Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-21835/2015 (судья Салихова И.З.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" Шакиров Р.С. (доверенность от 03.10.2015).
Государственное унитарное предприятие Управление "Башмелиоводхоз" Республики Башкортостан (далее - ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ, предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" (далее - общество "Окна-Маркет", ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам по договору N 04-0026 от 20.11.2014 в размере 411 859 руб. 85 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.03.2015 по 14.10.2015 в размере 16 184 руб. 16 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга с 15.10.2015 по день фактической уплаты долга (с учетом уточнения заявленных исковых требований, л.д. 4-6, 81-83).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 (резолютивная часть от 20.01.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением в части взыскания задолженности не согласилось общество "Окна-Маркет" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт ссылается на неверный расчет задолженности по арендной плате и полагает, что с учетом произведенных ответчиком платежей сумма задолженности перед истцом составляет 183 722 руб.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции о недоказанности ответчиком факта осуществления ремонта помещения цеха по выпуску керамических камней.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2014 по делу N А07-2437/2013 ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Жданов М.Р. (т. 1 л.д. 18-20).
20.11.2014 между ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ в лице конкурсного управляющего Жданова М.Р. (арендодатель) и обществом "Окна-Маркет" (арендатор) подписан договор о передаче в аренду нежилых помещений, механизмов и спецтехники N 04-0026, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование комплекс нежилых помещений согласно перечню (приложение N 1), расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Буздякский район, д. Ураново, ул. Заводская, д. 1/а, общей площадью 2 815,2 кв. м, механизмы и спецтехнику (приложение N 2) для использования в производственных целях по выпуску керамического камня (т. 1 л.д. 10-13).
В приложениях N N 1 и 2 к названному договору арендодатель и арендатор согласовали перечень объектов недвижимости, механизмов и спецтехники, передаваемых в аренду обществу "Окна-Маркет" (т. 1 л.д. 14, 38-39).
На основании представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права от 22.02.2007 серии 04АА N 803345, серии 04АА N 803344, серии 04АА N 803346, серии 04АА N 803347, 04АА N 803343 (т. 1 л.д. 40-44) указанные объекты недвижимости принадлежат на праве хозяйственного ведения истцу.
Согласно п. 1.2 договора N 04-0026 от 20.11.2014 срок аренды устанавливается с 20.11.2014 по 20.10.2015.
Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата за пользование объектами нежилого фонда, механизмами и спецтехникой составляет 130 000 руб. в месяц.
Арендная плата и налог на добавленную стоимость вносятся арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала на расчетный счет арендодателя (п. 3.3. договора).
В силу п. 4.2.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно акту приема-передачи от 20.11.2014 арендодатель передал арендатору согласованные в приложении N 2 к договору N 04-0026 от 20.11.2014 машины, оборудование и спецтехнику.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Окна-Маркет" обязательств арендатора по договору о передаче в аренду нежилых помещений, механизмов и спецтехники N 04-0026 от 20.11.2014 по уплате арендной платы, наличие задолженности арендатора перед арендодателем в сумме 411 859 руб. 85 коп. за период с марта по июнь 2015 года, ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договору аренды. Судом отклонены доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы расходов на произведенный ответчиком ремонт в нежилом помещении, поскольку ответчиком не представлено достоверных и относимых доказательств его осуществления, объема и необходимости производства ремонтных работ, а также получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений. Доводы ответчика о замене и вывозе спецтехники судом отклонены как неподтвержденные.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 3 той же статьи ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока (ст. 643 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, между ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ в лице конкурсного управляющего Жданова М.Р. (арендодатель) и обществом "Окна-Маркет" (арендатор) оформлен договор о передаче в аренду нежилых помещений, механизмов и спецтехники N 04-0026 от 20.11.2014 (т. 1 л.д. 10-13), согласно которому обществу в арендное пользование передаются как комплекс нежилых помещений общей площадью 2 815,2 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Буздякский район, д. Ураново, ул. Заводская, д. 1/а, согласно перечню, приведенному в приложении N 1 к договору, так и механизмы и спецтехника, поименованные в приложении N 2 к договору, для использования в производственных целях по выпуску керамического камня.
Учитывая согласование сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий подобного договора аренды (объекты аренды и размер арендной платы для объектов недвижимого имущества), соответствие формы договора предъявляемым действующим законодательством требованиям, апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названного имущества.
Действительность и заключенность договора N 04-0026 от 20.11.2014 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.1, 3.3 договора N 04-0026 от 20.11.2014 стороны определили, что арендная плата за пользование объектами нежилого фонда, механизмами и спецтехникой составляет 130 000 руб. в месяц. Арендная плата и налог на добавленную стоимость вносятся арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала на расчетный счет арендодателя.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований предприятие сослалось на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору аренды N 04-0026 от 20.11.2014 за период с марта по июнь 2015 года в сумме 411 859 руб. 85 коп. (т. 1 л.д. 81-82).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик размер начисленной арендной платы за спорный период не оспаривал (протокол судебного заседания 20.01.2016, т. 2 л.д. 11), суд обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования предприятия в части взыскания суммы основного долга по арендной плате.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что с учетом произведенных ответчиком платежей сумма задолженности перед истцом составляет 183 722 руб., отклоняются апелляционным судом как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.
Так, из представленных ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ пояснений (т. 1 л.д. 81-82, т. 2 л.д. 1-2) следует и судом первой инстанции установлено, что размер задолженности арендатора перед арендодателем по договору N 04-0026 от 20.11.2014 был рассчитан с учетом произведенного обществом "Окна-Маркет" за предприятие платежа в размере 596 278 руб. (платежное поручение N 137 от 01.12.2014, т. 1 л.д. 97) в пользу ООО "Газпром межрегионгаз Уфа" за потребленный газ, который был засчитан в счет задолженности арендатора по арендной плате за ноябрь, декабрь 2014 года, а также в счет задолженности за поставленные ответчику истцом товары на сумму 50 481,18 руб. (счет-фактура от 31.12.2014 N 130, т. 1 л.д. 117; товарная накладная от 31.12.2014 N 144, т. 1 л.д. 118). Факт поставки товара, отраженных в указанных документах, ответчиком не оспаривался.
С учетом изложенного и в отсутствие в деле доказательств совершения обществом "Окна-Маркет" иных арендных платежей по договору N 04-0026 от 20.11.2014 требования истца обоснованно удовлетворены в заявленном истцом размере.
То обстоятельство, что обществом "Окна-Маркет" были произведены также платежи за потребленную электроэнергию (т. 1 л.д. 124-141) и газ (т. 1 л.д. 142-153), не указывает на неправильность произведенных истцом расчетов задолженности ответчика по основному долгу, так как в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, п. 2.2.2 договора аренды арендатор принял на себя обязанность самостоятельно производить оплату за потребленные электричество, газ, воду и водоотведение, ввиду чего названные расходы ответчика в отсутствие заключенного между сторонами дополнительного соглашения не погашают его обязательства перед истцом по уплате арендной платы по договору N 04-0026 от 20.11.2014.
Представленный апеллянтом в жалобе расчет предполагаемой арендной платы апелляционный суд находит несостоятельным, поскольку апеллянтом избран период начисления арендной платы по договору - с декабря 2014 г. по май 2015 г., в то время как арендное пользование ответчиком началось с 20.11.2014, а ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ задолженность по арендной плате рассчитана по 31.06.2015, что в конечном итоге привело к неверному определению апеллянтом размера задолженности по арендной плате.
Судебная коллегия также находит необоснованными доводы апеллянта о произведении ответчиком ремонта помещения цеха по выпуску керамических камней, который должен быть зачтен в счет задолженности общества по арендной плате перед предприятием.
В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В п. 1.4 договора аренды N 04-0026 от 20.11.2014 стороны установили, что неотделимые улучшения арендуемых объектов нежилого фонда производятся арендатором только после получения письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, не возмещается по окончании срока аренды.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчик не представил в дело доказательств, подтверждающих факт согласия ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ на осуществление обществом "Окна-Маркет" неотделимых улучшений недвижимого имущества и компенсацию арендодателем соответствующих расходов арендатора.
Доводы апеллянта о том, что переданное в аренду недвижимое имущество было в неисправном состоянии, что обусловило несение арендатором расходов на их устранение, документально не подтверждены, равно как и доводы об изъятии арендодателем арендуемой техники (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение в части удовлетворения требования арендодателя о взыскании с арендатора суммы основного долга законным и обоснованным.
Решение суда первой инстанции в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами обществом "Окна-Маркет" по существу не обжалуется, соответствующие доводы апеллянтом в жалобе не приведены, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами контррасчетом не опровергнут, в силу чего суд апелляционной инстанции в данной части обжалуемый судебный акт не пересматривает (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Апелляционная жалоба по заявленным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Излишне уплаченная на основании платежного поручения N 97 от 15.04.2016 государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит возврату апеллянту на основании п. 12 ст. 333.21, ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-21835/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" из федерального бюджета 3 000 рублей - сумму излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 18АП-3396/2016 ПО ДЕЛУ N А07-21835/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. N 18АП-3396/2016
Дело N А07-21835/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-21835/2015 (судья Салихова И.З.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" Шакиров Р.С. (доверенность от 03.10.2015).
Государственное унитарное предприятие Управление "Башмелиоводхоз" Республики Башкортостан (далее - ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ, предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" (далее - общество "Окна-Маркет", ответчик) о взыскании задолженности по арендным платежам по договору N 04-0026 от 20.11.2014 в размере 411 859 руб. 85 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.03.2015 по 14.10.2015 в размере 16 184 руб. 16 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму основного долга с 15.10.2015 по день фактической уплаты долга (с учетом уточнения заявленных исковых требований, л.д. 4-6, 81-83).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 (резолютивная часть от 20.01.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением в части взыскания задолженности не согласилось общество "Окна-Маркет" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт ссылается на неверный расчет задолженности по арендной плате и полагает, что с учетом произведенных ответчиком платежей сумма задолженности перед истцом составляет 183 722 руб.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда первой инстанции о недоказанности ответчиком факта осуществления ремонта помещения цеха по выпуску керамических камней.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2014 по делу N А07-2437/2013 ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Жданов М.Р. (т. 1 л.д. 18-20).
20.11.2014 между ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ в лице конкурсного управляющего Жданова М.Р. (арендодатель) и обществом "Окна-Маркет" (арендатор) подписан договор о передаче в аренду нежилых помещений, механизмов и спецтехники N 04-0026, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование комплекс нежилых помещений согласно перечню (приложение N 1), расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Буздякский район, д. Ураново, ул. Заводская, д. 1/а, общей площадью 2 815,2 кв. м, механизмы и спецтехнику (приложение N 2) для использования в производственных целях по выпуску керамического камня (т. 1 л.д. 10-13).
В приложениях N N 1 и 2 к названному договору арендодатель и арендатор согласовали перечень объектов недвижимости, механизмов и спецтехники, передаваемых в аренду обществу "Окна-Маркет" (т. 1 л.д. 14, 38-39).
На основании представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права от 22.02.2007 серии 04АА N 803345, серии 04АА N 803344, серии 04АА N 803346, серии 04АА N 803347, 04АА N 803343 (т. 1 л.д. 40-44) указанные объекты недвижимости принадлежат на праве хозяйственного ведения истцу.
Согласно п. 1.2 договора N 04-0026 от 20.11.2014 срок аренды устанавливается с 20.11.2014 по 20.10.2015.
Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата за пользование объектами нежилого фонда, механизмами и спецтехникой составляет 130 000 руб. в месяц.
Арендная плата и налог на добавленную стоимость вносятся арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала на расчетный счет арендодателя (п. 3.3. договора).
В силу п. 4.2.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно акту приема-передачи от 20.11.2014 арендодатель передал арендатору согласованные в приложении N 2 к договору N 04-0026 от 20.11.2014 машины, оборудование и спецтехнику.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Окна-Маркет" обязательств арендатора по договору о передаче в аренду нежилых помещений, механизмов и спецтехники N 04-0026 от 20.11.2014 по уплате арендной платы, наличие задолженности арендатора перед арендодателем в сумме 411 859 руб. 85 коп. за период с марта по июнь 2015 года, ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате по действительному и заключенному договору аренды. Судом отклонены доводы ответчика о необходимости зачета в счет арендной платы расходов на произведенный ответчиком ремонт в нежилом помещении, поскольку ответчиком не представлено достоверных и относимых доказательств его осуществления, объема и необходимости производства ремонтных работ, а также получения согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений. Доводы ответчика о замене и вывозе спецтехники судом отклонены как неподтвержденные.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 3 той же статьи ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока (ст. 643 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, между ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ в лице конкурсного управляющего Жданова М.Р. (арендодатель) и обществом "Окна-Маркет" (арендатор) оформлен договор о передаче в аренду нежилых помещений, механизмов и спецтехники N 04-0026 от 20.11.2014 (т. 1 л.д. 10-13), согласно которому обществу в арендное пользование передаются как комплекс нежилых помещений общей площадью 2 815,2 кв. м, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, Буздякский район, д. Ураново, ул. Заводская, д. 1/а, согласно перечню, приведенному в приложении N 1 к договору, так и механизмы и спецтехника, поименованные в приложении N 2 к договору, для использования в производственных целях по выпуску керамического камня.
Учитывая согласование сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий подобного договора аренды (объекты аренды и размер арендной платы для объектов недвижимого имущества), соответствие формы договора предъявляемым действующим законодательством требованиям, апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названного имущества.
Действительность и заключенность договора N 04-0026 от 20.11.2014 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.1, 3.3 договора N 04-0026 от 20.11.2014 стороны определили, что арендная плата за пользование объектами нежилого фонда, механизмами и спецтехникой составляет 130 000 руб. в месяц. Арендная плата и налог на добавленную стоимость вносятся арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца каждого квартала на расчетный счет арендодателя.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований предприятие сослалось на наличие у общества задолженности по арендной плате по договору аренды N 04-0026 от 20.11.2014 за период с марта по июнь 2015 года в сумме 411 859 руб. 85 коп. (т. 1 л.д. 81-82).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик размер начисленной арендной платы за спорный период не оспаривал (протокол судебного заседания 20.01.2016, т. 2 л.д. 11), суд обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования предприятия в части взыскания суммы основного долга по арендной плате.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что с учетом произведенных ответчиком платежей сумма задолженности перед истцом составляет 183 722 руб., отклоняются апелляционным судом как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.
Так, из представленных ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ пояснений (т. 1 л.д. 81-82, т. 2 л.д. 1-2) следует и судом первой инстанции установлено, что размер задолженности арендатора перед арендодателем по договору N 04-0026 от 20.11.2014 был рассчитан с учетом произведенного обществом "Окна-Маркет" за предприятие платежа в размере 596 278 руб. (платежное поручение N 137 от 01.12.2014, т. 1 л.д. 97) в пользу ООО "Газпром межрегионгаз Уфа" за потребленный газ, который был засчитан в счет задолженности арендатора по арендной плате за ноябрь, декабрь 2014 года, а также в счет задолженности за поставленные ответчику истцом товары на сумму 50 481,18 руб. (счет-фактура от 31.12.2014 N 130, т. 1 л.д. 117; товарная накладная от 31.12.2014 N 144, т. 1 л.д. 118). Факт поставки товара, отраженных в указанных документах, ответчиком не оспаривался.
С учетом изложенного и в отсутствие в деле доказательств совершения обществом "Окна-Маркет" иных арендных платежей по договору N 04-0026 от 20.11.2014 требования истца обоснованно удовлетворены в заявленном истцом размере.
То обстоятельство, что обществом "Окна-Маркет" были произведены также платежи за потребленную электроэнергию (т. 1 л.д. 124-141) и газ (т. 1 л.д. 142-153), не указывает на неправильность произведенных истцом расчетов задолженности ответчика по основному долгу, так как в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ, п. 2.2.2 договора аренды арендатор принял на себя обязанность самостоятельно производить оплату за потребленные электричество, газ, воду и водоотведение, ввиду чего названные расходы ответчика в отсутствие заключенного между сторонами дополнительного соглашения не погашают его обязательства перед истцом по уплате арендной платы по договору N 04-0026 от 20.11.2014.
Представленный апеллянтом в жалобе расчет предполагаемой арендной платы апелляционный суд находит несостоятельным, поскольку апеллянтом избран период начисления арендной платы по договору - с декабря 2014 г. по май 2015 г., в то время как арендное пользование ответчиком началось с 20.11.2014, а ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ задолженность по арендной плате рассчитана по 31.06.2015, что в конечном итоге привело к неверному определению апеллянтом размера задолженности по арендной плате.
Судебная коллегия также находит необоснованными доводы апеллянта о произведении ответчиком ремонта помещения цеха по выпуску керамических камней, который должен быть зачтен в счет задолженности общества по арендной плате перед предприятием.
В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В п. 1.4 договора аренды N 04-0026 от 20.11.2014 стороны установили, что неотделимые улучшения арендуемых объектов нежилого фонда производятся арендатором только после получения письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, не возмещается по окончании срока аренды.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчик не представил в дело доказательств, подтверждающих факт согласия ГУП Управление "Башмелиоводхоз" РБ на осуществление обществом "Окна-Маркет" неотделимых улучшений недвижимого имущества и компенсацию арендодателем соответствующих расходов арендатора.
Доводы апеллянта о том, что переданное в аренду недвижимое имущество было в неисправном состоянии, что обусловило несение арендатором расходов на их устранение, документально не подтверждены, равно как и доводы об изъятии арендодателем арендуемой техники (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение в части удовлетворения требования арендодателя о взыскании с арендатора суммы основного долга законным и обоснованным.
Решение суда первой инстанции в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами обществом "Окна-Маркет" по существу не обжалуется, соответствующие доводы апеллянтом в жалобе не приведены, расчет процентов за пользование чужими денежными средствами контррасчетом не опровергнут, в силу чего суд апелляционной инстанции в данной части обжалуемый судебный акт не пересматривает (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Апелляционная жалоба по заявленным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Излишне уплаченная на основании платежного поручения N 97 от 15.04.2016 государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит возврату апеллянту на основании п. 12 ст. 333.21, ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2016 по делу N А07-21835/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Окна-Маркет" из федерального бюджета 3 000 рублей - сумму излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)