Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Пункт об одностороннем отказе от договора ввиду нарушения обязательств не соответствует закону.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Симонова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Федерякиной М.А.
при секретаре П.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе истца Г.,
на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 29 октября 2015 г.,
которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований Г. к ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" об изменении условий договора, признании пунктов договора не соответствующим действующему законодательству и возмещении понесенных расходов - отказать в полном объеме,
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" об изменении условий договора и возмещении понесенных расходов, мотивируя свои требования тем, что 18.04.2015 г. между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве N ***, предметом которого является строительство ***-комнатной квартиры N *** площадью *** кв. метра с лоджией без внутренней отделки, расположенной в секции N ***, этаж N ***, порядковый номер на этаже N *** в монолитно-кирпичном доме по адресу: ***. Истцом были выявлены существенные ошибки, которые делали невозможным исполнение обязательств по оплате настоящего договора в обозначенные сроки, а именно: отсутствие в договоре пункта 4.1, в котором должны содержаться сведения о цене договора. Ответчиком было направлено предупреждение о том, что с 15 мая 2015 года у истца возникает задолженность за просрочку оплаты цены договора в сумме *** руб. за каждый день просрочки, а также указывалось, что существует задолженность по оплате цены договора в размере *** рубль *** копеек. В предупреждении ответчик уведомил о намерении расторгнуть договор на основании ч. 5 ст. 5 и ч. 4 ст. 9 в ФЗ от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств и расторгнуть договор по истечении тридцати дней после направления предупреждения. Ответчик сообщил, что с 15 июня 2015 года расторгает договор в одностороннем порядке. На основании изложенного, истец просил суд признать незаконными требования, указанные в Предупреждении исх. *** от 15 мая 2015 г., приостановить действие договора в части обязательств по оплате до устранения ошибок в договоре путем подписания дополнительного соглашения и его регистрации в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве; включить в договор пункт 4.1 в следующей редакции: цена Договора составляет *** рубль *** копеек, НДС не облагается. Цена договора включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежные средства на оплату услуг Застройщика в размере 30% от цены договора. Цена договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 Договора; изменить пункт 4.8 договора в следующей редакции: цена Договора, указанная в п. 4.1 Договора, уплачивается Участником в течение пяти банковских дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору путем единовременного внесения платежа на расчетный счет Застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца без обоснованных причин, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора; взыскать с ответчика в пользу истца расходы, понесенные в результате урегулирования спора по договору, в размере почтовых расходов *** руб.
В ходе судебного разбирательства истец подала уточненные исковые требования, согласно которым просила изменить и изложить пункты договора от 18 апреля 2015 г. в следующей редакции: 1.9. Фактическая площадь объекта/Фактическая общая площадь Объекта - сумму площади всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам обмеров БТИ, произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - ***, для балконов и террас - ***. Определенная настоящим пунктом Фактическая площадь объекта применяется Сторонами исключительно для расчеты цены Договора и может не совпадать с Проектной общей площадью Объекта по результатам произведенных обмеров; 6.7. При обнаружении в пределах гарантийных сроков недостатков Объекта, за которые отвечает Застройщик, Участник вправе требовать их безвозмездного устранения Застройщиком в разумный срок. При не устранении недостатков Застройщик возмещает Участнику понесенные расходы на устранение недостатков Объекта или соразмерно уменьшает цену договора; 7.1.3. Участник с даты приемки Объекта по Передаточному акту несет бремя содержания Объекта, в том числе расходы по ремонту и содержанию общего имущества Жилого дома и обеспечению Объекта коммунальными ресурсами, в том числе израсходованными в отношении мест общего пользования Жилого дома, в соответствии с действующим законодательством; 7.1.7. Уступка Участником права требования по настоящему Договору допускается только после уплаты им полностью цены Договора с письменным уведомлением Застройщика в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Все последующие уступки прав требований, совершаемые новым участником долевого строительства, осуществляются с письменным уведомлением Застройщика; 10.4. В случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора, Участник обязан уплатить Застройщику фактически понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по данному договору, но не более 10 процентов от цены Договора (п. 4.1 договора); исключить п. 7.1.4 и п. 7.1.8 из договора от 18.04.2015 г.; признать незаконным, недействительным расторжение договора от 18.04.2015 г.; признать истца Г. участником долевого строительства по договору от 18.04.2015 г.; восстановить истца в правах, существовавших до расторжения договора от 18.04.2015 г.; возложить обязанность на застройщика ПАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" произвести государственную регистрации договора от 18.04.2015 г.; признать незаконными, недействительными действия ответчика по начислению неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ в сумме *** рублей *** копейки за каждый день по договору от 18 апреля 2015 г.; приостановить действие договора от 18 апреля 2015 г. в части обязательств по оплате до устранения ошибок в договоре путем подписания дополнительного соглашения к договору от 18 апреля 2015 г. и его регистрации в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве; возложить обязанность на ответчика произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору от 18 апреля 2015 в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве; включить в договор от 18 апреля 2015 г. пункт 4.1 в следующей редакции: Цена Договора составляет *** рубль *** копеек, НДС не облагается. Цена договора включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта и денежные средства на оплату услуг Застройщика в размере 30% от Цены Договора. Цена договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 Договора; изменить и изложить пункт 4.8 договора от 18 апреля 2015 г. в следующей редакции: Цена Договора, указанная в п. 4.1 Договора, уплачивается Участником в течение пяти банковских дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору путем единовременного внесения платежа на расчетный счет Застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца без обоснованных причин, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора; взыскать с ответчика почтовые расходы в размере *** руб.
Истец Г. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснила, что после подписания договора она обнаружила технические ошибки в договоре, после чего обратилась к ответчику с претензией. По указанному договору истцом денежные средства не вносились. Считает расторжение договора ответчиком в одностороннем порядке не законным. Она обращалась к ответчику с требованием об изменении условий договора, однако ей было отказано. Договор подписывался лично истцом после согласования цены и изучения договора, не отрицала, что все условия договора были согласованы в день подписания.
Представитель ответчика ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" по доверенности М. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворений исковых требований в полном объеме, пояснила, что в договоре действительно имелась техническая опечатка в номере пункта договора: вместо 4.1. был указан повторно п. 3.1 договора (Цена договора, сроки и порядок оплаты). Все условия заключения договора были согласованы сторонами, договор был заключен и зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке. Истцу было направлено предупреждение о необходимости оплаты договора, однако оплаты не последовало, истцом в адрес ответчика была направлена претензия об изменении половины пунктов договора. Ответчик в свою очередь направил предупреждение о расторжении договора в одностороннем порядке в случае неоплаты. В связи с неоплатой ответчик в одностороннем порядке расторг договор. Поскольку договор был расторгнут, стороной ответчика было отказано в заключении дополнительного соглашения. Управлением Росреестра по Москве внесена запись в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей по договору долевого участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец Г. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, оспаривая вывод суда о возникновении и неисполнении обязательств по оплате денежных средств; судом не выяснены полномочия лиц, которыми были направлены предупреждения и уведомление о расторжении договора; по делу не была проведена досудебная подготовка, не истребованы дополнительные доказательства, не было разъяснено право на ознакомление с протоколом и на подачу на него замечаний.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца Г., судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенного о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
Из положений ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В п. 1 ст. 451 ГК Российской Федерации указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 3 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекте недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В соответствии с ч. 4 ст. 5 указанного Закона, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 указанного Закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Согласно ст. 12 п. 2 того же Федерального закона, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, 18 апреля 2015 года между Г. и ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" был заключен договор об участии в долевом строительстве N ***, предметом которого является строительство 3-комнатной квартиры N ***, площадью *** кв. м с лоджией без внутренней отделки, расположенной в секции N ***, этаж N ***, порядковый номер на этаже N *** в монолитно-кирпичном доме по адресу: *** (л.д. 7 - 20).
Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве *** года за государственным регистрационным номером ***.
В соответствии с п. 4.8 договора, цена договора, указанная в п. 4.1 договора, уплачивается участником в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации договора путем единовременного внесения платежа на расчетный счет застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
08.05.2015 г. Г. обратилась к ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" с претензией по устранению ошибок в договоре а именно: приостановлении действия договора в части обязательств по оплате до устранения ошибок в договоре; оформлении дополнительного соглашения с включением п. 4.1 и 4.8 следующих формулировок - п. 4.1 цена Договора составляет *** рубль *** копеек, НДС не облагается. Цена договора включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежные средства на оплату услуг Застройщика в размере 30% от цены договора. Цена договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 договора; п. 4.8 договора в следующей редакции: цена Договора, указанная в п. 4.1 Договора, уплачивается Участником в течение пяти банковских дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору путем единовременного внесения платежа на расчетный счет Застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца без обоснованных причин, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора (л.д. 21).
15.05.2015 г. ответчик направил истцу предупреждение о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по договору, а также выплате неустойки, в случае неисполнения условий договора в установленный срок, ответчик оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор (л.д. 22).
В ответ на предупреждение ответчика истцом в адрес последнего была направлена претензия о невозможности возникновения задолженности по договору по оплате цены договора, а также невозможности образования задолженности по выплате неустойки, ввиду отсутствия в договоре пункта 4.1. (л.д. 22).
10.06.2015 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о несоответствии ряда пунктов Договора от 18.04.2015 г. нормам действующего законодательства и ограничении права участника долевого строительства предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ (л.д. 81).
02.07.2015 г. истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к проекту Дополнительного соглашения N 1 к Договору N *** от 18.04.2015 г. (л.д. 82).
23.07.2015 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия к письму (исх. *** от 15.06.2015 г.) об отсутствии ответа на протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения (л.д. 83).
20.03.2015 г. ответчиком в адрес истца было направлено сообщение о готовности дополнительного соглашения о внесении изменений в тексте договора участия в долевом строительстве N *** от 18.04.2015 г. в части корректировки нумерации п. 4.1 и 4.8 Договора, а также о приглашении на подписание Дополнительного соглашения (л.д. 86).
В тот же день, 20.03.2015 г. ответчик направил истцу предупреждение о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по договору, а также выплате неустойки, в случае неисполнения условий договора в установленный срок, ответчик оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор (л.д. 99).
15.07.2015 г. в адрес истца ответчиком было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (л.д. 114 - 116).
Согласно сообщению Управлению Росреестра по Москве в ЕГРП внесена запись от 07.10.2015 г. за N *** о прекращении прав и обязанностей по договору долевого участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г. N *** на земельный участок по адресу: *** (л.д. 117).
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что истец Г. свои обязательства по внесению денежных средств в размере *** руб. по договору долевого участия в строительстве полностью не выполнила, в связи с чем, ответчиком в одностороннем порядке расторгнут договор N *** участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что в Договоре N *** участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г. имеется пункт договора (п. 3 Цена договора. Сроки и порядок оплаты), который как пояснил представитель ответчика по техническим причинам был пронумерован ошибочно как п. 3 Договора, и который было предложено изменить путем заключения дополнительного соглашения.
Доводы Г. о том, что оплата не была произведена в связи с тем, что в договоре отсутствует пункт 4.1, в котором должны содержаться сведения о цене договора, судом были верно отклонены, поскольку доказательств, подтверждающих то, что ей не была известна сумма, необходимая для внесения в счет исполнения обязательств по договору, суду не представлено, кроме того, на предложение ответчика о подписании дополнительного соглашения в части перенумерации пунктов договора истец не отреагировала.
Оценив полученные доказательства в их совокупности, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что истцом не представлено достаточных доказательств наличия существенных обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, договор заключен сторонами добровольно и осознанно, был зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о цене договора.
Поскольку суд отказал в удовлетворении основных требований суд пришел к правильному выводу и об отказе в удовлетворении связанных с ними требований о взыскании почтовых расходов.
Выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что из текста договора не возникало наличие у нее денежных обязательств, коллегия полагает несостоятельными. Условиями договора предусматривалось инвестирование со стороны истца строительства квартиры, то есть внесение истцом денежных средств, размер которых был обозначен в договоре, внести изменения в ошибочно поименованные пункты договора по дополнительному соглашению истец отказалась.
Г., являясь участником долевого строительства, не внесла денежные средства в определенные договором сроки, а также по истечении более чем трех месяцев с момента направления предупреждения, что в силу закона явилось основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком.
Ссылки истца на то, что при сохранении описки в договоре возникала опасность безосновательного внесения платы за квартиру, договор мог быть признан незаключенным по причине отсутствия в нем условия о цене, коллегия оценивает как надуманные. Кроме того, договор является следствием соглашения сторон, соглашения об изменении условий в период действия самого договора стороны не достигли. Приводимые истцом доводы с учетом конкретных обстоятельств не освобождали ее от обязанности по оплате приобретаемой квартиры.
Утверждения истца о том, что суд не провел досудебную подготовку по делу, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку досудебная подготовка по делу судом первой инстанцией проводилась *** г. в *** ч *** мин., о чем свидетельствуют письменные материалы дела.
Довод жалобы о том, что суд не истребовал дополнительные доказательства, отклоняется судебной коллегией, поскольку необходимости в истребовании дополнительных доказательств у суда не имелось, так как имеющиеся в деле доказательства достаточны для установления всех имеющих значения для дела обстоятельств и разрешения спора по существу.
Ссылки заявителя жалобы на то, что судом не были разъяснены порядок и сроки ознакомления с протоколом судебных заседаний, не является основанием для отмены решения суда, поскольку судом было разъяснено право сторон на ознакомление с протоколом судебного заседания и подачу замечаний на него в порядке ст. 231 ГПК РФ, однако истцом замечания на протокол не подавались.
Доводы истца о том, что судом не были выяснены полномочия лиц, которыми были направлены предупреждения и уведомление о расторжении договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку в материалах дела не имеется сведений о том, что у представителей ответчика ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" *** Б.В. и *** Ю.М. отсутствуют соответствующие полномочия.
Коллегия также не усматривает нарушений нормы ст. 198 ГПК РФ со стороны суда при вынесении решения. Судебное постановление содержит перечень всех исковых требований и вывод об отказе в их удовлетворении в полном объеме, равно как и мотивы такого отказа.
Другие доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 29 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.01.2016 ПО ДЕЛУ N 33-2806/2016
Требование: Об изменении условий договора, признании пункта договора не соответствующим действующему законодательству и возмещении понесенных расходов.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Пункт об одностороннем отказе от договора ввиду нарушения обязательств не соответствует закону.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N 33-2806
Судья: Симонова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Федерякиной М.А.
при секретаре П.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе истца Г.,
на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 29 октября 2015 г.,
которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований Г. к ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" об изменении условий договора, признании пунктов договора не соответствующим действующему законодательству и возмещении понесенных расходов - отказать в полном объеме,
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" об изменении условий договора и возмещении понесенных расходов, мотивируя свои требования тем, что 18.04.2015 г. между сторонами был заключен договор об участии в долевом строительстве N ***, предметом которого является строительство ***-комнатной квартиры N *** площадью *** кв. метра с лоджией без внутренней отделки, расположенной в секции N ***, этаж N ***, порядковый номер на этаже N *** в монолитно-кирпичном доме по адресу: ***. Истцом были выявлены существенные ошибки, которые делали невозможным исполнение обязательств по оплате настоящего договора в обозначенные сроки, а именно: отсутствие в договоре пункта 4.1, в котором должны содержаться сведения о цене договора. Ответчиком было направлено предупреждение о том, что с 15 мая 2015 года у истца возникает задолженность за просрочку оплаты цены договора в сумме *** руб. за каждый день просрочки, а также указывалось, что существует задолженность по оплате цены договора в размере *** рубль *** копеек. В предупреждении ответчик уведомил о намерении расторгнуть договор на основании ч. 5 ст. 5 и ч. 4 ст. 9 в ФЗ от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств и расторгнуть договор по истечении тридцати дней после направления предупреждения. Ответчик сообщил, что с 15 июня 2015 года расторгает договор в одностороннем порядке. На основании изложенного, истец просил суд признать незаконными требования, указанные в Предупреждении исх. *** от 15 мая 2015 г., приостановить действие договора в части обязательств по оплате до устранения ошибок в договоре путем подписания дополнительного соглашения и его регистрации в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве; включить в договор пункт 4.1 в следующей редакции: цена Договора составляет *** рубль *** копеек, НДС не облагается. Цена договора включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежные средства на оплату услуг Застройщика в размере 30% от цены договора. Цена договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 Договора; изменить пункт 4.8 договора в следующей редакции: цена Договора, указанная в п. 4.1 Договора, уплачивается Участником в течение пяти банковских дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору путем единовременного внесения платежа на расчетный счет Застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца без обоснованных причин, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора; взыскать с ответчика в пользу истца расходы, понесенные в результате урегулирования спора по договору, в размере почтовых расходов *** руб.
В ходе судебного разбирательства истец подала уточненные исковые требования, согласно которым просила изменить и изложить пункты договора от 18 апреля 2015 г. в следующей редакции: 1.9. Фактическая площадь объекта/Фактическая общая площадь Объекта - сумму площади всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам обмеров БТИ, произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также лоджий, балконов и террас, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - ***, для балконов и террас - ***. Определенная настоящим пунктом Фактическая площадь объекта применяется Сторонами исключительно для расчеты цены Договора и может не совпадать с Проектной общей площадью Объекта по результатам произведенных обмеров; 6.7. При обнаружении в пределах гарантийных сроков недостатков Объекта, за которые отвечает Застройщик, Участник вправе требовать их безвозмездного устранения Застройщиком в разумный срок. При не устранении недостатков Застройщик возмещает Участнику понесенные расходы на устранение недостатков Объекта или соразмерно уменьшает цену договора; 7.1.3. Участник с даты приемки Объекта по Передаточному акту несет бремя содержания Объекта, в том числе расходы по ремонту и содержанию общего имущества Жилого дома и обеспечению Объекта коммунальными ресурсами, в том числе израсходованными в отношении мест общего пользования Жилого дома, в соответствии с действующим законодательством; 7.1.7. Уступка Участником права требования по настоящему Договору допускается только после уплаты им полностью цены Договора с письменным уведомлением Застройщика в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Все последующие уступки прав требований, совершаемые новым участником долевого строительства, осуществляются с письменным уведомлением Застройщика; 10.4. В случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора, Участник обязан уплатить Застройщику фактически понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по данному договору, но не более 10 процентов от цены Договора (п. 4.1 договора); исключить п. 7.1.4 и п. 7.1.8 из договора от 18.04.2015 г.; признать незаконным, недействительным расторжение договора от 18.04.2015 г.; признать истца Г. участником долевого строительства по договору от 18.04.2015 г.; восстановить истца в правах, существовавших до расторжения договора от 18.04.2015 г.; возложить обязанность на застройщика ПАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" произвести государственную регистрации договора от 18.04.2015 г.; признать незаконными, недействительными действия ответчика по начислению неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ в сумме *** рублей *** копейки за каждый день по договору от 18 апреля 2015 г.; приостановить действие договора от 18 апреля 2015 г. в части обязательств по оплате до устранения ошибок в договоре путем подписания дополнительного соглашения к договору от 18 апреля 2015 г. и его регистрации в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве; возложить обязанность на ответчика произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору от 18 апреля 2015 в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве; включить в договор от 18 апреля 2015 г. пункт 4.1 в следующей редакции: Цена Договора составляет *** рубль *** копеек, НДС не облагается. Цена договора включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта и денежные средства на оплату услуг Застройщика в размере 30% от Цены Договора. Цена договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 Договора; изменить и изложить пункт 4.8 договора от 18 апреля 2015 г. в следующей редакции: Цена Договора, указанная в п. 4.1 Договора, уплачивается Участником в течение пяти банковских дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору путем единовременного внесения платежа на расчетный счет Застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца без обоснованных причин, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора; взыскать с ответчика почтовые расходы в размере *** руб.
Истец Г. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснила, что после подписания договора она обнаружила технические ошибки в договоре, после чего обратилась к ответчику с претензией. По указанному договору истцом денежные средства не вносились. Считает расторжение договора ответчиком в одностороннем порядке не законным. Она обращалась к ответчику с требованием об изменении условий договора, однако ей было отказано. Договор подписывался лично истцом после согласования цены и изучения договора, не отрицала, что все условия договора были согласованы в день подписания.
Представитель ответчика ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" по доверенности М. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворений исковых требований в полном объеме, пояснила, что в договоре действительно имелась техническая опечатка в номере пункта договора: вместо 4.1. был указан повторно п. 3.1 договора (Цена договора, сроки и порядок оплаты). Все условия заключения договора были согласованы сторонами, договор был заключен и зарегистрирован надлежащим образом в установленном законом порядке. Истцу было направлено предупреждение о необходимости оплаты договора, однако оплаты не последовало, истцом в адрес ответчика была направлена претензия об изменении половины пунктов договора. Ответчик в свою очередь направил предупреждение о расторжении договора в одностороннем порядке в случае неоплаты. В связи с неоплатой ответчик в одностороннем порядке расторг договор. Поскольку договор был расторгнут, стороной ответчика было отказано в заключении дополнительного соглашения. Управлением Росреестра по Москве внесена запись в ЕГРП о прекращении прав и обязанностей по договору долевого участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец Г. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, ссылаясь на то, что судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, оспаривая вывод суда о возникновении и неисполнении обязательств по оплате денежных средств; судом не выяснены полномочия лиц, которыми были направлены предупреждения и уведомление о расторжении договора; по делу не была проведена досудебная подготовка, не истребованы дополнительные доказательства, не было разъяснено право на ознакомление с протоколом и на подачу на него замечаний.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца Г., судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, извещенного о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
Из положений ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В п. 1 ст. 451 ГК Российской Федерации указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 3 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекте недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В соответствии с ч. 4 ст. 5 указанного Закона, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 указанного Закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Согласно ст. 12 п. 2 того же Федерального закона, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, 18 апреля 2015 года между Г. и ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" был заключен договор об участии в долевом строительстве N ***, предметом которого является строительство 3-комнатной квартиры N ***, площадью *** кв. м с лоджией без внутренней отделки, расположенной в секции N ***, этаж N ***, порядковый номер на этаже N *** в монолитно-кирпичном доме по адресу: *** (л.д. 7 - 20).
Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по г. Москве *** года за государственным регистрационным номером ***.
В соответствии с п. 4.8 договора, цена договора, указанная в п. 4.1 договора, уплачивается участником в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации договора путем единовременного внесения платежа на расчетный счет застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
08.05.2015 г. Г. обратилась к ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" с претензией по устранению ошибок в договоре а именно: приостановлении действия договора в части обязательств по оплате до устранения ошибок в договоре; оформлении дополнительного соглашения с включением п. 4.1 и 4.8 следующих формулировок - п. 4.1 цена Договора составляет *** рубль *** копеек, НДС не облагается. Цена договора включает сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежные средства на оплату услуг Застройщика в размере 30% от цены договора. Цена договора рассчитана посредством умножения Проектной общей площади объекта на стоимость одного квадратного метра, указанную в пункте 4.2 договора; п. 4.8 договора в следующей редакции: цена Договора, указанная в п. 4.1 Договора, уплачивается Участником в течение пяти банковских дней с даты государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору путем единовременного внесения платежа на расчетный счет Застройщика. Просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца без обоснованных причин, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора (л.д. 21).
15.05.2015 г. ответчик направил истцу предупреждение о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по договору, а также выплате неустойки, в случае неисполнения условий договора в установленный срок, ответчик оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор (л.д. 22).
В ответ на предупреждение ответчика истцом в адрес последнего была направлена претензия о невозможности возникновения задолженности по договору по оплате цены договора, а также невозможности образования задолженности по выплате неустойки, ввиду отсутствия в договоре пункта 4.1. (л.д. 22).
10.06.2015 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о несоответствии ряда пунктов Договора от 18.04.2015 г. нормам действующего законодательства и ограничении права участника долевого строительства предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ (л.д. 81).
02.07.2015 г. истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к проекту Дополнительного соглашения N 1 к Договору N *** от 18.04.2015 г. (л.д. 82).
23.07.2015 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия к письму (исх. *** от 15.06.2015 г.) об отсутствии ответа на протокол разногласий к проекту дополнительного соглашения (л.д. 83).
20.03.2015 г. ответчиком в адрес истца было направлено сообщение о готовности дополнительного соглашения о внесении изменений в тексте договора участия в долевом строительстве N *** от 18.04.2015 г. в части корректировки нумерации п. 4.1 и 4.8 Договора, а также о приглашении на подписание Дополнительного соглашения (л.д. 86).
В тот же день, 20.03.2015 г. ответчик направил истцу предупреждение о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по договору, а также выплате неустойки, в случае неисполнения условий договора в установленный срок, ответчик оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть договор (л.д. 99).
15.07.2015 г. в адрес истца ответчиком было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве (л.д. 114 - 116).
Согласно сообщению Управлению Росреестра по Москве в ЕГРП внесена запись от 07.10.2015 г. за N *** о прекращении прав и обязанностей по договору долевого участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г. N *** на земельный участок по адресу: *** (л.д. 117).
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что истец Г. свои обязательства по внесению денежных средств в размере *** руб. по договору долевого участия в строительстве полностью не выполнила, в связи с чем, ответчиком в одностороннем порядке расторгнут договор N *** участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что в Договоре N *** участия в долевом строительстве от 18.04.2015 г. имеется пункт договора (п. 3 Цена договора. Сроки и порядок оплаты), который как пояснил представитель ответчика по техническим причинам был пронумерован ошибочно как п. 3 Договора, и который было предложено изменить путем заключения дополнительного соглашения.
Доводы Г. о том, что оплата не была произведена в связи с тем, что в договоре отсутствует пункт 4.1, в котором должны содержаться сведения о цене договора, судом были верно отклонены, поскольку доказательств, подтверждающих то, что ей не была известна сумма, необходимая для внесения в счет исполнения обязательств по договору, суду не представлено, кроме того, на предложение ответчика о подписании дополнительного соглашения в части перенумерации пунктов договора истец не отреагировала.
Оценив полученные доказательства в их совокупности, суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что истцом не представлено достаточных доказательств наличия существенных обстоятельств, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, договор заключен сторонами добровольно и осознанно, был зарегистрирован в установленном законом порядке, при этом сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о цене договора.
Поскольку суд отказал в удовлетворении основных требований суд пришел к правильному выводу и об отказе в удовлетворении связанных с ними требований о взыскании почтовых расходов.
Выводы решения сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, коллегия с ними согласна.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что из текста договора не возникало наличие у нее денежных обязательств, коллегия полагает несостоятельными. Условиями договора предусматривалось инвестирование со стороны истца строительства квартиры, то есть внесение истцом денежных средств, размер которых был обозначен в договоре, внести изменения в ошибочно поименованные пункты договора по дополнительному соглашению истец отказалась.
Г., являясь участником долевого строительства, не внесла денежные средства в определенные договором сроки, а также по истечении более чем трех месяцев с момента направления предупреждения, что в силу закона явилось основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком.
Ссылки истца на то, что при сохранении описки в договоре возникала опасность безосновательного внесения платы за квартиру, договор мог быть признан незаключенным по причине отсутствия в нем условия о цене, коллегия оценивает как надуманные. Кроме того, договор является следствием соглашения сторон, соглашения об изменении условий в период действия самого договора стороны не достигли. Приводимые истцом доводы с учетом конкретных обстоятельств не освобождали ее от обязанности по оплате приобретаемой квартиры.
Утверждения истца о том, что суд не провел досудебную подготовку по делу, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку досудебная подготовка по делу судом первой инстанцией проводилась *** г. в *** ч *** мин., о чем свидетельствуют письменные материалы дела.
Довод жалобы о том, что суд не истребовал дополнительные доказательства, отклоняется судебной коллегией, поскольку необходимости в истребовании дополнительных доказательств у суда не имелось, так как имеющиеся в деле доказательства достаточны для установления всех имеющих значения для дела обстоятельств и разрешения спора по существу.
Ссылки заявителя жалобы на то, что судом не были разъяснены порядок и сроки ознакомления с протоколом судебных заседаний, не является основанием для отмены решения суда, поскольку судом было разъяснено право сторон на ознакомление с протоколом судебного заседания и подачу замечаний на него в порядке ст. 231 ГПК РФ, однако истцом замечания на протокол не подавались.
Доводы истца о том, что судом не были выяснены полномочия лиц, которыми были направлены предупреждения и уведомление о расторжении договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку в материалах дела не имеется сведений о том, что у представителей ответчика ОАО "АВГУР ЭСТЕЙТ" *** Б.В. и *** Ю.М. отсутствуют соответствующие полномочия.
Коллегия также не усматривает нарушений нормы ст. 198 ГПК РФ со стороны суда при вынесении решения. Судебное постановление содержит перечень всех исковых требований и вывод об отказе в их удовлетворении в полном объеме, равно как и мотивы такого отказа.
Другие доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 29 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)