Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тихоненко А.А.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.
при участии в заседании:
- от Федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации - Воронкова Е.Н., представитель по доверенности от 06.06.2017 N 87;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" - Юрченко Е.Н., представитель по доверенности от 13.01.2017;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае - не явились;
- от Министерства обороны Российской Федерации - Дю У.В., представитель по доверенности от 21.12.2016 N 212/1/298,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Министерства обороны Российской Федерации
на решение от 26.04.2017
по делу N А73-1517/2017
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Медведевой О.В.
по иску Федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1072723005079, ИНН 2723020115)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Ромашка" (ОГРН 1062720017470, ИНН 2720032553)
о признании сделки недействительной, освобождении помещения
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" (ОГРН 1062720017470, ИНН 2720032553)
к Федеральному государственному казенному учреждению "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1072723005079, ИНН 2723020115)
о признании права временного владения и пользования нежилым помещением
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Хабаровском крае, Министерство обороны Российской Федерации
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ "ДТУИО", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ромашка" (далее - ООО "Ромашка", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды федерального имущества от 10.05.2010 N 0861, возложении на ответчика обязанности освободить помещения N I (1-18), в том числе I (12-16) общей площадью 60,7 кв. м, расположенные на первом этаже жилого дома (инв. N 60) по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск-43, в/г N 38, ул. Интернациональная, 19.
Определением суда от 13.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Хабаровском крае (далее - ТУ Росимущества в Хабаровском крае) и Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России).
Кроме того, ООО "Ромашка" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ФГКУ "ДТУИО" о признании за ним права временного владения и пользования нежилым помещением N 10-14, площадью 60,7 кв. м, расположенным по адресу: г. Хабаровск-43, ул. Интернациональная, 19, на условиях договора аренды федерального имущества N 0861, заключенного 10.05.2010 с ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России и Российской Федерацией (дело N А73-1446/2017).
Определением суда от 14.03.2017 по ходатайству общества дела N А73-1517/2017 и N А73-1446/2017 объединены в одно производство с присвоением делу N А73-1517/2017.
Решением от 26.04.2017 в удовлетворении исковых требований ФГКУ "ДТУИО" отказано. Встречный иск ООО "Ромашка" удовлетворен, за ООО "Ромашка" признано право временного владения и пользования нежилым помещением N 10-14, площадью 60,7 кв. м, расположенным по адресу: г. Хабаровск-43, ул. Интернациональная, 19, на основании договора аренды федерального имущества от 10.05.2010 N 0861.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФГКУ "ДТУИО" и Минобороны России обжаловали его в апелляционном порядке.
ФГКУ "ДТУИО" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает, что о договоре аренды от 10.05.2006 N 0861 ФГКУ "ДТУИО" стало известно только 24.02.2014. Считает, что представленный ООО "Ромашка" договор не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем, на основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), является ничтожным.
Минобороны России в апелляционной жалобе указывает, что в 2010 году у Территориального управления Росимущества по Хабаровскому краю отсутствовали полномочия на заключение договора аренды федерального имущества с ООО "Ромашка". Указывает, что спорный договор мог быть заключен только с согласия собственника по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров. Таким образом, по мнению Минобороны России, договор аренды от 10.05.2010 N 0861 является незаключенным. Оспаривает выводы суда первой инстанции.
ТУ Росимущества в Хабаровском крае в представленном отзыве поддержало доводы апелляционной жалобы ФГКУ "ДТУИО" в полном объеме, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представители ФГКУ "ДТУИО" и Минобороны России поддержали доводы своих апелляционных жалоб в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Ромашка" отклонил доводы апелляционной жалобы как несостоятельные, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
ТУ Росимущества в Хабаровском крае, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание своего представителя не направило.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.05.2010 между ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России (арендодатель), Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственник) и ООО "Ромашка" (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества N 0861, согласно условиям которого арендатор принимает во временное владение и пользование помещение N 12-16, согласно данным технического паспорта от 16.04.2010, площадью 60,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск-43, ул. Интернациональная, 19, для использования под магазин (далее - договор аренды от 10.05.2010 N 0861, договор).
Согласно пункту 2 договор заключен на неопределенный срок (бессрочный).
Передача нежилого помещения в аренду оформлена актом приема-передачи имущества (Приложение N 1 к договору).
В соответствии с пунктом 3 договора аренды от 10.05.2010 N 0861 условия договора, опубликованные в газете "Тихоокеанская звезда" от 25.02.2006 N 35 (25110) под рубрикой "Типовое соглашение об условиях договора аренды федерального имущества" (далее - Типовое соглашение), обязательны для сторон и при рассмотрении спора считаются текстом договора.
Годовая арендная плата, согласно выписке из отчета от 20.10.2010 N 29/04, составляет 39 546 руб. 15 коп. с учетом НДС, 33 513 руб. 68 коп. без НДС, ежеквартальная - 9 886 руб. 54 коп. с учетом НДС, 8 378 руб. 42 коп. без НДС (пункт 4.1. договора).
Срок оплаты аренды установлен пунктом 4.2 договора - ежеквартально до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.
С момента заключения договора арендатор ООО "Ромашка" занимал указанное нежилое помещение, внося арендную плату в соответствии с условиями договора, что подтверждается платежными поручениями с указанием в назначении платежа номера и даты договора аренды, периода оплаты по договору.
На основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 03.02.2004 N 457-р "О закреплении имущества за Анастасьевской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России" жилой дом по адресу: г. Хабаровск-43, ДОС-19, в/г 38, (инв. N 60) закреплен за ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России на праве оперативного управления.
ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (в настоящее время ФГКУ "ДТУИО"), что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ.
Согласно приказу Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 N 1871 и передаточному акту от 01.04.2011 ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России передало данный жилой дом правопреемнику.
Таким образом, к ФГКУ "ДТУИО" перешли все права и обязанности реорганизованного ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России, в том числе, право оперативного управления на жилой дом, расположенный по адресу: г. Хабаровск-43, ДОС-19, в/г 38, (инв. N 60).
В связи с чем, арендодателем по договору аренды N 0861 после реорганизации ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России выступает ФГКУ "ДТУИО".
Территориальное управление Росимущества по Хабаровскому краю (ИНН 2721000420) 30.12.2009 прекратило деятельность путем реорганизации в форме преобразования, с 30.12.2009 действует Территориальное управление Росимущества в Хабаровском крае (ИНН 2721172546), созданное путем реорганизации в форме преобразования и выступающее правопреемником ТУ Росимущества по Хабаровскому краю.
Указом Президента Российской Федерации от 17.11.2008 N 1624 "О некоторых мерах по организации управления федеральным имуществом" в Положение о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 16.08.2004 N 1082 "Вопросы Министерства обороны Российской Федерации" внесены изменения, согласно которым Министерство обороны Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций.
Согласно подпункту "ж" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" Министерство обороны Российской Федерации в целях управления имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций в оперативном управлении или хозяйственном ведении подведомственных федеральных государственных учреждений и федеральных государственных унитарных предприятий, дает задания по его использованию в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.
30.04.2009 Министром обороны Российской Федерации принят приказ N 335 об утверждении положения о Департаменте имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, согласно которому на Департамент возложены функции по управлению имуществом.
Письмом от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327 ФГКУ "ДТУИО" уведомило арендатора ООО "Ромашка" о реорганизации ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ, в результате которой правопреемником арендодателя по договору выступает ФГКУ "ДТУИО", а также об изменении реквизитов для оплаты арендных платежей.
Актом проверки от 30.11.2016 N 07/12/16 ФГКУ "ДТУИО" выявлено, что помещения общей площадью 60,7 кв. м на первом этаже жилого дома N 19 по ул. Интернациональная, военный городок N 38, в качестве продуктового магазина использует ООО "Ромашка".
Посчитав, что договор аренды от 10.05.2010 N 0861 не соответствует требованиям законодательства ввиду заключения его без проведения торгов в порядке, установленном статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также подписание его от имени собственника Российской Федерации неуполномоченным лицом, ФГКУ "ДТУИО" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "Ромашка", посчитав договор аренды действительным, обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании права временного владения и пользования нежилым помещением, переданным по договору аренды от 10.05.2010 N 0861.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ФГКУ "ДТУИО" требований, счел обоснованным заявление ООО "Ромашка" о пропуске срока исковой давности. Законных оснований для признания ничтожным указанного договора суд не установил.
Принимая решение, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
ООО "Ромашка" заявлено о пропуске ФГКУ "ДТУИО" срока исковой давности.
Положениями статьи 197 ГК РФ установлено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
В данном случае начало течения срока исковой давности по требованиям о признании ничтожным договора аренды N 0861 и применении последствий его недействительности начинается с даты заключения договора - 10.05.2010 как даты начала исполнения сторонами обязательств по сделке, поскольку с данной даты нежилое помещение передано в пользование арендатору по акту приема-передачи, производилось начисление платежей и их оплата арендатором.
Таким образом, установив, что исполнение спорного договора аренды началось 10.05.2010, а ФГКУ "ДТУИО" обратилось в арбитражный суд 09.02.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ООО "Ромашка".
Кроме того, довод ФГКУ "ДТУИО" о том, что о договоре аренды учреждению стало известно только 24.02.2014, аналогичный доводам, изложенным в суде первой инстанции, отклоняется апелляционным судом как противоречащий материалам дела, а именно: уведомлению от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327 о правопреемстве и изменении реквизитов для оплаты, а также платежным поручениям об оплате ООО "Ромашка" арендных платежей за весь период действия договора аренды.
При этом, неисполнение ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ обязанности по передаче в ходе реорганизации необходимых документов правопреемнику, а также неполучение учреждением от ФБУ "Управление финансового обеспечения МО РФ по Хабаровскому краю" сведений об оплате по договору аренды, не опровергает даты начала исполнения сторонами договора аренды - с момента его заключения. В связи с чем, ФГКУ "ДТУИО", являясь стороной по сделке в результате универсального правопреемства, должен был знать о ее заключении и исполнении.
При этом, несмотря на отсутствие в письме ФГКУ "ДТУИО" от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327 ссылки на номер и дату договора аренды, наименование имущества, переданного в аренду, в отношении которых направлено данное уведомление, суд первой инстанции правомерно признал его направленным в рамках исполнения обязательств по договору аренды от 10.05.2010 N 0861, поскольку письмо содержит указание на реорганизацию ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ, на территории которой находится спорное нежилое помещение.
Ссылка ФГКУ "ДТУИО" на то, что уведомление направлено в отношении договора аренды от 21.08.2006 N 24-О, не принимается апелляционной инстанцией, поскольку договор заключен между ООО "Ромашка" (арендатор) и ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (арендодатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:4 025 01:022/002, расположенного в Хабаровском районе, с. Таежное, ул. Интернациональная, 4 (не в г. Хабаровске, военном городке N 38), иные договоры аренды федерального имущества у ООО "Ромашка" отсутствуют.
При таких обстоятельствах, поскольку ФГКУ "ДТУИО" обратилось в суд с иском после истечения срока исковой давности, исковые требования учреждения о признании договора аренды от 10.05.2010 N 0861 недействительным (ничтожным), применении последствий его недействительности в виде освобождения ответчиком помещения, в силу указанных норм права не подлежат удовлетворению.
Кроме того, удовлетворяя исковые требования общества о признании за ООО "Ромашка" права временного владения и пользования нежилым помещением, суд первой инстанции исходил из следующего.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Договор аренды от 10.05.2010 N 0861 регулирует отношения сторон по передаче нежилого помещения во временное владение и пользование арендатору за плату (в аренду) в соответствии со статьями статьи 606 - 625 ГК РФ.
Суд первой инстанции обоснованно признал спорный договор аренды от 10.05.2010 N 0861 заключенным, поскольку сторонами согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды с указанием его местонахождения, площади, номера помещения, со ссылкой на технический паспорт помещения по состоянию на 16.04.2010, размер арендной платы).
В обоснование заявленных требований ООО "Ромашка" в материалы дела представлена копия договора аренды федерального имущества от 10.05.2010 N 0861 с приложением N 1 (акт приема-передачи). Отсутствие оригинала договора ООО "Ромашка" объясняет тем, что он сдан им в ФГКУ "ДТУИО" в целях внесения в него изменений либо заключения нового при проведении реорганизации по требованию последнего.
Довод учреждения со ссылкой на непредставление ООО "Ромашка" оригинала договора аренды, аналогичный доводам, изложенным в суде первой инстанции, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
В силу части 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
В данном случае иных документов с иным содержанием суду не представлено.
Кроме того, исполнение сторонами договора подтверждается письмом ФГКУ "ДТУИО" от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327, платежными документами о внесении арендных платежей (т. 2, л.д. 21-40), а также из требований истца об обязании ответчика освободить помещение, занимаемое им именно по договору от 10.05.2010 N 0861 как последствие его недействительности.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - Постановление N 10/22).
Положения статьи 608 ГК РФ подлежат применению судами в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно которым судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям указанной статьи Кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, арендодатель на момент заключения договора аренды должен являться законным владельцем недвижимого имущества, передаваемого в аренду, что подтверждается любыми документами, свидетельствующими о возникновении у него права на данное имущество.
Из материалов дела следует и установлено судом, что спорное нежилое помещение является федеральной собственностью, передано в оперативное управление ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ (правопреемник - ФГКУ "ДТУИО"). В качестве собственника имущества в договоре аренды обоснованно указана Российская Федерация. При этом, право собственности Российской Федерации и право оперативного управления в установленном законом порядке не зарегистрировано ни на момент заключения договора аренды N 0861, ни на момент рассмотрения спора судом.
Доводы ФГКУ "ДТУИО" о том, что на момент заключения договора Территориальное управление Росимущества в Хабаровском крае, подписавшее договор от имени собственника в отсутствие полномочий, что влечет ничтожность договора в силу статьи 168 ГК РФ, судом обоснованно отклонены, исходя из положений статьи 617 ГК РФ, учитывая универсальное правопреемство в результате реорганизации в форме преобразования между указанным в договоре лицом и созданным Территориальным управлением Росимущества по Хабаровскому краю.
Кроме того, доводы Минобороны России и ФГКУ "ДТУИО", приведенные в качестве основания недействительности (ничтожности) договора о том, что договор аренды заключен без проведения установленной законом процедуры конкурса или аукциона, аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (часть 1). В порядке, предусмотренном частью 1, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям (пункт 1 часть 3).
Таким образом, сдача в аренду помещений от 10.05.2010 N 0861 должна была осуществляться только по результатам проведения конкурса или аукциона.
ООО "Ромашка" подтверждает, что договор не заключался по результатам конкурса или аукциона.
Следовательно, как правомерно признал суд первой инстанции, договор является сделкой, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.
В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Вместе с тем, в силу статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2); заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).
Заявляя требования о ничтожности договора аренды от 10.05.2010 N 0861 с применением последствий его недействительности, ФГКУ "ДТУИО" добивается освобождения переданного в аренду ООО "Ромашка" нежилого помещения.
Между тем, из материалов дела следует, что заключив без проведения конкурса или аукциона договор, арендодатель передал нежилое помещение в пользование ООО "Ромашка", принимал арендную плату в установленном договором размере с момента заключения договора по настоящее время, направил в адрес арендатора уведомление о реорганизации и изменении реквизитов для внесения арендных платежей по договору.
Поведение ФГКУ "ДТУИО" свидетельствовало о том, что арендодатель, передавая имущество во владение ООО "Ромашка", пользуясь с момента заключения договора по настоящее время последствиями заключения договора в виде получения арендных платежей, давало основание арендатору ООО "Ромашка" полагаться на действительность договора аренды от 10.05.2010 N 0861.
Таким образом, поскольку ФГКУ "ДТУИО" сделало заявление о недействительности (ничтожности) договора аренды исключительно с целью освободить нежилое помещение от арендатора, занимавшего его в течение длительного времени, полагая, что договор действительный, что свидетельствует о его недобросовестности, то это заявление в соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ судом правомерно не принято во внимание.
Кроме этого, спорный договор аренды сторонами в установленном законом или договором порядке не расторгнут, является действующим.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование ООО "Ромашка" о признании за ним права временного владения и пользования спорным нежилым помещением.
Фактически доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, но не содержат фактов, которые не были бы учтены судом при рассмотрении дела.
С учетом установленного, правовые основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют, в связи с чем решение суда отмене не подлежит.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26.04.2017 по делу N А73-1517/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2017 N 06АП-3097/2017 ПО ДЕЛУ N А73-1517/2017
Требование: О признании недействительным договора аренды федерального имущества, обязании освободить помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. N 06АП-3097/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тихоненко А.А.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.
при участии в заседании:
- от Федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации - Воронкова Е.Н., представитель по доверенности от 06.06.2017 N 87;
- от Общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" - Юрченко Е.Н., представитель по доверенности от 13.01.2017;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае - не явились;
- от Министерства обороны Российской Федерации - Дю У.В., представитель по доверенности от 21.12.2016 N 212/1/298,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, Министерства обороны Российской Федерации
на решение от 26.04.2017
по делу N А73-1517/2017
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Медведевой О.В.
по иску Федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1072723005079, ИНН 2723020115)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Ромашка" (ОГРН 1062720017470, ИНН 2720032553)
о признании сделки недействительной, освобождении помещения
и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" (ОГРН 1062720017470, ИНН 2720032553)
к Федеральному государственному казенному учреждению "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН 1072723005079, ИНН 2723020115)
о признании права временного владения и пользования нежилым помещением
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Хабаровском крае, Министерство обороны Российской Федерации
установил:
Федеральное государственное казенное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ "ДТУИО", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ромашка" (далее - ООО "Ромашка", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды федерального имущества от 10.05.2010 N 0861, возложении на ответчика обязанности освободить помещения N I (1-18), в том числе I (12-16) общей площадью 60,7 кв. м, расположенные на первом этаже жилого дома (инв. N 60) по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск-43, в/г N 38, ул. Интернациональная, 19.
Определением суда от 13.02.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Хабаровском крае (далее - ТУ Росимущества в Хабаровском крае) и Министерство обороны Российской Федерации (далее - Минобороны России).
Кроме того, ООО "Ромашка" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к ФГКУ "ДТУИО" о признании за ним права временного владения и пользования нежилым помещением N 10-14, площадью 60,7 кв. м, расположенным по адресу: г. Хабаровск-43, ул. Интернациональная, 19, на условиях договора аренды федерального имущества N 0861, заключенного 10.05.2010 с ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России и Российской Федерацией (дело N А73-1446/2017).
Определением суда от 14.03.2017 по ходатайству общества дела N А73-1517/2017 и N А73-1446/2017 объединены в одно производство с присвоением делу N А73-1517/2017.
Решением от 26.04.2017 в удовлетворении исковых требований ФГКУ "ДТУИО" отказано. Встречный иск ООО "Ромашка" удовлетворен, за ООО "Ромашка" признано право временного владения и пользования нежилым помещением N 10-14, площадью 60,7 кв. м, расположенным по адресу: г. Хабаровск-43, ул. Интернациональная, 19, на основании договора аренды федерального имущества от 10.05.2010 N 0861.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФГКУ "ДТУИО" и Минобороны России обжаловали его в апелляционном порядке.
ФГКУ "ДТУИО" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы указывает, что о договоре аренды от 10.05.2006 N 0861 ФГКУ "ДТУИО" стало известно только 24.02.2014. Считает, что представленный ООО "Ромашка" договор не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем, на основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), является ничтожным.
Минобороны России в апелляционной жалобе указывает, что в 2010 году у Территориального управления Росимущества по Хабаровскому краю отсутствовали полномочия на заключение договора аренды федерального имущества с ООО "Ромашка". Указывает, что спорный договор мог быть заключен только с согласия собственника по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров. Таким образом, по мнению Минобороны России, договор аренды от 10.05.2010 N 0861 является незаключенным. Оспаривает выводы суда первой инстанции.
ТУ Росимущества в Хабаровском крае в представленном отзыве поддержало доводы апелляционной жалобы ФГКУ "ДТУИО" в полном объеме, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В судебном заседании представители ФГКУ "ДТУИО" и Минобороны России поддержали доводы своих апелляционных жалоб в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Ромашка" отклонил доводы апелляционной жалобы как несостоятельные, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
ТУ Росимущества в Хабаровском крае, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебное заседание своего представителя не направило.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.05.2010 между ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России (арендодатель), Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (собственник) и ООО "Ромашка" (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества N 0861, согласно условиям которого арендатор принимает во временное владение и пользование помещение N 12-16, согласно данным технического паспорта от 16.04.2010, площадью 60,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск-43, ул. Интернациональная, 19, для использования под магазин (далее - договор аренды от 10.05.2010 N 0861, договор).
Согласно пункту 2 договор заключен на неопределенный срок (бессрочный).
Передача нежилого помещения в аренду оформлена актом приема-передачи имущества (Приложение N 1 к договору).
В соответствии с пунктом 3 договора аренды от 10.05.2010 N 0861 условия договора, опубликованные в газете "Тихоокеанская звезда" от 25.02.2006 N 35 (25110) под рубрикой "Типовое соглашение об условиях договора аренды федерального имущества" (далее - Типовое соглашение), обязательны для сторон и при рассмотрении спора считаются текстом договора.
Годовая арендная плата, согласно выписке из отчета от 20.10.2010 N 29/04, составляет 39 546 руб. 15 коп. с учетом НДС, 33 513 руб. 68 коп. без НДС, ежеквартальная - 9 886 руб. 54 коп. с учетом НДС, 8 378 руб. 42 коп. без НДС (пункт 4.1. договора).
Срок оплаты аренды установлен пунктом 4.2 договора - ежеквартально до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала.
С момента заключения договора арендатор ООО "Ромашка" занимал указанное нежилое помещение, внося арендную плату в соответствии с условиями договора, что подтверждается платежными поручениями с указанием в назначении платежа номера и даты договора аренды, периода оплаты по договору.
На основании распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 03.02.2004 N 457-р "О закреплении имущества за Анастасьевской квартирно-эксплуатационной частью Минобороны России" жилой дом по адресу: г. Хабаровск-43, ДОС-19, в/г 38, (инв. N 60) закреплен за ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России на праве оперативного управления.
ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (в настоящее время ФГКУ "ДТУИО"), что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ.
Согласно приказу Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 N 1871 и передаточному акту от 01.04.2011 ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России передало данный жилой дом правопреемнику.
Таким образом, к ФГКУ "ДТУИО" перешли все права и обязанности реорганизованного ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России, в том числе, право оперативного управления на жилой дом, расположенный по адресу: г. Хабаровск-43, ДОС-19, в/г 38, (инв. N 60).
В связи с чем, арендодателем по договору аренды N 0861 после реорганизации ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" Минобороны России выступает ФГКУ "ДТУИО".
Территориальное управление Росимущества по Хабаровскому краю (ИНН 2721000420) 30.12.2009 прекратило деятельность путем реорганизации в форме преобразования, с 30.12.2009 действует Территориальное управление Росимущества в Хабаровском крае (ИНН 2721172546), созданное путем реорганизации в форме преобразования и выступающее правопреемником ТУ Росимущества по Хабаровскому краю.
Указом Президента Российской Федерации от 17.11.2008 N 1624 "О некоторых мерах по организации управления федеральным имуществом" в Положение о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 16.08.2004 N 1082 "Вопросы Министерства обороны Российской Федерации" внесены изменения, согласно которым Министерство обороны Российской Федерации является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций.
Согласно подпункту "ж" пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2008 N 1053 "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" Министерство обороны Российской Федерации в целях управления имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций закрепляет находящееся в федеральной собственности имущество Вооруженных Сил Российской Федерации и подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций в оперативном управлении или хозяйственном ведении подведомственных федеральных государственных учреждений и федеральных государственных унитарных предприятий, дает задания по его использованию в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.
30.04.2009 Министром обороны Российской Федерации принят приказ N 335 об утверждении положения о Департаменте имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, согласно которому на Департамент возложены функции по управлению имуществом.
Письмом от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327 ФГКУ "ДТУИО" уведомило арендатора ООО "Ромашка" о реорганизации ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ, в результате которой правопреемником арендодателя по договору выступает ФГКУ "ДТУИО", а также об изменении реквизитов для оплаты арендных платежей.
Актом проверки от 30.11.2016 N 07/12/16 ФГКУ "ДТУИО" выявлено, что помещения общей площадью 60,7 кв. м на первом этаже жилого дома N 19 по ул. Интернациональная, военный городок N 38, в качестве продуктового магазина использует ООО "Ромашка".
Посчитав, что договор аренды от 10.05.2010 N 0861 не соответствует требованиям законодательства ввиду заключения его без проведения торгов в порядке, установленном статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также подписание его от имени собственника Российской Федерации неуполномоченным лицом, ФГКУ "ДТУИО" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
ООО "Ромашка", посчитав договор аренды действительным, обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании права временного владения и пользования нежилым помещением, переданным по договору аренды от 10.05.2010 N 0861.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ФГКУ "ДТУИО" требований, счел обоснованным заявление ООО "Ромашка" о пропуске срока исковой давности. Законных оснований для признания ничтожным указанного договора суд не установил.
Принимая решение, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
ООО "Ромашка" заявлено о пропуске ФГКУ "ДТУИО" срока исковой давности.
Положениями статьи 197 ГК РФ установлено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
В данном случае начало течения срока исковой давности по требованиям о признании ничтожным договора аренды N 0861 и применении последствий его недействительности начинается с даты заключения договора - 10.05.2010 как даты начала исполнения сторонами обязательств по сделке, поскольку с данной даты нежилое помещение передано в пользование арендатору по акту приема-передачи, производилось начисление платежей и их оплата арендатором.
Таким образом, установив, что исполнение спорного договора аренды началось 10.05.2010, а ФГКУ "ДТУИО" обратилось в арбитражный суд 09.02.2017, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ООО "Ромашка".
Кроме того, довод ФГКУ "ДТУИО" о том, что о договоре аренды учреждению стало известно только 24.02.2014, аналогичный доводам, изложенным в суде первой инстанции, отклоняется апелляционным судом как противоречащий материалам дела, а именно: уведомлению от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327 о правопреемстве и изменении реквизитов для оплаты, а также платежным поручениям об оплате ООО "Ромашка" арендных платежей за весь период действия договора аренды.
При этом, неисполнение ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ обязанности по передаче в ходе реорганизации необходимых документов правопреемнику, а также неполучение учреждением от ФБУ "Управление финансового обеспечения МО РФ по Хабаровскому краю" сведений об оплате по договору аренды, не опровергает даты начала исполнения сторонами договора аренды - с момента его заключения. В связи с чем, ФГКУ "ДТУИО", являясь стороной по сделке в результате универсального правопреемства, должен был знать о ее заключении и исполнении.
При этом, несмотря на отсутствие в письме ФГКУ "ДТУИО" от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327 ссылки на номер и дату договора аренды, наименование имущества, переданного в аренду, в отношении которых направлено данное уведомление, суд первой инстанции правомерно признал его направленным в рамках исполнения обязательств по договору аренды от 10.05.2010 N 0861, поскольку письмо содержит указание на реорганизацию ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ, на территории которой находится спорное нежилое помещение.
Ссылка ФГКУ "ДТУИО" на то, что уведомление направлено в отношении договора аренды от 21.08.2006 N 24-О, не принимается апелляционной инстанцией, поскольку договор заключен между ООО "Ромашка" (арендатор) и ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (арендодатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:17:4 025 01:022/002, расположенного в Хабаровском районе, с. Таежное, ул. Интернациональная, 4 (не в г. Хабаровске, военном городке N 38), иные договоры аренды федерального имущества у ООО "Ромашка" отсутствуют.
При таких обстоятельствах, поскольку ФГКУ "ДТУИО" обратилось в суд с иском после истечения срока исковой давности, исковые требования учреждения о признании договора аренды от 10.05.2010 N 0861 недействительным (ничтожным), применении последствий его недействительности в виде освобождения ответчиком помещения, в силу указанных норм права не подлежат удовлетворению.
Кроме того, удовлетворяя исковые требования общества о признании за ООО "Ромашка" права временного владения и пользования нежилым помещением, суд первой инстанции исходил из следующего.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Договор аренды от 10.05.2010 N 0861 регулирует отношения сторон по передаче нежилого помещения во временное владение и пользование арендатору за плату (в аренду) в соответствии со статьями статьи 606 - 625 ГК РФ.
Суд первой инстанции обоснованно признал спорный договор аренды от 10.05.2010 N 0861 заключенным, поскольку сторонами согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды с указанием его местонахождения, площади, номера помещения, со ссылкой на технический паспорт помещения по состоянию на 16.04.2010, размер арендной платы).
В обоснование заявленных требований ООО "Ромашка" в материалы дела представлена копия договора аренды федерального имущества от 10.05.2010 N 0861 с приложением N 1 (акт приема-передачи). Отсутствие оригинала договора ООО "Ромашка" объясняет тем, что он сдан им в ФГКУ "ДТУИО" в целях внесения в него изменений либо заключения нового при проведении реорганизации по требованию последнего.
Довод учреждения со ссылкой на непредставление ООО "Ромашка" оригинала договора аренды, аналогичный доводам, изложенным в суде первой инстанции, отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.
В силу части 6 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
В данном случае иных документов с иным содержанием суду не представлено.
Кроме того, исполнение сторонами договора подтверждается письмом ФГКУ "ДТУИО" от 01.12.2011 исх. N 141/6-5327, платежными документами о внесении арендных платежей (т. 2, л.д. 21-40), а также из требований истца об обязании ответчика освободить помещение, занимаемое им именно по договору от 10.05.2010 N 0861 как последствие его недействительности.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзац 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - Постановление N 10/22).
Положения статьи 608 ГК РФ подлежат применению судами в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), согласно которым судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям указанной статьи Кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, арендодатель на момент заключения договора аренды должен являться законным владельцем недвижимого имущества, передаваемого в аренду, что подтверждается любыми документами, свидетельствующими о возникновении у него права на данное имущество.
Из материалов дела следует и установлено судом, что спорное нежилое помещение является федеральной собственностью, передано в оперативное управление ФГУ "Анастасьевская КЭЧ района" МО РФ (правопреемник - ФГКУ "ДТУИО"). В качестве собственника имущества в договоре аренды обоснованно указана Российская Федерация. При этом, право собственности Российской Федерации и право оперативного управления в установленном законом порядке не зарегистрировано ни на момент заключения договора аренды N 0861, ни на момент рассмотрения спора судом.
Доводы ФГКУ "ДТУИО" о том, что на момент заключения договора Территориальное управление Росимущества в Хабаровском крае, подписавшее договор от имени собственника в отсутствие полномочий, что влечет ничтожность договора в силу статьи 168 ГК РФ, судом обоснованно отклонены, исходя из положений статьи 617 ГК РФ, учитывая универсальное правопреемство в результате реорганизации в форме преобразования между указанным в договоре лицом и созданным Территориальным управлением Росимущества по Хабаровскому краю.
Кроме того, доводы Минобороны России и ФГКУ "ДТУИО", приведенные в качестве основания недействительности (ничтожности) договора о том, что договор аренды заключен без проведения установленной законом процедуры конкурса или аукциона, аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.
Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (часть 1). В порядке, предусмотренном частью 1, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям (пункт 1 часть 3).
Таким образом, сдача в аренду помещений от 10.05.2010 N 0861 должна была осуществляться только по результатам проведения конкурса или аукциона.
ООО "Ромашка" подтверждает, что договор не заключался по результатам конкурса или аукциона.
Следовательно, как правомерно признал суд первой инстанции, договор является сделкой, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.
В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Вместе с тем, в силу статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2); заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).
Заявляя требования о ничтожности договора аренды от 10.05.2010 N 0861 с применением последствий его недействительности, ФГКУ "ДТУИО" добивается освобождения переданного в аренду ООО "Ромашка" нежилого помещения.
Между тем, из материалов дела следует, что заключив без проведения конкурса или аукциона договор, арендодатель передал нежилое помещение в пользование ООО "Ромашка", принимал арендную плату в установленном договором размере с момента заключения договора по настоящее время, направил в адрес арендатора уведомление о реорганизации и изменении реквизитов для внесения арендных платежей по договору.
Поведение ФГКУ "ДТУИО" свидетельствовало о том, что арендодатель, передавая имущество во владение ООО "Ромашка", пользуясь с момента заключения договора по настоящее время последствиями заключения договора в виде получения арендных платежей, давало основание арендатору ООО "Ромашка" полагаться на действительность договора аренды от 10.05.2010 N 0861.
Таким образом, поскольку ФГКУ "ДТУИО" сделало заявление о недействительности (ничтожности) договора аренды исключительно с целью освободить нежилое помещение от арендатора, занимавшего его в течение длительного времени, полагая, что договор действительный, что свидетельствует о его недобросовестности, то это заявление в соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ судом правомерно не принято во внимание.
Кроме этого, спорный договор аренды сторонами в установленном законом или договором порядке не расторгнут, является действующим.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование ООО "Ромашка" о признании за ним права временного владения и пользования спорным нежилым помещением.
Фактически доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, но не содержат фактов, которые не были бы учтены судом при рассмотрении дела.
С учетом установленного, правовые основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют, в связи с чем решение суда отмене не подлежит.
Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26.04.2017 по делу N А73-1517/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
А.А.ТИХОНЕНКО
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
А.А.ТИХОНЕНКО
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)