Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2016 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июня 2016 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года, принятое по делу N А65-19919/2014, судья Юшков А.Ю.,
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), город Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (ОГРН 1031632203118, ИНН 1661010377), город Казань,
о взыскании 151 336 руб. 39 коп. основного долга, 247 714 руб. 86 коп. пени, расторжении договора аренды N 6221-91 от 1.02.2005 и изъятии нежилых помещений общей площадью 389,6 кв. м,
и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (ОГРН 1031632203118, ИНН 1661010377), город Казань,
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) город Казань,
о взыскании 461 739 руб. 43 коп. излишне уплаченной арендной платы,
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 г. по 11.08.2014 г. в размере 151 336 руб. 39 коп., пени за период с 11.04.2008 г. по 11.08.2014 г. в размере 247 714 руб. 86 коп., о расторжении договора аренды N 6221-91 от 01.02.2005 г., изъятии у ответчика занимаемых им нежилых помещений общей площадью 389,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, д. 55 и обязать передать их по акту приема - передачи истцу.
В обоснование искового требования истец указал, что спорное помещение было передано истцом ответчику в аренду на основании договора аренды N 6221-91 от 01.02.2005 г., однако ответчиком обязательства по договору исполняются ненадлежащим образом.
Заявлением от 20.01.2015 г. муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило исковые требования и просило взыскать с ответчика основной долг 175 273, 74 руб. (за период с 01.07.2011 г. по 31.12.2014 г.), пени (неустойка) в размере 270 358, 91 руб. (за период с 11.04.2008 г. по 11.01.2015 г.).
В отзыве на иск общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" с требованиями истца не согласилось, указало на отсутствие у общества задолженности по арендным платежам, наличие переплаты по арендной плате в размере 599 806 руб. 35 коп., 18.04.2012 г. обществом было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, при этом задолженности по арендным платежам у общества не имелось, наоборот имеется переплата. По изложенным основаниям у истца отсутствуют основания для расторжения договора аренды и изъятия имущества.
21.04.2015 г. общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с встречным иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 461 739 руб. 43 коп.
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в отзыве на встречный иск с требованиями общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" не согласилось, заявило о пропуске истцом срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.05.2015 г. первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
С ООО "А.В.Ф.-сервис" в пользу МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" взыскан долг 175 273. 74 руб., пени 270 358, 91 руб., договор аренды городского имущества N 6221-91 от 01.02.2005 г., заключенный между МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и ООО "А.В.Ф.-сервис" - расторгнут, у ООО "А.В.Ф.-сервис" изъяты и переданы МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" нежилые помещения N N 1-24, инвентарный номер 10520 общей площадью 389,6 кв. м, расположенное на первом этаже в доме N 55 по ул. Челюскина в г. Казани.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО "А.В.Ф.-сервис" - без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2015 г. решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.05.2015 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 г. были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
При этом суд кассационной инстанции указал, что судами первой и апелляционной инстанций не было учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2012 г. по делу N А65-18012/2012 был признан незаконным отказ МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в реализации права ООО "А.В.Ф.-сервис" на выкуп арендованных им помещений на 1 этаже дома N 55 по ул. Челюскина, г. Казани, общей площадью 389,6 кв. м, выраженный в письме от 10.05.2012 г. N 10634. При этом судом было установлено, что обществом соблюдены требования, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации", а сторонами не оспаривается факт отсутствия задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суду представлены доказательства уплаты заявителем арендной платы исходя из общей площади сдаваемых в аренду помещений 389,6 кв. м.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2014 г. по делу N А65-22286/2013 суд обязал МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "А.В.Ф.-сервис" договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общая площадь 389,6 кв. м, инв. N 10520, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции "Цена объекта по настоящему договору установлена в размере 4 500 000 руб.".
На основании указанного судом кассационной инстанции сделан вывод, что первоначальные исковые требования Комитета направлены на пересмотр ранее состоявшихся судебных актов, доводам ответчика о неправильном применении нормативных актов органов местного самоуправления при определении арендной платы, подлежащей уплате в спорном периоде, судами оценка не дана.
Заявлением от 10.02.2016 г. общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило встречные исковые требования и просило взыскать излишне уплаченную по договору аренды арендную плату в размере 461 738 руб. 48 коп. (за период с 01.02.2005 г. по 31.10.2014 г.), а также неосновательное обогащение в сумме 351 000 руб. (за период с 01.11.2014 г. по 31.01.2016 г.).
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" с увеличенными встречными исковыми требованиями общества не согласилось, заявлением от 29.01.2016 г. изменило в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования по первоначальному иску и просило взыскать с общества основной долг 140 923 руб. 38 коп. (за период с 01.07.2011 г. по 01.01.2016 г.), а также пеню (неустойку) в размере 323 942 руб. 07 коп. (за период с 11.04.2008 г. по 11.01.2016 г.).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года в удовлетворении первоначального иска - отказано, встречный иск удовлетворен.
С муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" взыскано неосновательное обогащение 812 738 руб. 48 коп. и судебные расходы 19 237 руб.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, исковые требования Комитета удовлетворить, в удовлетворении встречного иска - отказать.
В обоснование жалобы МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" указало на нарушение судом при принятии оспариваемого решения положений статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, что выразилось в незаконном не применении к встречным исковым требованиям положений об исковой давности, несмотря на то, что комитетом заявление о применении исковой давности при рассмотрении дела в суде первой инстанции было сделано, кроме того истец полагает, что судом первой инстанции нарушены положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебными актами по делу N А65-18012/2012 применительно к правоотношениям сторон был сделан вывод о том, что договор аренды действует на прежних условиях в редакции от 01.02.2005 г. и считается возобновленным на неопределенный срок, ответчик в нарушение пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял о снижении размера арендной платы, а поэтому комитет не вправе делать перерасчет с 01.01.2009 г. арендной платы на общую площадь 389,6 кв. м. Судом первой инстанции, по мнению заявителя жалобы, сделан ошибочный вывод о наличии переплаты, исходя из письма Комитета от 17.02.2012 г., 21.02.2013 г. Истец оспаривает применение судом коэффициента комфортабельности (0.9), поскольку арендные платежи возникли на условиях подписанного договора аренды N 6221-91, которым указанный коэффициент не предусмотрен. Уведомлением Комитета с 15.11.2006 г. установлена арендная плата 26 387, 47 руб. в месяц. Неисполнение указанной обязанности послужило для комитета достаточным основанием для наличия оснований к расторжению договора.
Дополнительно к жалобе 21.06.2016 г. МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" заявило ходатайство необходимости исчисления срока исковой давности с учетом подачи встречного иска (с учетом его увеличения) 08.02.2016 г.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу истца - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 24.05.2016 г. Сторонам предложено произвести сверку расчетов, ответчику сформулировать правовую позицию в связи с заявлением истца о применении к встречному иску исковой давности.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 23.06.2016 г. Сторонам повторно предложено произвести сверку расчетов, ответчику сформулировать правовую позицию в связи с заявлением истца о применении к встречному иску исковой давности.
Определением председателя судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 г. в связи с отпуском судьи Николаевой С.Ю. в составе суда, рассматривающего дело, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Николаевой С.Ю. на судью Балакиреву Е.М.
После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании представитель ООО "А.В.Ф.-сервис" Пырочкин С.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения судебного акта по следующим основаниям.
01.02.2005 г. Комитет по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани (арендодатель) и ООО "А.В.Ф.-сервис" (арендатор) заключили договор аренды городского имущества N 6221-91, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Казани: этажа 1: с N 1 по N 21, инвентарный номер 10520, согласно поэтажному плану строения (приложение N 2), расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Челюскина, д. 55, для организации торговли продовольственными товарами. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 389,6 кв. м.
Срок аренды с 01.02.2005 г. по 31.01.2008 г.
Размер ежемесячной арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора - 23 497, 30 руб. (без учета НДС).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за отчетным.
В силу пункта 2.5 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы, коммунальных и иных услуг арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В силу пункта 2.7 договора с целью учета уровня инфляции, повышения ставок арендной платы (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.
В силу пункта 5.2 договора если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.
В силу пункта 5.3.4 договора арендодатель имеет право по своему усмотрению обратиться в суд с требованием о расторжении договора либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если у арендатора возникла задолженность по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы за имущество в течение одного месяца, независимо от факта ее последующего внесения.
К договору приложен расчет арендной платы, исходя из которого размер арендной платы определен:
- - годовая арендная плата 281 967, 60 руб.;
- - месячная арендная плата 23 497, 30 руб.;
- - арендная плата за 1 кв. м в год 723, 74 руб.;
- - арендная плата за 1 кв. м в месяц 60, 31 руб.
Формула определения размера арендной платы - Апл. мес. = Нз х S х К1 х Кк х Кн х Кинф х Кчас, где Нз - нормативная месячная арендная ставка для социально-экономической зоны (95,0 руб.), S площадь здания (помещения), сдаваемого в аренду (389,6 кв. м), К1 - коэффициент, учитывающий использования площадей общего пользования (1), Кк - коэффициент, учитывающий комфортабельность помещения, Кн - коэффициент, учитывающий вид использования арендуемого помещения, Кинф - индекс роста цен (1), Кчас - коэффициент, учитывающий почасовую аренду (1).
Основания расчета: Положение о порядке сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, находящегося на территории г. Казани, утвержденное Постановлением Главы администрации г. Казани от 09.09.2003 г. N 1604 "О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества города Казани", постановлением Главы администрации г. Казани от 31.12.2004 г. N 2250 "О внесении изменений в постановление Главы администрации г. Казани от 09.09.2003 г. N 1604 "О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества города Казани".
Обусловленное договором помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 01.02.2005 г.
Договор прошел государственную регистрацию (запись от 11.10.2005 N 16-16-01/080/2005-529.2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 5.2 договора если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 06.10.2006 г. (исх. N 20213) Комитет уведомил общество об изменении ежемесячного размера арендной платы с 15.11.2006 г. до 26 387, 47 руб.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Письмом N 12688/КЗИО-исх. от 01.07.2014 Комитет уведомил общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени по договору аренды N 6221-91 от 01.02.2005, а также предложил дать письменное согласие на расторжение указанного договора аренды. Однако арендатор задолженность не погасил, согласия на расторжение договора аренды не выразил.
Актом обследования от 17.07.2014 г. было выявлено, что нежилые помещения площадью 389,6 кв. м, дома N 55 по ул. Челюскина г. Казани используется ответчиком согласно договору аренды N 6221-91 от 01.02.2005 г., т.е. под торговлю продовольственными товарами.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться и регулироваться уполномоченным на то органом, что соответствует пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, размер арендной платы по договору аренды N 6221-91 от 01.02.2005 устанавливается нормативно-правовыми актами и подлежит изменению не по волеизъявлению сторон, а императивно в силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обязанностью МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" является ее правильное исчисление и администрирование - на основании Решения Казанской городской Думы от 20.12.2010 г. N 20-3 "О муниципальном казенном учреждении "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани", как орган Исполнительного комитета города Казани для реализации целей своей деятельности в порядке и в пределах, установленных муниципальными актами осуществляет от имени муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани и земельными участками.
При рассмотрении арбитражным судом дела N А65-18012/2012 было признано незаключенным дополнительное соглашение к договору, подписанное между сторонами 01.12.2008 г., а договор N 6221-91 от 01.02.2005 г. предписано считать действующим на прежних условиях.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А65-18012/2012 на Комитет была возложена обязанность совершить предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2009 г. N 159-ФЗ действия, направленные на реализацию прав арендатора в приобретении в собственность арендованных помещений общей площадью 389,6 кв. м в доме N 55 по ул. Челюскина, г. Казани. При этом установлено, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.е. по состоянию на 18.04.2012 г.) у общества задолженность по арендной плате отсутствовала.
Расчеты Комитета, обосновывающие наличие у арендатора задолженности по арендным платежам обоснованно признаны судом первой инстанции не основанными на законе, поскольку они не соответствуют нормативным актам, регулирующим механизм исчисления арендной платы: постановлению РИК МО г. Казани N 11104 от 30.12.2008 г., постановлению РИК МО г. Казани от 24.03.2006 г. N 502.
Первоначальным истцом было заявлено требование о взыскании задолженности по арендным платежам за период за период с 01.07.2011 г. по 01.01.2016 г. в размере 140 923, 38 руб., а также неустойка за период с 11.04.2008 г. по 11.01.2016 г. в размере 323 942, 07 руб.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела обоснованно установлен размер арендной платы, подлежавший уплате арендатором в спорном периоде.
При этом определено, что в соответствии с вступившим в законную силу 21.10.2014 г. решением суда по делу N А65-22286/2013 на Комитет была возложена обязанность в 10-дневный срок заключить с обществом договор купли-продажи арендованных нежилых помещений.
В силу этого суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца по первоначальному иску о взыскании долга по арендной плате в период с 01.07.2011 г. по 31.12.2014 г., пеней, о расторжении договора направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов и не подлежат удовлетворению. Тем более не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании задолженности арендной платы за последующий период, поскольку указанные действия Комитета являются злоупотреблением правом, а в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В силу этого в данной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В то же время решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска принято без учета заявления Комитета о применении исковой давности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции правильно определено, что в период срока действия договора с 01.02.2005 г. по 30.11.2014 г. обществом излишне уплачена арендная плата в размере 461 738, 48 руб.
Встречный иск о взыскании указанной суммы с Комитета был подан обществом 21.04.2015 г.
Комитетом при рассмотрении дела сделано заявление о применении исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности - три года с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в решении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2012 г. N ВАС-15916/10 на требования о взыскании неосновательного обогащения распространяется общий трехлетний срок исковой давности. Указанный срок следует исчислять отдельно по каждому из неосновательно произведенных платежей.
В силу этого требования общества о взыскании излишне уплаченных арендных платежей за период с 01.02.2005 г. по март 2012 года в сумме 162 672, 35 руб., поскольку указанные платежи сделаны за пределами срока исковой давности удовлетворению не подлежат и в данной части в удовлетворении иска следует отказать.
В остальной части встречный иск удовлетворен судом первой инстанции обоснованно.
Доводы заявителя апелляционной жалобы в остальной части признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Факта нарушения судом первой инстанции при рассмотрении дела положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не усматривается, регулируемый характер арендной платы по договору обусловлен характером сдаваемого в аренду имущества, являющегося муниципальной собственностью, порядок определения стоимости аренды такого имущества устанавливается соответствующими нормативными актами. Исчисление срока исковой давности с 10.02.2016 г. (истцом в жалобе ошибочно указана дата 08.02.2016 г.) в части требования о взыскании переплаты по арендным платежам за период 2005-2014 гг. необоснованно, поскольку данное требование впервые было заявлено обществом 21.04.2015 г.
Дополнительное требование о взыскании уплаченных арендных платежей в сумме 351 000 руб. (за период с 01.12.2014 г. по 31.01.2016 г.) заявлено в пределах срока исковой давности и удовлетворено судом первой инстанции в полном размере обоснованно, поскольку при надлежащем исполнении Комитетом своих обязанностей в указанный период времени общество должно было являться собственником арендованного имущества и арендные платежи вносить не должно.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан области от 15 февраля 2016 года, принятое по делу N А65-19919/2014, изменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" о взыскании 140 923,38 руб. основного долга, 323 942,07 руб. пени; расторжении договора аренды городского имущества N 6221-91 от 01.02.2005 г. заключенного обществом с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" и муниципальным казенным учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", изъятии у общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" и передаче муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" нежилые помещения N N 1-24, инвентарный номер 10520, общей площадью 389,6 кв. м, расположенных на первом этаже в доме N 55 по ул. Челюскина в г. Казани - оставить без удовлетворения.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании 812 738, 48 руб. неосновательного обогащения удовлетворить частично.
Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674, город Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (ОГРН 1031632203118, ИНН 1661010377, город Казань) 650 066,13 руб. неосновательного обогащения и 15 400,86 руб. судебных расходов по оплате госпошлины.
В остальной части в удовлетворении иска - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.06.2016 N 11АП-4089/2016 ПО ДЕЛУ N А65-19919/2014
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды, изъятии занимаемых нежилых помещений, об обязании передать их по акту приема-передачи.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. по делу N А65-19919/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2016 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Терентьева Е.А.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июня 2016 г. в зале N 6 помещения суда
апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года, принятое по делу N А65-19919/2014, судья Юшков А.Ю.,
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), город Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (ОГРН 1031632203118, ИНН 1661010377), город Казань,
о взыскании 151 336 руб. 39 коп. основного долга, 247 714 руб. 86 коп. пени, расторжении договора аренды N 6221-91 от 1.02.2005 и изъятии нежилых помещений общей площадью 389,6 кв. м,
и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (ОГРН 1031632203118, ИНН 1661010377), город Казань,
к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) город Казань,
о взыскании 461 739 руб. 43 коп. излишне уплаченной арендной платы,
установил:
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 г. по 11.08.2014 г. в размере 151 336 руб. 39 коп., пени за период с 11.04.2008 г. по 11.08.2014 г. в размере 247 714 руб. 86 коп., о расторжении договора аренды N 6221-91 от 01.02.2005 г., изъятии у ответчика занимаемых им нежилых помещений общей площадью 389,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, д. 55 и обязать передать их по акту приема - передачи истцу.
В обоснование искового требования истец указал, что спорное помещение было передано истцом ответчику в аренду на основании договора аренды N 6221-91 от 01.02.2005 г., однако ответчиком обязательства по договору исполняются ненадлежащим образом.
Заявлением от 20.01.2015 г. муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило исковые требования и просило взыскать с ответчика основной долг 175 273, 74 руб. (за период с 01.07.2011 г. по 31.12.2014 г.), пени (неустойка) в размере 270 358, 91 руб. (за период с 11.04.2008 г. по 11.01.2015 г.).
В отзыве на иск общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" с требованиями истца не согласилось, указало на отсутствие у общества задолженности по арендным платежам, наличие переплаты по арендной плате в размере 599 806 руб. 35 коп., 18.04.2012 г. обществом было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, при этом задолженности по арендным платежам у общества не имелось, наоборот имеется переплата. По изложенным основаниям у истца отсутствуют основания для расторжения договора аренды и изъятия имущества.
21.04.2015 г. общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с встречным иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 461 739 руб. 43 коп.
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в отзыве на встречный иск с требованиями общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" не согласилось, заявило о пропуске истцом срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.05.2015 г. первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
С ООО "А.В.Ф.-сервис" в пользу МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" взыскан долг 175 273. 74 руб., пени 270 358, 91 руб., договор аренды городского имущества N 6221-91 от 01.02.2005 г., заключенный между МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и ООО "А.В.Ф.-сервис" - расторгнут, у ООО "А.В.Ф.-сервис" изъяты и переданы МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" нежилые помещения N N 1-24, инвентарный номер 10520 общей площадью 389,6 кв. м, расположенное на первом этаже в доме N 55 по ул. Челюскина в г. Казани.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 г. решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО "А.В.Ф.-сервис" - без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2015 г. решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.05.2015 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 г. были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
При этом суд кассационной инстанции указал, что судами первой и апелляционной инстанций не было учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2012 г. по делу N А65-18012/2012 был признан незаконным отказ МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в реализации права ООО "А.В.Ф.-сервис" на выкуп арендованных им помещений на 1 этаже дома N 55 по ул. Челюскина, г. Казани, общей площадью 389,6 кв. м, выраженный в письме от 10.05.2012 г. N 10634. При этом судом было установлено, что обществом соблюдены требования, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельный законодательные акты Российской Федерации", а сторонами не оспаривается факт отсутствия задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суду представлены доказательства уплаты заявителем арендной платы исходя из общей площади сдаваемых в аренду помещений 389,6 кв. м.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.07.2014 г. по делу N А65-22286/2013 суд обязал МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "А.В.Ф.-сервис" договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Челюскина, 55, лит. А, А1, общая площадь 389,6 кв. м, инв. N 10520, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции "Цена объекта по настоящему договору установлена в размере 4 500 000 руб.".
На основании указанного судом кассационной инстанции сделан вывод, что первоначальные исковые требования Комитета направлены на пересмотр ранее состоявшихся судебных актов, доводам ответчика о неправильном применении нормативных актов органов местного самоуправления при определении арендной платы, подлежащей уплате в спорном периоде, судами оценка не дана.
Заявлением от 10.02.2016 г. общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" в соответствии с положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило встречные исковые требования и просило взыскать излишне уплаченную по договору аренды арендную плату в размере 461 738 руб. 48 коп. (за период с 01.02.2005 г. по 31.10.2014 г.), а также неосновательное обогащение в сумме 351 000 руб. (за период с 01.11.2014 г. по 31.01.2016 г.).
Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" с увеличенными встречными исковыми требованиями общества не согласилось, заявлением от 29.01.2016 г. изменило в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования по первоначальному иску и просило взыскать с общества основной долг 140 923 руб. 38 коп. (за период с 01.07.2011 г. по 01.01.2016 г.), а также пеню (неустойку) в размере 323 942 руб. 07 коп. (за период с 11.04.2008 г. по 11.01.2016 г.).
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 февраля 2016 года в удовлетворении первоначального иска - отказано, встречный иск удовлетворен.
С муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" взыскано неосновательное обогащение 812 738 руб. 48 коп. и судебные расходы 19 237 руб.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью, исковые требования Комитета удовлетворить, в удовлетворении встречного иска - отказать.
В обоснование жалобы МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" указало на нарушение судом при принятии оспариваемого решения положений статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, что выразилось в незаконном не применении к встречным исковым требованиям положений об исковой давности, несмотря на то, что комитетом заявление о применении исковой давности при рассмотрении дела в суде первой инстанции было сделано, кроме того истец полагает, что судом первой инстанции нарушены положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебными актами по делу N А65-18012/2012 применительно к правоотношениям сторон был сделан вывод о том, что договор аренды действует на прежних условиях в редакции от 01.02.2005 г. и считается возобновленным на неопределенный срок, ответчик в нарушение пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял о снижении размера арендной платы, а поэтому комитет не вправе делать перерасчет с 01.01.2009 г. арендной платы на общую площадь 389,6 кв. м. Судом первой инстанции, по мнению заявителя жалобы, сделан ошибочный вывод о наличии переплаты, исходя из письма Комитета от 17.02.2012 г., 21.02.2013 г. Истец оспаривает применение судом коэффициента комфортабельности (0.9), поскольку арендные платежи возникли на условиях подписанного договора аренды N 6221-91, которым указанный коэффициент не предусмотрен. Уведомлением Комитета с 15.11.2006 г. установлена арендная плата 26 387, 47 руб. в месяц. Неисполнение указанной обязанности послужило для комитета достаточным основанием для наличия оснований к расторжению договора.
Дополнительно к жалобе 21.06.2016 г. МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" заявило ходатайство необходимости исчисления срока исковой давности с учетом подачи встречного иска (с учетом его увеличения) 08.02.2016 г.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу истца - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2016 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 24.05.2016 г. Сторонам предложено произвести сверку расчетов, ответчику сформулировать правовую позицию в связи с заявлением истца о применении к встречному иску исковой давности.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 23.06.2016 г. Сторонам повторно предложено произвести сверку расчетов, ответчику сформулировать правовую позицию в связи с заявлением истца о применении к встречному иску исковой давности.
Определением председателя судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 г. в связи с отпуском судьи Николаевой С.Ю. в составе суда, рассматривающего дело, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Николаевой С.Ю. на судью Балакиреву Е.М.
После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.
В судебном заседании представитель ООО "А.В.Ф.-сервис" Пырочкин С.А. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.
В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения судебного акта по следующим основаниям.
01.02.2005 г. Комитет по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани (арендодатель) и ООО "А.В.Ф.-сервис" (арендатор) заключили договор аренды городского имущества N 6221-91, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Казани: этажа 1: с N 1 по N 21, инвентарный номер 10520, согласно поэтажному плану строения (приложение N 2), расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Челюскина, д. 55, для организации торговли продовольственными товарами. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 389,6 кв. м.
Срок аренды с 01.02.2005 г. по 31.01.2008 г.
Размер ежемесячной арендной платы, согласованной сторонами при заключении договора - 23 497, 30 руб. (без учета НДС).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа каждого месяца, следующего за отчетным.
В силу пункта 2.5 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы, коммунальных и иных услуг арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В силу пункта 2.7 договора с целью учета уровня инфляции, повышения ставок арендной платы (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор.
В силу пункта 5.2 договора если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.
В силу пункта 5.3.4 договора арендодатель имеет право по своему усмотрению обратиться в суд с требованием о расторжении договора либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если у арендатора возникла задолженность по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы за имущество в течение одного месяца, независимо от факта ее последующего внесения.
К договору приложен расчет арендной платы, исходя из которого размер арендной платы определен:
- - годовая арендная плата 281 967, 60 руб.;
- - месячная арендная плата 23 497, 30 руб.;
- - арендная плата за 1 кв. м в год 723, 74 руб.;
- - арендная плата за 1 кв. м в месяц 60, 31 руб.
Формула определения размера арендной платы - Апл. мес. = Нз х S х К1 х Кк х Кн х Кинф х Кчас, где Нз - нормативная месячная арендная ставка для социально-экономической зоны (95,0 руб.), S площадь здания (помещения), сдаваемого в аренду (389,6 кв. м), К1 - коэффициент, учитывающий использования площадей общего пользования (1), Кк - коэффициент, учитывающий комфортабельность помещения, Кн - коэффициент, учитывающий вид использования арендуемого помещения, Кинф - индекс роста цен (1), Кчас - коэффициент, учитывающий почасовую аренду (1).
Основания расчета: Положение о порядке сдачи в аренду государственного и муниципального имущества, находящегося на территории г. Казани, утвержденное Постановлением Главы администрации г. Казани от 09.09.2003 г. N 1604 "О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества города Казани", постановлением Главы администрации г. Казани от 31.12.2004 г. N 2250 "О внесении изменений в постановление Главы администрации г. Казани от 09.09.2003 г. N 1604 "О порядке сдачи в аренду недвижимого имущества города Казани".
Обусловленное договором помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 01.02.2005 г.
Договор прошел государственную регистрацию (запись от 11.10.2005 N 16-16-01/080/2005-529.2).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 5.2 договора если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Письмом от 06.10.2006 г. (исх. N 20213) Комитет уведомил общество об изменении ежемесячного размера арендной платы с 15.11.2006 г. до 26 387, 47 руб.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Письмом N 12688/КЗИО-исх. от 01.07.2014 Комитет уведомил общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени по договору аренды N 6221-91 от 01.02.2005, а также предложил дать письменное согласие на расторжение указанного договора аренды. Однако арендатор задолженность не погасил, согласия на расторжение договора аренды не выразил.
Актом обследования от 17.07.2014 г. было выявлено, что нежилые помещения площадью 389,6 кв. м, дома N 55 по ул. Челюскина г. Казани используется ответчиком согласно договору аренды N 6221-91 от 01.02.2005 г., т.е. под торговлю продовольственными товарами.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться и регулироваться уполномоченным на то органом, что соответствует пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, размер арендной платы по договору аренды N 6221-91 от 01.02.2005 устанавливается нормативно-правовыми актами и подлежит изменению не по волеизъявлению сторон, а императивно в силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обязанностью МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" является ее правильное исчисление и администрирование - на основании Решения Казанской городской Думы от 20.12.2010 г. N 20-3 "О муниципальном казенном учреждении "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани", как орган Исполнительного комитета города Казани для реализации целей своей деятельности в порядке и в пределах, установленных муниципальными актами осуществляет от имени муниципального образования города Казани полномочия по владению, пользованию, распоряжению и управлению муниципальным имуществом города Казани и земельными участками.
При рассмотрении арбитражным судом дела N А65-18012/2012 было признано незаключенным дополнительное соглашение к договору, подписанное между сторонами 01.12.2008 г., а договор N 6221-91 от 01.02.2005 г. предписано считать действующим на прежних условиях.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А65-18012/2012 на Комитет была возложена обязанность совершить предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2009 г. N 159-ФЗ действия, направленные на реализацию прав арендатора в приобретении в собственность арендованных помещений общей площадью 389,6 кв. м в доме N 55 по ул. Челюскина, г. Казани. При этом установлено, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.е. по состоянию на 18.04.2012 г.) у общества задолженность по арендной плате отсутствовала.
Расчеты Комитета, обосновывающие наличие у арендатора задолженности по арендным платежам обоснованно признаны судом первой инстанции не основанными на законе, поскольку они не соответствуют нормативным актам, регулирующим механизм исчисления арендной платы: постановлению РИК МО г. Казани N 11104 от 30.12.2008 г., постановлению РИК МО г. Казани от 24.03.2006 г. N 502.
Первоначальным истцом было заявлено требование о взыскании задолженности по арендным платежам за период за период с 01.07.2011 г. по 01.01.2016 г. в размере 140 923, 38 руб., а также неустойка за период с 11.04.2008 г. по 11.01.2016 г. в размере 323 942, 07 руб.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела обоснованно установлен размер арендной платы, подлежавший уплате арендатором в спорном периоде.
При этом определено, что в соответствии с вступившим в законную силу 21.10.2014 г. решением суда по делу N А65-22286/2013 на Комитет была возложена обязанность в 10-дневный срок заключить с обществом договор купли-продажи арендованных нежилых помещений.
В силу этого суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца по первоначальному иску о взыскании долга по арендной плате в период с 01.07.2011 г. по 31.12.2014 г., пеней, о расторжении договора направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов и не подлежат удовлетворению. Тем более не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании задолженности арендной платы за последующий период, поскольку указанные действия Комитета являются злоупотреблением правом, а в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В силу этого в данной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
В то же время решение суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска принято без учета заявления Комитета о применении исковой давности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Судом первой инстанции правильно определено, что в период срока действия договора с 01.02.2005 г. по 30.11.2014 г. обществом излишне уплачена арендная плата в размере 461 738, 48 руб.
Встречный иск о взыскании указанной суммы с Комитета был подан обществом 21.04.2015 г.
Комитетом при рассмотрении дела сделано заявление о применении исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности - три года с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в решении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2012 г. N ВАС-15916/10 на требования о взыскании неосновательного обогащения распространяется общий трехлетний срок исковой давности. Указанный срок следует исчислять отдельно по каждому из неосновательно произведенных платежей.
В силу этого требования общества о взыскании излишне уплаченных арендных платежей за период с 01.02.2005 г. по март 2012 года в сумме 162 672, 35 руб., поскольку указанные платежи сделаны за пределами срока исковой давности удовлетворению не подлежат и в данной части в удовлетворении иска следует отказать.
В остальной части встречный иск удовлетворен судом первой инстанции обоснованно.
Доводы заявителя апелляционной жалобы в остальной части признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Факта нарушения судом первой инстанции при рассмотрении дела положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не усматривается, регулируемый характер арендной платы по договору обусловлен характером сдаваемого в аренду имущества, являющегося муниципальной собственностью, порядок определения стоимости аренды такого имущества устанавливается соответствующими нормативными актами. Исчисление срока исковой давности с 10.02.2016 г. (истцом в жалобе ошибочно указана дата 08.02.2016 г.) в части требования о взыскании переплаты по арендным платежам за период 2005-2014 гг. необоснованно, поскольку данное требование впервые было заявлено обществом 21.04.2015 г.
Дополнительное требование о взыскании уплаченных арендных платежей в сумме 351 000 руб. (за период с 01.12.2014 г. по 31.01.2016 г.) заявлено в пределах срока исковой давности и удовлетворено судом первой инстанции в полном размере обоснованно, поскольку при надлежащем исполнении Комитетом своих обязанностей в указанный период времени общество должно было являться собственником арендованного имущества и арендные платежи вносить не должно.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан области от 15 февраля 2016 года, принятое по делу N А65-19919/2014, изменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" о взыскании 140 923,38 руб. основного долга, 323 942,07 руб. пени; расторжении договора аренды городского имущества N 6221-91 от 01.02.2005 г. заключенного обществом с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" и муниципальным казенным учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", изъятии у общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" и передаче муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" нежилые помещения N N 1-24, инвентарный номер 10520, общей площадью 389,6 кв. м, расположенных на первом этаже в доме N 55 по ул. Челюскина в г. Казани - оставить без удовлетворения.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" о взыскании 812 738, 48 руб. неосновательного обогащения удовлетворить частично.
Взыскать с муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674, город Казань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "А.В.Ф.-сервис" (ОГРН 1031632203118, ИНН 1661010377, город Казань) 650 066,13 руб. неосновательного обогащения и 15 400,86 руб. судебных расходов по оплате госпошлины.
В остальной части в удовлетворении иска - отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)