Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Покупатели ссылаются на незаконное удержание уплаченных средств после расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца, исполнившего за покупателей кредитные обязательства перед банком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Кордюковой Г.Л., Охотской Н.В.
при секретаре Д.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 октября 2017 года апелляционную жалобу С.В., В. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 июня 2017 года по делу N 2-1806/2017 по иску С.В., В. к АО "Эталон ЛенСпецСМУ", АО "ЦУН" о взыскании денежных средств по предварительному договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, по встречному иску АО "Эталон ЛенСпецСМУ" к С.В., В. о взыскании задолженности, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., выслушав объяснения истца С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика АО "Эталон ЛенСпецСМУ" - Д.Д., возражавшей против отмены обжалуемого решения суда, судебная коллегия
С.В., В. обратились в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО "Эталон ЛенСпецСМУ", АО "ЦУН" о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи в размере 838 726 рублей 87 копеек в пользу С.В., и денежных средств в размере 7 548 541 рублей 84 копейки в пользу В., взыскании в пользу истцов процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 407 433 рублей, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, расходов на оплату юридических услуг в сумме 55000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной судом денежной суммы.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что 01 июня 2007 года между сторонами был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <...>, общей площадью 55,8 кв. м, жилой площадью 25,1 кв. м, количество комнат - 2, место расположение квартиры: тип 2,2, секция 1, корпус 2, этаж 23, <...>, плановое окончание строительства объекта I квартал 2009 года.
В соответствии с дополнительным соглашением от 18.06.2009 к предварительному договору, общая сумма произведенной покупателем предварительной оплаты квартиры составляет <...> рублей <...> копейки, которая полностью была внесена истцами до подписания основного договора купли-продажи.
Оплата по договору истцами произведена за счет собственных средств и частично кредитными денежными средствами в соответствии с кредитным договором N<...> от 08.06.2007, заключенным с ПАО "Банк "Санкт-Петербург".
Согласно уведомления N 5022 от 12.09.2013, в соответствии с требованиями ПАО "Банк "Санкт-Петербург" на основании договора поручительства N <...> от 08.06.2007 о предъявлении всей задолженности по кредитному договору, ответчиком 10.09.2013 были перечислены в ПАО "Банк "Санкт-Петербург" денежные средства в размере <...> рублей <...> копейки.
12 сентября 2013 года ЗАО "ЦУН "ЛенСпецСМУ" направило в адрес истцом уведомление о расторжении предварительного договора. При этом, продавец обязался возвратить часть уплаченных денежных средств в размере <...> рублей <...> копеек за вычетом штрафа, указанного в п. 6.8 договора, задолженности по возмещению эксплуатационных затрат (п. 3.1.4 договора), штрафа, указанного в п. 6 дополнительного соглашения от 17.06.2009 к договору, и расходов по приведению квартиры в проектное состояние.
До настоящего времени денежные средства истцам не возвращены.
АО "Эталон ЛенСпецСМУ" обратилось в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании суммы задолженности в размере по 126 063 рублей 63 копеек с каждого истца, расходов по уплате государственной пошлины в размере 5721 рублей 27 копеек.
В обоснование встречных требований АО "Эталон ЛенСпецСМУ" указало, что 01 июня 2007 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>.
30 сентября 2008 года жилой дом введен в эксплуатацию. С 17 июня 2009 года по дополнительному соглашению к договору покупатели получили право пользования квартирой для проведения отделочных работ, при этом покупатели обязались оплачивать эксплуатационной организации техническое обслуживание, коммунальное обеспечение и содержание квартиры. Однако истцы не надлежащим образом исполняли взятые на себя обязательства по оплате жилищных и коммунальных услуг, в связи с чем образовалась задолженность в размере <...> рублей <...> копеек.
Поскольку квартира не была истцам освобождена, решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 03 июня 2015 года, вступившим в законную силу 21.01.2016, истцы были выселены из квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <...>.
Ответчик указывает, что АО ССМО "ЛенСпецСМУ" как собственник квартиры в порядке ст. 313 ГК РФ исполнил обязательство по оплате счета за должников, выставленного ЗАО "Сервис-недвижимость", управляющей компанией, обслуживающей многоквартирный дом, перечислив сумму указанной задолженности на счет управляющей компании.
Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от 01 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований С.В., В. отказано; удовлетворены встречные исковые требования АО "Эталон ЛенСпецСМУ".
Суд постановил взыскать с С.В., В. в пользу истца задолженность в размере 126063 рублей 63 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2860 рублей 64 копейки с каждого.
Этим же решением суд вернул С.В., В. излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 9563 рубля 66 копеек.
В апелляционной жалобе С.В., В. просят решение суда первой инстанции отменить, как постановленное при неверном определении обстоятельств дела, вынести по делу новое решение суда, удовлетворив исковые требований в полном объеме.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истица В., представитель ЗАО "ЦУН" не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Действуя в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности судебного решения исходя из доводов апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).
Из материалов дела следует, что 01 июня 2007 года между истцами и ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ", действующим от имени и по поручению ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" на основании агентского договора от 01.04.2005 N <...>, заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <...>, общая площадь квартиры (без балконов, лоджий, веранд, террас): 55,8 кв. м, жилая площадь квартиры: 25,1 кв. м, количество комнат: 2, имеется балкон и терраса, площадь балкона: 3,0 кв. м, приведенная площадь балкона 0,9 кв. м, площадь террасы: 55,0 кв. м, приведенная площадь террасы 16*5 кв. м, место расположения квартиры: <...>. Плановое окончание строительства объекта I квартал 2009 года
Согласно п. 2.1. Договора общая стоимость квартиры составляет <...> у.е.
Из п. 4.2. предварительного договора следует, что предварительную оплату, в размере, указанном в п. 2.1 договора, покупатели производят единовременно в полном объеме в срок до 15 июня 2007 года частично за счет собственных средств и частично за счет кредитных средств, предоставляемых покупателям ОАО "Банк "Санкт-Петербург" за основании кредитного договора, подлежащего заключению между ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и покупателями. Кредит предоставляется ОАО "Банк "Санкт-Петербург" покупателям в сумме <...> руб. на срок по 06 июня 2024 года, в взиманием 13,50% годовых за пользование кредитом на этапе строительства объекта в 12,50% годовых после оформления квартиры в собственность покупателей с возникновением в силу закона ипотеки квартиры в пользу ОАО "Банк "Санкт-Петербург", удостоверенной закладной.
Предварительная оплата в сумме <...> у.е. производится покупателями за счет собственных средств посредством внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу продавца (п. 4.2.1).
Предварительная оплата в сумме <...> у.е. производится покупателями за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, подлежащему заключению между покупателями и ОАО "Банк "Санкт-Петербург" (п. 4.2.2.).
Согласно условиям предварительного договора покупатели обязуются нести все расходы, связанные с оформлением и надлежащей регистрацией договора купли-продажи квартиры и ипотеки квартиры в пользу ОАО "Банк "Санкт-Петербург", возникающей в силу закона, и удостоверенной закладной на квартиру, в том числе, оплатить <...> у.е. за подготовку документации для регистрации, а также все государственные пошлины и сборы за регистрацию прекращения права собственности продавца, регистрацию договора купли-продажи квартиры, права собственности покупателей и ипотеки квартиры (п. 3.1.3); возместить продавцу эксплуатационные затраты, приходящиеся на квартиру, связанные с эксплуатацией и управлением объектом в пусконаладочный период с момента ввода объекта в эксплуатацию, до заключения договора купли-продажи квартиры: эксплуатационные затраты за 6 месяцев с момента ввода объект в эксплуатацию возмещаются покупателями в порядке, предусмотренном п. 4.4. договора; по истечении 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию до заключения договора купли-продажи квартиры возмещают продавцу эксплуатационные затраты на основании выставляемых счетов. По истечении 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и (или) заключения договора купли-продажи квартиры, а также в случае заключения договора - обязательства, предусмотренного п. 6.2. договора, все эксплуатационные расходы, в том числе, расходы за потребленную электроэнергию в квартире, покупатели оплачивают самостоятельно на основании выставляемых счетов (п. 3.1.4); за счет собственных денежных средств оплатить ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" авансом в срок до 15 июня 2017 года помимо сумм, указанных в п. 2Л, 2.3,. 3.1.2, 3.1.3 договора, ориентировочную стоимость приходящихся на квартиру эксплуатационных затрат продавца, связанных с эксплуатацией и обслуживанием объекта в пусконаладочный период (6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию), в размере <...> руб. с окончательным перерасчетом на момент заключения договора купли-продажи квартиры (п. 4.3)
Согласно п. 6.2. договора, в случае желания покупателей осуществить отделочные работы в квартире в период с момента ввода объекта в эксплуатацию и до оформления договора купли-продажи, стороны могут заключить договор обязательство, регламентирующий проведение отделочных работ. Порядок и правила выполнения покупателями отделочных работ, указанных в приложении N 2 к договору. Переустройство и перепланировка не допускаются. Правила, содержащиеся в приложении N 2, обязательны для покупателей, в том числе и после заключения договора купли-продажи квартиры. При расторжении предварительного договора по вине и(или) инициативе покупателей и (или) основаниям, указанным в пунктах 6.7, 6.8, 6.9 договора, все улучшения, произведенные в квартире, компенсации не подлежат. При расторжении договора по вине или просьбе покупателей, последний обязан в течение 2 недель с момента расторжения привести квартиру в исходное (проектное) состояние, либо компенсировать затраты продавца по подобному приведению. Помимо штрафа, предусмотренного п. 6.7, 6.8, 6.9 договора, продавец праве удержать с покупателей денежные средства, необходимые для приведения квартиры в проектное состояние.
В соответствии с п. 6.8 предварительного договора от 01 июня 2007 года N<...> купли-продажи квартиры, настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке в случае исполнения продавцом за покупателей обязательств перед ОАО "Банк "Санкт-Петербург" по кредитному договору, указанному в п. п. 4.2.2 настоящего договора, в соответствии с условиями договора поручительства, заключенного между продавцом и ОАО "Банк "Санкт-Петербург". В случае подобного расторжения продавец в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора возвращает покупателям посредством перечисления на счет покупателей, открытый в ОАО "Банк "Санкт-Петербург", внесенные ими по договору рублевые денежные средства за вычетом сумм, перечисленных продавцом в ОАО "Банк "Санкт-Петербург" в счет исполнения обязательств по договору поручительства, а также штрафа в размере 5% от внесенной суммы, но не менее <...> у.е.
16 июня 2009 года между истцами и ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 01.06.2009 N <...>, согласно которому уточнены характеристики квартиры, стоимость квартиры составляет <...> у.е. Одна условная единица (У.Е.) по настоящему договору рассчитывается, исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления покупателями оплаты, но в любом случае не ниже 29,95 руб., оплата по договору, осуществляемая покупателями с 05 февраля 2009 года по 30 июня 2009 года включительно, производится исходя из стоимости одной условной единицы (У.Е.) равной 32,00 руб.
17 июня 2009 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 01.06.2007 N <...>, согласно которому истцы вправе с 17 июня 2009 года находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет выполнения ее отделки при условии заключения с эксплуатационной (управляющей) организацией договора эксплуатации квартиры (жилого дома).
Покупатели обязуются на основании выставляемых счетов оплачивать эксплуатационной организации техническое обслуживание, коммунальное обеспечение и содержание квартиры (жилого дома). Размер соответствующих платежей определяется договором, заключаемым между покупателями и эксплуатационной организацией (п. 4). По требованию продавца покупатели обязаны в течение 5 дней освободить квартиру в следующих случаях: нарушения покупателями обязанностей, предусмотренных п. 4 дополнительного соглашения, нарушения покупателями порядка и сроков оплаты, предусмотренных разделом 4 договора, на срок более 5 дней, а также в случае расторжения договора. При этом покупатели уплачивают продавцу штраф из расчета 8 у.е. за каждый день в период, начиная с даты подписания настоящего дополнительного соглашения и до фактического освобождения покупателями квартиры. Уплата указанного штрафа не освобождает покупателей от уплаты иных штрафных санкций, предусмотренных договором. Улучшения, произведенные в квартире, возмещению покупателям не подлежат (п. 6) (л.д. 23).
16 июня 2009 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 01.06.2007 N <...>, по которому сумма произведенной покупателями предварительной оплаты квартиры (N <...>) составляет <...> руб. <...> коп.
Указанная сумма в качестве предварительной оплаты квартиры полностью внесена покупателями до подписания сторонами основного договора купли-продажи квартиры.
Материалами дела установлено, что АО "Эталон ЛенСпецСМУ" полностью исполнены свои обязательства по вышеуказанному договору и дополнительным соглашениям.
30 сентября 2008 года многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
08 июня 2007 года между АО "Эталон ЛенСпецСМУ" и ОАО "Банк Санкт-Петербург" заключен договор поручительства N <...>, согласно которому ответчик принял на себя обязательства истцов по кредитному договору.
28 августа 2013 года ОАО "Банк Санкт-Петербург" направило АО "Эталон ЛенСпецСМУ" уведомление о наличии задолженности истцов по кредитному договору, и предъявлении к досрочному погашению задолженности в связи с неисполнением заемщиками принятых на себя обязательств. Сумма задолженности по кредитному договору составляет <...> рублей <...> копейки.
Платежным поручением от 10 сентября 2013 года АО "Эталон ЛенСпецСМУ" осуществило погашение задолженности по договору поручительства N <...> от 08.06.2007 по обязательствам В., С.С. на сумму <...> рублей <...> копейки.
12 сентября 2013 года АО "Эталон ЛенСпецСМУ" направило в адрес истцов уведомление о расторжении предварительного договора N <...> от 01.06.2007 купли-продажи квартиры, и на основании п. 6.8 договора, ответчик потребовал истцов освободить квартиру и передать ее по акту приема-передачи.
В указанном уведомлении ответчик указал, что денежные средства в размере <...> рублей <...> копеек за вычетом штрафа, задолженности по возмещению эксплуатационных затрат и расходов по приведению квартиры в проектное состояние будут возвращены в предусмотренном договором порядке.
25 октября 2013 года между истцами и АО "Эталон ЛенСпецСМУ" заключено соглашение, согласно которому стороны установили, что в связи с неисполнением покупателями обязательств по кредитному договору банком заявлено требование о досрочной погашении задолженности, продавец исполнил обязательства по договору поручительства путем перечисления суммы в размере <...> рублей. Стороны пришли к соглашению, что по договору поручительства в срок до 29 ноября 2013 года выплачивают продавцу сумму в размере <...> рублей. Стороны подтверждают, что с момента исполнения покупателями обязательства, предусмотренного в пункте 2 настоящего соглашения, претензий друг к другу, в т.ч. финансового характера не имеют.
24 августа 2016 года истцы направили в адрес АО "Эталон ЛенСпецСМУ" претензию, содержащую требование о возврате денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 03 июня 2015 года, вступившим в законную силу 21 января 2016 года, истцы выселены из квартиры N <...> дом <...> по пр. <...> в Санкт-Петербурге, встречные требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, оставлены без удовлетворения.
Отказывая С.В., В. в удовлетворении требований о возврате внесенных по договору денежных средств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку ответчиком АО "Эталон ЛенСпецСМУ" денежные средства истцов удержаны правомерно, в соответствии с условиями заключенного истцами договора и дополнительных соглашений, ввиду нарушения истцами условий кредитного договора.
С указанными выводами судебная коллегия соглашается в полной мере. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства. Произведенный расчет судебная коллегия находит верным, обоснованным.
Доводы жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства об исполнении ответчиком своих обязательств по договору поручительства N <...> от 08.06.2007, несостоятельны, поскольку опровергаются материалами дела.
Так в материалах дела имеется платежное поручение от 10 сентября 2013 года о выплате денежных средств АО "Эталон ЛенСпецСМУ" по договору поручительства N <...> от 08.06.2007 в размере <...> рублей <...> копейки.
Кроме того, между сторонами было заключено соглашение от 25 октября 2013 года, согласно которому В. и С.В. подтвердили исполнение АО "Эталон ЛенСпецСМУ" своих обязательств в полном объеме по вышеуказанному договору поручительства. Данное соглашение в установленном законом порядке сторонами не оспорено.
Исполнив свои обязательства, учитывая нарушение истцами условий предварительного договора купли-продажи, АО "Эталон ЛенСпецСМУ" законно удержало оставшуюся сумму за вычетом 5% штрафа от внесенной суммы в размере <...> рублей <...> копейки (п. 6.8 договора), штрафа <...> у.е. с момента допуска в квартиру (17.09.2009) до момента выселения по решению суда (21.01.2016) в размере остатка внесенных покупателями денежных средств - <...> рублей <...> копейки (п. 6 дополнительного соглашения к договору от 17.06.2009).
Размер удержанных денежных средств составляет <...> рублей <...> (<...>) копеек, что превышает сумму остатка.
Таким образом, у ответчика отсутствовали основания и обязательства по возвращению денежных средств.
Доводы жалобы о том, что судом неверном определен срок исчисления срока исковой давности, судебная коллегия находит заслуживающим внимания.
Действительно, ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года, течение которого начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 6.7 договора от 01 июня 2007 года настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке. В случае расторжения продавец в течение 3-х месяцев с момента расторжения возвращает покупателю посредством перечисления на счет покупателя, открытый в ОАО "Банк "Санкт-Петербургский", внесенные им по договору денежные средства за вычетом штрафа в размере 5% от внесенной суммы, но не менее <...> у.е.
В данном случае при исчислении начала течения срока исковой давности суд не учел, что письмом от 12 сентября 2013 года АО "Эталон ЛенСпецСМУ" уведомило истцов о расторжении договора в одностороннем порядке и возможности возврата денежных средств в течение трех месяцев, то есть о нарушении своего права на получение этой суммы С.В., В. не могли узнать ранее истечения указанного срока (т.е. 12 декабря 2013 года).
С учетом того, что иск предъявлен в суд 12.09.2016 года, надлежащий ответчик АО "Эталон "ЛенСпецСМУ" (ранее ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ") привлечен по делу 23 ноября 2016 года, то срок исковой давности для предъявления данных требований истцами не пропущен.
Однако данный ошибочный вывод суда первой инстанции не может являться основанием для отмены состоявшегося решения суда, которое постановлено при верном определении обстоятельств дела и применении норм материального права.
Разрешая встречные исковые требования суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку в период с даты расторжения договора и по 21 января 2016 года (решение суда) они продолжали пользоваться квартирой, находящейся в собственности ответчика, то должны были нести обязанности по уплате жилищных и коммунальных платежей.
Однако свои обязанности ответчик исполняли ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в размере <...> рублей <...> копеек, которую согласно платежному поручению от 30.11.2016 N <...> оплатило АО "Эталон ЛенСпецСМУ", как собственник спорного жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 313 ГК РФ, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное третьим лицом.
Взыскивая сумму в размере <...> рубля с каждого из истцов суд первой инстанции верно пришел к выводу, что ответчик, исполнивший свои обязательства, как собственник жилого помещения, по уплате образовавшейся задолженности по жилищным и коммунальным платежам, вправе требовать с истцов возмещение уплаченных денежных средств.
Перечисление денежных средств в размере <...> рублей <...> копеек подтверждается платежным поручением N <...> от 30.11.2016.
С указанными выводами судебная коллегия согласна, иной оценки представленным доказательствам не усматривает.
Доводы жалобы, оспаривающие выводы суда в указанной части, несостоятельны, поскольку основаны на неверном понимании норм материального права.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции истцы не представили доказательств, подтверждающих исполнение своих обязанностей по своевременному внесению платежей за оплату жилищным и коммунальных услуг.
В целом, доводы, указанные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию апеллянтов с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.В., В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.10.2017 N 33-23237/2017 ПО ДЕЛУ N 2-1806/2017
Требование: О взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, судебных расходов, штрафа.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Банковский кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Покупатели ссылаются на незаконное удержание уплаченных средств после расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца, исполнившего за покупателей кредитные обязательства перед банком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 октября 2017 г. N 33-23237/2017
Судья: Лебедева Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Малининой Н.Г.
судей Кордюковой Г.Л., Охотской Н.В.
при секретаре Д.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 октября 2017 года апелляционную жалобу С.В., В. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 июня 2017 года по делу N 2-1806/2017 по иску С.В., В. к АО "Эталон ЛенСпецСМУ", АО "ЦУН" о взыскании денежных средств по предварительному договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, по встречному иску АО "Эталон ЛенСпецСМУ" к С.В., В. о взыскании задолженности, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., выслушав объяснения истца С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика АО "Эталон ЛенСпецСМУ" - Д.Д., возражавшей против отмены обжалуемого решения суда, судебная коллегия
установила:
С.В., В. обратились в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к АО "Эталон ЛенСпецСМУ", АО "ЦУН" о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи в размере 838 726 рублей 87 копеек в пользу С.В., и денежных средств в размере 7 548 541 рублей 84 копейки в пользу В., взыскании в пользу истцов процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 407 433 рублей, компенсации морального вреда в размере 100000 рублей, расходов на оплату юридических услуг в сумме 55000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей, штрафа в размере 50% от присужденной судом денежной суммы.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что 01 июня 2007 года между сторонами был заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <...>, общей площадью 55,8 кв. м, жилой площадью 25,1 кв. м, количество комнат - 2, место расположение квартиры: тип 2,2, секция 1, корпус 2, этаж 23, <...>, плановое окончание строительства объекта I квартал 2009 года.
В соответствии с дополнительным соглашением от 18.06.2009 к предварительному договору, общая сумма произведенной покупателем предварительной оплаты квартиры составляет <...> рублей <...> копейки, которая полностью была внесена истцами до подписания основного договора купли-продажи.
Оплата по договору истцами произведена за счет собственных средств и частично кредитными денежными средствами в соответствии с кредитным договором N<...> от 08.06.2007, заключенным с ПАО "Банк "Санкт-Петербург".
Согласно уведомления N 5022 от 12.09.2013, в соответствии с требованиями ПАО "Банк "Санкт-Петербург" на основании договора поручительства N <...> от 08.06.2007 о предъявлении всей задолженности по кредитному договору, ответчиком 10.09.2013 были перечислены в ПАО "Банк "Санкт-Петербург" денежные средства в размере <...> рублей <...> копейки.
12 сентября 2013 года ЗАО "ЦУН "ЛенСпецСМУ" направило в адрес истцом уведомление о расторжении предварительного договора. При этом, продавец обязался возвратить часть уплаченных денежных средств в размере <...> рублей <...> копеек за вычетом штрафа, указанного в п. 6.8 договора, задолженности по возмещению эксплуатационных затрат (п. 3.1.4 договора), штрафа, указанного в п. 6 дополнительного соглашения от 17.06.2009 к договору, и расходов по приведению квартиры в проектное состояние.
До настоящего времени денежные средства истцам не возвращены.
АО "Эталон ЛенСпецСМУ" обратилось в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании суммы задолженности в размере по 126 063 рублей 63 копеек с каждого истца, расходов по уплате государственной пошлины в размере 5721 рублей 27 копеек.
В обоснование встречных требований АО "Эталон ЛенСпецСМУ" указало, что 01 июня 2007 года между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N <...>.
30 сентября 2008 года жилой дом введен в эксплуатацию. С 17 июня 2009 года по дополнительному соглашению к договору покупатели получили право пользования квартирой для проведения отделочных работ, при этом покупатели обязались оплачивать эксплуатационной организации техническое обслуживание, коммунальное обеспечение и содержание квартиры. Однако истцы не надлежащим образом исполняли взятые на себя обязательства по оплате жилищных и коммунальных услуг, в связи с чем образовалась задолженность в размере <...> рублей <...> копеек.
Поскольку квартира не была истцам освобождена, решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 03 июня 2015 года, вступившим в законную силу 21.01.2016, истцы были выселены из квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <...>.
Ответчик указывает, что АО ССМО "ЛенСпецСМУ" как собственник квартиры в порядке ст. 313 ГК РФ исполнил обязательство по оплате счета за должников, выставленного ЗАО "Сервис-недвижимость", управляющей компанией, обслуживающей многоквартирный дом, перечислив сумму указанной задолженности на счет управляющей компании.
Решением Приморского районного суда города Санкт-Петербурга от 01 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований С.В., В. отказано; удовлетворены встречные исковые требования АО "Эталон ЛенСпецСМУ".
Суд постановил взыскать с С.В., В. в пользу истца задолженность в размере 126063 рублей 63 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2860 рублей 64 копейки с каждого.
Этим же решением суд вернул С.В., В. излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 9563 рубля 66 копеек.
В апелляционной жалобе С.В., В. просят решение суда первой инстанции отменить, как постановленное при неверном определении обстоятельств дела, вынести по делу новое решение суда, удовлетворив исковые требований в полном объеме.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истица В., представитель ЗАО "ЦУН" не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Действуя в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности судебного решения исходя из доводов апелляционной жалобы.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).
Из материалов дела следует, что 01 июня 2007 года между истцами и ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ", действующим от имени и по поручению ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" на основании агентского договора от 01.04.2005 N <...>, заключен предварительный договор N <...> купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <...>, общая площадь квартиры (без балконов, лоджий, веранд, террас): 55,8 кв. м, жилая площадь квартиры: 25,1 кв. м, количество комнат: 2, имеется балкон и терраса, площадь балкона: 3,0 кв. м, приведенная площадь балкона 0,9 кв. м, площадь террасы: 55,0 кв. м, приведенная площадь террасы 16*5 кв. м, место расположения квартиры: <...>. Плановое окончание строительства объекта I квартал 2009 года
Согласно п. 2.1. Договора общая стоимость квартиры составляет <...> у.е.
Из п. 4.2. предварительного договора следует, что предварительную оплату, в размере, указанном в п. 2.1 договора, покупатели производят единовременно в полном объеме в срок до 15 июня 2007 года частично за счет собственных средств и частично за счет кредитных средств, предоставляемых покупателям ОАО "Банк "Санкт-Петербург" за основании кредитного договора, подлежащего заключению между ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и покупателями. Кредит предоставляется ОАО "Банк "Санкт-Петербург" покупателям в сумме <...> руб. на срок по 06 июня 2024 года, в взиманием 13,50% годовых за пользование кредитом на этапе строительства объекта в 12,50% годовых после оформления квартиры в собственность покупателей с возникновением в силу закона ипотеки квартиры в пользу ОАО "Банк "Санкт-Петербург", удостоверенной закладной.
Предварительная оплата в сумме <...> у.е. производится покупателями за счет собственных средств посредством внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу продавца (п. 4.2.1).
Предварительная оплата в сумме <...> у.е. производится покупателями за счет кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, подлежащему заключению между покупателями и ОАО "Банк "Санкт-Петербург" (п. 4.2.2.).
Согласно условиям предварительного договора покупатели обязуются нести все расходы, связанные с оформлением и надлежащей регистрацией договора купли-продажи квартиры и ипотеки квартиры в пользу ОАО "Банк "Санкт-Петербург", возникающей в силу закона, и удостоверенной закладной на квартиру, в том числе, оплатить <...> у.е. за подготовку документации для регистрации, а также все государственные пошлины и сборы за регистрацию прекращения права собственности продавца, регистрацию договора купли-продажи квартиры, права собственности покупателей и ипотеки квартиры (п. 3.1.3); возместить продавцу эксплуатационные затраты, приходящиеся на квартиру, связанные с эксплуатацией и управлением объектом в пусконаладочный период с момента ввода объекта в эксплуатацию, до заключения договора купли-продажи квартиры: эксплуатационные затраты за 6 месяцев с момента ввода объект в эксплуатацию возмещаются покупателями в порядке, предусмотренном п. 4.4. договора; по истечении 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию до заключения договора купли-продажи квартиры возмещают продавцу эксплуатационные затраты на основании выставляемых счетов. По истечении 30 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и (или) заключения договора купли-продажи квартиры, а также в случае заключения договора - обязательства, предусмотренного п. 6.2. договора, все эксплуатационные расходы, в том числе, расходы за потребленную электроэнергию в квартире, покупатели оплачивают самостоятельно на основании выставляемых счетов (п. 3.1.4); за счет собственных денежных средств оплатить ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" авансом в срок до 15 июня 2017 года помимо сумм, указанных в п. 2Л, 2.3,. 3.1.2, 3.1.3 договора, ориентировочную стоимость приходящихся на квартиру эксплуатационных затрат продавца, связанных с эксплуатацией и обслуживанием объекта в пусконаладочный период (6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию), в размере <...> руб. с окончательным перерасчетом на момент заключения договора купли-продажи квартиры (п. 4.3)
Согласно п. 6.2. договора, в случае желания покупателей осуществить отделочные работы в квартире в период с момента ввода объекта в эксплуатацию и до оформления договора купли-продажи, стороны могут заключить договор обязательство, регламентирующий проведение отделочных работ. Порядок и правила выполнения покупателями отделочных работ, указанных в приложении N 2 к договору. Переустройство и перепланировка не допускаются. Правила, содержащиеся в приложении N 2, обязательны для покупателей, в том числе и после заключения договора купли-продажи квартиры. При расторжении предварительного договора по вине и(или) инициативе покупателей и (или) основаниям, указанным в пунктах 6.7, 6.8, 6.9 договора, все улучшения, произведенные в квартире, компенсации не подлежат. При расторжении договора по вине или просьбе покупателей, последний обязан в течение 2 недель с момента расторжения привести квартиру в исходное (проектное) состояние, либо компенсировать затраты продавца по подобному приведению. Помимо штрафа, предусмотренного п. 6.7, 6.8, 6.9 договора, продавец праве удержать с покупателей денежные средства, необходимые для приведения квартиры в проектное состояние.
В соответствии с п. 6.8 предварительного договора от 01 июня 2007 года N<...> купли-продажи квартиры, настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке в случае исполнения продавцом за покупателей обязательств перед ОАО "Банк "Санкт-Петербург" по кредитному договору, указанному в п. п. 4.2.2 настоящего договора, в соответствии с условиями договора поручительства, заключенного между продавцом и ОАО "Банк "Санкт-Петербург". В случае подобного расторжения продавец в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора возвращает покупателям посредством перечисления на счет покупателей, открытый в ОАО "Банк "Санкт-Петербург", внесенные ими по договору рублевые денежные средства за вычетом сумм, перечисленных продавцом в ОАО "Банк "Санкт-Петербург" в счет исполнения обязательств по договору поручительства, а также штрафа в размере 5% от внесенной суммы, но не менее <...> у.е.
16 июня 2009 года между истцами и ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ" заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 01.06.2009 N <...>, согласно которому уточнены характеристики квартиры, стоимость квартиры составляет <...> у.е. Одна условная единица (У.Е.) по настоящему договору рассчитывается, исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления покупателями оплаты, но в любом случае не ниже 29,95 руб., оплата по договору, осуществляемая покупателями с 05 февраля 2009 года по 30 июня 2009 года включительно, производится исходя из стоимости одной условной единицы (У.Е.) равной 32,00 руб.
17 июня 2009 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 01.06.2007 N <...>, согласно которому истцы вправе с 17 июня 2009 года находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет выполнения ее отделки при условии заключения с эксплуатационной (управляющей) организацией договора эксплуатации квартиры (жилого дома).
Покупатели обязуются на основании выставляемых счетов оплачивать эксплуатационной организации техническое обслуживание, коммунальное обеспечение и содержание квартиры (жилого дома). Размер соответствующих платежей определяется договором, заключаемым между покупателями и эксплуатационной организацией (п. 4). По требованию продавца покупатели обязаны в течение 5 дней освободить квартиру в следующих случаях: нарушения покупателями обязанностей, предусмотренных п. 4 дополнительного соглашения, нарушения покупателями порядка и сроков оплаты, предусмотренных разделом 4 договора, на срок более 5 дней, а также в случае расторжения договора. При этом покупатели уплачивают продавцу штраф из расчета 8 у.е. за каждый день в период, начиная с даты подписания настоящего дополнительного соглашения и до фактического освобождения покупателями квартиры. Уплата указанного штрафа не освобождает покупателей от уплаты иных штрафных санкций, предусмотренных договором. Улучшения, произведенные в квартире, возмещению покупателям не подлежат (п. 6) (л.д. 23).
16 июня 2009 года между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 01.06.2007 N <...>, по которому сумма произведенной покупателями предварительной оплаты квартиры (N <...>) составляет <...> руб. <...> коп.
Указанная сумма в качестве предварительной оплаты квартиры полностью внесена покупателями до подписания сторонами основного договора купли-продажи квартиры.
Материалами дела установлено, что АО "Эталон ЛенСпецСМУ" полностью исполнены свои обязательства по вышеуказанному договору и дополнительным соглашениям.
30 сентября 2008 года многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию.
08 июня 2007 года между АО "Эталон ЛенСпецСМУ" и ОАО "Банк Санкт-Петербург" заключен договор поручительства N <...>, согласно которому ответчик принял на себя обязательства истцов по кредитному договору.
28 августа 2013 года ОАО "Банк Санкт-Петербург" направило АО "Эталон ЛенСпецСМУ" уведомление о наличии задолженности истцов по кредитному договору, и предъявлении к досрочному погашению задолженности в связи с неисполнением заемщиками принятых на себя обязательств. Сумма задолженности по кредитному договору составляет <...> рублей <...> копейки.
Платежным поручением от 10 сентября 2013 года АО "Эталон ЛенСпецСМУ" осуществило погашение задолженности по договору поручительства N <...> от 08.06.2007 по обязательствам В., С.С. на сумму <...> рублей <...> копейки.
12 сентября 2013 года АО "Эталон ЛенСпецСМУ" направило в адрес истцов уведомление о расторжении предварительного договора N <...> от 01.06.2007 купли-продажи квартиры, и на основании п. 6.8 договора, ответчик потребовал истцов освободить квартиру и передать ее по акту приема-передачи.
В указанном уведомлении ответчик указал, что денежные средства в размере <...> рублей <...> копеек за вычетом штрафа, задолженности по возмещению эксплуатационных затрат и расходов по приведению квартиры в проектное состояние будут возвращены в предусмотренном договором порядке.
25 октября 2013 года между истцами и АО "Эталон ЛенСпецСМУ" заключено соглашение, согласно которому стороны установили, что в связи с неисполнением покупателями обязательств по кредитному договору банком заявлено требование о досрочной погашении задолженности, продавец исполнил обязательства по договору поручительства путем перечисления суммы в размере <...> рублей. Стороны пришли к соглашению, что по договору поручительства в срок до 29 ноября 2013 года выплачивают продавцу сумму в размере <...> рублей. Стороны подтверждают, что с момента исполнения покупателями обязательства, предусмотренного в пункте 2 настоящего соглашения, претензий друг к другу, в т.ч. финансового характера не имеют.
24 августа 2016 года истцы направили в адрес АО "Эталон ЛенСпецСМУ" претензию, содержащую требование о возврате денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи квартиры. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Решением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 03 июня 2015 года, вступившим в законную силу 21 января 2016 года, истцы выселены из квартиры N <...> дом <...> по пр. <...> в Санкт-Петербурге, встречные требования истцов о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, оставлены без удовлетворения.
Отказывая С.В., В. в удовлетворении требований о возврате внесенных по договору денежных средств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку ответчиком АО "Эталон ЛенСпецСМУ" денежные средства истцов удержаны правомерно, в соответствии с условиями заключенного истцами договора и дополнительных соглашений, ввиду нарушения истцами условий кредитного договора.
С указанными выводами судебная коллегия соглашается в полной мере. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства. Произведенный расчет судебная коллегия находит верным, обоснованным.
Доводы жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства об исполнении ответчиком своих обязательств по договору поручительства N <...> от 08.06.2007, несостоятельны, поскольку опровергаются материалами дела.
Так в материалах дела имеется платежное поручение от 10 сентября 2013 года о выплате денежных средств АО "Эталон ЛенСпецСМУ" по договору поручительства N <...> от 08.06.2007 в размере <...> рублей <...> копейки.
Кроме того, между сторонами было заключено соглашение от 25 октября 2013 года, согласно которому В. и С.В. подтвердили исполнение АО "Эталон ЛенСпецСМУ" своих обязательств в полном объеме по вышеуказанному договору поручительства. Данное соглашение в установленном законом порядке сторонами не оспорено.
Исполнив свои обязательства, учитывая нарушение истцами условий предварительного договора купли-продажи, АО "Эталон ЛенСпецСМУ" законно удержало оставшуюся сумму за вычетом 5% штрафа от внесенной суммы в размере <...> рублей <...> копейки (п. 6.8 договора), штрафа <...> у.е. с момента допуска в квартиру (17.09.2009) до момента выселения по решению суда (21.01.2016) в размере остатка внесенных покупателями денежных средств - <...> рублей <...> копейки (п. 6 дополнительного соглашения к договору от 17.06.2009).
Размер удержанных денежных средств составляет <...> рублей <...> (<...>) копеек, что превышает сумму остатка.
Таким образом, у ответчика отсутствовали основания и обязательства по возвращению денежных средств.
Доводы жалобы о том, что судом неверном определен срок исчисления срока исковой давности, судебная коллегия находит заслуживающим внимания.
Действительно, ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года, течение которого начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 6.7 договора от 01 июня 2007 года настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке. В случае расторжения продавец в течение 3-х месяцев с момента расторжения возвращает покупателю посредством перечисления на счет покупателя, открытый в ОАО "Банк "Санкт-Петербургский", внесенные им по договору денежные средства за вычетом штрафа в размере 5% от внесенной суммы, но не менее <...> у.е.
В данном случае при исчислении начала течения срока исковой давности суд не учел, что письмом от 12 сентября 2013 года АО "Эталон ЛенСпецСМУ" уведомило истцов о расторжении договора в одностороннем порядке и возможности возврата денежных средств в течение трех месяцев, то есть о нарушении своего права на получение этой суммы С.В., В. не могли узнать ранее истечения указанного срока (т.е. 12 декабря 2013 года).
С учетом того, что иск предъявлен в суд 12.09.2016 года, надлежащий ответчик АО "Эталон "ЛенСпецСМУ" (ранее ЗАО ССМО "ЛенСпецСМУ") привлечен по делу 23 ноября 2016 года, то срок исковой давности для предъявления данных требований истцами не пропущен.
Однако данный ошибочный вывод суда первой инстанции не может являться основанием для отмены состоявшегося решения суда, которое постановлено при верном определении обстоятельств дела и применении норм материального права.
Разрешая встречные исковые требования суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку в период с даты расторжения договора и по 21 января 2016 года (решение суда) они продолжали пользоваться квартирой, находящейся в собственности ответчика, то должны были нести обязанности по уплате жилищных и коммунальных платежей.
Однако свои обязанности ответчик исполняли ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в размере <...> рублей <...> копеек, которую согласно платежному поручению от 30.11.2016 N <...> оплатило АО "Эталон ЛенСпецСМУ", как собственник спорного жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 313 ГК РФ, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное третьим лицом.
Взыскивая сумму в размере <...> рубля с каждого из истцов суд первой инстанции верно пришел к выводу, что ответчик, исполнивший свои обязательства, как собственник жилого помещения, по уплате образовавшейся задолженности по жилищным и коммунальным платежам, вправе требовать с истцов возмещение уплаченных денежных средств.
Перечисление денежных средств в размере <...> рублей <...> копеек подтверждается платежным поручением N <...> от 30.11.2016.
С указанными выводами судебная коллегия согласна, иной оценки представленным доказательствам не усматривает.
Доводы жалобы, оспаривающие выводы суда в указанной части, несостоятельны, поскольку основаны на неверном понимании норм материального права.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции истцы не представили доказательств, подтверждающих исполнение своих обязанностей по своевременному внесению платежей за оплату жилищным и коммунальных услуг.
В целом, доводы, указанные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию апеллянтов с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст. ст. 12, 56 и 67 процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 01 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.В., В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)