Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Автохозяйство Лианозово" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2017 г. по делу N А40-45440/17, принятое судьей Гамулиным А.А., по иску ООО "Автохозяйство Лианозово" к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014 г.
при участии в судебном заседании: от истца - не явился, извещен; от ответчика - Нефедов А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014 г., общей площадью 781,6 кв. м, с кадастровым номером: 77:02:0001013:1308, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1 в части стоимости объекта купли-продажи и размера пеней (п. 3.1, п. 3.2, п. 3.4, п. 5.1 договора).
В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что был введен в заблуждение относительно стоимости объекта, подлежащего приобретению, а также размер неустойки в договоре является завышенным, в связи с чем, имеются основания для внесения изменений в договор.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия в порядке, установленном ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по представленным в материалы дела документам.
Ходатайство истца об отложении судебного разбирательства судебной коллегией отклонено, о чем апелляционным судом вынесено протокольное определение от 11.09.2017 г.
Повторно рассмотрев дело по правилам ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что правовых оснований для отмены решения суда не имеется.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014 г., по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить объект недвижимости площадью 781,6 кв. м (подвал, пом. II, комн. 3; этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2 - 14, 16 - 18, 18а, 18б, 18в, 19 - 40, 40а, 41) по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1.
Согласно п. 3.1 договора, цена объекта составляет 84 425 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.08.2014 г. N 738Г/1112, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.08.2014 г. N 1348/С-14, подготовленным Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "СВОД".
В соответствии с п. 3.2 спорного договора сторонами согласовано, что оплата осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.
Согласно п. 3.4 договора, оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 345 138 руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Истец, при заключении договора купли-продажи, не возражал против определенной ответчиком в установленном ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ порядке цены выкупаемого объекта недвижимости.
В соответствии с редакцией ч. 1 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, действующей на момент заключения договора, минимальный срок рассрочки оплаты составлял три года.
Таким образом, договор заключался на условиях действующего в момент заключения договора законодательства Российской Федерации.
В силу положений п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Основанием для обращения истца в суд послужил тот факт, что цена заключенного между истцом и ответчиком договора установлена на основании отчета, цена в котором, по его истца, не соответствует рыночной, а также изменений в законодательстве Российской Федерации в части порядка оплаты, применяемого к правоотношениям сторон.
По мнению апелляционного суда, в отношении сроков оплаты, согласованных сторонами в спорном договоре, судом первой инстанции обосновано отказано истцу, с учетом того, что изменения, внесенные в ч. 1 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не имеют обратной силы, и, соответственно, не могут применяться к ранее заключенным договорам.
Пункт 4.1 ст. 4 ФЗ N 159-ФЗ предусматривает возможность оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи в Департаменте, то есть до заключения договора купли-продажи.
Истцом цена в установленные законом сроки и в установленном порядке оспорена не была.
Указывая на возможность изменения условий уже заключенного договора, истец не учитывает следующего.
В п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях.
Учитывая положения ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а также приведенные разъяснения и фактические обстоятельства исполнения договора, установленные судом при рассмотрении дела, нельзя признать вынужденным заключение истцом договора купли-продажи по цене, определенной ответчиком в соответствии с положениями ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а также распределить баланс интересов таким образом, что истец был лишен возможности согласования отдельных условий договора купли-продажи при его заключении.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Судом первой инстанции не установлено существенных изменений обстоятельств, послуживших основанием для обращения истца с настоящим иском в суд, а равно указанных обстоятельств не установлено и судом апелляционной инстанции, исходя из оснований заявленного иска.
Статьей 13 ФЗ N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Истец заключил договор купли-продажи с ответчиком по цене, определенной на основании отчета об оценке.
В силу положений ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, редакции от 08.03.2015 г., "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В установленном законом порядке истец не оспорил цену объекта и заключил договор с оценщиком с целью определения рыночной стоимости объекта только после заключения договора купли-продажи, поэтому стоимость объекта оценки, указанная в отчете, составленном в соответствии с законом, признается достоверной.
Доказательств того, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 г. по делу N А40-45440/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2017 N 09АП-38576/2017 ПО ДЕЛУ N А40-45440/17
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2017 г. N 09АП-38576/2017
Дело N А40-45440/17
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей А.И. Трубицына, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С. Момот,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Автохозяйство Лианозово" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2017 г. по делу N А40-45440/17, принятое судьей Гамулиным А.А., по иску ООО "Автохозяйство Лианозово" к Департаменту городского имущества города Москвы о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014 г.
при участии в судебном заседании: от истца - не явился, извещен; от ответчика - Нефедов А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 г.)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Автохозяйство Лианозово" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о внесении изменений в договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014 г., общей площадью 781,6 кв. м, с кадастровым номером: 77:02:0001013:1308, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1 в части стоимости объекта купли-продажи и размера пеней (п. 3.1, п. 3.2, п. 3.4, п. 5.1 договора).
В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что был введен в заблуждение относительно стоимости объекта, подлежащего приобретению, а также размер неустойки в договоре является завышенным, в связи с чем, имеются основания для внесения изменений в договор.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.06.2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия в порядке, установленном ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по представленным в материалы дела документам.
Ходатайство истца об отложении судебного разбирательства судебной коллегией отклонено, о чем апелляционным судом вынесено протокольное определение от 11.09.2017 г.
Повторно рассмотрев дело по правилам ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела в объеме представленных доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что правовых оснований для отмены решения суда не имеется.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 59-968 от 10.10.2014 г., по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить объект недвижимости площадью 781,6 кв. м (подвал, пом. II, комн. 3; этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 2 - 14, 16 - 18, 18а, 18б, 18в, 19 - 40, 40а, 41) по адресу: г. Москва, ул. Абрамцевская, д. 4, корп. 1.
Согласно п. 3.1 договора, цена объекта составляет 84 425 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.08.2014 г. N 738Г/1112, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.08.2014 г. N 1348/С-14, подготовленным Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "СВОД".
В соответствии с п. 3.2 спорного договора сторонами согласовано, что оплата осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.
Согласно п. 3.4 договора, оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 345 138 руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.
Истец, при заключении договора купли-продажи, не возражал против определенной ответчиком в установленном ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ порядке цены выкупаемого объекта недвижимости.
В соответствии с редакцией ч. 1 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, действующей на момент заключения договора, минимальный срок рассрочки оплаты составлял три года.
Таким образом, договор заключался на условиях действующего в момент заключения договора законодательства Российской Федерации.
В силу положений п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Основанием для обращения истца в суд послужил тот факт, что цена заключенного между истцом и ответчиком договора установлена на основании отчета, цена в котором, по его истца, не соответствует рыночной, а также изменений в законодательстве Российской Федерации в части порядка оплаты, применяемого к правоотношениям сторон.
По мнению апелляционного суда, в отношении сроков оплаты, согласованных сторонами в спорном договоре, судом первой инстанции обосновано отказано истцу, с учетом того, что изменения, внесенные в ч. 1 ст. 5 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не имеют обратной силы, и, соответственно, не могут применяться к ранее заключенным договорам.
Пункт 4.1 ст. 4 ФЗ N 159-ФЗ предусматривает возможность оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи в Департаменте, то есть до заключения договора купли-продажи.
Истцом цена в установленные законом сроки и в установленном порядке оспорена не была.
Указывая на возможность изменения условий уже заключенного договора, истец не учитывает следующего.
В п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" указано, что при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях.
Учитывая положения ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а также приведенные разъяснения и фактические обстоятельства исполнения договора, установленные судом при рассмотрении дела, нельзя признать вынужденным заключение истцом договора купли-продажи по цене, определенной ответчиком в соответствии с положениями ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а также распределить баланс интересов таким образом, что истец был лишен возможности согласования отдельных условий договора купли-продажи при его заключении.
В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Судом первой инстанции не установлено существенных изменений обстоятельств, послуживших основанием для обращения истца с настоящим иском в суд, а равно указанных обстоятельств не установлено и судом апелляционной инстанции, исходя из оснований заявленного иска.
Статьей 13 ФЗ N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Таким образом, указанные правовые нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Истец заключил договор купли-продажи с ответчиком по цене, определенной на основании отчета об оценке.
В силу положений ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, редакции от 08.03.2015 г., "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В установленном законом порядке истец не оспорил цену объекта и заключил договор с оценщиком с целью определения рыночной стоимости объекта только после заключения договора купли-продажи, поэтому стоимость объекта оценки, указанная в отчете, составленном в соответствии с законом, признается достоверной.
Доказательств того, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение договора, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2017 г. по делу N А40-45440/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
О.Г.ГОЛОВКИНА
Судьи
А.И.ТРУБИЦЫН
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)