Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 декабря 2015 года по делу N А19-13770/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Брида" (ОГРН 1123850003331, ИНН 3811157449, место нахождения: 664007, г. Иркутск, ул. Ямская, 17-31) к Обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, место нахождения: 664035, г. Иркутск, ул. Шевцова, 68-205) о взыскании 520 648 руб. 62 коп. (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.),
при участии в судебном заседании:
от истца - не было,
от ответчика - Емельяновой Е.А., представителя по доверенности от 21.01.2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Брида" (далее также - истец, ООО "Брида") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (далее также - ответчик, ООО "Интеграл-Девелопмент") о взыскании неосновательного обогащения, оплаченного в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, в размере 520 648 руб. 62 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены.
Основанием для удовлетворения исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекращен, в связи с чем на стороне ответчика наступили обязательства по возврату обеспечительного взноса.
Суд первой инстанции, исходя из совокупного толкования пунктов 4.1. и 4.2. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, пришел к выводу, что "Дата официального открытия Комплекса" и есть самый последний срок для подписания основного договора аренды. В соответствии с пунктом 2.1. предварительного договора аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрено, арендодатель обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 года. Однако, пункт 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 устанавливает правомерность просрочки данного события на 8 месяцев, то есть до конца августа 2015 года.
Принимая во внимание, что до настоящего времени здание, предусмотренное под торгово-развлекательный комплекс "Сильвер-Молл", не введено в эксплуатацию, неизвестна точная дата его открытия, основной договор между истцом и ответчиком до конца августа 2015 года не подписан, предложение заключить договор от арендодателя арендатору не направлялось, руководствуясь положением пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекратил свое действие по основаниям, установленным законом, вследствие чего требование истца о возврате обеспечительного взноса в размере 520 648 руб. 62 коп. подлежит удовлетворению в силу статей 2, 190, 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Интеграл-Девелопмент" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное толкование и применение судом норм материального права (статей 190, 429 Гражданского кодекса РФ), применение норм права, не подлежащих применению (статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ), неприменение статьи 314 Гражданского кодекса РФ и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, в том числе, вследствие неверного толкования условий предварительного договора аренды.
Выражая несогласие с толкованием судом условий пунктов 4.1, 4.2 предварительного договора, заявитель, со ссылкой на статью 421, статью 190, пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, указывает, что срок заключения основного договора аренды может быть установлен сторонами предварительного договора указанием на совершение действий по оформлению права собственности на объект недвижимости.
Вывод суда относительно того, что "Дата официального открытия Комплекса" является самым последним сроком для подписания основного договора неверен. Пунктами 4.1, 4.2 предварительного договора аренды стороны предусмотрели два условия, при наступлении одного из которых у них наступает обязанность по подписанию (заключению) краткосрочного и долгосрочного договора аренды:1) до даты официального открытия; 2) не позднее 30 календарных дней с момента оформления имущественных прав на здание. Оба события не соответствуют критерию неизбежности, как заявлено истцом, однако допускаются для исчисления срока исполнения обязательства по статье 314 Гражданского кодекса РФ.
Дата официального открытия объекта (комплекса) состоялась 18.12.2015. Доводы, изложенные ответчиком в суде первой инстанции, о полной готовности объекта торгового комплекса, подтверждается полученным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2015; имущественные права арендодателя на объект аренды оформлены 25.12.2015, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности N 38-38/001/061/20150480/1, свидетельством о праве собственности. Основной договор аренды для его подписания направлен в адрес истца 30.12.2015.
При правильном толковании пунктов 4.1., 4.2 предварительного договора аренды, срок (период), в течение которого должен быть заключен основной договор, равняется 30 дням, начиная с 25.12.2015, то есть до 25.01.2016. С момента государственной регистрации права собственности исчезла неопределенность в начале установления срока для заключения основного договора аренды.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, подписание основного договора аренды исключительно в дату официального открытия невозможно без прохождения стадии оформления имущественных прав на здание, вследствие чего последним сроком заключения основного договора аренды следует считать день истечения 30 дневного срока с момента оформления собственником прав на здание торгового комплекса, который на момент обращения истца в суд и вынесения решения по делу не истек.
Суд не принял во внимание пункт 8.2.4 предварительного договора, согласно которому предусмотрено право арендодателя изменять ранее объявленную официальную дату официального открытия.
Истцом не представлены доказательства, что ответчик уклонялся от заключения основного договора аренды, представленная в дело переписка подтверждает намерения ответчика заключить спорный договор при наступлении определенных событий, связанных с датой оформления права собственности на торговый центр.
У ответчика имеется право удержания полученного в рамках исполнения обязательств по предварительному договору аренды обеспечительного взноса. При этом, суд, взыскивая с ответчика ранее уплаченный истцом обеспечительный взнос, не ссылается на положения статьи 1102 Гражданского кодекса РФ и не квалифицирует его как неосновательное обогащение.
ООО "Брида" представило в материалы дела возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на соответствие выводов суда обстоятельствам дела и правильное применение судом норм материального права. Доводы истца о том, что предварительный договор является действующим, со ссылкой на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности на здание после принятия судом решения, сводятся к иному толкованию норм материального права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судом первой инстанции.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.01.2016.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству представителя ответчика к материалам дела приобщены дополнительные доказательства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2015, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.12.2015 на объект права - Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, адрес (место нахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, д. 3/5).
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, дополнительно представленные доказательства, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом с ограниченной ответственностью "РУБИКОН", правопреемником которого является Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРАЛ - ДЕВЕЛОПМЕНТ" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "БРИДА" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды в отношении помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, а также в приложении N 1 к нему (п. 1.1. договора).
В пункте 1.2. договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 указано, что текст договора аренды приведен в Приложении N 1 к настоящему предварительному договору.
Пунктом 1.5. договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установлена обязанность арендатора уплатить обеспечительный взнос, обеспечивающий:
- - заключение в будущем с арендодателем основного договора аренды;
- - своевременную уплату арендных платежей;
- - по уплате арендатором экономических санкций (неустойки, штрафа, пени и т.д.) по договору;
- -по возмещению убытков, причиненных арендодателю или собственникам комплекса;
- - по уплате арендатором суммы в размере 100% обеспечительного взноса в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора или по инициативе арендодателя по причине ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств;
- - по уплате арендатором процентов за пользование чужими денежными средствами;
- -по уплате арендатором арендодателю суммы неосновательного обогащения (сбережения), возникшей в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) настоящего договора или по иной причине.
В соответствии с подпунктом 1.5.1. договора, размер обеспечительного взноса составляет 32 595 у.е.
При этом, согласно подпункту 1.5.2. договора, часть обеспечительного взноса в размере 10 865 у.е. оплачивается арендатором в течение 10 банковских дней с даты подписания предварительного договора.
Во исполнение своих обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 истец по платежному поручению N 121 от 10.06.20014 перечислил ответчику 520 648 руб. 62 коп. в качестве обеспечительного взноса, что составило 10 865 у.е.
В свою очередь, во исполнение своих обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 в соответствии с п. 2.1. договора, истец (арендодатель) обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 г.
Как указал истец в иске, учитывая, что предварительным договором N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 не был определен срок, в который должен быть заключен основной договор аренды, следовательно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, а именно до 27.05.2015, однако в течение одного года с момента заключения предварительного договора основной договор сторонами заключен не был.
В этой связи, обязательства между сторонами по предварительному договору N ПДА- 42/05/2014 от 26.05.2014 прекратились, в связи с чем, ответчик, по мнению истца, неосновательно удерживает сумму обеспечительного взноса в размере 520 648 руб. 62 коп.
06.07.2015 истец в адрес ответчика направил претензионное письмо с требованием в срок не позднее 1 (одного) месяца с даты получения настоящей претензии произвести возврат денежных средств в размере 520 648 руб. 62 коп., уплаченных истцом в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, которое было получено последним 14.07.2015 (почтовое уведомление о вручении N 66400988020032), однако оставлено было без внимания.
Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения, оплаченного в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, в размере 520 648 руб. 62 коп.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 30.06.2014, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды в отношении помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, а также в приложении N 1 к нему. Правопреемство от ООО "Торговая компания "Рубикон" к ООО "Интеграл-Девелопмент" подтверждено представленными в материалы дела доказательствами (выписка из ЕГРЮЛ от 19.08.2015).
Следовательно, правоотношения регулируются положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а части определения существенных условий договора - положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, анализ вышеприведенной нормы права позволяет прийти к выводу, что правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются в будущем вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения, то есть заключить основной договор.
Пунктом 2.1. предварительного договора аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрено, что арендодатель обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 года.
Статьей 4 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установлено, что при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до "даты официального открытия" стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды. В случае оформления арендодателем имущественных прав на здание до даты официального открытия комплекса обязательства арендодателя в части передачи помещения в аренду по акту приема-передачи помещения будут выполнены в дату официального открытия здания.
В случае, если к моменту завершения периода проведения СМР (строительно-монтажных мероприятий) имущественные права арендодателя на здание не будут оформлены, то подписание договоров откладывается до момента такого оформления, при этом, арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения договоров аренды.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Истец считает, что срок действия предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекращен, в связи с чем, обеспечительный взнос, уплаченный им по договору, подлежит возвращению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
По мнению истца, в предварительном договоре срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, определен указанием на событие, о наступлении которого, как указывает истец, можно говорить только с вероятностью. В частности, учитывая положения статьи 4 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 "при условии оформления арендодателем имущественных прав". Таким образом, по мнению истца, предварительный договор заключен без согласования условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, в связи с чем, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, а именно до 27.05.2015. Однако, не заключен основной договор аренды заключен между сторонами не был, строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией не завершено; комплекс не подготовлен к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 года.
Возражая против исковых требований, ответчик указывал, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 является действующим по настоящее время по следующим основаниям.
Пунктом 11.1. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установлено, что договор считается заключенным с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями сторон и прекращает свое действие с момента подписания долгосрочного и краткосрочного договоров аренды.
Пункт 1.2.1. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 устанавливает срок аренды, составляющий 5 лет, исчисляемый с даты официального открытия и передачи помещений арендатору. Дата официального открытия, согласно п. 2.1. договора, определена как "не позднее 4 квартала 2014 г.".
Вместе с тем, пункт 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусматривает право на перенос даты официального открытия комплекса на 8 месяцев.
Пункт 4.1. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 привязывает подписание краткосрочного и основного договоров аренды к дате официального открытия.
Таким образом, по мнению ответчика, совокупность указанных выше пунктов предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 позволяет сделать вывод, что к правоотношениям сторон, вытекающим из предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 подлежит применению пункт 2 статьи 192 Гражданского кодекса РФ, согласно положения которого, стороны определили срок заключения основного договора квартально.
Кроме того, ответчик считает, что истец ведет себя недобросовестно, поскольку в адрес истца ответчиком неоднократно направлялись уведомительные письма с уведомлением о дате официального открытия комплекса и необходимости явиться для подписания акта приема-передачи помещения для проведения строительно-монтажных работ.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Как усматривается из содержания предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, положение о заключении договора аренды определено в статье 4 договора.
Так, пунктом 4.2. договора предусмотрено, что договоры аренды подготавливаются арендодателем и передаются арендатору по адресам, указанным в настоящем предварительном договоре для подписания до "Даты официального открытия Комплекса", либо в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента оформления имущественных прав арендодателя на здание.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы, соглашается с судом первой инстанции в том, что анализ указанного выше пункта предварительного договора ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 позволяет прийти к однозначному выводу, что срок направления для подписания договора аренды четко не определен. Срок для подписания договора аренды обозначен событием до "Даты официального открытия Комплекса".
Таким образом, предварительным договором ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 определен срок заключения основного договора, поэтому к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в части, предусматривающей, что если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, как то заявлено истцом.
При толковании условий предварительного договора суд первой инстанции правильно исходил из того, что "Дата официального открытия Комплекса" обозначена в настоящем пункте как конечный срок для подписания договора аренды, так как иной срок указан, если имущественные права оформлены ранее, то не позднее, чем через 30 (тридцать) календарных дней.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до "Даты официального открытия", стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды.
Таким образом, исходя из совокупного толкования пунктов 4.1. и 4.2. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 следует, что "Дата официального открытия Комплекса" и есть самый последний срок для подписания основного договора аренды.
Вместе с тем, в соответствии с п. 2.1. предварительного договора аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрено, арендодатель обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 г.
Однако, пункт 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 устанавливает правомерность просрочки данного события на 8 месяцев, то есть до конца августа 2015 года.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что из совокупности указанных условий предварительного договора, как они согласованы сторонами в спорном договоре, следует, что, обусловив момент заключения основных договоров датой открытия комплекса, которая может быть изменена, стороны, тем самым признали действующим предварительный договор N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 на срок до 8 месяцев (пункт 9.3 договора). При таких обстоятельствах у сторон спорного договора сохраняется право подписания основного договора в срок до официальной даты открытия комплекса, которая с первоначально установленной как 4 квартал 2014 года могла быть изменена до августа 2015 года.
Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает оснований для признания обоснованной позиции ответчика, приведенной в апелляционной жалобе, относительно того, что в рассматриваемом случае срок заключения основного договора аренды установлен сторонами предварительного договора указанием на совершение действий по оформлению права собственности на объект недвижимости и истекает 25.01.2016 (30 дней с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости 25.12.2015).
Из представленных в суд первой инстанции доказательств, относящихся к вопросу завершения строительства комплекса, следует, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции здание, предусмотренное под торгово-развлекательный комплекс "Сильвер-Молл", не введено в эксплуатацию, точная дата открытия его была неизвестна. Исходя из представленных ответчиком копий распоряжения N 1077-срп от 17.11.2015 и уведомления N 1077/15 от 17.11.2015 следует, что Службой государственного строительного надзора Иркутской области запланирована проверка реконструкции объекта капитального строительства: "Объект незавершенного строительства, Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой", расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, 3. Период проведения проверки с 23.11.2015 по 18.12.2015.
Представленными ответчиком в суд апелляционной инстанции документами (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2015, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.12.2015 на объект права - Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, адрес (место нахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, д. 3/5) также подтверждается то обстоятельство, что ни на конец августа 2015 года, ни на момент обращения с иском в суд и рассмотрения дела судом первой инстанции, здание не было введено в эксплуатацию и точная дата открытия Комплекса была неизвестна.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что стороны фактически в предварительном договоре N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установили срок подписания основного договора, даже с условием допустимой просрочки в 8 месяцев, что составляет срок до конца августа 2015 года, при этом, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции основной договор между истцом и ответчиком не подписан, предложение заключить договор от арендодателя арендатору не направлялось, суд первой инстанции арбитражный суд, руководствуясь положением пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекратил свое действие.
Истец полагал, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекратил свое действие по истечении годового срока после заключения предварительного договора, то есть 27.05.2015.
В связи с этим, истец обратился к ответчику 06.07.2015 с претензионным письмом о возврате обеспечительного взноса, уплаченного по платежному поручению N 121 от 10.06.2014 в размере 520 648 руб. 62 коп.
Однако, в срок до конца августа 2015 года основной договор между истцом и ответчиком заключен не был.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Вместе с тем, учитывая, что пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает досудебного порядка урегулирования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что преждевременное обращение истца к ответчику с требованием о возврате обеспечительного взноса (претензионное письмо от 06.07.2015) не влияет на прекращение предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 на дату рассмотрения заявленного требования по существу.
Доводы ответчика о том, что в соответствии с п. 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 истец должен был именно расторгнуть предварительный договор, неосновательны, так как указанные положения договора не отменяют нормы, установленные пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правильно указал суд первой инстанции, учитывая, что условиями предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрен односторонний порядок расторжения договора, претензия, направленная истцом в адрес ответчика 06.07.2015, свидетельствует об отсутствии у истца (арендатора) намерения продолжать отношения с ответчиком (арендодателем) после нарушения срока исполнения предварительного договора, то есть, может быть рассмотрена как односторонний отказ от договора. То обстоятельство, что претензия направлена преждевременно, не меняет факта, что на дату принятия решения судом первой инстанции торговый центр не открыт, срок до конца августа 2015 года на открытие центра истек, соответственно, вступила в действие норма пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Суд первой инстанции рассмотрел доводы ответчика о недобросовестном поведении истца, дал им надлежащую оценку. Доказательств того, что истец (арендатор) со своей стороны нарушил условия предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 не представлено, иного не доказано (ст. 65 АПК РФ). Также не представлено доказательств вручения истцу корреспонденции о возможности приступить к строительно-монтажным работам, на которую ссылается ответчик, и указывает, что направлял письма в электронном виде истцу. При этом истец отрицает их получение и ссылается на то, что предварительным договором N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 электронный обмен корреспонденцией не предусмотрен.
Учитывая факт прекращения срока действия предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 по основаниям, установленным законом, требование истца о возврате обеспечительного взноса в размере 520 648 руб. 62 коп. правомерно удовлетворено судом в силу статей 2, 190, 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на отсутствие в судебном акте указания правовых оснований для взыскания с ответчика заявленной истцом суммы не основаны на содержании судебного акта.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований ООО "Брида".
Апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 декабря 2015 года по делу N А19-13770/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2016 ПО ДЕЛУ N А19-13770/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу N А19-13770/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 декабря 2015 года по делу N А19-13770/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Брида" (ОГРН 1123850003331, ИНН 3811157449, место нахождения: 664007, г. Иркутск, ул. Ямская, 17-31) к Обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, место нахождения: 664035, г. Иркутск, ул. Шевцова, 68-205) о взыскании 520 648 руб. 62 коп. (суд первой инстанции: Капустенская Е.Ф.),
при участии в судебном заседании:
от истца - не было,
от ответчика - Емельяновой Е.А., представителя по доверенности от 21.01.2016,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Брида" (далее также - истец, ООО "Брида") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (далее также - ответчик, ООО "Интеграл-Девелопмент") о взыскании неосновательного обогащения, оплаченного в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, в размере 520 648 руб. 62 коп.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 7 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены.
Основанием для удовлетворения исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекращен, в связи с чем на стороне ответчика наступили обязательства по возврату обеспечительного взноса.
Суд первой инстанции, исходя из совокупного толкования пунктов 4.1. и 4.2. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, пришел к выводу, что "Дата официального открытия Комплекса" и есть самый последний срок для подписания основного договора аренды. В соответствии с пунктом 2.1. предварительного договора аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрено, арендодатель обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 года. Однако, пункт 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 устанавливает правомерность просрочки данного события на 8 месяцев, то есть до конца августа 2015 года.
Принимая во внимание, что до настоящего времени здание, предусмотренное под торгово-развлекательный комплекс "Сильвер-Молл", не введено в эксплуатацию, неизвестна точная дата его открытия, основной договор между истцом и ответчиком до конца августа 2015 года не подписан, предложение заключить договор от арендодателя арендатору не направлялось, руководствуясь положением пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекратил свое действие по основаниям, установленным законом, вследствие чего требование истца о возврате обеспечительного взноса в размере 520 648 руб. 62 коп. подлежит удовлетворению в силу статей 2, 190, 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Интеграл-Девелопмент" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное толкование и применение судом норм материального права (статей 190, 429 Гражданского кодекса РФ), применение норм права, не подлежащих применению (статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ), неприменение статьи 314 Гражданского кодекса РФ и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, в том числе, вследствие неверного толкования условий предварительного договора аренды.
Выражая несогласие с толкованием судом условий пунктов 4.1, 4.2 предварительного договора, заявитель, со ссылкой на статью 421, статью 190, пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, указывает, что срок заключения основного договора аренды может быть установлен сторонами предварительного договора указанием на совершение действий по оформлению права собственности на объект недвижимости.
Вывод суда относительно того, что "Дата официального открытия Комплекса" является самым последним сроком для подписания основного договора неверен. Пунктами 4.1, 4.2 предварительного договора аренды стороны предусмотрели два условия, при наступлении одного из которых у них наступает обязанность по подписанию (заключению) краткосрочного и долгосрочного договора аренды:1) до даты официального открытия; 2) не позднее 30 календарных дней с момента оформления имущественных прав на здание. Оба события не соответствуют критерию неизбежности, как заявлено истцом, однако допускаются для исчисления срока исполнения обязательства по статье 314 Гражданского кодекса РФ.
Дата официального открытия объекта (комплекса) состоялась 18.12.2015. Доводы, изложенные ответчиком в суде первой инстанции, о полной готовности объекта торгового комплекса, подтверждается полученным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2015; имущественные права арендодателя на объект аренды оформлены 25.12.2015, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности N 38-38/001/061/20150480/1, свидетельством о праве собственности. Основной договор аренды для его подписания направлен в адрес истца 30.12.2015.
При правильном толковании пунктов 4.1., 4.2 предварительного договора аренды, срок (период), в течение которого должен быть заключен основной договор, равняется 30 дням, начиная с 25.12.2015, то есть до 25.01.2016. С момента государственной регистрации права собственности исчезла неопределенность в начале установления срока для заключения основного договора аренды.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, подписание основного договора аренды исключительно в дату официального открытия невозможно без прохождения стадии оформления имущественных прав на здание, вследствие чего последним сроком заключения основного договора аренды следует считать день истечения 30 дневного срока с момента оформления собственником прав на здание торгового комплекса, который на момент обращения истца в суд и вынесения решения по делу не истек.
Суд не принял во внимание пункт 8.2.4 предварительного договора, согласно которому предусмотрено право арендодателя изменять ранее объявленную официальную дату официального открытия.
Истцом не представлены доказательства, что ответчик уклонялся от заключения основного договора аренды, представленная в дело переписка подтверждает намерения ответчика заключить спорный договор при наступлении определенных событий, связанных с датой оформления права собственности на торговый центр.
У ответчика имеется право удержания полученного в рамках исполнения обязательств по предварительному договору аренды обеспечительного взноса. При этом, суд, взыскивая с ответчика ранее уплаченный истцом обеспечительный взнос, не ссылается на положения статьи 1102 Гражданского кодекса РФ и не квалифицирует его как неосновательное обогащение.
ООО "Брида" представило в материалы дела возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на соответствие выводов суда обстоятельствам дела и правильное применение судом норм материального права. Доводы истца о том, что предварительный договор является действующим, со ссылкой на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности на здание после принятия судом решения, сводятся к иному толкованию норм материального права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судом первой инстанции.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 29.01.2016.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству представителя ответчика к материалам дела приобщены дополнительные доказательства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2015, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.12.2015 на объект права - Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, адрес (место нахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, д. 3/5).
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, дополнительно представленные доказательства, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Обществом с ограниченной ответственностью "РУБИКОН", правопреемником которого является Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕГРАЛ - ДЕВЕЛОПМЕНТ" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "БРИДА" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды в отношении помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, а также в приложении N 1 к нему (п. 1.1. договора).
В пункте 1.2. договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 указано, что текст договора аренды приведен в Приложении N 1 к настоящему предварительному договору.
Пунктом 1.5. договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установлена обязанность арендатора уплатить обеспечительный взнос, обеспечивающий:
- - заключение в будущем с арендодателем основного договора аренды;
- - своевременную уплату арендных платежей;
- - по уплате арендатором экономических санкций (неустойки, штрафа, пени и т.д.) по договору;
- -по возмещению убытков, причиненных арендодателю или собственникам комплекса;
- - по уплате арендатором суммы в размере 100% обеспечительного взноса в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора или по инициативе арендодателя по причине ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств;
- - по уплате арендатором процентов за пользование чужими денежными средствами;
- -по уплате арендатором арендодателю суммы неосновательного обогащения (сбережения), возникшей в результате неисполнения (ненадлежащего исполнения) настоящего договора или по иной причине.
В соответствии с подпунктом 1.5.1. договора, размер обеспечительного взноса составляет 32 595 у.е.
При этом, согласно подпункту 1.5.2. договора, часть обеспечительного взноса в размере 10 865 у.е. оплачивается арендатором в течение 10 банковских дней с даты подписания предварительного договора.
Во исполнение своих обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 истец по платежному поручению N 121 от 10.06.20014 перечислил ответчику 520 648 руб. 62 коп. в качестве обеспечительного взноса, что составило 10 865 у.е.
В свою очередь, во исполнение своих обязательств по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 в соответствии с п. 2.1. договора, истец (арендодатель) обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 г.
Как указал истец в иске, учитывая, что предварительным договором N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 не был определен срок, в который должен быть заключен основной договор аренды, следовательно, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, а именно до 27.05.2015, однако в течение одного года с момента заключения предварительного договора основной договор сторонами заключен не был.
В этой связи, обязательства между сторонами по предварительному договору N ПДА- 42/05/2014 от 26.05.2014 прекратились, в связи с чем, ответчик, по мнению истца, неосновательно удерживает сумму обеспечительного взноса в размере 520 648 руб. 62 коп.
06.07.2015 истец в адрес ответчика направил претензионное письмо с требованием в срок не позднее 1 (одного) месяца с даты получения настоящей претензии произвести возврат денежных средств в размере 520 648 руб. 62 коп., уплаченных истцом в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, которое было получено последним 14.07.2015 (почтовое уведомление о вручении N 66400988020032), однако оставлено было без внимания.
Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обратиться в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о взыскании неосновательного обогащения, оплаченного в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, в размере 520 648 руб. 62 коп.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 в редакции дополнительного соглашения N 2 от 30.06.2014, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды в отношении помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, а также в приложении N 1 к нему. Правопреемство от ООО "Торговая компания "Рубикон" к ООО "Интеграл-Девелопмент" подтверждено представленными в материалы дела доказательствами (выписка из ЕГРЮЛ от 19.08.2015).
Следовательно, правоотношения регулируются положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а части определения существенных условий договора - положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Таким образом, анализ вышеприведенной нормы права позволяет прийти к выводу, что правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются в будущем вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения, то есть заключить основной договор.
Пунктом 2.1. предварительного договора аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрено, что арендодатель обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 года.
Статьей 4 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установлено, что при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до "даты официального открытия" стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды. В случае оформления арендодателем имущественных прав на здание до даты официального открытия комплекса обязательства арендодателя в части передачи помещения в аренду по акту приема-передачи помещения будут выполнены в дату официального открытия здания.
В случае, если к моменту завершения периода проведения СМР (строительно-монтажных мероприятий) имущественные права арендодателя на здание не будут оформлены, то подписание договоров откладывается до момента такого оформления, при этом, арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения договоров аренды.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Истец считает, что срок действия предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекращен, в связи с чем, обеспечительный взнос, уплаченный им по договору, подлежит возвращению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
По мнению истца, в предварительном договоре срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, определен указанием на событие, о наступлении которого, как указывает истец, можно говорить только с вероятностью. В частности, учитывая положения статьи 4 предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 "при условии оформления арендодателем имущественных прав". Таким образом, по мнению истца, предварительный договор заключен без согласования условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, в связи с чем, основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, а именно до 27.05.2015. Однако, не заключен основной договор аренды заключен между сторонами не был, строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией не завершено; комплекс не подготовлен к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 года.
Возражая против исковых требований, ответчик указывал, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 является действующим по настоящее время по следующим основаниям.
Пунктом 11.1. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установлено, что договор считается заключенным с момента его подписания надлежаще уполномоченными представителями сторон и прекращает свое действие с момента подписания долгосрочного и краткосрочного договоров аренды.
Пункт 1.2.1. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 устанавливает срок аренды, составляющий 5 лет, исчисляемый с даты официального открытия и передачи помещений арендатору. Дата официального открытия, согласно п. 2.1. договора, определена как "не позднее 4 квартала 2014 г.".
Вместе с тем, пункт 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусматривает право на перенос даты официального открытия комплекса на 8 месяцев.
Пункт 4.1. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 привязывает подписание краткосрочного и основного договоров аренды к дате официального открытия.
Таким образом, по мнению ответчика, совокупность указанных выше пунктов предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 позволяет сделать вывод, что к правоотношениям сторон, вытекающим из предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 подлежит применению пункт 2 статьи 192 Гражданского кодекса РФ, согласно положения которого, стороны определили срок заключения основного договора квартально.
Кроме того, ответчик считает, что истец ведет себя недобросовестно, поскольку в адрес истца ответчиком неоднократно направлялись уведомительные письма с уведомлением о дате официального открытия комплекса и необходимости явиться для подписания акта приема-передачи помещения для проведения строительно-монтажных работ.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Как усматривается из содержания предварительного договора аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014, положение о заключении договора аренды определено в статье 4 договора.
Так, пунктом 4.2. договора предусмотрено, что договоры аренды подготавливаются арендодателем и передаются арендатору по адресам, указанным в настоящем предварительном договоре для подписания до "Даты официального открытия Комплекса", либо в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с момента оформления имущественных прав арендодателя на здание.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы, соглашается с судом первой инстанции в том, что анализ указанного выше пункта предварительного договора ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 позволяет прийти к однозначному выводу, что срок направления для подписания договора аренды четко не определен. Срок для подписания договора аренды обозначен событием до "Даты официального открытия Комплекса".
Таким образом, предварительным договором ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 определен срок заключения основного договора, поэтому к спорным правоотношениям не подлежат применению положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в части, предусматривающей, что если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, как то заявлено истцом.
При толковании условий предварительного договора суд первой инстанции правильно исходил из того, что "Дата официального открытия Комплекса" обозначена в настоящем пункте как конечный срок для подписания договора аренды, так как иной срок указан, если имущественные права оформлены ранее, то не позднее, чем через 30 (тридцать) календарных дней.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что при условии оформления арендодателем имущественных прав на здание до "Даты официального открытия", стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный (основной) договоры аренды.
Таким образом, исходя из совокупного толкования пунктов 4.1. и 4.2. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 следует, что "Дата официального открытия Комплекса" и есть самый последний срок для подписания основного договора аренды.
Вместе с тем, в соответствии с п. 2.1. предварительного договора аренды N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрено, арендодатель обязался завершить строительство комплекса надлежащим образом в соответствии с проектной документацией, и подготовить его к открытию для посетителей не позднее окончания 4 квартала 2014 г.
Однако, пункт 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 устанавливает правомерность просрочки данного события на 8 месяцев, то есть до конца августа 2015 года.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что из совокупности указанных условий предварительного договора, как они согласованы сторонами в спорном договоре, следует, что, обусловив момент заключения основных договоров датой открытия комплекса, которая может быть изменена, стороны, тем самым признали действующим предварительный договор N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 на срок до 8 месяцев (пункт 9.3 договора). При таких обстоятельствах у сторон спорного договора сохраняется право подписания основного договора в срок до официальной даты открытия комплекса, которая с первоначально установленной как 4 квартал 2014 года могла быть изменена до августа 2015 года.
Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает оснований для признания обоснованной позиции ответчика, приведенной в апелляционной жалобе, относительно того, что в рассматриваемом случае срок заключения основного договора аренды установлен сторонами предварительного договора указанием на совершение действий по оформлению права собственности на объект недвижимости и истекает 25.01.2016 (30 дней с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости 25.12.2015).
Из представленных в суд первой инстанции доказательств, относящихся к вопросу завершения строительства комплекса, следует, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции здание, предусмотренное под торгово-развлекательный комплекс "Сильвер-Молл", не введено в эксплуатацию, точная дата открытия его была неизвестна. Исходя из представленных ответчиком копий распоряжения N 1077-срп от 17.11.2015 и уведомления N 1077/15 от 17.11.2015 следует, что Службой государственного строительного надзора Иркутской области запланирована проверка реконструкции объекта капитального строительства: "Объект незавершенного строительства, Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой", расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, 3. Период проведения проверки с 23.11.2015 по 18.12.2015.
Представленными ответчиком в суд апелляционной инстанции документами (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.12.2015, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25.12.2015 на объект права - Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, адрес (место нахождение) объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сергеева, д. 3/5) также подтверждается то обстоятельство, что ни на конец августа 2015 года, ни на момент обращения с иском в суд и рассмотрения дела судом первой инстанции, здание не было введено в эксплуатацию и точная дата открытия Комплекса была неизвестна.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что стороны фактически в предварительном договоре N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 установили срок подписания основного договора, даже с условием допустимой просрочки в 8 месяцев, что составляет срок до конца августа 2015 года, при этом, на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции основной договор между истцом и ответчиком не подписан, предложение заключить договор от арендодателя арендатору не направлялось, суд первой инстанции арбитражный суд, руководствуясь положением пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правомерному выводу, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекратил свое действие.
Истец полагал, что предварительный договор аренды нежилого помещения N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 прекратил свое действие по истечении годового срока после заключения предварительного договора, то есть 27.05.2015.
В связи с этим, истец обратился к ответчику 06.07.2015 с претензионным письмом о возврате обеспечительного взноса, уплаченного по платежному поручению N 121 от 10.06.2014 в размере 520 648 руб. 62 коп.
Однако, в срок до конца августа 2015 года основной договор между истцом и ответчиком заключен не был.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Вместе с тем, учитывая, что пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает досудебного порядка урегулирования, суд первой инстанции правильно исходил из того, что преждевременное обращение истца к ответчику с требованием о возврате обеспечительного взноса (претензионное письмо от 06.07.2015) не влияет на прекращение предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 на дату рассмотрения заявленного требования по существу.
Доводы ответчика о том, что в соответствии с п. 9.3. предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 истец должен был именно расторгнуть предварительный договор, неосновательны, так как указанные положения договора не отменяют нормы, установленные пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как правильно указал суд первой инстанции, учитывая, что условиями предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 предусмотрен односторонний порядок расторжения договора, претензия, направленная истцом в адрес ответчика 06.07.2015, свидетельствует об отсутствии у истца (арендатора) намерения продолжать отношения с ответчиком (арендодателем) после нарушения срока исполнения предварительного договора, то есть, может быть рассмотрена как односторонний отказ от договора. То обстоятельство, что претензия направлена преждевременно, не меняет факта, что на дату принятия решения судом первой инстанции торговый центр не открыт, срок до конца августа 2015 года на открытие центра истек, соответственно, вступила в действие норма пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Суд первой инстанции рассмотрел доводы ответчика о недобросовестном поведении истца, дал им надлежащую оценку. Доказательств того, что истец (арендатор) со своей стороны нарушил условия предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 не представлено, иного не доказано (ст. 65 АПК РФ). Также не представлено доказательств вручения истцу корреспонденции о возможности приступить к строительно-монтажным работам, на которую ссылается ответчик, и указывает, что направлял письма в электронном виде истцу. При этом истец отрицает их получение и ссылается на то, что предварительным договором N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 электронный обмен корреспонденцией не предусмотрен.
Учитывая факт прекращения срока действия предварительного договора N ПДА-42/05/2014 от 26.05.2014 по основаниям, установленным законом, требование истца о возврате обеспечительного взноса в размере 520 648 руб. 62 коп. правомерно удовлетворено судом в силу статей 2, 190, 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на отсутствие в судебном акте указания правовых оснований для взыскания с ответчика заявленной истцом суммы не основаны на содержании судебного акта.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение об удовлетворении исковых требований ООО "Брида".
Апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 7 декабря 2015 года по делу N А19-13770/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)