Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колесник Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2017 по делу N А63-10594/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ", ОГРН 1092635006287, г. Ставрополь, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 1022601934486, г. Ставрополь, администрации города Ставрополя, г. Ставрополь о признании незаконным отказа в реализации права на преимущественное приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28 / Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380), об обязании предоставить преимущественное право на арендуемое муниципальное имущество - нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28 / Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380), путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости, в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в 2-х месячный срок с даты получения заявления ООО "Стандарт-СШ" от 06.07.2016; принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Стандарт-СШ" нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380) в 2-х недельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить в адрес ООО "Стандарт-СШ" проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380) в десятидневный срок с даты принятия решения о приватизации (судья Гладских Н.В.), в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя (далее - ответчики, комитет, администрация) о признании незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в реализации ООО "Стандарт-СШ" права на преимущественное приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380); обязать администрацию г. Ставрополя предоставить ООО "Стандарт-СШ" преимущественное право на арендуемое муниципальное имущество - нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-2601/010/2012-380), путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости, в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в 2-х месячный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Стандарт-СШ" нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380) в 2-х недельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить в адрес ООО "Стандарт-СШ" проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-2601/010/2012-380) в десятидневный срок с даты принятия решения о приватизации (уточненные требования).
Решением суда от 13.02.2017 заявленные требования удовлетворены полостью.
Не согласившись с принятым решением, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на законность обжалуемого отказа.
Общество направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения и ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие. Ходатайство удовлетворено судом.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 21.09.2012 между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Справка" (арендатор) был заключен договор N 6545 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя.
Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во владение нежилое помещение N 16, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380).
Срок действия договора аренды сторонами установлен с 21 сентября 2012 по 20 сентября 2017.
Актом приема-передачи в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя от 21.09.2012 комитет передал вышеуказанное помещение ООО "Справка".
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 06.11.2012 года, номер регистрации 26-236-01/125/2012-290.
Решением N 1 от 24.04.2013 года единственного участника ООО "Справка", ООО "Справка" было реорганизовано в форме присоединения к ООО "Стандарт-СШ".
Решением N 2 от 12.11.2013 года единственного участника ООО "Справка" от 12.11.2013 года ООО "Справка" прекратило деятельность в связи с присоединением к ООО "Стандарт-СШ".
19.11.2013 ООО "Справка" было снято с регистрационного учета в налоговом органе, в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ООО "Справка".
Согласно пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
23.12.2013 года между комитетом и ООО "Стандарт-СШ" было заключено дополнительное соглашение N 6545/1 к договору N 6545 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя от 21.09.2012 года.
В данном дополнительном соглашении (п. 1) указано: "В преамбуле договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя, от 21 сентября 2012 года N 6545, в части наименования "Арендатора" и реквизитах "Арендатора" читать: "Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ". Юридический адрес: 355037, г. Ставрополь, ул. Тельмана, 241, ИНН 2636088519, КПП 263501001, ОГРН 1092635006287".
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
06.07.2016 общество обратилось к комитету с заявлением о принятии решения об условиях приватизации арендуемого обществом муниципального нежилого помещения N 16, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380), в соответствии с Законом N 159-ФЗ, направлении в адрес заявителя проекта договора купли-продажи.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, рассмотрев заявление общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ", г. Ставрополь письмом за N 08/09-5667 от 01.08.2016 уведомил общество об отказе в его удовлетворении, поскольку срок включения в перечень арендуемого ООО "Стандарт-СШ" имущества не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ.
Комитет указал обществу, о том, что постановлением администрации г. Ставрополя от 28.05.2015 года N 1056 "Об утверждении перечня муниципального имущества муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" (далее - перечень) заявленное нежилое помещение было внесено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится следующее разъяснение: основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
Исходя из положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ и согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 7 пункта 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ закреплено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 209-ФЗ и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
В пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма 05.11.2009 N 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.
Согласно п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
По смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.
Следовательно, в срок владения ООО "Стандарт-СШ" помещением допустимо включать и срок владения помещением ООО "Справка", срок владения (пользования) на момент обращения заявителя с заявлением о приватизации арендованного имущества следует исчислять с 06.11.2012, что более 3-х лет.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение площадью 14,6 кв. м находятся во владении и пользовании общества 06.11.2012 по настоящее время; общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений общество не имело задолженности по арендной плате (обратное ответчиками не заявлено и не доказано); площадь спорного нежилого помещения составляет 14,6 кв. м, то есть не превышает предельное значение, установленное Законом Ставропольского края от 29.12.2008 N 99-кз "Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края или муниципальной собственности муниципальных образований Ставропольского края" с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации N 951 от 18.12.2008 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества".
Единственным основанием, по которому обществу отказано в реализации преимущественного права явилось наличие постановления администрации г. Ставрополя от 28.05.2015 года N 1056 "Об утверждении перечня муниципального имущества муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" (далее - Перечень).
Между тем, как правильно указал суд указанные действия нарушают права и законные интересы общества, и направлены на воспрепятствование реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, вступившей в силу 01.01.2008.
Право субъектам малого и среднего предпринимательства инициировать отчуждение из муниципальной собственности арендуемых ими объектов предоставлено статьей 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009.
С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки, во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11).
Арендуемое обществом помещение включено в Перечень постановлением администрации г. Ставрополя N 1056 от 28.05.2015 года, т.е. после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
Таким образом, действия по включению спорного имущества в Перечень нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Действительно, сам по себе факт включения после опубликования Закона N 159-ФЗ в Перечень муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, не свидетельствует о злоупотреблении правом.
Вместе с тем, комитет в процессе рассмотрения настоящего спора не указало на какие-либо обстоятельства препятствующие приватизации спорного помещения и свидетельствующие о необходимости включения его в Перечень при наличии действующего долгосрочного договора аренды с 2012 года, выполнении арендатором обязательств по договору аренды. Доказательства необходимости включения именно данного помещения в Перечень, в том числе доказательства необходимости использования этого имущества в вопросах муниципального значения, также не представлено.
Доказательства того, что спорное нежилое помещение передано организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Закона N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", либо относится к имущественным комплексам унитарных предприятий, либо принадлежит муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, либо ограничено в обороте и его действие не распространяется на отношения, возникшие при отчуждении такого арендуемого имущества, в материалах дела также отсутствуют.
Таким образом, совокупность вышеперечисленных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что по смыслу Закона N 159-ФЗ обществом выполнены требования статьи 3 указанного закона предъявляемые к субъектам малого и среднего предпринимательства, в целях реализации преимущественного права в отношении арендуемого имущества, а также соответствует условиям, позволяющим ему реализовать преимущественное право покупки арендуемого имущества, и единственным препятствием для такой реализации является включение этого имущества в Перечень, которое имело место после вступления в силу Закона N 159-ФЗ в целом и его положений о возможности заинтересованного лица обратиться в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права, действия по включению арендуемого имущества в Перечень нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2017 по делу N А63-10594/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2017 N 16АП-1118/2017 ПО ДЕЛУ N А63-10594/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. по делу N А63-10594/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Джамбулатова С.И.,
судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колесник Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2017 по делу N А63-10594/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ", ОГРН 1092635006287, г. Ставрополь, к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 1022601934486, г. Ставрополь, администрации города Ставрополя, г. Ставрополь о признании незаконным отказа в реализации права на преимущественное приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28 / Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380), об обязании предоставить преимущественное право на арендуемое муниципальное имущество - нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28 / Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380), путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости, в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в 2-х месячный срок с даты получения заявления ООО "Стандарт-СШ" от 06.07.2016; принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Стандарт-СШ" нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380) в 2-х недельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить в адрес ООО "Стандарт-СШ" проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380) в десятидневный срок с даты принятия решения о приватизации (судья Гладских Н.В.), в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя (далее - ответчики, комитет, администрация) о признании незаконным отказ комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в реализации ООО "Стандарт-СШ" права на преимущественное приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380); обязать администрацию г. Ставрополя предоставить ООО "Стандарт-СШ" преимущественное право на арендуемое муниципальное имущество - нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-2601/010/2012-380), путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости, в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в 2-х месячный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Стандарт-СШ" нежилого помещения N 16, общей площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380) в 2-х недельный срок с даты принятия отчета об оценке; направить в адрес ООО "Стандарт-СШ" проект договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в Литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-2601/010/2012-380) в десятидневный срок с даты принятия решения о приватизации (уточненные требования).
Решением суда от 13.02.2017 заявленные требования удовлетворены полостью.
Не согласившись с принятым решением, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на законность обжалуемого отказа.
Общество направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения и ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие. Ходатайство удовлетворено судом.
Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 21.09.2012 между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Справка" (арендатор) был заключен договор N 6545 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Ставрополя.
Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во владение нежилое помещение N 16, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380).
Срок действия договора аренды сторонами установлен с 21 сентября 2012 по 20 сентября 2017.
Актом приема-передачи в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя от 21.09.2012 комитет передал вышеуказанное помещение ООО "Справка".
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 06.11.2012 года, номер регистрации 26-236-01/125/2012-290.
Решением N 1 от 24.04.2013 года единственного участника ООО "Справка", ООО "Справка" было реорганизовано в форме присоединения к ООО "Стандарт-СШ".
Решением N 2 от 12.11.2013 года единственного участника ООО "Справка" от 12.11.2013 года ООО "Справка" прекратило деятельность в связи с присоединением к ООО "Стандарт-СШ".
19.11.2013 ООО "Справка" было снято с регистрационного учета в налоговом органе, в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ООО "Справка".
Согласно пункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.
23.12.2013 года между комитетом и ООО "Стандарт-СШ" было заключено дополнительное соглашение N 6545/1 к договору N 6545 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя от 21.09.2012 года.
В данном дополнительном соглашении (п. 1) указано: "В преамбуле договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя, от 21 сентября 2012 года N 6545, в части наименования "Арендатора" и реквизитах "Арендатора" читать: "Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ". Юридический адрес: 355037, г. Ставрополь, ул. Тельмана, 241, ИНН 2636088519, КПП 263501001, ОГРН 1092635006287".
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
06.07.2016 общество обратилось к комитету с заявлением о принятии решения об условиях приватизации арендуемого обществом муниципального нежилого помещения N 16, площадью 14,6 кв. м, расположенного на 1 этаже в литере "Г, Г1" по адресу: г. Ставрополь, ул. Голенева, д. 28/Горького, д. 50 (условный N объекта 26-26-01/010/2012-380), в соответствии с Законом N 159-ФЗ, направлении в адрес заявителя проекта договора купли-продажи.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, рассмотрев заявление общества с ограниченной ответственностью "Стандарт-СШ", г. Ставрополь письмом за N 08/09-5667 от 01.08.2016 уведомил общество об отказе в его удовлетворении, поскольку срок включения в перечень арендуемого ООО "Стандарт-СШ" имущества не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ.
Комитет указал обществу, о том, что постановлением администрации г. Ставрополя от 28.05.2015 года N 1056 "Об утверждении перечня муниципального имущества муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" (далее - перечень) заявленное нежилое помещение было внесено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится следующее разъяснение: основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
Исходя из положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ и согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 7 пункта 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ закреплено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 209-ФЗ и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
В пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.
При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма 05.11.2009 N 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.
Согласно п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
По смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.
Следовательно, в срок владения ООО "Стандарт-СШ" помещением допустимо включать и срок владения помещением ООО "Справка", срок владения (пользования) на момент обращения заявителя с заявлением о приватизации арендованного имущества следует исчислять с 06.11.2012, что более 3-х лет.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение площадью 14,6 кв. м находятся во владении и пользовании общества 06.11.2012 по настоящее время; общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений общество не имело задолженности по арендной плате (обратное ответчиками не заявлено и не доказано); площадь спорного нежилого помещения составляет 14,6 кв. м, то есть не превышает предельное значение, установленное Законом Ставропольского края от 29.12.2008 N 99-кз "Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ставропольского края или муниципальной собственности муниципальных образований Ставропольского края" с учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации N 951 от 18.12.2008 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества".
Единственным основанием, по которому обществу отказано в реализации преимущественного права явилось наличие постановления администрации г. Ставрополя от 28.05.2015 года N 1056 "Об утверждении перечня муниципального имущества муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства" (далее - Перечень).
Между тем, как правильно указал суд указанные действия нарушают права и законные интересы общества, и направлены на воспрепятствование реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, вступившей в силу 01.01.2008.
Право субъектам малого и среднего предпринимательства инициировать отчуждение из муниципальной собственности арендуемых ими объектов предоставлено статьей 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009.
С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки, во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11).
Арендуемое обществом помещение включено в Перечень постановлением администрации г. Ставрополя N 1056 от 28.05.2015 года, т.е. после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
Таким образом, действия по включению спорного имущества в Перечень нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Действительно, сам по себе факт включения после опубликования Закона N 159-ФЗ в Перечень муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, не свидетельствует о злоупотреблении правом.
Вместе с тем, комитет в процессе рассмотрения настоящего спора не указало на какие-либо обстоятельства препятствующие приватизации спорного помещения и свидетельствующие о необходимости включения его в Перечень при наличии действующего долгосрочного договора аренды с 2012 года, выполнении арендатором обязательств по договору аренды. Доказательства необходимости включения именно данного помещения в Перечень, в том числе доказательства необходимости использования этого имущества в вопросах муниципального значения, также не представлено.
Доказательства того, что спорное нежилое помещение передано организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Закона N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", либо относится к имущественным комплексам унитарных предприятий, либо принадлежит муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, либо ограничено в обороте и его действие не распространяется на отношения, возникшие при отчуждении такого арендуемого имущества, в материалах дела также отсутствуют.
Таким образом, совокупность вышеперечисленных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что по смыслу Закона N 159-ФЗ обществом выполнены требования статьи 3 указанного закона предъявляемые к субъектам малого и среднего предпринимательства, в целях реализации преимущественного права в отношении арендуемого имущества, а также соответствует условиям, позволяющим ему реализовать преимущественное право покупки арендуемого имущества, и единственным препятствием для такой реализации является включение этого имущества в Перечень, которое имело место после вступления в силу Закона N 159-ФЗ в целом и его положений о возможности заинтересованного лица обратиться в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права, действия по включению арендуемого имущества в Перечень нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.02.2017 по делу N А63-10594/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
Е.Г.СОМОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Судьи
Е.В.ЖУКОВ
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)