Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, обязательства по предварительному договору в части оплаты обеспечения исполнения обязательств по договору истцом выполнены в установленный срок, однако ответчиком срок передачи квартиры пропущен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Полковников С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.
судей Мареевой Е.Ю., Морозовой Д.Х.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Р" М.И.И. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2016 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Р" в пользу А.А.М. неустойку в размере ***** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере ***** руб.
Взыскать с ООО "Р" госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере **** руб.",
Истец А.А.М. обратился в суд с иском к ООО "Р" и, уточнив исковые требования, просил взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с **** года по *** года включительно в размере **** руб. **** коп., компенсацию морального вреда в размере ***** руб., штраф.
В обосновании своего иска истец указал, что ***** года между ООО "Р" и А.А.М. заключен предварительный договор N **** о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной на 20 этаже, секции 5, строительный номер квартиры ******, ориентировочной общей площадью 73 кв. м, количество комнат 2, расположенной по строительному адресу: *****. Обязательства по предварительному договору в части оплаты обеспечения исполнения обязательств по договору в размере **** руб. ***** коп. истцом выполнены в установленный срок. Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, завершен строительством и введен в эксплуатацию только *** года. По условиям договора квартира должна была быть передана истцу не позднее **** г. Право собственности истца на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано на основании решения Гагаринского районного суда г. Москвы от ***** года. Таким образом, срок передачи квартиры ответчиком пропущен.
Представитель истца по доверенности Л.И.А. в судебном заседании исковые требования в уточненном виде поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Р" по доверенности М.И.И. в судебном заседании против удовлетворения требований возражала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, в случае удовлетворения иска просила снизить размер неустойки до ******* руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика, указывая, что судом неправильно произведен расчет периода и размер неустойки. Кроме того считает, что нормы закона о долевом участии в данном случае неприменимы. Также неправомерно суд взыскал с ответчика штраф.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Р" М.И.И. доводы апелляционной жалобы поддержала и просила ее удовлетворить.
Представитель истца А.А.М. - Л.И.А. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ****** года между ООО "Р" и А.А.М. заключен предварительный договор N **** о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной на 20 этаже, секции 5, строительный номер квартиры ****, ориентировочной общей площадью 73 кв. м, количество комнат 2, расположенной по строительному адресу: ******.
В обеспечение предварительного договора N ***** от ****** года истец произвел оплату в размере ***** руб. ***** коп.
Согласно п. 2.2 договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее, чем через 4 календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Жилой дом по адресу: ***** построен и введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от **** года.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 января 2014 года за А.А.М. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ******.
Заявляя настоящие требования, истец указал, что ответчик нарушил срок передачи объекта, в связи с чем он вправе требовать неустойку за период с ***** г. (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) по *** г. (даты вступления решения суда от ***** г. в законную силу) в размере **** руб. ****** коп.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном деле применимы нормы ФЗ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с чем согласна судебная коллегия.
30 января 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации обсуждался вопрос о том, подлежат ли применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон об участии в долевом строительстве) при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.), а также о том, распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей). Ответ на него был утвержден в следующей редакции:
"Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Статьей 6, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии со статьей 4, часть 9 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной".
В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи Закона об участии в долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона об участии в долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данных им в Письме от 30 января 2013 N 7-ВС-368/13, в Определении от 19 января 2016 N 5-КГ15-196, Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации 04 декабря 2013 г., предварительный договор N ****** от ****** г. признается договором, направленным на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.
Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Принимая во внимание, что ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность застройщика в виде уплаты неустойки, а также учитывая ненадлежащее и несвоевременное исполнение ответчиком условий предварительного договора, суд правильно исходил, что требование истца о взыскании с ООО "Р" неустойки является обоснованным.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная законом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Неустойка рассчитывается исходя из цены предварительного договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что не может согласиться с расчетом истца в части периода неустойки и привел свой расчет, указав, что период, за который подлежит взысканию неустойка, начинает течь с ***** г. и заканчивается **** г., поскольку решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 января 2014 года, вступившим в законную силу 28 февраля 2014 года за истцом признано право собственности на квартиру, в связи с чем последним днем окончания периода неустойки является **** года. С учетом заявления ответчика о снижении размера неустойки, суд снизил ее размер до ***** руб., посчитав, что данный размер соразмерен сроку и последствиям неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств.
В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу А.А.М. взыскана компенсация морального вреда в размере ***** руб., а также в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, что составило ****** руб.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в указанной части.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторый законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 января 2014 года установлено, что квартира передана истцу по акту приема-передачи ***** г., т.е. обязательства ответчика были исполнены, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки до даты вступления решения в законную силу, не основаны на законе.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку передачи объекта за период с ***** г. по **** г., что составит **** руб. *** коп., исходя из расчета: ***** x 8,25% : 150 x 59 дней.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства и наличии уважительных причин нарушения обязательств.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которым применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Кроме того, при применении положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ необходимо исходить из недопустимости решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Истцом не представлено доказательств размера неблагоприятных последствий, вызванных нарушением обязательств ответчиком. Учитывая специфику спорных правоотношений, возникших при финансировании строительства, характера охраняемого блага истца, срок нарушения обязательства ответчиком, отсутствия исключительных обстоятельств для существенного снижения начисленной неустойки, судебная коллегия считает необходимым снизить размер неустойки ***** рублей.
Компенсация морального вреда, взысканная судом в размере ******* руб., отвечает требованиям разумности и справедливости.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Учитывая, что судом апелляционной инстанции измене размер причитающейся истцу неустойки, то подлежит изменению и размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика до **** руб. ((***** 5) : 2).
Согласно ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Решение суда подлежит изменению в части взысканной с ответчика в соответствующий бюджет суммы государственной пошлины. Согласно положениям ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19. Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере ****** руб.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2016 года изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:
"Исковые требования А.А.М. к ООО "Р" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Р" в пользу А.А.М. неустойку в размере *** руб., компенсацию морального вреда в ***** руб., штраф в размере ***** руб.
Взыскать с ООО "Р" госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере ***** руб.
В остальной части иска А.А.М. к ООО "Р", отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-21397/2017
Требование: О взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, штрафа, компенсации морального вреда.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, обязательства по предварительному договору в части оплаты обеспечения исполнения обязательств по договору истцом выполнены в установленный срок, однако ответчиком срок передачи квартиры пропущен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2017 г. по делу N 33-21397\\2017
Судья Полковников С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Шубиной И.И.
судей Мареевой Е.Ю., Морозовой Д.Х.
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.,
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Р" М.И.И. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2016 года, которым постановлено:
"Взыскать с ООО "Р" в пользу А.А.М. неустойку в размере ***** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере ***** руб.
Взыскать с ООО "Р" госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере **** руб.",
установила:
Истец А.А.М. обратился в суд с иском к ООО "Р" и, уточнив исковые требования, просил взыскать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с **** года по *** года включительно в размере **** руб. **** коп., компенсацию морального вреда в размере ***** руб., штраф.
В обосновании своего иска истец указал, что ***** года между ООО "Р" и А.А.М. заключен предварительный договор N **** о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной на 20 этаже, секции 5, строительный номер квартиры ******, ориентировочной общей площадью 73 кв. м, количество комнат 2, расположенной по строительному адресу: *****. Обязательства по предварительному договору в части оплаты обеспечения исполнения обязательств по договору в размере **** руб. ***** коп. истцом выполнены в установленный срок. Дом, в котором расположена вышеуказанная квартира, завершен строительством и введен в эксплуатацию только *** года. По условиям договора квартира должна была быть передана истцу не позднее **** г. Право собственности истца на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано на основании решения Гагаринского районного суда г. Москвы от ***** года. Таким образом, срок передачи квартиры ответчиком пропущен.
Представитель истца по доверенности Л.И.А. в судебном заседании исковые требования в уточненном виде поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Р" по доверенности М.И.И. в судебном заседании против удовлетворения требований возражала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, в случае удовлетворения иска просила снизить размер неустойки до ******* руб.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика, указывая, что судом неправильно произведен расчет периода и размер неустойки. Кроме того считает, что нормы закона о долевом участии в данном случае неприменимы. Также неправомерно суд взыскал с ответчика штраф.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Р" М.И.И. доводы апелляционной жалобы поддержала и просила ее удовлетворить.
Представитель истца А.А.М. - Л.И.А. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ****** года между ООО "Р" и А.А.М. заключен предварительный договор N **** о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной на 20 этаже, секции 5, строительный номер квартиры ****, ориентировочной общей площадью 73 кв. м, количество комнат 2, расположенной по строительному адресу: ******.
В обеспечение предварительного договора N ***** от ****** года истец произвел оплату в размере ***** руб. ***** коп.
Согласно п. 2.2 договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее, чем через 4 календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Жилой дом по адресу: ***** построен и введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от **** года.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 января 2014 года за А.А.М. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ******.
Заявляя настоящие требования, истец указал, что ответчик нарушил срок передачи объекта, в связи с чем он вправе требовать неустойку за период с ***** г. (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) по *** г. (даты вступления решения суда от ***** г. в законную силу) в размере **** руб. ****** коп.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном деле применимы нормы ФЗ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с чем согласна судебная коллегия.
30 января 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации обсуждался вопрос о том, подлежат ли применению нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закон об участии в долевом строительстве) при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.), а также о том, распространяется ли на эти отношения действие Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей). Ответ на него был утвержден в следующей редакции:
"Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Статьей 6, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину - участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты застройщиком гражданину - участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии со статьей 4, часть 9 названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной".
В соответствии с частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.
Частью 2.1 этой же статьи Закона об участии в долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Из приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона об участии в долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, данных им в Письме от 30 января 2013 N 7-ВС-368/13, в Определении от 19 января 2016 N 5-КГ15-196, Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации 04 декабря 2013 г., предварительный договор N ****** от ****** г. признается договором, направленным на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.
Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Принимая во внимание, что ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность застройщика в виде уплаты неустойки, а также учитывая ненадлежащее и несвоевременное исполнение ответчиком условий предварительного договора, суд правильно исходил, что требование истца о взыскании с ООО "Р" неустойки является обоснованным.
Согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная законом неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Неустойка рассчитывается исходя из цены предварительного договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку только при условии заявления должника о таком уменьшении.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции указал, что не может согласиться с расчетом истца в части периода неустойки и привел свой расчет, указав, что период, за который подлежит взысканию неустойка, начинает течь с ***** г. и заканчивается **** г., поскольку решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 января 2014 года, вступившим в законную силу 28 февраля 2014 года за истцом признано право собственности на квартиру, в связи с чем последним днем окончания периода неустойки является **** года. С учетом заявления ответчика о снижении размера неустойки, суд снизил ее размер до ***** руб., посчитав, что данный размер соразмерен сроку и последствиям неисполнения ответчиком принятых на себя обязательств.
В силу ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" с ответчика в пользу А.А.М. взыскана компенсация морального вреда в размере ***** руб., а также в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя, что составило ****** руб.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в указанной части.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторый законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 23 января 2014 года установлено, что квартира передана истцу по акту приема-передачи ***** г., т.е. обязательства ответчика были исполнены, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки до даты вступления решения в законную силу, не основаны на законе.
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку передачи объекта за период с ***** г. по **** г., что составит **** руб. *** коп., исходя из расчета: ***** x 8,25% : 150 x 59 дней.
Правила ст. 333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства и наличии уважительных причин нарушения обязательств.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которым применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Кроме того, при применении положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ необходимо исходить из недопустимости решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.
Истцом не представлено доказательств размера неблагоприятных последствий, вызванных нарушением обязательств ответчиком. Учитывая специфику спорных правоотношений, возникших при финансировании строительства, характера охраняемого блага истца, срок нарушения обязательства ответчиком, отсутствия исключительных обстоятельств для существенного снижения начисленной неустойки, судебная коллегия считает необходимым снизить размер неустойки ***** рублей.
Компенсация морального вреда, взысканная судом в размере ******* руб., отвечает требованиям разумности и справедливости.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Учитывая, что судом апелляционной инстанции измене размер причитающейся истцу неустойки, то подлежит изменению и размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика до **** руб. ((***** 5) : 2).
Согласно ч. 3 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.
Решение суда подлежит изменению в части взысканной с ответчика в соответствующий бюджет суммы государственной пошлины. Согласно положениям ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19. Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере ****** руб.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2016 года изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:
"Исковые требования А.А.М. к ООО "Р" о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Р" в пользу А.А.М. неустойку в размере *** руб., компенсацию морального вреда в ***** руб., штраф в размере ***** руб.
Взыскать с ООО "Р" госпошлину в доход бюджета города Москвы в размере ***** руб.
В остальной части иска А.А.М. к ООО "Р", отказать".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)