Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А.В.
при участии:
от истца: генеральный директор Александров Б.С. на основании решения N 1/2015 от 26.01.2015
от ответчика: представитель Барбашин А.В. по доверенности от 07.08.2017
от 3-х лиц: 1) представитель Юрченко Н.М. по доверенности от 27.04.2017, 2) представитель Панащенко С.В. по доверенности от 26.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13726/2017) общества с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2017 по делу N А56-73301/2016 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: Комитет по развитию транспортной инфраструктуры, СПб ГУП "Мостотрест"
о взыскании денежных средств,
Общество с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс" (191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр-т, д. 88, лит. Г, сооружение 1, ОГРН: 1037851038323, далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Проезд Смольный д. 1 лит. Б, ОГРН: 1027809244561, далее - КИО, ответчик) о взыскании в качестве возмещения финансовых затрат по проведению согласованной реконструкции части сооружения (1-Н (ч.п. 2, 11, 12, 15, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 30)) по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д. 88, литера Г, сооружение 1 (кадастровый номер 78:31:031:0:10), в виде нежилых встроенных (торговых) помещений площадью 218,8 кв. м, суммы в размере 15 304 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по развитию транспортной инфраструктуры и СПб ГУП "Мостотрест".
Решением от 11.04.2017 суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Истец не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд пришел к ошибочному мнению, что расходы, возникшие у истца, не связаны с исполнением договора аренды нежилых помещений.
При этом, истец указал, что он, действуя исключительно во исполнение условий договора аренды, а также по причине того, что сдаваемый по договору объект аренды на момент передачи его Обществу не соответствовал требованиям безопасности, за счет собственных финансовых средств привел Объект аренды в надлежащее состояние, а также выполнил условия договора, то есть оборудовал сооружение системой автоматической пожарной защиты (водяное пожаротушение, порошковое пожаротушение, пожарная сигнализация, оповещение о чрезвычайной ситуации), системой видеонаблюдения, системой охранной сигнализации и обустроил Пост круглосуточной физической военизированной охраны - по согласованной органами власти Санкт-Петербурга, в том чист и ответчиком, проектно-сметной документации частичной реконструкции Объекта.
Кроме того, по мнению истца, суд пришел к ошибочному мнению о пропуске срока исковой давности, поскольку 24.01.2014 Общество узнало о нарушении своего права, то есть именно с данной даты стоит определять течение срока исковой давности, при этом исковое заявление было подано истцом в суд 24.10.2016, следовательно, срок исковой давности истцом пропущен не был.
При этом, по мнению истца, факт зачета в 2011 году предъявляемых к возмещению части финансовых затрат на реконструкцию в счет арендной платы свидетельствует о правомерности предъявления истцом настоящего иска, поскольку ответчик своими действиями подтвердил, что работы по реконструкции являются согласованными между истцом и ответчиком, а также намерение ответчика возмещать затраты истца на проводимую реконструкцию, так как они являются затратами, которые подлежат возмещению со стороны арендодателя, который не оспаривал факт выполнения и объемы работ по реконструкции объекта аренды.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ответчика, Комитета по развитию транспортной инфраструктуры и СПб ГУП "Мостотрест" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, истец в обоснование иска указал, что между ним и СПб ГУП "Мостотрест" в период с 01.04.2003 по 31.05.2007 был заключен ряд договоров аренды части сооружения по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 88, литера Г, сооружение 1, кадастровый номер 78:31:031:0:10.
В сентябре 2005 года в арендованных помещениях Государственной противопожарной службой МЧС России (ГПС МЧС России) было проведено плановое мероприятие по контролю за соблюдением требований пожарной безопасности.
По результатам проверки было вынесено Предписание от 08.09.2005 N 777 по устранению нарушений требований пожарной безопасности.
Во исполнение предписания ГПС МЧС РФ по СПб по заданию Общества были разработаны "Технические мероприятия по обеспечению пожарной безопасности торговых помещений, встроенных в пешеходный тоннель по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 88, соор. 1, лит. Г", согласованные, как указывает Общество, УГПН ГУ МЧС РФ по СПб (письмо от 14.09.2006 N 2-3-32-154-6028) и утвержденные СПб ГУП "Мостотрест" (письмо от 20.09.2006 N 1656/9).
Кроме того, истец указал, что в связи с передачей арендуемого объекта в ведение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, 27.06.2007 между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 20-А016658 (далее - договор аренды) нежилого помещения, расположенного по адресу: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 88, лит. Г, сооружение 1, в сооружении площадью 1 286,1 кв. м, кадастровый номер 78:031:0:10, часть 1-Н (ч.п. 2, 11, 12, 15, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 30, 31 (часть) площадью 238,1 кв. м.
Согласно пункту 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2014 N 2) договор действует по 01.07.2015.
Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 30.08.2007 за N 78-78-01/0591/2007-524.
Материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, и, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
Указанные обстоятельства установлены Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2016 по делу N А56-10125/2016, являются преюдициальными и не подлежат доказыванию в соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, ссылаясь на выполнение им работ по реконструкции арендованных помещений, в том числе по противопожарной безопасности, оборудованию системой автоматической пожарной защиты (водяное пожаротушение, порошковое пожаротушение, пожарная сигнализация, оповещение о чрезвычайной ситуации), системой видеонаблюдения, системой охранной сигнализации и обустройством поста круглосуточной физической военизированной охраны, а также на заключение специалиста ООО "ЭКЦ "СевЗапЭксперт" N 163-о/16 от 08.09.2016, согласно которому определена сумма финансовых затрат Общества по проведению согласованной реконструкции Объекта аренды, которая составила 15 304 000 руб. по состоянию цен на 01.10.2016, обратился к КИО с просьбой засчитать финансовые затраты по проведению реконструкции Объекта в счет арендной платы.
Поскольку указанная претензия была оставлена КИО без удовлетворения, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования необоснованными.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено статьей 309 гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 2.2.4. договора аренды арендатор обязан своевременно за свой счет производить текущий ремонт Объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады Объекта (если в аренде находится часть здания (помещения в нем), принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада здания. Доля арендатора в затратах на ремонт определяется исходя из отношения арендуемой площади к общей площади здания). Работы по окраске фасадов зданий производить только в соответствии с колерными бланками Комитета по градостроительству и архитектуре.
Производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения Объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к Объекту (далее - работы по обеспечению доступности Объекта для инвалидов), предварительно согласовав объемы и сроки их производства с арендодателем.
Затраты арендатора на производство капитального ремонта, иных неотделимых улучшений Объекта, включая работы по обеспечению доступности Объекта для инвалидов, возмещаются в соответствии с пунктом 7.1 договора в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.
По окончании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений Объекта, включая работы по обеспечению доступности Объекта для инвалидов, в установленном порядке предъявить Объект для приемки в эксплуатацию
В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения Объекта, включая оборудование Объекта средствами доступа для инвалидов, капитальный ремонт фасада здания, в котором расположен Объект, производятся арендатором только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы".
Таким образом, при заключении договора аренды стороны, действуя в своей воле и своем интересе осуществляя гражданские права, договорились о том, что затраты арендатора на проведения капитального ремонта и выполнение неотделимых улучшений арендуемого имущества могут быть возмещены только в случае их выполнения с разрешения арендодателя и предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы, путем зачета затрат в счет арендной платы в период действия договора аренды в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга.
Постановлением губернатора Санкт-Петербурга от 09.03.2005 N 190-пг "О признании утратившими силу распоряжения мэра - председателя правительства Санкт-Петербурга от 25.07.1994 N 774-р, распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 11.09.1995 N 975-р и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 24.02.1999 N 176-р" признаны утратившими силу распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 11.09.1995 N 975-р "О порядке предоставления в пользование городских сооружений внешнего благоустройства" и распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 24.02.1999 N 176-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 11.09.1995 N 975-р", в соответствии с которыми СПб ГУП "Мостотрест" было уполномочено предоставлять пользование находящихся в ведении Санкт-Петербурга сооружений внешнего благоустройства: набережных, пешеходный тоннелей, путепроводов, тоннелей, пирсов пандусов мостов, служебных павильонов мостов, встроенных помещений береговых устоев и промежуточных опор мостов.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589, утверждено положение о Комитете по управлению городским имуществом, в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого, Комитет по управлению городским имуществом является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга. Комитет вправе осуществлять полномочия территориального органа федерального органа исполнительной власти по управлению федеральным имуществом, переданные в установленном порядке.
Согласно пункту 3.9.3 названного положения одним из полномочий Комитета, является распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга, в том числе заключать от имени Санкт-Петербурга договоры о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи жилых помещений по договорам найма, социального найма и аренды), договоры о передаче недвижимого государственного имущества Санкт-Петербурга для реконструкции или завершения строительства объектов незавершенного строительства.
На момент принятия указанных нормативных актов, в отношении частей искусственного дорожного сооружения - подземного пешеходного перехода между ООО "Вика-Плюс" и СПб ГУП "Мостотрест" являлись действующими договор аренды от 01.02.2005 N М-05/С со сроком окончания действия 31.12.2005 и договор аренды от 01.02.2005 N М-05 со сроком окончания действия 31.12.2005.
В связи с принятием указанных нормативных актов между СПб ГУП "Мостотрест" и ООО "Вика - Плюс" заключены соглашения о разграничении ответственности от 23.12.2015.
В соответствии с условиями как договора (пункты 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 6.5.), так и соглашений о разграничении ответственности Общество приняло на себя обязательство не производить каких-либо перепланировок и переоборудования объекта, а именно содержать объект в исправном и надлежащем санитарном состоянии, согласно правилам электро- и пожарной на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту социального и иного назначения, предписанные актом обследования объекта, выданным уполномоченной организацией:
1) на работы по восстановлению или устройству гидроизоляции пола, в том числе пола подвала, без изменения существующей высоты помещения;
2) на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния объекта нежилого фонда;
3) на ремонт или замену кровли, лестничных маршей и площадок, ремонт фасадов зданий, входных крылец, черновых полов, оконных и дверных заполнений и пр.;
4) на ремонт или замену инженерных сетей по существующим схемам их прокладки, при условии неудовлетворительного технического состояния данных сетей.
Комиссионным Актом проверки использования объекта по адресу: Лиговский проспект, дом 88, литера Г, сооружение 1 от 31.05.2010, выявлено, что ООО "Вика-Плюс" выполнены все условия пункта 6.5. договора аренды, а именно оборудованы системы видеонаблюдения со сроком хранения записей 7 календарных дней, обустроен пост круглосуточной охраны, обустроены системы тревожной сигнализации с выездом группы быстрого реагирования, согласован ассортиментный перечень реализуемых товаров в соответствующем подразделении районной администрации или территориальном органе Роспотребнадзора.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ акты государственных органов и органов местного самоуправления являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Порядок и условия сдачи в аренду муниципального имущества могут быть определены актами органов местного самоуправления, которые не должны противоречить гражданскому законодательству.
Порядок согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, арендодателем по которым выступает Комитет, регламентирован Положением, утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р, Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58 "О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", в соответствии с которыми проведение арендатором за свой счет капитального ремонта объектов аренды, а также выполнение неотделимых улучшений арендуемого имущества допускаются при условии получения письменного согласия Комитета на проведение ремонта.
Между тем, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что арендатор обращался к арендодателю по вопросу проведения капитального ремонта, а также иных работ, связанных с созданием неотделимых улучшений, в том числе за согласованием соответствующих работ, их объемов и сумм затрат на их проведение в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора аренды.
Все работы начаты Обществом и проведены без разрешения арендодателя, при этом, никаких согласований от арендодателя, в порядка, установленном Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" истец не получал, и даже не инициировал процедуру их получения, при этом при получении согласований о технической возможности проведения указанных работ от иных органов исполнительной власти истец указывал, что источником финансирования работ являются личные средства арендатора, объем работ также с арендатором не согласовывался.
Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.
При этом, ссылки истца на получение разрешения на проведение спорных работ и их согласование СПб ГУП "Мостотрест" апелляционным судом не принимаются, поскольку отсутствуют доказательства правопреемства КИО по договору N 4АП от 01.03.2004 или уступки КИО прав по нему.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, основывается на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходит из того, что доказательств получения письменного разрешения КИО - арендодателя на проведение заявленных истцом работ по ремонту и оборудованию арендуемых помещений заявителем не представлено.
Кроме того, суд отклоняет доводы истца о том, что проведение зачета в 2006 и 2011 годах по произведенным им затратам в счет арендной платы может свидетельствовать о согласовании КИО проведения таких работ, так как данные доводы не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
При этом суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по указанному судом сроку - 18.11.2013 при подаче иска 24.10.2016, полагает, что указанный вывод суда не привел к принятию незаконного решения.
Таким образом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на законность обжалуемого решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2017 по делу N А56-73301/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2017 N 13АП-13726/2017 ПО ДЕЛУ N А56-73301/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2017 г. N 13АП-13726/2017
Дело N А56-73301/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А.В.
при участии:
от истца: генеральный директор Александров Б.С. на основании решения N 1/2015 от 26.01.2015
от ответчика: представитель Барбашин А.В. по доверенности от 07.08.2017
от 3-х лиц: 1) представитель Юрченко Н.М. по доверенности от 27.04.2017, 2) представитель Панащенко С.В. по доверенности от 26.01.2017
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13726/2017) общества с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2017 по делу N А56-73301/2016 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-и лица: Комитет по развитию транспортной инфраструктуры, СПб ГУП "Мостотрест"
о взыскании денежных средств,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс" (191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр-т, д. 88, лит. Г, сооружение 1, ОГРН: 1037851038323, далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Проезд Смольный д. 1 лит. Б, ОГРН: 1027809244561, далее - КИО, ответчик) о взыскании в качестве возмещения финансовых затрат по проведению согласованной реконструкции части сооружения (1-Н (ч.п. 2, 11, 12, 15, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 30)) по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, д. 88, литера Г, сооружение 1 (кадастровый номер 78:31:031:0:10), в виде нежилых встроенных (торговых) помещений площадью 218,8 кв. м, суммы в размере 15 304 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по развитию транспортной инфраструктуры и СПб ГУП "Мостотрест".
Решением от 11.04.2017 суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Истец не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд пришел к ошибочному мнению, что расходы, возникшие у истца, не связаны с исполнением договора аренды нежилых помещений.
При этом, истец указал, что он, действуя исключительно во исполнение условий договора аренды, а также по причине того, что сдаваемый по договору объект аренды на момент передачи его Обществу не соответствовал требованиям безопасности, за счет собственных финансовых средств привел Объект аренды в надлежащее состояние, а также выполнил условия договора, то есть оборудовал сооружение системой автоматической пожарной защиты (водяное пожаротушение, порошковое пожаротушение, пожарная сигнализация, оповещение о чрезвычайной ситуации), системой видеонаблюдения, системой охранной сигнализации и обустроил Пост круглосуточной физической военизированной охраны - по согласованной органами власти Санкт-Петербурга, в том чист и ответчиком, проектно-сметной документации частичной реконструкции Объекта.
Кроме того, по мнению истца, суд пришел к ошибочному мнению о пропуске срока исковой давности, поскольку 24.01.2014 Общество узнало о нарушении своего права, то есть именно с данной даты стоит определять течение срока исковой давности, при этом исковое заявление было подано истцом в суд 24.10.2016, следовательно, срок исковой давности истцом пропущен не был.
При этом, по мнению истца, факт зачета в 2011 году предъявляемых к возмещению части финансовых затрат на реконструкцию в счет арендной платы свидетельствует о правомерности предъявления истцом настоящего иска, поскольку ответчик своими действиями подтвердил, что работы по реконструкции являются согласованными между истцом и ответчиком, а также намерение ответчика возмещать затраты истца на проводимую реконструкцию, так как они являются затратами, которые подлежат возмещению со стороны арендодателя, который не оспаривал факт выполнения и объемы работ по реконструкции объекта аренды.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ответчика, Комитета по развитию транспортной инфраструктуры и СПб ГУП "Мостотрест" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.
Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, истец в обоснование иска указал, что между ним и СПб ГУП "Мостотрест" в период с 01.04.2003 по 31.05.2007 был заключен ряд договоров аренды части сооружения по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 88, литера Г, сооружение 1, кадастровый номер 78:31:031:0:10.
В сентябре 2005 года в арендованных помещениях Государственной противопожарной службой МЧС России (ГПС МЧС России) было проведено плановое мероприятие по контролю за соблюдением требований пожарной безопасности.
По результатам проверки было вынесено Предписание от 08.09.2005 N 777 по устранению нарушений требований пожарной безопасности.
Во исполнение предписания ГПС МЧС РФ по СПб по заданию Общества были разработаны "Технические мероприятия по обеспечению пожарной безопасности торговых помещений, встроенных в пешеходный тоннель по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 88, соор. 1, лит. Г", согласованные, как указывает Общество, УГПН ГУ МЧС РФ по СПб (письмо от 14.09.2006 N 2-3-32-154-6028) и утвержденные СПб ГУП "Мостотрест" (письмо от 20.09.2006 N 1656/9).
Кроме того, истец указал, что в связи с передачей арендуемого объекта в ведение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, 27.06.2007 между КИО (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 20-А016658 (далее - договор аренды) нежилого помещения, расположенного по адресу: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 88, лит. Г, сооружение 1, в сооружении площадью 1 286,1 кв. м, кадастровый номер 78:031:0:10, часть 1-Н (ч.п. 2, 11, 12, 15, 17, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 30, 31 (часть) площадью 238,1 кв. м.
Согласно пункту 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2014 N 2) договор действует по 01.07.2015.
Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 30.08.2007 за N 78-78-01/0591/2007-524.
Материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, и, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок.
Указанные обстоятельства установлены Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2016 по делу N А56-10125/2016, являются преюдициальными и не подлежат доказыванию в соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, ссылаясь на выполнение им работ по реконструкции арендованных помещений, в том числе по противопожарной безопасности, оборудованию системой автоматической пожарной защиты (водяное пожаротушение, порошковое пожаротушение, пожарная сигнализация, оповещение о чрезвычайной ситуации), системой видеонаблюдения, системой охранной сигнализации и обустройством поста круглосуточной физической военизированной охраны, а также на заключение специалиста ООО "ЭКЦ "СевЗапЭксперт" N 163-о/16 от 08.09.2016, согласно которому определена сумма финансовых затрат Общества по проведению согласованной реконструкции Объекта аренды, которая составила 15 304 000 руб. по состоянию цен на 01.10.2016, обратился к КИО с просьбой засчитать финансовые затраты по проведению реконструкции Объекта в счет арендной платы.
Поскольку указанная претензия была оставлена КИО без удовлетворения, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с условиями договора, суд первой инстанции счел исковые требования необоснованными.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как установлено статьей 309 гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 2.2.4. договора аренды арендатор обязан своевременно за свой счет производить текущий ремонт Объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады Объекта (если в аренде находится часть здания (помещения в нем), принимать долевое участие в финансировании ремонта фасада здания. Доля арендатора в затратах на ремонт определяется исходя из отношения арендуемой площади к общей площади здания). Работы по окраске фасадов зданий производить только в соответствии с колерными бланками Комитета по градостроительству и архитектуре.
Производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения Объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к Объекту (далее - работы по обеспечению доступности Объекта для инвалидов), предварительно согласовав объемы и сроки их производства с арендодателем.
Затраты арендатора на производство капитального ремонта, иных неотделимых улучшений Объекта, включая работы по обеспечению доступности Объекта для инвалидов, возмещаются в соответствии с пунктом 7.1 договора в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.
По окончании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений Объекта, включая работы по обеспечению доступности Объекта для инвалидов, в установленном порядке предъявить Объект для приемки в эксплуатацию
В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения Объекта, включая оборудование Объекта средствами доступа для инвалидов, капитальный ремонт фасада здания, в котором расположен Объект, производятся арендатором только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы".
Таким образом, при заключении договора аренды стороны, действуя в своей воле и своем интересе осуществляя гражданские права, договорились о том, что затраты арендатора на проведения капитального ремонта и выполнение неотделимых улучшений арендуемого имущества могут быть возмещены только в случае их выполнения с разрешения арендодателя и предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы, путем зачета затрат в счет арендной платы в период действия договора аренды в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга.
Постановлением губернатора Санкт-Петербурга от 09.03.2005 N 190-пг "О признании утратившими силу распоряжения мэра - председателя правительства Санкт-Петербурга от 25.07.1994 N 774-р, распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 11.09.1995 N 975-р и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 24.02.1999 N 176-р" признаны утратившими силу распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 11.09.1995 N 975-р "О порядке предоставления в пользование городских сооружений внешнего благоустройства" и распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 24.02.1999 N 176-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 11.09.1995 N 975-р", в соответствии с которыми СПб ГУП "Мостотрест" было уполномочено предоставлять пользование находящихся в ведении Санкт-Петербурга сооружений внешнего благоустройства: набережных, пешеходный тоннелей, путепроводов, тоннелей, пирсов пандусов мостов, служебных павильонов мостов, встроенных помещений береговых устоев и промежуточных опор мостов.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589, утверждено положение о Комитете по управлению городским имуществом, в соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 которого, Комитет по управлению городским имуществом является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга. Комитет вправе осуществлять полномочия территориального органа федерального органа исполнительной власти по управлению федеральным имуществом, переданные в установленном порядке.
Согласно пункту 3.9.3 названного положения одним из полномочий Комитета, является распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга, в том числе заключать от имени Санкт-Петербурга договоры о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах (за исключением передачи жилых помещений по договорам найма, социального найма и аренды), договоры о передаче недвижимого государственного имущества Санкт-Петербурга для реконструкции или завершения строительства объектов незавершенного строительства.
На момент принятия указанных нормативных актов, в отношении частей искусственного дорожного сооружения - подземного пешеходного перехода между ООО "Вика-Плюс" и СПб ГУП "Мостотрест" являлись действующими договор аренды от 01.02.2005 N М-05/С со сроком окончания действия 31.12.2005 и договор аренды от 01.02.2005 N М-05 со сроком окончания действия 31.12.2005.
В связи с принятием указанных нормативных актов между СПб ГУП "Мостотрест" и ООО "Вика - Плюс" заключены соглашения о разграничении ответственности от 23.12.2015.
В соответствии с условиями как договора (пункты 2.2.4, 2.2.5, 2.2.7, 6.5.), так и соглашений о разграничении ответственности Общество приняло на себя обязательство не производить каких-либо перепланировок и переоборудования объекта, а именно содержать объект в исправном и надлежащем санитарном состоянии, согласно правилам электро- и пожарной на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту социального и иного назначения, предписанные актом обследования объекта, выданным уполномоченной организацией:
1) на работы по восстановлению или устройству гидроизоляции пола, в том числе пола подвала, без изменения существующей высоты помещения;
2) на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния объекта нежилого фонда;
3) на ремонт или замену кровли, лестничных маршей и площадок, ремонт фасадов зданий, входных крылец, черновых полов, оконных и дверных заполнений и пр.;
4) на ремонт или замену инженерных сетей по существующим схемам их прокладки, при условии неудовлетворительного технического состояния данных сетей.
Комиссионным Актом проверки использования объекта по адресу: Лиговский проспект, дом 88, литера Г, сооружение 1 от 31.05.2010, выявлено, что ООО "Вика-Плюс" выполнены все условия пункта 6.5. договора аренды, а именно оборудованы системы видеонаблюдения со сроком хранения записей 7 календарных дней, обустроен пост круглосуточной охраны, обустроены системы тревожной сигнализации с выездом группы быстрого реагирования, согласован ассортиментный перечень реализуемых товаров в соответствующем подразделении районной администрации или территориальном органе Роспотребнадзора.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ акты государственных органов и органов местного самоуправления являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Порядок и условия сдачи в аренду муниципального имущества могут быть определены актами органов местного самоуправления, которые не должны противоречить гражданскому законодательству.
Порядок согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, арендодателем по которым выступает Комитет, регламентирован Положением, утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р, Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58 "О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", в соответствии с которыми проведение арендатором за свой счет капитального ремонта объектов аренды, а также выполнение неотделимых улучшений арендуемого имущества допускаются при условии получения письменного согласия Комитета на проведение ремонта.
Между тем, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что арендатор обращался к арендодателю по вопросу проведения капитального ремонта, а также иных работ, связанных с созданием неотделимых улучшений, в том числе за согласованием соответствующих работ, их объемов и сумм затрат на их проведение в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора аренды.
Все работы начаты Обществом и проведены без разрешения арендодателя, при этом, никаких согласований от арендодателя, в порядка, установленном Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" истец не получал, и даже не инициировал процедуру их получения, при этом при получении согласований о технической возможности проведения указанных работ от иных органов исполнительной власти истец указывал, что источником финансирования работ являются личные средства арендатора, объем работ также с арендатором не согласовывался.
Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.
При этом, ссылки истца на получение разрешения на проведение спорных работ и их согласование СПб ГУП "Мостотрест" апелляционным судом не принимаются, поскольку отсутствуют доказательства правопреемства КИО по договору N 4АП от 01.03.2004 или уступки КИО прав по нему.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, основывается на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходит из того, что доказательств получения письменного разрешения КИО - арендодателя на проведение заявленных истцом работ по ремонту и оборудованию арендуемых помещений заявителем не представлено.
Кроме того, суд отклоняет доводы истца о том, что проведение зачета в 2006 и 2011 годах по произведенным им затратам в счет арендной платы может свидетельствовать о согласовании КИО проведения таких работ, так как данные доводы не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
При этом суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по указанному судом сроку - 18.11.2013 при подаче иска 24.10.2016, полагает, что указанный вывод суда не привел к принятию незаконного решения.
Таким образом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на законность обжалуемого решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2017 по делу N А56-73301/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)