Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии представителя ответчика Чернявского В.А. по доверенности от 15.04.2016, представителя третьего лица Гаричян О.К по доверенности от 11.01.2016, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного общеобразовательного учреждения дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная техническая школа" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2016 по делу N А53-30279/2015 (судья Пипник Т.Д.) по иску государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" к частному общеобразовательному учреждению дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная техническая школа" о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области,
государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" (далее - истец, училище) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к частному общеобразовательному учреждению дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная техническая школа" (далее - ответчик, техническая школа) о взыскании задолженности в размере 149 401 руб. 34 коп., пени по дополнительному соглашению к договору аренды в размере 2 607 руб. 95 коп., неустойки по договору аренды в размере 48 513 руб. 52 коп., расходов на услуги адвоката в размере 30 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 73)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств перед истцом по договору аренды от 19.05.2010 N 3394/10 и дополнительным соглашениям к договору аренды по внесению арендных платежей и возмещению затрат на содержание имущества.
Технической школе направлены претензии, которые оставлены без удовлетворения.
Решением от 21.04.2016 Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскано 149 401 руб. 34 коп. задолженности, 51 121 руб. 47 коп. неустойки, 37 010 руб. судебных расходов. Истцу возвращено 1 990 руб. излишне уплаченной госпошлины.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке статьи 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - ответчик ссылается на заключение 01.06.2010 договора безвозмездного пользования нежилым помещением;
- - ответчик поясняет, что дополнительное соглашение N 2 от 03.05.2011 к договору аренды подписано ответчиком под давлением со стороны истца и угрозами досрочного расторжения договора, ссылается на ст. 178 ГК РФ;
- - ответчик указывает, что не производил оплаты арендной платы с 2014 года 3 месяца подряд, договор подлежит расторжению, однако истец считает договор действующим.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
Определением от 03.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).
Истцом во исполнение определений суда представлены расчеты.
В судебном заседании представители третьего лица и ответчика дали суду свои пояснения. Представитель третьего лица представил суду заверенную копию дополнительного соглашения N 1 к договору аренды имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 19.05.2010 N 3394/10. Представитель третьего лица пояснил суду, что министерство подтверждает надлежащую легитимацию истца.
Истец явку представителя не обеспечил, извещен надлежаще.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.05.2010 между министерством (арендодатель) при участии балансодержателя учреждения на основании распоряжения министерства от 18.05.2010 N 762 и технической школой (арендатор) был заключен договор аренды имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области N 3394/10, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, 114, общей площадью 79,30 кв. м для использования под образовательную деятельность (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в соответствующей редакции допускала заключение договора аренды с образовательным учреждением независимо от организационно-правовой формы без проведения торгов).
Перечень и план передаваемого в аренду имущества определен в приложении к указанному договору.
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.05.2010 по 01.04.2011. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 20 618 рублей в месяц без учета НДС и оплачивается в срок не позднее 10-го числа отчетного месяца. Пунктом 3.5 согласовано, что размер арендной платы подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год. Также согласовано право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора.
Факт передачи помещения арендатору подтвержден актом приема-передачи от 01.05.2010 - л.д. 21.
К договору аренды министерством, училищем, технической школой подписаны дополнительные соглашения.
Дополнительным соглашением N 1 от 17.02.2011 к договору аренды имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 19.05.2010 N 3394/10 в договор аренды внесены изменения:
- согласовано, что с 01.01.2011 арендодателем по договору аренды выступает училище, к которому переходят все права и обязанности арендодателя, которыми до заключения соглашения было наделено министерство (представлено апелляционному суду министерством).
Дополнительным соглашением N 2 от 03.05.2011 года "Об изменении условий договора аренды нежилого помещения N 3394/10 от 19.05.2010 года" в договор аренды N 3394/10 внесены изменения:
- абзац 1 пункта 1.2 раздела 1 договора аренды изложен в следующей редакции: "1.2. Настоящий договор заключен на неопределенный срок" - л.д. 31.
Дополнительные соглашения подписаны сторонами и министерством, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендодателем выступает училище.
Арендная плата в 2014 году согласно расчетам истца составила 31 497,86 руб. - л.д. 48.
17.03.2015 училищем подписано уведомление о пересчете арендной платы по договору аренды, сторонами совместно согласован новый расчет арендной платы, которая с 01.01.2015 составила 33 230, 24 руб. в месяц - л.д. 56-58.
Техническая школа подписала новый расчет 18.03.2015.
01.01.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 о возмещении затрат к договору аренды N 3394/10 в соответствии с которым арендатор (техническая школа) обязуется возместить затраты училищу на содержание арендуемого помещения.
В соответствии с пунктом 1.1 соглашения заказчик принимает на себя обязательство обеспечить своевременное возмещение исполнителю затрат на содержание арендуемого помещения.
Размер платежа устанавливается пропорционально занимаемой площади здания и земельного участка и рассчитывается по фактическим затратам - п. 3.1.
Согласно приложению к договору всего затраты к возмещению составляют 8 154,75 руб. в месяц - л.д. 24.
01.01.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение о возмещении затрат к договору аренды N 3394/10 в соответствии с которым арендатор (техническая школа) обязуется возместить затраты училищу на содержание арендуемого помещения.
Согласно приложению к договору всего затраты к возмещению составляют 5 697, 29 руб. в месяц - л.д. 27.
Правоотношения сторон верно квалифицированы судом как арендные, применению подлежат положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Владение и пользование объектом аренды ответчиком не оспаривается.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В рамках настоящего дела училище просит взыскать с технической школы задолженность в общей сумме 200 522,81 руб., которая структурирована следующим образом:
- - 99 690, 72 руб. задолженность по арендной плате за три месяца 2015 года (с 01.01.2015 по 31.03.2015) из расчета 33 230, 24 руб. в месяц;
- - 49 710, 62 руб. задолженность по эксплуатационным расходам, за четыре месяца 2014 года и три месяца 2015 года (8 154,75 руб. х 4 + 5 697, 29 руб. х 3 = 32 619 + 17 091,87 = 49 710, 87 руб.);
- - 48 513, 52 руб. неустойки за просрочку уплаты арендной платы по пункту 4.1 договора аренды, исходя из 10% от суммы арендной платы за каждый период просрочки;
- - 2 607,95 руб. пени за просрочку возмещения эксплуатационных расходов - л.д. 73.
Ответчиком не представлены в дело доказательства погашения задолженности по договору аренды и дополнительным соглашениям в указанном истцом размере.
Задолженность ответчиком не оспаривается.
В дело представлены гарантийные письма от 24.08.2015 и 16.04.2015 в которых техническая школа сообщает о финансовых трудностях, подтверждает наличие задолженности за период август - декабрь 2014 (по эксплуатационным расходам), январь - март 2015 по арендной плате - л.д. 36,37.
Подлежит отклонению ссылка технической школы на заключение с училищем договора от 01.06.2010 безвозмездного пользования нежилым помещением - л.д. 85-86.
С учетом наличия в деле договора аренды и дополнительных соглашений к нему, а также общего принципа возмездности гражданско-правового договора (пункт 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации) апелляционный суд не находит оснований для вывода о согласованности сторонами безвозмездного использования ответчиком имущества истца.
Подлежит отклонению ссылка ответчика на заключение договоров под влиянием заблуждения и на статью 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сделка, заключенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, договор и дополнительные соглашения к нему в установленном порядке оспорены не были.
Иные доводы жалобы также основанием к отказу в иске не являются.
Основной долг в размере 99 690, 72 руб. задолженности по арендной плате и 49 710, 62 руб. задолженности по эксплуатационным расходам ответчиком не опровергнут и верно взыскан судом с ответчика в пользу истца.
Истец также просит применить к ответчику согласованные договором и дополнительными соглашениями меры ответственности за просрочку уплаты арендной платы и возмещения эксплуатационных расходов.
Имущественная ответственность сторон по договору аренды урегулирована разделом 4 договора.
Согласно пункту 4.1 договора в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору виновная сторона уплачивает потерпевшей неустойку в размере 10% годовой стоимости арендной платы.
Согласно пункту 4.2 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он за каждый день просрочки уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации на дату заключения договора - л.д. 12.
Суд первой инстанции взыскал неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 48 513, 52 руб.
Расчет неустойки произведен истцом по п. 4.1 договора, в размере 10% от арендной платы за каждый расчетный период (за каждый месяц просрочки) - л.д. 74.
Данный расчет неверен.
Как отмечено выше, неустойка согласована сторонами в п. 4.1 и в п. 4.2 договора аренды. Пункт 4.2 договора содержит положение, устанавливающее неустойку именно в ситуации просрочки внесения арендных платежей.
В данном случае следует применить правило соотношения общей и специальной нормы и исходить из того, что при наличии специального установления должно действовать именно оно (приоритетно перед общим).
Поэтому расчет следует произвести по п. 4.2 договора аренды.
Тот факт, что истец рассчитал неустойку по п. 4.1 договора, не может служить основанием к отказу в иске о взыскании неустойки, так как очевидно, что истец сопрягает свое требование с наличием просрочки, просрочка доказана.
При расчете меры ответственности за заявленный истцом период следует также учесть, что новый размер арендной платы согласован только в марте 2015 года, уведомление датировано 17.03.2015 - л.д. 56.
Гражданское законодательство допускает ретроспективное применение условия о размере арендной платы, однако такое ретроспективное применение условия о размере арендной платы не означает ретроспективного применения меры ответственности.
Согласно п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Следует также учесть, что согласно пункту 4.2 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он за каждый день просрочки уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации на дату заключения договора - л.д. 12.
Указанием Банка России от 29.04.2010 N 2439-У с 30.04.2010 установлена ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.
Также при расчете пени надлежит учитывать положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
С учетом изложенного, условий договора размер пени за просрочку уплаты арендной платы за заявленный истцом период с 11.01.2015 по 18.04.2016 составляет 33 437, 77 руб.
Истец также просит взыскать с ответчика пеню за просрочку оплаты затрат на содержание арендованного помещения. Имущественная ответственность арендатора за просрочку оплаты затрат на содержание арендованного помещения установлена дополнительными соглашениями.
В соответствии с пунктом 3.2 дополнительного соглашения N 1 от 01.01.2014 заказчик производит платеж по выставленному исполнителем счету на расчетный счет в банк, за несвоевременное внесение вышеуказанного платежа оплачивает пеню из расчета 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки - л.д. 23.
Такая же ответственность предусмотрена пунктом 3.2 дополнительного соглашения о возмещении затрат от 01.01.2015 - л.д. 25.
По расчету истца пеня за просрочку оплаты затрат на содержание арендованного помещения составляет 2 607,95 руб. - л.д. 75, данный размер ответственности законные интересы ответчика не нарушает.
Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Истец также просит взыскать с ответчика судебные издержки на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей. Несение истцом судебных расходов на оплату услуг представителя материалами дела подтверждено - л.д. 75а, 112-115 (договор на оказание юридической помощи представлен апелляционному суду).
Суд признал указанный размер издержек разумным, вывод суда аргументирован, оснований для переоценки данного вывода не установлено. При взыскании издержек подлежит применению статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Однако выводы суда о применении меры ответственности за просрочку уплаты арендной платы не соответствуют соглашению сторон, в связи с чем решение суда надлежит изменить, уменьшив сумму взыскания.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2016 по делу N А53-30279/2015 изменить, уменьшив сумму взыскания.
Изложить первый и второй абзацы резолютивной части решения суда в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить в части.
Взыскать с частного образовательного учреждения дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная Техническая Школа" ИНН 6164073009 ОГРН 1026103273855 в пользу государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" ИНН 6165033947 ОГРН 1036165009210 задолженность в размере 149 401 рубль 34 копейки, пени в размере 36 045 рублей 72 копейки по состоянию на 18.04.2016, судебные расходы 34 230 рублей, всего 219 677 рублей 06 копеек. В остальной части в иске отказать.".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2016 по делу N А53-30279/2015 оставить без изменения.
Взыскать с государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" в пользу частного образовательного учреждения дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная Техническая Школа" 225 рублей 30 копеек в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе.
Возвратить частному образовательному учреждению дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная Техническая Школа" из федерального бюджета 4 162 рубля государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченных по платежному поручению N 100 от 06.05.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2016 N 15АП-8260/2016 ПО ДЕЛУ N А53-30279/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. N 15АП-8260/2016
Дело N А53-30279/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,
при участии представителя ответчика Чернявского В.А. по доверенности от 15.04.2016, представителя третьего лица Гаричян О.К по доверенности от 11.01.2016, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного общеобразовательного учреждения дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная техническая школа" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2016 по делу N А53-30279/2015 (судья Пипник Т.Д.) по иску государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" к частному общеобразовательному учреждению дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная техническая школа" о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области,
установил:
государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" (далее - истец, училище) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к частному общеобразовательному учреждению дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная техническая школа" (далее - ответчик, техническая школа) о взыскании задолженности в размере 149 401 руб. 34 коп., пени по дополнительному соглашению к договору аренды в размере 2 607 руб. 95 коп., неустойки по договору аренды в размере 48 513 руб. 52 коп., расходов на услуги адвоката в размере 30 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 73)).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств перед истцом по договору аренды от 19.05.2010 N 3394/10 и дополнительным соглашениям к договору аренды по внесению арендных платежей и возмещению затрат на содержание имущества.
Технической школе направлены претензии, которые оставлены без удовлетворения.
Решением от 21.04.2016 Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил исковые требования в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскано 149 401 руб. 34 коп. задолженности, 51 121 руб. 47 коп. неустойки, 37 010 руб. судебных расходов. Истцу возвращено 1 990 руб. излишне уплаченной госпошлины.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обжаловал его в порядке статьи 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - ответчик ссылается на заключение 01.06.2010 договора безвозмездного пользования нежилым помещением;
- - ответчик поясняет, что дополнительное соглашение N 2 от 03.05.2011 к договору аренды подписано ответчиком под давлением со стороны истца и угрозами досрочного расторжения договора, ссылается на ст. 178 ГК РФ;
- - ответчик указывает, что не производил оплаты арендной платы с 2014 года 3 месяца подряд, договор подлежит расторжению, однако истец считает договор действующим.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось.
Определением от 03.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).
Истцом во исполнение определений суда представлены расчеты.
В судебном заседании представители третьего лица и ответчика дали суду свои пояснения. Представитель третьего лица представил суду заверенную копию дополнительного соглашения N 1 к договору аренды имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 19.05.2010 N 3394/10. Представитель третьего лица пояснил суду, что министерство подтверждает надлежащую легитимацию истца.
Истец явку представителя не обеспечил, извещен надлежаще.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда надлежит изменить, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.05.2010 между министерством (арендодатель) при участии балансодержателя учреждения на основании распоряжения министерства от 18.05.2010 N 762 и технической школой (арендатор) был заключен договор аренды имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области N 3394/10, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, 114, общей площадью 79,30 кв. м для использования под образовательную деятельность (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в соответствующей редакции допускала заключение договора аренды с образовательным учреждением независимо от организационно-правовой формы без проведения торгов).
Перечень и план передаваемого в аренду имущества определен в приложении к указанному договору.
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.05.2010 по 01.04.2011. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 20 618 рублей в месяц без учета НДС и оплачивается в срок не позднее 10-го числа отчетного месяца. Пунктом 3.5 согласовано, что размер арендной платы подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год. Также согласовано право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора.
Факт передачи помещения арендатору подтвержден актом приема-передачи от 01.05.2010 - л.д. 21.
К договору аренды министерством, училищем, технической школой подписаны дополнительные соглашения.
Дополнительным соглашением N 1 от 17.02.2011 к договору аренды имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области от 19.05.2010 N 3394/10 в договор аренды внесены изменения:
- согласовано, что с 01.01.2011 арендодателем по договору аренды выступает училище, к которому переходят все права и обязанности арендодателя, которыми до заключения соглашения было наделено министерство (представлено апелляционному суду министерством).
Дополнительным соглашением N 2 от 03.05.2011 года "Об изменении условий договора аренды нежилого помещения N 3394/10 от 19.05.2010 года" в договор аренды N 3394/10 внесены изменения:
- абзац 1 пункта 1.2 раздела 1 договора аренды изложен в следующей редакции: "1.2. Настоящий договор заключен на неопределенный срок" - л.д. 31.
Дополнительные соглашения подписаны сторонами и министерством, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что арендодателем выступает училище.
Арендная плата в 2014 году согласно расчетам истца составила 31 497,86 руб. - л.д. 48.
17.03.2015 училищем подписано уведомление о пересчете арендной платы по договору аренды, сторонами совместно согласован новый расчет арендной платы, которая с 01.01.2015 составила 33 230, 24 руб. в месяц - л.д. 56-58.
Техническая школа подписала новый расчет 18.03.2015.
01.01.2014 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 о возмещении затрат к договору аренды N 3394/10 в соответствии с которым арендатор (техническая школа) обязуется возместить затраты училищу на содержание арендуемого помещения.
В соответствии с пунктом 1.1 соглашения заказчик принимает на себя обязательство обеспечить своевременное возмещение исполнителю затрат на содержание арендуемого помещения.
Размер платежа устанавливается пропорционально занимаемой площади здания и земельного участка и рассчитывается по фактическим затратам - п. 3.1.
Согласно приложению к договору всего затраты к возмещению составляют 8 154,75 руб. в месяц - л.д. 24.
01.01.2015 сторонами заключено дополнительное соглашение о возмещении затрат к договору аренды N 3394/10 в соответствии с которым арендатор (техническая школа) обязуется возместить затраты училищу на содержание арендуемого помещения.
Согласно приложению к договору всего затраты к возмещению составляют 5 697, 29 руб. в месяц - л.д. 27.
Правоотношения сторон верно квалифицированы судом как арендные, применению подлежат положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Владение и пользование объектом аренды ответчиком не оспаривается.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В рамках настоящего дела училище просит взыскать с технической школы задолженность в общей сумме 200 522,81 руб., которая структурирована следующим образом:
- - 99 690, 72 руб. задолженность по арендной плате за три месяца 2015 года (с 01.01.2015 по 31.03.2015) из расчета 33 230, 24 руб. в месяц;
- - 49 710, 62 руб. задолженность по эксплуатационным расходам, за четыре месяца 2014 года и три месяца 2015 года (8 154,75 руб. х 4 + 5 697, 29 руб. х 3 = 32 619 + 17 091,87 = 49 710, 87 руб.);
- - 48 513, 52 руб. неустойки за просрочку уплаты арендной платы по пункту 4.1 договора аренды, исходя из 10% от суммы арендной платы за каждый период просрочки;
- - 2 607,95 руб. пени за просрочку возмещения эксплуатационных расходов - л.д. 73.
Ответчиком не представлены в дело доказательства погашения задолженности по договору аренды и дополнительным соглашениям в указанном истцом размере.
Задолженность ответчиком не оспаривается.
В дело представлены гарантийные письма от 24.08.2015 и 16.04.2015 в которых техническая школа сообщает о финансовых трудностях, подтверждает наличие задолженности за период август - декабрь 2014 (по эксплуатационным расходам), январь - март 2015 по арендной плате - л.д. 36,37.
Подлежит отклонению ссылка технической школы на заключение с училищем договора от 01.06.2010 безвозмездного пользования нежилым помещением - л.д. 85-86.
С учетом наличия в деле договора аренды и дополнительных соглашений к нему, а также общего принципа возмездности гражданско-правового договора (пункт 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации) апелляционный суд не находит оснований для вывода о согласованности сторонами безвозмездного использования ответчиком имущества истца.
Подлежит отклонению ссылка ответчика на заключение договоров под влиянием заблуждения и на статью 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сделка, заключенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, договор и дополнительные соглашения к нему в установленном порядке оспорены не были.
Иные доводы жалобы также основанием к отказу в иске не являются.
Основной долг в размере 99 690, 72 руб. задолженности по арендной плате и 49 710, 62 руб. задолженности по эксплуатационным расходам ответчиком не опровергнут и верно взыскан судом с ответчика в пользу истца.
Истец также просит применить к ответчику согласованные договором и дополнительными соглашениями меры ответственности за просрочку уплаты арендной платы и возмещения эксплуатационных расходов.
Имущественная ответственность сторон по договору аренды урегулирована разделом 4 договора.
Согласно пункту 4.1 договора в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору виновная сторона уплачивает потерпевшей неустойку в размере 10% годовой стоимости арендной платы.
Согласно пункту 4.2 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он за каждый день просрочки уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации на дату заключения договора - л.д. 12.
Суд первой инстанции взыскал неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 48 513, 52 руб.
Расчет неустойки произведен истцом по п. 4.1 договора, в размере 10% от арендной платы за каждый расчетный период (за каждый месяц просрочки) - л.д. 74.
Данный расчет неверен.
Как отмечено выше, неустойка согласована сторонами в п. 4.1 и в п. 4.2 договора аренды. Пункт 4.2 договора содержит положение, устанавливающее неустойку именно в ситуации просрочки внесения арендных платежей.
В данном случае следует применить правило соотношения общей и специальной нормы и исходить из того, что при наличии специального установления должно действовать именно оно (приоритетно перед общим).
Поэтому расчет следует произвести по п. 4.2 договора аренды.
Тот факт, что истец рассчитал неустойку по п. 4.1 договора, не может служить основанием к отказу в иске о взыскании неустойки, так как очевидно, что истец сопрягает свое требование с наличием просрочки, просрочка доказана.
При расчете меры ответственности за заявленный истцом период следует также учесть, что новый размер арендной платы согласован только в марте 2015 года, уведомление датировано 17.03.2015 - л.д. 56.
Гражданское законодательство допускает ретроспективное применение условия о размере арендной платы, однако такое ретроспективное применение условия о размере арендной платы не означает ретроспективного применения меры ответственности.
Согласно п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Следует также учесть, что согласно пункту 4.2 договора в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он за каждый день просрочки уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации на дату заключения договора - л.д. 12.
Указанием Банка России от 29.04.2010 N 2439-У с 30.04.2010 установлена ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.
Также при расчете пени надлежит учитывать положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
С учетом изложенного, условий договора размер пени за просрочку уплаты арендной платы за заявленный истцом период с 11.01.2015 по 18.04.2016 составляет 33 437, 77 руб.
Истец также просит взыскать с ответчика пеню за просрочку оплаты затрат на содержание арендованного помещения. Имущественная ответственность арендатора за просрочку оплаты затрат на содержание арендованного помещения установлена дополнительными соглашениями.
В соответствии с пунктом 3.2 дополнительного соглашения N 1 от 01.01.2014 заказчик производит платеж по выставленному исполнителем счету на расчетный счет в банк, за несвоевременное внесение вышеуказанного платежа оплачивает пеню из расчета 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки - л.д. 23.
Такая же ответственность предусмотрена пунктом 3.2 дополнительного соглашения о возмещении затрат от 01.01.2015 - л.д. 25.
По расчету истца пеня за просрочку оплаты затрат на содержание арендованного помещения составляет 2 607,95 руб. - л.д. 75, данный размер ответственности законные интересы ответчика не нарушает.
Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
Истец также просит взыскать с ответчика судебные издержки на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей. Несение истцом судебных расходов на оплату услуг представителя материалами дела подтверждено - л.д. 75а, 112-115 (договор на оказание юридической помощи представлен апелляционному суду).
Суд признал указанный размер издержек разумным, вывод суда аргументирован, оснований для переоценки данного вывода не установлено. При взыскании издержек подлежит применению статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Однако выводы суда о применении меры ответственности за просрочку уплаты арендной платы не соответствуют соглашению сторон, в связи с чем решение суда надлежит изменить, уменьшив сумму взыскания.
Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2016 по делу N А53-30279/2015 изменить, уменьшив сумму взыскания.
Изложить первый и второй абзацы резолютивной части решения суда в следующей редакции:
"Исковые требования удовлетворить в части.
Взыскать с частного образовательного учреждения дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная Техническая Школа" ИНН 6164073009 ОГРН 1026103273855 в пользу государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" ИНН 6165033947 ОГРН 1036165009210 задолженность в размере 149 401 рубль 34 копейки, пени в размере 36 045 рублей 72 копейки по состоянию на 18.04.2016, судебные расходы 34 230 рублей, всего 219 677 рублей 06 копеек. В остальной части в иске отказать.".
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2016 по делу N А53-30279/2015 оставить без изменения.
Взыскать с государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Ростовской области "Ростовское многопрофильное профессиональное училище N 7" в пользу частного образовательного учреждения дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная Техническая Школа" 225 рублей 30 копеек в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе.
Возвратить частному образовательному учреждению дополнительного и дополнительного профессионального образования "Объединенная Техническая Школа" из федерального бюджета 4 162 рубля государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченных по платежному поручению N 100 от 06.05.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)