Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусейновой М.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.03.2016 по делу N А79-6517/2015, принятое судьей Новожениной О.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Новый проект" к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя Карташовой Елены Александровны, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
общество с ограниченной ответственностью "Новый проект" (далее - ООО "Новый проект") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском о понуждении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик) заключить договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - помещения N 1, общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложив пункты договора в следующей редакции: 1.3 "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 108 260 руб. без учета НДС", 2.1 "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 18 471 руб. ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения", а также договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - помещения N 2, общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома Литера А, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложив пункты договора в следующей редакции: 1.3 "Стоимость нежилого помещения составляет 1 144 940 руб. без учета НДС", 2.1 "Оплата стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 19 082 руб. ежемесячно, в течение 60-го месяца 19 102 руб., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечена индивидуальный предприниматель Карташова Елена Александровна.
Определением суда от 27.10.2015 производство по делу N А79-6517/2015 приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы.
По результатам экспертизы истец уточнил исковые требования и просил обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить договор купли-продажи нежилого помещения, помещения N 1, общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, по цене 1 168 985 руб. 59 коп. (без НДС); заключить договор купли-продажи нежилого помещения, помещения N 2, общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, по цене 1 224 340 руб. 68 коп. (без НДС).
Решением от 15.03.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил иск, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Новый проект" в отношении нежилого помещения N 1 общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложил в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 168 985 руб. 59 коп. без учета НДС." Пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Новый проект" в отношении нежилого помещения N 2 общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложил в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 224 340 руб. 68 коп. без учета НДС".
Не согласившись с принятым судебным актом, Горкомимущество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы считает, что в основу решения положено недопустимое доказательство - экспертное заключение Петровой Т.Н. Указывает при этом на необоснованный выбор объектов-аналогов, отсутствие описания критериев при отборе объектов-аналогов, отсутствие причин отказа от использования других предложений, более подходящих по характеристикам и местоположению. Полагает не актуальной информацию на дату проведения экспертизы о корректировках на основании справочника оценщика недвижимости, издание третье актуализированное и расширенное, т. 1, 2014 года. С точки зрения заявителя, не обоснованна величина корректировки на расположение помещения в здании, а именно, не выяснен выбор взятого за коэффициент вместо обычно используемого среднего значения (0,86), минимального значения расширенного интервала (0,8) для объекта-аналога N 4, и максимального значения расширенного интервала (0,9), для объекта-аналога N 2. Не обоснованна величина корректировки на состояние отделки помещений, а именно, не пояснен выбор вместо обычно используемого среднего значения (0,8), минимального значения расширенного интервала (0,7). Не обоснованна величина корректировки на наличие отдельного входа, а именно, не пояснен выбор вместо среднего значения (0,85), максимального значения расширенного интервала (0,93). Не обоснованна корректировка на расположение относительно красной линии, а именно, ошибочно присвоен объекту оценки и объекту-аналогу N 4 коэффициент корректировки 0,84 вместо 1,0. С точки зрения заявителя, неправильный выбор аналогов и явные ошибки при внесении корректировок значительно исказили стоимость объекта.
ООО "Новый проект", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.12.2007 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем), муниципальным унитарным предприятием "Калининское районное управление ЖКХ" (балансодержателем) и ООО "Новый проект" (арендатором) заключен договор N 7314 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдал по акту, а арендатор принял в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 1 площадью 42,3 кв. м, расположенное на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома с литерой А и кадастровым номером 21А, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, состоящее из комнат N 1 - 4.
Размер арендной платы и другие переменные условия договора, срок аренды помещения устанавливается с даты государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Чувашской Республике по 08.12.2012 включительно (приложение N 2).
Государственная регистрация договора аренды N 7314 от 10.12.2007 произведена 15.05.2008.
11.03.2013 сторонами по спору, а также ООО "УК "Текстильщик" заключено соглашение об изменении договора N 7314 от 01.12.2007 аренды нежилого помещения, в который с 24.01.2013 были внесены ряд изменений, в частности, вместо балансодержателя стороной договора стала выступать управляющая организация; срок действия договора установлен с 24.01.2013 по 30.06.2015, и др. условия.
Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 10.03.2015.
19.11.2013 арендодателем, управляющей организацией и арендатором заключен договор N 2056 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары ул. Николаева д. 59 (т. 1 л. д. 34 - 39), по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдал по акту, а арендатор принял в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 2, расположенное на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома общей площадью 43,7 кв. м по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, на срок с 21.10.2013 по 20.10.2018.
29.04.2015, 07.05.2015 ООО "Новый проект" обратилось в адрес Администрации г. Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
09.06.2015 Администрация г. Чебоксары издала постановления N 1920 и N 1921 об условиях приватизации нежилых помещений арендатором - ООО "Новый проект", в т.ч. - нежилого помещения N 1 общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59 стоимостью (цена продажи) в размере 2 040 000 руб. (без учета НДС), а также - нежилого помещения N 2 общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59 стоимостью (цена продажи) в размере 2 100 000 руб. (без учета НДС).
Письмом от 10.06.2015 ответчик направил в адрес истца проекты договоров купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством, с указанием стоимости нежилых помещений - 2 040 000 руб. без учета НДС и 2 100 000 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости N 14/14/12 от 26.05.2015, подготовленного предпринимателем Карташевой Е.А.
Истец подписал представленные договоры купли-продажи нежилых помещений с протоколом разногласий, указав стоимость (продажная цена) нежилого помещения N 1 в размере 1 108 260 руб. без учета НДС, нежилого помещения N 2 - 1 144 940 руб. без учета НДС, определенную на основании отчета, подготовленного предпринимателем Зуевой М.А. в отчете N 3-037-15 от 06.07.2015.
Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования ООО "Новый проект" обоснованными и удовлетворил заявление, обязав администрацию заключить договор в редакции общества.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилых помещений N 1, общей площадью 42,3 кв. м, и N 2, общей площадью 43,7 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома Литера А, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества N 141/14/12 от 26.05.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции определением от 27.10.2015 назначил по делу судебную экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 мая 2015 года N 141/14/12, подготовленного ИП Карташевой Е.А., требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. В случае выявленных несоответствий стандартам и правилам оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки, определить рыночную стоимость объекта оценки.
Из экспертного заключения N 23-12/15 от 29.12.2015 следует, что отчет, подготовленный предпринимателем Карташевой Е.А., не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость нежилого помещения N 1 общей площадью 42,3 кв. м, находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, по состоянию на 29.04.2015 составляет 1168985 руб. 59 коп. (без учета НДС); рыночная стоимость нежилого помещения N 2 общей площадью 43,7 кв. м, находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, по состоянию на 07.05.2015 составляет 1224340 руб. 68 коп. (без учета НДС).
Экспертом проведен анализ объявлений о продаже объектов недвижимости, схожих с объектом оценки по району и назначению. При выборе объектов-аналогов экспертом учтены временные периоды между датами предложений оценки, рынок коммерческой недвижимости города Чебоксары, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов.
Суд первой инстанции признал заключение эксперта от 29.12.2015 N 23-12/15 допустимым доказательством по делу.
Не соглашаясь с результатами экспертизы, Горкомимущество сослалось на то, что заключение не содержит существенной информации об объекте оценки, в связи с необоснованным выбором объектов-аналогов, экспертом применены не верные величины корректировок (на торг, расположение и т.п.), что значительно исказило стоимость объекта, применяемыми экспертом.
Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
По мнению апелляционного суда, приведенные Горкомимущество доводы относительно того, что заключение не содержит существенной информации об объекте оценки, а также использования в отчете недостоверной информации (корректировок), не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. Учитывая изложенное, апелляционный суд не усмотрел предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.03.2016 по делу N А79-6517/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2016 ПО ДЕЛУ N А79-6517/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. по делу N А79-6517/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусейновой М.М.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.03.2016 по делу N А79-6517/2015, принятое судьей Новожениной О.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Новый проект" к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя Карташовой Елены Александровны, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новый проект" (далее - ООО "Новый проект") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском о понуждении Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик) заключить договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - помещения N 1, общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложив пункты договора в следующей редакции: 1.3 "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 108 260 руб. без учета НДС", 2.1 "Оплата стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 18 471 руб. ежемесячно путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения", а также договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, - помещения N 2, общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома Литера А, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложив пункты договора в следующей редакции: 1.3 "Стоимость нежилого помещения составляет 1 144 940 руб. без учета НДС", 2.1 "Оплата стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 19 082 руб. ежемесячно, в течение 60-го месяца 19 102 руб., путем внесения покупателем на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечена индивидуальный предприниматель Карташова Елена Александровна.
Определением суда от 27.10.2015 производство по делу N А79-6517/2015 приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы.
По результатам экспертизы истец уточнил исковые требования и просил обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить договор купли-продажи нежилого помещения, помещения N 1, общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, по цене 1 168 985 руб. 59 коп. (без НДС); заключить договор купли-продажи нежилого помещения, помещения N 2, общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, по цене 1 224 340 руб. 68 коп. (без НДС).
Решением от 15.03.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил иск, пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Новый проект" в отношении нежилого помещения N 1 общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложил в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 168 985 руб. 59 коп. без учета НДС." Пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, заключаемого Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары и обществом с ограниченной ответственностью "Новый проект" в отношении нежилого помещения N 2 общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А), находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, изложил в следующей редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 224 340 руб. 68 коп. без учета НДС".
Не согласившись с принятым судебным актом, Горкомимущество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы считает, что в основу решения положено недопустимое доказательство - экспертное заключение Петровой Т.Н. Указывает при этом на необоснованный выбор объектов-аналогов, отсутствие описания критериев при отборе объектов-аналогов, отсутствие причин отказа от использования других предложений, более подходящих по характеристикам и местоположению. Полагает не актуальной информацию на дату проведения экспертизы о корректировках на основании справочника оценщика недвижимости, издание третье актуализированное и расширенное, т. 1, 2014 года. С точки зрения заявителя, не обоснованна величина корректировки на расположение помещения в здании, а именно, не выяснен выбор взятого за коэффициент вместо обычно используемого среднего значения (0,86), минимального значения расширенного интервала (0,8) для объекта-аналога N 4, и максимального значения расширенного интервала (0,9), для объекта-аналога N 2. Не обоснованна величина корректировки на состояние отделки помещений, а именно, не пояснен выбор вместо обычно используемого среднего значения (0,8), минимального значения расширенного интервала (0,7). Не обоснованна величина корректировки на наличие отдельного входа, а именно, не пояснен выбор вместо среднего значения (0,85), максимального значения расширенного интервала (0,93). Не обоснованна корректировка на расположение относительно красной линии, а именно, ошибочно присвоен объекту оценки и объекту-аналогу N 4 коэффициент корректировки 0,84 вместо 1,0. С точки зрения заявителя, неправильный выбор аналогов и явные ошибки при внесении корректировок значительно исказили стоимость объекта.
ООО "Новый проект", возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.12.2007 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем), муниципальным унитарным предприятием "Калининское районное управление ЖКХ" (балансодержателем) и ООО "Новый проект" (арендатором) заключен договор N 7314 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдал по акту, а арендатор принял в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 1 площадью 42,3 кв. м, расположенное на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома с литерой А и кадастровым номером 21А, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, состоящее из комнат N 1 - 4.
Размер арендной платы и другие переменные условия договора, срок аренды помещения устанавливается с даты государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Чувашской Республике по 08.12.2012 включительно (приложение N 2).
Государственная регистрация договора аренды N 7314 от 10.12.2007 произведена 15.05.2008.
11.03.2013 сторонами по спору, а также ООО "УК "Текстильщик" заключено соглашение об изменении договора N 7314 от 01.12.2007 аренды нежилого помещения, в который с 24.01.2013 были внесены ряд изменений, в частности, вместо балансодержателя стороной договора стала выступать управляющая организация; срок действия договора установлен с 24.01.2013 по 30.06.2015, и др. условия.
Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 10.03.2015.
19.11.2013 арендодателем, управляющей организацией и арендатором заключен договор N 2056 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары ул. Николаева д. 59 (т. 1 л. д. 34 - 39), по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдал по акту, а арендатор принял в аренду (во временное пользование) нежилое помещение N 2, расположенное на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома общей площадью 43,7 кв. м по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, на срок с 21.10.2013 по 20.10.2018.
29.04.2015, 07.05.2015 ООО "Новый проект" обратилось в адрес Администрации г. Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
09.06.2015 Администрация г. Чебоксары издала постановления N 1920 и N 1921 об условиях приватизации нежилых помещений арендатором - ООО "Новый проект", в т.ч. - нежилого помещения N 1 общей площадью 42,3 кв. м, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59 стоимостью (цена продажи) в размере 2 040 000 руб. (без учета НДС), а также - нежилого помещения N 2 общей площадью 43,7 кв. м, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59 стоимостью (цена продажи) в размере 2 100 000 руб. (без учета НДС).
Письмом от 10.06.2015 ответчик направил в адрес истца проекты договоров купли-продажи нежилых помещений, обремененных залоговым обязательством, с указанием стоимости нежилых помещений - 2 040 000 руб. без учета НДС и 2 100 000 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости N 14/14/12 от 26.05.2015, подготовленного предпринимателем Карташевой Е.А.
Истец подписал представленные договоры купли-продажи нежилых помещений с протоколом разногласий, указав стоимость (продажная цена) нежилого помещения N 1 в размере 1 108 260 руб. без учета НДС, нежилого помещения N 2 - 1 144 940 руб. без учета НДС, определенную на основании отчета, подготовленного предпринимателем Зуевой М.А. в отчете N 3-037-15 от 06.07.2015.
Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования ООО "Новый проект" обоснованными и удовлетворил заявление, обязав администрацию заключить договор в редакции общества.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.
Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости нежилых помещений N 1, общей площадью 42,3 кв. м, и N 2, общей площадью 43,7 кв. м, расположенных на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома Литера А, находящегося по адресу: г. Чебоксары ул. Николаева, д. 59, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости государственного имущества N 141/14/12 от 26.05.2015, составленного ИП Карташевой Е.А.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом указанного, а также принимая во внимание заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции определением от 27.10.2015 назначил по делу судебную экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 26 мая 2015 года N 141/14/12, подготовленного ИП Карташевой Е.А., требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. В случае выявленных несоответствий стандартам и правилам оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки, определить рыночную стоимость объекта оценки.
Из экспертного заключения N 23-12/15 от 29.12.2015 следует, что отчет, подготовленный предпринимателем Карташевой Е.А., не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость нежилого помещения N 1 общей площадью 42,3 кв. м, находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, по состоянию на 29.04.2015 составляет 1168985 руб. 59 коп. (без учета НДС); рыночная стоимость нежилого помещения N 2 общей площадью 43,7 кв. м, находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Николаева, д. 59, по состоянию на 07.05.2015 составляет 1224340 руб. 68 коп. (без учета НДС).
Экспертом проведен анализ объявлений о продаже объектов недвижимости, схожих с объектом оценки по району и назначению. При выборе объектов-аналогов экспертом учтены временные периоды между датами предложений оценки, рынок коммерческой недвижимости города Чебоксары, наличие достаточной информации по описанию объектов-аналогов.
Суд первой инстанции признал заключение эксперта от 29.12.2015 N 23-12/15 допустимым доказательством по делу.
Не соглашаясь с результатами экспертизы, Горкомимущество сослалось на то, что заключение не содержит существенной информации об объекте оценки, в связи с необоснованным выбором объектов-аналогов, экспертом применены не верные величины корректировок (на торг, расположение и т.п.), что значительно исказило стоимость объекта, применяемыми экспертом.
Данные доводы признаются несостоятельными. Экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.
По мнению апелляционного суда, приведенные Горкомимущество доводы относительно того, что заключение не содержит существенной информации об объекте оценки, а также использования в отчете недостоверной информации (корректировок), не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. Учитывая изложенное, апелляционный суд не усмотрел предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы.
При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции сделал верный вывод об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно, обоснованно и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные вопросы.
Представленные ссылки не свидетельствует о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение определенную экспертом величину рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.03.2016 по делу N А79-6517/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)