Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лепилова Олега Леонидовича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.06.2017 по делу N А11-312/2017, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Боровкова Богдана Федоровича к индивидуальному предпринимателю Лепилову Олегу Леонидовичу,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района, общество с ограниченной ответственностью "Альфа",
о взыскании 252 225 руб. 42 коп.,
при участии представителей: от заявителя (ответчика) - Соколова В.И. по доверенности от 17.08.2015 (сроком на пять лет); от истца - Боровкова Б.Ф. лично; от третьего лица (Комитета) - Абрамовой Е.Н. по доверенности от 10.01.2017 (сроком до 31.12.2017); от ООО "Альфа" - не явился, извещен,
Индивидуальный предприниматель Боровков Богдан Федорович обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лепилову Олегу Леонидовичу о взыскании 43 455 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате по договору от 01.08.2010 N 442 за период с 08.02.2016 по 31.08.2016, пеней в размере 52 409 руб. 29 коп., штрафа в размере 9055 руб. 33 коп., убытков в размере 147 624 руб., материального ущерба в размере 32 858 руб., задолженности в размере 3681 руб. 62 коп. за потребленную тепловую энергию.
Дополнительно истец просил взыскать с ответчика в свою пользу материальный ущерб в размере 32 858 руб., из которых услуги оценщика - 5900 руб., услуги БТИ - 6508 руб. 58 коп., кадастровый паспорт и выписка из ЕГРП - 450 руб., расходы на оплату услуг представителя (юридические услуги) - 20 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района и общество с ограниченной ответственностью "Альфа".
Решением от 05.06.2017 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с ИП Лепилова О.Л. в пользу ИП Боровкова Б.Ф. задолженность в сумме 43 455 руб. 18 коп., пени в сумме 52 409 руб. 29 коп., судебные издержки в сумме 7601 руб. 49 коп. и расходы по государственной пошлине в сумме 3057 руб. 51 коп. В удовлетворении требования о взыскании штрафа в сумме 9055 руб. 33 коп. отказал. В остальной части заявленные требования оставил без рассмотрения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Лепилов О.Л. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы не согласен с оценкой судом представленных ответчиком доказательств, свидетельствующих об освобождении спорного помещения и подготовке его для передачи истцу.
Со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на уклонение истца от подписания соглашения о расторжении договора аренды и принятия помещения от ответчика с целью получения арендных платежей.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и уточнения к ней, решение просит отменить.
Ответчик в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов жалобы, решение суда просит оставить без изменения.
Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района в отзыве и в судебном заседании решение суда считает законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие ООО "Альфа", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены данного судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района (арендодателем) и ИП Лепиловым О.Л. (арендатором) был заключен договор N 442 на аренду нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Вязники, ул. Металлистов, д. 22 (нежилое помещение бывшая парикмахерская "Локон") Площадь нежилого помещения - 53, 1 кв. м. Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью Вязниковского района и передается арендатору на основании итогового протокола аукциона от 27.07.2010 на право заключения договора аренды для размещения офиса.
Согласно пункту 4.1 договора на момент заключения договора арендная плата за нежилое помещение устанавливается в месяц (без НДС) в сумме 5018 руб., в год - 60 220 руб., взимается со дня подписания договора и оплачивается арендатором не позднее десятого числа месяца следующего за текущим месяцем.
Срок действия договора установлен с 01.08.2010 по 31.07.2013.
Указанное в договоре нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2010. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 31.07.2013 к договору аренды от 01.08.2010 N 442 срок действия данного договора был продлен с 01.08.2013 по 31.07.2016.
Согласно пункту 4.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения арендная плата за нежилое помещение установлена в месяц (без НДС) в сумме 7446 руб. 11 коп., взимается со дня подписания дополнительного соглашения к договору и оплачивается арендатором не позднее десятого числа месяца, следующего за текущим месяцам в полном объеме на указанный расчетный счет.
Сумму налога на добавленную стоимость арендатор перечисляет самостоятельно. Стоимость коммунальных услуг в расчет арендной платы не входит и оплачивается арендатором согласно заключенных договоров.
В 2015 году администрацией Вязниковского района принято решение о приватизации нежилого помещения по адресу: Владимирская область, г. Вязники, ул. Металлистов, д. 22.
Письмами от 06.07.2015 N 01-17/933 и от 03.08.2015 N 01-17/1092 предпринимателю Лепилову О.Л. предложено использовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Письмом от 14.08.2015 на N 01-17/1092 арендатор отказался от реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
29.12.2015 между Комитетом (продавцом) и Боровковым Б.Ф. (покупателем) заключен договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает по итогам продажи посредством публичного предложения, состоявшейся 25.12.2015 (протокол от 25.12.2015 N 1 об итогах продаже посредством публичного предложения муниципального имущества по лоту 2) следующее муниципальное имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 53, 1 кв. м, этаж 1, условный номер 33-33-03/026/2010-026, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Вязники, ул. Металлистов, д. 22.
Указанное в договоре купли-продажи от 29.12.2015 недвижимое имущество было передано продавцом покупателю по передаточному акту от 22.01.2016. Переход права собственности Боровкова Б.Ф. в отношении данного нежилого помещения зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 08.02.2016.
Соглашения о расторжении договора аренды от 01.08.2010 N 442 между ИП Боровковым Б.Ф. и ИП Лепиловым О.Л. в феврале - марте 2016 года достигнуто не было, акт возврата имущества из аренды сторонами не подписан, запись об обременении нежилого помещения долгосрочной арендой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не погашена.
По истечении срока действия договора аренды от 01.08.2010 N 442-31.07.2016 помещение было вскрыто ИП Боровковым Б.Ф. в одностороннем порядке, составлен односторонний акт возврата имущества из аренды. При этом, как указал истец, им были обнаружены признаки самовольной перепланировки и ухудшения состояния помещения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть возврат арендованного помещения должен быть оформлен актом приема-передачи имущества.
Принимая во внимание, что факт пользования ИП Лепиловым О.Л. (невозврата собственнику) нежилым помещением на основании договора аренды от 01.08.2010 N 442, нарушение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, наличие и размер долга подтверждены материалами дела, требование о взыскании задолженности по арендной плате правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 43 455 руб. 18 коп.
Доводы ИП Лепилова О.Л., касающиеся прекращения договора аренды от 01.08.2010 N 442 с 08.02.2016, а также возврата Боровкову Б.Ф. имущества, обоснованно отклонены арбитражным судом ввиду следующего.
Согласно пункту 6.1 договора аренды от 01.08.2010 N 442 между КУМИЗ администрации Вязниковского района и ИП Лепиловым О.Л. договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 6.4 договора стороны соглашаются, что настоящий договора подлежит расторжению со дня продажи арендованного имущества в результате приватизации. В этом случае арендодатель письменно предупреждает арендатора за месяц о предстоящем расторжении договора аренды.
Как установлено судом, Комитет не уведомлял ИП Лепилова О.Л. о предстоящем расторжении договора в связи с приватизацией. Сам Лепилов О.Л. соответствующих действий по расторжении договора с первоначальным арендодателем также не предпринял.
Таким образом, действие договора аренды от 01.08.2010 N 442 продолжалось с новым собственником, Боровковым Б.Ф., после регистрации перехода к нему права собственности (08.02.2016).
При этом договор аренды с новым собственником мог быть прекращен только по основаниям установленным Гражданским кодексом либо самим договором.
Требование ИП Лепилова О.Л. к Боровкову Б.Ф. расторгнуть договор аренды, в том числе задним числом, при несогласии последнего в данном случае не основано на законе.
Данные выводы суда правомерны.
Приведенные заявителем в апелляционной жалобе обстоятельства не влияют на правильность выводов суда, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.2 договора аренды в случае неуплаты арендатором арендной платы в срок, установленный договором, начисляются пени в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно представленному истцом расчету сумма пеней за период с 11.03.2016 по 17.11.2016 составила 52 409 руб. 29 коп.
Доказательства оплаты пеней в добровольном порядке ответчиком суду не представлены. Расчет пеней судом проверен и ответчиком не оспорен.
Учитывая, что ответчик нарушил обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей, он должен нести ответственность в виде уплаты пеней за указанный период.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании пеней в заявленном размере.
Требование о взыскании штрафа в размере 9055 руб. 33 коп. отклонено судом исходя из системного толкования пунктов 4.3 и 4.2 договора аренды, в связи с тем, что штраф установлен как мера ответственности за иные нарушения договора аренды (кроме неуплаты арендной платы в установленный договором срок). Применение же штрафа как меры ответственности за просрочку уплаты (неуплату) арендной платы противоречит принципу недопустимости двух видов ответственности за одно и тоже нарушение.
Исковые требования в остальной части оставлены судом первой инстанции без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку заявленные требования удовлетворены частично, судом первой инстанции с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату услуг представителя пропорционально размеру удовлетворенных требований, в сумме 7601 руб. 49 коп.
В апелляционной жалобе доводов о несогласии с выводами суда в указанной части не приведено.
По результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для иных выводов.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.06.2017 по делу N А11-312/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лепилова Олега Леонидовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2017 ПО ДЕЛУ N А11-312/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. по делу N А11-312/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сидоровой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лепилова Олега Леонидовича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.06.2017 по делу N А11-312/2017, принятое судьей Беловым А.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Боровкова Богдана Федоровича к индивидуальному предпринимателю Лепилову Олегу Леонидовичу,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района, общество с ограниченной ответственностью "Альфа",
о взыскании 252 225 руб. 42 коп.,
при участии представителей: от заявителя (ответчика) - Соколова В.И. по доверенности от 17.08.2015 (сроком на пять лет); от истца - Боровкова Б.Ф. лично; от третьего лица (Комитета) - Абрамовой Е.Н. по доверенности от 10.01.2017 (сроком до 31.12.2017); от ООО "Альфа" - не явился, извещен,
установил:
Индивидуальный предприниматель Боровков Богдан Федорович обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лепилову Олегу Леонидовичу о взыскании 43 455 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате по договору от 01.08.2010 N 442 за период с 08.02.2016 по 31.08.2016, пеней в размере 52 409 руб. 29 коп., штрафа в размере 9055 руб. 33 коп., убытков в размере 147 624 руб., материального ущерба в размере 32 858 руб., задолженности в размере 3681 руб. 62 коп. за потребленную тепловую энергию.
Дополнительно истец просил взыскать с ответчика в свою пользу материальный ущерб в размере 32 858 руб., из которых услуги оценщика - 5900 руб., услуги БТИ - 6508 руб. 58 коп., кадастровый паспорт и выписка из ЕГРП - 450 руб., расходы на оплату услуг представителя (юридические услуги) - 20 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района и общество с ограниченной ответственностью "Альфа".
Решением от 05.06.2017 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с ИП Лепилова О.Л. в пользу ИП Боровкова Б.Ф. задолженность в сумме 43 455 руб. 18 коп., пени в сумме 52 409 руб. 29 коп., судебные издержки в сумме 7601 руб. 49 коп. и расходы по государственной пошлине в сумме 3057 руб. 51 коп. В удовлетворении требования о взыскании штрафа в сумме 9055 руб. 33 коп. отказал. В остальной части заявленные требования оставил без рассмотрения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Лепилов О.Л. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы не согласен с оценкой судом представленных ответчиком доказательств, свидетельствующих об освобождении спорного помещения и подготовке его для передачи истцу.
Со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на уклонение истца от подписания соглашения о расторжении договора аренды и принятия помещения от ответчика с целью получения арендных платежей.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и уточнения к ней, решение просит отменить.
Ответчик в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов жалобы, решение суда просит оставить без изменения.
Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района в отзыве и в судебном заседании решение суда считает законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие ООО "Альфа", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены данного судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района (арендодателем) и ИП Лепиловым О.Л. (арендатором) был заключен договор N 442 на аренду нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Вязники, ул. Металлистов, д. 22 (нежилое помещение бывшая парикмахерская "Локон") Площадь нежилого помещения - 53, 1 кв. м. Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью Вязниковского района и передается арендатору на основании итогового протокола аукциона от 27.07.2010 на право заключения договора аренды для размещения офиса.
Согласно пункту 4.1 договора на момент заключения договора арендная плата за нежилое помещение устанавливается в месяц (без НДС) в сумме 5018 руб., в год - 60 220 руб., взимается со дня подписания договора и оплачивается арендатором не позднее десятого числа месяца следующего за текущим месяцем.
Срок действия договора установлен с 01.08.2010 по 31.07.2013.
Указанное в договоре нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2010. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 31.07.2013 к договору аренды от 01.08.2010 N 442 срок действия данного договора был продлен с 01.08.2013 по 31.07.2016.
Согласно пункту 4.1 договора в редакции данного дополнительного соглашения арендная плата за нежилое помещение установлена в месяц (без НДС) в сумме 7446 руб. 11 коп., взимается со дня подписания дополнительного соглашения к договору и оплачивается арендатором не позднее десятого числа месяца, следующего за текущим месяцам в полном объеме на указанный расчетный счет.
Сумму налога на добавленную стоимость арендатор перечисляет самостоятельно. Стоимость коммунальных услуг в расчет арендной платы не входит и оплачивается арендатором согласно заключенных договоров.
В 2015 году администрацией Вязниковского района принято решение о приватизации нежилого помещения по адресу: Владимирская область, г. Вязники, ул. Металлистов, д. 22.
Письмами от 06.07.2015 N 01-17/933 и от 03.08.2015 N 01-17/1092 предпринимателю Лепилову О.Л. предложено использовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Письмом от 14.08.2015 на N 01-17/1092 арендатор отказался от реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
29.12.2015 между Комитетом (продавцом) и Боровковым Б.Ф. (покупателем) заключен договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец продает, а покупатель покупает по итогам продажи посредством публичного предложения, состоявшейся 25.12.2015 (протокол от 25.12.2015 N 1 об итогах продаже посредством публичного предложения муниципального имущества по лоту 2) следующее муниципальное имущество: помещение, назначение нежилое, общая площадь 53, 1 кв. м, этаж 1, условный номер 33-33-03/026/2010-026, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Вязники, ул. Металлистов, д. 22.
Указанное в договоре купли-продажи от 29.12.2015 недвижимое имущество было передано продавцом покупателю по передаточному акту от 22.01.2016. Переход права собственности Боровкова Б.Ф. в отношении данного нежилого помещения зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области 08.02.2016.
Соглашения о расторжении договора аренды от 01.08.2010 N 442 между ИП Боровковым Б.Ф. и ИП Лепиловым О.Л. в феврале - марте 2016 года достигнуто не было, акт возврата имущества из аренды сторонами не подписан, запись об обременении нежилого помещения долгосрочной арендой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не погашена.
По истечении срока действия договора аренды от 01.08.2010 N 442-31.07.2016 помещение было вскрыто ИП Боровковым Б.Ф. в одностороннем порядке, составлен односторонний акт возврата имущества из аренды. При этом, как указал истец, им были обнаружены признаки самовольной перепланировки и ухудшения состояния помещения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть возврат арендованного помещения должен быть оформлен актом приема-передачи имущества.
Принимая во внимание, что факт пользования ИП Лепиловым О.Л. (невозврата собственнику) нежилым помещением на основании договора аренды от 01.08.2010 N 442, нарушение ответчиком обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, наличие и размер долга подтверждены материалами дела, требование о взыскании задолженности по арендной плате правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 43 455 руб. 18 коп.
Доводы ИП Лепилова О.Л., касающиеся прекращения договора аренды от 01.08.2010 N 442 с 08.02.2016, а также возврата Боровкову Б.Ф. имущества, обоснованно отклонены арбитражным судом ввиду следующего.
Согласно пункту 6.1 договора аренды от 01.08.2010 N 442 между КУМИЗ администрации Вязниковского района и ИП Лепиловым О.Л. договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой срок по соглашению сторон.
В соответствии с пунктом 6.4 договора стороны соглашаются, что настоящий договора подлежит расторжению со дня продажи арендованного имущества в результате приватизации. В этом случае арендодатель письменно предупреждает арендатора за месяц о предстоящем расторжении договора аренды.
Как установлено судом, Комитет не уведомлял ИП Лепилова О.Л. о предстоящем расторжении договора в связи с приватизацией. Сам Лепилов О.Л. соответствующих действий по расторжении договора с первоначальным арендодателем также не предпринял.
Таким образом, действие договора аренды от 01.08.2010 N 442 продолжалось с новым собственником, Боровковым Б.Ф., после регистрации перехода к нему права собственности (08.02.2016).
При этом договор аренды с новым собственником мог быть прекращен только по основаниям установленным Гражданским кодексом либо самим договором.
Требование ИП Лепилова О.Л. к Боровкову Б.Ф. расторгнуть договор аренды, в том числе задним числом, при несогласии последнего в данном случае не основано на законе.
Данные выводы суда правомерны.
Приведенные заявителем в апелляционной жалобе обстоятельства не влияют на правильность выводов суда, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 4.2 договора аренды в случае неуплаты арендатором арендной платы в срок, установленный договором, начисляются пени в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно представленному истцом расчету сумма пеней за период с 11.03.2016 по 17.11.2016 составила 52 409 руб. 29 коп.
Доказательства оплаты пеней в добровольном порядке ответчиком суду не представлены. Расчет пеней судом проверен и ответчиком не оспорен.
Учитывая, что ответчик нарушил обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей, он должен нести ответственность в виде уплаты пеней за указанный период.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании пеней в заявленном размере.
Требование о взыскании штрафа в размере 9055 руб. 33 коп. отклонено судом исходя из системного толкования пунктов 4.3 и 4.2 договора аренды, в связи с тем, что штраф установлен как мера ответственности за иные нарушения договора аренды (кроме неуплаты арендной платы в установленный договором срок). Применение же штрафа как меры ответственности за просрочку уплаты (неуплату) арендной платы противоречит принципу недопустимости двух видов ответственности за одно и тоже нарушение.
Исковые требования в остальной части оставлены судом первой инстанции без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоблюдением обязательного досудебного порядка урегулирования спора, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку заявленные требования удовлетворены частично, судом первой инстанции с ответчика в пользу истца взысканы расходы на оплату услуг представителя пропорционально размеру удовлетворенных требований, в сумме 7601 руб. 49 коп.
В апелляционной жалобе доводов о несогласии с выводами суда в указанной части не приведено.
По результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для иных выводов.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.06.2017 по делу N А11-312/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лепилова Олега Леонидовича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)