Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на неисполнение ответчиком обязательств по уплате задолженности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2017 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) генерального директора общества с ограниченной ответственностью Девелоперская компания "Недвижимость Якутии" Пермякова О.С. (выписка из единого государственного реестра юридических лиц, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Зеленое яблоко" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года по делу N А58-4753/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Немытышева Н.Д., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В., Басаев Д.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Девелоперская компания "Недвижимость в Якутске" (ОГРН 1061435049587, ИНН 1435174460, г. Якутск, далее - ООО ДК "Недвижимость в Якутске", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленое яблоко" (ОГРН 1081435001977, ИНН 1435198492, г. Якутск, далее - ООО "Зеленое яблоко", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015, обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 59.8 кв. м, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия, г. Якутск, ул. Курашова, д. 43, пом. 106 в пятидневный срок, взыскании 492 335 рублей, в том числе: 132 500 рублей - задолженность по договору аренды, 359835 рублей - пени.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года, в связи с принятием отказа от исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены частично.
ООО "Зеленое яблоко", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 05 декабря 2016 года и постановление суда апелляционной инстанции от 13 февраля 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Из кассационной жалобы следует, что ремонтные работы, улучшение арендованного имущества в своем стоимостном выражении должны были быть зачтены в счет арендной платы, иное влечет неосновательное обогащение истца. Договор не является расторгнутым, так как причин для одностороннего расторжения не усматривается.
В отзыве на кассационную жалобу истец считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Софроновым С.Е., действующим от имени Софроновой У.С. (собственник) и ООО ДК "Недвижимость в Якутске" (компания) 28.03.2014 заключен договор предоставления нежилого помещения, по условиям которого собственник предоставляет компании нежилое помещение, находящееся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д. 43. пом. 106, общей площадью 98,2 кв. м, расположенное на 1 (первом) этаже 9 (девяти) этажного жилого дома, 1987 года постройки, именуемое в дальнейшем "Нежилое помещение", на безвозмездной основе (пункт 1.1 договора).
Нежилое помещение на праве собственности принадлежит Софроновой Уруйдане Семеновне на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 30.09.2010, свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.10.2010 N 14-14-01/049/2010-981, серии 14-АА N 711067 выданного 23.11.2010.
Компания имеет право - предоставлять в аренду нежилое помещение с правом получения оплаты за предоставленное в аренду нежилое помещение в период действия настоящего договора (пункт 2.3.1 договора).
Срок действия договора с момента подписания по 31.12.2015 (пункт 3.1 договора).
29.12.2015 между ООО ДК "Недвижимость в Якутске" (арендодатель) и ООО "Зеленое яблоко" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование часть нежилого помещения, общей площадью 59,80 кв. метров, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу РС (Я), г. Якутск, ул. Курашова, дом 43, пом. 106, именуемое в дальнейшем "помещение", с целью использования его в качестве стоматологического кабинета, в срок до 28.12.2016 (пункт 1.1 договора).
В период действия настоящего договора арендная плата уплачивается авансом на еженедельной основе согласно Приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.1 договора).
Все произведенные арендатором ремонтные работы, улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью собственника помещения (пункт 2.3 договора).
В период действия настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату согласно Приложению N 1, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличными в кассу арендодателя, без требования уплаты арендодателем, заранее 3-х календарных дней до наступления срока оплаты согласно Приложению N 1 (пункт 2.5 договора).
Арендатор несет ответственность в случаях нарушения арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 договора, арендатор уплачивает пени в размере 3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 договора).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, без возмещения затрат на ремонтные работы, улучшение помещения, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.3. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями; однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора; существенно ухудшает недвижимое имущество.
Арендодатель вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, с уведомлением об этом арендатора за 30 (Тридцать) рабочих дней до даты прекращения договора (пункт 5.4 договора).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали порядок оплаты с 31.12.2015 по 22.12.2016.
29.12.2015 стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения от арендодателя к арендатору.
Согласно приложению N 1 к договору аренды, еженедельная плата составляет 13 250 рублей.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей истец 19.04.2016 направил в адрес ответчика претензию N 15 об оплате долга и освобождении помещения, а также претензию от 13.09.2016 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015, освобождении нежилого помещения, погашении задолженности по арендной плате, пени. Согласно почтовой квитанции данная претензия направлена в адрес ответчика 14.09.2016.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из отсутствия доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей, возврата в добровольном порядке арендованного имущества. Ввиду явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств по договору уменьшил взыскиваемую неустойку до двукратной учетной ставки Центрального Банка России. В части исковых требований о расторжении спорного договора прекратил производство по делу на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Учитывая отсутствия доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей, суд правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 132 500 рублей.
Довод заявителя кассационной жалобы о зачете в счет оплаты арендной платы стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, являлся предметом рассмотрения арбитражных судов и правомерно отклонен с указанием на согласование сторонами в пункте 2.3 договора условия о том, что все произведенные арендатором ремонтные работы, улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью собственника помещения.
Кроме того, как правильно указал суд апелляционной инстанции, из п. 5.3 договора аренды, следует, что при расторжении договора аренды по требованию арендодателя при нарушении обязательств раздела 2 (арендная плата и порядок расчетов) расходы на ремонт не возмещаются.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
С учетом установленного факта просрочки уплаты арендных платежей, истцом правомерно заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендных платежей по пункту 4.1.1. договора за период с 07.04.2016 по 18.08.2016.
Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении неустойки до двукратной учетной ставки рефинансирования Банка России в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в Постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суды двух инстанций, рассмотрев вопрос о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание размер установленный договором неустойки, равный 3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, т.е. 1 095% годовых, а также фактические обстоятельства данного дела, в том числе отсутствие доказательств наступления каких-либо негативных последствий для истца в результате действий ответчика, что говорит о явной ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства, обоснованно признали требования ООО ДК "Недвижимость в Якутске" о взыскании с ООО "Зеленое яблоко" неустойки подлежащим частичному удовлетворению, снизив взыскиваемую неустойку до двукратной учетной ставки Центрального Банка России, в размере 900 рублей 90 копеек.
Истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение в течение пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание условия спорного договора аренды, факт просрочки арендатором внесения арендной платы в установленный договором срок более двух раз подряд, наличие уведомления арендатора о расторжении договора аренды и учитывая срок доставки почтовой корреспонденции, обоснованно пришли к выводу, что заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения от 29.12.2015 является расторгнутым в одностороннем порядке не ранее 31.10.2016.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды, установив, что ответчик при прекращении спорного договора аренды в добровольном порядке не возвратил арендованное имущество, правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения искового требования об обязании ответчика освободить нежилое помещение.
Заявитель кассационной жалобы по результатам ее рассмотрения просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в полном объеме, однако доводов относительно неправомерности прекращения производства по делу в части исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015 не приводит.
Поскольку в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах приведенных в жалобе доводов, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части прекращения производства по делу подлежат оставлению без изменения.
Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.
Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года по делу N А58-4753/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года по делу N А58-4753/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.04.2017 N Ф02-1629/2017 ПО ДЕЛУ N А58-4753/2016
Требование: 1) О расторжении договора аренды нежилого помещения; 2) Об обязании освободить нежилое помещение, взыскании долга, пеней по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на неисполнение ответчиком обязательств по уплате задолженности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2017 г. по делу N А58-4753/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2017 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) генерального директора общества с ограниченной ответственностью Девелоперская компания "Недвижимость Якутии" Пермякова О.С. (выписка из единого государственного реестра юридических лиц, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Зеленое яблоко" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года по делу N А58-4753/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Немытышева Н.Д., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В., Басаев Д.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью Девелоперская компания "Недвижимость в Якутске" (ОГРН 1061435049587, ИНН 1435174460, г. Якутск, далее - ООО ДК "Недвижимость в Якутске", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленое яблоко" (ОГРН 1081435001977, ИНН 1435198492, г. Якутск, далее - ООО "Зеленое яблоко", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015, обязании ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 59.8 кв. м, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: Республика Саха (Якутия, г. Якутск, ул. Курашова, д. 43, пом. 106 в пятидневный срок, взыскании 492 335 рублей, в том числе: 132 500 рублей - задолженность по договору аренды, 359835 рублей - пени.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года, в связи с принятием отказа от исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены частично.
ООО "Зеленое яблоко", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 05 декабря 2016 года и постановление суда апелляционной инстанции от 13 февраля 2017 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Из кассационной жалобы следует, что ремонтные работы, улучшение арендованного имущества в своем стоимостном выражении должны были быть зачтены в счет арендной платы, иное влечет неосновательное обогащение истца. Договор не является расторгнутым, так как причин для одностороннего расторжения не усматривается.
В отзыве на кассационную жалобу истец считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, между Софроновым С.Е., действующим от имени Софроновой У.С. (собственник) и ООО ДК "Недвижимость в Якутске" (компания) 28.03.2014 заключен договор предоставления нежилого помещения, по условиям которого собственник предоставляет компании нежилое помещение, находящееся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д. 43. пом. 106, общей площадью 98,2 кв. м, расположенное на 1 (первом) этаже 9 (девяти) этажного жилого дома, 1987 года постройки, именуемое в дальнейшем "Нежилое помещение", на безвозмездной основе (пункт 1.1 договора).
Нежилое помещение на праве собственности принадлежит Софроновой Уруйдане Семеновне на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 30.09.2010, свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.10.2010 N 14-14-01/049/2010-981, серии 14-АА N 711067 выданного 23.11.2010.
Компания имеет право - предоставлять в аренду нежилое помещение с правом получения оплаты за предоставленное в аренду нежилое помещение в период действия настоящего договора (пункт 2.3.1 договора).
Срок действия договора с момента подписания по 31.12.2015 (пункт 3.1 договора).
29.12.2015 между ООО ДК "Недвижимость в Якутске" (арендодатель) и ООО "Зеленое яблоко" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование часть нежилого помещения, общей площадью 59,80 кв. метров, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, по адресу РС (Я), г. Якутск, ул. Курашова, дом 43, пом. 106, именуемое в дальнейшем "помещение", с целью использования его в качестве стоматологического кабинета, в срок до 28.12.2016 (пункт 1.1 договора).
В период действия настоящего договора арендная плата уплачивается авансом на еженедельной основе согласно Приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.1 договора).
Все произведенные арендатором ремонтные работы, улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью собственника помещения (пункт 2.3 договора).
В период действия настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату согласно Приложению N 1, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличными в кассу арендодателя, без требования уплаты арендодателем, заранее 3-х календарных дней до наступления срока оплаты согласно Приложению N 1 (пункт 2.5 договора).
Арендатор несет ответственность в случаях нарушения арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 договора, арендатор уплачивает пени в размере 3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 4.1.1 договора).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, без возмещения затрат на ремонтные работы, улучшение помещения, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.3. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями; однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 настоящего договора; существенно ухудшает недвижимое имущество.
Арендодатель вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, с уведомлением об этом арендатора за 30 (Тридцать) рабочих дней до даты прекращения договора (пункт 5.4 договора).
В приложении N 1 к договору стороны согласовали порядок оплаты с 31.12.2015 по 22.12.2016.
29.12.2015 стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения от арендодателя к арендатору.
Согласно приложению N 1 к договору аренды, еженедельная плата составляет 13 250 рублей.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей истец 19.04.2016 направил в адрес ответчика претензию N 15 об оплате долга и освобождении помещения, а также претензию от 13.09.2016 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015, освобождении нежилого помещения, погашении задолженности по арендной плате, пени. Согласно почтовой квитанции данная претензия направлена в адрес ответчика 14.09.2016.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из отсутствия доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей, возврата в добровольном порядке арендованного имущества. Ввиду явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств по договору уменьшил взыскиваемую неустойку до двукратной учетной ставки Центрального Банка России. В части исковых требований о расторжении спорного договора прекратил производство по делу на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Положения данной нормы права регулируют также и обязательства, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Учитывая отсутствия доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате арендных платежей, суд правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 132 500 рублей.
Довод заявителя кассационной жалобы о зачете в счет оплаты арендной платы стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, являлся предметом рассмотрения арбитражных судов и правомерно отклонен с указанием на согласование сторонами в пункте 2.3 договора условия о том, что все произведенные арендатором ремонтные работы, улучшения арендованного имущества, отделимые и неотделимые без вреда для этого имущества, являются собственностью собственника помещения.
Кроме того, как правильно указал суд апелляционной инстанции, из п. 5.3 договора аренды, следует, что при расторжении договора аренды по требованию арендодателя при нарушении обязательств раздела 2 (арендная плата и порядок расчетов) расходы на ремонт не возмещаются.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
С учетом установленного факта просрочки уплаты арендных платежей, истцом правомерно заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендных платежей по пункту 4.1.1. договора за период с 07.04.2016 по 18.08.2016.
Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении неустойки до двукратной учетной ставки рефинансирования Банка России в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.
Учитывая разъяснения, содержащиеся в Постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суды двух инстанций, рассмотрев вопрос о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание размер установленный договором неустойки, равный 3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, т.е. 1 095% годовых, а также фактические обстоятельства данного дела, в том числе отсутствие доказательств наступления каких-либо негативных последствий для истца в результате действий ответчика, что говорит о явной ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства, обоснованно признали требования ООО ДК "Недвижимость в Якутске" о взыскании с ООО "Зеленое яблоко" неустойки подлежащим частичному удовлетворению, снизив взыскиваемую неустойку до двукратной учетной ставки Центрального Банка России, в размере 900 рублей 90 копеек.
Истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить спорное нежилое помещение в течение пяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание условия спорного договора аренды, факт просрочки арендатором внесения арендной платы в установленный договором срок более двух раз подряд, наличие уведомления арендатора о расторжении договора аренды и учитывая срок доставки почтовой корреспонденции, обоснованно пришли к выводу, что заключенный сторонами договор аренды нежилого помещения от 29.12.2015 является расторгнутым в одностороннем порядке не ранее 31.10.2016.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды, установив, что ответчик при прекращении спорного договора аренды в добровольном порядке не возвратил арендованное имущество, правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения искового требования об обязании ответчика освободить нежилое помещение.
Заявитель кассационной жалобы по результатам ее рассмотрения просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в полном объеме, однако доводов относительно неправомерности прекращения производства по делу в части исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.12.2015 не приводит.
Поскольку в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах приведенных в жалобе доводов, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части прекращения производства по делу подлежат оставлению без изменения.
Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций обстоятельств, что в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в суде кассационной инстанции, поэтому Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа указанные доводы не могут быть приняты во внимание.
Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года по делу N А58-4753/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 05 декабря 2016 года по делу N А58-4753/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
О.Н.БУРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)