Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Солоповой А.А.
Судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии",
Главной военной прокуратуры,
Министерства обороны Российской Федерации
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2016
по делу А40-28400/2015, принятое судьей Л.В. Михайловой
по иску Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии"
к HIGH-TECHNOLOGY AG
(Княжество Лихтенштейн, г. Шаан, ФЛ-9494, Ландштрассе, 161),
Московской коллегии адвокатов "Вектор Права"
(ОГРН 1127799023296, 125252, г. Москва, ул. 3-я Песчаная, 2, 1),
обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ"
(ОГРН 1097746326974, 125252, г. Москва, ул. 3-я Песчаная, 2),
обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ"
(ОГРН 5147746195306, 117525, г. Москва, ул. Днепропетровская, 14),
"Нота Банк" (Публичное акционерное общество)
(ОГРН 1027739019000, 127018, г. Москва, ул. Образцова, 31, 3),
"Банк "МБА-Москва"
(ОГРН 1027739877857, 125009, г. Москва, ул. Тверская, 6, стр. 2),
обществу с ограниченной ответственностью "Медиаком"
третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации,
Территориальное управление Росимущества в городе Москве,
Гостев Руслан Георгиевич
об обязании освободить нежилые помещения
при участии в судебном заседании:
от истца - Трапезников В.А. (по доверенности от 04.12.2015)
от ответчиков:
HIGH-TECHNOLOGY AG - Разоренов Н.В. (по доверенности от 26.11.2014)
"Нота Банк" - Курицын В.В. (по доверенности от 02.03.2016)
от третьих лиц:
Министерства обороны Российской Федерации -
Полевец И.М. (по доверенности от 28.04.2015)
Гостева Руслана Георгиевича - Рогачев Р.В. (по доверенности от 25.09.2015)
от заявителя: Главной военной прокуратуры - Шульдяков В.Н., Соколов С.Б.
установил:
Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к HIGH-TECHNOLOGY AG, Московской коллегии адвокатов "Вектор Права", обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ", обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ", "Нота Банк" (Публичное акционерное общество), "Банк "МБА-Москва", обществу с ограниченной ответственностью "Медиаком" об обязании ПАО "Нота-Банк" освободить помещения на 1-ом этаже, в помещении N 48 на первом этаже здания общей площадью 1 кв. м демонтировать банкомат и забрать его из указанного помещения; об обязании Московской коллегии адвокатов "Вектор права" освободить помещения в подвале здания, комнату N 12, общей площадью 16, 8 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании HIGH-TECHNOLOGY AKTIENGESELLSCHAFT освободить помещения общей площадью 1063,4 кв. м N (III) 1, 2, 4, 6, 8, 40, 41 на 1-ом этаже и N (VI) 1-3, 301-324 на 4-ом этаже, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании ООО "Медиаком" освободить помещения N (III) 1, на 1-м этаже, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании ООО "Хайтехнолоджи АГ" освободить помещения на первом этаже литер III, а именно два торговых зала: один площадью 87, 4 кв. м, второй 145, кв. м, на 1-м этаже, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании ООО "Хайтехнолоджи АГ" освободить помещения на первом этаже, помещение N 41, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании Банка МБА-Москва освободить помещения на 1-ом этаже, в помещении литер III N комнаты 2 вестибюль демонтировать банкомат и забрать его из указанного помещения (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2015 к участию в рассмотрении дела привлечена Главная военная прокуратура России в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство обороны Российской Федерации, Территориальное управление Росимущества в городе Москве, Гостев Руслан Георгиевич.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, истец - Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии", Главная военная прокуратура, третье лицо - Министерство обороны Российской Федерации, подали апелляционные жалобы.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители заявителей поддержали доводы апелляционных жалоб, представители ответчика - HIGH-TECHNOLOGY AG, и третьего лица - Гостева Р.Г., возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что по окончании срока действия договора аренды ЗАО "Торгспецстрой" возвратило помещения HIGH-TECHNOLOGY AG в отсутствие на то правовых оснований; по результатам осмотра спорных помещений 12.05.2015 старшим инспектором пожарного надзора Западного военного округа Половинкиным Р.В. выявлены нарушения пожарной безопасности; ответчиком выполнена не согласованная перепланировка, что подтверждается актом Департамента имущественных отношений от 26.06.2015; в помещения находятся субарендаторы, в отсутствие разрешения на сдачу помещений в субаренду; у ответчика отсутствуют законные основания занимать спорные помещения, так как дополнительное соглашение от 15.09.1998 не подписано и не согласовано с собственником.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.07.1995 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Центральным спортивным клубом армии заключен договор N 01-13/2203 о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления.
Согласно приложению к указанному договору истцу переданы в оперативное управление объекты недвижимости, в том числе здание гостиницы общей площадью 2 895,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 3-я Песчаная ул., владение 2.
10 октября 1995 года между истцом, ответчиком - HIGH TEHNOLODGY AG, Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом заключен договор аренды N 01-13/2543, по условиям которого арендатору предоставлено в арендное пользование для размещения сотрудников фирмы и использования под гостевой дом отдельно стоящее трехэтажное здание гостиницы ЦСКА общей площадью 2 895,1 кв. м.
Согласно Акту приема-передачи строения в аренду от 12 июля 1995 года передаваемое здание представляет собой 3-этажное здание с техподпольем и подвалом (л.д. 20 том 1).
Согласно пункту 5.1 договора срок действия договора установлен с 01.09.1995 по 31.08.2020.
Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке (запись регистрации в ЕГРП N 77-77-09/014/2014-425).
В соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды HIGH TEHNOLODGY AG (арендатору) предоставлено право на надстройку за его счет дополнительного этажа и реконструкцию крыши, а также комплексную реконструкцию внутренней части здания по предварительному согласованию с балансодержателем (истцом) и проектными организациями МО РФ проекту.
Ответчиком были произведены работы по капитальному ремонту (реконструкции) арендуемого здания, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии о приемке N 463а от 15.07.1998, согласно которому HIGH TEHNOLODGY AG произвело работы по перепланировке и реконструкции, принято четырехэтажное здание с тремя одноэтажными пристройками.
Кроме того, между истцом и ответчиком 15.07.1998 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 01-13/2543 от 10.10.1995, согласно которому стороны согласовали, что арендатор по согласованию с балансодержателем произвел капитальный ремонт (реконструкцию) предоставленного в аренду сооружения гостинцы, выполнил общестроительные и монтажные работы, произвел перепланировку помещений, выполнил пристройки к зданию, выполнил работы по внешнему благоустройству и ремонту фасадов, полностью заменил внутреннее инженерное оборудование.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2012 по делу N А40-58963/11-40-496 дана правовая оценка указанным документам.
Согласно документам БТИ площадь здания по состоянию на 19.06.1998 составляла 3 392,8 кв. м + 535,9 кв. м (площадь техподполья не входящего в итог по зданию).
По состоянию на 07.07.2009 площадь здания составляет 3 928,6 кв. м + 29,9 кв. м (площадь не входящая в итог по зданию).
07 декабря 1995 года между истцом, ответчиком и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543, в соответствии с которым стороны согласовали, что при создании в процессе строительства здания гостиницы полезных площадей большей площади, установленной в п. 1.1 и 1.2 договора аренды, площади передаются в аренду арендатору на условиях п. 1.1 договора, то есть 91,18 долларов США в год за кв. м при создании в процессе строительства здания гостиницы технических и вспомогательных площадей большей площади установленной п. 1.1 и 1.2 договора, площади передаются в аренду арендатору без начисления арендной платы.
Указанным дополнительным соглашением от 07 декабря 1995 года к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 установлен новый срок действия договора - 49 лет, то есть до 31.08.2044.
15 июля 1998 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543, согласно которому следует, что, учитывая произведенный ответчиком (арендатором) капитальный ремонт, последнему переданы в аренду 2 895,1 кв. м, указаны номера комнат, их площадь и этажи. При этом, согласно указанному соглашению ответчику переданы, в том числе и спорные помещения.
15 июля 1998 года между истцом и ответчиком подписан Акт, согласно которому ответчику переданы без начисления арендной платы вновь созданные арендатором в процессе строительства технические и вспомогательные помещения.
При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о ничтожности дополнительного соглашения от 15.07.1998 к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543, поскольку истец не представил соответствующих доказательств о его недействительности на основании нормы статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, довод истца о незаключенности всех дополнительных соглашений к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку все заключенные дополнительные соглашения к договору аренды фактически исполняются сторонами с даты их подписания.
Согласно письму Министерства государственного имущества Российской Федерации N ВП-7/2155 от 20.01.1998 ответчик получил согласие на сдачу помещений в субаренду на срок, не превышающий срока договора аренды. При этом истец, письмом N 102 т 10.01.1998 также выразил согласие на сдачу ответчиком помещений в субаренду.
24 февраля 2004 года между ответчиком и ЗАО "Торгспецсервис" был заключен договор субаренды N 01-7/196 нежилых помещений общей площадью 1063,4 кв. м, сроком на 11 месяцев, дополнительными соглашениями от 23.01.2005, 23.12.2006, 23.11.2007, 23.10.2008 договор был пролонгирован.
По окончании срока действия договора субаренды ЗАО "Торгспецсервис" по Акту от 24.04.2009 возвратило ответчику арендованные нежилые помещения.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Между тем, истцом представлен заключенный между Министерством имущественных отношений Российской Федерации, истцом и ЗАО "Торгспецсервис" договор аренды N 01-7/196 от 24.02.2004, согласно которому арендатору - ЗАО "Торгспецсервис" передаются в аренду нежилые помещения общей площадью 1063,4 кв. м (идентичные по договору с ответчиком). Согласно акту приема-передачи от 01.08.2003 помещения переданы арендатору.
С учетом заключенного истцом, ответчиком и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом договором аренды N 01-13/2543 от 10.10.1995, а также дополнительного соглашения от 07.12.1995, произведенной истцом реконструкции арендуемого здания, а также дополнительных соглашений от 15.07.1998 договор аренды между истцом, Министерством имущественных отношений Российской Федерации и ЗАО "Торгспецсервис" был заключен в отношении юридически и фактически несвободных помещений, которые находились в аренде у истца.
Кроме того, соглашений к договору аренды в части уменьшения арендуемых ответчиком по договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 площадей (помещений) не заключалось.
Материалами дела подтверждено, что в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 01-13/2543 от 10 октября 1995 года и дополнительными соглашениями к нему HIGH TEHNOLODGY AG было передано в аренду отдельно стоящее здание гостиницы полностью.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-136610/09-157-993, N А40-58963/2011-40-496, N А40-121550/09-54-784, N А40-170745/09-109-846, N А40-37474/01-64-416, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.
Поскольку доказательств расторжения договора аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 в порядке, установленном законом (статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), истцом в материалы данного дела не представлено, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к HIGH TEHNOLODGY AG, у суда не имеется.
Ссылки истца на несоблюдение арендатором - HIGH TEHNOLODGY AG, норм пожарной безопасности, наличие несогласованных перепланировок, сдачу арендатором помещений в субаренду без согласия собственника не могут служить правовым основанием для удовлетворения иска об обязании освободить арендуемые помещения при наличии действующего договора аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543.
Кроме того, требования истца, предъявленные к иным ответчикам, обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о наличии согласия представителя собственника государственного имущества и истца на сдачу спорных нежилых помещений в субаренду. Вместе с тем, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт владения иными ответчиками спорным имуществом.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о ничтожности дополнительных соглашений к спорному договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 отклоняются судом апелляционной инстанции, как документально не обоснованные в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка истца (заявителя апелляционной жалобы) на то, что постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 года по делу N А40-117014/2015 была дана квалификация сделки по аренде как ничтожной, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку названным постановлением признаны незаконными действия Управления Росреестра по Москве по государственной регистрации договора аренды от 10 октября 1995 года N 01-13/2543, произведенной 25 февраля 2014 года. Основанием для признания незаконными действий регистрирующего органа послужило то обстоятельство, что на государственную регистрацию заявителем был подан лишь один (а не два, как предусмотрено законом) экземпляр договора аренды. При этом, правовая оценка спорного договора аренды и дополнительных соглашений к нему в рамках дела N А40-117014/2015 судом не давалась.
Учитывая изложенное, правовых оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого решения суда, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года по делу А40-28400/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Бухгалтерии Девятого арбитражного апелляционного суда возвратить Федеральному автономному учреждению Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 250 000 рублей, уплаченные за проведение судебной экспертизы на основании платежных поручений N 1296 от 18.03.2016, N 1294 от 18.03.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2016 N 09АП-8261/2016-ГК, 09АП-9104/2016-ГК, 09АП-9107/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-28400/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2016 г. N 09АП-8261/2016-ГК, 09АП-9104/2016-ГК,
09АП-9107/2016-ГК
Дело N А40-28400/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Солоповой А.А.
Судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии",
Главной военной прокуратуры,
Министерства обороны Российской Федерации
на решение Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2016
по делу А40-28400/2015, принятое судьей Л.В. Михайловой
по иску Федерального автономного учреждения Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии"
к HIGH-TECHNOLOGY AG
(Княжество Лихтенштейн, г. Шаан, ФЛ-9494, Ландштрассе, 161),
Московской коллегии адвокатов "Вектор Права"
(ОГРН 1127799023296, 125252, г. Москва, ул. 3-я Песчаная, 2, 1),
обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ"
(ОГРН 1097746326974, 125252, г. Москва, ул. 3-я Песчаная, 2),
обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ"
(ОГРН 5147746195306, 117525, г. Москва, ул. Днепропетровская, 14),
"Нота Банк" (Публичное акционерное общество)
(ОГРН 1027739019000, 127018, г. Москва, ул. Образцова, 31, 3),
"Банк "МБА-Москва"
(ОГРН 1027739877857, 125009, г. Москва, ул. Тверская, 6, стр. 2),
обществу с ограниченной ответственностью "Медиаком"
третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации,
Территориальное управление Росимущества в городе Москве,
Гостев Руслан Георгиевич
об обязании освободить нежилые помещения
при участии в судебном заседании:
от истца - Трапезников В.А. (по доверенности от 04.12.2015)
от ответчиков:
HIGH-TECHNOLOGY AG - Разоренов Н.В. (по доверенности от 26.11.2014)
"Нота Банк" - Курицын В.В. (по доверенности от 02.03.2016)
от третьих лиц:
Министерства обороны Российской Федерации -
Полевец И.М. (по доверенности от 28.04.2015)
Гостева Руслана Георгиевича - Рогачев Р.В. (по доверенности от 25.09.2015)
от заявителя: Главной военной прокуратуры - Шульдяков В.Н., Соколов С.Б.
установил:
Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к HIGH-TECHNOLOGY AG, Московской коллегии адвокатов "Вектор Права", обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ", обществу с ограниченной ответственностью "Хай технолоджи АГ", "Нота Банк" (Публичное акционерное общество), "Банк "МБА-Москва", обществу с ограниченной ответственностью "Медиаком" об обязании ПАО "Нота-Банк" освободить помещения на 1-ом этаже, в помещении N 48 на первом этаже здания общей площадью 1 кв. м демонтировать банкомат и забрать его из указанного помещения; об обязании Московской коллегии адвокатов "Вектор права" освободить помещения в подвале здания, комнату N 12, общей площадью 16, 8 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании HIGH-TECHNOLOGY AKTIENGESELLSCHAFT освободить помещения общей площадью 1063,4 кв. м N (III) 1, 2, 4, 6, 8, 40, 41 на 1-ом этаже и N (VI) 1-3, 301-324 на 4-ом этаже, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании ООО "Медиаком" освободить помещения N (III) 1, на 1-м этаже, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании ООО "Хайтехнолоджи АГ" освободить помещения на первом этаже литер III, а именно два торговых зала: один площадью 87, 4 кв. м, второй 145, кв. м, на 1-м этаже, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании ООО "Хайтехнолоджи АГ" освободить помещения на первом этаже, помещение N 41, по адресу: г. Москва, ул. 3-я Песчаная, д. 2, стр. 1; об обязании Банка МБА-Москва освободить помещения на 1-ом этаже, в помещении литер III N комнаты 2 вестибюль демонтировать банкомат и забрать его из указанного помещения (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2015 к участию в рассмотрении дела привлечена Главная военная прокуратура России в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство обороны Российской Федерации, Территориальное управление Росимущества в городе Москве, Гостев Руслан Георгиевич.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, истец - Федеральное автономное учреждение Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб армии", Главная военная прокуратура, третье лицо - Министерство обороны Российской Федерации, подали апелляционные жалобы.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представители заявителей поддержали доводы апелляционных жалоб, представители ответчика - HIGH-TECHNOLOGY AG, и третьего лица - Гостева Р.Г., возражали против удовлетворения апелляционных жалоб.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что по окончании срока действия договора аренды ЗАО "Торгспецстрой" возвратило помещения HIGH-TECHNOLOGY AG в отсутствие на то правовых оснований; по результатам осмотра спорных помещений 12.05.2015 старшим инспектором пожарного надзора Западного военного округа Половинкиным Р.В. выявлены нарушения пожарной безопасности; ответчиком выполнена не согласованная перепланировка, что подтверждается актом Департамента имущественных отношений от 26.06.2015; в помещения находятся субарендаторы, в отсутствие разрешения на сдачу помещений в субаренду; у ответчика отсутствуют законные основания занимать спорные помещения, так как дополнительное соглашение от 15.09.1998 не подписано и не согласовано с собственником.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 04.07.1995 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Центральным спортивным клубом армии заключен договор N 01-13/2203 о закреплении государственного имущества на праве оперативного управления.
Согласно приложению к указанному договору истцу переданы в оперативное управление объекты недвижимости, в том числе здание гостиницы общей площадью 2 895,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 3-я Песчаная ул., владение 2.
10 октября 1995 года между истцом, ответчиком - HIGH TEHNOLODGY AG, Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом заключен договор аренды N 01-13/2543, по условиям которого арендатору предоставлено в арендное пользование для размещения сотрудников фирмы и использования под гостевой дом отдельно стоящее трехэтажное здание гостиницы ЦСКА общей площадью 2 895,1 кв. м.
Согласно Акту приема-передачи строения в аренду от 12 июля 1995 года передаваемое здание представляет собой 3-этажное здание с техподпольем и подвалом (л.д. 20 том 1).
Согласно пункту 5.1 договора срок действия договора установлен с 01.09.1995 по 31.08.2020.
Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке (запись регистрации в ЕГРП N 77-77-09/014/2014-425).
В соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды HIGH TEHNOLODGY AG (арендатору) предоставлено право на надстройку за его счет дополнительного этажа и реконструкцию крыши, а также комплексную реконструкцию внутренней части здания по предварительному согласованию с балансодержателем (истцом) и проектными организациями МО РФ проекту.
Ответчиком были произведены работы по капитальному ремонту (реконструкции) арендуемого здания, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии о приемке N 463а от 15.07.1998, согласно которому HIGH TEHNOLODGY AG произвело работы по перепланировке и реконструкции, принято четырехэтажное здание с тремя одноэтажными пристройками.
Кроме того, между истцом и ответчиком 15.07.1998 заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 01-13/2543 от 10.10.1995, согласно которому стороны согласовали, что арендатор по согласованию с балансодержателем произвел капитальный ремонт (реконструкцию) предоставленного в аренду сооружения гостинцы, выполнил общестроительные и монтажные работы, произвел перепланировку помещений, выполнил пристройки к зданию, выполнил работы по внешнему благоустройству и ремонту фасадов, полностью заменил внутреннее инженерное оборудование.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2012 по делу N А40-58963/11-40-496 дана правовая оценка указанным документам.
Согласно документам БТИ площадь здания по состоянию на 19.06.1998 составляла 3 392,8 кв. м + 535,9 кв. м (площадь техподполья не входящего в итог по зданию).
По состоянию на 07.07.2009 площадь здания составляет 3 928,6 кв. м + 29,9 кв. м (площадь не входящая в итог по зданию).
07 декабря 1995 года между истцом, ответчиком и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543, в соответствии с которым стороны согласовали, что при создании в процессе строительства здания гостиницы полезных площадей большей площади, установленной в п. 1.1 и 1.2 договора аренды, площади передаются в аренду арендатору на условиях п. 1.1 договора, то есть 91,18 долларов США в год за кв. м при создании в процессе строительства здания гостиницы технических и вспомогательных площадей большей площади установленной п. 1.1 и 1.2 договора, площади передаются в аренду арендатору без начисления арендной платы.
Указанным дополнительным соглашением от 07 декабря 1995 года к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 установлен новый срок действия договора - 49 лет, то есть до 31.08.2044.
15 июля 1998 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543, согласно которому следует, что, учитывая произведенный ответчиком (арендатором) капитальный ремонт, последнему переданы в аренду 2 895,1 кв. м, указаны номера комнат, их площадь и этажи. При этом, согласно указанному соглашению ответчику переданы, в том числе и спорные помещения.
15 июля 1998 года между истцом и ответчиком подписан Акт, согласно которому ответчику переданы без начисления арендной платы вновь созданные арендатором в процессе строительства технические и вспомогательные помещения.
При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о ничтожности дополнительного соглашения от 15.07.1998 к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543, поскольку истец не представил соответствующих доказательств о его недействительности на основании нормы статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, довод истца о незаключенности всех дополнительных соглашений к договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку все заключенные дополнительные соглашения к договору аренды фактически исполняются сторонами с даты их подписания.
Согласно письму Министерства государственного имущества Российской Федерации N ВП-7/2155 от 20.01.1998 ответчик получил согласие на сдачу помещений в субаренду на срок, не превышающий срока договора аренды. При этом истец, письмом N 102 т 10.01.1998 также выразил согласие на сдачу ответчиком помещений в субаренду.
24 февраля 2004 года между ответчиком и ЗАО "Торгспецсервис" был заключен договор субаренды N 01-7/196 нежилых помещений общей площадью 1063,4 кв. м, сроком на 11 месяцев, дополнительными соглашениями от 23.01.2005, 23.12.2006, 23.11.2007, 23.10.2008 договор был пролонгирован.
По окончании срока действия договора субаренды ЗАО "Торгспецсервис" по Акту от 24.04.2009 возвратило ответчику арендованные нежилые помещения.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Между тем, истцом представлен заключенный между Министерством имущественных отношений Российской Федерации, истцом и ЗАО "Торгспецсервис" договор аренды N 01-7/196 от 24.02.2004, согласно которому арендатору - ЗАО "Торгспецсервис" передаются в аренду нежилые помещения общей площадью 1063,4 кв. м (идентичные по договору с ответчиком). Согласно акту приема-передачи от 01.08.2003 помещения переданы арендатору.
С учетом заключенного истцом, ответчиком и Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом договором аренды N 01-13/2543 от 10.10.1995, а также дополнительного соглашения от 07.12.1995, произведенной истцом реконструкции арендуемого здания, а также дополнительных соглашений от 15.07.1998 договор аренды между истцом, Министерством имущественных отношений Российской Федерации и ЗАО "Торгспецсервис" был заключен в отношении юридически и фактически несвободных помещений, которые находились в аренде у истца.
Кроме того, соглашений к договору аренды в части уменьшения арендуемых ответчиком по договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 площадей (помещений) не заключалось.
Материалами дела подтверждено, что в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 01-13/2543 от 10 октября 1995 года и дополнительными соглашениями к нему HIGH TEHNOLODGY AG было передано в аренду отдельно стоящее здание гостиницы полностью.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-136610/09-157-993, N А40-58963/2011-40-496, N А40-121550/09-54-784, N А40-170745/09-109-846, N А40-37474/01-64-416, которые в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.
Поскольку доказательств расторжения договора аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 в порядке, установленном законом (статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), истцом в материалы данного дела не представлено, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований, предъявленных к HIGH TEHNOLODGY AG, у суда не имеется.
Ссылки истца на несоблюдение арендатором - HIGH TEHNOLODGY AG, норм пожарной безопасности, наличие несогласованных перепланировок, сдачу арендатором помещений в субаренду без согласия собственника не могут служить правовым основанием для удовлетворения иска об обязании освободить арендуемые помещения при наличии действующего договора аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543.
Кроме того, требования истца, предъявленные к иным ответчикам, обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о наличии согласия представителя собственника государственного имущества и истца на сдачу спорных нежилых помещений в субаренду. Вместе с тем, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что истец не представил доказательств, подтверждающих факт владения иными ответчиками спорным имуществом.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о ничтожности дополнительных соглашений к спорному договору аренды от 10.10.1995 N 01-13/2543 отклоняются судом апелляционной инстанции, как документально не обоснованные в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка истца (заявителя апелляционной жалобы) на то, что постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 года по делу N А40-117014/2015 была дана квалификация сделки по аренде как ничтожной, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку названным постановлением признаны незаконными действия Управления Росреестра по Москве по государственной регистрации договора аренды от 10 октября 1995 года N 01-13/2543, произведенной 25 февраля 2014 года. Основанием для признания незаконными действий регистрирующего органа послужило то обстоятельство, что на государственную регистрацию заявителем был подан лишь один (а не два, как предусмотрено законом) экземпляр договора аренды. При этом, правовая оценка спорного договора аренды и дополнительных соглашений к нему в рамках дела N А40-117014/2015 судом не давалась.
Учитывая изложенное, правовых оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого решения суда, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 января 2016 года по делу А40-28400/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Бухгалтерии Девятого арбитражного апелляционного суда возвратить Федеральному автономному учреждению Министерства обороны Российской Федерации "Центральный спортивный клуб Армии" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 250 000 рублей, уплаченные за проведение судебной экспертизы на основании платежных поручений N 1296 от 18.03.2016, N 1294 от 18.03.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)