Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 20 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Анатолия Александровича,
апелляционное производство N 05АП-4667/2016
на решение от 04.05.2016
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-3829/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Анатолия Александровича (ОГРНИП 313253634300047, ИНН 253698803180, дата регистрации: 09.12.2013)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, дата регистрации: 04.08.2000)
о внесении изменений в договор,
при участии:
- от истца: Кульченко Д.Ю., по доверенности от 24.02.2016, сроком действия на 1 год, паспорт; индивидуальный предприниматель Кузнецов Анатолий Александрович - лично, паспорт;
- от ответчика: Салыкова Л.В., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
индивидуальный предприниматель Кузнецов Анатолий Александрович (далее - ИП Кузнецов А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, ответчик) с иском об обязании применить к ИП Кузнецову А.А. как субъекту малого предпринимательства корректирующий коэффициент размера арендной платы 0,4 по договору аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 путем внесения с 01.01.2016 изменений в договор, заключив дополнительное соглашение к договору и изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и ее размер с учетом корректирующего коэффициента арендной платы (Ккор) 0,4 составляет 49392 (сорок девять тысяч триста девяносто два рубля) рубля 91 копеек в месяц без учета НДС. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным" (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Кузнецов А.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что в рассматриваемом случае на аукцион было выставлено право на заключение договора аренды, следовательно, начальной (минимальной) ценой по смыслу пункта 98 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 являлась цена лота, то есть права на заключение договора аренды, определяемая по результатам аукциона, а не размер арендной платы, в связи с чем, указанный пункт Приказа к спорной ситуации не применим. Считает, что, напротив, применению подлежит пункт 8 статьи 448 ГК РФ, поскольку для определения цены на торгах существенное значение имела цена лота, а не ставка арендной платы. Отмечает, что изменение размера арендной платы в соответствии с методикой ее расчета не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Кузнецов А.А. и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просили отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании распоряжения УМС г. Владивостока от 20.03.2014 N 190/28 "О проведении торгов на право заключения договоров аренды на здания, расположенные по адресам: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б, 2-я Речка, военный городок N 34" подготовлено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества города Владивостока (4 лота), в том числе по лоту N 3 - зданию склада по адресу: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б строение 20; установлены условия выставления на аукцион, в том числе начальная цена продаваемого права на заключение договора аренды в размере 142 500 рублей, ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 102 621 рублей 22 копеек.
Согласно протоколу N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 20.05.2014 ИП Кузнецов А.А. признан победителем аукциона в отношении лота N 3 (здание-склад по адресу: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б строение 20).
На основании протокола от 20.05.2014 N 2 об итогах аукциона между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ИП Кузнецов А.А. (арендатор) 09.06.2014 заключен договор аренды N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 в отношении вышеуказанного имущества.
Согласно пункту 3.1 договора аренды, проект которого входит в документацию об аукционе, ставка арендной платы устанавливается в размере 102 621 рублей 22 копеек в месяц.
В силу пункта 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.
Объект аренды передан в пользование предпринимателю по акту приема-передачи от 09.06.2014.
Также, 11.07.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которым пункт 3.1 договора изложен в новой редакции, установлена арендная плата с 09.06.2014 по 31.12.2015 в размере 41 497 рублей 92 копеек в месяц, с 01.01.2016-102 621 рублей 22 копеек в месяц. Размер арендной платы за период с 09.06.2014 по 31.12.2015 скорректирован в связи с применением коэффициента в размере 0,4, применяемого при аренде муниципального имущества субъектами малого предпринимательства.
В соответствии с дополнительным соглашением от 26.08.2014 N 2 к договору от 26.08.2014 в связи с увеличением общей площади арендуемых помещений до 335,2 кв. м (распоряжение УМС г. Владивостока от 20.08.2014 N 620/28) величина арендной платы изменена и установлена с 08.07.2014 по 31.12.2015 в размере 44 583 рублей 67 копеек в месяц, с 01.01.2016 - в размере 110 252 рублей 03 копеек в месяц. Оплата производится ежемесячно равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным.
Уведомлением от 03.03.2015 исх. N 28/6-1274 УМС г. Владивостока известило арендатора о необходимости при расчете арендной платы применения коэффициента инфляции в размере 1,12 на основании муниципального правового акта города Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА "О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока", постановления администрации города Владивостока от 12.02.2015 N 2871 "Об установлении значения коэффициента инфляции".
В свою очередь, 01.12.2015 ИП Кузнецов А.А. обратился в УМС г. Владивостока с заявлением (вх. N 13545сп) о продлении действия на 2016 год при расчете арендной платы корректирующего коэффициента в размере 0,4, поскольку является субъектом малого предпринимательства.
В ответе от 25.01.2016 исх. N 13545сп Управление отказало предпринимателю во внесении изменений в договор путем применения коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы, сославшись на то, что договор заключен по итогам проведения 20.05.2014 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, и цена договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении. По мнению Управления, изменение условий договора аренды о размере арендной платы путем ее уменьшения будет являться нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Отказ УМС г. Владивостока во внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 путем применения коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы, послужил основанием для обращения ИП Кузнецова А.А. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, руководствуясь положениями Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила), статьи 432, пункта 3 статьи 447, пункта 5 статьи 448 ГК РФ, пришел к выводу, что предоставление мер имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства, применительно к настоящему случаю - в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4, установленной Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173, который по своей инициативе участвовал в торгах за право аренды и по их результатам фактически сам определил себе размер арендной платы с учетом положений извещения о проведении аукциона и аукционной документации (ставших затем условиями договора), не представляется возможным, поскольку является иным законодательным механизмом формирования арендной платы, не допускающим ее установления в размере, отличном от зафиксированного на торгах. Кроме того, судом указано, что пересмотр в сторону уменьшения по соглашению сторон или в одностороннем порядке цены заключенного на торгах договора аренды государственного или муниципального имущества запрещен нормами самого антимонопольного законодательства (пункт 114 Правил, часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), в связи с чем, по мнению суда первой инстанции, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции). Поскольку по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что изменение условий договора аренды в сторону уменьшения арендной платы в рассматриваемом случае как по соглашению сторон, так по решению суда законом не предусмотрено, оснований для внесения изменений в договор аренды по требованию стороны договора в рассматриваемом случае не имеется.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции, изложенным в мотивировочной части решения от 04.05.2016, о невозможности применения к рассматриваемым правоотношениям сторон к расчету арендной платы понижающего коэффициента 0,4 для субъектов малого предпринимательства. Однако данный вывод не привел к принятию неверного по существу решения, в связи с чем, последнее не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с абзацем 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда" (далее - ГК РФ), а также общие положения ГК РФ об обязательствах.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Главой 29 ГК РФ установлены основания, условия и порядок изменения и расторжения договоров.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
В данном случае предприниматель связывает необходимость изменения договора аренды в части условия о размере арендной платы с необходимостью применения корректирующего коэффициента в размере 0,4, установленного решением Думы города Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток" (далее Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173). В соответствии с пунктом 4 приложения к указанному решению Думы г. Владивостока коэффициент, корректирующий расчет арендной платы, в размере 0,4 применяется к субъектам малого предпринимательства.
Оценив приведенный истцом довод на предмет его соответствия основаниям изменения договора по решению суда, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что применение к расчету арендной платы корректирующего коэффициента в размере 0,4 в связи с отнесением предпринимателя к субъектам малого предпринимательства, не соответствует основанию для изменения размера арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора по мотиву существенного изменения обстоятельств.
Отсутствуют в рассматриваемом случае также и основания для удовлетворения иска и в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, допускающего изменение договора по требованию одной из сторон на основании решения суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В частности, предусмотренная пунктом 3 статьи 614 ГК РФ возможность пересмотра арендной платы по соглашению сторон, не влечет для них безусловной обязанности заключить впоследствии соглашение об изменении договора в обязательном порядке. Вмешательство суда в правоотношения сторон, в отсутствие прямого указания закона и без выражения стороны своего волеизъявления на изменение условий договора, является недопустимым. Поскольку какого-либо соглашения между арендодателем и арендатором о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда не имеется, то судебное внесение соответствующих изменений невозможно по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Вместе с тем, заявленные исковые требования предпринимателя мотивированы предусмотренной пунктами 3.3 и 3.4 возможностью регулировать размер арендных платежей на основании правовых актов, устанавливающих методику расчета арендной платы, что, по мнению предпринимателя, не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Коллегия считает обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае на аукцион было выставлено право на заключение договора аренды, в связи с чем, действительно, начальной (минимальной) ценой по смыслу пункта 98 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 являлась цена лота, то есть цена права на заключение договора аренды, определяемая по результатам аукциона, а не размер арендной платы.
Так, частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Пунктом 104 Правил установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
В отношении лота N 3 (здание-склад по адресу: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б строение 20) в извещении о проведении аукциона указаны начальная цена продаваемого права на заключение договора аренды в размере 142 500 рублей, а также ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 102621,22 рублей, "шаг аукциона" определен в размере 5% от начальной цены предмета (права на заключение договора аренды). Таким образом, исходя из содержания извещения о проведении аукциона, апелляционным судом установлено, что торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, существенные условия которого также были прописаны в извещении, а именно предмет договора аренды (здание-склад общей площадью 312,0 кв. м, его описание и основные технические характеристики), срок аренды, а также цена договора в виде ставки арендной платы в размере 102621,22 рублей, при этом в извещении указана ставка арендной платы (цена договора) без учета корректирующих коэффициентов.
Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).
Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.
Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).
Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив в совокупности положения Распоряжение УМС г. Владивостока от 20.03.2014 N 190/28 "О проведении торгов на право заключения договоров аренды на здания, расположенные по адресам: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б, 2-я Речка, военный городок N 34", извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества города Владивостока, заявку предпринимателя от 24.04.2014 на участие в открытом аукционе, протокол N 2 об итогах аукциона, а также положения договора аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00, апелляционный суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).
Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
При этом, судом установлено, что в извещении о проведении аукциона ставка арендной платы в размере 102 621 рублей 22 копеек определена без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, по смыслу извещения о проведении аукциона, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления предпринимателем доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.
Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", суд апелляционной инстанции не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 нарушений требований антимонопольного законодательства.
Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю апелляционным судом не установлено соответствия оснований, которые положены истцом в обоснование своего иска, основаниям изменения договора по решению суда, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, в связи с чем требование истца о внесении с 01.01.2016 изменений в договор аренды, путем заключения дополнительного соглашения к договору которым изложить пункт 3.1 договора в новой редакции (3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и ее размер с учетом корректирующего коэффициента арендной платы (Ккор) 0,4 составляет 49392 рубля 91 копеек в месяц без учета НДС), не подлежат удовлетворению.
Как следует из уточнений искового заявления (т. 1, л.д. 79-84), а также пояснений истца, обращаясь в суд с настоящим иском предпринимателем помимо требования об обязании внести изменения в договор аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 также заявлялось требование обязать арендодателя применить к расчету понижающий коэффициент 0,4, однако учитывая, что в силу вышеизложенного, применение понижающего коэффициента при наличии на то правовых оснований, не требует совершения от арендодателя специальных действий в виде принятия решений, и подлежит автоматическому применению при подтверждении арендатором права на льготу, требование предпринимателя об обязании арендодателя применить к расчету понижающий коэффициент 0,4 не подлежит удовлетворению, поскольку не приведет к восстановлению каких-либо прав предпринимателя, следовательно, является ненадлежащим способом защиты права.
При этом апелляционный суд отмечает, что неисполнение арендодателем своих обязанностей в рамках договора аренды, то есть расчет арендной платы без учета соответствующего коэффициента при наличии на то правовых оснований, и добросовестное исполнение арендатором условий договора в части полного и своевременного внесения арендной платы, позволяет последнему с предоставлением необходимых доказательств, требовать от арендодателя возврата излишне уплаченной арендной платы. И напротив, внесение арендатором арендной платы в меньшем размере, то есть с учетом спорного коэффициента в отсутствие у него на то правовых оснований, позволяет арендодателю требовать от арендатора погашения задолженности по арендной плате, в том числе в судебном порядке, с предоставлением соответствующих доказательств.
При таких обстоятельствах, несмотря на приведение в тексте настоящего постановления иной мотивировочной части, оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 и обязания ответчика внести изменения в договор аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 или применить к расчету арендной платы понижающий коэффициент не имеется, апелляционная жалоба ИП Кузнецова А.А., несмотря на частичную обоснованность приведенных в ней доводов, удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм материального и процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 по делу N А51-3829/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2016 N 05АП-4667/2016 ПО ДЕЛУ N А51-3829/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. по делу N А51-3829/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 20 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Анатолия Александровича,
апелляционное производство N 05АП-4667/2016
на решение от 04.05.2016
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-3829/2016 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Кузнецова Анатолия Александровича (ОГРНИП 313253634300047, ИНН 253698803180, дата регистрации: 09.12.2013)
к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, дата регистрации: 04.08.2000)
о внесении изменений в договор,
при участии:
- от истца: Кульченко Д.Ю., по доверенности от 24.02.2016, сроком действия на 1 год, паспорт; индивидуальный предприниматель Кузнецов Анатолий Александрович - лично, паспорт;
- от ответчика: Салыкова Л.В., по доверенности от 08.10.2015, сроком действия до 31.12.2016, удостоверение;
- установил:
индивидуальный предприниматель Кузнецов Анатолий Александрович (далее - ИП Кузнецов А.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, ответчик) с иском об обязании применить к ИП Кузнецову А.А. как субъекту малого предпринимательства корректирующий коэффициент размера арендной платы 0,4 по договору аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 путем внесения с 01.01.2016 изменений в договор, заключив дополнительное соглашение к договору и изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и ее размер с учетом корректирующего коэффициента арендной платы (Ккор) 0,4 составляет 49392 (сорок девять тысяч триста девяносто два рубля) рубля 91 копеек в месяц без учета НДС. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным" (с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП Кузнецов А.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что в рассматриваемом случае на аукцион было выставлено право на заключение договора аренды, следовательно, начальной (минимальной) ценой по смыслу пункта 98 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 являлась цена лота, то есть права на заключение договора аренды, определяемая по результатам аукциона, а не размер арендной платы, в связи с чем, указанный пункт Приказа к спорной ситуации не применим. Считает, что, напротив, применению подлежит пункт 8 статьи 448 ГК РФ, поскольку для определения цены на торгах существенное значение имела цена лота, а не ставка арендной платы. Отмечает, что изменение размера арендной платы в соответствии с методикой ее расчета не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Кузнецов А.А. и его представитель доводы апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просили отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании распоряжения УМС г. Владивостока от 20.03.2014 N 190/28 "О проведении торгов на право заключения договоров аренды на здания, расположенные по адресам: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б, 2-я Речка, военный городок N 34" подготовлено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества города Владивостока (4 лота), в том числе по лоту N 3 - зданию склада по адресу: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б строение 20; установлены условия выставления на аукцион, в том числе начальная цена продаваемого права на заключение договора аренды в размере 142 500 рублей, ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 102 621 рублей 22 копеек.
Согласно протоколу N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 20.05.2014 ИП Кузнецов А.А. признан победителем аукциона в отношении лота N 3 (здание-склад по адресу: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б строение 20).
На основании протокола от 20.05.2014 N 2 об итогах аукциона между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ИП Кузнецов А.А. (арендатор) 09.06.2014 заключен договор аренды N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 в отношении вышеуказанного имущества.
Согласно пункту 3.1 договора аренды, проект которого входит в документацию об аукционе, ставка арендной платы устанавливается в размере 102 621 рублей 22 копеек в месяц.
В силу пункта 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 3.4 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значения коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.
Объект аренды передан в пользование предпринимателю по акту приема-передачи от 09.06.2014.
Также, 11.07.2014 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, которым пункт 3.1 договора изложен в новой редакции, установлена арендная плата с 09.06.2014 по 31.12.2015 в размере 41 497 рублей 92 копеек в месяц, с 01.01.2016-102 621 рублей 22 копеек в месяц. Размер арендной платы за период с 09.06.2014 по 31.12.2015 скорректирован в связи с применением коэффициента в размере 0,4, применяемого при аренде муниципального имущества субъектами малого предпринимательства.
В соответствии с дополнительным соглашением от 26.08.2014 N 2 к договору от 26.08.2014 в связи с увеличением общей площади арендуемых помещений до 335,2 кв. м (распоряжение УМС г. Владивостока от 20.08.2014 N 620/28) величина арендной платы изменена и установлена с 08.07.2014 по 31.12.2015 в размере 44 583 рублей 67 копеек в месяц, с 01.01.2016 - в размере 110 252 рублей 03 копеек в месяц. Оплата производится ежемесячно равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным.
Уведомлением от 03.03.2015 исх. N 28/6-1274 УМС г. Владивостока известило арендатора о необходимости при расчете арендной платы применения коэффициента инфляции в размере 1,12 на основании муниципального правового акта города Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА "О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока", постановления администрации города Владивостока от 12.02.2015 N 2871 "Об установлении значения коэффициента инфляции".
В свою очередь, 01.12.2015 ИП Кузнецов А.А. обратился в УМС г. Владивостока с заявлением (вх. N 13545сп) о продлении действия на 2016 год при расчете арендной платы корректирующего коэффициента в размере 0,4, поскольку является субъектом малого предпринимательства.
В ответе от 25.01.2016 исх. N 13545сп Управление отказало предпринимателю во внесении изменений в договор путем применения коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы, сославшись на то, что договор заключен по итогам проведения 20.05.2014 аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, и цена договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении. По мнению Управления, изменение условий договора аренды о размере арендной платы путем ее уменьшения будет являться нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Отказ УМС г. Владивостока во внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 путем применения коэффициента 0,4, корректирующего расчет арендной платы, послужил основанием для обращения ИП Кузнецова А.А. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, руководствуясь положениями Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила), статьи 432, пункта 3 статьи 447, пункта 5 статьи 448 ГК РФ, пришел к выводу, что предоставление мер имущественной поддержки субъекту малого предпринимательства, применительно к настоящему случаю - в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4, установленной Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173, который по своей инициативе участвовал в торгах за право аренды и по их результатам фактически сам определил себе размер арендной платы с учетом положений извещения о проведении аукциона и аукционной документации (ставших затем условиями договора), не представляется возможным, поскольку является иным законодательным механизмом формирования арендной платы, не допускающим ее установления в размере, отличном от зафиксированного на торгах. Кроме того, судом указано, что пересмотр в сторону уменьшения по соглашению сторон или в одностороннем порядке цены заключенного на торгах договора аренды государственного или муниципального имущества запрещен нормами самого антимонопольного законодательства (пункт 114 Правил, часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), в связи с чем, по мнению суда первой инстанции, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции). Поскольку по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что изменение условий договора аренды в сторону уменьшения арендной платы в рассматриваемом случае как по соглашению сторон, так по решению суда законом не предусмотрено, оснований для внесения изменений в договор аренды по требованию стороны договора в рассматриваемом случае не имеется.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции, изложенным в мотивировочной части решения от 04.05.2016, о невозможности применения к рассматриваемым правоотношениям сторон к расчету арендной платы понижающего коэффициента 0,4 для субъектов малого предпринимательства. Однако данный вывод не привел к принятию неверного по существу решения, в связи с чем, последнее не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
В соответствии с абзацем 2 пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда" (далее - ГК РФ), а также общие положения ГК РФ об обязательствах.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Главой 29 ГК РФ установлены основания, условия и порядок изменения и расторжения договоров.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
В данном случае предприниматель связывает необходимость изменения договора аренды в части условия о размере арендной платы с необходимостью применения корректирующего коэффициента в размере 0,4, установленного решением Думы города Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток" (далее Решение Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173). В соответствии с пунктом 4 приложения к указанному решению Думы г. Владивостока коэффициент, корректирующий расчет арендной платы, в размере 0,4 применяется к субъектам малого предпринимательства.
Оценив приведенный истцом довод на предмет его соответствия основаниям изменения договора по решению суда, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что применение к расчету арендной платы корректирующего коэффициента в размере 0,4 в связи с отнесением предпринимателя к субъектам малого предпринимательства, не соответствует основанию для изменения размера арендной платы в судебном порядке по требованию арендатора по мотиву существенного изменения обстоятельств.
Отсутствуют в рассматриваемом случае также и основания для удовлетворения иска и в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, допускающего изменение договора по требованию одной из сторон на основании решения суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В частности, предусмотренная пунктом 3 статьи 614 ГК РФ возможность пересмотра арендной платы по соглашению сторон, не влечет для них безусловной обязанности заключить впоследствии соглашение об изменении договора в обязательном порядке. Вмешательство суда в правоотношения сторон, в отсутствие прямого указания закона и без выражения стороны своего волеизъявления на изменение условий договора, является недопустимым. Поскольку какого-либо соглашения между арендодателем и арендатором о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда не имеется, то судебное внесение соответствующих изменений невозможно по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Вместе с тем, заявленные исковые требования предпринимателя мотивированы предусмотренной пунктами 3.3 и 3.4 возможностью регулировать размер арендных платежей на основании правовых актов, устанавливающих методику расчета арендной платы, что, по мнению предпринимателя, не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Коллегия считает обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае на аукцион было выставлено право на заключение договора аренды, в связи с чем, действительно, начальной (минимальной) ценой по смыслу пункта 98 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 являлась цена лота, то есть цена права на заключение договора аренды, определяемая по результатам аукциона, а не размер арендной платы.
Так, частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Пунктом 104 Правил установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
В отношении лота N 3 (здание-склад по адресу: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б строение 20) в извещении о проведении аукциона указаны начальная цена продаваемого права на заключение договора аренды в размере 142 500 рублей, а также ставка арендной платы (без учета корректирующих коэффициентов) в размере 102621,22 рублей, "шаг аукциона" определен в размере 5% от начальной цены предмета (права на заключение договора аренды). Таким образом, исходя из содержания извещения о проведении аукциона, апелляционным судом установлено, что торги проводились в отношении права на заключение договора аренды, существенные условия которого также были прописаны в извещении, а именно предмет договора аренды (здание-склад общей площадью 312,0 кв. м, его описание и основные технические характеристики), срок аренды, а также цена договора в виде ставки арендной платы в размере 102621,22 рублей, при этом в извещении указана ставка арендной платы (цена договора) без учета корректирующих коэффициентов.
Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).
Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.
Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.
В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).
Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив в совокупности положения Распоряжение УМС г. Владивостока от 20.03.2014 N 190/28 "О проведении торгов на право заключения договоров аренды на здания, расположенные по адресам: г. Владивосток, ул. Воропаева, 33-б, 2-я Речка, военный городок N 34", извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества города Владивостока, заявку предпринимателя от 24.04.2014 на участие в открытом аукционе, протокол N 2 об итогах аукциона, а также положения договора аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00, апелляционный суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).
Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
При этом, судом установлено, что в извещении о проведении аукциона ставка арендной платы в размере 102 621 рублей 22 копеек определена без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 N 173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, по смыслу извещения о проведении аукциона, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4, в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления предпринимателем доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.
Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", суд апелляционной инстанции не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 нарушений требований антимонопольного законодательства.
Таким образом, применительно к рассматриваемому случаю апелляционным судом не установлено соответствия оснований, которые положены истцом в обоснование своего иска, основаниям изменения договора по решению суда, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, в связи с чем требование истца о внесении с 01.01.2016 изменений в договор аренды, путем заключения дополнительного соглашения к договору которым изложить пункт 3.1 договора в новой редакции (3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и ее размер с учетом корректирующего коэффициента арендной платы (Ккор) 0,4 составляет 49392 рубля 91 копеек в месяц без учета НДС), не подлежат удовлетворению.
Как следует из уточнений искового заявления (т. 1, л.д. 79-84), а также пояснений истца, обращаясь в суд с настоящим иском предпринимателем помимо требования об обязании внести изменения в договор аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 также заявлялось требование обязать арендодателя применить к расчету понижающий коэффициент 0,4, однако учитывая, что в силу вышеизложенного, применение понижающего коэффициента при наличии на то правовых оснований, не требует совершения от арендодателя специальных действий в виде принятия решений, и подлежит автоматическому применению при подтверждении арендатором права на льготу, требование предпринимателя об обязании арендодателя применить к расчету понижающий коэффициент 0,4 не подлежит удовлетворению, поскольку не приведет к восстановлению каких-либо прав предпринимателя, следовательно, является ненадлежащим способом защиты права.
При этом апелляционный суд отмечает, что неисполнение арендодателем своих обязанностей в рамках договора аренды, то есть расчет арендной платы без учета соответствующего коэффициента при наличии на то правовых оснований, и добросовестное исполнение арендатором условий договора в части полного и своевременного внесения арендной платы, позволяет последнему с предоставлением необходимых доказательств, требовать от арендодателя возврата излишне уплаченной арендной платы. И напротив, внесение арендатором арендной платы в меньшем размере, то есть с учетом спорного коэффициента в отсутствие у него на то правовых оснований, позволяет арендодателю требовать от арендатора погашения задолженности по арендной плате, в том числе в судебном порядке, с предоставлением соответствующих доказательств.
При таких обстоятельствах, несмотря на приведение в тексте настоящего постановления иной мотивировочной части, оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 и обязания ответчика внести изменения в договор аренды от 09.06.2014 N 02-15070-001-Н-АР-7042-00 или применить к расчету арендной платы понижающий коэффициент не имеется, апелляционная жалоба ИП Кузнецова А.А., несмотря на частичную обоснованность приведенных в ней доводов, удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм материального и процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 04.05.2016 по делу N А51-3829/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)