Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова Ю.А.,
судей Ивановой Н.А. и Скобелкина А.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колесниковой Е.А, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.12.2015 по делу N А34-6617/2015 (судья Крепышева Т.Г.).
21.10.2015 в Арбитражный суд Курганской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "СУ "Артекс" (далее - общество, заявитель, ООО "СУ Артекс") с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области (далее - административный орган, Управление, Роспотребнадзор) N 05/33 от 25.09.2015.
Заявителю предписывается исключить из договора долевого участия в строительстве N 47/к от 05.04.2013, заключенного с Железняк М.С. и Железняк Е.С., п. п. 2 п. 2.3, содержащий условие о том, что цена договора не подлежит изменению в случае корректировки общей площади передаваемой в собственность квартиры. Такое же требование заявлено и в отношении типовой формы договора. Эти условия признаны нарушающими права потребителей.
Предписание является незаконным. Договор исполнен, квартира построена и передана в собственность граждан, одностороннее изменение прекратившего действие договора невозможно.
Вступившим в законную силу решением Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 по спору между теми же лицами подтверждена законность п. п. 2 п. 2.3 договора, а гражданину отказано в уменьшении продажной цены квартиры. Выводы суда обязательны для контролирующего органа, а предписание в оспариваемой части противоречит судебному решению.
Стороны свободны в заключении договора, спорный пункт в договоре избран ими добровольно, не учтено, что общая площадь квартиры при заключении договора имела ориентировочный характер и после окончания строительных работ могла измениться как в сторону увеличения, так и уменьшения, квартира была принята покупателем без каких-либо замечаний.
Предписание не содержит указаний о том, какие изменения следует внести в типовой договор участия в долевом строительстве, оно не соответствует принципу определенности и конкретности. Содержание типового договора не входило в предмет жалобы и не рассматривалось в ходе проверки (т. 1 л.д. 2-3, 84-85).
В отзыве Управление возражало против заявленных требований, ссылалось на законность своих действий, допущенные заявителем нарушения, включение в договоры условий, нарушающих права потребителей (т. 1 л.д. 77, 94-96).
Решением суда первой инстанции от 16.12.2015 в удовлетворении требований отказано.
Проведенной проверкой было установлено, что в договор долевого участия, заключенный с Железняк, включен п. п. 2 п. 2.3, нарушающий права заявителя, по которому цена договора не подлежит изменению в случае корректировки общей площади объекта. То же положение содержится в типовом договоре долевого участия.
По ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2014 (далее - Закон N 214-ФЗ) договор не должен содержать условий, ущемляющих права потребителей.
Условия п. п. 2 п. 2.3 договора ограничивают права потребителя на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры, что нарушает права участника долевого строительства.
Довод общества о том, что договор исполнен, и внесение в него изменений невозможно не указывает на отсутствие нарушений права. Предписание не содержит противоречий выводам, содержащимся в решении Курганского городского суда по делу N 2-7799/14, в котором оценка спорному пункту договора не давалась. Предписание содержит конкретное требование об устранении нарушений и может быть исполнено (т. 1 л.д. 106-109).
15.01.2016 от общества поступила апелляционная жалоба об отмене судебного решения и удовлетворении требований.
Суд первой инстанции неверно применил нормы материального права и не дал оценки фактическим обстоятельствам:
- не учтено, что обязанности сторон по договору исполнены, действие договора прекращено, обязательства сторон выполнены, квартира передана заказчику, который принял ее без замечаний. Исключение из договора, каких-либо пунктов в этом случае невозможно, а предписание в этой части неисполнимо,
- решением Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 подтверждена законность п. п. 2 п. 2.3 договора, а в иске Железняк отказано. Эти выводы суда общей юрисдикции для арбитражного суда являются обязательными и не подлежат переоценке. Неверен вывод суда о том, что Курганский городской суд не дал оценки этому пункту договора,
- не учтено, что стороны свободны в выборе условий договора, а разногласия по поводу п. п. 2 п. 2.3 отсутствовали,
- в предписании должен быть указан конкретный способ устранения нарушений, его выбор не может быть возложен на обязанное лицо. В предписании не указано, какие пункты типового договора участия в долевом строительстве должно привести общество в соответствие с требованиями законодательства, какие положения Закона о защите прав потребителей нарушены, неверно указаны индивидуальный налоговый номер (далее - ИНН), регистрационный номер (далее - ОГРН), адрес юридического лица,
- суд указал, что оспариваемый пункт договора нарушает право заявителя на "соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры", но предписание таких выводов не содержит, законодательство о долевом строительстве не предоставляет гражданину такое право (т. 1 л.д. 115-117).
В отзыве Управление возражает против апелляционной жалобы, ссылается на установленные судебным актом обстоятельства.
Стороны извещены о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, установил следующие обстоятельства.
ООО "СУ "Артекс" зарегистрировано в качестве юридического лица свидетельством от 21.07.1998 (т. 1 л.д. 8, 24-33), занимается жилищным строительством, заключает договоры долевого участия на строительство квартир в многоквартирных жилых домах с гражданами.
05.04.2013 между обществом и Железняк М.М. заключен договор N 47/К участия в долевом строительстве, предусматривающий передачу заказчику объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры 103,46 кв. м.
По п. 2.3 цена договора не подлежит изменению в случае корректировки общей площади объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 18-19). Этот договор заключен на основании типового договора, который предусматривает то же условие (т. 1 л.д. 22). По передаточному акту 21.03.2014 квартира передана участнику долевого строительства без замечаний (т. 1 л.д. 21), произведена регистрация прав (т. 1 л.д. 75-76).
В связи с поступлением жалобы Железняк М.М. на то, что фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем указано в договоре, Управлением вынесено распоряжение от 11.09.2015 о проведении внеплановой проверки (т. 1 л.д. 73-74). Составлен акт N 05/238 от 25.09.2015, установлено нарушение в виде включения в договоры условия, нарушающего права потребителя (т. 1 л.д. 63).
25.09.2015 выдано предписание N 05/33 о прекращении нарушений прав потребителя, предложено привести типовые договоры участия в долевом строительстве в соответствие с законодательством Российской Федерации, актами, указанными в описательной части, исключить из договора участия в долевом строительстве N 47/к от 05.04.2013, заключенным с Железняк М.М., п. п. 2 п. 2.3 как ущемляющего права потребителя, установлен срок до 29.10.2014 (т. 1 л.д. 6).
Решением Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 от 29.07.2014 с ООО "СУ Артекс" в пользу Железняк М.Е. и Железняк М.С. взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры, отказано в возврате части оплаты в связи с уменьшением размера квартиры.
Суд указал, что при заключении договора стороны согласовали п. 2.3. По ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и были вправе не заключать договор на таких условиях. Им передана квартира, указанная в договоре, которая принята без претензий по количественным и качественным характеристикам. Учтено, что в договоре долевого строительства цена договора определяется как стоимость объекта в целом, а не как стоимость одного квадратного метра, в связи с чем, требования истцов об уменьшении цены договора несостоятельны. Отсутствуют доказательства ухудшения качества объекта, дающие право на уменьшение цены договора (т. 1 л.д. 11-13). Судебное решение вступило в законную силу и гражданами не обжаловалось.
По утверждению подателя жалобы - общества суд пришел к неверному выводу о законности выданного предписания, не учел невозможность внесения изменений в исполненный сторонами договор, не учел выводы суда общей юрисдикции, который не установил нарушений п. 2.3 договора и отказал в изменении цены квартиры.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом N 2300-1 от 07.02.1992 (далее - Закон N 2300-1), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека правомочно проводить проверки по вопросам связанным с его ведением, давать оценку условиям предоставления данных услуг и выдавать предписания о прекращении нарушений прав потребителей, привлекать нарушителям к административной ответственности.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 2.3. договора цена договора N 47/К от 05.04.2013, заключенного с Железняк М.С., не подлежит изменению в случае корректировки общей площади Объекта долевого строительства и изменения номера квартиры после проведения первичной паспортизации Объекта долевого строительства органами технической инвентаризации. Такое же положение содержится в типовом договоре участия в долевом строительстве.
С учетом положений части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя. Данное положение также прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что условия, содержащиеся в пункте 2.3 договоров, ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя.
По ч. 3 ст. 69 АПК РФ не нуждаются в доказывании обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В решении Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 от 29.07.2014 указано, что при заключении п. 2.3 стороны были свободны в заключении договора и могли не заключать его на таких условиях. Гражданам передана квартира, указанная в договоре, которая принята ими без претензий по количественным и качественным характеристикам. Учтено, что в договоре долевого строительства цена договора определяется как стоимость объекта в целом, а не как стоимость одного квадратного метра, в связи с чем, требования истцов об уменьшении цены договора несостоятельны. Отсутствуют доказательства ухудшения качества объекта, дающие право на уменьшение цены договора.
Вывод суда первой инстанции о том, что суд общей юрисдикции не дал правовой оценки п. п. 2 п. 2.3 договора неверны, данная оценка содержится в судебном решении. Арбитражный суд обязан учитывать выводы вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции.
По ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение условий договора прекращает обязательство. Установлено, что 21.03.2014 квартира была передана гражданину, замечаний по поводу ее количественных и качественных характеристик не поступило, зарегистрировано право собственности. Учитывая прекращение обязательства исполнением, внесение изменений в договор в одностороннем порядке невозможно, следовательно, предписание в этой части является неисполнимым.
Изменение в типовые договоры также не может быть исполнено ввиду окончания строительства дома, неясности формулировки предписания о "приведении типовых договоров участия в долевом строительстве в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, указанным в описательной части предписания" - неясно, в какие типовые договоры, указанные во множественном числе, следует вносить изменения, в какие пункты, в чем выражается "приведение" их в соответствие с действующим законодательством.
Следует учесть, что в предписании содержится гражданско-правовое требование к исполнителю работ об изменении условий договора, которое не может быть облачено в форму властного предписания государственного органа, неисполнение которого влечет публично - правовые санкции для исполнителя, предусмотренные ст. 19.5 КоАП РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-КГ14-16 от 28.01.2015).
По ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. В связи с чем, судебное решение следует отменить, а заявленные требования общества удовлетворить.
С Управления в пользу общества взыскиваются расходы по госпошлине, уплаченной в связи с подачей заявления в суд первой инстанции и апелляционной жалобой.
Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы госпошлина подлежит возвращению из федерального бюджета.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 и 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" удовлетворить, решение Арбитражного суда Курганской области от 16.12.2015 по делу N А34-6617/2015 отменить.
Признать недействительным предписание Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области N 05/33 от 25.09.2015.
Взыскать с Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" в возмещение расходов по госпошлине 4 500 руб.
Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину 1 500 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.02.2016 N 18АП-436/2016 ПО ДЕЛУ N А34-6617/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. N 18АП-436/2016
Дело N А34-6617/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова Ю.А.,
судей Ивановой Н.А. и Скобелкина А.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Колесниковой Е.А, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.12.2015 по делу N А34-6617/2015 (судья Крепышева Т.Г.).
21.10.2015 в Арбитражный суд Курганской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "СУ "Артекс" (далее - общество, заявитель, ООО "СУ Артекс") с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области (далее - административный орган, Управление, Роспотребнадзор) N 05/33 от 25.09.2015.
Заявителю предписывается исключить из договора долевого участия в строительстве N 47/к от 05.04.2013, заключенного с Железняк М.С. и Железняк Е.С., п. п. 2 п. 2.3, содержащий условие о том, что цена договора не подлежит изменению в случае корректировки общей площади передаваемой в собственность квартиры. Такое же требование заявлено и в отношении типовой формы договора. Эти условия признаны нарушающими права потребителей.
Предписание является незаконным. Договор исполнен, квартира построена и передана в собственность граждан, одностороннее изменение прекратившего действие договора невозможно.
Вступившим в законную силу решением Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 по спору между теми же лицами подтверждена законность п. п. 2 п. 2.3 договора, а гражданину отказано в уменьшении продажной цены квартиры. Выводы суда обязательны для контролирующего органа, а предписание в оспариваемой части противоречит судебному решению.
Стороны свободны в заключении договора, спорный пункт в договоре избран ими добровольно, не учтено, что общая площадь квартиры при заключении договора имела ориентировочный характер и после окончания строительных работ могла измениться как в сторону увеличения, так и уменьшения, квартира была принята покупателем без каких-либо замечаний.
Предписание не содержит указаний о том, какие изменения следует внести в типовой договор участия в долевом строительстве, оно не соответствует принципу определенности и конкретности. Содержание типового договора не входило в предмет жалобы и не рассматривалось в ходе проверки (т. 1 л.д. 2-3, 84-85).
В отзыве Управление возражало против заявленных требований, ссылалось на законность своих действий, допущенные заявителем нарушения, включение в договоры условий, нарушающих права потребителей (т. 1 л.д. 77, 94-96).
Решением суда первой инстанции от 16.12.2015 в удовлетворении требований отказано.
Проведенной проверкой было установлено, что в договор долевого участия, заключенный с Железняк, включен п. п. 2 п. 2.3, нарушающий права заявителя, по которому цена договора не подлежит изменению в случае корректировки общей площади объекта. То же положение содержится в типовом договоре долевого участия.
По ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2014 (далее - Закон N 214-ФЗ) договор не должен содержать условий, ущемляющих права потребителей.
Условия п. п. 2 п. 2.3 договора ограничивают права потребителя на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры, что нарушает права участника долевого строительства.
Довод общества о том, что договор исполнен, и внесение в него изменений невозможно не указывает на отсутствие нарушений права. Предписание не содержит противоречий выводам, содержащимся в решении Курганского городского суда по делу N 2-7799/14, в котором оценка спорному пункту договора не давалась. Предписание содержит конкретное требование об устранении нарушений и может быть исполнено (т. 1 л.д. 106-109).
15.01.2016 от общества поступила апелляционная жалоба об отмене судебного решения и удовлетворении требований.
Суд первой инстанции неверно применил нормы материального права и не дал оценки фактическим обстоятельствам:
- не учтено, что обязанности сторон по договору исполнены, действие договора прекращено, обязательства сторон выполнены, квартира передана заказчику, который принял ее без замечаний. Исключение из договора, каких-либо пунктов в этом случае невозможно, а предписание в этой части неисполнимо,
- решением Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 подтверждена законность п. п. 2 п. 2.3 договора, а в иске Железняк отказано. Эти выводы суда общей юрисдикции для арбитражного суда являются обязательными и не подлежат переоценке. Неверен вывод суда о том, что Курганский городской суд не дал оценки этому пункту договора,
- не учтено, что стороны свободны в выборе условий договора, а разногласия по поводу п. п. 2 п. 2.3 отсутствовали,
- в предписании должен быть указан конкретный способ устранения нарушений, его выбор не может быть возложен на обязанное лицо. В предписании не указано, какие пункты типового договора участия в долевом строительстве должно привести общество в соответствие с требованиями законодательства, какие положения Закона о защите прав потребителей нарушены, неверно указаны индивидуальный налоговый номер (далее - ИНН), регистрационный номер (далее - ОГРН), адрес юридического лица,
- суд указал, что оспариваемый пункт договора нарушает право заявителя на "соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры", но предписание таких выводов не содержит, законодательство о долевом строительстве не предоставляет гражданину такое право (т. 1 л.д. 115-117).
В отзыве Управление возражает против апелляционной жалобы, ссылается на установленные судебным актом обстоятельства.
Стороны извещены о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, установил следующие обстоятельства.
ООО "СУ "Артекс" зарегистрировано в качестве юридического лица свидетельством от 21.07.1998 (т. 1 л.д. 8, 24-33), занимается жилищным строительством, заключает договоры долевого участия на строительство квартир в многоквартирных жилых домах с гражданами.
05.04.2013 между обществом и Железняк М.М. заключен договор N 47/К участия в долевом строительстве, предусматривающий передачу заказчику объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры 103,46 кв. м.
По п. 2.3 цена договора не подлежит изменению в случае корректировки общей площади объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 18-19). Этот договор заключен на основании типового договора, который предусматривает то же условие (т. 1 л.д. 22). По передаточному акту 21.03.2014 квартира передана участнику долевого строительства без замечаний (т. 1 л.д. 21), произведена регистрация прав (т. 1 л.д. 75-76).
В связи с поступлением жалобы Железняк М.М. на то, что фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем указано в договоре, Управлением вынесено распоряжение от 11.09.2015 о проведении внеплановой проверки (т. 1 л.д. 73-74). Составлен акт N 05/238 от 25.09.2015, установлено нарушение в виде включения в договоры условия, нарушающего права потребителя (т. 1 л.д. 63).
25.09.2015 выдано предписание N 05/33 о прекращении нарушений прав потребителя, предложено привести типовые договоры участия в долевом строительстве в соответствие с законодательством Российской Федерации, актами, указанными в описательной части, исключить из договора участия в долевом строительстве N 47/к от 05.04.2013, заключенным с Железняк М.М., п. п. 2 п. 2.3 как ущемляющего права потребителя, установлен срок до 29.10.2014 (т. 1 л.д. 6).
Решением Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 от 29.07.2014 с ООО "СУ Артекс" в пользу Железняк М.Е. и Железняк М.С. взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры, отказано в возврате части оплаты в связи с уменьшением размера квартиры.
Суд указал, что при заключении договора стороны согласовали п. 2.3. По ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и были вправе не заключать договор на таких условиях. Им передана квартира, указанная в договоре, которая принята без претензий по количественным и качественным характеристикам. Учтено, что в договоре долевого строительства цена договора определяется как стоимость объекта в целом, а не как стоимость одного квадратного метра, в связи с чем, требования истцов об уменьшении цены договора несостоятельны. Отсутствуют доказательства ухудшения качества объекта, дающие право на уменьшение цены договора (т. 1 л.д. 11-13). Судебное решение вступило в законную силу и гражданами не обжаловалось.
По утверждению подателя жалобы - общества суд пришел к неверному выводу о законности выданного предписания, не учел невозможность внесения изменений в исполненный сторонами договор, не учел выводы суда общей юрисдикции, который не установил нарушений п. 2.3 договора и отказал в изменении цены квартиры.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом N 2300-1 от 07.02.1992 (далее - Закон N 2300-1), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека правомочно проводить проверки по вопросам связанным с его ведением, давать оценку условиям предоставления данных услуг и выдавать предписания о прекращении нарушений прав потребителей, привлекать нарушителям к административной ответственности.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 2.3. договора цена договора N 47/К от 05.04.2013, заключенного с Железняк М.С., не подлежит изменению в случае корректировки общей площади Объекта долевого строительства и изменения номера квартиры после проведения первичной паспортизации Объекта долевого строительства органами технической инвентаризации. Такое же положение содержится в типовом договоре участия в долевом строительстве.
С учетом положений части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя. Данное положение также прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что условия, содержащиеся в пункте 2.3 договоров, ограничивают право дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя.
По ч. 3 ст. 69 АПК РФ не нуждаются в доказывании обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В решении Курганского городского суда по делу N 2-7798/14 от 29.07.2014 указано, что при заключении п. 2.3 стороны были свободны в заключении договора и могли не заключать его на таких условиях. Гражданам передана квартира, указанная в договоре, которая принята ими без претензий по количественным и качественным характеристикам. Учтено, что в договоре долевого строительства цена договора определяется как стоимость объекта в целом, а не как стоимость одного квадратного метра, в связи с чем, требования истцов об уменьшении цены договора несостоятельны. Отсутствуют доказательства ухудшения качества объекта, дающие право на уменьшение цены договора.
Вывод суда первой инстанции о том, что суд общей юрисдикции не дал правовой оценки п. п. 2 п. 2.3 договора неверны, данная оценка содержится в судебном решении. Арбитражный суд обязан учитывать выводы вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции.
По ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение условий договора прекращает обязательство. Установлено, что 21.03.2014 квартира была передана гражданину, замечаний по поводу ее количественных и качественных характеристик не поступило, зарегистрировано право собственности. Учитывая прекращение обязательства исполнением, внесение изменений в договор в одностороннем порядке невозможно, следовательно, предписание в этой части является неисполнимым.
Изменение в типовые договоры также не может быть исполнено ввиду окончания строительства дома, неясности формулировки предписания о "приведении типовых договоров участия в долевом строительстве в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, указанным в описательной части предписания" - неясно, в какие типовые договоры, указанные во множественном числе, следует вносить изменения, в какие пункты, в чем выражается "приведение" их в соответствие с действующим законодательством.
Следует учесть, что в предписании содержится гражданско-правовое требование к исполнителю работ об изменении условий договора, которое не может быть облачено в форму властного предписания государственного органа, неисполнение которого влечет публично - правовые санкции для исполнителя, предусмотренные ст. 19.5 КоАП РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-КГ14-16 от 28.01.2015).
По ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. В связи с чем, судебное решение следует отменить, а заявленные требования общества удовлетворить.
С Управления в пользу общества взыскиваются расходы по госпошлине, уплаченной в связи с подачей заявления в суд первой инстанции и апелляционной жалобой.
Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы госпошлина подлежит возвращению из федерального бюджета.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 и 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" удовлетворить, решение Арбитражного суда Курганской области от 16.12.2015 по делу N А34-6617/2015 отменить.
Признать недействительным предписание Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области N 05/33 от 25.09.2015.
Взыскать с Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курганской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" в возмещение расходов по госпошлине 4 500 руб.
Вернуть обществу с ограниченной ответственностью "СУ Артекс" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину 1 500 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.А.ИВАНОВА
А.П.СКОБЕЛКИН
Н.А.ИВАНОВА
А.П.СКОБЕЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)