Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 6 мая 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заря" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 февраля 2016 года по делу N А19-17310/2015 (суд первой инстанции - Красько Б.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Воронов Олег Андреевич (ИНН 380105722010, ОГРНИП 315385000005444, место нахождения: Иркутская область, г. Ангарск, далее - истец, ИП Воронов О.А.) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" (ИНН 3801116059, ОГРН 1113801014106, место нахождения: 665813, Иркутская область, г. Ангарск, 108 квартал, 10, офис 310, далее - ответчик, ООО "Заря") о взыскании 738 847 руб. 70 коп. - задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 10 800 руб. 00 коп. - пени, 29 797 руб. 93 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 февраля 2016 года по делу N А19-17310/2015 производство по делу в части требований о взыскании 10 800 руб. 00 коп. - пени, 29 797 руб. 93 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами - прекращено.
С общества с ограниченной ответственностью "Заря" в пользу индивидуального предпринимателя Воронова Олега Андреевича взыскано 738 847 руб. 70 коп. - основной долг, 17 777 рублей - расходы по уплате государственной пошлины.
ООО "Заря" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полним объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
В частности, заявитель жалобы полагает, что поскольку спорный договор аренды заключен между сторонами 01.01.2015 года, а арендодателем статус индивидуального предпринимателя приобретен 29.01.2015 года, ссылка суда первой инстанции на положения статьи 425 ГК РФ неправомерна, так как в данном случае, стороны обязаны были заключить договор аренды 29.01.2015 года (с момента присвоения статуса ИП Арендодателю), а условиями договора предусмотреть, что отношения по договору аренды распространяются с 01.01.2015 года. В данном случае договор аренды не может быть датирован 01.01.2015 года, т.к. в его преамбуле четко указано, что арендодатель является индивидуальным предпринимателем, тогда как истец приобрел данный статус только 29.01.2015 года.
Кроме того, арбитражный суд, взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате за январь 2015 года, указал, что ответчик в указанный период распоряжался арендованным имуществом путем предоставления его по договору субаренды от 01.03.2014 года N 1/03 третьему лицу. Вместе с тем, указанный договор заключен 01.03.2014 года со сроком действия до 31.12.2014 года (пункт 6.1 договора субаренды). Таким образом, необоснованным является вывод суда о том, что ответчик в январе 2015 года распоряжался арендованным имуществом, при условии, что договор субаренды был заключен до 31.12.2014 года. Имеющиеся в материалах дела документы - счет на оплату от 14.01.2015 года N 1, платежное поручение от 19.02.2015 года N 12 не являются доказательством распоряжения ответчиком арендованным имуществом в январе 2015 года.
Взысканные с ответчика коммунальные платежи не подтверждены документально. Так, договор энергоснабжения N 1689 заключен между сетевой организацией и истцом только 01.04.2015 года. Следовательно, необоснованными являются начисления за период с 01.01.2015 года по 31.03.2015 года.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Воронов О.А. с доводами ответчика не согласился.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 06.04.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ИП Воронов О.А. (арендодатель) и ООО "Заря" (арендатор) заключен договор аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015, во исполнение которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2015 в аренду производственную базу, состоящую из следующего имущества:
- 1. Нежилое помещение гаража, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение Ю/1, помещение 2, площадью 425,5 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1139;
- 2. Здание холодного склада, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/2, площадью 428,6 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1099;
- 3. Земельный участок, площадью 16719 кв. м, расположенный по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:27;
- 4. Нежилое помещение - навес для автомобиля, площадью 103,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 4, кадастровый номер 38:26:040106:1184;
- 5. Нежилое помещение - здание вахты-проходной, площадью 107,3 кв. м, расположенное: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/3, кадастровый номер 38:26:040106:1100;
- 6. Нежилое производственно-техническое здание, площадью 1053,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:276;
- 7. Нежилое помещение пристроя к гаражу, площадью 187,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 3, кадастровый номер 38:26:040106:1183;
- 8. Нежилое помещение производственного корпуса, общей площадью 1558,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 1, кадастровый номер 38:26:040106:1140.
Договор заключен на срок с 01.01.2015 по 01.05.2015 (пункт 1.2 договора аренды). В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 60000,00 (шестидесяти тысяч) рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды коммунальные услуги (водопровод, канализация, тепло- и электроэнергия, охрана) в размер арендной платы не входят и оплачиваются арендатором отдельно согласно счетам, выставленным коммунальными службами.
Срок внесения платы предусмотрен пунктом 3.3. договора: в течение 15 дней после выставления счета на оплату за текущий оплачиваемый месяц.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пунктом 3.1., 3.2., 3.3. договора подлежат начислению пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Судом правильно квалифицированы правоотношения сторон, как возникшие из договора аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015, регламентированные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадающие под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Факт исполнения арендодателем обязательств по договору аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015 (передачи имущества в аренду) подтвержден актом приема-передачи от 01.01.2015.
На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из смысла статей 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, временное владение и пользование имуществом являются платными. Таким образом, у ответчика имеется обязанность оплатить пользование имуществом.
Истцом предъявлено требование о взыскании арендной платы за январь 2015 года в размере 60 000 рублей.
Довод ответчика о заключении договора после государственной регистрации арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя судом первой инстанции рассмотрен и обоснованно отклонен.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно только в случае, когда между сторонами существовали соответствующие отношения.
Как следует из материалов дела ответчиком без каких-либо возражений подписан акт приема-передачи производственной базы от 01.01.2015, согласно которому ответчик принял в аренду производственную базу, состоящую из:
- Нежилое помещение гаража, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 2, площадью 425,5 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1139;
1) Здание холодного склада, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/2, площадью 428,6 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1099;
2) Земельный участок, площадью 16719 кв. м, расположенный по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:27;
3) Нежилое помещение - навес для автомобиля, площадью 103,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 4, кадастровый номер 38:26:040106:1184;
4) Нежилое помещение - здание вахты-проходной, площадью 107,3 кв. м, расположенное: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/3, кадастровый номер 38:26:040106:1100;
5) Нежилое производственно-техническое здание, площадью 1053,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:276;
6) Нежилое помещение пристроя к гаражу, площадью 187,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 3, кадастровый номер 38:26:040106:1183;
7) Нежилое помещение производственного корпуса, общей площадью 1558,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 1, кадастровый номер 38:26:040106:1140.
Кроме того, ответчик в январе 2015 года распоряжался арендованным имуществом путем предоставления его в субаренду по договору субаренды от 01.03.2014 N 1/03, что подтверждается имеющимся в материалах дела универсальным передаточным документом от 31.01.2015, счетом на оплату от 14.01.2015 N 1 и платежным поручением от 19.02.2015 N 12, согласно которому субарендатор оплатил ответчику арендную плату по указанному договору за декабрь 2014, январь 2015 года.
При таких обстоятельствах ссылка апеллянта на прекращение действия договора субаренды после 31.12.2014 несостоятельна. Кроме того, указанный договор в п. 6.2 содержит условие о его пролонгации.
В данном случае, суд первой инстанции с учетом правил статьи 71 АПК РФ правильно исходил из того, что ответчиком не опровергнут факт получения имущества в аренду именно 01.01.2015, при этом передача недвижимого имущества в аренду не обусловлена необходимостью наличия у арендодателя статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, материалам дела подтверждено и судом правильно установлено пользование ответчиком имуществом, являющимся предметом договора аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015 с 01.01.2015, что свидетельствует об обоснованности заявленного требования о взыскании арендной платы за январь 2015 года в сумме 60 000 рублей.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по коммунальным платежам (электроэнергия и оплата холодной воды и водоотведения) в сумме 678 874 руб. 70 коп.
В доказательство того, что взыскиваемые коммунальные платежи относятся именно к арендуемому ответчиком имуществу истцом представлены: единый договор холодного водоснабжения и водоотведения от 12.03.2015 N 0409, в приложениях N N 2 - 4 к которому в качестве объекта ввода указано объект, расположенный по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, по которому расположено нежилое производственно-техническое здание, площадью 1053,4 кв. м, расположенное по адресу: г, кадастровый номер 38:26:040106:276; счет-фактура от 30.04.2015 на сумму 7 445 руб. 07 коп., выставленная в порядке пункта 3.2 договора от 12.03.2015 N 0409 и акт на выполнение услуги N 005968 от 30.04.2015; договор энергоснабжения от 01.04.2015 N 1689, в приложении N 2 к которому в качестве электроустановки указано производственно-техническое здание по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10; товарная накладная от 28.02.2015 N 2453 и счет от 28.02.2015 N 5023-1689 на оплату за февраль на сумму 373 952 руб. 16 коп.; товарная накладная от 31.03.2015 N 3164 и счет от 31.03.2015 N 7264-1689 на оплату за март 2015 на сумму 168 327 руб. 03 коп.; товарная накладная от 30.04.2015 N 2997 и счет от 30.04.2015 N 7325-1689 на сумму 129 125 руб.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из совокупного толкования статьи 210, абзаца 2 пункта 3 статьи 308, пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в отсутствие договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе).
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
Согласно пункту 3.2 договора аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015 коммунальные услуги не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно согласно счетам, выставленным коммунальными службами.
Оспаривая обоснованность заявленного истцом размера возмещения расходов по коммунальным услугам, с учетом представленных истцом доказательств, ответчик, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязан доказать обстоятельства, на которых основывает свои возражения.
Доказательства возмещения указанных расходов ответчиком не представлено, доказательства иного количества потребления коммунальных услуг ответчиком не представлено.
Сведения об объемах и стоимости потребленных коммунальных услуг направлены истцом ответчику претензией от 28.08.2015, которая получена ответчиком 02.09.2015, что следует из уведомления о вручении почтового отправления.
Апелляционным судом отклоняется как несостоятельная ссылка апеллянта на то обстоятельство, что договор энергоснабжения N 1689 заключен между сетевой организацией и истцом только 01.04.2015 года и, следовательно, необоснованными являются начисления за период с 01.01.2015 года по 31.03.2015 года.
Как следует из материалов дела, договор энергоснабжения N 1689 заключен между сетевой организацией и истцом 01.04.2015 года. В соответствии с п. 9.2 договора указанный договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 20.11.2014 года.
Таким образом, требование о взыскании задолженности по возмещению расходов по коммунальным платежам является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 февраля 2016 года по делу N А19-17310/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2016 N 04АП-1916/2016 ПО ДЕЛУ N А19-17310/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. по делу N А19-17310/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 6 мая 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Басаева Д.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Заря" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 февраля 2016 года по делу N А19-17310/2015 (суд первой инстанции - Красько Б.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Воронов Олег Андреевич (ИНН 380105722010, ОГРНИП 315385000005444, место нахождения: Иркутская область, г. Ангарск, далее - истец, ИП Воронов О.А.) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" (ИНН 3801116059, ОГРН 1113801014106, место нахождения: 665813, Иркутская область, г. Ангарск, 108 квартал, 10, офис 310, далее - ответчик, ООО "Заря") о взыскании 738 847 руб. 70 коп. - задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 10 800 руб. 00 коп. - пени, 29 797 руб. 93 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19 февраля 2016 года по делу N А19-17310/2015 производство по делу в части требований о взыскании 10 800 руб. 00 коп. - пени, 29 797 руб. 93 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами - прекращено.
С общества с ограниченной ответственностью "Заря" в пользу индивидуального предпринимателя Воронова Олега Андреевича взыскано 738 847 руб. 70 коп. - основной долг, 17 777 рублей - расходы по уплате государственной пошлины.
ООО "Заря" обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полним объеме по мотивам, изложенным в жалобе.
В частности, заявитель жалобы полагает, что поскольку спорный договор аренды заключен между сторонами 01.01.2015 года, а арендодателем статус индивидуального предпринимателя приобретен 29.01.2015 года, ссылка суда первой инстанции на положения статьи 425 ГК РФ неправомерна, так как в данном случае, стороны обязаны были заключить договор аренды 29.01.2015 года (с момента присвоения статуса ИП Арендодателю), а условиями договора предусмотреть, что отношения по договору аренды распространяются с 01.01.2015 года. В данном случае договор аренды не может быть датирован 01.01.2015 года, т.к. в его преамбуле четко указано, что арендодатель является индивидуальным предпринимателем, тогда как истец приобрел данный статус только 29.01.2015 года.
Кроме того, арбитражный суд, взыскивая с ответчика задолженность по арендной плате за январь 2015 года, указал, что ответчик в указанный период распоряжался арендованным имуществом путем предоставления его по договору субаренды от 01.03.2014 года N 1/03 третьему лицу. Вместе с тем, указанный договор заключен 01.03.2014 года со сроком действия до 31.12.2014 года (пункт 6.1 договора субаренды). Таким образом, необоснованным является вывод суда о том, что ответчик в январе 2015 года распоряжался арендованным имуществом, при условии, что договор субаренды был заключен до 31.12.2014 года. Имеющиеся в материалах дела документы - счет на оплату от 14.01.2015 года N 1, платежное поручение от 19.02.2015 года N 12 не являются доказательством распоряжения ответчиком арендованным имуществом в январе 2015 года.
Взысканные с ответчика коммунальные платежи не подтверждены документально. Так, договор энергоснабжения N 1689 заключен между сетевой организацией и истцом только 01.04.2015 года. Следовательно, необоснованными являются начисления за период с 01.01.2015 года по 31.03.2015 года.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Воронов О.А. с доводами ответчика не согласился.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 06.04.2016. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между ИП Воронов О.А. (арендодатель) и ООО "Заря" (арендатор) заключен договор аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015, во исполнение которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2015 в аренду производственную базу, состоящую из следующего имущества:
- 1. Нежилое помещение гаража, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение Ю/1, помещение 2, площадью 425,5 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1139;
- 2. Здание холодного склада, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/2, площадью 428,6 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1099;
- 3. Земельный участок, площадью 16719 кв. м, расположенный по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:27;
- 4. Нежилое помещение - навес для автомобиля, площадью 103,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 4, кадастровый номер 38:26:040106:1184;
- 5. Нежилое помещение - здание вахты-проходной, площадью 107,3 кв. м, расположенное: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/3, кадастровый номер 38:26:040106:1100;
- 6. Нежилое производственно-техническое здание, площадью 1053,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:276;
- 7. Нежилое помещение пристроя к гаражу, площадью 187,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 3, кадастровый номер 38:26:040106:1183;
- 8. Нежилое помещение производственного корпуса, общей площадью 1558,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 1, кадастровый номер 38:26:040106:1140.
Договор заключен на срок с 01.01.2015 по 01.05.2015 (пункт 1.2 договора аренды). В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата установлена в размере 60000,00 (шестидесяти тысяч) рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды коммунальные услуги (водопровод, канализация, тепло- и электроэнергия, охрана) в размер арендной платы не входят и оплачиваются арендатором отдельно согласно счетам, выставленным коммунальными службами.
Срок внесения платы предусмотрен пунктом 3.3. договора: в течение 15 дней после выставления счета на оплату за текущий оплачиваемый месяц.
Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пунктом 3.1., 3.2., 3.3. договора подлежат начислению пени в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Судом правильно квалифицированы правоотношения сторон, как возникшие из договора аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015, регламентированные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадающие под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Факт исполнения арендодателем обязательств по договору аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015 (передачи имущества в аренду) подтвержден актом приема-передачи от 01.01.2015.
На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из смысла статей 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, временное владение и пользование имуществом являются платными. Таким образом, у ответчика имеется обязанность оплатить пользование имуществом.
Истцом предъявлено требование о взыскании арендной платы за январь 2015 года в размере 60 000 рублей.
Довод ответчика о заключении договора после государственной регистрации арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя судом первой инстанции рассмотрен и обоснованно отклонен.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно только в случае, когда между сторонами существовали соответствующие отношения.
Как следует из материалов дела ответчиком без каких-либо возражений подписан акт приема-передачи производственной базы от 01.01.2015, согласно которому ответчик принял в аренду производственную базу, состоящую из:
- Нежилое помещение гаража, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 2, площадью 425,5 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1139;
1) Здание холодного склада, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/2, площадью 428,6 кв. м, кадастровый номер 38:26:040106:1099;
2) Земельный участок, площадью 16719 кв. м, расположенный по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:27;
3) Нежилое помещение - навес для автомобиля, площадью 103,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 4, кадастровый номер 38:26:040106:1184;
4) Нежилое помещение - здание вахты-проходной, площадью 107,3 кв. м, расположенное: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/3, кадастровый номер 38:26:040106:1100;
5) Нежилое производственно-техническое здание, площадью 1053,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, кадастровый номер 38:26:040106:276;
6) Нежилое помещение пристроя к гаражу, площадью 187,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 3, кадастровый номер 38:26:040106:1183;
7) Нежилое помещение производственного корпуса, общей площадью 1558,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10/1, помещение 1, кадастровый номер 38:26:040106:1140.
Кроме того, ответчик в январе 2015 года распоряжался арендованным имуществом путем предоставления его в субаренду по договору субаренды от 01.03.2014 N 1/03, что подтверждается имеющимся в материалах дела универсальным передаточным документом от 31.01.2015, счетом на оплату от 14.01.2015 N 1 и платежным поручением от 19.02.2015 N 12, согласно которому субарендатор оплатил ответчику арендную плату по указанному договору за декабрь 2014, январь 2015 года.
При таких обстоятельствах ссылка апеллянта на прекращение действия договора субаренды после 31.12.2014 несостоятельна. Кроме того, указанный договор в п. 6.2 содержит условие о его пролонгации.
В данном случае, суд первой инстанции с учетом правил статьи 71 АПК РФ правильно исходил из того, что ответчиком не опровергнут факт получения имущества в аренду именно 01.01.2015, при этом передача недвижимого имущества в аренду не обусловлена необходимостью наличия у арендодателя статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, материалам дела подтверждено и судом правильно установлено пользование ответчиком имуществом, являющимся предметом договора аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015 с 01.01.2015, что свидетельствует об обоснованности заявленного требования о взыскании арендной платы за январь 2015 года в сумме 60 000 рублей.
Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по коммунальным платежам (электроэнергия и оплата холодной воды и водоотведения) в сумме 678 874 руб. 70 коп.
В доказательство того, что взыскиваемые коммунальные платежи относятся именно к арендуемому ответчиком имуществу истцом представлены: единый договор холодного водоснабжения и водоотведения от 12.03.2015 N 0409, в приложениях N N 2 - 4 к которому в качестве объекта ввода указано объект, расположенный по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10, по которому расположено нежилое производственно-техническое здание, площадью 1053,4 кв. м, расположенное по адресу: г, кадастровый номер 38:26:040106:276; счет-фактура от 30.04.2015 на сумму 7 445 руб. 07 коп., выставленная в порядке пункта 3.2 договора от 12.03.2015 N 0409 и акт на выполнение услуги N 005968 от 30.04.2015; договор энергоснабжения от 01.04.2015 N 1689, в приложении N 2 к которому в качестве электроустановки указано производственно-техническое здание по адресу: г. Ангарск, 108 квартал, строение 10; товарная накладная от 28.02.2015 N 2453 и счет от 28.02.2015 N 5023-1689 на оплату за февраль на сумму 373 952 руб. 16 коп.; товарная накладная от 31.03.2015 N 3164 и счет от 31.03.2015 N 7264-1689 на оплату за март 2015 на сумму 168 327 руб. 03 коп.; товарная накладная от 30.04.2015 N 2997 и счет от 30.04.2015 N 7325-1689 на сумму 129 125 руб.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из совокупного толкования статьи 210, абзаца 2 пункта 3 статьи 308, пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в отсутствие договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе).
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.
Согласно пункту 3.2 договора аренды производственной базы от 01.01.2015 N 1/2015 коммунальные услуги не включены в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно согласно счетам, выставленным коммунальными службами.
Оспаривая обоснованность заявленного истцом размера возмещения расходов по коммунальным услугам, с учетом представленных истцом доказательств, ответчик, в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязан доказать обстоятельства, на которых основывает свои возражения.
Доказательства возмещения указанных расходов ответчиком не представлено, доказательства иного количества потребления коммунальных услуг ответчиком не представлено.
Сведения об объемах и стоимости потребленных коммунальных услуг направлены истцом ответчику претензией от 28.08.2015, которая получена ответчиком 02.09.2015, что следует из уведомления о вручении почтового отправления.
Апелляционным судом отклоняется как несостоятельная ссылка апеллянта на то обстоятельство, что договор энергоснабжения N 1689 заключен между сетевой организацией и истцом только 01.04.2015 года и, следовательно, необоснованными являются начисления за период с 01.01.2015 года по 31.03.2015 года.
Как следует из материалов дела, договор энергоснабжения N 1689 заключен между сетевой организацией и истцом 01.04.2015 года. В соответствии с п. 9.2 договора указанный договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 20.11.2014 года.
Таким образом, требование о взыскании задолженности по возмещению расходов по коммунальным платежам является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.
При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 19 февраля 2016 года по делу N А19-17310/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Д.В.БАСАЕВ
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)