Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 21 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Вельский муниципальный район" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 (судья Филипьева А.Б.),
индивидуальный предприниматель Житнухина Галина Владимировна (место жительства: Архангельская обл., г. Вельск, ОГРНИП 304290735900256, ИНН 290700136200; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области (место нахождения: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Революционная, д. 1а; ОГРН 1022901217921, ИНН 2907003381; далее - Комитет), муниципальному образованию "Вельский муниципальный район" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области (место нахождения: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Революционная, д. 1а; ОГРН 1022901217921, ИНН 2907003381) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по пунктам 2.2, 3.1, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, подпункту 2 пункта 6.3 и приложению 1 к договору (с учетом частичного отказа от требований, принятого судом).
Решением суда от 4 июля 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между муниципальным образованием "Вельский муниципальный район" и Предпринимателем при заключении договора купли-продажи нежилых помещений - помещения площадью 171,3 кв. м, кадастровый номер 29:01:190140:206, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение 1, пом. 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26) и помещения площадью 215,2 кв. м, кадастровый номер 29:01:190140:207, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение 1, пом. 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13) в следующем порядке:
- - абзац первый пункта 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений изложен в следующей редакции: "3.1. Цена "Объектов" составляет общую сумму 3 150 000 (Три миллиона сто пятьдесят тысяч руб. без учета НДС, в том числе: 1 754 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 215,2 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение N 1, пом. N 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13), кадастровый номер 29:01:190140:207; 1 396 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение N 1, пом. N 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26), кадастровый номер 29:01:190140:206";
- - исключены из текста договора пункты 5.1, 5.2, 5.3;
- - изменена нумерация пункта 5.4 на 5.1 и указанный пункт изложен в следующей редакции: "В случае неисполнения обязательства по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ";
- - подпункт 2 пункта 6.3 договора изложен в следующей редакции: "По требованию продавца за нарушение покупателем более двух раз подряд обязательства по договору, предусмотренного пунктом 3.2. настоящего договора, по решению суда";
- - в приложение 1 к договору "График оплаты стоимости объектов" внесены следующие изменения: в графе "Основная сумма к погашению, рублей" цифры "233 656,2" заменяются на цифры "112 500", в графе "Сумма начисленных процентов, рублей" цифры "8645,3" заменяются на цифры "4162,5", в графе "Итого к перечислению, рублей" цифры "242 301,5" заменяются на цифры "116 662,5", предложение "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 6 784 442,00 (Шесть миллионов семьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста сорок два) рубля 00 копеек. Без НДС" заменяется предложением "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 3 266 550 (Три миллиона двести шестьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек. Без НДС".
Пункт 2.2 договора оставлен в первоначальной редакции договора, предложенной муниципальным образованием "Вельский муниципальный район".
Этим же решением с муниципального образования "Вельский муниципальный район" в лице Комитета за счет казны муниципального образования "Вельский муниципальный район" в пользу Предпринимателя взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; а также Предпринимателю возвращено из федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.
Комитет с решением суда в части удовлетворения заявленных требований не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 15.01.2016 N 109/1-ПО-2015 и 109/2-ПО-2015 соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности; Комитетом соблюдены требования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Считает, что для полного и объективного разрешения спора суд должен был поставить на рассмотрение сторон процесса вопрос о назначении судебной экспертизы для определения стоимости выкупаемых помещений на дату получения Комитетом заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа - 16.04.2015. Кроме того, не согласен с выводом суда о недопустимости отчетов об оценке от 15.01.2016 N 109/1-ПО-2015 и 109/2-ПО-2015, поскольку право заявителя на приватизацию арендуемых помещений устанавливалось в судебном порядке и для исполнения решения суда Комитету требовалось определенное время. Считает, что суд необоснованно удовлетворил требования истца в части пунктов 5.1, 5.2, 5.3 договора, так как условия указанных пунктов в предложенной Комитетом редакции не противоречат действующему законодательству Российской Федерации.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Комитета не согласился, просил решение суда оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Предприниматель является арендатором нежилых помещений:
- - по договору от 14.01.2005 N 4, заключенному с муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011) - площадью 171,3 кв. м, по адресу: г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1 (номера помещений на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26), на неопределенный срок, для организации магазина;
- - по договору от 30.06.2008 N 63, заключенному с муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011) - общей площадью 215,2 кв. м, по адресу: г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, номера помещений на поэтажном плане - 12, 13, на неопределенный срок, для демонстрационного зала.
Арендуемое имущество является муниципальной собственностью (расположено в здании кондитерского цеха).
Предприниматель 16.04.2015 обратился к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с приложением документов, подтверждающих это право и заявления о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Комитет в письме от 14.05.2015 N 03-11/675 отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку решение о приватизации этого имущества не принималось, и собственник планирует дальнейшее его использование в целях решения вопросов местного значения муниципального образования "Вельский муниципальный район".
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015 отказ Комитета в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение вышеуказанных помещений, оформленный письмом от 14.05.2015 N 03-11/675, признан незаконным, на Комитет возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами 29:01:190140:206, 29:01:190140:207; принять решение об условиях приватизации помещений в двухнедельный срок со дня принятия отчета об оценке, направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемых помещений в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации.
Письмом от 26.02.2016 Комитет направил Предпринимателю проект договора купли-продажи нежилых помещений.
Пунктом 2.2 указанного проекта договора предусмотрена обязанность покупателя застраховать за свой счет заложенное имущество полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Согласно абзацу первому пункта 3.1 договора цена объектов определена на основании отчета N 109/1-ПО-2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 2-Н, и отчета N 109/2-ПО-2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 215,2 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 1-Н, выполненных 15.01.2016 представителем первой Архангельской оценочной компании в г. Вельске экспертом-оценщиком Чистяковым М.А., и составляет общую сумму 6 542 372 руб. 88 коп.
Пунктом 5.1 проекта договора предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи объектов в случаях необоснованного отказа от принятия объектов; расторжения договора по вине покупателя.
Согласно пункту 5.2 проекта договора в случае несвоевременного внесения платежа в сроки, предусмотренные графиком платежей (приложение 1), покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.
В случае нарушения срока платежа, предусмотренного графиком платежей (приложение 1), более чем на 30 дней покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате (пункт 5.3).
Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.4).
Подпунктом 2 пункта 6.3 проекта договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию продавца за нарушение покупателем обязательств по договору, предусмотренных пунктами 3.2, 5.1 договора путем направления покупателю письменного отказа продавца от исполнения договора.
В приложении 1 к договору "График оплаты стоимости объектов" определены: основная сумма к погашению в квартал в размере 233 656 руб. 20 коп., сумма начисленных процентов в квартал в размере 8645 руб. 30 коп., итого к перечислению - 242 301 руб. 50 коп., общая сумма оплаты по договору с учетом начисленных процентов: 6 784 442 руб. без налога на добавленную стоимость.
Из отчетов N 109/1-ПО-2015 и 109/2-ПО-2015 следует, что рыночная стоимость помещений определена на дату оценки - 15.01.2016.
В соответствии с представленным Предпринимателем отчетом от 15.08.2015 N 351 об оценке рыночной стоимости, выполненным индивидуальным предпринимателем Силимянкиным Сергеем Федоровичем, общая стоимость нежилых помещений составила 3 150 000 без учета налога на добавленную стоимость, в том числе: 1 754 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость - цена помещения площадью 215,2 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190140:207 расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13); 1 396 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость - цена помещения площадью 171,3 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190140:206, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26).
Предприниматель с учетом результатов указанной оценки, а также не согласившись с условиями договора в части возложения обязанности застраховать имущество, установления договорной неустойки и возможного расторжения договора продавцом в одностороннем порядке, подписал договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий от 04.03.2016, предложив свою редакцию спорных пунктов договора:
- - исключить из текста пункта 2.2 договора слова "застраховать за свой счет заложенное имущество полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства";
- - изложить абзац первый пункта 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений в следующей редакции: "3.1. Цена "Объектов" составляет общую сумму 3 150 000 (Три миллиона сто пятьдесят тысяч руб. без учета НДС, в том числе: 1 754 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 215,2 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13), кадастровый номер 29:01:190140:207; 1 396 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26), кадастровый номер 29:01:190140:206";
- - исключить из текста договора пункты 5.1, 5.2, 5.3;
- - изменить нумерацию пункта 5.4 на 5.1 и изложить его в следующей редакции: "В случае неисполнения обязательства по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации";
- - изложить подпункт 2 пункта 6.3 договора в следующей редакции: "По требованию продавца за нарушение покупателем более двух раз подряд обязательства по договору, предусмотренного пунктом 3.2 настоящего договора, по решению суда";
- - внести в приложение 1 к договору "График оплаты стоимости объектов" следующие изменения: в графе "Основная сумма к погашению, рублей" цифры "233 656,2" заменяются на цифры "112 500", в графе "Сумма начисленных процентов, рублей" цифры "8645,3" заменяются на цифры 4 162,5", в графе "Итого к перечислению, рублей" цифры "242 301,5" заменяются на цифры 116 662,5", предложение "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 6 784 442,00 (Шесть миллионов семьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста сорок два) рубля 00 копеек. Без НДС" заменяется предложением "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 3 266 550 (Три миллиона двести шестьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек. Без НДС".
Поскольку Комитет протокол разногласий не подписал, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал заявленные требования частично обоснованными. При этом суд отказал в удовлетворении требований к Комитету, посчитав, что надлежащим ответчиком по иску является муниципальное образование.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 указанного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как верно указал суд первой инстанции, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Суд первой инстанции, принимая во внимание указанную правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и то, что отчеты об оценке рыночной стоимости арендуемых Предпринимателем нежилых помещений выполнены оценщиком Чистяковым Максимом Александровичем по состоянию на 15.01.2016, не принял указанные отчеты в качестве допустимых доказательств применительно к целям выкупа помещения, поскольку определение рыночной стоимости нежилого помещения следовало производить на дату получения Комитетом заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 16.04.2015.
Довод Комитета о том, что право заявителя на приватизацию арендуемых помещений устанавливалось в судебном порядке и для исполнения решения суда Комитету требовалось определенное время, не опровергает правильность указанного вывода суда.
Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Судом установлено, что из представленного Предпринимателем отчета от 15.08.2015 N 351 об оценке рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений (том 1, листы 77 - 130) следует, что их рыночная стоимость определена по состоянию на 16.04.2015 и составляет 3 150 000 руб.
Как обоснованно указал суд, отчет индивидуального предпринимателя Силимянкина Сергея Федоровича Комитетом не оспорен, соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Довод подателя жалобы со ссылкой на положения пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление N 23) о том, что для полного и объективного разрешения спора суд должен был поставить на рассмотрение сторон процесса вопрос о назначении судебной экспертизы для определения стоимость выкупаемых помещений на дату получения Комитетом заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа - 16.04.2015, отклоняется апелляционной коллегией.
Поскольку у суда первой инстанции не возникло сомнений в достоверности отчета, представленного Предпринимателем и признанного допустимым доказательством по настоящему делу с учетом ретроспективной даты определения стоимости объекта оценки, доказательств, опровергающих результаты оценки либо свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, наличии существенных нарушений при его составлении либо замечаний к нему, которые могли бы повлиять на определенную итоговую стоимость спорного имущества, Комитетом не представлено, у суда отсутствовали основания для вынесения на обсуждение сторон вопроса о назначении по делу судебной экспертизы.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку ответчик не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, учитывая разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 3 Постановления N 23, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции сделал правомерный вывод о соответствии отчета об оценке, представленного истцом, действующему законодательству.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований в части абзаца первого пункта 3.1 и приложения 1 к проекту договора, определяющих цену выкупаемого имущества и график оплаты стоимости объектов с учетом начисленных на цену процентов, и урегулировал разногласия в отношении указанных положений проекта договора, приняв их в редакции истца.
В отношении требования об урегулировании разногласий по пункту 2.2 договора купли-продажи путем исключения из текста договора условия об обязанности истца застраховать имущество суд первой инстанции, посчитав, что предложенная Комитетом редакция пункта 2.2 договора соответствует правилам, установленным в статье 343 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Предпринимателя.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.
Таким образом, требования истца в части исключения из договора пунктов 5.1, 5.2 и 5.3, а также изложения пункта 5.1 в редакции, предусматривающей ответственность сторон при неисполнении обязательства по договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, обоснованно удовлетворены судом.
Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ и принимая во внимание, что право продавца на односторонний отказ от договора купли-продажи в случае неуплаты договорной неустойки (пункт 5.1 договора) и любого нарушения порядка и сроков оплаты (пункт 3.2 договора) законодательно не предусмотрено, суд посчитал правомерными требования Предпринимателя в отношении урегулирования разногласий по пункту 6.3 договора. В апелляционной жалобе доводы о несогласии с выводами суда в указанной части отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Учитывая, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Вельский муниципальный район" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2016 ПО ДЕЛУ N А05-2664/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2016 г. по делу N А05-2664/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 21 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Вельский муниципальный район" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 (судья Филипьева А.Б.),
установил:
индивидуальный предприниматель Житнухина Галина Владимировна (место жительства: Архангельская обл., г. Вельск, ОГРНИП 304290735900256, ИНН 290700136200; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области (место нахождения: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Революционная, д. 1а; ОГРН 1022901217921, ИНН 2907003381; далее - Комитет), муниципальному образованию "Вельский муниципальный район" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области (место нахождения: 165150, Архангельская обл., г. Вельск, ул. Революционная, д. 1а; ОГРН 1022901217921, ИНН 2907003381) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений по пунктам 2.2, 3.1, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, подпункту 2 пункта 6.3 и приложению 1 к договору (с учетом частичного отказа от требований, принятого судом).
Решением суда от 4 июля 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между муниципальным образованием "Вельский муниципальный район" и Предпринимателем при заключении договора купли-продажи нежилых помещений - помещения площадью 171,3 кв. м, кадастровый номер 29:01:190140:206, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение 1, пом. 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26) и помещения площадью 215,2 кв. м, кадастровый номер 29:01:190140:207, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение 1, пом. 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13) в следующем порядке:
- - абзац первый пункта 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений изложен в следующей редакции: "3.1. Цена "Объектов" составляет общую сумму 3 150 000 (Три миллиона сто пятьдесят тысяч руб. без учета НДС, в том числе: 1 754 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 215,2 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение N 1, пом. N 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13), кадастровый номер 29:01:190140:207; 1 396 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, строение N 1, пом. N 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26), кадастровый номер 29:01:190140:206";
- - исключены из текста договора пункты 5.1, 5.2, 5.3;
- - изменена нумерация пункта 5.4 на 5.1 и указанный пункт изложен в следующей редакции: "В случае неисполнения обязательства по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ";
- - подпункт 2 пункта 6.3 договора изложен в следующей редакции: "По требованию продавца за нарушение покупателем более двух раз подряд обязательства по договору, предусмотренного пунктом 3.2. настоящего договора, по решению суда";
- - в приложение 1 к договору "График оплаты стоимости объектов" внесены следующие изменения: в графе "Основная сумма к погашению, рублей" цифры "233 656,2" заменяются на цифры "112 500", в графе "Сумма начисленных процентов, рублей" цифры "8645,3" заменяются на цифры "4162,5", в графе "Итого к перечислению, рублей" цифры "242 301,5" заменяются на цифры "116 662,5", предложение "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 6 784 442,00 (Шесть миллионов семьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста сорок два) рубля 00 копеек. Без НДС" заменяется предложением "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 3 266 550 (Три миллиона двести шестьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек. Без НДС".
Пункт 2.2 договора оставлен в первоначальной редакции договора, предложенной муниципальным образованием "Вельский муниципальный район".
Этим же решением с муниципального образования "Вельский муниципальный район" в лице Комитета за счет казны муниципального образования "Вельский муниципальный район" в пользу Предпринимателя взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; а также Предпринимателю возвращено из федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.
Комитет с решением суда в части удовлетворения заявленных требований не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Указывает, что отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 15.01.2016 N 109/1-ПО-2015 и 109/2-ПО-2015 соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности; Комитетом соблюдены требования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Считает, что для полного и объективного разрешения спора суд должен был поставить на рассмотрение сторон процесса вопрос о назначении судебной экспертизы для определения стоимости выкупаемых помещений на дату получения Комитетом заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа - 16.04.2015. Кроме того, не согласен с выводом суда о недопустимости отчетов об оценке от 15.01.2016 N 109/1-ПО-2015 и 109/2-ПО-2015, поскольку право заявителя на приватизацию арендуемых помещений устанавливалось в судебном порядке и для исполнения решения суда Комитету требовалось определенное время. Считает, что суд необоснованно удовлетворил требования истца в части пунктов 5.1, 5.2, 5.3 договора, так как условия указанных пунктов в предложенной Комитетом редакции не противоречат действующему законодательству Российской Федерации.
Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Комитета не согласился, просил решение суда оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Предприниматель является арендатором нежилых помещений:
- - по договору от 14.01.2005 N 4, заключенному с муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011) - площадью 171,3 кв. м, по адресу: г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1 (номера помещений на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26), на неопределенный срок, для организации магазина;
- - по договору от 30.06.2008 N 63, заключенному с муниципальным унитарным предприятием "Вельский хлебокомбинат" (в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2011) - общей площадью 215,2 кв. м, по адресу: г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, номера помещений на поэтажном плане - 12, 13, на неопределенный срок, для демонстрационного зала.
Арендуемое имущество является муниципальной собственностью (расположено в здании кондитерского цеха).
Предприниматель 16.04.2015 обратился к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества с приложением документов, подтверждающих это право и заявления о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Комитет в письме от 14.05.2015 N 03-11/675 отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку решение о приватизации этого имущества не принималось, и собственник планирует дальнейшее его использование в целях решения вопросов местного значения муниципального образования "Вельский муниципальный район".
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 7 августа 2015 года по делу N А05-6367/2015 отказ Комитета в реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение вышеуказанных помещений, оформленный письмом от 14.05.2015 N 03-11/675, признан незаконным, на Комитет возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами 29:01:190140:206, 29:01:190140:207; принять решение об условиях приватизации помещений в двухнедельный срок со дня принятия отчета об оценке, направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемых помещений в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации.
Письмом от 26.02.2016 Комитет направил Предпринимателю проект договора купли-продажи нежилых помещений.
Пунктом 2.2 указанного проекта договора предусмотрена обязанность покупателя застраховать за свой счет заложенное имущество полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Согласно абзацу первому пункта 3.1 договора цена объектов определена на основании отчета N 109/1-ПО-2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 2-Н, и отчета N 109/2-ПО-2015 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 215,2 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 1-Н, выполненных 15.01.2016 представителем первой Архангельской оценочной компании в г. Вельске экспертом-оценщиком Чистяковым М.А., и составляет общую сумму 6 542 372 руб. 88 коп.
Пунктом 5.1 проекта договора предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от цены продажи объектов в случаях необоснованного отказа от принятия объектов; расторжения договора по вине покупателя.
Согласно пункту 5.2 проекта договора в случае несвоевременного внесения платежа в сроки, предусмотренные графиком платежей (приложение 1), покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.
В случае нарушения срока платежа, предусмотренного графиком платежей (приложение 1), более чем на 30 дней покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 20% от суммы, подлежащей уплате (пункт 5.3).
Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.4).
Подпунктом 2 пункта 6.3 проекта договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию продавца за нарушение покупателем обязательств по договору, предусмотренных пунктами 3.2, 5.1 договора путем направления покупателю письменного отказа продавца от исполнения договора.
В приложении 1 к договору "График оплаты стоимости объектов" определены: основная сумма к погашению в квартал в размере 233 656 руб. 20 коп., сумма начисленных процентов в квартал в размере 8645 руб. 30 коп., итого к перечислению - 242 301 руб. 50 коп., общая сумма оплаты по договору с учетом начисленных процентов: 6 784 442 руб. без налога на добавленную стоимость.
Из отчетов N 109/1-ПО-2015 и 109/2-ПО-2015 следует, что рыночная стоимость помещений определена на дату оценки - 15.01.2016.
В соответствии с представленным Предпринимателем отчетом от 15.08.2015 N 351 об оценке рыночной стоимости, выполненным индивидуальным предпринимателем Силимянкиным Сергеем Федоровичем, общая стоимость нежилых помещений составила 3 150 000 без учета налога на добавленную стоимость, в том числе: 1 754 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость - цена помещения площадью 215,2 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190140:207 расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13); 1 396 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость - цена помещения площадью 171,3 кв. м, с кадастровым номером 29:01:190140:206, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26).
Предприниматель с учетом результатов указанной оценки, а также не согласившись с условиями договора в части возложения обязанности застраховать имущество, установления договорной неустойки и возможного расторжения договора продавцом в одностороннем порядке, подписал договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий от 04.03.2016, предложив свою редакцию спорных пунктов договора:
- - исключить из текста пункта 2.2 договора слова "застраховать за свой счет заложенное имущество полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства";
- - изложить абзац первый пункта 3.1 договора купли-продажи нежилых помещений в следующей редакции: "3.1. Цена "Объектов" составляет общую сумму 3 150 000 (Три миллиона сто пятьдесят тысяч руб. без учета НДС, в том числе: 1 754 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 215,2 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 1-Н (номера на поэтажном плане - 12, 13), кадастровый номер 29:01:190140:207; 1 396 000 руб. без учета НДС - цена помещения площадью 171,3 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Вельск, ул. Советская, д. 111, стр. 1, пом. 2-Н (номера на поэтажном плане - 21, 22, 23, 24, 25, 26), кадастровый номер 29:01:190140:206";
- - исключить из текста договора пункты 5.1, 5.2, 5.3;
- - изменить нумерацию пункта 5.4 на 5.1 и изложить его в следующей редакции: "В случае неисполнения обязательства по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации";
- - изложить подпункт 2 пункта 6.3 договора в следующей редакции: "По требованию продавца за нарушение покупателем более двух раз подряд обязательства по договору, предусмотренного пунктом 3.2 настоящего договора, по решению суда";
- - внести в приложение 1 к договору "График оплаты стоимости объектов" следующие изменения: в графе "Основная сумма к погашению, рублей" цифры "233 656,2" заменяются на цифры "112 500", в графе "Сумма начисленных процентов, рублей" цифры "8645,3" заменяются на цифры 4 162,5", в графе "Итого к перечислению, рублей" цифры "242 301,5" заменяются на цифры 116 662,5", предложение "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 6 784 442,00 (Шесть миллионов семьсот восемьдесят четыре тысячи четыреста сорок два) рубля 00 копеек. Без НДС" заменяется предложением "Общая сумма оплаты с учетом начисленных процентов: 3 266 550 (Три миллиона двести шестьдесят шесть тысяч пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек. Без НДС".
Поскольку Комитет протокол разногласий не подписал, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал заявленные требования частично обоснованными. При этом суд отказал в удовлетворении требований к Комитету, посчитав, что надлежащим ответчиком по иску является муниципальное образование.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 указанного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Как верно указал суд первой инстанции, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Суд первой инстанции, принимая во внимание указанную правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и то, что отчеты об оценке рыночной стоимости арендуемых Предпринимателем нежилых помещений выполнены оценщиком Чистяковым Максимом Александровичем по состоянию на 15.01.2016, не принял указанные отчеты в качестве допустимых доказательств применительно к целям выкупа помещения, поскольку определение рыночной стоимости нежилого помещения следовало производить на дату получения Комитетом заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 16.04.2015.
Довод Комитета о том, что право заявителя на приватизацию арендуемых помещений устанавливалось в судебном порядке и для исполнения решения суда Комитету требовалось определенное время, не опровергает правильность указанного вывода суда.
Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Судом установлено, что из представленного Предпринимателем отчета от 15.08.2015 N 351 об оценке рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений (том 1, листы 77 - 130) следует, что их рыночная стоимость определена по состоянию на 16.04.2015 и составляет 3 150 000 руб.
Как обоснованно указал суд, отчет индивидуального предпринимателя Силимянкина Сергея Федоровича Комитетом не оспорен, соответствует законодательству об оценочной деятельности.
Довод подателя жалобы со ссылкой на положения пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление N 23) о том, что для полного и объективного разрешения спора суд должен был поставить на рассмотрение сторон процесса вопрос о назначении судебной экспертизы для определения стоимость выкупаемых помещений на дату получения Комитетом заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права выкупа - 16.04.2015, отклоняется апелляционной коллегией.
Поскольку у суда первой инстанции не возникло сомнений в достоверности отчета, представленного Предпринимателем и признанного допустимым доказательством по настоящему делу с учетом ретроспективной даты определения стоимости объекта оценки, доказательств, опровергающих результаты оценки либо свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, наличии существенных нарушений при его составлении либо замечаний к нему, которые могли бы повлиять на определенную итоговую стоимость спорного имущества, Комитетом не представлено, у суда отсутствовали основания для вынесения на обсуждение сторон вопроса о назначении по делу судебной экспертизы.
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку ответчик не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу, учитывая разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 3 Постановления N 23, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции сделал правомерный вывод о соответствии отчета об оценке, представленного истцом, действующему законодательству.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований в части абзаца первого пункта 3.1 и приложения 1 к проекту договора, определяющих цену выкупаемого имущества и график оплаты стоимости объектов с учетом начисленных на цену процентов, и урегулировал разногласия в отношении указанных положений проекта договора, приняв их в редакции истца.
В отношении требования об урегулировании разногласий по пункту 2.2 договора купли-продажи путем исключения из текста договора условия об обязанности истца застраховать имущество суд первой инстанции, посчитав, что предложенная Комитетом редакция пункта 2.2 договора соответствует правилам, установленным в статье 343 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Предпринимателя.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.
Таким образом, требования истца в части исключения из договора пунктов 5.1, 5.2 и 5.3, а также изложения пункта 5.1 в редакции, предусматривающей ответственность сторон при неисполнении обязательства по договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, обоснованно удовлетворены судом.
Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ и принимая во внимание, что право продавца на односторонний отказ от договора купли-продажи в случае неуплаты договорной неустойки (пункт 5.1 договора) и любого нарушения порядка и сроков оплаты (пункт 3.2 договора) законодательно не предусмотрено, суд посчитал правомерными требования Предпринимателя в отношении урегулирования разногласий по пункту 6.3 договора. В апелляционной жалобе доводы о несогласии с выводами суда в указанной части отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Учитывая, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 4 июля 2016 года по делу N А05-2664/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Вельский муниципальный район" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)