Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Указано на наличие долга у арендатора и уклонение его от подписания соглашений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Столярова А.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (далее - общество "Дегтярский хлеб", ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2017 по делу N А60-43457/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Дегтярский хлеб" - Феофилактов К.Ю. (доверенность от 08.06.2017 N 01-01-13/2032);
- Администрация городского округа Дегтярск (далее - администрация, истец) - Храмцова Т.В. (доверенность от 30.05.2017 N 8).
Администрация городского округа Дегтярск обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Дегтярский хлеб" об обязании ответчика: подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом; подписать дополнительное соглашение от 21.10.2016 о взаимозачете, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008; взыскании с общества "Дегтярский хлеб" 9 975 015 руб. 85 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, 546 116 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008; обязании общества "Дегтярский хлеб" освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1; погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 23.05.2017 (судья Пшеничникова И.В.) иск удовлетворен частично. С общества "Дегтярский хлеб" в пользу администрации взыскано 3 033 975 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, 61 839 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. На общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб"; на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб". Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенный между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб", на ответчика возложена обязанность освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресы: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2017 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Полякова М.А.) решение суда отменено в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенного между Администрацией и обществом "Дегтярский хлеб"; возложении на общество "Дегтярский хлеб" обязанности освободить и передать Администрации нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу. В удовлетворении исковых требований в данной части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Дегтярский хлеб" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части взыскания 3 033 975 руб. 93 коп. задолженности, 61 839 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами отменить, в удовлетворении требований в данной части отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, задолженность по арендной плате за период с декабря 2016 года по май 2017 года возникла в связи с незаконными действиями администрации, препятствующей реализации прав общества "Дегтярский хлеб" в выкупе спорного помещения, что, по мнению ответчика, является злоупотреблением правом.
В отзыве на кассационную жалобу администрация ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами, между обществом "Дегтярский хлеб" (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, кадастровый номер 66:66:18/006/2007-740, общей площадью 1 408.7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск Свердловской обл., ул. Клубная, д. 1.
В соответствии с п. 1.3 договора передаваемое в аренду имущество используется для производства пищевых продуктов; хлебобулочных и кондитерских изделий. Арендатор обязан использовать имущество для производства пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий) (п. 2.3.1 договора).
Пунктом 3.4 договора установлено, что договор действует с 30.07.2008 до 30.07.2018.
На основании п. 3.1, 3.4 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату ежемесячно, начиная с 30.07.2008 до 10 числа следующего месяца, в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц без учета НДС.
Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 3.6 договора).
При изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения (п. 3.7 договора).
Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в помещении под литерой 1А отсутствовала кровля и перекрытия на площади 650 кв. м, отсутствовало покрытие пола на площади 680 кв. м.
В соответствии с п. 3.8 договора при невозможности использования арендатором имущества по целевому назначению - производство пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий), по причине проведения капитального ремонта (реконструкции) имущества, арендатор имеет право приостановить выплату арендных платежей до момента устранения арендодателем препятствий по использованию имущества для целей, указанных в п. 2.3.1 настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 истец и ответчик предусмотрели, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб.
В соответствии с разд. I дополнительного соглашения от 02.10.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 арендатор взял на себя обязательства произвести реконструкцию производственного комплекса, а именно: ремонт кровли, устройство монолитных перекрытий, ремонт полов, ремонт фасадов, проектирование, монтаж и пусконаладочные работы печей и расстоечных шкафов, замена оконных конструкций, строительство пристроя к столовой производственного комплекса, строительство забора вокруг производственного комплекса.
Дополнительным соглашением от 19.08.2010 N 2 к договору аренды от 30.07.2008 п. 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - на сумму 37 000 000 руб.
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения от 19.08.2010 N 2 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендодателем приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
На основании п. 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп., истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами частично, суд первой инстанции установил факт наличия задолженности за период с декабря 2016 по май 2017 года. Суд также пришел к выводу о неправомерном уклонении ответчика от подписания поименованных в иске дополнительных соглашений и наличии оснований для расторжения договора и возврате арендуемых помещений. Указав, что требование в части отказа в удовлетворении заявления о погашении записи в ЕГРП противоречит установленному порядку аннулированию записей в ЕГРП, суд отказал в удовлетворении данного требования.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами и неправомерном уклонении ответчика от подписания поименованных в иске дополнительных соглашений, судебные акты в указанной части оставил без изменения. Однако, установив в действиях администрации признаки злоупотребления правом, отменил решение в части и отказал в удовлетворении исковых требований администрации о расторжения договора аренды и возврате арендованного имущества на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе ответчик оспаривает выводы судов о взыскании задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в обжалуемой части, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как установлено судами, при исчислении арендной платы администрация правильно руководствовалась решениями Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом, что заявителем в кассационной жалобе не обжалуется.
Учитывая изложенное, принимая во внимание судебные акты по делам N А60-57695/2014, А60-33465/2016, имеющим в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суды установили факт наличия задолженности по арендной плате за период с декабря 2016 по май 2017 года в размере 3 033 975 руб. 93 коп.
В отсутствие доказательств погашения задолженности суды правомерно взыскали 3 033 975 руб. 93 коп. долга, 61 839 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2017 по 03.05.2017 (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя о том, что задолженность по арендной платы за период с декабря 2016 года по май 2017 года возникла в связи с незаконными действиями администрации, препятствующей реализации прав общества "Дегтярский хлеб" в выкупе спорного помещения, что, по мнению ответчика, является злоупотреблением правом, поскольку в случае заключения договора купли-продажи в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у ответчика прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы, отклоняется.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у Администрации умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.
При наличии действующего договора аренды, общество "Дегтярский хлеб" не освобождено от внесения арендной платы.
При этом заявителем не лишен права обратиться в суд с иском о взыскании с администрации убытков.
Доводы заявителя сводятся к переоценке доказательств.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2017 по делу N А60-43457/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 01.12.2017 N Ф09-7418/17 ПО ДЕЛУ N А60-43457/2016
Требование: 1) Об обязании подписать соглашения об изменении ставки арендной платы и о взаимозачете, взыскании долга по договору аренды; 2) О расторжении договора аренды, обязании освободить помещение.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Указано на наличие долга у арендатора и уклонение его от подписания соглашений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2017 г. N Ф09-7418/17
Дело N А60-43457/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Столярова А.А., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" (далее - общество "Дегтярский хлеб", ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2017 по делу N А60-43457/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества "Дегтярский хлеб" - Феофилактов К.Ю. (доверенность от 08.06.2017 N 01-01-13/2032);
- Администрация городского округа Дегтярск (далее - администрация, истец) - Храмцова Т.В. (доверенность от 30.05.2017 N 8).
Администрация городского округа Дегтярск обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Дегтярский хлеб" об обязании ответчика: подписать дополнительное соглашение от 17.01.2014 об изменении ставки арендной платы к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом; подписать дополнительное соглашение от 21.10.2016 о взаимозачете, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008; взыскании с общества "Дегтярский хлеб" 9 975 015 руб. 85 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, 546 116 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере, расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008; обязании общества "Дегтярский хлеб" освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1; погасить регистрационную запись договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, содержащуюся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 23.05.2017 (судья Пшеничникова И.В.) иск удовлетворен частично. С общества "Дегтярский хлеб" в пользу администрации взыскано 3 033 975 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, 61 839 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. На общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение об изменении ставки арендной платы от 17.01.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб"; на общество "Дегтярский хлеб" возложена обязанность подписать дополнительное соглашение о взаимозачете от 21.10.2016, об изменении дополнительного соглашения от 02.04.2014 к договору аренды нежилого помещения от 30.06.2008, заключенному между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб". Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенный между администрацией и обществом "Дегтярский хлеб", на ответчика возложена обязанность освободить и передать администрации нежилое здание производственного комплекса, литера 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресы: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2017 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Полякова М.А.) решение суда отменено в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.07.2008, заключенного между Администрацией и обществом "Дегтярский хлеб"; возложении на общество "Дегтярский хлеб" обязанности освободить и передать Администрации нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А, 1Б, 1В, 1Д, 1Ж, общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу. В удовлетворении исковых требований в данной части отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Дегтярский хлеб" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части взыскания 3 033 975 руб. 93 коп. задолженности, 61 839 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами отменить, в удовлетворении требований в данной части отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, задолженность по арендной плате за период с декабря 2016 года по май 2017 года возникла в связи с незаконными действиями администрации, препятствующей реализации прав общества "Дегтярский хлеб" в выкупе спорного помещения, что, по мнению ответчика, является злоупотреблением правом.
В отзыве на кассационную жалобу администрация ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Как установлено судами, между обществом "Дегтярский хлеб" (арендатор) и администрацией (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание производственного комплекса, литеры 1А; 1Б; 1В; 1Д; 1Ж, кадастровый номер 66:66:18/006/2007-740, общей площадью 1 408.7 кв. м, расположенного по адресу: г. Дегтярск Свердловской обл., ул. Клубная, д. 1.
В соответствии с п. 1.3 договора передаваемое в аренду имущество используется для производства пищевых продуктов; хлебобулочных и кондитерских изделий. Арендатор обязан использовать имущество для производства пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий) (п. 2.3.1 договора).
Пунктом 3.4 договора установлено, что договор действует с 30.07.2008 до 30.07.2018.
На основании п. 3.1, 3.4 договора арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом арендную плату ежемесячно, начиная с 30.07.2008 до 10 числа следующего месяца, в размере 65 974 руб. 11 коп. в месяц без учета НДС.
Размер арендной платы подлежит изменению при принятии соответствующего решения Думой городского округа Дегтярск, устанавливающего ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 3.6 договора).
При изменении ставки арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить об этом арендатора и заключить с ним дополнительное соглашение об изменении арендной платы. Арендатор уплачивает арендную плату по измененным расценкам с момента подписания дополнительного соглашения (п. 3.7 договора).
Согласно акту приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 в помещении под литерой 1А отсутствовала кровля и перекрытия на площади 650 кв. м, отсутствовало покрытие пола на площади 680 кв. м.
В соответствии с п. 3.8 договора при невозможности использования арендатором имущества по целевому назначению - производство пищевых продуктов (хлебобулочных и кондитерских изделий), по причине проведения капитального ремонта (реконструкции) имущества, арендатор имеет право приостановить выплату арендных платежей до момента устранения арендодателем препятствий по использованию имущества для целей, указанных в п. 2.3.1 настоящего договора.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что помимо арендной платы арендатор вправе вносить арендодателю инвестиционные платежи в размере до 15 000 000 руб., которые арендатор по согласованной с арендодателем смете использует для выполнения капитального ремонта (реконструкции) имущества.
Дополнительным соглашением от 02.09.2008 к договору аренды от 30.07.2008 истец и ответчик предусмотрели, что в соответствии с п. 3.3 договора аренды от 30.07.2008 арендатор обязуется проинвестировать на условиях возвратности реконструкцию производственного комплекса на общую сумму 14 280 606 руб.
В соответствии с разд. I дополнительного соглашения от 02.10.2008 к договору аренды нежилого помещения от 30.07.2008 арендатор взял на себя обязательства произвести реконструкцию производственного комплекса, а именно: ремонт кровли, устройство монолитных перекрытий, ремонт полов, ремонт фасадов, проектирование, монтаж и пусконаладочные работы печей и расстоечных шкафов, замена оконных конструкций, строительство пристроя к столовой производственного комплекса, строительство забора вокруг производственного комплекса.
Дополнительным соглашением от 19.08.2010 N 2 к договору аренды от 30.07.2008 п. 3.3 договора изложен в новой редакции: "Арендатор взял на себя обязательства проинвестировать на условиях возвратности, капитальный ремонт производственного комплекса общей площадью 1 408,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Дегтярск, ул. Клубная, 1 - на сумму 37 000 000 руб.
В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения от 19.08.2010 N 2 на момент подписания дополнительного соглашения арендатором выполнены, а арендодателем приняты работы по капитальному ремонту на общую сумму 32 395 543 руб.
Пунктом 2 дополнительного соглашения от 02.04.2012 к договору аренды от 30.07.2008 стороны увеличили с 01.01.2012 арендную плату до 244 755 руб. 43 коп. в месяц.
На основании п. 3 дополнительного соглашения от 02.04.2012 в счет погашения арендной платы используется стоимость неотделимых улучшений, установленная в дополнительном соглашении N 2 от 19.08.2010.
Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате за период с 30.07.2008 по май 2017 года в сумме 9 975 015 руб. 85 коп., истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами частично, суд первой инстанции установил факт наличия задолженности за период с декабря 2016 по май 2017 года. Суд также пришел к выводу о неправомерном уклонении ответчика от подписания поименованных в иске дополнительных соглашений и наличии оснований для расторжения договора и возврате арендуемых помещений. Указав, что требование в части отказа в удовлетворении заявления о погашении записи в ЕГРП противоречит установленному порядку аннулированию записей в ЕГРП, суд отказал в удовлетворении данного требования.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами и неправомерном уклонении ответчика от подписания поименованных в иске дополнительных соглашений, судебные акты в указанной части оставил без изменения. Однако, установив в действиях администрации признаки злоупотребления правом, отменил решение в части и отказал в удовлетворении исковых требований администрации о расторжения договора аренды и возврате арендованного имущества на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе ответчик оспаривает выводы судов о взыскании задолженности по внесению арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в обжалуемой части, исследовав доводы заявителя жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как установлено судами, при исчислении арендной платы администрация правильно руководствовалась решениями Думы городского округа Дегтярск, устанавливающих ставки арендной платы за пользование муниципальным имуществом, что заявителем в кассационной жалобе не обжалуется.
Учитывая изложенное, принимая во внимание судебные акты по делам N А60-57695/2014, А60-33465/2016, имеющим в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, суды установили факт наличия задолженности по арендной плате за период с декабря 2016 по май 2017 года в размере 3 033 975 руб. 93 коп.
В отсутствие доказательств погашения задолженности суды правомерно взыскали 3 033 975 руб. 93 коп. долга, 61 839 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2017 по 03.05.2017 (ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя о том, что задолженность по арендной платы за период с декабря 2016 года по май 2017 года возникла в связи с незаконными действиями администрации, препятствующей реализации прав общества "Дегтярский хлеб" в выкупе спорного помещения, что, по мнению ответчика, является злоупотреблением правом, поскольку в случае заключения договора купли-продажи в сроки, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, у ответчика прекратилось бы обязательство по внесению арендной платы, отклоняется.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у Администрации умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.
При наличии действующего договора аренды, общество "Дегтярский хлеб" не освобождено от внесения арендной платы.
При этом заявителем не лишен права обратиться в суд с иском о взыскании с администрации убытков.
Доводы заявителя сводятся к переоценке доказательств.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2017 по делу N А60-43457/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дегтярский хлеб" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.Э.РЯБОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)