Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2016 по делу N А07-10347/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан - Валиуллин Д.М. (доверенность от 24.10.2016 N 10);
- общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" - Нафиков А.Т. (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.10.2016 N А07-18360/2014).
Администрация сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан, ИНН 0231007765, ОГРН 1090264000672 (далее - Администрация, истец), обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", ИНН 0231007998, ОГРН 1100264000638 (далее - общество "Жилкомсервис", ответчик), в котором потребовала:
- - расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 15.07.2015 N 46;
- - возложить на общество "Жилкомсервис" обязанность возвратить Администрации по акту приема-передачи следующее имущество: 1) мусоровоз КО 440 ВМ, 2013 года выпуска, идентификационный номер XVL4832B9D0000022, регистрационный знак Р 829 СН 102; 2) прицеп тракторный 84 942 Т-00, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) x8984942TEOFP4016; 3) трактор Беларус 82.1, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) 808190535, регистрационный знак 02ММ 3808 (т. 1, л.д. 4-5).
Общество "Жилкомсервис" в лице внешнего управляющего Нафикова Айдара Тимирхановича обратилось в арбитражный суд первой инстанции с встречным исковым заявлением к Администрации, в котором потребовало признать договор аренды муниципального имущества от 15.07.2015 N 46 недействительным. Ответчик заявил о том, что договор аренды заключен с нарушением требований, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (т. 1, л.д. 102-103).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2016 (резолютивная часть объявлена 19.08.2016) первоначальные исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции расторг договор аренды от 15.07.2015 N 46 и возложил на ответчика обязанность возвратить арендованное имущество истцу. В удовлетворении встречного искового заявления суд первой инстанции отказал (т. 1, л.д. 154-163).
Общество "Жилкомсервис" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик (по первоначальному иску) ссылается на неполное выяснение арбитражным судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым встречное исковое заявление удовлетворить. Податель апелляционной жалобы приводит доводы о том, что договор аренды заключен в нарушение требований части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", так как муниципальное имущество выставлено на торги без проведения оценки рыночной стоимости. Ответчик утверждает, что спорное имущество эксплуатируется им с 2014 года, кроме того, между сторонами ранее был заключен договор аренды от 03.06.2015 N 45. В обоснование встречного искового требования о признании договора аренды недействительным ответчик ссылается также на то, что исполнение данной сделки влечет убытки для предприятия-банкрота, так как расходы на эксплуатацию арендуемого имущества превышают доходы от использования техники. По мнению ответчика, истец создал невыгодные условия для заключения договора аренды. Помимо прочего, ответчик приводит довод о том, что в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не предлагал изменить условия договора аренды путем уменьшения размера арендной платы (т. 2, л.д. 4-6).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель общества "Жилкомсервис" на доводах апелляционной жалобы настаивал, представитель Администрации с доводами жалобы не согласился, полагая решение суда законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2015 по делу о несостоятельности (банкротстве) N А07-18360/2014 в отношении должника - общества "Жилкомсервис" (ИНН 0231007998, ОГРН 1100264000638) - введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев. Внешним управляющим должника утвержден Нафиков Айдар Тимирханович (т. 1, л.д. 92-93).
В собственности муниципального образования Куяновский сельсовет Краснокамского района Республики Башкортостан находится следующее движимое имущество:
- - мусоровоз КО-440ВМ, 2013 года выпуска, идентификационный номер (VIN) XVL4832B9D0000022, белого цвета, что подтверждается паспортом транспортного средства (т. 1, л.д. 9-10);
- - прицеп тракторный 84942Т-00, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) x8984942TEOFP4016, синего цвета, что подтверждается "паспортом самоходной машины и других видов техники" (т. 1, л.д. 11);
- - трактор Беларус 82.1, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) 808190535, синего цвета, что подтверждается "паспортом самоходной машины и других видов техники" (т. 1, л.д. 12-13).
26 июня 2015 года комиссией по организации и проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды поименованного выше движимого имущества. Три объекта выставлены на торги под единым лотом. Победителем признано общество "Жилкомсервис", заявку от лица и в интересах которого подал внешний управляющий Нафиков Айдар Тимирханович. По результатам заседания комиссии составлен и подписан протокол от 26.06.2015 N 2 (т. 1, л.д. 22-23, 78-80, 115-116, 148-149).
Как следует из протокола заседания комиссии, начальная цена права на заключение договора аренды (годовая арендная плата) составляет 445 986 руб. 75 коп. (в дело представлен подробный расчет размера начальной цены - т. 1, л.д. 143-147). При этом победитель аукциона (общество "Жилкомсервис") предложил максимальную цену - 1 360 245 руб. 75 коп.
На основании протокола от 26.06.2015 N 2 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Жилкомсервис" (арендатор) подписан договор аренды от 15.07.2015 N 46 (т. 1, л.д. 14-21, 66-71, 105-110).
По условиям данной сделки истец обязался предоставить ответчику в аренду на срок с 15.07.2015 по 14.07.2018 (три года) для целей осуществления деятельности по благоустройству и содержанию территории района муниципальное имущество общей балансовой стоимостью 3 491 500 рублей согласно приложению N 1 к договору (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды).
В качестве объектов аренды в приложении N 1 к договору от 15.07.2015 N 46 указано следующее имущество: 1) мусоровоз КО 440 ВМ, 2013 года выпуска, регистрационный знак "Р 829 СН 102"; 2) прицеп тракторный 84 942Т-00, 2014 года выпуска, регистрационный знак "02ММ 3809"; 3) трактор Беларус 82.1, 2014 года выпуска, регистрационный знак "02ММ 3808" (т. 1, л.д. 19, 69).
Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан от 22.12.2014 N 319 (т. 1, л.д. 130-137), оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 2.1 договора аренды). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 (десятого) числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату (пункт 2.4 договора аренды). Отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа являются основаниями для досрочного расторжения данного договора (пункт 2.7 договора аренды).
Размер арендной платы отражен в приложении к договору - в расчете годовой арендной платы. На основании результатов открытого аукциона размер арендной платы составил 113 353 руб. 81 коп. за один месяц аренды, в том числе налог на добавленную стоимость. Из них денежные средства в сумме 96 062 руб. 55 коп., составляющие непосредственно ежемесячный арендный платеж, подлежат перечислению на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан. В свою очередь, налог на добавленную стоимость в размере 17 291 руб. 26 коп. вносится арендатором в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л.д. 21, 71).
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, установленную данным договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (пункт 3.4.3 договора аренды).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом в целом или частично с нарушением условий данного договора или назначения имущества; существенно ухудшает состояние арендованного имущества; не производит капитального или текущего ремонтов арендованного имущества; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению); отказывается вносить арендную плату на измененных условиях в случае, когда такие изменения внесены в порядке, предусмотренном договором аренды; нарушает иные условия данного договора (пункт 5.3 договора аренды).
Споры по договору аренды от 15.07.2015 N 46 разрешаются путем переговоров, в случае не достижения согласия - Арбитражным судом Республики Башкортостан (пункт 7.2 договора аренды).
По акту приема-передачи от 15.07.2015 глава сельского поселения Сазыкин В.В. передал объекты аренды внешнему управляющему общества "Жилкомсервис" Нафикову А.Т. во временное владение и пользование. Муниципальное имущество принято арендатором без замечаний и (или) возражений (т. 1, л.д. 20, 70).
В оплату аренды по договору от 15.07.2015 N 46 общество "Жилкомсервис" перечислило на соответствующий счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан денежные средства в общей сумме 190 000 рублей. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены копии платежных поручений от 22.01.2016 N 25 на сумму 30 000 рублей, от 11.03.2016 N 95 на сумму 100 000 рублей, от 29.03.2016 N 131 на сумму 30 000 рублей, от 12.04.2016 N 143 на сумму 30 000 рублей (т. 1, л.д. 81-83, 117-120).
Согласно двухстороннему акту сверки платежей за период с 15.07.2015 по 14.04.2016 задолженность общества "Жилкомсервис" в пользу Администрации составляет 716 730 руб. 12 коп. Всего за указанный период в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы, с учетом задатка на участие в аукционе (44 599 рублей), ответчик перечислил истцу 234 599 рублей. Тогда как общий размер арендной платы за период с июля 2015 года по апрель 2016 года составил 951 329 руб. 12 коп. (т. 1, л.д. 33, 138).
Акт сверки подписан внешним управляющим общества "Жилкомсервис" Нафиковым А.Т. без замечаний и (или) возражений.
В письменной претензии от 30.11.2015 N 2360 Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Краснокамскому району от лица и в интересах Администрации потребовал от общества "Жилкомсервис" погасить задолженность по арендной плате. Документ вручен представителю арендатора, что подтверждается подписью соответствующего физического лица и оригинальной печатью общества "Жилкомсервис" (т. 1, л.д. 55).
28 марта 2016 года Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Краснокамскому району от лица и в интересах Администрации посредством использования услуг почтовой связи направил обществу "Жилкомсервис" письмо (уведомление) от 28.03.2016 N 419. Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 2.4, 3.4.3 договора аренды от 15.07.2015 N 46, нарушение обществом обязательств по внесению арендной платы предложил расторгнуть указанный договор (т. 1, л.д. 54, 56-57).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2016 по делу N А07-624/2016 частично удовлетворены исковые требования Администрации к обществу "Жилкомсервис". Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от 15.07.2015 N 46 в сумме 716 730 руб. 12 коп., а также договорную неустойку (пени) в размере 35 374 руб. 12 коп. (полный текст судебного акта размещен в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по электронному адресу "kad.arbitr.ru").
При этом определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2016 по делу N А07-624/2016 исковое требование Администрации о расторжении договора аренды от 15.07.2015 N 46 оставлено без рассмотрения в связи с тем, что арендодатель не предоставил арендатору временной промежуток для рассмотрения его предложения о расторжении договора в досудебном порядке.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "Жилкомсервис" договорных обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о расторжении договора аренды и возврате муниципального имущества).
Общество "Жилкомсервис" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к Администрации (о признании договора аренды недействительным).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между сторонами имеют место обязательственные правоотношения из договора аренды муниципального имущества от 15.07.2015 N 46, который признан судом заключенным. Требование общества "Жилкомсервис" о квалификации договора в качестве недействительного является неправомерным. Положения, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", применению не подлежат, так как регулируют иные правоотношения. Имущество принято ответчиком в аренду, использовалось им на протяжении длительного периода времени. При заключении и исполнении договора ответчик претензий к истцу не предъявлял. В силу этого оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. В свою очередь, исковые требования Администрации основаны на обстоятельствах неоднократного нарушения обществом "Жилкомсервис" обязательств по внесению арендной платы, соответствуют правилам статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подписанный уполномоченными представителями Администрации (арендодатель) и общества "Жилкомсервис" (арендатор) договор аренды от 15.07.2015 N 46 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора (объект аренды, размер арендной платы). Аналогичные выводы сделаны арбитражным судом при рассмотрении дела N А07-624/2016.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
Администрация исполнила обязательство по передаче движимого имущества во временное владение и пользование общества "Жилкомсервис", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).
В обоснование встречного искового заявления о признании договора аренды недействительным общество "Жилкомсервис" ссылается на положения, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), указывая на то обстоятельство, что муниципальное имущество выставлено на торги без проведения оценки рыночной стоимости этого имущества. Кроме того, ответчик указывает, что исполнение данной сделки влечет убытки для предприятия-банкрота, так как расходы на эксплуатацию арендуемого имущества превышают доходы от использования техники.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, по общему правилу, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Во исполнение требований указанной выше нормы права, с целью соблюдения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц заключение договора аренды муниципального имущества осуществлено Администрацией посредством проведения публичных торгов (открытого аукциона).
Разработка и утверждение аукционной документации, публикация извещения о проведении открытого аукциона на сайте "torgi.gov.ru", заседания соответствующей комиссии органа местного самоуправления подтверждаются материалами настоящего дела (т. 1, л.д. 22-23, 78-80, 112-116, 139-149).
Доказательств наличия предусмотренных законом оснований для передачи спорного движимого имущества в аренду обществу "Жилкомсервис", минуя процедуру проведения публичных торгов, в материалы настоящего дела не представлено, ответчик на наличие такого рода обстоятельств и доказательств не ссылается. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения процессуальных действий.
Нормой части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено следующее. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.
Как верно указано арбитражным судом первой инстанции, положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ применению к правоотношениям Администрации и общества "Жилкомсервис" не подлежат, поскольку договор аренды муниципального имущества применительно к правилам части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключен сторонами впервые. Доказательств обратного ответчик не представил.
Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного искового заявления является то обстоятельство, что общество "Жилкомсервис" в лице внешнего управляющего Нафикова А.Т. добровольно, действуя в своих собственных интересах, подало заявку на участие в открытом аукционе и предложило те условия заключения договора, о затруднительности исполнения которых заявило в рамках настоящего дела.
Как указано выше, согласно протоколу заседания комиссии по организации и проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 26.06.2015 N 2 начальная цена права на заключение договора аренды (годовая арендная плата) составляет 445 986 руб. 75 коп. В свою очередь, общество "Жилкомсервис" предложило размер годовой арендной платы в сумме 1 360 245 руб. 75 коп.
При проявлении должной степени заботливости и осмотрительности ответчик имел возможность предпринять необходимые меры, оценить экономическую целесообразность вступления в арендные правоотношения на тех условиях, которые изложены в аукционной документации, в извещении о проведении открытого аукциона, а также на собственных условиях.
То обстоятельство, что арендатор не получил положительного экономического эффекта от заключения и исполнения договора аренды, само по себе не свидетельствует о недействительности этой сделки.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового заявления.
В рамках настоящего дела Администрация предъявила к обществу "Жилкомсервис" требования о расторжении договора аренды от 15.07.2015 N 46 и, соответственно, о возврате муниципального имущества. В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса).
Отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа являются основаниями для досрочного расторжения данного договора (пункты 2.7, 5.3 договора аренды от 15.07.2015 N 46).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Вопреки условиям договора аренды общество "Жилкомсервис" ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению платы за пользование движимым имуществом муниципального образования. Ответчик не внес предусмотренную договором арендную плату на протяжении более чем двух раз подряд.
Факт наличия и размер задолженности подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2016 по делу N А07-624/2016, а также актом сверки за период с 15.07.2015 по 14.04.2016 (т. 1, л.д. 33, 138).
Следовательно, Администрация вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса, пунктам 2.7, 5.3 договора аренды от 15.07.2015 N 46.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).
Принимая во внимание письменную претензию от 30.11.2015 N 2360, уведомление от 28.03.2016 N 419, судебные акты по делу N А07-624/2016, Администрация выполнила требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса, о направлении обществу "Жилкомсервис" досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на общество "Жилкомсервис" обязанности возвратить муниципальное имущество Администрации.
Довод ответчика о том, что в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, истец не предлагал изменить условия договора аренды путем уменьшения размера арендной платы, основан на неверном толковании норм материального права. По смыслу названной статьи закона предъявлению в суд требования о расторжении гражданско-правового договора в обязательном порядке предшествует направление контрагенту предложения расторгнуть договор в досудебном порядке, а не внести в него какие-либо изменения. В силу этого истец не обязан был направлять ответчику предложение о внесении изменений в договор аренды. Более того, уменьшение размера арендной платы путем подписания дополнительного соглашения сторонами договора аренды, заключенного по результатам проведения публичных торгов (конкурса, аукциона), не допускается законом.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Жилкомсервис".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2016 по делу N А07-10347/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" (ИНН 0231007998, ОГРН 1100264000638) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2016 N 18АП-13016/2016 ПО ДЕЛУ N А07-10347/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. N 18АП-13016/2016
Дело N А07-10347/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2016 по делу N А07-10347/2016 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан - Валиуллин Д.М. (доверенность от 24.10.2016 N 10);
- общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" - Нафиков А.Т. (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.10.2016 N А07-18360/2014).
Администрация сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан, ИНН 0231007765, ОГРН 1090264000672 (далее - Администрация, истец), обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис", ИНН 0231007998, ОГРН 1100264000638 (далее - общество "Жилкомсервис", ответчик), в котором потребовала:
- - расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 15.07.2015 N 46;
- - возложить на общество "Жилкомсервис" обязанность возвратить Администрации по акту приема-передачи следующее имущество: 1) мусоровоз КО 440 ВМ, 2013 года выпуска, идентификационный номер XVL4832B9D0000022, регистрационный знак Р 829 СН 102; 2) прицеп тракторный 84 942 Т-00, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) x8984942TEOFP4016; 3) трактор Беларус 82.1, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) 808190535, регистрационный знак 02ММ 3808 (т. 1, л.д. 4-5).
Общество "Жилкомсервис" в лице внешнего управляющего Нафикова Айдара Тимирхановича обратилось в арбитражный суд первой инстанции с встречным исковым заявлением к Администрации, в котором потребовало признать договор аренды муниципального имущества от 15.07.2015 N 46 недействительным. Ответчик заявил о том, что договор аренды заключен с нарушением требований, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (т. 1, л.д. 102-103).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2016 (резолютивная часть объявлена 19.08.2016) первоначальные исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции расторг договор аренды от 15.07.2015 N 46 и возложил на ответчика обязанность возвратить арендованное имущество истцу. В удовлетворении встречного искового заявления суд первой инстанции отказал (т. 1, л.д. 154-163).
Общество "Жилкомсервис" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик (по первоначальному иску) ссылается на неполное выяснение арбитражным судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым встречное исковое заявление удовлетворить. Податель апелляционной жалобы приводит доводы о том, что договор аренды заключен в нарушение требований части 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", так как муниципальное имущество выставлено на торги без проведения оценки рыночной стоимости. Ответчик утверждает, что спорное имущество эксплуатируется им с 2014 года, кроме того, между сторонами ранее был заключен договор аренды от 03.06.2015 N 45. В обоснование встречного искового требования о признании договора аренды недействительным ответчик ссылается также на то, что исполнение данной сделки влечет убытки для предприятия-банкрота, так как расходы на эксплуатацию арендуемого имущества превышают доходы от использования техники. По мнению ответчика, истец создал невыгодные условия для заключения договора аренды. Помимо прочего, ответчик приводит довод о том, что в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не предлагал изменить условия договора аренды путем уменьшения размера арендной платы (т. 2, л.д. 4-6).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель общества "Жилкомсервис" на доводах апелляционной жалобы настаивал, представитель Администрации с доводами жалобы не согласился, полагая решение суда законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.04.2015 по делу о несостоятельности (банкротстве) N А07-18360/2014 в отношении должника - общества "Жилкомсервис" (ИНН 0231007998, ОГРН 1100264000638) - введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев. Внешним управляющим должника утвержден Нафиков Айдар Тимирханович (т. 1, л.д. 92-93).
В собственности муниципального образования Куяновский сельсовет Краснокамского района Республики Башкортостан находится следующее движимое имущество:
- - мусоровоз КО-440ВМ, 2013 года выпуска, идентификационный номер (VIN) XVL4832B9D0000022, белого цвета, что подтверждается паспортом транспортного средства (т. 1, л.д. 9-10);
- - прицеп тракторный 84942Т-00, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) x8984942TEOFP4016, синего цвета, что подтверждается "паспортом самоходной машины и других видов техники" (т. 1, л.д. 11);
- - трактор Беларус 82.1, 2014 года выпуска, заводской номер машины (рамы) 808190535, синего цвета, что подтверждается "паспортом самоходной машины и других видов техники" (т. 1, л.д. 12-13).
26 июня 2015 года комиссией по организации и проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды поименованного выше движимого имущества. Три объекта выставлены на торги под единым лотом. Победителем признано общество "Жилкомсервис", заявку от лица и в интересах которого подал внешний управляющий Нафиков Айдар Тимирханович. По результатам заседания комиссии составлен и подписан протокол от 26.06.2015 N 2 (т. 1, л.д. 22-23, 78-80, 115-116, 148-149).
Как следует из протокола заседания комиссии, начальная цена права на заключение договора аренды (годовая арендная плата) составляет 445 986 руб. 75 коп. (в дело представлен подробный расчет размера начальной цены - т. 1, л.д. 143-147). При этом победитель аукциона (общество "Жилкомсервис") предложил максимальную цену - 1 360 245 руб. 75 коп.
На основании протокола от 26.06.2015 N 2 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Жилкомсервис" (арендатор) подписан договор аренды от 15.07.2015 N 46 (т. 1, л.д. 14-21, 66-71, 105-110).
По условиям данной сделки истец обязался предоставить ответчику в аренду на срок с 15.07.2015 по 14.07.2018 (три года) для целей осуществления деятельности по благоустройству и содержанию территории района муниципальное имущество общей балансовой стоимостью 3 491 500 рублей согласно приложению N 1 к договору (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора аренды).
В качестве объектов аренды в приложении N 1 к договору от 15.07.2015 N 46 указано следующее имущество: 1) мусоровоз КО 440 ВМ, 2013 года выпуска, регистрационный знак "Р 829 СН 102"; 2) прицеп тракторный 84 942Т-00, 2014 года выпуска, регистрационный знак "02ММ 3809"; 3) трактор Беларус 82.1, 2014 года выпуска, регистрационный знак "02ММ 3808" (т. 1, л.д. 19, 69).
Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан, утвержденной решением Совета сельского поселения Куяновский сельсовет муниципального района Краснокамский район Республики Башкортостан от 22.12.2014 N 319 (т. 1, л.д. 130-137), оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (пункт 2.1 договора аренды). Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10 (десятого) числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату (пункт 2.4 договора аренды). Отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа являются основаниями для досрочного расторжения данного договора (пункт 2.7 договора аренды).
Размер арендной платы отражен в приложении к договору - в расчете годовой арендной платы. На основании результатов открытого аукциона размер арендной платы составил 113 353 руб. 81 коп. за один месяц аренды, в том числе налог на добавленную стоимость. Из них денежные средства в сумме 96 062 руб. 55 коп., составляющие непосредственно ежемесячный арендный платеж, подлежат перечислению на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан. В свою очередь, налог на добавленную стоимость в размере 17 291 руб. 26 коп. вносится арендатором в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л.д. 21, 71).
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, установленную данным договором и последующими изменениями и дополнениями к нему (пункт 3.4.3 договора аренды).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом в целом или частично с нарушением условий данного договора или назначения имущества; существенно ухудшает состояние арендованного имущества; не производит капитального или текущего ремонтов арендованного имущества; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению); отказывается вносить арендную плату на измененных условиях в случае, когда такие изменения внесены в порядке, предусмотренном договором аренды; нарушает иные условия данного договора (пункт 5.3 договора аренды).
Споры по договору аренды от 15.07.2015 N 46 разрешаются путем переговоров, в случае не достижения согласия - Арбитражным судом Республики Башкортостан (пункт 7.2 договора аренды).
По акту приема-передачи от 15.07.2015 глава сельского поселения Сазыкин В.В. передал объекты аренды внешнему управляющему общества "Жилкомсервис" Нафикову А.Т. во временное владение и пользование. Муниципальное имущество принято арендатором без замечаний и (или) возражений (т. 1, л.д. 20, 70).
В оплату аренды по договору от 15.07.2015 N 46 общество "Жилкомсервис" перечислило на соответствующий счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан денежные средства в общей сумме 190 000 рублей. В подтверждение данного обстоятельства в дело представлены копии платежных поручений от 22.01.2016 N 25 на сумму 30 000 рублей, от 11.03.2016 N 95 на сумму 100 000 рублей, от 29.03.2016 N 131 на сумму 30 000 рублей, от 12.04.2016 N 143 на сумму 30 000 рублей (т. 1, л.д. 81-83, 117-120).
Согласно двухстороннему акту сверки платежей за период с 15.07.2015 по 14.04.2016 задолженность общества "Жилкомсервис" в пользу Администрации составляет 716 730 руб. 12 коп. Всего за указанный период в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы, с учетом задатка на участие в аукционе (44 599 рублей), ответчик перечислил истцу 234 599 рублей. Тогда как общий размер арендной платы за период с июля 2015 года по апрель 2016 года составил 951 329 руб. 12 коп. (т. 1, л.д. 33, 138).
Акт сверки подписан внешним управляющим общества "Жилкомсервис" Нафиковым А.Т. без замечаний и (или) возражений.
В письменной претензии от 30.11.2015 N 2360 Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Краснокамскому району от лица и в интересах Администрации потребовал от общества "Жилкомсервис" погасить задолженность по арендной плате. Документ вручен представителю арендатора, что подтверждается подписью соответствующего физического лица и оригинальной печатью общества "Жилкомсервис" (т. 1, л.д. 55).
28 марта 2016 года Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Краснокамскому району от лица и в интересах Администрации посредством использования услуг почтовой связи направил обществу "Жилкомсервис" письмо (уведомление) от 28.03.2016 N 419. Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 2.4, 3.4.3 договора аренды от 15.07.2015 N 46, нарушение обществом обязательств по внесению арендной платы предложил расторгнуть указанный договор (т. 1, л.д. 54, 56-57).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2016 по делу N А07-624/2016 частично удовлетворены исковые требования Администрации к обществу "Жилкомсервис". Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды от 15.07.2015 N 46 в сумме 716 730 руб. 12 коп., а также договорную неустойку (пени) в размере 35 374 руб. 12 коп. (полный текст судебного акта размещен в открытом доступе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по электронному адресу "kad.arbitr.ru").
При этом определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2016 по делу N А07-624/2016 исковое требование Администрации о расторжении договора аренды от 15.07.2015 N 46 оставлено без рассмотрения в связи с тем, что арендодатель не предоставил арендатору временной промежуток для рассмотрения его предложения о расторжении договора в досудебном порядке.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "Жилкомсервис" договорных обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу (о расторжении договора аренды и возврате муниципального имущества).
Общество "Жилкомсервис" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к Администрации (о признании договора аренды недействительным).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Между сторонами имеют место обязательственные правоотношения из договора аренды муниципального имущества от 15.07.2015 N 46, который признан судом заключенным. Требование общества "Жилкомсервис" о квалификации договора в качестве недействительного является неправомерным. Положения, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", применению не подлежат, так как регулируют иные правоотношения. Имущество принято ответчиком в аренду, использовалось им на протяжении длительного периода времени. При заключении и исполнении договора ответчик претензий к истцу не предъявлял. В силу этого оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. В свою очередь, исковые требования Администрации основаны на обстоятельствах неоднократного нарушения обществом "Жилкомсервис" обязательств по внесению арендной платы, соответствуют правилам статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подписанный уполномоченными представителями Администрации (арендодатель) и общества "Жилкомсервис" (арендатор) договор аренды от 15.07.2015 N 46 следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора (объект аренды, размер арендной платы). Аналогичные выводы сделаны арбитражным судом при рассмотрении дела N А07-624/2016.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
Администрация исполнила обязательство по передаче движимого имущества во временное владение и пользование общества "Жилкомсервис", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса).
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).
В обоснование встречного искового заявления о признании договора аренды недействительным общество "Жилкомсервис" ссылается на положения, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), указывая на то обстоятельство, что муниципальное имущество выставлено на торги без проведения оценки рыночной стоимости этого имущества. Кроме того, ответчик указывает, что исполнение данной сделки влечет убытки для предприятия-банкрота, так как расходы на эксплуатацию арендуемого имущества превышают доходы от использования техники.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, по общему правилу, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Во исполнение требований указанной выше нормы права, с целью соблюдения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц заключение договора аренды муниципального имущества осуществлено Администрацией посредством проведения публичных торгов (открытого аукциона).
Разработка и утверждение аукционной документации, публикация извещения о проведении открытого аукциона на сайте "torgi.gov.ru", заседания соответствующей комиссии органа местного самоуправления подтверждаются материалами настоящего дела (т. 1, л.д. 22-23, 78-80, 112-116, 139-149).
Доказательств наличия предусмотренных законом оснований для передачи спорного движимого имущества в аренду обществу "Жилкомсервис", минуя процедуру проведения публичных торгов, в материалы настоящего дела не представлено, ответчик на наличие такого рода обстоятельств и доказательств не ссылается. В силу части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик несет риск наступления неблагоприятных последствий в результате не совершения процессуальных действий.
Нормой части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено следующее. По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.
Как верно указано арбитражным судом первой инстанции, положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ применению к правоотношениям Администрации и общества "Жилкомсервис" не подлежат, поскольку договор аренды муниципального имущества применительно к правилам части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключен сторонами впервые. Доказательств обратного ответчик не представил.
Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного искового заявления является то обстоятельство, что общество "Жилкомсервис" в лице внешнего управляющего Нафикова А.Т. добровольно, действуя в своих собственных интересах, подало заявку на участие в открытом аукционе и предложило те условия заключения договора, о затруднительности исполнения которых заявило в рамках настоящего дела.
Как указано выше, согласно протоколу заседания комиссии по организации и проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 26.06.2015 N 2 начальная цена права на заключение договора аренды (годовая арендная плата) составляет 445 986 руб. 75 коп. В свою очередь, общество "Жилкомсервис" предложило размер годовой арендной платы в сумме 1 360 245 руб. 75 коп.
При проявлении должной степени заботливости и осмотрительности ответчик имел возможность предпринять необходимые меры, оценить экономическую целесообразность вступления в арендные правоотношения на тех условиях, которые изложены в аукционной документации, в извещении о проведении открытого аукциона, а также на собственных условиях.
То обстоятельство, что арендатор не получил положительного экономического эффекта от заключения и исполнения договора аренды, само по себе не свидетельствует о недействительности этой сделки.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового заявления.
В рамках настоящего дела Администрация предъявила к обществу "Жилкомсервис" требования о расторжении договора аренды от 15.07.2015 N 46 и, соответственно, о возврате муниципального имущества. В основу данных требований положен факт невнесения ответчиком ежемесячной арендной платы более двух раз подряд.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- - существенно ухудшает имущество;
- - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса).
Отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа являются основаниями для досрочного расторжения данного договора (пункты 2.7, 5.3 договора аренды от 15.07.2015 N 46).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
Вопреки условиям договора аренды общество "Жилкомсервис" ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению платы за пользование движимым имуществом муниципального образования. Ответчик не внес предусмотренную договором арендную плату на протяжении более чем двух раз подряд.
Факт наличия и размер задолженности подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2016 по делу N А07-624/2016, а также актом сверки за период с 15.07.2015 по 14.04.2016 (т. 1, л.д. 33, 138).
Следовательно, Администрация вправе требовать расторжения сделки применительно к статьям 450, 452, 619 Гражданского кодекса, пунктам 2.7, 5.3 договора аренды от 15.07.2015 N 46.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).
Принимая во внимание письменную претензию от 30.11.2015 N 2360, уведомление от 28.03.2016 N 419, судебные акты по делу N А07-624/2016, Администрация выполнила требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса, о направлении обществу "Жилкомсервис" досудебной претензии, предупреждения о необходимости исполнения обязательств, а также предложения расторгнуть договор.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования о расторжении договора аренды и возложении на общество "Жилкомсервис" обязанности возвратить муниципальное имущество Администрации.
Довод ответчика о том, что в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, истец не предлагал изменить условия договора аренды путем уменьшения размера арендной платы, основан на неверном толковании норм материального права. По смыслу названной статьи закона предъявлению в суд требования о расторжении гражданско-правового договора в обязательном порядке предшествует направление контрагенту предложения расторгнуть договор в досудебном порядке, а не внести в него какие-либо изменения. В силу этого истец не обязан был направлять ответчику предложение о внесении изменений в договор аренды. Более того, уменьшение размера арендной платы путем подписания дополнительного соглашения сторонами договора аренды, заключенного по результатам проведения публичных торгов (конкурса, аукциона), не допускается законом.
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "Жилкомсервис".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2016 по делу N А07-10347/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" (ИНН 0231007998, ОГРН 1100264000638) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)