Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря 2015 года по делу N А05-11094/2015 (судья Бабичев О.П.),
муниципальное образование "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Мэрия) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МАРТ" (место нахождения: 163000, город Архангельск, улица Гагарина, дом 14, офис 8; ОГРН 1122901001233, ИНН 2901223341; далее - Общество) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.05.2013 N 38/13ок и о возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения.
Решением суда от 14 декабря 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Мэрия с судебным актом не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт. Считает несоответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда о недоказанности истцом доводов о нарушении ответчиком пунктов 2.2.17 и 2.2.10 договора аренды. Отмечает, что представленный ответчиком полис страхования арендуемого имущества имеет срок действия с 29.08.2015 по 28.08.2016 и, таким образом, не подтверждает соблюдение требований договора. Также указывает, что в нарушение условий пункта 2.2.17 договора аренды договор на обслуживание помещений заключен арендатором с управляющей компанией лишь в октябре 2015 года, то есть после подачи Мэрией иска в суд, а договор энергоснабжения - 01.04.2014. Считает, что условиями договора аренды в соответствии с нормами пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены иные основания расторжения договора по требованию арендодателя, дополнительно к основаниям, определенным в статье 619 ГК РФ. Полагает, что истцом доказано наличие обстоятельств, установленных пунктами 5.1.1, 5.1.2, 5.1.4, 5.1.5 договора аренды, для его расторжения.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, муниципальным образованием "Город Архангельск" (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды от 01.05.2013 N 38/13ок, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения площадью 65,6 кв. м, находящиеся на первом этаже здания по адресу: города Архангельск, улица Гагарина, дом 14.
Нежилые помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2013.
В соответствии с пунктом 1.3 договора он заключен на пять лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.06.2013.
В пункте 2.2 договора определены обязанности Арендатора.
Пунктом 5.1 договора предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя. К ним, в том числе относятся: нарушение Арендатором пунктов 2.2.7, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.11 договора (пункт 5.1.1); невнесение Арендатором два раза подряд платежей, установленных пунктом 3.1, в сроки, определенные пунктом 2.2.3 договора (пункт 5.1.2), а также платежей, вносимых по договорам, заключаемым в порядке пункта 2.2.10 договора (пункт 5.1.4); неуплата в течение месяца со дня получения от Арендодателя соответствующего уведомления начисленных штрафных санкций (пункт 5.1.5).
Письмом от 25.08.2015 N 003-07/744 Мэрия уведомила Общество о выявленных в результате проверки, состоявшейся 13.08.2015, нарушениях условий договора и предложила в срок до 10.09.2015 устранить нарушения пунктов 2.2.10, 2.2.17 договора, а также предложила досрочно расторгнуть договор аренды и в срок до 15.09.2015 освободить арендованные помещения, передав их Арендодателю. В письме от 25.08.2015 N 003-07/745 Мэрия указала на выявленные в результате проверки нарушения Арендатором условий договора аренды, установленных пунктами 2.2.1, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.17 договора, и предложила устранить данные нарушения в срок до 10.09.2015, а также предложила уплатить штраф в размере 151 140 руб. (по 37 785 руб. за нарушение пунктов 2.2.7, 2.2.10, 2.2.17 договора).
Ответчик с требованиями Мэрии о расторжении договора аренды не согласился.
Ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных пунктами 5.1.1, 5.1.4, 5.1.5 договора, Мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на непредставление истцом доказательств наличия установленных законом оснований для расторжения договора аренды.
Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции, содержащимися в обжалуемом судебном акте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований отнесены в том числе: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
При этом в соответствии с правилами статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В данном случае истцом не доказано наличие обстоятельств для расторжения договора аренды.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В материалах дела усматривается, что Арендатором нарушения условий договора аренды, на наличие которых которые Мэрия ссылается в обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды, устранены.
Так, во исполнение пунктов 2.2.10, 2.2.17 договора ответчиком заключены и представлены истцу договор на обслуживание N 01/05/13 с управляющей компанией, договор страхования от 28.08.2015. Материалы дела также свидетельствуют о погашении Арендатором задолженности по арендной плате (л.д. 53 - 56, 75 - 76).
Факт нарушения ответчиком условий пункта 2.2.7 договора аренды, устанавливающего запрет на передачу помещений в субаренду без письменного согласия Арендодателя, не нашел своего подтверждения в ходе исследования материалов дела.
Ссылки истца на нарушение Арендатором обязательств по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества, а также неисполнение обязательств по уплате штрафных санкций не могут быть приняты во внимание, поскольку на указанные нарушения Мэрия в претензии о расторжении договора от 25.09.2015 N 003-07/744 не ссылалась.
Доводы истца о нарушении ответчиком пункта 2.2.1 договора аренды (использование арендованных помещений не для размещения магазина, офиса, объекта общественного питания, а в том числе для оказания ритуальных услуг), также подлежат отклонению, поскольку в пунктах 5.1.1 - 5.1.5 договора отсутствует ссылка на пункт 2.2.1, неисполнение или ненадлежащее исполнение которого Арендатором может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя. По смыслу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ данное нарушение не может рассматриваться и в качестве существенных нарушений условий договора аренды, при наличии которых возможно расторжение договора.
Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств наличия оснований для расторжения в судебном порядке по инициативе Арендодателя договора аренды нежилых помещений от 01.05.2013, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по освобождению арендованных помещений. В удовлетворении иска в указанной части отказано правомерно.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.
Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Поскольку оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено, апелляционная жалоба Мэрии удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря 2015 года по делу N А05-11094/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.03.2016 ПО ДЕЛУ N А05-11094/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2016 г. по делу N А05-11094/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря 2015 года по делу N А05-11094/2015 (судья Бабичев О.П.),
установил:
муниципальное образование "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска (место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5; ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991; далее - Мэрия) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МАРТ" (место нахождения: 163000, город Архангельск, улица Гагарина, дом 14, офис 8; ОГРН 1122901001233, ИНН 2901223341; далее - Общество) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.05.2013 N 38/13ок и о возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения.
Решением суда от 14 декабря 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Мэрия с судебным актом не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт. Считает несоответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда о недоказанности истцом доводов о нарушении ответчиком пунктов 2.2.17 и 2.2.10 договора аренды. Отмечает, что представленный ответчиком полис страхования арендуемого имущества имеет срок действия с 29.08.2015 по 28.08.2016 и, таким образом, не подтверждает соблюдение требований договора. Также указывает, что в нарушение условий пункта 2.2.17 договора аренды договор на обслуживание помещений заключен арендатором с управляющей компанией лишь в октябре 2015 года, то есть после подачи Мэрией иска в суд, а договор энергоснабжения - 01.04.2014. Считает, что условиями договора аренды в соответствии с нормами пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрены иные основания расторжения договора по требованию арендодателя, дополнительно к основаниям, определенным в статье 619 ГК РФ. Полагает, что истцом доказано наличие обстоятельств, установленных пунктами 5.1.1, 5.1.2, 5.1.4, 5.1.5 договора аренды, для его расторжения.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, муниципальным образованием "Город Архангельск" (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды от 01.05.2013 N 38/13ок, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения площадью 65,6 кв. м, находящиеся на первом этаже здания по адресу: города Архангельск, улица Гагарина, дом 14.
Нежилые помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2013.
В соответствии с пунктом 1.3 договора он заключен на пять лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.06.2013.
В пункте 2.2 договора определены обязанности Арендатора.
Пунктом 5.1 договора предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя. К ним, в том числе относятся: нарушение Арендатором пунктов 2.2.7, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.11 договора (пункт 5.1.1); невнесение Арендатором два раза подряд платежей, установленных пунктом 3.1, в сроки, определенные пунктом 2.2.3 договора (пункт 5.1.2), а также платежей, вносимых по договорам, заключаемым в порядке пункта 2.2.10 договора (пункт 5.1.4); неуплата в течение месяца со дня получения от Арендодателя соответствующего уведомления начисленных штрафных санкций (пункт 5.1.5).
Письмом от 25.08.2015 N 003-07/744 Мэрия уведомила Общество о выявленных в результате проверки, состоявшейся 13.08.2015, нарушениях условий договора и предложила в срок до 10.09.2015 устранить нарушения пунктов 2.2.10, 2.2.17 договора, а также предложила досрочно расторгнуть договор аренды и в срок до 15.09.2015 освободить арендованные помещения, передав их Арендодателю. В письме от 25.08.2015 N 003-07/745 Мэрия указала на выявленные в результате проверки нарушения Арендатором условий договора аренды, установленных пунктами 2.2.1, 2.2.7, 2.2.10, 2.2.17 договора, и предложила устранить данные нарушения в срок до 10.09.2015, а также предложила уплатить штраф в размере 151 140 руб. (по 37 785 руб. за нарушение пунктов 2.2.7, 2.2.10, 2.2.17 договора).
Ответчик с требованиями Мэрии о расторжении договора аренды не согласился.
Ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных пунктами 5.1.1, 5.1.4, 5.1.5 договора, Мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на непредставление истцом доказательств наличия установленных законом оснований для расторжения договора аренды.
Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции, содержащимися в обжалуемом судебном акте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя определены в статье 619 ГК РФ. К числу таких оснований отнесены в том числе: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
При этом в соответствии с правилами статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В данном случае истцом не доказано наличие обстоятельств для расторжения договора аренды.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В материалах дела усматривается, что Арендатором нарушения условий договора аренды, на наличие которых которые Мэрия ссылается в обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды, устранены.
Так, во исполнение пунктов 2.2.10, 2.2.17 договора ответчиком заключены и представлены истцу договор на обслуживание N 01/05/13 с управляющей компанией, договор страхования от 28.08.2015. Материалы дела также свидетельствуют о погашении Арендатором задолженности по арендной плате (л.д. 53 - 56, 75 - 76).
Факт нарушения ответчиком условий пункта 2.2.7 договора аренды, устанавливающего запрет на передачу помещений в субаренду без письменного согласия Арендодателя, не нашел своего подтверждения в ходе исследования материалов дела.
Ссылки истца на нарушение Арендатором обязательств по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества, а также неисполнение обязательств по уплате штрафных санкций не могут быть приняты во внимание, поскольку на указанные нарушения Мэрия в претензии о расторжении договора от 25.09.2015 N 003-07/744 не ссылалась.
Доводы истца о нарушении ответчиком пункта 2.2.1 договора аренды (использование арендованных помещений не для размещения магазина, офиса, объекта общественного питания, а в том числе для оказания ритуальных услуг), также подлежат отклонению, поскольку в пунктах 5.1.1 - 5.1.5 договора отсутствует ссылка на пункт 2.2.1, неисполнение или ненадлежащее исполнение которого Арендатором может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя. По смыслу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ данное нарушение не может рассматриваться и в качестве существенных нарушений условий договора аренды, при наличии которых возможно расторжение договора.
Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств наличия оснований для расторжения в судебном порядке по инициативе Арендодателя договора аренды нежилых помещений от 01.05.2013, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора аренды отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по освобождению арендованных помещений. В удовлетворении иска в указанной части отказано правомерно.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, основаны на иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.
Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Поскольку оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено, апелляционная жалоба Мэрии удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 декабря 2015 года по делу N А05-11094/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)