Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 15 марта 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 22 марта 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев 15 марта 2016 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года, принятое по делу N А55-14402/2015 (судья Селиваткин П.В.),
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054)
к Индивидуальному предпринимателю Герасимову Сергею Григорьевичу (ОГРНИП 305632022800022)
о взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Иноземцева А.А. представитель по доверенности N 11313/1 от 28.12.2015;
- от ответчика - Броян Г.М. представитель по доверенности от 20.01.2016,
Истец - Мэрия городского округа Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Герасимову Сергею Григорьевичу о взыскании 75 151 руб. 37 коп.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2015 года исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 августа 2015 года суд перешел к рассмотрению дела из упрощенного порядка производства по общим правилам искового производства.
Определением суда от 28 сентября 2015 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом ходатайство об уточнении иска о взыскании 19 316 руб. 78 коп., в том числе: задолженности в размере 18 478 руб. 85 коп., пени в размере 837 руб. 93 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года суд взыскал с Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича в пользу Мэрии городского округа Тольятти 19 316 руб. 78 коп., в том числе: 18 478 руб. 85 коп. - основной долг, 837 руб. 93 коп. - неустойка. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Герасимов Сергей Григорьевич, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме в связи с наличием переплаты по арендной плате.
Определением суда от 22 января 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 19 февраля 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2016 года, с учетом определения от 01 февраля 2016 года, апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 15 марта 2016 года на 11 час. 40 мин.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против отмены оспариваемого решения по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти N 250-1/п от 31 января 2007 года Мэрия городского округа Тольятти, Открытое акционерное общество "Нефтехиммонтаж" и Индивидуальный предприниматель Герасимов Сергей Григорьевич заключили договор аренды земельного участка N 2431 от 237 июня 2011 года, согласно которому в том числе ответчику, по акту приема-передачи передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 3 401 кв. м с кадастровым номером 63:09:0302049:502, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Центральный район, бульвар 50 лет Октября, д. 52а, для дальнейшей эксплуатации административного здания.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке 06 июня 2012 года.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 4.2.4. договора аренды земельного участка арендатор обязан своевременно вносить арендную плату Согласно условиям договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, и перечисляет его в соответствии с условиями договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 дня текущего месяца.
Однако ответчик периодически задерживал платежи за аренду земельного участка, в результате чего нарушил обязательства, предусмотренные условиями договора аренды ввиду их ненадлежащего исполнения.
Согласно пункту 5.3 договора аренды земельного участка в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности.
По расчету истца задолженность по арендной плате составила 18 478 руб. 85 коп. за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года, пени по договору аренды составили 837 руб. 93 коп. за период с 13 декабря 2011 года по 29 июля 2015 года согласно расчету суммы иска от 29 июля 2015 года.
При этом как следует из расчета истца и пояснений представителя истца, фактически взыскивается задолженность по арендной плате за период май 2015 года в размере 18 478 руб. 85 коп. и пени за просрочку платежей с 06 мая 2015 года по 29 июля 2015 года в размере 837 руб. 93 коп.
Указанные обстоятельства и нормы права послужили истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что взыскиваемая сумма ответчиком не оспорена, доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено.
Обжалуя судебный акт, заявитель указал, что суд первой инстанции неверно рассчитал размер арендной платы и не учел наличие переплаты ответчиком по данному договору.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств, согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.
Постановлением мэра городского округа Тольятти N 250-1/п от 31 января 2007 года ЗАО "Нефтехиммонтаж" и Герасимову С.Г., в связи с обращением ЗАО "Нефтехиммонтаж" и Герасимова С.Г. "о предоставлении земельного участка", учитывая наличие отказа от права бессрочного пользования земельным участком, в целях упорядочения существующего объекта землепользования - земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302049:0502, с учетом свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, был предоставлен земельный участок в аренду, площадью 3 401 кв. м с кадастровым номером 63:09:0302049:502, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Центральный район, бульвар 50 лет Октября, д. 52а, для дальнейшей эксплуатации административного здания.
27 июня 2011 года между мэрией городского округа Тольятти, и ЗАО "Нефтехиммонтаж" и И.П. Герасимовым С.Г. был заключен договор аренды земельного участка N 2431 от 27 июня 2011 года с множественностью лиц на стороне арендатора.
Право аренды земельного участка считается переоформленным в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При этом ответчик стал собственником объекта недвижимости расположенного на вышеуказанном земельном участке по договору купли-продажи от 19 августа 2005 года, то есть до принятия мэрией гор. Тольятти N 250-1/п от 31 января 2007 года ЗАО "Нефтехиммонтаж", следовательно, обладало правом постоянного (бессрочного) пользования которое было переоформлено на право аренды в соответствии с действующим земельным законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25 января 2013 года N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации) вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из содержания пункта 2.9. договора аренды заключенного между истцом и ответчиком следует, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации либо органов местного самоуправления регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок. Арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.
Следовательно, в данном случае по условиям договора аренды земельного участка арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25 января 2013 года).
Более того, в соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции от 24 июля 2007 года, 27 декабря 2009 года) арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона).
Поскольку земельный участок, из которого в результате землеустройства образовался земельный участок площадью 3 401 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0302049:502, изначально был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года (в редакции от 24 июля 2007 года) годовой размер арендной платы должен быть установлен в пределах двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом, необходимо отметить, что нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
В настоящем случае, при определении размера арендной платы в соответствии с действующими в спорный период нормативными правовыми актами размер арендной платы по договору превысил предельный размер арендной платы, который не должен быть выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка, установленный Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 февраля 2016 года по делу N А55-15472/2014).
С учетом уточненных требований истец просил взыскать задолженность за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка в спорный период составляла 19 712 740 руб. 16 коп., земельный участок представлен в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования, судебная коллегия производит перерасчет размера арендной платы: 19 712 740 руб. 16 коп. х 2% = 394 254 руб. 80 коп. - годовая арендная плата за земельный участок площадью 3 401 кв. м.
Площадь спорного земельного участка, используемого ответчиком составляет 540,22 кв. м, следовательно, годовая арендная плата составляет 62 624 руб. 03 коп., в месяц - 5 218 руб. 67 коп. (62 624 руб. 03 коп. : 12).
5 218 руб. 67 коп. х 5 мес. = 26 093 руб. 35 коп. (за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года).
Ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение N 19 от 25 мая 2015 года, согласно которому им было перечислено 55 552 руб. 12 коп. задолженности по спорному договору.
Учитывая данный расчет, судебной инстанцией установлено, что задолженность по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года у ответчика отсутствует.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года.
Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 837 руб. 93 коп. за период с 13 декабря 2011 года по 29 июля 2015 года.
Вместе с тем, поскольку в спорный период у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате, оснований для удовлетворения требований о взыскании пени также не имеется.
Принимая во внимание вышеизложенное Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года, принятое по делу N А55-14402/2015, подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на Мэрию городского округа Тольятти.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года, принятое по делу N А55-14402/2015, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Мэрии городского округа Тольятти отказать.
Взыскать с Мэрии городского округа Тольятти в пользу Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.03.2016 N 11АП-640/2016 ПО ДЕЛУ N А55-14402/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2016 г. по делу N А55-14402/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 15 марта 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 22 марта 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев 15 марта 2016 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года, принятое по делу N А55-14402/2015 (судья Селиваткин П.В.),
по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054)
к Индивидуальному предпринимателю Герасимову Сергею Григорьевичу (ОГРНИП 305632022800022)
о взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Иноземцева А.А. представитель по доверенности N 11313/1 от 28.12.2015;
- от ответчика - Броян Г.М. представитель по доверенности от 20.01.2016,
установил:
Истец - Мэрия городского округа Тольятти обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Герасимову Сергею Григорьевичу о взыскании 75 151 руб. 37 коп.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2015 года исковое заявление было принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14 августа 2015 года суд перешел к рассмотрению дела из упрощенного порядка производства по общим правилам искового производства.
Определением суда от 28 сентября 2015 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом ходатайство об уточнении иска о взыскании 19 316 руб. 78 коп., в том числе: задолженности в размере 18 478 руб. 85 коп., пени в размере 837 руб. 93 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года суд взыскал с Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича в пользу Мэрии городского округа Тольятти 19 316 руб. 78 коп., в том числе: 18 478 руб. 85 коп. - основной долг, 837 руб. 93 коп. - неустойка. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича в доход федерального бюджета госпошлину в размере 2 000 руб.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Герасимов Сергей Григорьевич, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме в связи с наличием переплаты по арендной плате.
Определением суда от 22 января 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 19 февраля 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2016 года, с учетом определения от 01 февраля 2016 года, апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 15 марта 2016 года на 11 час. 40 мин.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против отмены оспариваемого решения по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти N 250-1/п от 31 января 2007 года Мэрия городского округа Тольятти, Открытое акционерное общество "Нефтехиммонтаж" и Индивидуальный предприниматель Герасимов Сергей Григорьевич заключили договор аренды земельного участка N 2431 от 237 июня 2011 года, согласно которому в том числе ответчику, по акту приема-передачи передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 3 401 кв. м с кадастровым номером 63:09:0302049:502, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Центральный район, бульвар 50 лет Октября, д. 52а, для дальнейшей эксплуатации административного здания.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке 06 июня 2012 года.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 4.2.4. договора аренды земельного участка арендатор обязан своевременно вносить арендную плату Согласно условиям договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, и перечисляет его в соответствии с условиями договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 дня текущего месяца.
Однако ответчик периодически задерживал платежи за аренду земельного участка, в результате чего нарушил обязательства, предусмотренные условиями договора аренды ввиду их ненадлежащего исполнения.
Согласно пункту 5.3 договора аренды земельного участка в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,03% за каждый день просрочки от суммы задолженности.
По расчету истца задолженность по арендной плате составила 18 478 руб. 85 коп. за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года, пени по договору аренды составили 837 руб. 93 коп. за период с 13 декабря 2011 года по 29 июля 2015 года согласно расчету суммы иска от 29 июля 2015 года.
При этом как следует из расчета истца и пояснений представителя истца, фактически взыскивается задолженность по арендной плате за период май 2015 года в размере 18 478 руб. 85 коп. и пени за просрочку платежей с 06 мая 2015 года по 29 июля 2015 года в размере 837 руб. 93 коп.
Указанные обстоятельства и нормы права послужили истцу поводом для обращения в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что взыскиваемая сумма ответчиком не оспорена, доказательств оплаты задолженности за спорный период в полном объеме ответчиком в материалы дела не представлено.
Обжалуя судебный акт, заявитель указал, что суд первой инстанции неверно рассчитал размер арендной платы и не учел наличие переплаты ответчиком по данному договору.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств, согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.
Постановлением мэра городского округа Тольятти N 250-1/п от 31 января 2007 года ЗАО "Нефтехиммонтаж" и Герасимову С.Г., в связи с обращением ЗАО "Нефтехиммонтаж" и Герасимова С.Г. "о предоставлении земельного участка", учитывая наличие отказа от права бессрочного пользования земельным участком, в целях упорядочения существующего объекта землепользования - земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302049:0502, с учетом свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, был предоставлен земельный участок в аренду, площадью 3 401 кв. м с кадастровым номером 63:09:0302049:502, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Центральный район, бульвар 50 лет Октября, д. 52а, для дальнейшей эксплуатации административного здания.
27 июня 2011 года между мэрией городского округа Тольятти, и ЗАО "Нефтехиммонтаж" и И.П. Герасимовым С.Г. был заключен договор аренды земельного участка N 2431 от 27 июня 2011 года с множественностью лиц на стороне арендатора.
Право аренды земельного участка считается переоформленным в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При этом ответчик стал собственником объекта недвижимости расположенного на вышеуказанном земельном участке по договору купли-продажи от 19 августа 2005 года, то есть до принятия мэрией гор. Тольятти N 250-1/п от 31 января 2007 года ЗАО "Нефтехиммонтаж", следовательно, обладало правом постоянного (бессрочного) пользования которое было переоформлено на право аренды в соответствии с действующим земельным законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25 января 2013 года N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации) вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из содержания пункта 2.9. договора аренды заключенного между истцом и ответчиком следует, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации либо органов местного самоуправления регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок. Арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.
Следовательно, в данном случае по условиям договора аренды земельного участка арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25 января 2013 года).
Более того, в соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции от 24 июля 2007 года, 27 декабря 2009 года) арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Вводного закона).
Поскольку земельный участок, из которого в результате землеустройства образовался земельный участок площадью 3 401 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0302049:502, изначально был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года (в редакции от 24 июля 2007 года) годовой размер арендной платы должен быть установлен в пределах двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом, необходимо отметить, что нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
В настоящем случае, при определении размера арендной платы в соответствии с действующими в спорный период нормативными правовыми актами размер арендной платы по договору превысил предельный размер арендной платы, который не должен быть выше 2% от кадастровой стоимости земельного участка, установленный Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 февраля 2016 года по делу N А55-15472/2014).
С учетом уточненных требований истец просил взыскать задолженность за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка в спорный период составляла 19 712 740 руб. 16 коп., земельный участок представлен в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования, судебная коллегия производит перерасчет размера арендной платы: 19 712 740 руб. 16 коп. х 2% = 394 254 руб. 80 коп. - годовая арендная плата за земельный участок площадью 3 401 кв. м.
Площадь спорного земельного участка, используемого ответчиком составляет 540,22 кв. м, следовательно, годовая арендная плата составляет 62 624 руб. 03 коп., в месяц - 5 218 руб. 67 коп. (62 624 руб. 03 коп. : 12).
5 218 руб. 67 коп. х 5 мес. = 26 093 руб. 35 коп. (за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года).
Ответчиком в материалы дела представлено платежное поручение N 19 от 25 мая 2015 года, согласно которому им было перечислено 55 552 руб. 12 коп. задолженности по спорному договору.
Учитывая данный расчет, судебной инстанцией установлено, что задолженность по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года у ответчика отсутствует.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2015 года по 31 мая 2015 года.
Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 837 руб. 93 коп. за период с 13 декабря 2011 года по 29 июля 2015 года.
Вместе с тем, поскольку в спорный период у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате, оснований для удовлетворения требований о взыскании пени также не имеется.
Принимая во внимание вышеизложенное Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года, принятое по делу N А55-14402/2015, подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на Мэрию городского округа Тольятти.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2015 года, принятое по делу N А55-14402/2015, отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований Мэрии городского округа Тольятти отказать.
Взыскать с Мэрии городского округа Тольятти в пользу Индивидуального предпринимателя Герасимова Сергея Григорьевича 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)