Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,
при участии:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: Федаев А.В., по доверенности от 19.01.2016, Коновалова Д.В., по доверенности от 29.08.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18947/2017) Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу N А56-6384/2013 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области
к ООО "КАИФ"
о взыскании,
Администрация муниципального образования "Город Всеволожск" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАИФ" (далее - ответчик, Общество), о взыскании на основании договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 N 31/04-21 (далее - договор аренды) 1273469,75 руб. в возмещение убытков в виде недополученной за период с 01.06.2012 по 31.12.2012 арендной платы, 170 209,73 руб. задолженности по арендной плате и 400 369,89 руб. неустойки, начисленной за период с 01.01.2012 по 01.06.2012, а также о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2013 в иске отказано, поскольку с 06.11.2009 обязательства Общества по внесению арендной платы прекратились в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 16.11.2009 N 04/04-27 (далее - договор купли-продажи).
Администрация 27.08.2014 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о пересмотре решения от 06.11.2013 по новым обстоятельствам, в качестве которых указала на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу N А56-4185/2014 договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой. Решением от 14.10.2014 решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отменено по новым обстоятельствам.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение от 14.10.2014 на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ отменено, решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 АПК РФ отменено по новым обстоятельствам.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила исковые требования и просила взыскать с Общества 6 135 660 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 10.01.2010 по 10.12.2014, и 6 878 308,47 руб. неустойки начисленных на сумму долга за период с 10.01.2010 по 31.12.2014.
Решением от 24.07.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015, с Общества в пользу Администрации взыскано 6135660 руб. задолженности, 6878308,47 руб. неустойки, 126000 руб. судебных расходов; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 88 069,84 руб. государственной пошлины.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2016 решение от 24.07.2015 и постановление от 10.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела Администрация заявила об отказе от иска в части требований о взыскании 6135660 руб. задолженности по арендной плате за период 10.01.2010 - 10.12.2014 и о расторжении договора аренды от 22.10.2007 N 31/04-21, а также заявила об изменении размера исковых требований в части неустойки.
В судебном заседании 09.06.2017 Администрация заявила об изменении размера исковых требований в части неустойки на 4412174 руб. 75 коп. за период 11.02.2010 - 20.12.2016. Изменение размера исковых требований в части неустойки было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением от 03.07.2017 принят отказ Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от иска в части требований о взыскании 6135660 руб. задолженности по арендной плате за период 10.01.2010 - 10.12.2014 и о расторжении договора аренды от 22.10.2007 N 31/04-21. Производство по делу в данной части прекращено. Требование Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период январь 2015 - декабрь 2016 оставлено без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела.
По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции необоснованно применены положения части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отношении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с января 2015 по декабрь 2016 года, поскольку ответчику было известно о начислении истцом неустойки.
По мнению Администрации, оплата Обществом задолженности в соответствии с Соглашением от 15.12.2016 N 23/01-34 свидетельствует об информированности ответчика в отношении неисполнения им договорных обязательств, соответственно, обязательный претензионный порядок урегулирования спора соблюден.
07.09.2017 в канцелярию апелляционного суда от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Муниципальному образованию "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (прежнее название - муниципальное образование "Всеволожское городское поселение") на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 12191/29048 в праве на нежилое здание торгового центра с пристройками площадью 2904,8 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Московская ул., д. 9 (далее - здание).
В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке 13.01.2010, Администрация (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) во временное пользование для организации общественного питания и досуга на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017 помещения N 10-18, 74, 115-127 общей площадью 540 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания (далее - помещения), а арендатор - использовать их по указанному назначению и своевременно вносить арендную плату за пользование ими и земельную составляющую.
Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, за месяц вперед, не позднее 10 числа, земельную составляющую - ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 5 сентября, 15 ноября. За нарушение сроков внесения арендной платы и земельной составляющей арендатор обязан уплачивать арендодателю пени в размере 0,3% от просроченных сумм за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора аренды).
Пунктом 7.1 договора аренды определено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещений производятся только с разрешения арендодателя; стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы; неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
Пунктом 5.5 договора аренды установлены основания для его расторжения по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе при использовании помещений не по целевому назначению (подпункт 5.5.1); при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения (подпункт 5.5.2).
Соглашением от 10.03.2008, подписанным от имени арендодателя главой Администрации Петроченковым Николаем Федоровичем, а от имени Общества - генеральным директором Федаевым Сергеем Александровичем, стороны договорились о следующем: - арендатор обязуется организовать за свой счет проведение работ по перепланировке помещений (пункт 2.1); - арендодатель обязуется по окончании работ произвести зачет в счет арендной платы понесенных арендатором затрат в размере, соответствующем предоставленным арендатором документам (договоры, сметы, акты, платежные поручения или квитанции, свидетельствующие об оплате выполненных работ и приобретении материалов и т.п.) и принятом к зачету арендатором, что подтверждается соответствующим актом, составленным отделом управления муниципальным имуществом Администрации (далее - отдел УМИ), являющимся приложением к соглашению от 10.03.2008 (пункт 2.2); - соглашение от 10.03.2008 вместе с указанным актом являются основанием для проведения зачета (пункт 3).
Сторонами 16.11.2009 подписан договор купли-продажи, по условиям которого Администрация (продавец) обязалась передать в собственность Общества (покупателя) долю 540/29048 в праве общей долевой собственности на здание, которую составляют помещения, а покупатель - принять помещения и оплатить их стоимость в размере 7956503,66 руб. в течение трех лет в соответствии с графиком погашения.
В установленном порядке договор купли-продажи зарегистрирован не был. Общество 25.02.2010 во исполнение условий соглашения от 10.03.2008 представило в отдел УМИ документы в подтверждение объема и стоимости выполненных им в помещениях ремонтных работ для проведения зачета.
Начальник отдела УМИ Федаев А.В. и его заместитель Аршинова И.А. 25.02.2010 подписали акт о принятии к зачету затрат арендатора, согласно которому: представленные Обществом документы подтверждают понесенные им затраты (пункт 1); к зачету принимается денежная сумма в размере 5767829,38 руб. (пункт 2); зачет может осуществляться путем невнесения очередных платежей арендной платы за периоды, наступающие после даты составления данного акта (пункт 3).
Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" в 2014 году обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации и Обществу и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ просил признать недействительными договор купли-продажи и соглашение от 10.03.2008, а также применить последствия их недействительности в виде истребования 540/29048 доли в праве общей долевой собственности на здание и в части принятия Администрацией к зачету 5767829,38 руб. стоимости затрат арендатора по соглашению от 10.03.2008 (дело N А56-4185/2014).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу N А56-4185/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, в остальной части в иске отказано.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, так как договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу буквального смысла положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство по внесению арендной платы обусловлено фактом пользования имуществом, то есть действующее законодательство связывает возникновение обязательства по уплате арендных платежей с фактическим пользованием арендатором имуществом, переданным в соответствии с договором.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 24.03.2016 указал, что в связи с тем, что затраты Общества в сумме 5767829,38 руб. не засчитывались в стоимость выкупаемых арендуемых помещений, что установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела N А56-4185/2014 и в силу части 3 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела, то Администрация в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязана была зачесть указанную сумму в счет причитающихся с Общества арендных платежей.
Также в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2016 указано на необходимость при новом рассмотрении дела разрешить требование Администрации о подлежащей взысканию с Общества задолженности по арендной плате и неустойки с учетом принятого Администрацией на себя обязательства о проведении зачета.
Согласно представленному истцом расчету неустойки сумма, указанная в акте о зачете, не учтена в расчете задолженности и поступивших платежей. В случае применения ее в расчете, оснований для начисления пеней за заявленный Администрацией период март 2010 - декабрь 2014, не имеется.
Как верно указал суд первой инстанции, из представленного истцом документа, обозначенного как контроль платежей с 11.01.2010 по 31.12.2016, следует, что 13.09.2010 произведена оплата неустойки в сумму 23622 руб. 59 коп.
Сумма, указанная Администрацией в документе "контроль платежей", как оплаченная сумма неустойки - 23622,59 руб., покрывает сумму неустойки, начисленной за просрочку оплаты аренды за январь и февраль 2010 года, с учетом даты акта зачета - 25.02.2010 и возможности исчисления неустойки за периоды 12.01.2010 - 25.02.2010, 11.02.2010 - 25.02.2010.
Учитывая изложенное, судом обоснованно отклонены требования Администрации о взыскании с Общества неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период февраль 2010 - декабрь 2014 года.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом по следующим основаниям.
В силу пункта 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ, вступившего в действие с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
При вынесении оспариваемого решения судом оставлено без рассмотрения требование о взыскании договорной неустойки, а не требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с чем к спорным правоотношениям не применима позиция, изложенная в пункте 43 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
В претензии от 17.01.2013, представленной истцом, соответствующих требований не заявлено, на дату ее подготовки срок оплаты аренды за период с января 2015 года по декабрь 2016 года не наступил.
Поскольку истцом доказательства соблюдения претензионного порядка в отношении как основной суммы задолженности, так и по требованию о взыскании неустойки за период с января 2015 по декабрь 2016 года не представлены, суд первой инстанции правомерно оставил без рассмотрения требования Администрации в указанной части.
Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу N А56-6384/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 13АП-18947/2017 ПО ДЕЛУ N А56-6384/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 13АП-18947/2017
Дело N А56-6384/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,
при участии:
от истца: не явился, извещен,
от ответчика: Федаев А.В., по доверенности от 19.01.2016, Коновалова Д.В., по доверенности от 29.08.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18947/2017) Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу N А56-6384/2013 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области
к ООО "КАИФ"
о взыскании,
установил:
Администрация муниципального образования "Город Всеволожск" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАИФ" (далее - ответчик, Общество), о взыскании на основании договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 N 31/04-21 (далее - договор аренды) 1273469,75 руб. в возмещение убытков в виде недополученной за период с 01.06.2012 по 31.12.2012 арендной платы, 170 209,73 руб. задолженности по арендной плате и 400 369,89 руб. неустойки, начисленной за период с 01.01.2012 по 01.06.2012, а также о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2013 в иске отказано, поскольку с 06.11.2009 обязательства Общества по внесению арендной платы прекратились в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 16.11.2009 N 04/04-27 (далее - договор купли-продажи).
Администрация 27.08.2014 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о пересмотре решения от 06.11.2013 по новым обстоятельствам, в качестве которых указала на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу N А56-4185/2014 договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой. Решением от 14.10.2014 решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отменено по новым обстоятельствам.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение от 14.10.2014 на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ отменено, решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 АПК РФ отменено по новым обстоятельствам.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила исковые требования и просила взыскать с Общества 6 135 660 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 10.01.2010 по 10.12.2014, и 6 878 308,47 руб. неустойки начисленных на сумму долга за период с 10.01.2010 по 31.12.2014.
Решением от 24.07.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015, с Общества в пользу Администрации взыскано 6135660 руб. задолженности, 6878308,47 руб. неустойки, 126000 руб. судебных расходов; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 88 069,84 руб. государственной пошлины.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2016 решение от 24.07.2015 и постановление от 10.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела Администрация заявила об отказе от иска в части требований о взыскании 6135660 руб. задолженности по арендной плате за период 10.01.2010 - 10.12.2014 и о расторжении договора аренды от 22.10.2007 N 31/04-21, а также заявила об изменении размера исковых требований в части неустойки.
В судебном заседании 09.06.2017 Администрация заявила об изменении размера исковых требований в части неустойки на 4412174 руб. 75 коп. за период 11.02.2010 - 20.12.2016. Изменение размера исковых требований в части неустойки было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением от 03.07.2017 принят отказ Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от иска в части требований о взыскании 6135660 руб. задолженности по арендной плате за период 10.01.2010 - 10.12.2014 и о расторжении договора аренды от 22.10.2007 N 31/04-21. Производство по делу в данной части прекращено. Требование Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период январь 2015 - декабрь 2016 оставлено без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела.
По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции необоснованно применены положения части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отношении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с января 2015 по декабрь 2016 года, поскольку ответчику было известно о начислении истцом неустойки.
По мнению Администрации, оплата Обществом задолженности в соответствии с Соглашением от 15.12.2016 N 23/01-34 свидетельствует об информированности ответчика в отношении неисполнения им договорных обязательств, соответственно, обязательный претензионный порядок урегулирования спора соблюден.
07.09.2017 в канцелярию апелляционного суда от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец возражает против доводов ответчика, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Муниципальному образованию "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (прежнее название - муниципальное образование "Всеволожское городское поселение") на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 12191/29048 в праве на нежилое здание торгового центра с пристройками площадью 2904,8 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Московская ул., д. 9 (далее - здание).
В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке 13.01.2010, Администрация (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) во временное пользование для организации общественного питания и досуга на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017 помещения N 10-18, 74, 115-127 общей площадью 540 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания (далее - помещения), а арендатор - использовать их по указанному назначению и своевременно вносить арендную плату за пользование ими и земельную составляющую.
Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, за месяц вперед, не позднее 10 числа, земельную составляющую - ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 5 сентября, 15 ноября. За нарушение сроков внесения арендной платы и земельной составляющей арендатор обязан уплачивать арендодателю пени в размере 0,3% от просроченных сумм за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора аренды).
Пунктом 7.1 договора аренды определено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещений производятся только с разрешения арендодателя; стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы; неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
Пунктом 5.5 договора аренды установлены основания для его расторжения по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе при использовании помещений не по целевому назначению (подпункт 5.5.1); при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения (подпункт 5.5.2).
Соглашением от 10.03.2008, подписанным от имени арендодателя главой Администрации Петроченковым Николаем Федоровичем, а от имени Общества - генеральным директором Федаевым Сергеем Александровичем, стороны договорились о следующем: - арендатор обязуется организовать за свой счет проведение работ по перепланировке помещений (пункт 2.1); - арендодатель обязуется по окончании работ произвести зачет в счет арендной платы понесенных арендатором затрат в размере, соответствующем предоставленным арендатором документам (договоры, сметы, акты, платежные поручения или квитанции, свидетельствующие об оплате выполненных работ и приобретении материалов и т.п.) и принятом к зачету арендатором, что подтверждается соответствующим актом, составленным отделом управления муниципальным имуществом Администрации (далее - отдел УМИ), являющимся приложением к соглашению от 10.03.2008 (пункт 2.2); - соглашение от 10.03.2008 вместе с указанным актом являются основанием для проведения зачета (пункт 3).
Сторонами 16.11.2009 подписан договор купли-продажи, по условиям которого Администрация (продавец) обязалась передать в собственность Общества (покупателя) долю 540/29048 в праве общей долевой собственности на здание, которую составляют помещения, а покупатель - принять помещения и оплатить их стоимость в размере 7956503,66 руб. в течение трех лет в соответствии с графиком погашения.
В установленном порядке договор купли-продажи зарегистрирован не был. Общество 25.02.2010 во исполнение условий соглашения от 10.03.2008 представило в отдел УМИ документы в подтверждение объема и стоимости выполненных им в помещениях ремонтных работ для проведения зачета.
Начальник отдела УМИ Федаев А.В. и его заместитель Аршинова И.А. 25.02.2010 подписали акт о принятии к зачету затрат арендатора, согласно которому: представленные Обществом документы подтверждают понесенные им затраты (пункт 1); к зачету принимается денежная сумма в размере 5767829,38 руб. (пункт 2); зачет может осуществляться путем невнесения очередных платежей арендной платы за периоды, наступающие после даты составления данного акта (пункт 3).
Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" в 2014 году обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации и Обществу и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ просил признать недействительными договор купли-продажи и соглашение от 10.03.2008, а также применить последствия их недействительности в виде истребования 540/29048 доли в праве общей долевой собственности на здание и в части принятия Администрацией к зачету 5767829,38 руб. стоимости затрат арендатора по соглашению от 10.03.2008 (дело N А56-4185/2014).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу N А56-4185/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, в остальной части в иске отказано.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, так как договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу буквального смысла положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство по внесению арендной платы обусловлено фактом пользования имуществом, то есть действующее законодательство связывает возникновение обязательства по уплате арендных платежей с фактическим пользованием арендатором имуществом, переданным в соответствии с договором.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 24.03.2016 указал, что в связи с тем, что затраты Общества в сумме 5767829,38 руб. не засчитывались в стоимость выкупаемых арендуемых помещений, что установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела N А56-4185/2014 и в силу части 3 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела, то Администрация в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязана была зачесть указанную сумму в счет причитающихся с Общества арендных платежей.
Также в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2016 указано на необходимость при новом рассмотрении дела разрешить требование Администрации о подлежащей взысканию с Общества задолженности по арендной плате и неустойки с учетом принятого Администрацией на себя обязательства о проведении зачета.
Согласно представленному истцом расчету неустойки сумма, указанная в акте о зачете, не учтена в расчете задолженности и поступивших платежей. В случае применения ее в расчете, оснований для начисления пеней за заявленный Администрацией период март 2010 - декабрь 2014, не имеется.
Как верно указал суд первой инстанции, из представленного истцом документа, обозначенного как контроль платежей с 11.01.2010 по 31.12.2016, следует, что 13.09.2010 произведена оплата неустойки в сумму 23622 руб. 59 коп.
Сумма, указанная Администрацией в документе "контроль платежей", как оплаченная сумма неустойки - 23622,59 руб., покрывает сумму неустойки, начисленной за просрочку оплаты аренды за январь и февраль 2010 года, с учетом даты акта зачета - 25.02.2010 и возможности исчисления неустойки за периоды 12.01.2010 - 25.02.2010, 11.02.2010 - 25.02.2010.
Учитывая изложенное, судом обоснованно отклонены требования Администрации о взыскании с Общества неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период февраль 2010 - декабрь 2014 года.
Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом по следующим основаниям.
В силу пункта 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ, вступившего в действие с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.
При вынесении оспариваемого решения судом оставлено без рассмотрения требование о взыскании договорной неустойки, а не требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с чем к спорным правоотношениям не применима позиция, изложенная в пункте 43 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
В претензии от 17.01.2013, представленной истцом, соответствующих требований не заявлено, на дату ее подготовки срок оплаты аренды за период с января 2015 года по декабрь 2016 года не наступил.
Поскольку истцом доказательства соблюдения претензионного порядка в отношении как основной суммы задолженности, так и по требованию о взыскании неустойки за период с января 2015 по декабрь 2016 года не представлены, суд первой инстанции правомерно оставил без рассмотрения требования Администрации в указанной части.
Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу N А56-6384/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
Ж.В.КОЛОСОВА
И.А.ТИМУХИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)