Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Страховая Медицинская Организация "Госмедстрах",
апелляционное производство N 05АП-11590/2015
на решение от 02.12.2015
судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-20437/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью Страховая Медицинская Организация "Госмедстрах" (ИНН 1022502260087, ОГРН 1022502260087)
к Обществу с ограниченной ответственностью Медицинская организация "Мобильные клиники" (ИНН 2536206310, ОГРН 1082536009995)
об обязании освободить занимаемые помещения, о взыскании 1332000 рублей,
при участии:
- от истца: конкурсный управляющий Моисеенко Геннадий Петрович на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 17.08.2015 по делу N А51-13382/2013; Карась О.В. - представитель по доверенности от 07.10.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от ответчика: Попкова Л.С. - представитель по доверенности от 30.03.2015, сроком действия на 1 год, паспорт,
Общество с ограниченной ответственностью Страховая Медицинская Организация "Госмедстрах" (далее - ООО СМО "Госмедстрах") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью медицинская организация "Мобильные клиники" (далее - ООО МО "Мобильные клиники") об обязании освободить (выселить) занимаемые помещения в задании по адресу: г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27-б (с пристройкой и надстройкой административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка, Мансарда) - на 3 этаже, номера на поэтажном плане: N 2-5, 7-10,13-20, площадью 149,60 кв. м и 80,8 кв. м в срок не позднее 3 (трех) дней с момента вступления в силу решения суда; о взыскании 1332000 рублей штрафа за период с 02.06.2015 по 23.09.2015 в связи с несвоевременным освобождением ответчиком помещений, занимаемых им по договорам аренды N 21/13382 и N 22/13382 от 01.02.2015.
Решением суда от 02.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО СМО "Госмедстрах" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что в связи с банкротством арендодателя и предстоящей реализацией сданных в аренду помещений в конкурсном производстве стороны предусмотрели в договорах аренды невозможность продления арендных отношений после окончания срока их действия - 31.05.2015. При этом отмечает, что конкурсным управляющим 22.06.2015 в адрес ответчика было направлено уведомление с требованием освободить занимаемые помещения и оплатить неустойку за несвоевременную передачу помещений арендодателю, что свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерения (воли) на продление договоров, либо на возобновления договоров на неопределенный срок; указанное письмо содержит четко сформулированное требование арендодателя освободить помещения и передать их по акту приема-передачи. Обращает внимание, что письмо получено арендатором 26.06.2015, судебное заседание по иску арендодателя состоялось 25.11.2015, то есть за пределами трехмесячного срока, установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Со ссылкой на судебную практику полагает, что при анализе уведомления о намерении прекратить действие договора следует исходить из буквального толкования формулировок и выражений, определяющих, на что именно было направлено волеизъявление стороны, направившей уведомление. Указывает также, что вынесенное решение усложняет процесс реализации имущества должника, находящегося в процедуре банкротства, влияет на ликвидность продаваемых помещений и спрос потенциальных покупателей, чем нарушает права конкурсных кредиторов и может повлиять на затягивание сроков процедуры банкротства ООО СМО "Госмедстрах".
В судебном заседании конкурсный управляющий истца и его представитель поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ООО МО "Мобильные клиники" по апелляционной жалобе возражал по доводам приобщенного в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 06.02.2008 ООО СМО "Госмедстрах" выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 972775, в соответствии с которым обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 294,80 кв. м в задании с пристройкой и надстройкой (административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка), на 3 этаже, номера на поэтажном плане: N 1-20 (II), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27б.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2013 по делу N А51-13382/2013 ООО СМО "Госмедстрах" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по правилам банкротства страховой организации, конкурсным управляющим утвержден Моисеенко Геннадий Петрович. Определением суда от 17.08.2015 срок конкурсного производства продлен на шесть месяцев.
01.02.2015 между ООО СМО "Госмедстрах" в лице конкурсного управляющего Моисеенко Г.П. (арендодатель) и ООО МО "Мобильные клиники" (арендатор) заключены договоры аренды N 21/13382 и N 22/13382, по условиям которых арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество - нежилые помещения в здании по адресу г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27б (с пристройкой и надстройкой административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка. Мансарда) - на 3 этаже, номера на поэтажном плане: 2 (10,5 кв. м), 3 (42,4 кв. м), 4 (9,2 кв. м), 5 (12,8 кв. м), 7 и 8 (3,4 кв. м), 19 (9,2 кв. м), 18 (8,4 кв. м), 20 (9,1 кв. м), N 14 (18,0 кв. м), 15 (7,4 кв. м), 16 (9,7 кв. м), 17 (9,5 кв. м), общей площадью 149,60 кв. м; и нежилые (офисные) помещения в здании по адресу г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27б (с пристройкой и надстройкой административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка, Мансарда) - на 3 этаже, номера на поэтажном плане: N 9 и 10 (50,0 кв. м), N 13 (30,8 кв. м), общей площадью 80,8 кв. м, соответственно, сроком с 01.02.2015 до 31.05.2015 без возможности продления срока аренды (пункты 1.1, 2.1).
Пунктом 3.3.8 договора N 21/13382 предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю арендуемое имущество (помещения) в том состоянии, в котором оно было получено по акту приема-передачи, в течение пяти дней после окончания срока действия договоров, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 3.3.8 договора N 22/13382 предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю арендуемое имущество (помещения) в том состоянии, в котором оно было получено по акту приема-передачи, на следующий день после окончания срока действия договоров, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 5.2 договоров установлено, что при задержке передачи помещений арендодателю, при неподписании арендатором акта передачи помещений, ключей, средств доступа к охранной сигнализации за каждый следующий (полный или неполный) день, который помещение будет занято арендатором, последний обязан выплатить арендодателю 6000 (шесть тысяч) руб.
Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от выполнения обязательств по договору (пункты 5.4 договора N 21/13382 и 5.3 договора N 22/13382).
Арендуемые помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.02.2015 (Приложения N 1 к договорам аренды).
Письмом от 26.06.2015 (исх. N 85) арендодатель уведомил арендатора о прекращении действия договоров аренды N 21/13382 и N 22/13382 с 01.06.2015, в связи с чем потребовал освободить занимаемые по указанным договорам аренды помещения, передав их арендодателю по акту приема-передачи в срок до 29.06.2015, а также оплатить предусмотренный пунктом 5.2 договоров штраф за несвоевременное освобождение помещений.
В ответном письме от 30.06.2015 (исх. N 32) арендатор предложил заключить новые договоры аренды с 01.07.2015.
23.09.2015 ООО СМО "Госмедстрах" посредством электронной и наземной почты направило в адрес ООО МО "Мобильные клиники" повторное требование (исх. N 99) об освобождении незаконно занимаемых помещений в срок не позднее трех дней с момента получения требования, уплаты штрафных санкций из расчета 12000 рублей за каждый день просрочки возврата помещений в период с 06.06.2015 по договору аренды N 21/13382 и с 02.06.2015 по договору аренды N 22/13382.
Поскольку требования указанных писем не исполнены, спорные помещения не освобождены, штраф не оплачен в добровольном порядке, конкурсный управляющий 24.09.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Аналогичная процедура предусмотрена пунктом 3 комментируемой статьи Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ответчиком арендуемых помещений по окончании срока действия договоров аренды N 21/13382 и N 22/13382 (31.05.2015), а также отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым имуществом непосредственно по истечении сроков, указанных в пунктах 3.3.8 договоров, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что указанные договоры по окончании срока их действия были возобновлены на неопределенный срок в силу закона, в связи с чем заключение сторонами дополнительного соглашения о продлении (возобновлении) договоров в данном случае не требовалось. Условие пункта 2.1 договоров о том, что продление срока действия договора не предусматривается сторонами, при таких обстоятельствах правового значения не имеет, на что обоснованно указано судом первой инстанции.
Арбитражным судом также правомерно расценены уведомление арендатора от 26.06.2015 (исх. N 85) о необходимости освободить арендуемые помещения и требование от 23.09.2015 (исх. N 99) о выселении в качестве недопустимого доказательства отказа от договоров аренды N 21/13382 и N 22/13382, влекущего в силу статьи 622 ГК РФ обязанность арендатора вернуть арендуемое имущество, поскольку данные письма такого отказа не содержат.
Так, по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости (помещений в здании) через три месяца. Между тем письма ООО СМО "Госмедстрах" такого предупреждения не содержали, а содержащееся в них требование освободить арендуемые помещения, учитывая обстоятельство возобновления договора, сделано арендодателем безосновательно.
В этой связи у суда первой инстанции также отсутствовали правовые основания для выселения ответчика из принадлежащих истцу помещений, так как договоры аренды N 21/13382 и N 22/13382 не расторгнуты и являются действующими. Оставление требования истца об обязании ответчика освободить спорные помещения без удовлетворения является правомерным.
ООО СМО "Госмедстрах" также заявлено требование о взыскании суммы штрафа за несвоевременный возврат арендуемых помещений в общей сумме 1332000 рублей за период с 02.06.2015 по 23.09.2015.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) в силу статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 аренды N 21/13382 и N 22/13382 стороны предусмотрели ответственность арендатора в случае задержки передачи помещений арендодателю, при неподписании арендатором акта передачи помещений, ключей, средств доступа к охранной сигнализации в виде штрафа в размере 6000 рублей за каждый просроченный день.
Вместе с тем поскольку обязанность ООО МО "Мобильные клиники" возвратить арендуемые помещения по акту приема-передачи не наступила ввиду действия договоров, требование истца о взыскании договорных штрафных санкций также правомерно оставлено судом без удовлетворения.
Доводы апеллянта о том, что нахождение арендатора в спорных помещениях, усложняет процесс реализации имущества ООО СМО "Госмедстрах", находящегося в процедуре банкротства, чем затягиваются сроки процедуры банкротства, признаются судебной коллегий необоснованными, учитывая наличие у конкурсного управляющего права отказаться от исполнения договоров аренды в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства о договоре аренды, в связи с чем сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ООО СМО "Госмедстрах" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.12.2015 по делу N А51-20437/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2016 N 05АП-11590/2015 ПО ДЕЛУ N А51-20437/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. N 05АП-11590/2015
Дело N А51-20437/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 28 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Страховая Медицинская Организация "Госмедстрах",
апелляционное производство N 05АП-11590/2015
на решение от 02.12.2015
судьи О.А. Жестилевской
по делу N А51-20437/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Общества с ограниченной ответственностью Страховая Медицинская Организация "Госмедстрах" (ИНН 1022502260087, ОГРН 1022502260087)
к Обществу с ограниченной ответственностью Медицинская организация "Мобильные клиники" (ИНН 2536206310, ОГРН 1082536009995)
об обязании освободить занимаемые помещения, о взыскании 1332000 рублей,
при участии:
- от истца: конкурсный управляющий Моисеенко Геннадий Петрович на основании определения Арбитражного суда Приморского края от 17.08.2015 по делу N А51-13382/2013; Карась О.В. - представитель по доверенности от 07.10.2015, сроком действия на 1 год, паспорт;
- от ответчика: Попкова Л.С. - представитель по доверенности от 30.03.2015, сроком действия на 1 год, паспорт,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Страховая Медицинская Организация "Госмедстрах" (далее - ООО СМО "Госмедстрах") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью медицинская организация "Мобильные клиники" (далее - ООО МО "Мобильные клиники") об обязании освободить (выселить) занимаемые помещения в задании по адресу: г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27-б (с пристройкой и надстройкой административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка, Мансарда) - на 3 этаже, номера на поэтажном плане: N 2-5, 7-10,13-20, площадью 149,60 кв. м и 80,8 кв. м в срок не позднее 3 (трех) дней с момента вступления в силу решения суда; о взыскании 1332000 рублей штрафа за период с 02.06.2015 по 23.09.2015 в связи с несвоевременным освобождением ответчиком помещений, занимаемых им по договорам аренды N 21/13382 и N 22/13382 от 01.02.2015.
Решением суда от 02.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО СМО "Госмедстрах" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы указывает, что в связи с банкротством арендодателя и предстоящей реализацией сданных в аренду помещений в конкурсном производстве стороны предусмотрели в договорах аренды невозможность продления арендных отношений после окончания срока их действия - 31.05.2015. При этом отмечает, что конкурсным управляющим 22.06.2015 в адрес ответчика было направлено уведомление с требованием освободить занимаемые помещения и оплатить неустойку за несвоевременную передачу помещений арендодателю, что свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерения (воли) на продление договоров, либо на возобновления договоров на неопределенный срок; указанное письмо содержит четко сформулированное требование арендодателя освободить помещения и передать их по акту приема-передачи. Обращает внимание, что письмо получено арендатором 26.06.2015, судебное заседание по иску арендодателя состоялось 25.11.2015, то есть за пределами трехмесячного срока, установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Со ссылкой на судебную практику полагает, что при анализе уведомления о намерении прекратить действие договора следует исходить из буквального толкования формулировок и выражений, определяющих, на что именно было направлено волеизъявление стороны, направившей уведомление. Указывает также, что вынесенное решение усложняет процесс реализации имущества должника, находящегося в процедуре банкротства, влияет на ликвидность продаваемых помещений и спрос потенциальных покупателей, чем нарушает права конкурсных кредиторов и может повлиять на затягивание сроков процедуры банкротства ООО СМО "Госмедстрах".
В судебном заседании конкурсный управляющий истца и его представитель поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ООО МО "Мобильные клиники" по апелляционной жалобе возражал по доводам приобщенного в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыва, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 06.02.2008 ООО СМО "Госмедстрах" выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 25-АА N 972775, в соответствии с которым обществу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 294,80 кв. м в задании с пристройкой и надстройкой (административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка), на 3 этаже, номера на поэтажном плане: N 1-20 (II), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27б.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.08.2013 по делу N А51-13382/2013 ООО СМО "Госмедстрах" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по правилам банкротства страховой организации, конкурсным управляющим утвержден Моисеенко Геннадий Петрович. Определением суда от 17.08.2015 срок конкурсного производства продлен на шесть месяцев.
01.02.2015 между ООО СМО "Госмедстрах" в лице конкурсного управляющего Моисеенко Г.П. (арендодатель) и ООО МО "Мобильные клиники" (арендатор) заключены договоры аренды N 21/13382 и N 22/13382, по условиям которых арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество - нежилые помещения в здании по адресу г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27б (с пристройкой и надстройкой административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка. Мансарда) - на 3 этаже, номера на поэтажном плане: 2 (10,5 кв. м), 3 (42,4 кв. м), 4 (9,2 кв. м), 5 (12,8 кв. м), 7 и 8 (3,4 кв. м), 19 (9,2 кв. м), 18 (8,4 кв. м), 20 (9,1 кв. м), N 14 (18,0 кв. м), 15 (7,4 кв. м), 16 (9,7 кв. м), 17 (9,5 кв. м), общей площадью 149,60 кв. м; и нежилые (офисные) помещения в здании по адресу г. Владивосток, ул. Дальзаводская, 27б (с пристройкой и надстройкой административное, Лит. А, А1 - пристройка, А2 - надстройка, Мансарда) - на 3 этаже, номера на поэтажном плане: N 9 и 10 (50,0 кв. м), N 13 (30,8 кв. м), общей площадью 80,8 кв. м, соответственно, сроком с 01.02.2015 до 31.05.2015 без возможности продления срока аренды (пункты 1.1, 2.1).
Пунктом 3.3.8 договора N 21/13382 предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю арендуемое имущество (помещения) в том состоянии, в котором оно было получено по акту приема-передачи, в течение пяти дней после окончания срока действия договоров, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 3.3.8 договора N 22/13382 предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендодателю арендуемое имущество (помещения) в том состоянии, в котором оно было получено по акту приема-передачи, на следующий день после окончания срока действия договоров, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 5.2 договоров установлено, что при задержке передачи помещений арендодателю, при неподписании арендатором акта передачи помещений, ключей, средств доступа к охранной сигнализации за каждый следующий (полный или неполный) день, который помещение будет занято арендатором, последний обязан выплатить арендодателю 6000 (шесть тысяч) руб.
Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от выполнения обязательств по договору (пункты 5.4 договора N 21/13382 и 5.3 договора N 22/13382).
Арендуемые помещения переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.02.2015 (Приложения N 1 к договорам аренды).
Письмом от 26.06.2015 (исх. N 85) арендодатель уведомил арендатора о прекращении действия договоров аренды N 21/13382 и N 22/13382 с 01.06.2015, в связи с чем потребовал освободить занимаемые по указанным договорам аренды помещения, передав их арендодателю по акту приема-передачи в срок до 29.06.2015, а также оплатить предусмотренный пунктом 5.2 договоров штраф за несвоевременное освобождение помещений.
В ответном письме от 30.06.2015 (исх. N 32) арендатор предложил заключить новые договоры аренды с 01.07.2015.
23.09.2015 ООО СМО "Госмедстрах" посредством электронной и наземной почты направило в адрес ООО МО "Мобильные клиники" повторное требование (исх. N 99) об освобождении незаконно занимаемых помещений в срок не позднее трех дней с момента получения требования, уплаты штрафных санкций из расчета 12000 рублей за каждый день просрочки возврата помещений в период с 06.06.2015 по договору аренды N 21/13382 и с 02.06.2015 по договору аренды N 22/13382.
Поскольку требования указанных писем не исполнены, спорные помещения не освобождены, штраф не оплачен в добровольном порядке, конкурсный управляющий 24.09.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Аналогичная процедура предусмотрена пунктом 3 комментируемой статьи Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения ответчиком арендуемых помещений по окончании срока действия договоров аренды N 21/13382 и N 22/13382 (31.05.2015), а также отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым имуществом непосредственно по истечении сроков, указанных в пунктах 3.3.8 договоров, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что указанные договоры по окончании срока их действия были возобновлены на неопределенный срок в силу закона, в связи с чем заключение сторонами дополнительного соглашения о продлении (возобновлении) договоров в данном случае не требовалось. Условие пункта 2.1 договоров о том, что продление срока действия договора не предусматривается сторонами, при таких обстоятельствах правового значения не имеет, на что обоснованно указано судом первой инстанции.
Арбитражным судом также правомерно расценены уведомление арендатора от 26.06.2015 (исх. N 85) о необходимости освободить арендуемые помещения и требование от 23.09.2015 (исх. N 99) о выселении в качестве недопустимого доказательства отказа от договоров аренды N 21/13382 и N 22/13382, влекущего в силу статьи 622 ГК РФ обязанность арендатора вернуть арендуемое имущество, поскольку данные письма такого отказа не содержат.
Так, по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости (помещений в здании) через три месяца. Между тем письма ООО СМО "Госмедстрах" такого предупреждения не содержали, а содержащееся в них требование освободить арендуемые помещения, учитывая обстоятельство возобновления договора, сделано арендодателем безосновательно.
В этой связи у суда первой инстанции также отсутствовали правовые основания для выселения ответчика из принадлежащих истцу помещений, так как договоры аренды N 21/13382 и N 22/13382 не расторгнуты и являются действующими. Оставление требования истца об обязании ответчика освободить спорные помещения без удовлетворения является правомерным.
ООО СМО "Госмедстрах" также заявлено требование о взыскании суммы штрафа за несвоевременный возврат арендуемых помещений в общей сумме 1332000 рублей за период с 02.06.2015 по 23.09.2015.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) в силу статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 5.2 аренды N 21/13382 и N 22/13382 стороны предусмотрели ответственность арендатора в случае задержки передачи помещений арендодателю, при неподписании арендатором акта передачи помещений, ключей, средств доступа к охранной сигнализации в виде штрафа в размере 6000 рублей за каждый просроченный день.
Вместе с тем поскольку обязанность ООО МО "Мобильные клиники" возвратить арендуемые помещения по акту приема-передачи не наступила ввиду действия договоров, требование истца о взыскании договорных штрафных санкций также правомерно оставлено судом без удовлетворения.
Доводы апеллянта о том, что нахождение арендатора в спорных помещениях, усложняет процесс реализации имущества ООО СМО "Госмедстрах", находящегося в процедуре банкротства, чем затягиваются сроки процедуры банкротства, признаются судебной коллегий необоснованными, учитывая наличие у конкурсного управляющего права отказаться от исполнения договоров аренды в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании положений действующего законодательства о договоре аренды, в связи с чем сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба ООО СМО "Госмедстрах" удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.12.2015 по делу N А51-20437/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Д.А.ГЛЕБОВ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)