Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи С.Б. Ротаря,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осадчей Н.П.,
при участии в заседании:
от ООО "ЦИТ города Хабаровска": Васиной Н.А., представителя по доверенности от 24.12.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Еленфэмели"
на решение от 04.05.2016
по делу N А73-3192/2016
рассмотренному в порядке упрощенного производства
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Букиной Е.А.,
по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
к обществу с ограниченной ответственностью "Еленфэмели"
о взыскании 297 811,11 рубля, расторжении договора, освобождении помещения,
установил:
Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661, далее - ОАО "ЦИТ г. Хабаровска") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Еленфэмели" (ОГРН 1072721022989, ИНН 2721155124, далее - ООО "Еленфэмели") о взыскании 266 793,62 рубля задолженности по арендной плате по договору N 33/15 от 22.01.2015 за период с 01.01.2015 по 29.02.2016, пени в сумме 21 017, 49 рубля за период с 10.03.2015 по 01.03.2016, штрафа в сумме 10 000 рублей, о расторжении договора аренды N 33/15 от 22.01.2015, и освобождении функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124.
Решением суда от 04.05.2016 иск удовлетворен полностью.
В апелляционной жалобе ответчик просит принятое по делу решение от 04.05.2016 отменить, принять по делу судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, расторжение договора аренды в настоящем случае неправомерно, поскольку соглашениями ООО "Еленфэмели" с ООО "УК "ДВСРК" от 13.10.2015, от 25.04.2016 подтверждается исполнение ответчиком обязанности по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД. Рассмотрение дела в порядке упрощенного производства считает незаконным, ввиду не привлечения к участию в деле ООО "УК "ДВСРК", права которого непосредственно затрагиваются оспариваемым судебным актом.
Также заявитель в жалобе отразил свои возражения в отношении отказа в снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку в настоящем случае отсутствует обстоятельство пользования денежными средствами, истцом не доказаны негативные последствия, наступившие в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.
Представитель истца в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение от 04.05.2016 просила оставить в силе.
Согласно материалам дела, ООО "УК "ДВСРК" является собственником функционального (встроенного) помещения, этаж 1, назначение: нежилое помещение, площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124, пом. 1 (1-12), лит. А., что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 23.09.2005.
Между ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" и ООО "Еленфэмели" 22.01.2015 заключен договор аренды N 33/15 функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124, для использования под торговлю.
Пунктом 1.2 договора определено, что срок его действия с 01.01.2015 по 31.12.2019, в установленном законом порядке договор прошел государственную регистрацию.
Платежи и порядок расчетов оговорены сторонами в разделе 2 договора, согласно которому за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Всего сумма арендной платы в месяц составляет 70 342, 13 рубля, в т.ч. НДС 18% в размере 10 730, 15 рубля. Арендная плата подлежит ежегодной индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды, в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1. - 3.2.14 (за исключением пунктов 3.2.9., 3.2.11) договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания, что составляет 10 000 рублей (пункт 4.2. договора).
Также пунктом 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор несет бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и самостоятельно заключает договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества с организацией, в управлении которой находится многоквартирный дом, в котором расположено арендованное помещение. Кроме того названным пунктом договора предусмотрено, что в случае не оплаты арендатором оказанных услуг по такому договору, или в случае не заключения такого договора, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Из пункта 6.2.5. договора аренды также следует, что он подлежит расторжению, когда арендатор не выполняет принятые на себя обязательства, в том числе установленные пунктом 3.2.5. договора.
Сославшись на то, что арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 29.02.2016 в размере 266 793, 62 рубля, арендодатель, начислив пени за период с 10.03.2015 по 01.03.2016 на сумму 21 017, 49 рубля, а также отметив неисполнение арендатором платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, направил в адрес ООО "Еленфэмели" претензию исх. N 4335/10-13 от 23.11.2015, с требованием исполнить возникшие на основании договора аренды обязательства.
Неисполнение требований арендодателя, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Не оспаривая факта аренды функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124 в период с 01.01.2015 по 29.02.2016, арендатор доказательств внесения задолженности по арендной плате в сумме 266 793, 62 рубля в материалы дела не представил.
Исходя из части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку ответчик не воспользовался правом статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства, подтверждающие оплату долга, суд первой инстанции удовлетворил иск в части основного долга в заявленном размере.
Возражения ответчика отраженные в отзыве на исковое заявление о том, что фактическая задолженность за указанный период составляет 251 789, 82 рубля, обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку расчет задолженности произведен истцом с учетом условий пункта 2.1 договора о ежегодной индексации арендной платы (с 01.01.2016 на 6, 4%).
В апелляционной жалобе возражений в отношении размера задолженности по арендной плате не приведено.
В силу положений статьи 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).
В пункте 4.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Установив факт нарушения обязательства по расчетам, судом правомерно удовлетворено требование о взыскании неустойки.
Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен и признан верным, заявленная сумма неустойки в размере 21 017, 49 рубля соответствует условиям об оплате и размеру договорной неустойки, которая правомерно взыскана в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 4.1 договора.
Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды N 33/15 от 22.01.2015, об освобождении функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124, апелляционный суд приходит к выводу о его обоснованности.
Как следует из пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из части 2 той же статьи, договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как отмечено выше по условиям пункта 6.2.5. договора аренды, он подлежит расторжению, когда арендатор не выполняет принятые на себя обязательства, установленные пунктом 3.2.5 договора, которым в частности установлена обязанность арендатора нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что 01.01.2010 (в период действия предыдущего договора аренды) между ООО "Еленфэмели" и ООО "УК "ДВСРК" заключен договор N 64/Пр124 управления многоквартирным домом, обязывающий ООО "Еленфэмели" оплачивать содержание и ремонт общего имущества МКД.
Согласно акту сверки ООО "УК "ДВСРК", по состоянию на 01.11.2015 у ООО "Еленфэмели" имеется задолженность в размере 155 673, 34 рубля. Данная задолженность сложилась с января по ноябрь 2015 года.
В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
Поскольку претензией исх. N 4335/10-13 от 24.11.2015 арендатор уведомлен о необходимости оплатить управляющей организации содержание и ремонт общего имущества МКД (с указанием на возможность расторжения договора аренды в случае неисполнения данной обязанности) требование истца в части расторжения договора аренды заявлено правомерно.
По мнению заявителя, расторжение договора аренды в настоящем случае неправомерно, поскольку соглашениями ООО "Еленфэмели" с ООО "УК "ДВСРК" от 13.10.2015, от 25.04.2016 подтверждается исполнение ответчиком обязанности по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД.
Однако заключение таких соглашений, с установлением срока погашения задолженности до 01.04.2016, не свидетельствует о надлежащем и своевременном исполнении обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, принимая во внимание отсутствие в материалах дела документальных доказательств погашения задолженности перед ООО "УК "ДВСРК", в том числе с учетом сроков, установленных соглашениями от 13.10.2015, от 25.04.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу приведенных положений норм права, учитывая фактическое использование объекта аренды ответчиком, требование об освобождении спорного нежилого помещения судом первой инстанции удовлетворено правомерно.
Как отмечено выше пунктом 4.2 договора стороны обусловили начисление штрафа в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания, что составляет 10 000 рублей за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1 - 3.2.14 (за исключением пунктов 3.2.9, 3.2.11).
Ввиду установления в мотивированной части настоящего постановления факта неисполнения арендатором пункта 3.2.5 договора, требование истца о взыскании штрафа в размере 10 000 рублей также подлежит удовлетворению.
В отзыве на исковое заявление ответчик отразил ходатайство снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 71 Постановления N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 названного Постановления).
Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
Пункт 75 постановления N 7 предусматривает, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В данном случае, суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание значительный период просрочки исполнения обязательства, незначительность размера пени по отношению к сумме основного долга, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для снижения неустойки.
В апелляционной жалобе конкретных и обоснованных доводов опровергающих данный вывод суда не приведено. Вопреки доводам ответчика, пользование арендованным имуществом без внесения арендных платежей свидетельствует об извлечении преимущества из своего незаконного поведения.
Довод ответчика о незаконности рассмотрение дела в порядке упрощенного производства, ввиду не привлечения к участию в деле ООО "УК "ДВСРК", права которого непосредственно затрагиваются оспариваемым судебным актом, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела в порядке упрощенного производства, указанные в части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, могут быть выявлены в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.
В случае выявления таких обстоятельств арбитражный суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.
Названное определение может быть вынесено, в том числе по результатам рассмотрения и удовлетворения арбитражным судом ходатайства стороны, указавшей на наличие одного из обстоятельств, предусмотренных части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе пунктом 3 части 5 этой статьи.
Вместе с тем, ввиду отсутствия со стороны участников спора заявлений о привлечении к участию в деле ООО "УК "ДВСРК" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также учитывая, что указанное лицо не является стороной договора аренды, предусмотренных законом оснований для рассмотрения дела по общим правилам искового производства у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.
Нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 04.05.2016 по делу N А73-3192/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2016 N 06АП-2892/2016 ПО ДЕЛУ N А73-3192/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. N 06АП-2892/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи С.Б. Ротаря,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осадчей Н.П.,
при участии в заседании:
от ООО "ЦИТ города Хабаровска": Васиной Н.А., представителя по доверенности от 24.12.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Еленфэмели"
на решение от 04.05.2016
по делу N А73-3192/2016
рассмотренному в порядке упрощенного производства
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Букиной Е.А.,
по иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
к обществу с ограниченной ответственностью "Еленфэмели"
о взыскании 297 811,11 рубля, расторжении договора, освобождении помещения,
установил:
Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661, далее - ОАО "ЦИТ г. Хабаровска") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Еленфэмели" (ОГРН 1072721022989, ИНН 2721155124, далее - ООО "Еленфэмели") о взыскании 266 793,62 рубля задолженности по арендной плате по договору N 33/15 от 22.01.2015 за период с 01.01.2015 по 29.02.2016, пени в сумме 21 017, 49 рубля за период с 10.03.2015 по 01.03.2016, штрафа в сумме 10 000 рублей, о расторжении договора аренды N 33/15 от 22.01.2015, и освобождении функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124.
Решением суда от 04.05.2016 иск удовлетворен полностью.
В апелляционной жалобе ответчик просит принятое по делу решение от 04.05.2016 отменить, принять по делу судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, расторжение договора аренды в настоящем случае неправомерно, поскольку соглашениями ООО "Еленфэмели" с ООО "УК "ДВСРК" от 13.10.2015, от 25.04.2016 подтверждается исполнение ответчиком обязанности по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД. Рассмотрение дела в порядке упрощенного производства считает незаконным, ввиду не привлечения к участию в деле ООО "УК "ДВСРК", права которого непосредственно затрагиваются оспариваемым судебным актом.
Также заявитель в жалобе отразил свои возражения в отношении отказа в снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, поскольку в настоящем случае отсутствует обстоятельство пользования денежными средствами, истцом не доказаны негативные последствия, наступившие в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.
Представитель истца в судебном заседании в отношении доводов апелляционной жалобы представил возражения, оспоренное в апелляционном порядке решение от 04.05.2016 просила оставить в силе.
Согласно материалам дела, ООО "УК "ДВСРК" является собственником функционального (встроенного) помещения, этаж 1, назначение: нежилое помещение, площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124, пом. 1 (1-12), лит. А., что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 23.09.2005.
Между ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска" и ООО "Еленфэмели" 22.01.2015 заключен договор аренды N 33/15 функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124, для использования под торговлю.
Пунктом 1.2 договора определено, что срок его действия с 01.01.2015 по 31.12.2019, в установленном законом порядке договор прошел государственную регистрацию.
Платежи и порядок расчетов оговорены сторонами в разделе 2 договора, согласно которому за пользование арендованным имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Всего сумма арендной платы в месяц составляет 70 342, 13 рубля, в т.ч. НДС 18% в размере 10 730, 15 рубля. Арендная плата подлежит ежегодной индексации на уровень инфляции на 1 января соответствующего года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды, в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1. - 3.2.14 (за исключением пунктов 3.2.9., 3.2.11) договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания, что составляет 10 000 рублей (пункт 4.2. договора).
Также пунктом 3.2.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор несет бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и самостоятельно заключает договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию общего имущества с организацией, в управлении которой находится многоквартирный дом, в котором расположено арендованное помещение. Кроме того названным пунктом договора предусмотрено, что в случае не оплаты арендатором оказанных услуг по такому договору, или в случае не заключения такого договора, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Из пункта 6.2.5. договора аренды также следует, что он подлежит расторжению, когда арендатор не выполняет принятые на себя обязательства, в том числе установленные пунктом 3.2.5. договора.
Сославшись на то, что арендатор ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 29.02.2016 в размере 266 793, 62 рубля, арендодатель, начислив пени за период с 10.03.2015 по 01.03.2016 на сумму 21 017, 49 рубля, а также отметив неисполнение арендатором платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, направил в адрес ООО "Еленфэмели" претензию исх. N 4335/10-13 от 23.11.2015, с требованием исполнить возникшие на основании договора аренды обязательства.
Неисполнение требований арендодателя, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании присутствующего представителя, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Не оспаривая факта аренды функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124 в период с 01.01.2015 по 29.02.2016, арендатор доказательств внесения задолженности по арендной плате в сумме 266 793, 62 рубля в материалы дела не представил.
Исходя из части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку ответчик не воспользовался правом статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства, подтверждающие оплату долга, суд первой инстанции удовлетворил иск в части основного долга в заявленном размере.
Возражения ответчика отраженные в отзыве на исковое заявление о том, что фактическая задолженность за указанный период составляет 251 789, 82 рубля, обоснованно не приняты судом первой инстанции, поскольку расчет задолженности произведен истцом с учетом условий пункта 2.1 договора о ежегодной индексации арендной платы (с 01.01.2016 на 6, 4%).
В апелляционной жалобе возражений в отношении размера задолженности по арендной плате не приведено.
В силу положений статьи 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).
В пункте 4.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Установив факт нарушения обязательства по расчетам, судом правомерно удовлетворено требование о взыскании неустойки.
Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен и признан верным, заявленная сумма неустойки в размере 21 017, 49 рубля соответствует условиям об оплате и размеру договорной неустойки, которая правомерно взыскана в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 4.1 договора.
Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды N 33/15 от 22.01.2015, об освобождении функционального помещения N 1 (1-12), площадью 190,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, по проспекту 60-летия Октября, 124, апелляционный суд приходит к выводу о его обоснованности.
Как следует из пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из части 2 той же статьи, договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как отмечено выше по условиям пункта 6.2.5. договора аренды, он подлежит расторжению, когда арендатор не выполняет принятые на себя обязательства, установленные пунктом 3.2.5 договора, которым в частности установлена обязанность арендатора нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что 01.01.2010 (в период действия предыдущего договора аренды) между ООО "Еленфэмели" и ООО "УК "ДВСРК" заключен договор N 64/Пр124 управления многоквартирным домом, обязывающий ООО "Еленфэмели" оплачивать содержание и ремонт общего имущества МКД.
Согласно акту сверки ООО "УК "ДВСРК", по состоянию на 01.11.2015 у ООО "Еленфэмели" имеется задолженность в размере 155 673, 34 рубля. Данная задолженность сложилась с января по ноябрь 2015 года.
В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
Соответственно необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
Поскольку претензией исх. N 4335/10-13 от 24.11.2015 арендатор уведомлен о необходимости оплатить управляющей организации содержание и ремонт общего имущества МКД (с указанием на возможность расторжения договора аренды в случае неисполнения данной обязанности) требование истца в части расторжения договора аренды заявлено правомерно.
По мнению заявителя, расторжение договора аренды в настоящем случае неправомерно, поскольку соглашениями ООО "Еленфэмели" с ООО "УК "ДВСРК" от 13.10.2015, от 25.04.2016 подтверждается исполнение ответчиком обязанности по оплате содержания и ремонта общего имущества МКД.
Однако заключение таких соглашений, с установлением срока погашения задолженности до 01.04.2016, не свидетельствует о надлежащем и своевременном исполнении обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, принимая во внимание отсутствие в материалах дела документальных доказательств погашения задолженности перед ООО "УК "ДВСРК", в том числе с учетом сроков, установленных соглашениями от 13.10.2015, от 25.04.2016.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу приведенных положений норм права, учитывая фактическое использование объекта аренды ответчиком, требование об освобождении спорного нежилого помещения судом первой инстанции удовлетворено правомерно.
Как отмечено выше пунктом 4.2 договора стороны обусловили начисление штрафа в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания, что составляет 10 000 рублей за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1 - 3.2.14 (за исключением пунктов 3.2.9, 3.2.11).
Ввиду установления в мотивированной части настоящего постановления факта неисполнения арендатором пункта 3.2.5 договора, требование истца о взыскании штрафа в размере 10 000 рублей также подлежит удовлетворению.
В отзыве на исковое заявление ответчик отразил ходатайство снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 71 Постановления N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 названного Постановления).
Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
Пункт 75 постановления N 7 предусматривает, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК РФ).
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В данном случае, суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание значительный период просрочки исполнения обязательства, незначительность размера пени по отношению к сумме основного долга, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для снижения неустойки.
В апелляционной жалобе конкретных и обоснованных доводов опровергающих данный вывод суда не приведено. Вопреки доводам ответчика, пользование арендованным имуществом без внесения арендных платежей свидетельствует об извлечении преимущества из своего незаконного поведения.
Довод ответчика о незаконности рассмотрение дела в порядке упрощенного производства, ввиду не привлечения к участию в деле ООО "УК "ДВСРК", права которого непосредственно затрагиваются оспариваемым судебным актом, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
Обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела в порядке упрощенного производства, указанные в части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, могут быть выявлены в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.
В случае выявления таких обстоятельств арбитражный суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.
Названное определение может быть вынесено, в том числе по результатам рассмотрения и удовлетворения арбитражным судом ходатайства стороны, указавшей на наличие одного из обстоятельств, предусмотренных части 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе пунктом 3 части 5 этой статьи.
Вместе с тем, ввиду отсутствия со стороны участников спора заявлений о привлечении к участию в деле ООО "УК "ДВСРК" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также учитывая, что указанное лицо не является стороной договора аренды, предусмотренных законом оснований для рассмотрения дела по общим правилам искового производства у суда первой инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.
Нарушений, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 04.05.2016 по делу N А73-3192/2016 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)