Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралтент" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2017 по делу N А76-20930/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Сфера" Спиркина А.В. (доверенность N 0010 от 09.01.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - общество "Сфера", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уралтент" (далее - общество "Уралтент", ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды N СФ-2015/2 от 01.06.2015 в размере 333 242 руб. 92 коп., а также пени в размере 199 808 руб. 05 коп. (с учетом уточнения иска, т. 2 л.д. 1-2).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строймеханизация" (далее - общество "Строймеханизация", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2017 (резолютивная часть от 07.06.2017) исковые требования общества "Сфера" удовлетворены частично, а именно с ответчика взыскана задолженность в размере 333 242 руб. 92 коп., а также пени в размере 14 164 руб. 12 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С указанным решением суда в части взыскания суммы задолженности в размере 333 242 руб. 92 коп. не согласилось общество "Уралтент" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал установленным факт оказания истцом коммунальных и сопутствующих услуг в размере заявленной суммы исковых требований. Договор на оказание услуг на вывоз ТБО, оформленный истцом с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инженерный комплекс Западный луч", а также составленные на его основании акты оказанных услуг, и договор на оказание клининговых услуг, оформленный истцом с ИП Мазитовым О.В., не содержат в числе обслуживаемых объектов спорные здания. Размер стоимости клининговых услуг необоснованно определен истцом и принят судом, исходя из размера общей занимаемой ответчиком площади, апеллянт полагает, что площадь объектов, подлежащих обслуживанию для оказания клининговых услуг, подлежит определению, исходя из размера офисных помещений, учитывая, что договором на оказание клининговых услуг предусмотрено обслуживание только офисных площадей. Размер услуг по обеспечению контрольно-пропускного режима подлежит определению, исходя из общей площади помещений на территории производственной базы, которые находятся в собственности третьего лица и переданные в аренду истцу, а не исходя из площади фактически занимаемых субарендаторами помещений, как рассчитано истцом.
Услуги по электроснабжению в сумме 12 917 руб. 75 коп., выставленные истцом по счету-фактуре N 683 от 31.08.2015, ответчиком оплачены по платежному поручению N 290 от 06.10.2015.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчиком дополнительно представлены возражения на отзыв истца на апелляционную жалобу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Как следует из материалов дела, между обществом "Строймеханизация" (арендодатель) и обществом "Сфера" (арендатор) 15.05.2015 подписан договор аренды нежилых зданий N СТМ-15/01 (т. 2 л.д. 6-8), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество, расположенное на территории производственного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3:
Согласно п. 1.4 договора аренды арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать в аренду здания или их части. При этом условия субаренды в части обязанности субарендаторов по пользованию зданиями, соблюдению пожарной безопасности и ответственности должны быть аналогичными условиям договора аренды.
Срок и условия договора определены сторонами и распространяются на отношения сторон с 15.05.2015 по 14.04.2016 включительно (п. 1.5 договора аренды).
Указанное в договоре аренды недвижимое имущество передано арендодателю по акту приема-передачи от 15.05.2015 (т. 2 л.д. 8-9 на обороте).
Между обществом "Сфера" (арендатор) и обществом "Уралтент" 01.06.2015 подписан договор субаренды нежилых помещений N СФ-2015/2 (т. 1 л.д. 20-23, далее - договор субаренды), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество, расположенное на территории производственного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3:
- - нежилое помещение в помещении Литера Б (назначение: производственное помещение, общая площадь 222,9 кв. м);
- - нежилое помещение 1 в помещении Литера Б3 (назначение: производственное помещение, общая площадь 21,6 кв. м),
- нежилое помещение N 2 в помещении Литера Б3 (назначение: производственное помещение, общей площадью 21,9 кв. м),
- нежилое помещение N 1 в помещении Литера Б3 (назначение: производственное помещение, общая площадь 827 кв. м)
- нежилое помещение N 21 в помещении Литера А (назначение: офисное помещение, общая площадь 46 кв. м)
Общая площадь 1139,4 кв. м.
Срок и условия действия договора определены сторонами и распространяются на отношения сторон с 01.06.2015 по 30.04.2016 включительно (п. 1.5 договора субаренды).
Субарендатор обязан обеспечить складирование мусора только в специально отведенных местах, с сортировкой по виду отходов (твердые бытовые отходы, производственные). При необходимости заключить договор со специализированной организацией или обеспечить своими силами сбор, временное хранение, вывоз и утилизацию крупногабаритных отходов, образующихся в результате его деятельности. (п. 2.4.4. договора субаренды).
Субарендатор обязан обеспечить охрану помещений, а также имущества, находящегося в них, и прилегающих территорий, принять необходимые меры для ограничения доступа к помещениями посторонних лиц. Беспрепятственно пропускать представителей арендатора, служб государственного пожарного надзора и других государственных органов, контролирующих соблюдение законов и правил, касающихся использования помещений, правил техники безопасности, пожарной безопасности, промсанитарии и экологических норм и в установленные ими сроки устранять выявленные нарушения (п. 2.4.6. договора субаренды).
Субарендатор обязан возмещать арендатору расходы по оплате стоимости потребленных ресурсов в течение 3 (трех) дней с даты выставления счета арендатора (п. 2.4.21. договора субаренды).
За аренду помещения субарендатор обязан уплачивать арендатору арендную плату, которая состоит из:
- - постоянной части 132 341 руб. 00 коп. в месяц, без учета НДС %, которая включает в себя стоимость аренды помещения;
- - переменной части - расходы на коммунальные услуги, услуги охраны на КПП, услуги клининга, вывоз ТБО, которые оплачиваются субарендатором отдельно по перевыставленным арендатором счетам от ресурсоснабжающих компаний и компаний аутсорсинга (п. 3.1 договора субаренды).
В стоимость арендной платы входит 3 (три) парковочных места для ТС. Размер арендной платы за дополнительные парковочные места для легковых автомобилей составляет 1 500 руб. в месяц, для грузового и специального транспорта составляет 3000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. (п. 3.1.1 договора субаренды).
Согласно п. 3.3 договора субаренды арендная плата за текущий месяц вносится субарендатором в полном объеме до 5 числа текущего месяца (предварительная оплата).
Ежемесячно, по факту оказания/пользования услуг по аренде помещений, арендатор предоставляет субарендатору акт приема-передачи услуг по договору, который субарендатор обязан подписать в течение 5 рабочих дней с даты получения. В случае если субарендатор не подписывает акт приема-передачи услуг и не представляет свои возражения на него в указанный срок, акт приема передачи услуг считается подписанным (т.е. согласованным) сторонами (п. 3.4 договора субаренды).
Изменение размера арендной платы, а также порядка расчетов по договору, допускается по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением к договору (п. 3.7 договора субаренды).
Имущество фактически передано субарендатору 01.06.2015, о чем сторонами договора подписан акт приема-передачи (т. 1 л.д. 24).
Соглашением от 31.01.2016 стороны договорились расторгнуть договор субаренды нежилых помещений N СФ-2015/2 от 01.06.2015 с 31.01.2016 (т. 1 л.д. 28-29). Согласно п. 2 указанного соглашения стороны согласовали условие, что все обязательства сторон по договору субаренды, кроме обязательства по оплате задолженности за пользование помещениями прекращаются с момента подписания указанного соглашения и возврата арендованного помещения арендатору по акту возврата помещения, являющемуся неотъемлемой частью данного соглашения.
Арендованное имущество возвращено субарендатором арендодателю 31.01.2016 по акту возврата нежилых помещений (т. 1 л.д. 30-31).
Сторонами подписаны акты выполненных работ (услуг) за период с июня 2015 года по январь 2016 года по оплате постоянной части арендной платы на сумму 132 341 руб. в каждом (т. 1 л.д. 50, 52, 55, 57, 59, 63, 71, 76).
В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.06.2017, из которого следует, что ответчиком признается наличие долга по договору субаренды в размере 341 446 руб. 11 коп. (т. 1 л.д. 78).
Истец отправил ответчику претензию исх. N И-СФ-16/12 от 24.03.2016, а также повторную претензию исх. N И-СФ-16/21 от 20.05.2016 (т. 1 л.д. 17-18), которые оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате переменной части арендной платы, а также ненадлежащим образом исполнены обязательства по постоянной части арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности ответчика по переменной арендной платы, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта, и объема оказания таких услуг ответчику, а также факта несения истцом как арендатором расходов на их оплату.
Удовлетворяя требования истца о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате постоянной арендной платы, суд первой инстанции посчитал подтвержденным факт неисполнения обязательства в указанной части. В части взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате переменной арендной платы суд указал на недоказанность истцом периодов просрочки внесения переменной арендной платы.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 615 ГК РФ установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор субаренды нежилых помещений N СФ-2015/2 от 01.06.2015 (т. 1 л.д. 20-23), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное на территории производственного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3, общей площадью 1139,4 кв. м.
В п. 3.1. договора субаренды стороны установили размер арендной платы, которая состоит из:
- - постоянной части 132 341 руб. 00 коп. в месяц, без учета НДС %, которая включает в себя стоимость аренды помещения;
- - переменной части: расходы на коммунальные услуги, услуги охраны на КПП, услуги клининга, вывоз ТБО, которые оплачиваются субарендатором отдельно по перевыставленным арендатором счетам от ресурсоснабжающих компаний и компаний аутсорсинга.
Действительность и заключенность названных договоров сторонами не оспариваются (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), на основании чего апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между сторонами правоотношений, вытекающих из данных договоров.
Соглашением от 31.01.2016 договор расторгнут сторонами с 31.01.2016 (т. 1 л.д. 28-29), арендованное имущество возвращено субарендатором арендодателю 31.01.2016 по акту возврата нежилых помещений (т. 1 л.д. 30-31).
В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ за арендатором сохраняется обязанность по оплате арендной платы и иных согласованных договором платежей до момента фактического возврата помещения арендодателю в связи с прекращением договора аренды.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из содержания пунктов 3.1, 3.3, 2.4.21 договора субаренды субарендатор обязан в течение 3 дней с даты выставления счета арендатора возмещать ему расходы по оплате стоимости потребленных ресурсов, составляющих величину переменной части арендной платы.
Как следует из содержания п. 3.4 договора субаренды величина переменой части арендной платы фиксируется в акте, который подписывается сторонами. В случае не подписания акта субарендатором и не представления на него возражений в срок 5 рабочих дней с даты получения, он считается согласованным сторонами.
Факт пользования спорными помещениями по договору субаренды в спорный период подтверждается составленными актами выполненных работ (услуг) за период с июня 2015 года по январь 2016 года по оплате постоянной части арендной платы на сумму 132 341 руб. в каждом (т. 1 л.д. 50, 52, 55, 57, 59, 63, 71, 76).
Поскольку ответчик осуществлял пользование помещениями, переданными ему в аренду, в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ и условий договора на него возлагается обязанность по оплате расходов на содержание имущества.
В доказательство факта несения расходов на содержание арендуемого имущества истцом в материалы дела представлены:
- - договор N СФ-2015/6 от 01.06.2015 с обществом с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Кремень", предметом которого является оказание услуг по обеспечению контрольно-пропускного режима на территорию объекта, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3 (т. 2 л.д. 17), акты выполненных работ (оказанных услуг) по указанному договору за период с июня 2015 по декабрь 2015 (т. 2 л.д. 22-25);
- - договор на техническое обслуживание объектов N С/1 от 10.04.2015 с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч", а также акты оказанных услуг на вывоз отходов ТБО за период с июня 2015 по декабрь 2015 (т. 2 л.д. 29, 26-28);
- - договор возмездного оказания клининговых услуг N КЛ от 01.06.2015 с ИП Мазитовым О.В., а также акты оказанных услуг за период с июня 2015 по январь 2016 (т. 2 л.д. 34-41).
Факт наличия задолженности по переменной части арендной платы долга в размере 341 446 руб. 11 коп. подтвержден ответчиком в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.06.2017 (т. 1 л.д. 78), а также письме исх. N 12 от 24.02.2016 с просьбой о рассрочке оплаты долга (т. 2 л.д. 82).
Таким образом, с учетом условий пунктов 3.1, 3.3, 2.4.21 договора субаренды при доказанности факта оказания услуг по содержанию нежилого помещения ответчик обязан оплатить переменную часть арендной платы в заявленном истцом размере.
Довод апеллянта о том, что договор на оказание услуг на вывоз ТБО, оформленный истцом с обществом Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч", не содержит в числе обслуживаемых объектов спорные здания, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку между истцом и обществом Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч" подписаны акты оказанных услуг за период с июня 2015 по декабрь 2015 (т. 2 л.д. 26-28), из которых следует обстоятельство фактического оказания услуг в части вывоза отходов ТБО.
Кроме того, учитывая, что использование нежилого помещения объективно влечет необходимости вывоза отходов ТБО, а ответчиком не представлено доказательств организации данной деятельности своими силами и за счет собственных средств, апелляционный суд считает доказанным факт оказания услуг по вывозу ТБО независимо от формального согласования условий договора, заключенного между истцом и обществом Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч".
Доводы апеллянта о том, что расходы на оказание клининговых услуг на основании договора N КЛ от 01.06.2014 подлежат возмещению в размере площади офисных помещений, поскольку условиями договора объем оказанных услуг согласован именно в таком объеме, отклоняются, поскольку в приложении N 1 и N 2 к договору клининга стороны договора установили, что услуги будут оказываться на объекте площадью 3 095,4 кв. м, расположенном по адресу г. Челябинск, ул. Строительная, д. 3, а стоимость уборки за указанную площадь помещений согласована в размере 15 167 руб. 46 коп. В том же документа согласован перечень работ, выполняемых при уборке помещений, в которую включены: сбор подметание мусора с лестниц, коридоров; вынос мусора в контейнеры; влажная уборка пола с помощью специализированных средств. При этом данные работы выполняются в отношении офисных помещений, складских помещений и сан. узлов (т. 2 л.д. 41).
Аналогичный объем услуг оказан ИП Мазитовым О.В. согласно актам оказанных услуг за период с июня 2015 по январь 2016 г. (т. 2 л.д. 34-38).
Таким образом, утверждения апеллянта о том. что предметом договора на оказание клининговых услуг являлась уборка только офисных помещений, в силу чего складские и подсобные помещения, арендуемые ответчиком, не должны входить в стоимость оказанных услуг, отклоняются как противоречащие материалам дела.
Доводы апеллянта о том, что расчет платы за оказание услуг по обеспечению контрольно-пропускного режима должен производиться не пропорционально общей площади зданий, расположенных по адресу г. Челябинск, ул. Строительная, 3, а исходя из размера площади арендуемых ответчиком помещений, отклоняются.
Согласно заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Кремень" договора N СФ-2015/6 от 01.06.2015 на оказание контрольно-пропускного режима, его предметом является оказание услуг, связанных с осуществлением контрольно-пропускного режима объекта по адресу г. Челябинск, ул. Строительная, 3, что объективно предполагает оказание общего комплекса услуг по обеспечению пропускного режима в отношении всех зданий, расположенных по периметру охраняемой территории.
Довод апеллянта о том, что услуги по электроснабжению в сумме 12 917 руб. 75 коп., выставленные истцом по счету-фактуре N 683 от 31.08.2015, ответчиком оплачены по платежному поручению N 290 от 06.10.2015, отклоняется апелляционной коллегией, ввиду того, что указанный платеж учтен истцом при расчете исковых требований с учетом уточнений (т. 2 л.д. 1).
С учетом изложенных мотивов доводы апелляционной жалобы отклоняются, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2017 по делу N А76-20930/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралтент" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2017 N 18АП-8945/2017 ПО ДЕЛУ N А76-20930/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. N 18АП-8945/2017
Дело N А76-20930/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралтент" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2017 по делу N А76-20930/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Сфера" Спиркина А.В. (доверенность N 0010 от 09.01.2017).
Общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - общество "Сфера", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Уралтент" (далее - общество "Уралтент", ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды N СФ-2015/2 от 01.06.2015 в размере 333 242 руб. 92 коп., а также пени в размере 199 808 руб. 05 коп. (с учетом уточнения иска, т. 2 л.д. 1-2).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строймеханизация" (далее - общество "Строймеханизация", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2017 (резолютивная часть от 07.06.2017) исковые требования общества "Сфера" удовлетворены частично, а именно с ответчика взыскана задолженность в размере 333 242 руб. 92 коп., а также пени в размере 14 164 руб. 12 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
С указанным решением суда в части взыскания суммы задолженности в размере 333 242 руб. 92 коп. не согласилось общество "Уралтент" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции необоснованно посчитал установленным факт оказания истцом коммунальных и сопутствующих услуг в размере заявленной суммы исковых требований. Договор на оказание услуг на вывоз ТБО, оформленный истцом с обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Инженерный комплекс Западный луч", а также составленные на его основании акты оказанных услуг, и договор на оказание клининговых услуг, оформленный истцом с ИП Мазитовым О.В., не содержат в числе обслуживаемых объектов спорные здания. Размер стоимости клининговых услуг необоснованно определен истцом и принят судом, исходя из размера общей занимаемой ответчиком площади, апеллянт полагает, что площадь объектов, подлежащих обслуживанию для оказания клининговых услуг, подлежит определению, исходя из размера офисных помещений, учитывая, что договором на оказание клининговых услуг предусмотрено обслуживание только офисных площадей. Размер услуг по обеспечению контрольно-пропускного режима подлежит определению, исходя из общей площади помещений на территории производственной базы, которые находятся в собственности третьего лица и переданные в аренду истцу, а не исходя из площади фактически занимаемых субарендаторами помещений, как рассчитано истцом.
Услуги по электроснабжению в сумме 12 917 руб. 75 коп., выставленные истцом по счету-фактуре N 683 от 31.08.2015, ответчиком оплачены по платежному поручению N 290 от 06.10.2015.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчиком дополнительно представлены возражения на отзыв истца на апелляционную жалобу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.
Как следует из материалов дела, между обществом "Строймеханизация" (арендодатель) и обществом "Сфера" (арендатор) 15.05.2015 подписан договор аренды нежилых зданий N СТМ-15/01 (т. 2 л.д. 6-8), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество, расположенное на территории производственного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3:
Согласно п. 1.4 договора аренды арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать в аренду здания или их части. При этом условия субаренды в части обязанности субарендаторов по пользованию зданиями, соблюдению пожарной безопасности и ответственности должны быть аналогичными условиям договора аренды.
Срок и условия договора определены сторонами и распространяются на отношения сторон с 15.05.2015 по 14.04.2016 включительно (п. 1.5 договора аренды).
Указанное в договоре аренды недвижимое имущество передано арендодателю по акту приема-передачи от 15.05.2015 (т. 2 л.д. 8-9 на обороте).
Между обществом "Сфера" (арендатор) и обществом "Уралтент" 01.06.2015 подписан договор субаренды нежилых помещений N СФ-2015/2 (т. 1 л.д. 20-23, далее - договор субаренды), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество, расположенное на территории производственного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3:
- - нежилое помещение в помещении Литера Б (назначение: производственное помещение, общая площадь 222,9 кв. м);
- - нежилое помещение 1 в помещении Литера Б3 (назначение: производственное помещение, общая площадь 21,6 кв. м),
- нежилое помещение N 2 в помещении Литера Б3 (назначение: производственное помещение, общей площадью 21,9 кв. м),
- нежилое помещение N 1 в помещении Литера Б3 (назначение: производственное помещение, общая площадь 827 кв. м)
- нежилое помещение N 21 в помещении Литера А (назначение: офисное помещение, общая площадь 46 кв. м)
Общая площадь 1139,4 кв. м.
Срок и условия действия договора определены сторонами и распространяются на отношения сторон с 01.06.2015 по 30.04.2016 включительно (п. 1.5 договора субаренды).
Субарендатор обязан обеспечить складирование мусора только в специально отведенных местах, с сортировкой по виду отходов (твердые бытовые отходы, производственные). При необходимости заключить договор со специализированной организацией или обеспечить своими силами сбор, временное хранение, вывоз и утилизацию крупногабаритных отходов, образующихся в результате его деятельности. (п. 2.4.4. договора субаренды).
Субарендатор обязан обеспечить охрану помещений, а также имущества, находящегося в них, и прилегающих территорий, принять необходимые меры для ограничения доступа к помещениями посторонних лиц. Беспрепятственно пропускать представителей арендатора, служб государственного пожарного надзора и других государственных органов, контролирующих соблюдение законов и правил, касающихся использования помещений, правил техники безопасности, пожарной безопасности, промсанитарии и экологических норм и в установленные ими сроки устранять выявленные нарушения (п. 2.4.6. договора субаренды).
Субарендатор обязан возмещать арендатору расходы по оплате стоимости потребленных ресурсов в течение 3 (трех) дней с даты выставления счета арендатора (п. 2.4.21. договора субаренды).
За аренду помещения субарендатор обязан уплачивать арендатору арендную плату, которая состоит из:
- - постоянной части 132 341 руб. 00 коп. в месяц, без учета НДС %, которая включает в себя стоимость аренды помещения;
- - переменной части - расходы на коммунальные услуги, услуги охраны на КПП, услуги клининга, вывоз ТБО, которые оплачиваются субарендатором отдельно по перевыставленным арендатором счетам от ресурсоснабжающих компаний и компаний аутсорсинга (п. 3.1 договора субаренды).
В стоимость арендной платы входит 3 (три) парковочных места для ТС. Размер арендной платы за дополнительные парковочные места для легковых автомобилей составляет 1 500 руб. в месяц, для грузового и специального транспорта составляет 3000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен. (п. 3.1.1 договора субаренды).
Согласно п. 3.3 договора субаренды арендная плата за текущий месяц вносится субарендатором в полном объеме до 5 числа текущего месяца (предварительная оплата).
Ежемесячно, по факту оказания/пользования услуг по аренде помещений, арендатор предоставляет субарендатору акт приема-передачи услуг по договору, который субарендатор обязан подписать в течение 5 рабочих дней с даты получения. В случае если субарендатор не подписывает акт приема-передачи услуг и не представляет свои возражения на него в указанный срок, акт приема передачи услуг считается подписанным (т.е. согласованным) сторонами (п. 3.4 договора субаренды).
Изменение размера арендной платы, а также порядка расчетов по договору, допускается по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением к договору (п. 3.7 договора субаренды).
Имущество фактически передано субарендатору 01.06.2015, о чем сторонами договора подписан акт приема-передачи (т. 1 л.д. 24).
Соглашением от 31.01.2016 стороны договорились расторгнуть договор субаренды нежилых помещений N СФ-2015/2 от 01.06.2015 с 31.01.2016 (т. 1 л.д. 28-29). Согласно п. 2 указанного соглашения стороны согласовали условие, что все обязательства сторон по договору субаренды, кроме обязательства по оплате задолженности за пользование помещениями прекращаются с момента подписания указанного соглашения и возврата арендованного помещения арендатору по акту возврата помещения, являющемуся неотъемлемой частью данного соглашения.
Арендованное имущество возвращено субарендатором арендодателю 31.01.2016 по акту возврата нежилых помещений (т. 1 л.д. 30-31).
Сторонами подписаны акты выполненных работ (услуг) за период с июня 2015 года по январь 2016 года по оплате постоянной части арендной платы на сумму 132 341 руб. в каждом (т. 1 л.д. 50, 52, 55, 57, 59, 63, 71, 76).
В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.06.2017, из которого следует, что ответчиком признается наличие долга по договору субаренды в размере 341 446 руб. 11 коп. (т. 1 л.д. 78).
Истец отправил ответчику претензию исх. N И-СФ-16/12 от 24.03.2016, а также повторную претензию исх. N И-СФ-16/21 от 20.05.2016 (т. 1 л.д. 17-18), которые оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате переменной части арендной платы, а также ненадлежащим образом исполнены обязательства по постоянной части арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности ответчика по переменной арендной платы, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта, и объема оказания таких услуг ответчику, а также факта несения истцом как арендатором расходов на их оплату.
Удовлетворяя требования истца о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате постоянной арендной платы, суд первой инстанции посчитал подтвержденным факт неисполнения обязательства в указанной части. В части взыскания неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате переменной арендной платы суд указал на недоказанность истцом периодов просрочки внесения переменной арендной платы.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 615 ГК РФ установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор субаренды нежилых помещений N СФ-2015/2 от 01.06.2015 (т. 1 л.д. 20-23), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное на территории производственного комплекса по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3, общей площадью 1139,4 кв. м.
В п. 3.1. договора субаренды стороны установили размер арендной платы, которая состоит из:
- - постоянной части 132 341 руб. 00 коп. в месяц, без учета НДС %, которая включает в себя стоимость аренды помещения;
- - переменной части: расходы на коммунальные услуги, услуги охраны на КПП, услуги клининга, вывоз ТБО, которые оплачиваются субарендатором отдельно по перевыставленным арендатором счетам от ресурсоснабжающих компаний и компаний аутсорсинга.
Действительность и заключенность названных договоров сторонами не оспариваются (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), на основании чего апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между сторонами правоотношений, вытекающих из данных договоров.
Соглашением от 31.01.2016 договор расторгнут сторонами с 31.01.2016 (т. 1 л.д. 28-29), арендованное имущество возвращено субарендатором арендодателю 31.01.2016 по акту возврата нежилых помещений (т. 1 л.д. 30-31).
В силу абз. 1 ст. 622 ГК РФ за арендатором сохраняется обязанность по оплате арендной платы и иных согласованных договором платежей до момента фактического возврата помещения арендодателю в связи с прекращением договора аренды.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из содержания пунктов 3.1, 3.3, 2.4.21 договора субаренды субарендатор обязан в течение 3 дней с даты выставления счета арендатора возмещать ему расходы по оплате стоимости потребленных ресурсов, составляющих величину переменной части арендной платы.
Как следует из содержания п. 3.4 договора субаренды величина переменой части арендной платы фиксируется в акте, который подписывается сторонами. В случае не подписания акта субарендатором и не представления на него возражений в срок 5 рабочих дней с даты получения, он считается согласованным сторонами.
Факт пользования спорными помещениями по договору субаренды в спорный период подтверждается составленными актами выполненных работ (услуг) за период с июня 2015 года по январь 2016 года по оплате постоянной части арендной платы на сумму 132 341 руб. в каждом (т. 1 л.д. 50, 52, 55, 57, 59, 63, 71, 76).
Поскольку ответчик осуществлял пользование помещениями, переданными ему в аренду, в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ и условий договора на него возлагается обязанность по оплате расходов на содержание имущества.
В доказательство факта несения расходов на содержание арендуемого имущества истцом в материалы дела представлены:
- - договор N СФ-2015/6 от 01.06.2015 с обществом с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Кремень", предметом которого является оказание услуг по обеспечению контрольно-пропускного режима на территорию объекта, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Строительная, 3 (т. 2 л.д. 17), акты выполненных работ (оказанных услуг) по указанному договору за период с июня 2015 по декабрь 2015 (т. 2 л.д. 22-25);
- - договор на техническое обслуживание объектов N С/1 от 10.04.2015 с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч", а также акты оказанных услуг на вывоз отходов ТБО за период с июня 2015 по декабрь 2015 (т. 2 л.д. 29, 26-28);
- - договор возмездного оказания клининговых услуг N КЛ от 01.06.2015 с ИП Мазитовым О.В., а также акты оказанных услуг за период с июня 2015 по январь 2016 (т. 2 л.д. 34-41).
Факт наличия задолженности по переменной части арендной платы долга в размере 341 446 руб. 11 коп. подтвержден ответчиком в акте сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.06.2017 (т. 1 л.д. 78), а также письме исх. N 12 от 24.02.2016 с просьбой о рассрочке оплаты долга (т. 2 л.д. 82).
Таким образом, с учетом условий пунктов 3.1, 3.3, 2.4.21 договора субаренды при доказанности факта оказания услуг по содержанию нежилого помещения ответчик обязан оплатить переменную часть арендной платы в заявленном истцом размере.
Довод апеллянта о том, что договор на оказание услуг на вывоз ТБО, оформленный истцом с обществом Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч", не содержит в числе обслуживаемых объектов спорные здания, отклоняется апелляционной инстанцией, поскольку между истцом и обществом Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч" подписаны акты оказанных услуг за период с июня 2015 по декабрь 2015 (т. 2 л.д. 26-28), из которых следует обстоятельство фактического оказания услуг в части вывоза отходов ТБО.
Кроме того, учитывая, что использование нежилого помещения объективно влечет необходимости вывоза отходов ТБО, а ответчиком не представлено доказательств организации данной деятельности своими силами и за счет собственных средств, апелляционный суд считает доказанным факт оказания услуг по вывозу ТБО независимо от формального согласования условий договора, заключенного между истцом и обществом Управляющая компания "Инженерный комплекс "Западный луч".
Доводы апеллянта о том, что расходы на оказание клининговых услуг на основании договора N КЛ от 01.06.2014 подлежат возмещению в размере площади офисных помещений, поскольку условиями договора объем оказанных услуг согласован именно в таком объеме, отклоняются, поскольку в приложении N 1 и N 2 к договору клининга стороны договора установили, что услуги будут оказываться на объекте площадью 3 095,4 кв. м, расположенном по адресу г. Челябинск, ул. Строительная, д. 3, а стоимость уборки за указанную площадь помещений согласована в размере 15 167 руб. 46 коп. В том же документа согласован перечень работ, выполняемых при уборке помещений, в которую включены: сбор подметание мусора с лестниц, коридоров; вынос мусора в контейнеры; влажная уборка пола с помощью специализированных средств. При этом данные работы выполняются в отношении офисных помещений, складских помещений и сан. узлов (т. 2 л.д. 41).
Аналогичный объем услуг оказан ИП Мазитовым О.В. согласно актам оказанных услуг за период с июня 2015 по январь 2016 г. (т. 2 л.д. 34-38).
Таким образом, утверждения апеллянта о том. что предметом договора на оказание клининговых услуг являлась уборка только офисных помещений, в силу чего складские и подсобные помещения, арендуемые ответчиком, не должны входить в стоимость оказанных услуг, отклоняются как противоречащие материалам дела.
Доводы апеллянта о том, что расчет платы за оказание услуг по обеспечению контрольно-пропускного режима должен производиться не пропорционально общей площади зданий, расположенных по адресу г. Челябинск, ул. Строительная, 3, а исходя из размера площади арендуемых ответчиком помещений, отклоняются.
Согласно заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Кремень" договора N СФ-2015/6 от 01.06.2015 на оказание контрольно-пропускного режима, его предметом является оказание услуг, связанных с осуществлением контрольно-пропускного режима объекта по адресу г. Челябинск, ул. Строительная, 3, что объективно предполагает оказание общего комплекса услуг по обеспечению пропускного режима в отношении всех зданий, расположенных по периметру охраняемой территории.
Довод апеллянта о том, что услуги по электроснабжению в сумме 12 917 руб. 75 коп., выставленные истцом по счету-фактуре N 683 от 31.08.2015, ответчиком оплачены по платежному поручению N 290 от 06.10.2015, отклоняется апелляционной коллегией, ввиду того, что указанный платеж учтен истцом при расчете исковых требований с учетом уточнений (т. 2 л.д. 1).
С учетом изложенных мотивов доводы апелляционной жалобы отклоняются, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2017 по делу N А76-20930/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралтент" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)