Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 мая 2017 года
по делу N А40-166517/16, принятое судьей О.П. Буниной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Виктория"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Славущев В.Б. (по доверенности от 19.09.2016)
от ответчика: не явился, извещен
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 мая 2017 года по делу N А40-166517/16 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Виктория" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 222,2 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Боженко, д. 9 (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 15), изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 22.031.355 (двадцать два миллиона тридцать одна тысяча триста пятьдесят пять) руб. 93 коп. в соответствии с заключением эксперта по делу N А40-166517/16-60-1513, выполненного экспертом Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Центр" - Лисовым Александром Митрофановичем. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 (десятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 367.189 (триста шестьдесят семь тысяч сто восемьдесят девять) руб. 26 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу, просил решение суда отменить урегулировать разногласия по цене Департамента.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. Определение о принятии апелляционной жалобы опубликовано 05.07.2017. Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Материалами дела подтверждаются установленные судом первой инстанции обстоятельства, согласно которым ООО "Виктория" на основании договора аренды недвижимого имущества от 13.07.2004 г. N 8-190/04, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Боженко, д. 9, стр. 1 (этаж 1, пом. III комн. 1 - 15), целевое использование помещения - магазин продуктов питания (п. 1.3). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись о регистрации 31.12.2004 г. N 77-01/07-105912004-503). Дополнительным соглашение от 01.12.2006 г. была уточнена площадь арендуемого помещения, которая составила 222,2 кв. м. Дополнительным соглашением от 25.06.2009 г., срок аренды был продлен до 01.07.2010 г. Дополнительным соглашением от 13.05.2010 г. срок аренды продлен до 01.07.2015 г. В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого предпринимательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, 29.12.2015 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества (регистрационный номер 33-5-129707/15-(0)-0), состоящее из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Боженко, д. 9, стр. 1 (этаж 1, пом. III комн. 1 - 15). Письмом от 14.04.2016 года N 33-5-129707/15-(2)-0 ответчик представил истцу ответ с приложением договора купли-продажи помещения и указанием цены выкупаемого помещения, 28.901.000 руб., ежемесячный платеж определен в размере 481.683 руб. (п. 3.1).
Считая цену выкупаемого объекта завышенной, истец обратился за независимой оценкой к экспертной организации "Современные технологии оценки и Консалтинга", согласно заключению которого, рыночная стоимость нежилого помещения составила 20.095.000 руб. (заключение от 06.06.2016 г. N 045/НП/16). Истец представил ответчику протокол разногласий письмом от 02.06.2016 г., принятого ответчиком согласно штампу от 08.06.2016 г., где указал разногласия по 3.1, изложив со своей стороны, выкупную стоимость нежилого помещения в размере 20.095.000 руб., по 4.3 договора, с изложением ежемесячной оплаты по договору в размере 334.917 руб.
Ответчик, письмом от 23.06.2016 г. N 33-5-129707/15-(0)-1, отказал в заключении договора о выкупе нежилого помещения, сославшись на то, что не является заказчиком указанного экспертного заключения N 045/НП/16 от 06.06.2016 г., в связи с чем отсутствуют правовые основания для заключения такого договора по рыночной цене установленной данной организацией.
Полагая, что между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта, истец обратился в суд с настоящими требованиями в суд.
Поскольку между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества, судом первой инстанции. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Центр" - Лисову Александру Митрофановичу.
Согласно экспертному заключению N А40-166517/16-60-1513 от 12.01.2017 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Боженко, д. 9 (1 этаж, пом. III, комн. 1 - 15) общей площадью 222,2 кв. м, по состоянию на 29 декабря 2015 г. без учета НДС 22.031.355 руб.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение эксперта отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 29 декабря 2015 г., следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2017 года по делу N А40-166517/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.07.2017 N 09АП-31800/2017 ПО ДЕЛУ N А40-166517/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. N 09АП-31800/2017
Дело N А40-166517/16
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей Н.И. Левченко, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 мая 2017 года
по делу N А40-166517/16, принятое судьей О.П. Буниной
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Виктория"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Славущев В.Б. (по доверенности от 19.09.2016)
от ответчика: не явился, извещен
установил:
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 мая 2017 года по делу N А40-166517/16 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Виктория" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 222,2 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Боженко, д. 9 (этаж 1, пом. III, комн. 1 - 15), изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи в следующей редакции: "3.1. Цена объекта составляет 22.031.355 (двадцать два миллиона тридцать одна тысяча триста пятьдесят пять) руб. 93 коп. в соответствии с заключением эксперта по делу N А40-166517/16-60-1513, выполненного экспертом Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Центр" - Лисовым Александром Митрофановичем. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 (десятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 367.189 (триста шестьдесят семь тысяч сто восемьдесят девять) руб. 26 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу, просил решение суда отменить урегулировать разногласия по цене Департамента.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. Определение о принятии апелляционной жалобы опубликовано 05.07.2017. Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Материалами дела подтверждаются установленные судом первой инстанции обстоятельства, согласно которым ООО "Виктория" на основании договора аренды недвижимого имущества от 13.07.2004 г. N 8-190/04, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, является арендатором недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Боженко, д. 9, стр. 1 (этаж 1, пом. III комн. 1 - 15), целевое использование помещения - магазин продуктов питания (п. 1.3). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись о регистрации 31.12.2004 г. N 77-01/07-105912004-503). Дополнительным соглашение от 01.12.2006 г. была уточнена площадь арендуемого помещения, которая составила 222,2 кв. м. Дополнительным соглашением от 25.06.2009 г., срок аренды был продлен до 01.07.2010 г. Дополнительным соглашением от 13.05.2010 г. срок аренды продлен до 01.07.2015 г. В силу соответствия критериям, установленным нормами Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и Законом г. Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого предпринимательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, 29.12.2015 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества (регистрационный номер 33-5-129707/15-(0)-0), состоящее из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Боженко, д. 9, стр. 1 (этаж 1, пом. III комн. 1 - 15). Письмом от 14.04.2016 года N 33-5-129707/15-(2)-0 ответчик представил истцу ответ с приложением договора купли-продажи помещения и указанием цены выкупаемого помещения, 28.901.000 руб., ежемесячный платеж определен в размере 481.683 руб. (п. 3.1).
Считая цену выкупаемого объекта завышенной, истец обратился за независимой оценкой к экспертной организации "Современные технологии оценки и Консалтинга", согласно заключению которого, рыночная стоимость нежилого помещения составила 20.095.000 руб. (заключение от 06.06.2016 г. N 045/НП/16). Истец представил ответчику протокол разногласий письмом от 02.06.2016 г., принятого ответчиком согласно штампу от 08.06.2016 г., где указал разногласия по 3.1, изложив со своей стороны, выкупную стоимость нежилого помещения в размере 20.095.000 руб., по 4.3 договора, с изложением ежемесячной оплаты по договору в размере 334.917 руб.
Ответчик, письмом от 23.06.2016 г. N 33-5-129707/15-(0)-1, отказал в заключении договора о выкупе нежилого помещения, сославшись на то, что не является заказчиком указанного экспертного заключения N 045/НП/16 от 06.06.2016 г., в связи с чем отсутствуют правовые основания для заключения такого договора по рыночной цене установленной данной организацией.
Полагая, что между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта, истец обратился в суд с настоящими требованиями в суд.
Поскольку между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества, судом первой инстанции. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис-Центр" - Лисову Александру Митрофановичу.
Согласно экспертному заключению N А40-166517/16-60-1513 от 12.01.2017 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Боженко, д. 9 (1 этаж, пом. III, комн. 1 - 15) общей площадью 222,2 кв. м, по состоянию на 29 декабря 2015 г. без учета НДС 22.031.355 руб.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение эксперта отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 29 декабря 2015 г., следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2017 года по делу N А40-166517/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
А.И.ТРУБИЦЫН
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)