Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Победитель проведенного аукциона указал, что учреждение уклоняется от заключения договора, ссылается на необходимость проведения капитального ремонта и выполнения мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Платоновой Е.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения "Курганская больница N 2" (далее - учреждение, ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2016 по делу N А34-1771/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
От учреждения поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без его участия. Заявленное ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "Здоровье" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к учреждению об обязании заключить договор на сдачу в аренду недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 20 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, д. 27, для размещения аптечного пункта (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
Учреждение обратилось в Арбитражный суд Курганской области со встречным иском к обществу о признании недействительным проведенного 26.11.2015 конкурса на право заключения договора аренды помещения площадью 20 кв. м в холле первого этажа больницы.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Курганфармация".
Решением суда от 24.11.2016 (судья Саранчина Н.А.) исковые требования общества удовлетворены, на учреждение возложена обязанность по заключению с обществом договора на сдачу в аренду недвижимого имущества - нежилого помещения для размещения аптечного пункта площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: 10, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27. В удовлетворении встречных требований учреждения отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе учреждение просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о наличии возможности использования спорного помещения без проведения реконструкции, так как согласно заключению эксперта от 22.09.2016 эксплуатация помещения не представляется возможной без проведения капитального ремонта. Кроме того, учреждение ссылается на то, что судами не указано на то, какое именно помещение подлежит передаче в аренду обществу. По мнению заявителя, в силу положений п. 1 ст. 307, ст. 445, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в ноябре 2015 года учреждением проведен аукцион, лотом N 1 которого являлось право на заключение договора аренды помещения, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, закрепленного за учреждением на праве оперативно управления, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27, общей площадью 20 кв. м, для размещения аптеки, что подтверждается аукционной документацией.
По результатам проведения открытого аукциона по извещению N 160915/10962911/01 победителем по лоту N 1 признано общество, что подтверждается протоколом от 27.11.2015.
Пунктом 7.3 аукционной документации установлено, что в течение 10 дней со дня подписания протокола аукциона победитель аукциона обязан подписать проект договора аренды и вернуть его в адрес организатора аукциона.
В случае отказа организатора аукциона от заключения договора с победителем аукциона либо при уклонении победителя аукциона от заключения договора с организатором аукциона аукционной комиссией в срок не позднее дня, следующего после дня установления фактов, предусмотренных п. 7.4 аукционной документации и являющихся основанием для отказа от заключения договора, составляется протокол об отказе от заключения договора. В протоколе должны содержаться сведения о месте, дате и времени его составления, о лице, с которым организатор аукциона отказывается заключить договор, сведения о фактах, являющихся основанием для отказа от заключения договора, а также реквизиты документов, подтверждающих такие факты (п. 7.5 аукционной документации).
В материалы дела представлен проект договора на сдачу в аренду недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1 проекта договора арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: на 1 этаже: 10, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27, для размещения аптеки (нежилое помещение).
Нежилое помещение передается арендатору для целевого использования - размещения аптечного пункта, осуществляющего розничную торговлю лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, а также отпуск лекарственных препаратов, изделий медицинского назначения и специализированных продуктов лечебного питания для обеспечения отдельных категорий граждан, имеющих право на льготное обеспечение лекарственными препаратами, изделиями медицинского назначения и специализированными продуктами лечебного питания (п. 1.4 проекта договора).
Неотъемлемой частью договора является копия поэтажного плана с указанием нежилого помещения, передаваемого арендатору (п. 1.5 проекта договора).
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по указанному договору нежилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при заключении договора арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков (п. 1.6 проекта договора).
Арендодатель обязан передать арендатору нежилое помещение в сроки, предусмотренные п. 1.3 договора (п. 2.1.1 проекта договора).
Текущий ремонт нежилого помещения производится арендатором за счет собственных средств, если этого потребует фактическое состояние нежилого помещения. Средства, затраченные арендатором на текущий ремонт нежилого помещения, арендодателем не возмещаются (п. 2.2.8 проекта договора).
Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение пяти лет, а в части платежей до полного исполнения обязательств сторон (п. 5.1 проекта договора).
Письмом от 25.12.2015 учреждение сообщило обществу о невозможности предоставления в аренду спорного помещения в связи с необходимостью проведения капитального ремонта фойе главного корпуса больницы и на основании представления Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий N 393/1/1 "Об устранении нарушений требований безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара".
В ответ на указанное письмо общество направило в адрес учреждения заявление от 11.01.2016 N 1, согласно которому факты, изложенные в письме от 25.12.2015, о невозможности выполнения условий пунктов 1.1 и 1.2 проекта договора не являются существенными для заключения договора аренды. Общество также предложило свое участие в части расходов на проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
Обществом представлен подписанный экземпляр проекта договора на сдачу в аренду недвижимого имущества N 49 с приложением подписанного со стороны общества акта приема-передачи.
Полагая, что уклонение учреждения от заключения договора аренды недвижимого имущества является необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Учреждение, ссылаясь на то, что спорное помещение отсутствует в натуре и в настоящее время помещение больницы непригодно для эксплуатации, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании торгов недействительными.
Удовлетворяя исковые требования общества и отказывая в удовлетворении иска учреждения, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
Согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные ст. 448 и 449 данного Кодекса, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Обращаясь в арбитражный суд с исковыми требованиями, рассмотренными судами в рамках настоящего дела, общество просило возложить на учреждение обязанность по заключению договора аренды нежилого помещения по итогам состоявшегося аукциона, зафиксированного в протоколе заседания аукционной комиссии от 27.11.2015.
Судами не установлено нарушений закона при проведении аукциона на право заключения договора аренды.
С учетом того, что по результатам проведенного учреждением аукциона на право заключения договора аренды победителем признано общество, оснований для признания аукциона недействительным не имеется, суды верно указали на то, что истец имеет право требовать заключения с ним соответствующего гражданско-правового договора.
Между тем договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Курган, ул. Карбышева, 27, сторонами не подписан.
Возражая относительно заключения договора аренды, учреждение ссылалось на отсутствие помещения площадью 20 кв. м в фойе больницы, что обуславливает невозможность передачи в аренду предусмотренного аукционной документацией объекта.
Вместе с тем судами установлено, что в лоте и информационной карте аукциона предлагаемое к сдаче в аренду помещение указывалось как нежилое помещение площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: на 1 этаже: 10, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27.
Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке аренды объекта оценки, выполненному индивидуальным предпринимателем Константиновой Ольгой Николаевной, объект оценки поименован как нежилое помещение в здании больницы, общей площадью 20 кв. м, номер помещения на поэтажном плане: на 1 этаже часть помещения 2, расположенное на первом этаже 5-этажного здания, находящегося по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, д. 27.
На основании разъяснений, приведенных в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Суды верно указали на то, что при передаче в аренду части здания (сооружения) индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.
Факт организации учреждением аукциона на право заключения договора аренды с приложением к аукционной документации плана-схемы помещений первого этажа больницы свидетельствует том, что ответчиком объект договора аренды был определен.
Согласно пояснениям истца до проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного помещения им был проведен осмотр данного объекта.
Таким образом, у сторон отсутствовали сомнения по поводу того, какая часть помещения фойе больницы подлежит передаче истцу для организации аптечного пункта.
Отклоняя довод учреждения о том, что в настоящее время подлежащее передаче в аренду помещение непригодно для эксплуатации в связи с необходимостью проведения ремонта, суды обоснованно исходили из следующего.
По ходатайству ответчика по делу была назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие "НИАП" Серобабину Сергею Ивановичу.
Согласно заключению эксперта от 22.09.2016 вестибюль больницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27, имеет сложную форму и при входе справа в пристрое образуется планировочное пространство, которое может быть выделено для формирования отдельного помещения или функциональной зоны площадью около 20 кв. м. На момент обследования на указанной площади не существовало выделенного помещения или функциональной зоны. Огораживающая перегородка из остекленных шкафов установлена между железобетонной колонной и стационарной разделяющей перегородкой технического помещения. Термин выгораживающая перегородка указывает не на разделение помещения, а именно на выгороженную площадь во входном вестибюле, исходя из возможности его сложной планировочной формы. На момент обследования отсутствовало помещение в 20 кв. м как самостоятельное отдельное помещение от входного вестибюля, обозначенное цифрой 10 на плане этажа в виде копии из материалов дела. Часть входного вестибюля площадью 20 кв. м на период обследования не могла использоваться для какого-либо функционального назначения по причине неудовлетворительного технического состояния покрытия. Неудовлетворительное состояние кровельного ковра привело к насыщению влагой конструктивных слоев покрытия и в зимний период повлекло к возникновению дефектов покрытия, которые послужили созданию условий для интенсивных протечек через конструкцию покрытия. Для устранения отмеченных дефектов и недостатков, имеющих место в пристрое входной части, необходимо произвести капитальный ремонт. В настоящий период не представляется возможным эксплуатация помещения площадью 20 кв. м для размещения аптечного пункта по причине неудовлетворительного технического состояния покрытия пристроя и начальной стадии проведения ремонтных работ (демонтаж элементов внутреннего обустройства и отделки).
Между тем, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом пояснений сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что техническое состояние спорного объекта не является препятствием для заключения договора аренды.
Пунктом 1.2 проекта договора установлено, что арендуемое нежилое помещение находится в состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию.
Стороны обязуются незамедлительно информировать друг друга о возникших затруднениях, которые могут привести к невыполнению отдельных условий договора, для согласования и принятия необходимых мер (п. 7.2 проекта договора).
Письмом от 11.01.2016 общество просило заключить договор аренды, в том числе, на время проведения капитального ремонта фойе главного корпуса учреждения, гарантируя своевременную оплату арендной платы и предлагая свое участие в части расходов на проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании общество готово осуществить собственными силами восстановление ранее существовавших перегородок для организации работы в помещении.
Таким образом, судами установлено, что победителем аукциона были предприняты необходимые и достаточные действия, направленные на обеспечение своевременного заключения договора по результатам проведенного аукциона. При этом учреждение неправомерно уклонилось от заключения с обществом договора аренды.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что согласно заключению эксперта от 22.09.2016 эксплуатация помещения не представляется возможной без проведения капитального ремонта, подлежит отклонению, так как, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что в настоящем случае организация места аренды не требует проведения работ по существенной реконструкции вестибюля. Данный вывод не противоречит позиции, изложенной в заключении эксперта о необходимости проведения капитального ремонта.
Довод учреждения о том, что заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства, не принимается, так как данный вывод не следует из судебных актов. Судом на учреждение возложена обязанность заключить договор, действие которого начнется не ранее заключения его сторонами.
На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2016 по делу N А34-1771/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения "Курганская больница N 2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 23.06.2017 N Ф09-2557/17 ПО ДЕЛУ N А34-1771/2016
Требование: Об обязании государственного учреждения заключить договор на сдачу в аренду недвижимого имущества.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Победитель проведенного аукциона указал, что учреждение уклоняется от заключения договора, ссылается на необходимость проведения капитального ремонта и выполнения мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2017 г. N Ф09-2557/17
Дело N А34-1771/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Платоновой Е.А., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения "Курганская больница N 2" (далее - учреждение, ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2016 по делу N А34-1771/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
От учреждения поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без его участия. Заявленное ходатайство рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество с ограниченной ответственностью "Здоровье" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к учреждению об обязании заключить договор на сдачу в аренду недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 20 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, д. 27, для размещения аптечного пункта (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).
Учреждение обратилось в Арбитражный суд Курганской области со встречным иском к обществу о признании недействительным проведенного 26.11.2015 конкурса на право заключения договора аренды помещения площадью 20 кв. м в холле первого этажа больницы.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Курганфармация".
Решением суда от 24.11.2016 (судья Саранчина Н.А.) исковые требования общества удовлетворены, на учреждение возложена обязанность по заключению с обществом договора на сдачу в аренду недвижимого имущества - нежилого помещения для размещения аптечного пункта площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: 10, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27. В удовлетворении встречных требований учреждения отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе учреждение просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о наличии возможности использования спорного помещения без проведения реконструкции, так как согласно заключению эксперта от 22.09.2016 эксплуатация помещения не представляется возможной без проведения капитального ремонта. Кроме того, учреждение ссылается на то, что судами не указано на то, какое именно помещение подлежит передаче в аренду обществу. По мнению заявителя, в силу положений п. 1 ст. 307, ст. 445, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что в ноябре 2015 года учреждением проведен аукцион, лотом N 1 которого являлось право на заключение договора аренды помещения, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, закрепленного за учреждением на праве оперативно управления, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27, общей площадью 20 кв. м, для размещения аптеки, что подтверждается аукционной документацией.
По результатам проведения открытого аукциона по извещению N 160915/10962911/01 победителем по лоту N 1 признано общество, что подтверждается протоколом от 27.11.2015.
Пунктом 7.3 аукционной документации установлено, что в течение 10 дней со дня подписания протокола аукциона победитель аукциона обязан подписать проект договора аренды и вернуть его в адрес организатора аукциона.
В случае отказа организатора аукциона от заключения договора с победителем аукциона либо при уклонении победителя аукциона от заключения договора с организатором аукциона аукционной комиссией в срок не позднее дня, следующего после дня установления фактов, предусмотренных п. 7.4 аукционной документации и являющихся основанием для отказа от заключения договора, составляется протокол об отказе от заключения договора. В протоколе должны содержаться сведения о месте, дате и времени его составления, о лице, с которым организатор аукциона отказывается заключить договор, сведения о фактах, являющихся основанием для отказа от заключения договора, а также реквизиты документов, подтверждающих такие факты (п. 7.5 аукционной документации).
В материалы дела представлен проект договора на сдачу в аренду недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1 проекта договора арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: на 1 этаже: 10, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27, для размещения аптеки (нежилое помещение).
Нежилое помещение передается арендатору для целевого использования - размещения аптечного пункта, осуществляющего розничную торговлю лекарственными средствами и изделиями медицинского назначения, а также отпуск лекарственных препаратов, изделий медицинского назначения и специализированных продуктов лечебного питания для обеспечения отдельных категорий граждан, имеющих право на льготное обеспечение лекарственными препаратами, изделиями медицинского назначения и специализированными продуктами лечебного питания (п. 1.4 проекта договора).
Неотъемлемой частью договора является копия поэтажного плана с указанием нежилого помещения, передаваемого арендатору (п. 1.5 проекта договора).
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по указанному договору нежилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при заключении договора арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков (п. 1.6 проекта договора).
Арендодатель обязан передать арендатору нежилое помещение в сроки, предусмотренные п. 1.3 договора (п. 2.1.1 проекта договора).
Текущий ремонт нежилого помещения производится арендатором за счет собственных средств, если этого потребует фактическое состояние нежилого помещения. Средства, затраченные арендатором на текущий ремонт нежилого помещения, арендодателем не возмещаются (п. 2.2.8 проекта договора).
Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение пяти лет, а в части платежей до полного исполнения обязательств сторон (п. 5.1 проекта договора).
Письмом от 25.12.2015 учреждение сообщило обществу о невозможности предоставления в аренду спорного помещения в связи с необходимостью проведения капитального ремонта фойе главного корпуса больницы и на основании представления Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий N 393/1/1 "Об устранении нарушений требований безопасности, о проведении мероприятий по обеспечению пожарной безопасности на объектах защиты и по предотвращению угрозы возникновения пожара".
В ответ на указанное письмо общество направило в адрес учреждения заявление от 11.01.2016 N 1, согласно которому факты, изложенные в письме от 25.12.2015, о невозможности выполнения условий пунктов 1.1 и 1.2 проекта договора не являются существенными для заключения договора аренды. Общество также предложило свое участие в части расходов на проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
Обществом представлен подписанный экземпляр проекта договора на сдачу в аренду недвижимого имущества N 49 с приложением подписанного со стороны общества акта приема-передачи.
Полагая, что уклонение учреждения от заключения договора аренды недвижимого имущества является необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Учреждение, ссылаясь на то, что спорное помещение отсутствует в натуре и в настоящее время помещение больницы непригодно для эксплуатации, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании торгов недействительными.
Удовлетворяя исковые требования общества и отказывая в удовлетворении иска учреждения, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
Согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные ст. 448 и 449 данного Кодекса, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.
Обращаясь в арбитражный суд с исковыми требованиями, рассмотренными судами в рамках настоящего дела, общество просило возложить на учреждение обязанность по заключению договора аренды нежилого помещения по итогам состоявшегося аукциона, зафиксированного в протоколе заседания аукционной комиссии от 27.11.2015.
Судами не установлено нарушений закона при проведении аукциона на право заключения договора аренды.
С учетом того, что по результатам проведенного учреждением аукциона на право заключения договора аренды победителем признано общество, оснований для признания аукциона недействительным не имеется, суды верно указали на то, что истец имеет право требовать заключения с ним соответствующего гражданско-правового договора.
Между тем договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Курган, ул. Карбышева, 27, сторонами не подписан.
Возражая относительно заключения договора аренды, учреждение ссылалось на отсутствие помещения площадью 20 кв. м в фойе больницы, что обуславливает невозможность передачи в аренду предусмотренного аукционной документацией объекта.
Вместе с тем судами установлено, что в лоте и информационной карте аукциона предлагаемое к сдаче в аренду помещение указывалось как нежилое помещение площадью 20 кв. м, номер на поэтажном плане: на 1 этаже: 10, расположенное по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27.
Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке аренды объекта оценки, выполненному индивидуальным предпринимателем Константиновой Ольгой Николаевной, объект оценки поименован как нежилое помещение в здании больницы, общей площадью 20 кв. м, номер помещения на поэтажном плане: на 1 этаже часть помещения 2, расположенное на первом этаже 5-этажного здания, находящегося по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, д. 27.
На основании разъяснений, приведенных в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом ст. 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Суды верно указали на то, что при передаче в аренду части здания (сооружения) индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.
Факт организации учреждением аукциона на право заключения договора аренды с приложением к аукционной документации плана-схемы помещений первого этажа больницы свидетельствует том, что ответчиком объект договора аренды был определен.
Согласно пояснениям истца до проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного помещения им был проведен осмотр данного объекта.
Таким образом, у сторон отсутствовали сомнения по поводу того, какая часть помещения фойе больницы подлежит передаче истцу для организации аптечного пункта.
Отклоняя довод учреждения о том, что в настоящее время подлежащее передаче в аренду помещение непригодно для эксплуатации в связи с необходимостью проведения ремонта, суды обоснованно исходили из следующего.
По ходатайству ответчика по делу была назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательское архитектурно-проектное предприятие "НИАП" Серобабину Сергею Ивановичу.
Согласно заключению эксперта от 22.09.2016 вестибюль больницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Карбышева, 27, имеет сложную форму и при входе справа в пристрое образуется планировочное пространство, которое может быть выделено для формирования отдельного помещения или функциональной зоны площадью около 20 кв. м. На момент обследования на указанной площади не существовало выделенного помещения или функциональной зоны. Огораживающая перегородка из остекленных шкафов установлена между железобетонной колонной и стационарной разделяющей перегородкой технического помещения. Термин выгораживающая перегородка указывает не на разделение помещения, а именно на выгороженную площадь во входном вестибюле, исходя из возможности его сложной планировочной формы. На момент обследования отсутствовало помещение в 20 кв. м как самостоятельное отдельное помещение от входного вестибюля, обозначенное цифрой 10 на плане этажа в виде копии из материалов дела. Часть входного вестибюля площадью 20 кв. м на период обследования не могла использоваться для какого-либо функционального назначения по причине неудовлетворительного технического состояния покрытия. Неудовлетворительное состояние кровельного ковра привело к насыщению влагой конструктивных слоев покрытия и в зимний период повлекло к возникновению дефектов покрытия, которые послужили созданию условий для интенсивных протечек через конструкцию покрытия. Для устранения отмеченных дефектов и недостатков, имеющих место в пристрое входной части, необходимо произвести капитальный ремонт. В настоящий период не представляется возможным эксплуатация помещения площадью 20 кв. м для размещения аптечного пункта по причине неудовлетворительного технического состояния покрытия пристроя и начальной стадии проведения ремонтных работ (демонтаж элементов внутреннего обустройства и отделки).
Между тем, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом пояснений сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что техническое состояние спорного объекта не является препятствием для заключения договора аренды.
Пунктом 1.2 проекта договора установлено, что арендуемое нежилое помещение находится в состоянии, позволяющем осуществлять его эксплуатацию.
Стороны обязуются незамедлительно информировать друг друга о возникших затруднениях, которые могут привести к невыполнению отдельных условий договора, для согласования и принятия необходимых мер (п. 7.2 проекта договора).
Письмом от 11.01.2016 общество просило заключить договор аренды, в том числе, на время проведения капитального ремонта фойе главного корпуса учреждения, гарантируя своевременную оплату арендной платы и предлагая свое участие в части расходов на проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании общество готово осуществить собственными силами восстановление ранее существовавших перегородок для организации работы в помещении.
Таким образом, судами установлено, что победителем аукциона были предприняты необходимые и достаточные действия, направленные на обеспечение своевременного заключения договора по результатам проведенного аукциона. При этом учреждение неправомерно уклонилось от заключения с обществом договора аренды.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что согласно заключению эксперта от 22.09.2016 эксплуатация помещения не представляется возможной без проведения капитального ремонта, подлежит отклонению, так как, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что в настоящем случае организация места аренды не требует проведения работ по существенной реконструкции вестибюля. Данный вывод не противоречит позиции, изложенной в заключении эксперта о необходимости проведения капитального ремонта.
Довод учреждения о том, что заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства, не принимается, так как данный вывод не следует из судебных актов. Судом на учреждение возложена обязанность заключить договор, действие которого начнется не ранее заключения его сторонами.
На основании изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, подлежат оставлению без изменения.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 24.11.2016 по делу N А34-1771/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения "Курганская больница N 2" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
Е.А.ПЛАТОНОВА
З.Г.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)