Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.,
судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Богатыревой Н.Н.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Смирнов Д.А., директор, Юрлова А.В., доверенность от 25.04.2017,
от ответчиков: Лузгарев М.С., доверенность от 01.10.2016, Баженова О.С., доверенность от 11.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" и общества с ограниченной ответственностью "Салютстрой"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 по делу N А28-13324/2016, принятое судом в составе судьи Славинского А.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" (ОГРН 1024301342438; ИНН 4345016168)
к обществу с ограниченной ответственностью "Салютстрой" (ОГРН 1054316617750; ИНН 4345106774); Никитинскому Антону Леонидовичу
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ОГРН 1044316880453; ИНН 4345093420)
о признании права собственности на недвижимое имущество,
общество с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" (далее - истец, ООО "Вятнефтьсервис") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Салютстрой" (далее - ООО "Салютстрой") о:
1) признании сделки одностороннего расторжения договора от 01.12.2013 N 554/2013-С недействительной;
2) признании сделки купли-продажи, заключенной между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л., недействительной (ничтожной);
3) об указании, что решение суда является основанием об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности 43:40:000413:2912-43/001/2017-2 от 13/02/2017 за Никитинским А.Л. на квартиру по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, д. 33а, кв. 35 (далее - спорная квартира) и записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С, восстановлении записи о регистрации договора;
4) об обязании ответчика выдать справку о полной оплате стоимости квартиры и акт приема-передачи квартиры.
К участию в деле в качестве соответчика судом привлечен Никитинский Антон Леонидович, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 в удовлетворении исковых требований ООО "Вятнефтьсервис" отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик-1 обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
ООО "Вятнефтьсервис" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Указывает, что после расторжения договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С в одностороннем порядке в сентябре 2016 года ответчик не вернул оплаченные истцом за квартиру денежные средства в полном объеме, а затем в феврале 2017 года подписал договор с Никитинским А.Л. и передал ему квартиру по акту приема-передачи, одновременно предлагая истцу заплатить остаток по спорному договору, что в совокупности свидетельствует о злоупотреблении правами со стороны ответчика. Считает, что положения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не подлежат применению, поскольку на момент заключения договора от 01.12.2013 N 554/2013-С квартира существовала в том же виде, как на момент регистрации права собственности за ответчиком. Указывает, что судом не рассмотрены требования истца о признании недействительной сделки одностороннего расторжения договора от 01.12.2013 N 554/2013-С. Считает, что ответчик не имел права расторгать договор в одностороннем порядке, так как на указанный момент истцом было выплачено более половины стоимости квартиры. Указывает на мнимый характер договора купли-продажи, заключенного между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
ООО "Салютстрой" в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Вятнефтьсервис" мотивированно отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что процедура одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С проведена в соответствии с действующим законодательством.
Никитинский Антон Леонидович в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Вятнефтьсервис" отклонил доводы заявителя, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что на дату заключения договора купли-продажи не располагал сведениями о наличии обременений на спорную квартиру. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
ООО "Салютстрой" в апелляционной жалобе просит изменить решение суда первой инстанции, исключив из мотивировочной части выводы суда о том, что договор участия в долевом строительстве жилья от 01.12.2013 N 554/2013-С фактически является договором купли-продажи будущей вещи, а также вывод, что в момент подписания истцом договора МКД, в котором находится квартира, являющаяся предметом договора, был построен и введен в эксплуатацию, в остальной части просит оставить решение суда без изменения. Оспаривает доказательственное значение командировочного удостоверения директора ООО "Вятнефтьсервис" Смирнова Д.С., так как оригинал документа в материалы дела не представлен. Считает, что разъяснения, содержащиеся в Постановлении Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Управление Росреестра по Кировской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
25 августа 2017 года до рассмотрения апелляционной жалобы ООО "Салютстрой" по существу от заявителя жалобы поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.
В силу пункта 1 статьи 265 АПК РФ суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.
Применительно к правилам статьи 49 АПК РФ отказ от апелляционной жалобы принимается арбитражным судом только, если он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Рассмотрев представленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ ООО "Салютстрой" от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а потому он подлежит принятию арбитражным судом, а производство по апелляционной жалобе - прекращению.
В соответствии с частью 5 статьи 265 АПК РФ в случае прекращения производства по апелляционной жалобе повторное обращение того же лица по тем же основаниям в арбитражный суд с апелляционной жалобой не допускается.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках доводов, заявленных в апелляционной жалобе ООО "Вятнефтьсервис".
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
01 декабря 2013 года между ООО "Салютстрой" (застройщик) и ООО "Вятнефтьсервис" (участник долевого строительства) заключен договор N 554/2013-С участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, 33а, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу трехкомнатную квартиру общей проектной площадью 88,6 кв. м (строительный номер 35).
Цена договора сторонами была определена в сумме 4 200 000 руб., подлежащие оплате:
- - 420 000 рублей в срок до окончания строительства;
- - а остаток в сумме 3 780 000 руб. - в срок до 28 декабря 2016 года по согласованному сторонами графику (т. 1 л.д. 15): ежемесячно в срок не позднее 28 числа в течение 36 месяцев с 19 декабря 2013 года до 28 декабря 2016 года с одновременной уплатой процентов 14,0% годовых.
Срок окончания строительства - 4 квартал 2013 года (пункт 5.1 договора).
Передача квартиры в собственность участнику долевого строительства осуществляется не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, при условии ее оплаты в полном объеме (пункт 5.2 договора).
Договор зарегистрирован уполномоченным органом 23.12.2013.
Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было выдано 6 декабря 2013 года (т. 4 л.д. 34).
19 декабря 2013 года квартира в черновой отделке была передана ООО "Вятнефтьсервис" (т. 1 л.д. 16).
Ссылаясь на нарушение ООО "Вятнефтьсервис" сроков оплаты по договору (нарушены 3 срока внесения платежа в течение 12 месяцев) ему ответчиком было направлено письмо от 03.08.2016 с требованием о погашении задолженности в сумме 315 212 руб. в срок до 03 сентября 2016 года (т. 1 л.д. 96).
12 сентября 2016 года ООО "Салютстрой" уведомило истца об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением им сроков внесения платежей (т. 1 л.д. 83-84).
Правовым основанием для отказа от договора застройщик указал части 4, 5 статьи 5, часть 4 статьи 8, части 3, 4 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Управление Росреестра по Кировской области уведомило истца о том, что оно получило заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 17).
19 сентября 2016 года на основании заявления застройщика была погашена запись о договоре в ЕГРП.
22.09.2016 ООО "Салютстрой" уведомило ООО "Вятнефтьсервис" об отказе в принятии очередных платежей по спорному договору по причине его расторжения, просило направить представителя для получения в кассе уплаченных денежных средств в сумме 3 353 546,00 руб. (т. 1 л.д. 92).
Указанные денежные средства были возвращены застройщиком частично, что подтверждается платежными поручениями от 23.09.2016, от 05.10.2016 на общую сумму 324 000 руб. (т. 1 л.д. 54,55).
24 января 2017 года ООО "Салютстрой" направляет истцу требование об освобождении квартиры (т. 3 л.д. 78).
Квартира истцом не была освобождена, проживающему в квартире Смирнову Д.А., как следует из материалов дела, был прекращен доступ в нее (т. 1 л.д. 126, т. 4 л.д. 51).
До этого ответчик предпринимал меры по затруднению в пользовании квартирой (т. 1 л.д. 143-146).
3 февраля 2017 года между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л. заключается договор купли-продажи квартиры N 35 общей площадью 87,4 кв. м, расположенной по ул. Сурикова, д. 33а (т. 3 л.д. 2), осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру (13 февраля 2017 года), а 20 февраля 2017 года Никитинский А.Л. регистрируется в ОУФМС России в Ленинском районе г. Кирова по указанному адресу (т. 3 л.д. 3).
Считая, что его права нарушены, истец 9 ноября 2016 года обратился в арбитражный суд о признании права собственности на квартиру.
При этом он не заявил о принятии мер по обеспечению иска, путем наложения ареста на спорную квартиру и запрещения совершения в отношении нее регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на нее.
Предложенные истцом меры по обеспечению иска фактически не были связаны с предметом заявленного иска и были отклонены судом (т. 1 л.д. 126,130-132).
Данное исковое требование, с учетом надлежащих мер по обеспечению иска, было бы направлено на защиту интересов истца и способствовало бы восстановлению его нарушенных прав.
Не заявив мер по обеспечению иска, а также изменив свои исковые свои исковые требования, истец фактически утратил возможность защиты своих нарушенных прав (т. 4 л.д. 63-67).
Суд апелляционной инстанции считает, что ООО "Салютстрой" необоснованно заявило отказ от договора. В данном случае имеет место злоупотребление правом со стороны застройщика.
При этом суд исходит из следующего.
На момент заключения договора долевого участия в строительстве (1 декабря 2013 года) жилой дом был построен, поскольку разрешение на ввод его в эксплуатацию было выдано 6 декабря 2013 года.
Квартира в черновой отделке была передана истцу 19 декабря 2013 года.
Исходя из условий об оплате и графика платежей, фактически между сторонами был заключен договор купли продажи с рассрочкой платежа. При этом последний платеж должен был быть осуществлен 28 декабря в сумме 106248 руб.
Учитывая, что оплата за квартиру осуществлялась с января 2014 года, то неуплата (или просрочка в уплате) по состоянию на 3 августа 2016 года 315212 руб., не могла служить основанием для расторжения договора, поскольку большая часть долга к этому времени была уплачена.
В соответствии с положениями статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае ООО "Салютстрой" не вправе было отказаться от договора.
При этом необходимо учитывать и то обстоятельство, что с момента передачи квартиры истцу прошло три года и квартира в том состоянии, в котором она была передана истцу, уже не существовала.
Само по себе признание одностороннего расторжения договора недействительной сделкой, не влечет за собой восстановление нарушенных прав истца.
Такие требования истца, как указание на то, что решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о регистрации права собственности за Никитинским А.Л. на спорную квартиру и записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С, восстановлении записи о регистрации договора и об обязании ответчика выдать справку о полной оплате стоимости квартиры и акт приема-передачи квартиры также не способствуют восстановлению прав и законных интересов истца.
У суда отсутствовали основания для признания ничтожным договора купли-продажи квартиры, заключенного 3 февраля 2017 года между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л.
Ограничений в продаже квартиры не было, квартира в установленном законом порядке не была обременена. В данном случае Никитинский А.Л., заключая договор купли-продажи, действовал добросовестно.
Исходя из условий договора от 1 декабря 2013 года право собственности на квартиру у ООО "Вятнефтьсервис" могло возникнуть только после полной ее оплаты.
Таким образом, несмотря на передачу квартиры истцу 19 декабря 2013 года, ее фактически собственником оставалось ООО "Салютстрой", которое в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии обременений, установленных законом, продало ей по цене ниже той, что была определена договором от 01.12.2013 года, другому лицу.
Как установлено судом первой инстанции, на момент принятия судебного акта по настоящему делу, квартира не находится во владении ООО "Салютстрой", принадлежит на праве собственности Никитинскому А.Л. и находится в его владении.
В данном случае истец имеет право требовать от ООО "Салютстрой" возмещения всех причиненных ему убытков.
Таким образом, апелляционная жалоба ООО "Вятнефтьсервис" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 49, 258, 265, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Салютстрой" от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 по делу N А28-13324/2016; производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Салютстрой" прекратить.
Решение Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 по делу N А28-13324/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" (ОГРН 1024301342438; ИНН 4345016168) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.
Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2017 N 02АП-5996/2017 ПО ДЕЛУ N А28-13324/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2017 г. по делу N А28-13324/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.,
судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Богатыревой Н.Н.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Смирнов Д.А., директор, Юрлова А.В., доверенность от 25.04.2017,
от ответчиков: Лузгарев М.С., доверенность от 01.10.2016, Баженова О.С., доверенность от 11.04.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" и общества с ограниченной ответственностью "Салютстрой"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 по делу N А28-13324/2016, принятое судом в составе судьи Славинского А.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" (ОГРН 1024301342438; ИНН 4345016168)
к обществу с ограниченной ответственностью "Салютстрой" (ОГРН 1054316617750; ИНН 4345106774); Никитинскому Антону Леонидовичу
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ОГРН 1044316880453; ИНН 4345093420)
о признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" (далее - истец, ООО "Вятнефтьсервис") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Салютстрой" (далее - ООО "Салютстрой") о:
1) признании сделки одностороннего расторжения договора от 01.12.2013 N 554/2013-С недействительной;
2) признании сделки купли-продажи, заключенной между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л., недействительной (ничтожной);
3) об указании, что решение суда является основанием об аннулировании записи в ЕГРН о регистрации права собственности 43:40:000413:2912-43/001/2017-2 от 13/02/2017 за Никитинским А.Л. на квартиру по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, д. 33а, кв. 35 (далее - спорная квартира) и записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С, восстановлении записи о регистрации договора;
4) об обязании ответчика выдать справку о полной оплате стоимости квартиры и акт приема-передачи квартиры.
К участию в деле в качестве соответчика судом привлечен Никитинский Антон Леонидович, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление).
Решением Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 в удовлетворении исковых требований ООО "Вятнефтьсервис" отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик-1 обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
ООО "Вятнефтьсервис" в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Указывает, что после расторжения договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С в одностороннем порядке в сентябре 2016 года ответчик не вернул оплаченные истцом за квартиру денежные средства в полном объеме, а затем в феврале 2017 года подписал договор с Никитинским А.Л. и передал ему квартиру по акту приема-передачи, одновременно предлагая истцу заплатить остаток по спорному договору, что в совокупности свидетельствует о злоупотреблении правами со стороны ответчика. Считает, что положения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не подлежат применению, поскольку на момент заключения договора от 01.12.2013 N 554/2013-С квартира существовала в том же виде, как на момент регистрации права собственности за ответчиком. Указывает, что судом не рассмотрены требования истца о признании недействительной сделки одностороннего расторжения договора от 01.12.2013 N 554/2013-С. Считает, что ответчик не имел права расторгать договор в одностороннем порядке, так как на указанный момент истцом было выплачено более половины стоимости квартиры. Указывает на мнимый характер договора купли-продажи, заключенного между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.
ООО "Салютстрой" в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Вятнефтьсервис" мотивированно отклоняет доводы заявителя, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что процедура одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С проведена в соответствии с действующим законодательством.
Никитинский Антон Леонидович в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Вятнефтьсервис" отклонил доводы заявителя, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поясняет, что на дату заключения договора купли-продажи не располагал сведениями о наличии обременений на спорную квартиру. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
ООО "Салютстрой" в апелляционной жалобе просит изменить решение суда первой инстанции, исключив из мотивировочной части выводы суда о том, что договор участия в долевом строительстве жилья от 01.12.2013 N 554/2013-С фактически является договором купли-продажи будущей вещи, а также вывод, что в момент подписания истцом договора МКД, в котором находится квартира, являющаяся предметом договора, был построен и введен в эксплуатацию, в остальной части просит оставить решение суда без изменения. Оспаривает доказательственное значение командировочного удостоверения директора ООО "Вятнефтьсервис" Смирнова Д.С., так как оригинал документа в материалы дела не представлен. Считает, что разъяснения, содержащиеся в Постановлении Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Управление Росреестра по Кировской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
25 августа 2017 года до рассмотрения апелляционной жалобы ООО "Салютстрой" по существу от заявителя жалобы поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.
В силу пункта 1 статьи 265 АПК РФ суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы, и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.
Применительно к правилам статьи 49 АПК РФ отказ от апелляционной жалобы принимается арбитражным судом только, если он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Рассмотрев представленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ ООО "Салютстрой" от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а потому он подлежит принятию арбитражным судом, а производство по апелляционной жалобе - прекращению.
В соответствии с частью 5 статьи 265 АПК РФ в случае прекращения производства по апелляционной жалобе повторное обращение того же лица по тем же основаниям в арбитражный суд с апелляционной жалобой не допускается.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках доводов, заявленных в апелляционной жалобе ООО "Вятнефтьсервис".
Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
01 декабря 2013 года между ООО "Салютстрой" (застройщик) и ООО "Вятнефтьсервис" (участник долевого строительства) заключен договор N 554/2013-С участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Сурикова, 33а, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу трехкомнатную квартиру общей проектной площадью 88,6 кв. м (строительный номер 35).
Цена договора сторонами была определена в сумме 4 200 000 руб., подлежащие оплате:
- - 420 000 рублей в срок до окончания строительства;
- - а остаток в сумме 3 780 000 руб. - в срок до 28 декабря 2016 года по согласованному сторонами графику (т. 1 л.д. 15): ежемесячно в срок не позднее 28 числа в течение 36 месяцев с 19 декабря 2013 года до 28 декабря 2016 года с одновременной уплатой процентов 14,0% годовых.
Срок окончания строительства - 4 квартал 2013 года (пункт 5.1 договора).
Передача квартиры в собственность участнику долевого строительства осуществляется не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, при условии ее оплаты в полном объеме (пункт 5.2 договора).
Договор зарегистрирован уполномоченным органом 23.12.2013.
Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было выдано 6 декабря 2013 года (т. 4 л.д. 34).
19 декабря 2013 года квартира в черновой отделке была передана ООО "Вятнефтьсервис" (т. 1 л.д. 16).
Ссылаясь на нарушение ООО "Вятнефтьсервис" сроков оплаты по договору (нарушены 3 срока внесения платежа в течение 12 месяцев) ему ответчиком было направлено письмо от 03.08.2016 с требованием о погашении задолженности в сумме 315 212 руб. в срок до 03 сентября 2016 года (т. 1 л.д. 96).
12 сентября 2016 года ООО "Салютстрой" уведомило истца об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением им сроков внесения платежей (т. 1 л.д. 83-84).
Правовым основанием для отказа от договора застройщик указал части 4, 5 статьи 5, часть 4 статьи 8, части 3, 4 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Управление Росреестра по Кировской области уведомило истца о том, что оно получило заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 17).
19 сентября 2016 года на основании заявления застройщика была погашена запись о договоре в ЕГРП.
22.09.2016 ООО "Салютстрой" уведомило ООО "Вятнефтьсервис" об отказе в принятии очередных платежей по спорному договору по причине его расторжения, просило направить представителя для получения в кассе уплаченных денежных средств в сумме 3 353 546,00 руб. (т. 1 л.д. 92).
Указанные денежные средства были возвращены застройщиком частично, что подтверждается платежными поручениями от 23.09.2016, от 05.10.2016 на общую сумму 324 000 руб. (т. 1 л.д. 54,55).
24 января 2017 года ООО "Салютстрой" направляет истцу требование об освобождении квартиры (т. 3 л.д. 78).
Квартира истцом не была освобождена, проживающему в квартире Смирнову Д.А., как следует из материалов дела, был прекращен доступ в нее (т. 1 л.д. 126, т. 4 л.д. 51).
До этого ответчик предпринимал меры по затруднению в пользовании квартирой (т. 1 л.д. 143-146).
3 февраля 2017 года между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л. заключается договор купли-продажи квартиры N 35 общей площадью 87,4 кв. м, расположенной по ул. Сурикова, д. 33а (т. 3 л.д. 2), осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру (13 февраля 2017 года), а 20 февраля 2017 года Никитинский А.Л. регистрируется в ОУФМС России в Ленинском районе г. Кирова по указанному адресу (т. 3 л.д. 3).
Считая, что его права нарушены, истец 9 ноября 2016 года обратился в арбитражный суд о признании права собственности на квартиру.
При этом он не заявил о принятии мер по обеспечению иска, путем наложения ареста на спорную квартиру и запрещения совершения в отношении нее регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на нее.
Предложенные истцом меры по обеспечению иска фактически не были связаны с предметом заявленного иска и были отклонены судом (т. 1 л.д. 126,130-132).
Данное исковое требование, с учетом надлежащих мер по обеспечению иска, было бы направлено на защиту интересов истца и способствовало бы восстановлению его нарушенных прав.
Не заявив мер по обеспечению иска, а также изменив свои исковые свои исковые требования, истец фактически утратил возможность защиты своих нарушенных прав (т. 4 л.д. 63-67).
Суд апелляционной инстанции считает, что ООО "Салютстрой" необоснованно заявило отказ от договора. В данном случае имеет место злоупотребление правом со стороны застройщика.
При этом суд исходит из следующего.
На момент заключения договора долевого участия в строительстве (1 декабря 2013 года) жилой дом был построен, поскольку разрешение на ввод его в эксплуатацию было выдано 6 декабря 2013 года.
Квартира в черновой отделке была передана истцу 19 декабря 2013 года.
Исходя из условий об оплате и графика платежей, фактически между сторонами был заключен договор купли продажи с рассрочкой платежа. При этом последний платеж должен был быть осуществлен 28 декабря в сумме 106248 руб.
Учитывая, что оплата за квартиру осуществлялась с января 2014 года, то неуплата (или просрочка в уплате) по состоянию на 3 августа 2016 года 315212 руб., не могла служить основанием для расторжения договора, поскольку большая часть долга к этому времени была уплачена.
В соответствии с положениями статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае ООО "Салютстрой" не вправе было отказаться от договора.
При этом необходимо учитывать и то обстоятельство, что с момента передачи квартиры истцу прошло три года и квартира в том состоянии, в котором она была передана истцу, уже не существовала.
Само по себе признание одностороннего расторжения договора недействительной сделкой, не влечет за собой восстановление нарушенных прав истца.
Такие требования истца, как указание на то, что решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о регистрации права собственности за Никитинским А.Л. на спорную квартиру и записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.12.2013 N 554/2013-С, восстановлении записи о регистрации договора и об обязании ответчика выдать справку о полной оплате стоимости квартиры и акт приема-передачи квартиры также не способствуют восстановлению прав и законных интересов истца.
У суда отсутствовали основания для признания ничтожным договора купли-продажи квартиры, заключенного 3 февраля 2017 года между ООО "Салютстрой" и Никитинским А.Л.
Ограничений в продаже квартиры не было, квартира в установленном законом порядке не была обременена. В данном случае Никитинский А.Л., заключая договор купли-продажи, действовал добросовестно.
Исходя из условий договора от 1 декабря 2013 года право собственности на квартиру у ООО "Вятнефтьсервис" могло возникнуть только после полной ее оплаты.
Таким образом, несмотря на передачу квартиры истцу 19 декабря 2013 года, ее фактически собственником оставалось ООО "Салютстрой", которое в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии обременений, установленных законом, продало ей по цене ниже той, что была определена договором от 01.12.2013 года, другому лицу.
Как установлено судом первой инстанции, на момент принятия судебного акта по настоящему делу, квартира не находится во владении ООО "Салютстрой", принадлежит на праве собственности Никитинскому А.Л. и находится в его владении.
В данном случае истец имеет право требовать от ООО "Салютстрой" возмещения всех причиненных ему убытков.
Таким образом, апелляционная жалоба ООО "Вятнефтьсервис" удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 49, 258, 265, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Салютстрой" от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 по делу N А28-13324/2016; производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Салютстрой" прекратить.
Решение Арбитражного суда Кировской области от 23.06.2017 по делу N А28-13324/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вятнефтьсервис" (ОГРН 1024301342438; ИНН 4345016168) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей.
Арбитражному суду Кировской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
Л.Н.ГОРЕВ
С.Г.ПОЛЯКОВА
Л.Н.ГОРЕВ
С.Г.ПОЛЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)