Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: представитель Гаричян О.К. по доверенности N 19.2/1 от 11.01.2016, удостоверение
от ответчика: представитель Горяева Е.А. по доверенности, паспорт; представитель Зарайченко И.Л. по доверенности N 12/15 от 29.12.2015, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.06.2016 по делу N А53-3051/2016 (судья Андрианова Ю.Ю.)
по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Омнитрейд" (ИНН 6128008357, ОГРН 1046128003052)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Омнитрейд" (далее - ответчик, общество) о взыскании 2 160 683,35 рублей задолженности по арендной плате за период с 02.03.2015 по 31.12.2015, пени в размере 37 233,31 рублей за период с 20.10.2015 по 31.12.2015.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполнено обязательство по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды от 27.12.2007 N 10 с учетом перерасчета ее размера, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность, на которую истец также просил начислить неустойку.
Решением от 22.06.2016 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что у истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, который является спорным в настоящем деле, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует пункту 15 приложения 2 к постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды от 27.12.2007 N 10, отсутствует.
Министерство обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не принято во внимание, что установление нового порядка определения размера арендной платы осуществляется с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта, а именно со 02.03.2015 (даты вступления в силу постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135). По мнению истца, положения абзаца 10 пункта 15 приложения 2 к указанному постановлению применимы исключительно к договорам аренды земельных участков, арендная плата по которым ранее определена по результатам рыночной оценки.
Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 27.12.2007 N 10 (далее - договор аренды), находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N 61:44:031805:0001, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 229а, для эксплуатации АЗС N 1.
Согласно разделу 3 договора, годовой размер арендной платы составляет 577 864,98 руб. При этом стороны определили, что размер арендной платы изменяется ежегодно арендодателем путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 3.4 договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20 числа отчетного месяца (пункт 3.2 договора аренды).
27.12.2007 стороны составили и подписали акт приема-передачи земельного участка.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 12.01.2007.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
На дату заключения спорного договора аренды размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 27.02.2012 N 120).
Вышепоименованный нормативный акт Ростовской области определял необходимость исчисления размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов недвижимости из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
02.03.2015 принято постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 02.03.2015 N 135).
Согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 6 постановления от 02.03.2015 N 135, оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015. Постановление от 02.03.2015 N 135 размещено на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru, опубликовано в журнале "Собрание правовых актов Ростовской области", N 3, ст. 290 (подписано в печать 22.04.2015).
Истец, руководствуясь положениями пункта 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135, на основании государственного контракта от 06.07.2015 N 2015.249143 с обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ - Консалтинг" заказал проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером N 61:44:031805:1. Согласно представленному в материалы дела отчету от 24.08.2015 N 72-347-Р/15 размер ежегодной арендной платы составляет 3 405 807,53 руб. Оценка производилась по состоянию на 02.03.2015.
В октябре 2015 года ответчиком получено уведомление истца N 19.6.3/2677 от 08.10.2015 об изменении условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы. Истец уведомил ответчика о том, что с 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы составляет 3 405 807,53 руб., в связи с чем, предлагалось ответчику за период с 02.03.2015 по 30.09.2015 доплатить образовавшуюся задолженность в размере 1 511 589,19 руб., а с 01.10.2015 производить оплату исходя из вновь установленного размера. Из приложения направленного с уведомлением N 19.6.3/2677 от 08.10.2015 следовало, что размер ежегодной арендной платы с 02.03.2015 установлен на основании отчета об оценке размера арендной платы от 24.08.2015 N 72-347-Р/15, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ - Консалтинг".
Поскольку ответчик не оплатил задолженность по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Указанные положения конкретизированы в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, в соответствии с которой, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Спорный участок относится к собственности субъекта Российской Федерации, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
Указанная позиция нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010.
Постановление от 02.03.2015 N 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов.
Так согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135, арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 органы исполнительной власти Ростовской области при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, обязаны предусмотреть в таком договоре случаи и периодичность изменения в одностороннем порядке по требованию арендодателя арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области.
В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется:
- путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года;
- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
- в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):
- ставок арендной платы;
- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;
- порядка определения размера арендной платы.
Арендная плата, рассчитанная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, подлежит перерасчету по состоянию на 1 января, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения размера арендной платы, определенного по результатам рыночной оценки, размер уровня инфляции, указанный в данном пункте, не применяется.
Апелляционный суд отмечает следующее.
Указание в пункте 15 постановления от 02.03.2015 N 135 на то, что размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы и считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) порядка определения размера арендной платы, относится к актам, принимаемым в последующем, однако, на само постановление от 02.03.2015 N 135 распространяться не может.
С момента вступления в силу постановления от 02.03.2015 N 135 его положения в данной части относятся к будущим актам и не являются указанием на действие во времени данного постановления.
Поскольку, как было указано ранее, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты, установление такой даты является необходимым.
Из анализа положений постановления от 02.03.2015 N 135, в частности, из положений абзацев 9-10 пункта 15 приложения N 2 постановления, следует, что в качестве такой даты установлено 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка (в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков).
Перерасчет арендной платы, исчисляемой в таком порядке, в силу прямого указания пункта 15 постановления от 02.03.2015 N 135, производится по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Материалы дела свидетельствуют о том, что истец произвел оценку рыночной стоимости арендной платы в августе 2015 года по состоянию на 02.03.2015 и при этом в октябре 2015 года произвел доначисление арендной платы со 02.03.2015, в то время как в соответствии с нормативным актом субъекта Российской Федерации арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135).
Довод истца о том, что положения абзацев 9-10 пункта 15 приложения N 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 относятся лишь к ситуациям, когда размер ежегодной арендной платы уже был однажды определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании данного постановления, и не относятся к ситуации, когда размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки впервые (как в настоящем споре), противоречит внутренней логике постановления от 02.03.2015 N 135, предусматривающего изменение арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года) и не допускающего как ее ретроспективного изменения, так и изменения с даты подписания отчета оценщика.
Таким образом, у истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, который является спорным в настоящем деле, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует пункту 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135.
Аналогичная позиция изложена судами в рамках дела N А53-2096/2016.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2016 по делу N А53-3051/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 15АП-12056/2016 ПО ДЕЛУ N А53-3051/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 15АП-12056/2016
Дело N А53-3051/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от истца: представитель Гаричян О.К. по доверенности N 19.2/1 от 11.01.2016, удостоверение
от ответчика: представитель Горяева Е.А. по доверенности, паспорт; представитель Зарайченко И.Л. по доверенности N 12/15 от 29.12.2015, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 22.06.2016 по делу N А53-3051/2016 (судья Андрианова Ю.Ю.)
по иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Омнитрейд" (ИНН 6128008357, ОГРН 1046128003052)
о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Омнитрейд" (далее - ответчик, общество) о взыскании 2 160 683,35 рублей задолженности по арендной плате за период с 02.03.2015 по 31.12.2015, пени в размере 37 233,31 рублей за период с 20.10.2015 по 31.12.2015.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком надлежащим образом не исполнено обязательство по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды от 27.12.2007 N 10 с учетом перерасчета ее размера, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность, на которую истец также просил начислить неустойку.
Решением от 22.06.2016 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что у истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, который является спорным в настоящем деле, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует пункту 15 приложения 2 к постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды от 27.12.2007 N 10, отсутствует.
Министерство обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не принято во внимание, что установление нового порядка определения размера арендной платы осуществляется с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта, а именно со 02.03.2015 (даты вступления в силу постановления Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135). По мнению истца, положения абзаца 10 пункта 15 приложения 2 к указанному постановлению применимы исключительно к договорам аренды земельных участков, арендная плата по которым ранее определена по результатам рыночной оценки.
Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 27.12.2007 N 10 (далее - договор аренды), находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N 61:44:031805:0001, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 229а, для эксплуатации АЗС N 1.
Согласно разделу 3 договора, годовой размер арендной платы составляет 577 864,98 руб. При этом стороны определили, что размер арендной платы изменяется ежегодно арендодателем путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 3.4 договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20 числа отчетного месяца (пункт 3.2 договора аренды).
27.12.2007 стороны составили и подписали акт приема-передачи земельного участка.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 12.01.2007.
Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
На дату заключения спорного договора аренды размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 27.02.2012 N 120).
Вышепоименованный нормативный акт Ростовской области определял необходимость исчисления размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов недвижимости из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.
02.03.2015 принято постановление Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 02.03.2015 N 135).
Согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 6 постановления от 02.03.2015 N 135, оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015. Постановление от 02.03.2015 N 135 размещено на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru, опубликовано в журнале "Собрание правовых актов Ростовской области", N 3, ст. 290 (подписано в печать 22.04.2015).
Истец, руководствуясь положениями пункта 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135, на основании государственного контракта от 06.07.2015 N 2015.249143 с обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ - Консалтинг" заказал проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером N 61:44:031805:1. Согласно представленному в материалы дела отчету от 24.08.2015 N 72-347-Р/15 размер ежегодной арендной платы составляет 3 405 807,53 руб. Оценка производилась по состоянию на 02.03.2015.
В октябре 2015 года ответчиком получено уведомление истца N 19.6.3/2677 от 08.10.2015 об изменении условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы. Истец уведомил ответчика о том, что с 02.03.2015 размер ежегодной арендной платы составляет 3 405 807,53 руб., в связи с чем, предлагалось ответчику за период с 02.03.2015 по 30.09.2015 доплатить образовавшуюся задолженность в размере 1 511 589,19 руб., а с 01.10.2015 производить оплату исходя из вновь установленного размера. Из приложения направленного с уведомлением N 19.6.3/2677 от 08.10.2015 следовало, что размер ежегодной арендной платы с 02.03.2015 установлен на основании отчета об оценке размера арендной платы от 24.08.2015 N 72-347-Р/15, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "АЛЛ - Консалтинг".
Поскольку ответчик не оплатил задолженность по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Указанные положения конкретизированы в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, в соответствии с которой, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Спорный участок относится к собственности субъекта Российской Федерации, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
В пункте 16 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключен после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
Указанная позиция нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010.
Постановление от 02.03.2015 N 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов.
Так согласно пункту 11 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135, арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 органы исполнительной власти Ростовской области при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, обязаны предусмотреть в таком договоре случаи и периодичность изменения в одностороннем порядке по требованию арендодателя арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области.
В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется:
- путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период по состоянию на начало очередного финансового года;
- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
- в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):
- ставок арендной платы;
- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;
- порядка определения размера арендной платы.
Арендная плата, рассчитанная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, подлежит перерасчету по состоянию на 1 января, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения размера арендной платы, определенного по результатам рыночной оценки, размер уровня инфляции, указанный в данном пункте, не применяется.
Апелляционный суд отмечает следующее.
Указание в пункте 15 постановления от 02.03.2015 N 135 на то, что размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением ставок арендной платы, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, порядка определения размера арендной платы и считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) порядка определения размера арендной платы, относится к актам, принимаемым в последующем, однако, на само постановление от 02.03.2015 N 135 распространяться не может.
С момента вступления в силу постановления от 02.03.2015 N 135 его положения в данной части относятся к будущим актам и не являются указанием на действие во времени данного постановления.
Поскольку, как было указано ранее, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты, установление такой даты является необходимым.
Из анализа положений постановления от 02.03.2015 N 135, в частности, из положений абзацев 9-10 пункта 15 приложения N 2 постановления, следует, что в качестве такой даты установлено 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка (в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков).
Перерасчет арендной платы, исчисляемой в таком порядке, в силу прямого указания пункта 15 постановления от 02.03.2015 N 135, производится по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Материалы дела свидетельствуют о том, что истец произвел оценку рыночной стоимости арендной платы в августе 2015 года по состоянию на 02.03.2015 и при этом в октябре 2015 года произвел доначисление арендной платы со 02.03.2015, в то время как в соответствии с нормативным актом субъекта Российской Федерации арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135).
Довод истца о том, что положения абзацев 9-10 пункта 15 приложения N 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135 относятся лишь к ситуациям, когда размер ежегодной арендной платы уже был однажды определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании данного постановления, и не относятся к ситуации, когда размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки впервые (как в настоящем споре), противоречит внутренней логике постановления от 02.03.2015 N 135, предусматривающего изменение арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года) и не допускающего как ее ретроспективного изменения, так и изменения с даты подписания отчета оценщика.
Таким образом, у истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, который является спорным в настоящем деле, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует пункту 15 приложения 2 к постановлению от 02.03.2015 N 135.
Аналогичная позиция изложена судами в рамках дела N А53-2096/2016.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2016 по делу N А53-3051/2016 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)