Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13170/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 (судья Распутина Л.Н.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к открытому акционерному обществу "ОмскВодоканал" (ИНН 5504097128, ОГРН 1045507037344) о взыскании 6 868 320 руб. 86 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Рыжковская Яна Олеговна, предъявлено удостоверение, по доверенности N 10042 от 11.06.2015 сроком действия 1 год;
- от открытого акционерного общества "ОмскВодоканал" - представитель Хантимиров Владимир Сергеевич, предъявлено удостоверение, по доверенности от 24.04.2015 сроком действия 1 год;
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "ОмскВодоканал" (далее - ОАО "ОмскВодоканал", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в размере 5 095 193,52 руб., в том числе:
- по Договору аренды N 38262 от 06.04.2010 в размере 985 635,6 руб.,
- по Договору аренды N 38733 от 29.10.2010 в размере 185 890,8 руб.,
- по Договору аренды N 38734 от 29.10.2010 в размере 12 894,36 руб.,
- по Договору аренды N 38735 от 29.10.2010 в размере 2 043 323,4 руб.,
- по Договору аренды N 38736 от 29.10.2010 в размере 9 795,72 руб.,
- по Договору аренды N 39193 от 31.12.2010 в размере 878 139,12 руб.,
- по Договору аренды N 39194 от 31.12.2010 в размере 208 204,68 руб.,
- по Договору аренды N 39870 от 25.08.2011 в размере 23 333,34 руб.,
- по Договору аренды N 39875 от 29.08.2011 в размере 79 358,4 руб.,
- по Договору аренды N 39997 от 03.10.2011 в размере 98 410,44 руб.,
- по Договору аренды N 40139 от 06.12.2011 в размере 43 176,6 руб.,
- по Договору аренды N 40168 от 22.12.2011 в размере 21 236,16 руб.,
- по Договору аренды N 40450 от 30.12.2011 в размере 58 815,84 руб.,
- по Договору аренды N 40869 от 06.06.2012 в размере 17 477,16 руб.,
- по Договору аренды N 41097 от 24.10.2012 в размере 15 234,0 руб.,
- по Договору аренды N 41102 от 31.10.2012 в размере 51 051,84 руб.,
- по Договору аренды N 41103 от 31.10.2012 в размере 36 314,28 руб.,
- по Договору аренды N 41108 от 14.11.2012 в размере 210 235,08 руб.
а также 1 773 127,34 руб. неустойки.
Решением Арбитражного суда Омской области от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 Департаменту отказано в удовлетворении требований ввиду отсутствия оснований для начисления Обществу спорной арендной платы.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что суд первой инстанции в данном случае неверно применил пункт 3 статьи 614, пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающие изменение цены договора после его заключения в случаях и на условиях, предусмотренных договором; суд первой инстанции неправомерно не применил положения Решения Омского городского Совета "О внесении изменений в некоторые решения Омского городского Совета" от 04.12.2013 N 195; в данном случае арендодатель, в соответствии с пунктами 4.5 спорных договоров, при изменении методики определения арендной платы реализовал свое право на изменение арендной платы.
Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные доводы.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, пунктом 1 Решения Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия Администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества" Администрации города Омска дано согласие на заключение договоров аренды объектов муниципального имущества согласно перечню на срок 25 лет.
В отношении имущества, указанного в перечне, приложенном к Решению Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224, заключены договоры аренды с ОАО "ОмскВодоканал" в отношении имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска.
Решением Омского городского Совета от 02.03.2005 N 241 внесены изменения и дополнения в Решение Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия Администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества", которое дополнено пунктами 2, 3, 4 в следующей редакции:
"2. Установить арендную плату по заключаемым, в соответствии с п. 1 настоящего Решения, администрацией города Омска договорам аренды в размере затрат арендатора на реконструкцию имущества, согласованных с арендодателем, в сумме 200 000 000 (двести миллионов) рублей в год.
3. В случае поэтапной передачи имущества в аренду размер арендной платы определяется пропорционально балансовой стоимости передаваемого имущества на последнюю дату перед его передачей в аренду.
4. Предоставить арендатору имущества право передачи в субаренду всего имущества или его части без увеличения размера арендной платы и с правом самостоятельного установления размера арендной платы субарендатору на договорной основе.".
"2. Установить арендную плату по заключаемым в соответствии с п. 1 настоящего Решения Администрацией города Омска договорам аренды в виде возложения на арендатора согласованных с арендодателем затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, в размере 200 000 000 (двести миллионов) рублей в год.".
В отношении имущества, не указанного в Решении Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224, заключены договоры долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска с ОАО "ОмскВодоканал": N 38262 от 06.04.2010, N 38733 от 29.10.2010, N 38734 от 29.10.2010, N 38735 от 29.10.2010, N 38736 от 29.10.2010, N 39193 от 31.12.2010, N 39194 от 31.12.2010, N 39870 от 25.08.2011, N 39875 от 29.08.2011, N 39997 от 03.10.2011, N 40139 от 06.12.2011, N 40168 от 22.12.2011, N 40450 от 30.12.2011, N 40869 от 06.06.2012, N 41097 от 24.10.2012, N 41102 от 31.10.2012, N 41103 от 31.10.2012, N 41108 от 14.11.2012.
В соответствии с пунктами 1.2 вышеперечисленных договоров арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, относящееся к водопроводно-канализационному хозяйству, для использования в соответствии с его целевым назначением и в целях, определенных в пункте 1.1 договора.
Согласно пунктам 1.3 договоров в составе указанного имущества арендодатель передает арендатору недвижимое имущество согласно приложениям N 1 к договорам.
В соответствии с пунктами 4.1 договоров арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде возложения на арендатора согласованных с арендодателем затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иных работ.
Пунктами 4.2 каждого договора предусмотрен конкретный размер арендной платы по каждому договору в месяц. Периодом оплаты арендной платы является период действия договора.
Арендатор осуществляет оплату арендной платы в виде осуществления возложенных на него согласованных с арендодателем затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска и иным работам в сумме, определенной для каждого договора, в месяц. Сумма налога на добавленную стоимость в конкретном размере для каждого договора в месяц исчисляется арендатором, выступающим в качестве налогового агента, с сумм актов о приемке выполненных работ по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иным работам, принятых и подписанных арендодателем или заверенных копий документов, и включается сторонами в оплату арендной платы.
В силу пунктов 4.4 договоров в случае превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иным работам над суммой арендной платы по окончании срока действия договора, данные затраты относятся в счет арендной платы следующего срока действия договора, заключенного на новый срок на тех же условиях.
Арендатор имеет право отнести сумму превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иным работам над суммой арендной платы, в счет оплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска, заключенным в порядке, предусмотренным решениями Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 и от 18.10.2006 N 403. При этом арендатор в одностороннем порядке уведомляет арендодателя о проведении зачета в произвольной форме.
При недостаточности произведенных фактических затрат для выплаты суммы арендной платы, задолженность погашается при расчетах в следующем календарном периоде. При этом арендатор имеет право в одностороннем порядке уведомить арендодателя о проведении зачета на сумму недостаточности произведенных фактических затрат для выплаты суммы арендной платы по настоящему договору аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска за счет превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, по договорам аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска.
Согласно пунктам 4.5 договоров аренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке не более 1 раза в год изменить в течение срока действия настоящего договора арендную плату за пользование имуществом Арендатору в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ, Омской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города Омска, а также при изменении методики определения арендной платы.
В соответствии с пунктами 7.1 каждый договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.
Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями сторон договора (пункт 7.2).
Факт передачи имущества в аренду по вышеперечисленным договорам сторонами не оспаривается.
Решением Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 "О внесении изменений в некоторые Решения Омского городского Совета" в Решение Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 внесены следующие изменения: пункт 2 изложен в следующей редакции: "2. Установить арендную плату по заключенным в соответствии с пунктом 1 настоящего Решения Администрацией города Омска договорам аренды в размере 400 000 000 (четыреста миллионов) рублей в год."; пункт 4 исключен; пункт 2 Решения Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403 изложен в следующей редакции: "2. Установить арендную плату по заключаемым Администрацией города Омска договорам аренды муниципального имущества города Омска в отношении сетей водопровода, канализации и других объектов инженерной инфраструктуры, задействованных в системе водоснабжения и водоотведения города Омска, не указанных в Решении Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества", в двойном размере амортизационных отчислений на передаваемое в аренду имущество".
На основании Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 Департамент подготовил проекты дополнительных соглашений к перечисленным выше договорам.
09.04.2014 между Департаментом и ОАО "ОмскВодоканал" заключены дополнительные соглашения к вышеперечисленным договорам, в соответствии с которыми пункты 4.1 договоров изложены в следующей редакции: "Арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде возложения на арендатора согласованных с арендодателем затрат на реконструкцию арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иных работ, а также может быть уплачена денежными средствами".
После подписания указанных дополнительных соглашений ОАО "ОмскВодоканал" ежемесячно оплачивало арендную плату денежными средствами, при этом, не произведя ее перерасчета в соответствии с положениями Решения N 195 до двукратного увеличения.
Полагая, что ответчиком недоплачена арендная плата за 2014 год по рассматриваемым договорам в сумме 5 095 193,52 руб., Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.
Как было указано ранее, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца являются необоснованными и правомерно не удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии между сторонами договоров аренды соглашения об изменении размера арендной платы и о несогласовании в договорах аренды условия, позволяющего арендодателю в одностороннем порядке не более 1 раза в год изменять в течение срока действия договора арендную плату, что исключает возможность удовлетворения иска.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как было указано ранее, в соответствии с пунктами 7.1 спорных договоров договоры могут быть изменены и/или дополнены сторонами в период их действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.
Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договоров имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями сторон договора (пункты 7.2 договоров).
Между тем, в данном случае ответчик против внесения предложенных Департаментом изменений в договоры аренды возражал, соглашения о внесении изменений в договоры аренды в части размера арендной платы между сторонами не были подписаны.
Кроме того, решением Арбитражного суда Омской области по делу N А46-8913/2014 от 21.05.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.2015 Департаменту отказано в удовлетворении требований о внесении изменений в договоры аренды N 39193 от 31.12.2010, N 39870 от 25.08.2011 в том числе в части увеличения размера арендной платы в соответствии с решениями Омского городского Совета.
А по договорам N 38262 от 06.04.2010, N 38733 от 29.10.2010, N 38734 от 29.10.2010, N 38735 от 29.10.2010, N 38736 от 29.10.2010, N 39194 от 31.12.2010, N 39875 от 29.08.2011, N 39997 от 03.10.2011, N 40139 от 06.12.2011, N 40168 от 22.12.2011, N 40450 от 30.12.2011, N 40869 от 06.06.2012, N 41102 от 31.10.2012, N 41103 от 31.10.2012, N 41108 от 14.11.2012 в рамках дела N А46-11260/2014 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к открытому акционерному обществу "Омскводоканал" о внесении изменений в договоры долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска 29.09.2015 истцом заявлено об отказе от исковых требований, производство по делу прекращено.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Согласно пунктам 4.5 договоров аренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке не более 1 раза в год изменить в течение срока действия настоящего договора арендную плату за пользование имуществом Арендатору в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ, Омской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города Омска, а также при изменении методики определения арендной платы.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Буквально толкуя в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации содержащиеся в приведенных пунктах рассматриваемых договоров слова и выражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что из условий договоров аренды следует, что стороны договора, предусмотрев возможность внесения в него изменений в соответствии с действующим законодательством, не согласовали механизм реализации арендодателем права на одностороннее изменение размера арендной платы.
Далее, требования Департамента основаны на том, что Решением Омского городского Совета "О внесении изменений в некоторые решения Омского городского Совета" от 04.12.2013 N 195 была изменена методика определения арендной платы, предусмотренная Решением Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403.
Однако, как обоснованно указал суд первой инстанции, все рассматриваемые договоры хотя и содержат упоминание о решениях Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 и от 18.10.2006 N 403, но только в контексте наличия между сторонами иных договоров аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска, заключенных в порядке, предусмотренном данными решениями Омского городского Совета определяя право арендатора отнести сумму превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска и иным работам над суммой арендной платы, в счет оплаты арендной платы по другим договорам аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска, заключенным в порядке, предусмотренном вышеуказанными решениями Омского городского Совета.
Указание на то, что решения Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 и от 18.10.2006 N 403 (а, следовательно, и Решение Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195) применяются к рассматриваемым договорам в части регулирования арендной платы данные договоры не содержат.
Между тем, из вышеприведенных разъяснений вышестоящей судебной инстанции следует, что положения данных актов подлежат применению к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить в течение срока действия настоящего договора арендную плату за пользование имуществом арендатору в случаях предусмотренных действующим законодательством, при данных обстоятельствах не свидетельствует об изменении арендодателем в одностороннем порядке с 01.01.2014 размера арендной платы по спорным договорам в связи с принятием Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195.
Кроме того, как было указано ранее, Решением Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 "О внесении изменений в некоторые Решения Омского городского Совета" пункт 2 Решения Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403 изложен в следующей редакции: "Установить арендную плату по заключаемым Администрацией города Омска договорам аренды муниципального имущества города Омска в отношении сетей водопровода, канализации и других объектов инженерной инфраструктуры, задействованных в системе водоснабжения и водоотведения города Омска, не указанных в Решении Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества", в двойном размере амортизационных отчислений на передаваемое в аренду имущество".
Следовательно, в любом случае, положения указанного нормативного акта распространяются на заключаемые договоры аренды, а не на ранее заключенные.
Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка истца в обоснование своей позиции на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 30.12.2014 по делу N 2-7997/2014 и апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 25.03.2015 по делу N 33-1882/2015, которыми установлена экономическая обоснованность повышения размера арендного платежа.
Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 11974/06 по делу N А12-2463/06-с42).
Кроме того, предметом рассмотрения Куйбышевского районного суда города Омска по делу N 2-7997/2014 были требования ОАО "ОмскВодоканал" о признании недействующим Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 "О внесении изменений в некоторые решения Омского городского Совета".
В удовлетворении требований ОАО "ОмскВодоканал" было отказано, однако судами первой и апелляционной инстанций не рассматривался вопрос о наличии оснований для внесения в договоры аренды изменений.
Установленные Куйбышевским районным судом города Омска и Омским областным судом обстоятельства, свидетельствующие об обоснованности Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195, в том числе в части увеличения размера арендной платы по договорам, заключенным в соответствии с Решением Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224, Решением Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403, сами по себе не подтверждают наличие оснований для перерасчета арендной платы по рассматриваемым договорам.
Поскольку сторонами договоров аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендной платы в связи с принятием соответствующего нормативно-правового акта органом местного самоуправления, при этом доказательств заключения в установленном законом порядке дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы по данным договорам истцом в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Департамента.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, поскольку Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.01.2016 N 08АП-13170/2015 ПО ДЕЛУ N А46-7828/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2016 г. N 08АП-13170/2015
Дело N А46-7828/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13170/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 (судья Распутина Л.Н.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к открытому акционерному обществу "ОмскВодоканал" (ИНН 5504097128, ОГРН 1045507037344) о взыскании 6 868 320 руб. 86 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Рыжковская Яна Олеговна, предъявлено удостоверение, по доверенности N 10042 от 11.06.2015 сроком действия 1 год;
- от открытого акционерного общества "ОмскВодоканал" - представитель Хантимиров Владимир Сергеевич, предъявлено удостоверение, по доверенности от 24.04.2015 сроком действия 1 год;
- установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "ОмскВодоканал" (далее - ОАО "ОмскВодоканал", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в размере 5 095 193,52 руб., в том числе:
- по Договору аренды N 38262 от 06.04.2010 в размере 985 635,6 руб.,
- по Договору аренды N 38733 от 29.10.2010 в размере 185 890,8 руб.,
- по Договору аренды N 38734 от 29.10.2010 в размере 12 894,36 руб.,
- по Договору аренды N 38735 от 29.10.2010 в размере 2 043 323,4 руб.,
- по Договору аренды N 38736 от 29.10.2010 в размере 9 795,72 руб.,
- по Договору аренды N 39193 от 31.12.2010 в размере 878 139,12 руб.,
- по Договору аренды N 39194 от 31.12.2010 в размере 208 204,68 руб.,
- по Договору аренды N 39870 от 25.08.2011 в размере 23 333,34 руб.,
- по Договору аренды N 39875 от 29.08.2011 в размере 79 358,4 руб.,
- по Договору аренды N 39997 от 03.10.2011 в размере 98 410,44 руб.,
- по Договору аренды N 40139 от 06.12.2011 в размере 43 176,6 руб.,
- по Договору аренды N 40168 от 22.12.2011 в размере 21 236,16 руб.,
- по Договору аренды N 40450 от 30.12.2011 в размере 58 815,84 руб.,
- по Договору аренды N 40869 от 06.06.2012 в размере 17 477,16 руб.,
- по Договору аренды N 41097 от 24.10.2012 в размере 15 234,0 руб.,
- по Договору аренды N 41102 от 31.10.2012 в размере 51 051,84 руб.,
- по Договору аренды N 41103 от 31.10.2012 в размере 36 314,28 руб.,
- по Договору аренды N 41108 от 14.11.2012 в размере 210 235,08 руб.
а также 1 773 127,34 руб. неустойки.
Решением Арбитражного суда Омской области от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 Департаменту отказано в удовлетворении требований ввиду отсутствия оснований для начисления Обществу спорной арендной платы.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец указал, что суд первой инстанции в данном случае неверно применил пункт 3 статьи 614, пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающие изменение цены договора после его заключения в случаях и на условиях, предусмотренных договором; суд первой инстанции неправомерно не применил положения Решения Омского городского Совета "О внесении изменений в некоторые решения Омского городского Совета" от 04.12.2013 N 195; в данном случае арендодатель, в соответствии с пунктами 4.5 спорных договоров, при изменении методики определения арендной платы реализовал свое право на изменение арендной платы.
Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные доводы.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, пунктом 1 Решения Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия Администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества" Администрации города Омска дано согласие на заключение договоров аренды объектов муниципального имущества согласно перечню на срок 25 лет.
В отношении имущества, указанного в перечне, приложенном к Решению Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224, заключены договоры аренды с ОАО "ОмскВодоканал" в отношении имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска.
Решением Омского городского Совета от 02.03.2005 N 241 внесены изменения и дополнения в Решение Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия Администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества", которое дополнено пунктами 2, 3, 4 в следующей редакции:
"2. Установить арендную плату по заключаемым, в соответствии с п. 1 настоящего Решения, администрацией города Омска договорам аренды в размере затрат арендатора на реконструкцию имущества, согласованных с арендодателем, в сумме 200 000 000 (двести миллионов) рублей в год.
3. В случае поэтапной передачи имущества в аренду размер арендной платы определяется пропорционально балансовой стоимости передаваемого имущества на последнюю дату перед его передачей в аренду.
4. Предоставить арендатору имущества право передачи в субаренду всего имущества или его части без увеличения размера арендной платы и с правом самостоятельного установления размера арендной платы субарендатору на договорной основе.".
"2. Установить арендную плату по заключаемым в соответствии с п. 1 настоящего Решения Администрацией города Омска договорам аренды в виде возложения на арендатора согласованных с арендодателем затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, в размере 200 000 000 (двести миллионов) рублей в год.".
В отношении имущества, не указанного в Решении Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224, заключены договоры долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска с ОАО "ОмскВодоканал": N 38262 от 06.04.2010, N 38733 от 29.10.2010, N 38734 от 29.10.2010, N 38735 от 29.10.2010, N 38736 от 29.10.2010, N 39193 от 31.12.2010, N 39194 от 31.12.2010, N 39870 от 25.08.2011, N 39875 от 29.08.2011, N 39997 от 03.10.2011, N 40139 от 06.12.2011, N 40168 от 22.12.2011, N 40450 от 30.12.2011, N 40869 от 06.06.2012, N 41097 от 24.10.2012, N 41102 от 31.10.2012, N 41103 от 31.10.2012, N 41108 от 14.11.2012.
В соответствии с пунктами 1.2 вышеперечисленных договоров арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, относящееся к водопроводно-канализационному хозяйству, для использования в соответствии с его целевым назначением и в целях, определенных в пункте 1.1 договора.
Согласно пунктам 1.3 договоров в составе указанного имущества арендодатель передает арендатору недвижимое имущество согласно приложениям N 1 к договорам.
В соответствии с пунктами 4.1 договоров арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде возложения на арендатора согласованных с арендодателем затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иных работ.
Пунктами 4.2 каждого договора предусмотрен конкретный размер арендной платы по каждому договору в месяц. Периодом оплаты арендной платы является период действия договора.
Арендатор осуществляет оплату арендной платы в виде осуществления возложенных на него согласованных с арендодателем затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска и иным работам в сумме, определенной для каждого договора, в месяц. Сумма налога на добавленную стоимость в конкретном размере для каждого договора в месяц исчисляется арендатором, выступающим в качестве налогового агента, с сумм актов о приемке выполненных работ по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иным работам, принятых и подписанных арендодателем или заверенных копий документов, и включается сторонами в оплату арендной платы.
В силу пунктов 4.4 договоров в случае превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иным работам над суммой арендной платы по окончании срока действия договора, данные затраты относятся в счет арендной платы следующего срока действия договора, заключенного на новый срок на тех же условиях.
Арендатор имеет право отнести сумму превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иным работам над суммой арендной платы, в счет оплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска, заключенным в порядке, предусмотренным решениями Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 и от 18.10.2006 N 403. При этом арендатор в одностороннем порядке уведомляет арендодателя о проведении зачета в произвольной форме.
При недостаточности произведенных фактических затрат для выплаты суммы арендной платы, задолженность погашается при расчетах в следующем календарном периоде. При этом арендатор имеет право в одностороннем порядке уведомить арендодателя о проведении зачета на сумму недостаточности произведенных фактических затрат для выплаты суммы арендной платы по настоящему договору аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска за счет превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, по договорам аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска.
Согласно пунктам 4.5 договоров аренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке не более 1 раза в год изменить в течение срока действия настоящего договора арендную плату за пользование имуществом Арендатору в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ, Омской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города Омска, а также при изменении методики определения арендной платы.
В соответствии с пунктами 7.1 каждый договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.
Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями сторон договора (пункт 7.2).
Факт передачи имущества в аренду по вышеперечисленным договорам сторонами не оспаривается.
Решением Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 "О внесении изменений в некоторые Решения Омского городского Совета" в Решение Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 внесены следующие изменения: пункт 2 изложен в следующей редакции: "2. Установить арендную плату по заключенным в соответствии с пунктом 1 настоящего Решения Администрацией города Омска договорам аренды в размере 400 000 000 (четыреста миллионов) рублей в год."; пункт 4 исключен; пункт 2 Решения Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403 изложен в следующей редакции: "2. Установить арендную плату по заключаемым Администрацией города Омска договорам аренды муниципального имущества города Омска в отношении сетей водопровода, канализации и других объектов инженерной инфраструктуры, задействованных в системе водоснабжения и водоотведения города Омска, не указанных в Решении Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества", в двойном размере амортизационных отчислений на передаваемое в аренду имущество".
На основании Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 Департамент подготовил проекты дополнительных соглашений к перечисленным выше договорам.
09.04.2014 между Департаментом и ОАО "ОмскВодоканал" заключены дополнительные соглашения к вышеперечисленным договорам, в соответствии с которыми пункты 4.1 договоров изложены в следующей редакции: "Арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде возложения на арендатора согласованных с арендодателем затрат на реконструкцию арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска, и иных работ, а также может быть уплачена денежными средствами".
После подписания указанных дополнительных соглашений ОАО "ОмскВодоканал" ежемесячно оплачивало арендную плату денежными средствами, при этом, не произведя ее перерасчета в соответствии с положениями Решения N 195 до двукратного увеличения.
Полагая, что ответчиком недоплачена арендная плата за 2014 год по рассматриваемым договорам в сумме 5 095 193,52 руб., Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском.
Как было указано ранее, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца являются необоснованными и правомерно не удовлетворены судом первой инстанции, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из обжалуемого решения следует, что суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии между сторонами договоров аренды соглашения об изменении размера арендной платы и о несогласовании в договорах аренды условия, позволяющего арендодателю в одностороннем порядке не более 1 раза в год изменять в течение срока действия договора арендную плату, что исключает возможность удовлетворения иска.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателя жалобы, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как было указано ранее, в соответствии с пунктами 7.1 спорных договоров договоры могут быть изменены и/или дополнены сторонами в период их действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.
Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий договоров имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями сторон договора (пункты 7.2 договоров).
Между тем, в данном случае ответчик против внесения предложенных Департаментом изменений в договоры аренды возражал, соглашения о внесении изменений в договоры аренды в части размера арендной платы между сторонами не были подписаны.
Кроме того, решением Арбитражного суда Омской области по делу N А46-8913/2014 от 21.05.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.12.2015 Департаменту отказано в удовлетворении требований о внесении изменений в договоры аренды N 39193 от 31.12.2010, N 39870 от 25.08.2011 в том числе в части увеличения размера арендной платы в соответствии с решениями Омского городского Совета.
А по договорам N 38262 от 06.04.2010, N 38733 от 29.10.2010, N 38734 от 29.10.2010, N 38735 от 29.10.2010, N 38736 от 29.10.2010, N 39194 от 31.12.2010, N 39875 от 29.08.2011, N 39997 от 03.10.2011, N 40139 от 06.12.2011, N 40168 от 22.12.2011, N 40450 от 30.12.2011, N 40869 от 06.06.2012, N 41102 от 31.10.2012, N 41103 от 31.10.2012, N 41108 от 14.11.2012 в рамках дела N А46-11260/2014 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к открытому акционерному обществу "Омскводоканал" о внесении изменений в договоры долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска 29.09.2015 истцом заявлено об отказе от исковых требований, производство по делу прекращено.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Согласно пунктам 4.5 договоров аренды, Арендодатель вправе в одностороннем порядке не более 1 раза в год изменить в течение срока действия настоящего договора арендную плату за пользование имуществом Арендатору в случаях предусмотренных действующим законодательством РФ, Омской области, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города Омска, а также при изменении методики определения арендной платы.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Буквально толкуя в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации содержащиеся в приведенных пунктах рассматриваемых договоров слова и выражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что из условий договоров аренды следует, что стороны договора, предусмотрев возможность внесения в него изменений в соответствии с действующим законодательством, не согласовали механизм реализации арендодателем права на одностороннее изменение размера арендной платы.
Далее, требования Департамента основаны на том, что Решением Омского городского Совета "О внесении изменений в некоторые решения Омского городского Совета" от 04.12.2013 N 195 была изменена методика определения арендной платы, предусмотренная Решением Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403.
Однако, как обоснованно указал суд первой инстанции, все рассматриваемые договоры хотя и содержат упоминание о решениях Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 и от 18.10.2006 N 403, но только в контексте наличия между сторонами иных договоров аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска, заключенных в порядке, предусмотренном данными решениями Омского городского Совета определяя право арендатора отнести сумму превышения затрат по реконструкции арендованного имущества, содержанию, текущему и капитальному ремонту бесхозяйных сетей водопровода и канализации, расположенных на территории города Омска и иным работам над суммой арендной платы, в счет оплаты арендной платы по другим договорам аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска, заключенным в порядке, предусмотренном вышеуказанными решениями Омского городского Совета.
Указание на то, что решения Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 и от 18.10.2006 N 403 (а, следовательно, и Решение Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195) применяются к рассматриваемым договорам в части регулирования арендной платы данные договоры не содержат.
Между тем, из вышеприведенных разъяснений вышестоящей судебной инстанции следует, что положения данных актов подлежат применению к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить в течение срока действия настоящего договора арендную плату за пользование имуществом арендатору в случаях предусмотренных действующим законодательством, при данных обстоятельствах не свидетельствует об изменении арендодателем в одностороннем порядке с 01.01.2014 размера арендной платы по спорным договорам в связи с принятием Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195.
Кроме того, как было указано ранее, Решением Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 "О внесении изменений в некоторые Решения Омского городского Совета" пункт 2 Решения Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403 изложен в следующей редакции: "Установить арендную плату по заключаемым Администрацией города Омска договорам аренды муниципального имущества города Омска в отношении сетей водопровода, канализации и других объектов инженерной инфраструктуры, задействованных в системе водоснабжения и водоотведения города Омска, не указанных в Решении Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224 "О даче согласия администрации города Омска на заключение договоров аренды муниципального имущества", в двойном размере амортизационных отчислений на передаваемое в аренду имущество".
Следовательно, в любом случае, положения указанного нормативного акта распространяются на заключаемые договоры аренды, а не на ранее заключенные.
Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка истца в обоснование своей позиции на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 30.12.2014 по делу N 2-7997/2014 и апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 25.03.2015 по делу N 33-1882/2015, которыми установлена экономическая обоснованность повышения размера арендного платежа.
Арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 11974/06 по делу N А12-2463/06-с42).
Кроме того, предметом рассмотрения Куйбышевского районного суда города Омска по делу N 2-7997/2014 были требования ОАО "ОмскВодоканал" о признании недействующим Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195 "О внесении изменений в некоторые решения Омского городского Совета".
В удовлетворении требований ОАО "ОмскВодоканал" было отказано, однако судами первой и апелляционной инстанций не рассматривался вопрос о наличии оснований для внесения в договоры аренды изменений.
Установленные Куйбышевским районным судом города Омска и Омским областным судом обстоятельства, свидетельствующие об обоснованности Решения Омского городского Совета от 04.12.2013 N 195, в том числе в части увеличения размера арендной платы по договорам, заключенным в соответствии с Решением Омского городского Совета от 22.12.2004 N 224, Решением Омского городского Совета от 18.10.2006 N 403, сами по себе не подтверждают наличие оснований для перерасчета арендной платы по рассматриваемым договорам.
Поскольку сторонами договоров аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендной платы в связи с принятием соответствующего нормативно-правового акта органом местного самоуправления, при этом доказательств заключения в установленном законом порядке дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы по данным договорам истцом в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Департамента.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что истцом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, поскольку Департамент от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда от 07.10.2015 по делу N А46-7828/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
Н.А.ШИНДЛЕР
Л.А.ЗОЛОТОВА
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)