Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2016 по делу N А07-25651/2015 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняла участие представитель акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" Полякова З.А. (доверенность от 30.12.2015).
Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Теплый стан" (далее - Агентство недвижимости "Теплый стан", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу Микрофинансовая организация "ФИНКА" (далее - Микрофинансовая организация "ФИНКА", ответчик по первоначальному иску) о взыскании 360 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и 120 000 руб. штрафа за несвоевременный возврат помещения по договору аренды от 10.11.2014 N 341/14 (с учетом изменения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - т. 1, л.д. 5-7; уточнение исковых требований - л.д. 128-130).
Микрофинансовая организация "ФИНКА" (далее также - истец по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к Агентству недвижимости "Теплый стан" (далее также - ответчик по встречному иску) о взыскании 11 347 руб. 16 коп. задолженности по договору аренды от 10.11.2014 N 341/14, 475 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (встречное исковое заявление - т. 1, л.д. 65-65б, л.д. 104-106).
Решением от 13.04.2016 (резолютивная часть оглашена 06.04.2016) суд первой инстанции первоначальные исковые требования Агентства недвижимости "Теплый стан" удовлетворил в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований Микрофинансовой организации "ФИНКА" отказал (т. 1, л.д. 175-186).
С таким решением Микрофинансовая организация "ФИНКА" (далее также - податель жалобы) не согласилась, обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 3-5).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что после прекращения между сторонами арендных отношений из договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 (27.03.2015) спорное помещение уже было освобождено Микрофинансовой организацией "ФИНКА". То обстоятельство, что помещение было освобождено арендатором уже 22.03.2015, по мнению подателя жалобы, в полной мере подтверждается представленными в материалы дела письменными доказательствами, а также свидетельскими показаниями. Не составление сторонами акта возврата помещения из аренды, из чего исходил суд первой инстанции, факт освобождения арендатором помещения 22.03.2015 не опровергает, существенного значения не имеет, является формальным моментом.
Более того, податель жалобы считает, что в рассматриваемом случае имеет место быть уклонение арендодателя от подписания акта возврата помещения из аренды, недобросовестное поведение арендодателя, выразившееся в том, что требование об оплате фактического пользования было предъявлено к Микрофинансовой организации "ФИНКА" только после направления ею в адрес арендодателя уведомления от 02.06.2015 N 327 о расторжении договора и осуществлении взаиморасчетов. К доводам Агентства недвижимости "Теплый стан" об обратном суду первой инстанции следовало отнестись критически как к бездоказательным.
Податель жалобы не согласен с периодом, за который суд первой инстанции рассчитал задолженность по арендной плате (с 01.04.2015 по 01.10.2015), несмотря на то, что договор аренды от 10.11.2014 N 341/14 расторгнут с 27.03.2015. С учетом изложенного полагает, что первоначальный иск о взыскании задолженности по арендной плате и штрафа за несвоевременный возврат помещения не обоснован, а встречный иск о взыскании части обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами, напротив, подлежит удовлетворению в полном объеме, с учетом того, что спорное помещение фактически было освобождено Микрофинансовой организацией "ФИНКА" 22.03.2015.
В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от Агентства недвижимости "Теплый стан" (вх. N 23445 от 20.06.2016), судом апелляционной инстанции отказано, поскольку представленный документ не подписан уполномоченным лицом Агентства недвижимости "Теплый стан".
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - Микрофинансовая организация "ФИНКА".
Агентство недвижимости "Теплый стан" явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску).
Представитель Микрофинансовой организации "ФИНКА" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения суда от 13.04.2016.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
10 ноября 2014 г. между Агентством недвижимости "Теплый стан" (арендодатель) и Микрофинансовой организацией "ФИНКА" (арендатор) заключен договор аренды N 341/14 (т. 1, л.д. 9-13) в отношении объекта - нежилого помещения общей площадью 57,3 кв. м (комнаты 1-6 на поэтажном плане), расположенным на первом этаже административного здания по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. 50-летия Октября, д. 4, - сроком действия 11 месяцев.
В разделе 2 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 установлены права и обязанности сторон.
Арендодатель обязан передать помещение арендатору по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. В акте должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду. Акт приема-передачи оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 2.1.1).
По истечении срока действия договора аренды либо в случае прекращения его по иным основаниям арендатор обязан в течение 7-ми дней передать арендодателю помещение в освобожденном виде в полной сохранности по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами (пункт 2.2.6).
В разделе 3 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 предусмотрены условия о платежах и расчетах по договору.
Стороны пришли к соглашению, что за пользование указанным в
пункте 1.1 настоящего договора помещением арендатор вносит ежемесячную арендную плату арендодателю по базовой ставке 60 000 руб. НДС не начисляется в связи с упрощенной системой налогообложения. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещения в аренду и заканчивается датой, указанной в акте приема-сдачи помещения по окончании действия договора или в ином документе, свидетельствующем о его расторжении по иным причинам (пункт 3.1).
Арендная плата оплачивается ежемесячно в срок до 30 числа текущего месяца, в качестве предоплаты за следующий месяц. Арендная плата по настоящему договору осуществляется путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, либо другими способами, о которых стороны пришли к письменному соглашению. Первая арендная плата вносится арендатором в 5-дневный срок с даты подписания договора (пункт 3.2).
Электрическая и тепловая энергия, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора и другие расходы связанные с эксплуатацией помещения и пользование земельным участком, в арендную плату не входят. Платежи за фактически оказанные услуги, работы (в том числе основанные на показаниях соответствующих приборов учета потребления), указанные в настоящем пункте, арендатор оплачивает на основании счетов, выставленных арендодателем и/или собственником помещения. Оплата производится арендатором по реквизитам, указанным в счетах, в течение 3-х рабочих дней с момента их получения (пункт 3.3).
Арендатором уплачивается арендодателю страховой депозит в размере 1-ной месячной ставки арендной платы, являющейся арендной платой за последний 1-н месяц аренды и вносится в течение пяти дней с момента заключения данного договора (пункт 3.7).
Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендодателя за 2 (два) месяца до предполагаемой даты расторжения, при этом сумма страхового депозита арендатору возвращается пропорционально сроку аренды за последний месяц и с учетом сумм, начисленных арендных и коммунальных платежей за период до даты расторжения (пункт 3.8).
В разделе 5 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 предусмотрена ответственность за неисполнение/ненадлежащее исполнение условий договора.
В случае нарушения сроков, указанных в пункте 2.2.6 настоящего договора (о возврате помещения из аренды после прекращения договорных отношений), арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 2-месячной арендной платы.
К договору аренды от 10.11.2014 N 341/14 составлен поэтажный план, на котором обозначено передаваемое в аренду помещение (т. 1, л.д. 14).
Факт передачи объекта аренды Микрофинансовой организации "ФИНКА" подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2014 (т. 1, л.д. 15).
Факт внесения Микрофинансовой организацией "ФИНКА" депозита в сумме 60 000 руб. во исполнение пункта 3.7 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 подтверждается платежным поручением от 12.11.2014 N 70285 (т. 1, л.д. 94).
23 января 2015 г. Микрофинансовая организация "ФИНКА" направила в адрес арендодателя уведомление о намерении расторгнуть договор аренды от 10.11.2014 N 341/14 с 22.03.2015 (т. 1, л.д. 21).
Ссылаясь на несвоевременный возврат арендованного помещения после прекращения договорных отношений, Агентство недвижимости "Теплый стан" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 360 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и 120 000 руб. штрафа.
Ссылаясь на освобождение арендованного помещения по факту 22.03.2015, Микрофинансовая организация "ФИНКА", в свою очередь, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании внесенного депозита в качестве арендной платы за последний месяц аренды в сумме 11 347 руб. 16 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из недоказанности Микрофинансовой организацией "ФИНКА" факта возврата арендодателю спорного помещения из аренды в порядке, установленном законом и условиями договора аренды от 10.11.2014 N 341/14. Внесенный арендатором депозит суд первой инстанции зачел в счет арендного платежа за март 2015 г.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами по поводу использования нежилого помещения на первом этаже административного здания адресу: г. Уфа, Советский район, ул. 50-летия Октября, д. 4, - возникли на основании договора аренды от 10.11.2014 N 341/14.
О незаключенности или недействительности данного договора стороны в ходе судебного разбирательства не заявили.
Из материалов дела следует, что указанный договор сторонами фактически исполнялся, был прекращен по инициативе арендатора с 27.03.2015 (по истечении 2-х месяцев с даты получения арендодателем уведомления о досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче; уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1); при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2).
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
В пункте 2.2.6 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 стороны согласовали условие о том, что по истечении срока действия договора аренды либо в случае прекращения его по иным основаниям арендатор обязан в течение 7-ми дней передать арендодателю помещение в освобожденном виде в полной сохранности по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Данное условие соответствует названным выше положениям статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Микрофинансовая организация "ФИНКА" приняла спорное помещение в аренду по двустороннему акту от 01.12.2014.
Двусторонний акт о возврате помещения из аренды после прекращения договорных отношений между сторонами в материалы дела не представлен.
Суд первой инстанции правомерно не принял в качестве надлежащего доказательства возврата недвижимости обстоятельства, на которые ссылался ответчик по первоначальному иску (истец встречному иску), как-то:
- - прекращение арендодателем с марта 2015 г. выставления счетов на оплату расходов, связанных с эксплуатацией помещения и пользованием земельным участком (т. 1, л.д. 97-101);
- - расторжение арендатором с 23.03.2015 договора от 01.12.2014 N 10/600 на техническое обслуживание средств охраны (т. 1, л.д. 89, 91);
- - расторжение арендатором с 20.03.2015 договора от 01.12.2014 N 01/12-3300 на предоставление услуг диспетчеризации и мониторинга радиосистемы передачи тревожных извещений систем безопасности (т. 1, л.д. 90),
- - направление арендатором заявления в отделение почтовой связи ФГУП "Почта России" о доставке с 24.03.2015 всей корреспонденции Микрофинансовой организации "ФИНКА" по адресу: г. Уфа, ул. Комсомольская, 1/1, офис 514 (т. 1, л.д. 92);
- - проведение заседание Правления Микрофинансовой организации "ФИНКА" о смене адреса обособленного подразделения, результаты которого оформлены решением Правления от 23.03.2015 N 04/15 (т. 1, л.д. 84);
- - направление арендатором уведомления в налоговый орган об изменении места нахождения обособленного подразделения Микрофинансовой организации "ФИНКА" по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет Октября, 4 (т. 1, л.д. 85-88);
- - прекращение предоставления арендатору услуг связи ОАО "Уфанет" по договору от 17.11.2014 N 72189807 в связи с переносом адреса оказания услуг (т. 1, л.д. 93);
- - акт от 20.03.2015 приема выполненных работ к договору транспортно-экспедиционного обслуживания при перевозках грузов автомобильным транспортом от 10.12.2014 об осуществлении вывоза предметов мебели из арендуемого помещения (т. 1, л.д. 102).
Вопреки утверждениям подателя жалобы обстоятельства, о которых свидетельствуют перечисленные выше документы, не подтверждают факт возврата арендодателю помещения из аренды в установленном законом и договором аренды от 10.11.2014 N 341/14 порядке.
Ссылка подателя жалобы на факт приема-передачи ключей Кулшаеву Рамилю как представителю арендодателя в присутствии свидетелей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений арендодателю. Более того, в материалы дела представлено штатное расписание Агентства недвижимости "Теплый стан" на 2015 г., в котором сотрудник Кулшаев Рамиль не значится (т. 1, л.д. 146).
Доводы подателя жалобы о том, что спорное помещение в марте 2015 г. принято арендодателем по факту, поскольку передано в аренду иному лицу, не принимаются судом апелляционной инстанции ввиду их бездоказательности.
Факт уклонения Агентства недвижимости "Теплый стан" от приемки имущества из аренды и от подписания соответствующего акта материалами дела не подтверждается.
Уведомлением от 02.06.2015 за исх. N 327 (т. 1, л.д. 82), на которое ссылается податель жалобы, арендодатель уведомляется о необходимости подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 и погашении задолженности, при этом уполномоченный представитель арендодателя для составления акта возврата помещения из аренды в обусловленное время не приглашается, в связи с чем данное уведомление нельзя рассматривать в качестве доказательства, однозначно свидетельствующего об уклонении Агентства недвижимости "Теплый стан" от подписания акта приема-передачи помещения.
Констатировав отсутствие в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества из аренды, суд первой инстанции правомерно на основании условий договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 и положений статей 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал основной долг по арендной плате за заявленный в иске период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и штраф за несвоевременный возврат помещения из аренды (с зачетом суммы депозита в качестве арендной платы за март месяц 2015 г. в соответствии с пунктами 3.7 и 3.8 договора).
Обоснованность расчетов подателем жалобы не опровергнута.
Довод подателя жалобы о наличии в действиях Агентства недвижимости "Теплый стан" признаков злоупотребления правом отклоняется. При рассмотрении данного дела злоупотребление правом со стороны истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) в отношении стороны по делу судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку, обратившись в суд с рассматриваемым иском, Агентство недвижимости "Теплый стан" реализовало предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий.
Иного подателем жалобы суду апелляционной инстанции не доказано.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции
не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Организация "ФИНКА" платежным поручением от 04.05.2016 N 1965 уплатила государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 7).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2016 по делу N А07-25651/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2016 N 18АП-6687/2016 ПО ДЕЛУ N А07-25651/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате и штрафа за несвоевременный возврат помещения по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2016 г. N 18АП-6687/2016
Дело N А07-25651/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2016 по делу N А07-25651/2015 (судья Нурисламова И.Н.).
В судебном заседании приняла участие представитель акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" Полякова З.А. (доверенность от 30.12.2015).
Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Теплый стан" (далее - Агентство недвижимости "Теплый стан", истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу Микрофинансовая организация "ФИНКА" (далее - Микрофинансовая организация "ФИНКА", ответчик по первоначальному иску) о взыскании 360 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и 120 000 руб. штрафа за несвоевременный возврат помещения по договору аренды от 10.11.2014 N 341/14 (с учетом изменения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (исковое заявление - т. 1, л.д. 5-7; уточнение исковых требований - л.д. 128-130).
Микрофинансовая организация "ФИНКА" (далее также - истец по встречному иску) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным исковым заявлением к Агентству недвижимости "Теплый стан" (далее также - ответчик по встречному иску) о взыскании 11 347 руб. 16 коп. задолженности по договору аренды от 10.11.2014 N 341/14, 475 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (встречное исковое заявление - т. 1, л.д. 65-65б, л.д. 104-106).
Решением от 13.04.2016 (резолютивная часть оглашена 06.04.2016) суд первой инстанции первоначальные исковые требования Агентства недвижимости "Теплый стан" удовлетворил в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований Микрофинансовой организации "ФИНКА" отказал (т. 1, л.д. 175-186).
С таким решением Микрофинансовая организация "ФИНКА" (далее также - податель жалобы) не согласилась, обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт (т. 2, л.д. 3-5).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы настаивает на том, что после прекращения между сторонами арендных отношений из договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 (27.03.2015) спорное помещение уже было освобождено Микрофинансовой организацией "ФИНКА". То обстоятельство, что помещение было освобождено арендатором уже 22.03.2015, по мнению подателя жалобы, в полной мере подтверждается представленными в материалы дела письменными доказательствами, а также свидетельскими показаниями. Не составление сторонами акта возврата помещения из аренды, из чего исходил суд первой инстанции, факт освобождения арендатором помещения 22.03.2015 не опровергает, существенного значения не имеет, является формальным моментом.
Более того, податель жалобы считает, что в рассматриваемом случае имеет место быть уклонение арендодателя от подписания акта возврата помещения из аренды, недобросовестное поведение арендодателя, выразившееся в том, что требование об оплате фактического пользования было предъявлено к Микрофинансовой организации "ФИНКА" только после направления ею в адрес арендодателя уведомления от 02.06.2015 N 327 о расторжении договора и осуществлении взаиморасчетов. К доводам Агентства недвижимости "Теплый стан" об обратном суду первой инстанции следовало отнестись критически как к бездоказательным.
Податель жалобы не согласен с периодом, за который суд первой инстанции рассчитал задолженность по арендной плате (с 01.04.2015 по 01.10.2015), несмотря на то, что договор аренды от 10.11.2014 N 341/14 расторгнут с 27.03.2015. С учетом изложенного полагает, что первоначальный иск о взыскании задолженности по арендной плате и штрафа за несвоевременный возврат помещения не обоснован, а встречный иск о взыскании части обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами, напротив, подлежит удовлетворению в полном объеме, с учетом того, что спорное помещение фактически было освобождено Микрофинансовой организацией "ФИНКА" 22.03.2015.
В приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от Агентства недвижимости "Теплый стан" (вх. N 23445 от 20.06.2016), судом апелляционной инстанции отказано, поскольку представленный документ не подписан уполномоченным лицом Агентства недвижимости "Теплый стан".
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - Микрофинансовая организация "ФИНКА".
Агентство недвижимости "Теплый стан" явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску).
Представитель Микрофинансовой организации "ФИНКА" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения суда от 13.04.2016.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
10 ноября 2014 г. между Агентством недвижимости "Теплый стан" (арендодатель) и Микрофинансовой организацией "ФИНКА" (арендатор) заключен договор аренды N 341/14 (т. 1, л.д. 9-13) в отношении объекта - нежилого помещения общей площадью 57,3 кв. м (комнаты 1-6 на поэтажном плане), расположенным на первом этаже административного здания по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. 50-летия Октября, д. 4, - сроком действия 11 месяцев.
В разделе 2 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 установлены права и обязанности сторон.
Арендодатель обязан передать помещение арендатору по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. В акте должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду. Акт приема-передачи оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 2.1.1).
По истечении срока действия договора аренды либо в случае прекращения его по иным основаниям арендатор обязан в течение 7-ми дней передать арендодателю помещение в освобожденном виде в полной сохранности по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами (пункт 2.2.6).
В разделе 3 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 предусмотрены условия о платежах и расчетах по договору.
Стороны пришли к соглашению, что за пользование указанным в
пункте 1.1 настоящего договора помещением арендатор вносит ежемесячную арендную плату арендодателю по базовой ставке 60 000 руб. НДС не начисляется в связи с упрощенной системой налогообложения. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещения в аренду и заканчивается датой, указанной в акте приема-сдачи помещения по окончании действия договора или в ином документе, свидетельствующем о его расторжении по иным причинам (пункт 3.1).
Арендная плата оплачивается ежемесячно в срок до 30 числа текущего месяца, в качестве предоплаты за следующий месяц. Арендная плата по настоящему договору осуществляется путем перечисления денежных средств на счет арендодателя, либо другими способами, о которых стороны пришли к письменному соглашению. Первая арендная плата вносится арендатором в 5-дневный срок с даты подписания договора (пункт 3.2).
Электрическая и тепловая энергия, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора и другие расходы связанные с эксплуатацией помещения и пользование земельным участком, в арендную плату не входят. Платежи за фактически оказанные услуги, работы (в том числе основанные на показаниях соответствующих приборов учета потребления), указанные в настоящем пункте, арендатор оплачивает на основании счетов, выставленных арендодателем и/или собственником помещения. Оплата производится арендатором по реквизитам, указанным в счетах, в течение 3-х рабочих дней с момента их получения (пункт 3.3).
Арендатором уплачивается арендодателю страховой депозит в размере 1-ной месячной ставки арендной платы, являющейся арендной платой за последний 1-н месяц аренды и вносится в течение пяти дней с момента заключения данного договора (пункт 3.7).
Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендодателя за 2 (два) месяца до предполагаемой даты расторжения, при этом сумма страхового депозита арендатору возвращается пропорционально сроку аренды за последний месяц и с учетом сумм, начисленных арендных и коммунальных платежей за период до даты расторжения (пункт 3.8).
В разделе 5 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 предусмотрена ответственность за неисполнение/ненадлежащее исполнение условий договора.
В случае нарушения сроков, указанных в пункте 2.2.6 настоящего договора (о возврате помещения из аренды после прекращения договорных отношений), арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 2-месячной арендной платы.
К договору аренды от 10.11.2014 N 341/14 составлен поэтажный план, на котором обозначено передаваемое в аренду помещение (т. 1, л.д. 14).
Факт передачи объекта аренды Микрофинансовой организации "ФИНКА" подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2014 (т. 1, л.д. 15).
Факт внесения Микрофинансовой организацией "ФИНКА" депозита в сумме 60 000 руб. во исполнение пункта 3.7 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 подтверждается платежным поручением от 12.11.2014 N 70285 (т. 1, л.д. 94).
23 января 2015 г. Микрофинансовая организация "ФИНКА" направила в адрес арендодателя уведомление о намерении расторгнуть договор аренды от 10.11.2014 N 341/14 с 22.03.2015 (т. 1, л.д. 21).
Ссылаясь на несвоевременный возврат арендованного помещения после прекращения договорных отношений, Агентство недвижимости "Теплый стан" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 360 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и 120 000 руб. штрафа.
Ссылаясь на освобождение арендованного помещения по факту 22.03.2015, Микрофинансовая организация "ФИНКА", в свою очередь, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании внесенного депозита в качестве арендной платы за последний месяц аренды в сумме 11 347 руб. 16 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из недоказанности Микрофинансовой организацией "ФИНКА" факта возврата арендодателю спорного помещения из аренды в порядке, установленном законом и условиями договора аренды от 10.11.2014 N 341/14. Внесенный арендатором депозит суд первой инстанции зачел в счет арендного платежа за март 2015 г.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами по поводу использования нежилого помещения на первом этаже административного здания адресу: г. Уфа, Советский район, ул. 50-летия Октября, д. 4, - возникли на основании договора аренды от 10.11.2014 N 341/14.
О незаключенности или недействительности данного договора стороны в ходе судебного разбирательства не заявили.
Из материалов дела следует, что указанный договор сторонами фактически исполнялся, был прекращен по инициативе арендатора с 27.03.2015 (по истечении 2-х месяцев с даты получения арендодателем уведомления о досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 3.8 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче; уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1); при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2).
Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержат специальных правил, регламентирующих сдачу в аренду нежилых помещений. В силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким договорам по аналогии могут применяться правила о договоре аренды зданий и сооружений.
В пункте 2.2.6 договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 стороны согласовали условие о том, что по истечении срока действия договора аренды либо в случае прекращения его по иным основаниям арендатор обязан в течение 7-ми дней передать арендодателю помещение в освобожденном виде в полной сохранности по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Данное условие соответствует названным выше положениям статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Микрофинансовая организация "ФИНКА" приняла спорное помещение в аренду по двустороннему акту от 01.12.2014.
Двусторонний акт о возврате помещения из аренды после прекращения договорных отношений между сторонами в материалы дела не представлен.
Суд первой инстанции правомерно не принял в качестве надлежащего доказательства возврата недвижимости обстоятельства, на которые ссылался ответчик по первоначальному иску (истец встречному иску), как-то:
- - прекращение арендодателем с марта 2015 г. выставления счетов на оплату расходов, связанных с эксплуатацией помещения и пользованием земельным участком (т. 1, л.д. 97-101);
- - расторжение арендатором с 23.03.2015 договора от 01.12.2014 N 10/600 на техническое обслуживание средств охраны (т. 1, л.д. 89, 91);
- - расторжение арендатором с 20.03.2015 договора от 01.12.2014 N 01/12-3300 на предоставление услуг диспетчеризации и мониторинга радиосистемы передачи тревожных извещений систем безопасности (т. 1, л.д. 90),
- - направление арендатором заявления в отделение почтовой связи ФГУП "Почта России" о доставке с 24.03.2015 всей корреспонденции Микрофинансовой организации "ФИНКА" по адресу: г. Уфа, ул. Комсомольская, 1/1, офис 514 (т. 1, л.д. 92);
- - проведение заседание Правления Микрофинансовой организации "ФИНКА" о смене адреса обособленного подразделения, результаты которого оформлены решением Правления от 23.03.2015 N 04/15 (т. 1, л.д. 84);
- - направление арендатором уведомления в налоговый орган об изменении места нахождения обособленного подразделения Микрофинансовой организации "ФИНКА" по адресу: г. Уфа, ул. 50 лет Октября, 4 (т. 1, л.д. 85-88);
- - прекращение предоставления арендатору услуг связи ОАО "Уфанет" по договору от 17.11.2014 N 72189807 в связи с переносом адреса оказания услуг (т. 1, л.д. 93);
- - акт от 20.03.2015 приема выполненных работ к договору транспортно-экспедиционного обслуживания при перевозках грузов автомобильным транспортом от 10.12.2014 об осуществлении вывоза предметов мебели из арендуемого помещения (т. 1, л.д. 102).
Вопреки утверждениям подателя жалобы обстоятельства, о которых свидетельствуют перечисленные выше документы, не подтверждают факт возврата арендодателю помещения из аренды в установленном законом и договором аренды от 10.11.2014 N 341/14 порядке.
Ссылка подателя жалобы на факт приема-передачи ключей Кулшаеву Рамилю как представителю арендодателя в присутствии свидетелей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений арендодателю. Более того, в материалы дела представлено штатное расписание Агентства недвижимости "Теплый стан" на 2015 г., в котором сотрудник Кулшаев Рамиль не значится (т. 1, л.д. 146).
Доводы подателя жалобы о том, что спорное помещение в марте 2015 г. принято арендодателем по факту, поскольку передано в аренду иному лицу, не принимаются судом апелляционной инстанции ввиду их бездоказательности.
Факт уклонения Агентства недвижимости "Теплый стан" от приемки имущества из аренды и от подписания соответствующего акта материалами дела не подтверждается.
Уведомлением от 02.06.2015 за исх. N 327 (т. 1, л.д. 82), на которое ссылается податель жалобы, арендодатель уведомляется о необходимости подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 и погашении задолженности, при этом уполномоченный представитель арендодателя для составления акта возврата помещения из аренды в обусловленное время не приглашается, в связи с чем данное уведомление нельзя рассматривать в качестве доказательства, однозначно свидетельствующего об уклонении Агентства недвижимости "Теплый стан" от подписания акта приема-передачи помещения.
Констатировав отсутствие в деле должных доказательств, свидетельствующих об исполнении арендатором обязанности по возврату имущества из аренды, суд первой инстанции правомерно на основании условий договора аренды от 10.11.2014 N 341/14 и положений статей 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал основной долг по арендной плате за заявленный в иске период с 01.04.2015 по 01.10.2015 и штраф за несвоевременный возврат помещения из аренды (с зачетом суммы депозита в качестве арендной платы за март месяц 2015 г. в соответствии с пунктами 3.7 и 3.8 договора).
Обоснованность расчетов подателем жалобы не опровергнута.
Довод подателя жалобы о наличии в действиях Агентства недвижимости "Теплый стан" признаков злоупотребления правом отклоняется. При рассмотрении данного дела злоупотребление правом со стороны истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) в отношении стороны по делу судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку, обратившись в суд с рассматриваемым иском, Агентство недвижимости "Теплый стан" реализовало предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий.
Иного подателем жалобы суду апелляционной инстанции не доказано.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции
не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Организация "ФИНКА" платежным поручением от 04.05.2016 N 1965 уплатила государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 7).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2016 по делу N А07-25651/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества Микрофинансовая организация "ФИНКА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)