Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2016 года
Полный текст решения изготовлен 24 августа 2016 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Куклевой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.А. Неясовой рассмотрел в судебном заседании дело по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) к Индивидуальному предпринимателю Черепановой Полине Александровне (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) о взыскании 450022 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) к индивидуальному предпринимателю Ерошкину Владимиру Юрьевичу (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) о взыскании денежных средств в размере 510781 руб. 60 коп.,
при участии в судебном заседании
от истца по первоначальному иску: Л.П. Глазкова, представитель по доверенности от 29.04.2016,
от ответчика по первоначальному иску: А.С. Коптеева, представитель по доверенности от 06.04.2016.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Предприниматель Ерошкин Владимир Юрьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предпринимателю Черепановой Полине Александровне (далее - ответчик) с требованием о взыскании денежных средств в размере 427162 руб., неосновательное обогащение в размере 22860 руб.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.05.2016 приняты встречные исковые требования о взыскании 510781 руб. 60 коп.
21.06.2016 от ответчика по первоначальному иску поступил отзыв, в котором с исковыми требованиями не согласен.
Ответчик указывает, что из предварительного договора купли-продажи от 01.12.2014 не следует, что ИП Ерошкин В.Ю. принял в пользование какой-либо объект недвижимого имущества. В предварительном договоре купли-продажи не содержатся существенные условия договора аренды недвижимого имущества, которые могли бы свидетельствовать о согласовании сторонами существенных условий договора аренды, а именно: отсутствуют условия о характеристиках объекта, подлежащего передаче ИП Ерошкину В.Ю. в пользование, стоимость арендной платы, иных расходов по содержанию имущества. Какие конкретно объекты недвижимости переданы в фактическое пользование Ерошкина В.Ю. с 01.12.2014 г. в договоре не указано. Акт приема-передачи имущества в пользование сторонами не составлялся. Ссылка истца на акты сверки между сторонами, платежные поручения о перечислении оплаты в период с 01.12.2014 г. по 31.12.2015 г. не состоятельны, поскольку данные документы не подтверждают фактическое использование Ерошкиным В.Ю. части нежилого здания (помещение N 1) назначение - нежилое, площадью 164,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кыштым, ул. Огнеупорная, д. 2, а также земельного участка под ним. Таким образом, какие-либо объекты в пользование Ерошкину В.Ю. от ИП Черепановой П.А. не передавались, договор аренды не заключался.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 22.06.2016 ответчик доводы отзыва поддержал, представил акт экспертного обследования.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Определением суда от 26.06.2016 судебное заседание отложено для представления сторонами дополнительных документов.
В судебном заседании 19.07.2016 ответчик по первоначальному иску представил возражение на отзыв истца по встречному иску, в котором указывает, что им в материалы дела представлены Акты об оказанных услугах, подписанных между сторонами, из которых следует, что истец оплачивал ответчику услуги по содержанию помещения: охранные услуги, теплоэнергию за отопление нежилого помещения, электроэнергию. При анализе Актов видно, что размер платы за электроэнергию меняется, в зависимости от объема потребленной энергии. Указанные Акты истцом подписывались, потребленные коммунальные услуги оплачивались частично, следовательно истцом признавался факт оказания ему коммунальных услуг ответчиком в потребленном им объеме.
Также между сторонами составлялись и подписывались Акты сверок, где истцом признавалось наличие задолженности за потребленные коммунальные услуги.
Доказательств того, что данные коммунальные услуги истцом не потреблялись, либо относятся к каким бы то не было иным правоотношениям сторон истцом не представлено.
Также истцом в адрес ответчика направлялись копии документов, согласно которым истец нес затраты на улучшение нежилого помещения, а также направлялось письмо от 25.02.2016 г. об объеме проведенных истцом улучшений нежилого помещения.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец по первоначальному иску заявил ходатайство об отложении судебного заседания для представления возражений по данным доводам.
08.08.2016 от ответчика по первоначальному иску поступили письменные дополнения к встречному иску с приложением документов, в которых документально подтвердил требования по коммунальным платежам.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 11.08.2016 стороны поддержали ранее изложенные правовые позиции по иску.
Истец по первоначальному иску представил дополнения, в которых указывает, что между сторонами сложились отношения по безвозмездному пользованию объектом.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд
установил:
Между предпринимателем Ерошкиным Владимиром Юрьевичем (покупатель) и предпринимателем Черепановой Полиной Александровной (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и неотделимых улучшений от 01.12.2014, по условиям которого, стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи нежилого здания и неотделимых улучшений данного здания, а также земельного участка, на котором расположено данное здание, на условиях и в соответствии с настоящим договором. Имущество, подлежащее передаче в собственность покупателя по основному договору купли-продажи, состоит из
- часть нежилого здания (помещение N 1), назначение - нежилое, площадью 164,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Огнеупорная, д. 2а кадастровый (условный) номер объекта - 74-74 32/002/2006-075,
- земельный участок, занятый данным зданием и необходимый для его использования в границах, обозначенных на схеме,
- неотделимые улучшения данного здания в виде: входная группа в здание, отделка всех внутренних помещений здания, сети здания: электрические сети и электрооборудование здании (разводка по объекту электрических сетей, розетки и выключатели, светильники), оборудование, находящееся в здании, благоустройство участка вокруг здания (земля, щебень, асфальт).
Право собственности продавца на указанное имущество подтверждается Договором купли-продажи от 10.06.2014, свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2014.
Согласно п. 2 предварительного договора, сторонами определена стоимость передаваемого имущества, которая составляет рублей, из которых:
- 889920 рублей составляет стоимость здания и неотделимых улучшений здания и земельного участка
- стоимость земельного участка - будет определена исходя из выкупной стоимости земельного участка, которую продавец заплатит органу государственной власти или местного самоуправления и будет составлять сумму, пропорциональную площади земельного участка, передаваемого покупателю
Вышеуказанная сумма будет уплачена двумя частями, в соответствии с условиями настоящего договора и договора купли-продажи (основного договора).
Покупатель выплачивает продавцу денежный аванс в качестве предоплаты в сумме:
- 50% от стоимости здания и неотделимых улучшений здания и земельного участка, в размере 444960 рублей в счет стоимости, причитающейся с нее за передачу покупателю права собственности на здание и неотделимые улучшения.
Аванс уплачивается покупателем в следующем порядке:
- в день подписания настоящего договора, аванс уплачивается в полном объеме.
Аванс уплачивается путем передачи наличных денежных средств продавцу или представителю продавца по доверенности, и/или уплаты безналичными денежными путем перечисления на расчетный счет продавца.
Стороны договорились, что оставшаяся сумма стоимости продаваемых здания и неотделимых улучшений в размере 444960 рублей, уплачивается в момент заключения основного договора, до передачи документ на государственную регистрацию перехода права, путем перечисления данных денежных средств расчетный счет продавца и/или уплаты наличными денежными средствами продавцу.
О получении денежных средств, продавец выдает покупателю расписку или справку об оплате.
Во исполнение условий предварительного договора, истцом по первоначальному иску внесена сумма 427162 руб., что подтверждается квитанцией от 02.12.2014, выданной Черепановой П.А.
Указанное обстоятельство ответчиком по первоначальному иску не оспаривается, как сам факт заключения предварительного договора купли-продажи.
Согласно п. 3 предварительного договора, продавец обязан выполнить все необходимые юридически значимые действия (оформление права собственности путем выкупа из государственной собственности исходного земельного участка, раздела данного земельного участка, регистрации права на выделенную часть земельного участка) по оформлению права собственности на земельный участок, подлежащий передаче Покупателю и являющийся предметом настоящего договора.
В соответствии с п. 4 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи указанного имущества не позднее двух месяцев со дня государственной регистрации права собственности продавца на исходный земельный участок, занятый объектами недвижимости, в том числе и зданием, передаваемого покупателю, путем подписания основного договора и передать основной договор купли-продажи и необходимые документы в орган государственной регистрации.
Право собственности ответчика на исходный земельный участок было зарегистрировано 22.05.2015, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.
27.05.2015 ответчик по первоначальному иску направил истцу посредством электронной почты, уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи с приложением скан-копии Свидетельства о государственной регистрации права на исходный земельный участок.
Пунктом 5 данного договора предусмотрено, что продавец обязуется провести работы по выделу и формированию помещений, подлежащих передаче покупателю в виде самостоятельного объекта недвижимости, которые состоят в получении технического плана выделяемых помещений, постановки их на кадастровый учет и регистрации прав покупателя на данные помещения.
С целью ускорения процедуры оформления права собственности продавца на продаваемые объекты, истцом по первоначальному иску были заказаны кадастровые и инвентаризационно-технические работы на продаваемые объекты, в связи с чем, с ООО "Гео-Сервис" (исполнитель) 11.12.2015 заключен договор N 11/12/2015 на выполнение кадастровых и инвентаризационно-технических работ.
Согласно п. 1.1 договора заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства выполнить кадастровые работы в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:32:0401075:76 и в связи с созданием помещения N 1 и N 2, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Кыштым, ул. Огнеупорная, д. 2А.
Пунктом 3.1. вышеуказанного договора, определена стоимость выполнения работ в размере 22860 руб., что было оплачено Ерошкиным В.Ю. по квитанции от 15.02.2016.
ООО "ГеоСервис" выполнил работу по межеванию земельного участка с кадастровым номером 74:32:0401075:76, с выделением трех самостоятельных земельных участков и постановкой их на кадастровый учет, как это и было предусмотрено предварительным договором от 01.12.2014. Также оформлены технические паспорта на нежилые помещения, объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет, что было предусмотрено предварительным договором.
Поскольку основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества до настоящего времени не заключен, оплата аванса по предварительному договору купли-продажи от 01.12.2014 в размере 427162 руб. истцом по первоначальному иску произведена, оплачены услуги по межеванию земельного участка в размере 22860 руб., истец по первоначальному иску обратился в суд с исковым заявлением о взыскании 450022 руб.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи от 01.12.2014, в случае, если сторона продавца отказывается от заключения основного договора, покупатель вправе потребовать возврата аванса, а продавец обязан аванс возвратить в трехдневный срок.
Ответчик заявленные исковые требования признает, указывая, что им не возвращен аванс по причине зачета указанной денежной суммы в счет платы за фактическое пользование зданием и земельным участком, в связи с чем, ИП Черепанова П.А. заявила встречный иск о взыскании 510781 руб. 60 коп.
Таким образом, требования ИП Ерошкина В.Ю. о взыскании 450022 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.
Встречные исковые требования ответчика основаны на том, что истец с 01.12.2014 до настоящего времени фактически пользуется зданием и земельным участком.
Как следует из п. 5 предварительного договора купли-продажи, при подписании настоящего договора, продавец передает покупателю нежилое помещение, земельный участок, занятый нежилым зданием и необходимый для его использования, а также неотделимые улучшения здания и земельного участка, поименованные в п. 1 настоящего договора, а также следующие документы: копию технического паспорта нежилого помещения и иные документы, связанные с объектами.
Покупатель приобретает вышеуказанные объекты в фактическое использование с момента подписания настоящего предварительного договора и вправе осуществлять на данных объектах предпринимательскую и иную не запрещенную законом деятельность.
При этом покупатель несет бремя расходов по содержанию передаваемых объектов, в том числе по электроснабжению, водоснабжению, теплоснабжению, по охране территории Кыштымского огнеупорного завода, на которой расположено передаваемое здание и земельный участок пропорционально их площади, возмещает продавцу арендную плату за земельный участок, пропорционально площади земельного участка, передаваемого покупателю.
Согласно, актам об оказанных услугах, акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по 12.10.2015, подписанным истцом по первоначальному иску без замечаний, платежных поручений, истец возмещал ответчику расходы по аренде земельного участка, охране, электроснабжению в период с 01.12.2014 по 31.12.2015, что подтверждает фактическое использование истцом спорного земельного участка и помещения, в том числе согласование между сторонами обязанности по возмещению предпринимателем Ерошкиным В.Ю. обязанности по внесению платежей по аренде земельного участка, охране, электроснабжению. В том числе, суд учитывает, что истцом выполнены работы по кадастрированию объекта недвижимости, что предполагает доступ к указанному объекту.
В соответствии с разъяснениями пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Как следует из материалов дела, начисления по встречному иску основаны на указанных документах, ответчик просит взыскать: арендные платежи за пользование помещением в размере 497731 руб. 60 коп. за период с 01.12.2014 по 01.07.2016, арендные платежи за использование земельного участка и коммунальные услуги: в общей сумме 13050 руб. за период с января по май 2016 с начислением ежемесячно по 2610 руб.
Ответчиком произведен расчет платы за фактическое использование нежилого помещения исходя из нижеследующего.
Стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением составляет стоимость арендной платы (платы за фактическое пользование) в месяц за 1 кв. м составляет 158 рублей.
Площадь нежилого помещения - 165,8 кв. м (п. 1 предварительного договора)
Стоимость арендной платы за 1 месяц ИТОГО = 165,8 * 158 = 26 196,4
Количество месяцев в периоде 01.12.2014 по 01.07.2016 = 19 месяцев
Итого стоимость арендных платежей за период составляет: 497731 руб. 60 коп.
Факт получения коммунальных услуг от ресурсоснабжающих организаций для функционирования зданий, расположенных по адресу: г. Кыштым, ул. Огнеупорная, 2А подтверждается представленными ответчиком договорами, актами приема передачи энергии, отчетами комитента.
Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, по вышеизложенным основаниям, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых заявлений.
Таким образом, первоначальный и встречный иски подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
Судебные издержки по встречному иску подлежат возмещению за счет истца в силу ст. 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) в пользу индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) задолженность в размере 450022 (четыреста пятьдесят тысяч двадцать два) руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 12000 (двенадцать тысяч) руб. 44 коп.
2. Встречные исковые требования удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) в пользу Индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) сумму основного долга в размере 510781 (пятьсот десять тысяч семьсот восемьдесят один) руб. 60 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 13216 (тринадцать тысяч двести шестнадцать) руб.
3. Произвести зачет первоначальных и встречных исковых требований.
В результате зачета взыскать с индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) в пользу Индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) основной долг в размере 60759 (шестьдесят тысяч семьсот пятьдесят девять) руб. 60 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 1215 (одна тысяча двести пятнадцать) руб. 56 коп.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 24.08.2016 ПО ДЕЛУ N А60-15131/2016
Требование: О взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи части здания, неотделимых улучшений и земельного участка, неосновательного обогащения в виде затрат на межевание земельного участка.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 августа 2016 г. по делу N А60-15131/2016
Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2016 года
Полный текст решения изготовлен 24 августа 2016 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Куклевой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.А. Неясовой рассмотрел в судебном заседании дело по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) к Индивидуальному предпринимателю Черепановой Полине Александровне (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) о взыскании 450022 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) к индивидуальному предпринимателю Ерошкину Владимиру Юрьевичу (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) о взыскании денежных средств в размере 510781 руб. 60 коп.,
при участии в судебном заседании
от истца по первоначальному иску: Л.П. Глазкова, представитель по доверенности от 29.04.2016,
от ответчика по первоначальному иску: А.С. Коптеева, представитель по доверенности от 06.04.2016.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
Предприниматель Ерошкин Владимир Юрьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предпринимателю Черепановой Полине Александровне (далее - ответчик) с требованием о взыскании денежных средств в размере 427162 руб., неосновательное обогащение в размере 22860 руб.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.05.2016 приняты встречные исковые требования о взыскании 510781 руб. 60 коп.
21.06.2016 от ответчика по первоначальному иску поступил отзыв, в котором с исковыми требованиями не согласен.
Ответчик указывает, что из предварительного договора купли-продажи от 01.12.2014 не следует, что ИП Ерошкин В.Ю. принял в пользование какой-либо объект недвижимого имущества. В предварительном договоре купли-продажи не содержатся существенные условия договора аренды недвижимого имущества, которые могли бы свидетельствовать о согласовании сторонами существенных условий договора аренды, а именно: отсутствуют условия о характеристиках объекта, подлежащего передаче ИП Ерошкину В.Ю. в пользование, стоимость арендной платы, иных расходов по содержанию имущества. Какие конкретно объекты недвижимости переданы в фактическое пользование Ерошкина В.Ю. с 01.12.2014 г. в договоре не указано. Акт приема-передачи имущества в пользование сторонами не составлялся. Ссылка истца на акты сверки между сторонами, платежные поручения о перечислении оплаты в период с 01.12.2014 г. по 31.12.2015 г. не состоятельны, поскольку данные документы не подтверждают фактическое использование Ерошкиным В.Ю. части нежилого здания (помещение N 1) назначение - нежилое, площадью 164,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Кыштым, ул. Огнеупорная, д. 2, а также земельного участка под ним. Таким образом, какие-либо объекты в пользование Ерошкину В.Ю. от ИП Черепановой П.А. не передавались, договор аренды не заключался.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 22.06.2016 ответчик доводы отзыва поддержал, представил акт экспертного обследования.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Определением суда от 26.06.2016 судебное заседание отложено для представления сторонами дополнительных документов.
В судебном заседании 19.07.2016 ответчик по первоначальному иску представил возражение на отзыв истца по встречному иску, в котором указывает, что им в материалы дела представлены Акты об оказанных услугах, подписанных между сторонами, из которых следует, что истец оплачивал ответчику услуги по содержанию помещения: охранные услуги, теплоэнергию за отопление нежилого помещения, электроэнергию. При анализе Актов видно, что размер платы за электроэнергию меняется, в зависимости от объема потребленной энергии. Указанные Акты истцом подписывались, потребленные коммунальные услуги оплачивались частично, следовательно истцом признавался факт оказания ему коммунальных услуг ответчиком в потребленном им объеме.
Также между сторонами составлялись и подписывались Акты сверок, где истцом признавалось наличие задолженности за потребленные коммунальные услуги.
Доказательств того, что данные коммунальные услуги истцом не потреблялись, либо относятся к каким бы то не было иным правоотношениям сторон истцом не представлено.
Также истцом в адрес ответчика направлялись копии документов, согласно которым истец нес затраты на улучшение нежилого помещения, а также направлялось письмо от 25.02.2016 г. об объеме проведенных истцом улучшений нежилого помещения.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец по первоначальному иску заявил ходатайство об отложении судебного заседания для представления возражений по данным доводам.
08.08.2016 от ответчика по первоначальному иску поступили письменные дополнения к встречному иску с приложением документов, в которых документально подтвердил требования по коммунальным платежам.
Документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 11.08.2016 стороны поддержали ранее изложенные правовые позиции по иску.
Истец по первоначальному иску представил дополнения, в которых указывает, что между сторонами сложились отношения по безвозмездному пользованию объектом.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд
установил:
Между предпринимателем Ерошкиным Владимиром Юрьевичем (покупатель) и предпринимателем Черепановой Полиной Александровной (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и неотделимых улучшений от 01.12.2014, по условиям которого, стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи нежилого здания и неотделимых улучшений данного здания, а также земельного участка, на котором расположено данное здание, на условиях и в соответствии с настоящим договором. Имущество, подлежащее передаче в собственность покупателя по основному договору купли-продажи, состоит из
- часть нежилого здания (помещение N 1), назначение - нежилое, площадью 164,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Огнеупорная, д. 2а кадастровый (условный) номер объекта - 74-74 32/002/2006-075,
- земельный участок, занятый данным зданием и необходимый для его использования в границах, обозначенных на схеме,
- неотделимые улучшения данного здания в виде: входная группа в здание, отделка всех внутренних помещений здания, сети здания: электрические сети и электрооборудование здании (разводка по объекту электрических сетей, розетки и выключатели, светильники), оборудование, находящееся в здании, благоустройство участка вокруг здания (земля, щебень, асфальт).
Право собственности продавца на указанное имущество подтверждается Договором купли-продажи от 10.06.2014, свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2014.
Согласно п. 2 предварительного договора, сторонами определена стоимость передаваемого имущества, которая составляет рублей, из которых:
- 889920 рублей составляет стоимость здания и неотделимых улучшений здания и земельного участка
- стоимость земельного участка - будет определена исходя из выкупной стоимости земельного участка, которую продавец заплатит органу государственной власти или местного самоуправления и будет составлять сумму, пропорциональную площади земельного участка, передаваемого покупателю
Вышеуказанная сумма будет уплачена двумя частями, в соответствии с условиями настоящего договора и договора купли-продажи (основного договора).
Покупатель выплачивает продавцу денежный аванс в качестве предоплаты в сумме:
- 50% от стоимости здания и неотделимых улучшений здания и земельного участка, в размере 444960 рублей в счет стоимости, причитающейся с нее за передачу покупателю права собственности на здание и неотделимые улучшения.
Аванс уплачивается покупателем в следующем порядке:
- в день подписания настоящего договора, аванс уплачивается в полном объеме.
Аванс уплачивается путем передачи наличных денежных средств продавцу или представителю продавца по доверенности, и/или уплаты безналичными денежными путем перечисления на расчетный счет продавца.
Стороны договорились, что оставшаяся сумма стоимости продаваемых здания и неотделимых улучшений в размере 444960 рублей, уплачивается в момент заключения основного договора, до передачи документ на государственную регистрацию перехода права, путем перечисления данных денежных средств расчетный счет продавца и/или уплаты наличными денежными средствами продавцу.
О получении денежных средств, продавец выдает покупателю расписку или справку об оплате.
Во исполнение условий предварительного договора, истцом по первоначальному иску внесена сумма 427162 руб., что подтверждается квитанцией от 02.12.2014, выданной Черепановой П.А.
Указанное обстоятельство ответчиком по первоначальному иску не оспаривается, как сам факт заключения предварительного договора купли-продажи.
Согласно п. 3 предварительного договора, продавец обязан выполнить все необходимые юридически значимые действия (оформление права собственности путем выкупа из государственной собственности исходного земельного участка, раздела данного земельного участка, регистрации права на выделенную часть земельного участка) по оформлению права собственности на земельный участок, подлежащий передаче Покупателю и являющийся предметом настоящего договора.
В соответствии с п. 4 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи указанного имущества не позднее двух месяцев со дня государственной регистрации права собственности продавца на исходный земельный участок, занятый объектами недвижимости, в том числе и зданием, передаваемого покупателю, путем подписания основного договора и передать основной договор купли-продажи и необходимые документы в орган государственной регистрации.
Право собственности ответчика на исходный земельный участок было зарегистрировано 22.05.2015, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права.
27.05.2015 ответчик по первоначальному иску направил истцу посредством электронной почты, уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи с приложением скан-копии Свидетельства о государственной регистрации права на исходный земельный участок.
Пунктом 5 данного договора предусмотрено, что продавец обязуется провести работы по выделу и формированию помещений, подлежащих передаче покупателю в виде самостоятельного объекта недвижимости, которые состоят в получении технического плана выделяемых помещений, постановки их на кадастровый учет и регистрации прав покупателя на данные помещения.
С целью ускорения процедуры оформления права собственности продавца на продаваемые объекты, истцом по первоначальному иску были заказаны кадастровые и инвентаризационно-технические работы на продаваемые объекты, в связи с чем, с ООО "Гео-Сервис" (исполнитель) 11.12.2015 заключен договор N 11/12/2015 на выполнение кадастровых и инвентаризационно-технических работ.
Согласно п. 1.1 договора заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства выполнить кадастровые работы в связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:32:0401075:76 и в связи с созданием помещения N 1 и N 2, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Кыштым, ул. Огнеупорная, д. 2А.
Пунктом 3.1. вышеуказанного договора, определена стоимость выполнения работ в размере 22860 руб., что было оплачено Ерошкиным В.Ю. по квитанции от 15.02.2016.
ООО "ГеоСервис" выполнил работу по межеванию земельного участка с кадастровым номером 74:32:0401075:76, с выделением трех самостоятельных земельных участков и постановкой их на кадастровый учет, как это и было предусмотрено предварительным договором от 01.12.2014. Также оформлены технические паспорта на нежилые помещения, объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет, что было предусмотрено предварительным договором.
Поскольку основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества до настоящего времени не заключен, оплата аванса по предварительному договору купли-продажи от 01.12.2014 в размере 427162 руб. истцом по первоначальному иску произведена, оплачены услуги по межеванию земельного участка в размере 22860 руб., истец по первоначальному иску обратился в суд с исковым заявлением о взыскании 450022 руб.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В силу ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи от 01.12.2014, в случае, если сторона продавца отказывается от заключения основного договора, покупатель вправе потребовать возврата аванса, а продавец обязан аванс возвратить в трехдневный срок.
Ответчик заявленные исковые требования признает, указывая, что им не возвращен аванс по причине зачета указанной денежной суммы в счет платы за фактическое пользование зданием и земельным участком, в связи с чем, ИП Черепанова П.А. заявила встречный иск о взыскании 510781 руб. 60 коп.
Таким образом, требования ИП Ерошкина В.Ю. о взыскании 450022 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.
Встречные исковые требования ответчика основаны на том, что истец с 01.12.2014 до настоящего времени фактически пользуется зданием и земельным участком.
Как следует из п. 5 предварительного договора купли-продажи, при подписании настоящего договора, продавец передает покупателю нежилое помещение, земельный участок, занятый нежилым зданием и необходимый для его использования, а также неотделимые улучшения здания и земельного участка, поименованные в п. 1 настоящего договора, а также следующие документы: копию технического паспорта нежилого помещения и иные документы, связанные с объектами.
Покупатель приобретает вышеуказанные объекты в фактическое использование с момента подписания настоящего предварительного договора и вправе осуществлять на данных объектах предпринимательскую и иную не запрещенную законом деятельность.
При этом покупатель несет бремя расходов по содержанию передаваемых объектов, в том числе по электроснабжению, водоснабжению, теплоснабжению, по охране территории Кыштымского огнеупорного завода, на которой расположено передаваемое здание и земельный участок пропорционально их площади, возмещает продавцу арендную плату за земельный участок, пропорционально площади земельного участка, передаваемого покупателю.
Согласно, актам об оказанных услугах, акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2015 по 12.10.2015, подписанным истцом по первоначальному иску без замечаний, платежных поручений, истец возмещал ответчику расходы по аренде земельного участка, охране, электроснабжению в период с 01.12.2014 по 31.12.2015, что подтверждает фактическое использование истцом спорного земельного участка и помещения, в том числе согласование между сторонами обязанности по возмещению предпринимателем Ерошкиным В.Ю. обязанности по внесению платежей по аренде земельного участка, охране, электроснабжению. В том числе, суд учитывает, что истцом выполнены работы по кадастрированию объекта недвижимости, что предполагает доступ к указанному объекту.
В соответствии с разъяснениями пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Как следует из материалов дела, начисления по встречному иску основаны на указанных документах, ответчик просит взыскать: арендные платежи за пользование помещением в размере 497731 руб. 60 коп. за период с 01.12.2014 по 01.07.2016, арендные платежи за использование земельного участка и коммунальные услуги: в общей сумме 13050 руб. за период с января по май 2016 с начислением ежемесячно по 2610 руб.
Ответчиком произведен расчет платы за фактическое использование нежилого помещения исходя из нижеследующего.
Стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением составляет стоимость арендной платы (платы за фактическое пользование) в месяц за 1 кв. м составляет 158 рублей.
Площадь нежилого помещения - 165,8 кв. м (п. 1 предварительного договора)
Стоимость арендной платы за 1 месяц ИТОГО = 165,8 * 158 = 26 196,4
Количество месяцев в периоде 01.12.2014 по 01.07.2016 = 19 месяцев
Итого стоимость арендных платежей за период составляет: 497731 руб. 60 коп.
Факт получения коммунальных услуг от ресурсоснабжающих организаций для функционирования зданий, расположенных по адресу: г. Кыштым, ул. Огнеупорная, 2А подтверждается представленными ответчиком договорами, актами приема передачи энергии, отчетами комитента.
Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, по вышеизложенным основаниям, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых заявлений.
Таким образом, первоначальный и встречный иски подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
Судебные издержки по встречному иску подлежат возмещению за счет истца в силу ст. 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) в пользу индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) задолженность в размере 450022 (четыреста пятьдесят тысяч двадцать два) руб., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 12000 (двенадцать тысяч) руб. 44 коп.
2. Встречные исковые требования удовлетворить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) в пользу Индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) сумму основного долга в размере 510781 (пятьсот десять тысяч семьсот восемьдесят один) руб. 60 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 13216 (тринадцать тысяч двести шестнадцать) руб.
3. Произвести зачет первоначальных и встречных исковых требований.
В результате зачета взыскать с индивидуального предпринимателя Ерошкина Владимира Юрьевича (ИНН 741301311408, ОГРН 304741332800060) в пользу Индивидуального предпринимателя Черепановой Полины Александровны (ИНН 667302497379, ОГРН 312668625600046) основной долг в размере 60759 (шестьдесят тысяч семьсот пятьдесят девять) руб. 60 коп., в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 1215 (одна тысяча двести пятнадцать) руб. 56 коп.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.А.КУКЛЕВА
Е.А.КУКЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)