Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2017 по делу N А76-22515/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании приняла участие Рытая Е.Г. - представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" (доверенность от 26.06.2017), Никитиной Н.В. (доверенность от 23.12.2016), индивидуального предпринимателя Никитиной О.С. (доверенность от 11.08.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Буду Мамой" (далее - ООО "Буду Мамой", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" (далее - ООО УК "Молния-Инвест", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 208 152 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 253 руб. 82 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Никитина Наталия Владимировна, Бураковский Александр Леонидович, Рой Борис Георгиевич, Беккерман Ольга Леонидовна, Никитина Ольга Сергеевна.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2017 (резолютивная часть от 25.04.2017) исковые требования ООО "Буду Мамой" удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось ООО УК "Молния-Инвест" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о прекращении договора аренды, поскольку дал неправильную оценку ненадлежащим образом оформленному уведомлению истца от 29.04.2016 об отказе от договора. Из названного уведомления не представляется возможным установить явно выраженную волю арендатора на прекращение договора аренды, на письме отсутствует подпись уполномоченного представителя арендатора, на документе имеется факсимильная подпись неизвестного лица, тогда как такая форма переписки сторонами в договоре не установлена, в силу чего уведомление не соответствует требованиям ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд, по мнению апеллянта, необоснованно установил факт прекращения договора аренды и неправомерно квалифицировал действия ответчика как уклонение от принятия помещения из аренды, соответствующие выводы суда в решении не мотивированы. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что для возврата помещения со стороны арендатора не явился уполномоченный представитель арендодателя, арендодателю не были переданы ключи от помещения, у арендодателя имелись основания для сомнений в полномочиях представителя арендатора. Доводы истца о том, что на передачу помещения от арендодателя никто не явился, являются недостоверными, опровергаются направленным ответчиком в адрес истца письмом от 19.07.2016. Суд не мотивировал вывод о том, что ни договором, ни законом не требуется предоставление оригинала доверенности. Таким образом, фактической передачи помещения не состоялось, факт отсутствия арендатора в помещении надлежащим образом зафиксирован арендодателем актом от 31.08.2016, в силу чего оснований для возврата внесенной за июль 2016 года арендной платы не имеется.
Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и иных третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании явившийся представитель ответчика и третьих лиц поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ОАО Челябинский часовой завод "Молния", ИП Беккерман О.Л., ИП Рой Б.Г., ИП Никитиной Н.В., ИП Никитиной О.С. в лице ООО УК "Молния-Инвест" (арендодатель) и ООО "Буду Мамой" (арендатор) 15.07.2009 оформлен договор N 30-О аренды нежилых помещений (т. 1 л.д. 15-37).
В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие нежилые помещения:
- нежилое помещение N 99 (часть помещения N 42 (объект капитального строительства (объект капитального строительства реконструкции производственных зданий и сооружений под техно-торговый бизнес-центр) общей площадью 104,1 кв. м, литер Б, - нежилое помещение N 100 (часть помещения N 42 (объект капитального строительства (объект капитального строительства реконструкции производственных зданий и сооружений под техно-торговый бизнес-центр) общей площадью 69,8 кв. м, литер Б. Помещения расположены на 3 этаже по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25.
Общая площадь передаваемых помещений составляет 173,9 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора арендатор в порядке, определенным договором, обязуется осуществлять следующие виды платежей: арендную плату в виде:
- - постоянной части арендной платы п. 3.2 договора (фиксированная арендная плата п. 3.2., эксплуатационные расходы арендодателя 3.2.2 договора);
- - переменной части арендной платы (п. 3.3 договора);
- - обеспечительный платеж (п. 3.4 договора).
В пункте 3.2 договора стороны согласовали величину и порядок оплаты ставки фиксированной арендной платы.
Арендатор обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату в срок до 5 числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов.
В п. 3.2.2. стороны согласовали величину возмещения арендатором арендодателю эксплуатационных расходов.
Согласно п. 3.3 договора величина переменной части арендной платы состоящая из стоимости потребленной арендатором электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и иных средств коммуникаций определяется в месяц:
- - по электроэнергии, водоснабжению, водоотведению - на основании показаний приборов учета (счетчиков) с учетом услуг и потерь снабжающих организаций;
- - по электроэнергии, затраченной на общеобменную вентиляцию - пропорционально объему занимаемого помещения;
- - по теплоснабжению - пропорционально площади занимаемого помещения к общей площади комплекса;
- - по голосовым и электронным средствам коммуникаций - на основании расчетных данных по представляемым в помещение услугам, исходя из расчетов поставщиков услуг и выставленных ими счетов.
Обязательство по оплате переменной части арендной платы по договору возникает у арендатора с момента передачи помещения по акту приема-передачи помещения в аренду, подписываемому по договору, и прекращается в день подписания акта приема-передачи помещения из аренды по условиям договора. По условиям договора арендатор оплачивает арендодателю переменную часть арендной платы ежемесячно до 20-ого числа месяца, следующего за отчетным, на основании выставленных арендодателем счетов.
Оплата переменной части арендной платы по электроэнергии, водоснабжению, водоотведению производится на основании тарифов поставщиков соответствующих услуг.
Согласно п. 3.4 договора обеспечительный платеж в сумме 13 320 условных единиц с учетом НДС, внесенный арендатором по предварительному договору аренды нежилых помещений N 02/61 от 06.02.2008, засчитывается в момент вступления договора N 30-О в законную силу в счет арендной платы за два последних месяца срока аренды по договору N 30-О без составления каких-либо дополнительных документов.
Срок аренды стороны установили 5 лет с момента государственной регистрации (п. 6.1 договора).
В пункте 10.1 договора стороны согласовали, что все уведомления, которые требуется или разрешается подавать по договору, должны быть в письменной форме и должны направляться заказным письмом с уведомлением или вручаться лично под расписку о получении соответствующей стороне по адресу, указанному ниже, либо по иному адресу, который соответствующая сторона сообщит другой стороне письменно. В случае смены адреса, сторона, у которой произошло такое изменение, должна в 7-дневный срок уведомить другую сторону об этом в аналогичном порядке. Уведомления арендодателю направляются на следующий адрес: 454000, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25. (п. 10.2 договора).
Договор зарегистрирован 13.10.2009, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (т. 1 л.д. 37).
На основании акта приема передачи от 13.10.2009 помещение передано арендатору (т. 2 л.д. 25).
Между сторонами 22.07.2014 подписано дополнительное соглашение к договору N 30-О от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 38-39, далее - дополнительное соглашение от 22.07.2014).
Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 22.07.2014 нежилое помещение N 42 (объект капитального строительства реконструкции производственных зданий и сооружений под техно-торговый бизнес-центр (1-я очередь) общей площадью 47 929,70 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1, 2, 3, 4 технический Литер Б, расположенное по адресу Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25 преобразовано в помещения: нежилое помещение N 144 общей площадью 340,1 кв. м, этаж цокольный; нежилое помещение N 143 общей площадью 46 184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3,4, технический антресоль; нежилое помещение N 114 общей площадью 189,1 кв. м, этаж цокольный.
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 22.07.2014 срок договора аренды нежилого помещения N 30-О от 15.07.2009 продлен до 13.09.2019.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 22.07.2014 помещение N 99 общей площадью 104,1 кв. м, литер Б, 2 этаж, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25, являющееся предметом договора, является частью помещения N 143 общей площадью 46 184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3,4, технический антресоль.
Согласно п. 4 дополнительного соглашения от 22.07.2014 помещение N 100 общей площадью 69,8 кв. м, литер Б, 2 этаж, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25, являющееся предметом договора, является частью нежилого помещения N 143 общей площадью 46 184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3,4, технический антресоль.
Также дополнительным соглашением от 22.07.2014 стороны согласовали внести в договор пункт 7.6, согласно которого арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без выставления штрафных санкций, при уведомлении в письменном виде другой стороны в срок не позднее, чем за 2 месяца до планируемой даты расторжения.
Арендодатель и арендатор пришли к соглашению о величине ставки фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение в следующем порядке:
- с 01.09.2014 по 28.02.2015 года размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 3 860,58 условных единиц, с учетом НДС.
- с 01.03.2015 года и до окончания срока действия договора размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 6 434,3 условных единиц, с учетом НДС (п. 6 дополнительного соглашения от 22.07.2014).
Дополнительное соглашение от 22.07.2014 зарегистрировано 16.09.2014, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 39).
30.09.2015 между ОАО "Челябинский часовой завод "Молния" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Никитиной Н.В. оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1-143. По условиям договора продавец продает, а покупатель покупает и оплачивает следующее имущество: 50/1000 долей в праве собственности на нежилое помещение N 143 общей площадью 46184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3.4, технический, антресоль, адрес (расположение): Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 25 (т. 2 л.д. 143-145).
Право собственности Никитиной Н.В. на указанное имущество зарегистрировано (копия свидетельства о государственной регистрации права т. 2 л.д. 142).
30.09.2015 между ОАО "Челябинский часовой завод "Молния" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Бураковским А.Л. оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1-143. По условиям договора продавец продает, а покупатель покупает и оплачивает следующее имущество: 50/1000 долей в праве собственности на нежилое помещение N 143 общей площадью 46184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3.4, технический, антресоль, адрес (расположение): Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 25 (т. 2 л.д. 148-152).
Право собственности Бураковского А.Л. на указанное имущество зарегистрировано (копия свидетельства о государственной регистрации права т. 2 л.д. 146).
Как следует из указанных свидетельств о государственной регистрации права, остальные доли в праве общей собственности на указанное имущество принадлежат Рой Б.Г., Бураковскому А.Л., Беккерман О.Л., Никитиной Н.В., Никитиной О.С.
В связи с заключением указанных договоров купли-продажи изменения в договор аренды N 30-О от 15.07.2009 не вносились.
01.03.2016 сторонами по договору аренды от 15.07.2009 N 30-О от 15.07.2009 оформлено дополнительное соглашение (т. 1 л.д. 40, далее - дополнительное соглашение от 01.03.2016), по условиям которого арендодатель и арендатор пришли к соглашению о величине фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение в следующем порядке:
- - с 01.09.2013 по 28.02.2015 размер фиксированной арендной платы составляет 3 860,58 условных единиц с учетом НДС за один месяц;
- - с 01.03.2015 по 30.11.2015 размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 2 863,31 условных единиц, с учетом НДС.
- с 01.12.2015 по 31.03.2016 размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 2 573,72 условных единиц, с учетом НДС.
- с 01.04.2016 по 31.12.2016 размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 1 930,29 руб.
Стороны договорились о временной фиксации условной единицы в период с 01.09.2013 по 30.06.2016 одна условная единица равняется 34 рубля (п. 2 дополнительного соглашения от 01.03.2016).
Доказательств государственной регистрации указанного соглашения суду не представлено.
По предварительному договору аренды нежилых помещений N 02/61 от 06.02.2008 и по краткосрочному договору аренды нежилых помещений N 05/71к от 10.05.2008 ЗАО "Корпорация БИНКО" произведен ответчику обеспечительный платеж в размере 403 727 руб. 87 коп. (т. 2 л.д. 74, т. 2 л.д. 88).
01.11.2008 по п. 5 соглашения о передаче прав и обязанностей указанный обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты обеспечительного платежа истцом.
В 2016 году истцом производились платежи по договору N 30-О от 15.07.2009 по платежным поручениям (т. 2 л.д. 74 оборот, л.д. 76, т. 2 л.д. 89-92).
- N 72 от 11.01.2016 в размере 130 373 руб. 00 коп. (за январь 2016 года)
- N 458 от 05.02.2016 в размере 119 165 руб. 95 коп. (за февраль 2016 года)
- N 826 от 03.03.2016 в размере 130 373 руб. 00 коп. (за март 2016 года)
- N 1316 от 05.04.2016 в размере 108 496 руб. 38 коп. (за апрель 2016 года).
Истцом по платежному поручению N 2194 от 03.06.2016 оплачено 208152 руб. 00 коп. (за июнь 2016 года) (т. 1 л.д. 46, т. 2 л.д. 76 оборот, т. 2 л.д. 93).
29.04.2016 истец направил ответчику письмо исх. N 10/06. в котором, ссылалась на п. 7.6 договора, сообщил о намерении реализовать право на досрочное расторжение договора, указав, что закрытие магазина состоится 01.07.2016.
Письмо получено ответчиком 17.05.2016 (письмо т. 1 л.д. 41, опись вложений т. 1 л.д. 43, почтовая квитанция о направлении письма о расторжении договора т. 1 л.д. 44, сведения сайта ФГУП "Почта России" т. 1 л.д. 41), почтовое уведомление т. 1 л.д. 45).
В адрес ответчика была направлена претензия исх. N 13/41 от 22.06.2016, согласно которой истец просит о возврате излишне уплаченной суммы в размере 208 152 руб.
Ответа на претензию от ответчика не поступило.
17.07.2016 истцом составлен односторонний акт приема-передачи нежилых помещений из аренды (т. 2 л.д. 47), который от имени истца подписан Пугаевой Н.А., в акте указано, что представители арендодателя на приемку помещения не явились.
Ответчик направил истцу 19.07.2016 письмо (т. 2 л.д. 32), в котором указал, что уполномоченный представитель ООО УК "Молния-Инвест" Черкащенко О.А. прибыл на место передачи помещения из аренды, но не принял помещение из аренды, поскольку явившаяся в качестве представителя Н.А. Пугаева не имела подлинных документов, подтверждающих объем ее полномочий.
Ссылаясь на то, что общество "Буду мамой" произвело перечисление ответчику денежных средств в счет оплаты арендной платы после прекращения договора аренды и освобождения помещения, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец произвел перечисленные денежных средств в счет оплаты арендной платы после прекращения по основаниям и в порядке, предусмотренном договором аренды, указанного договора (с 17.07.2016) и при прекращении пользования нежилым помещением.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды N 30-О от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 15-37), согласно которому истцу как арендатору в аренду на срок 13.09.2019 (с учетом изменения срока дополнительным соглашением от 22.07.2014) были переданы нежилые помещения N 99 общей площадью 104,1 кв. м, литер Б и N 100 общей площадью 69,8 кв. м, литер Б (общей площадью 173, 9 кв. м), расположенные на 3 этаже помещения N 42 (с учетом последующего уточнения характеристик помещения дополнительным соглашением от 22.07.2014 - помещения N 143), расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25.
По акту приема-передачи от 13.10.2009 (т. 2 л.д. 25) помещение было передано арендатору.
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по соглашению сторон.
Согласно пункту 5 дополнительного соглашения от 22.07.2014 к договору аренды N 30-О от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 38) в договор аренды включен пункт 7.6, согласно которого арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без выставления штрафных санкций, при уведомлении в письменном виде другой стороны в срок не позднее, чем за 2 месяца до планируемой даты расторжения.
Из материалов дела следует, что 29.04.2016 истец направил ответчику письмо исх. N 10/06, в котором, ссылалась на п. 7.6 договора, сообщил о намерении реализовать право на досрочное расторжение договора, указав, что закрытие магазина состоится 01.07.2016.
Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа стороны от договора договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу ст. 165. 1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Письмо получено ответчиком 17.05.2016 (письмо т. 1 л.д. 41, опись вложений т. 1 л.д. 43, почтовая квитанция о направлении письма о расторжении договора т. 1 л.д. 44, сведения сайта ФГУП "Почта России" т. 1 л.д. 41), почтовое уведомление т. 1 л.д. 45).
Применительно к норме ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из содержания указанного письма, учитывая ссылки истца на условия пункта 7.6. договора аренды (с учетом редакции дополнительного соглашения от 22.07.2014), предусматривающего право стороны на отказ от договора, а также намерение истца осуществить закрытие магазина 01.07.2016, определенно явствует воля арендатора прекратить договорные отношения в одностороннем порядке.
Указанное позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы о том, что содержание анализируемого уведомления не позволяет определить волю арендатора на прекращение договора аренды. Изложенная в апелляционной жалобе оценка данного письма основана на субъективном убеждении ответчика, которая не препятствует в порядке ст. 431 ГК РФ и ст. 71 АПК РФ судебной оценке представленных в дело доказательств.
Кроме того, из последующей переписки сторон, в частности, уведомления истца в адрес ответчика о возврате спорном суммы денежных средств, полученного ответчиком 29.06.2016 (т. 1 л.д. 47), телеграммы от 15.07.2016 о намерении осуществить возврат помещения из аренды (т. 2 л.д. 38) также усматривается явная воля арендатора на прекращение договора аренды.
Ссылки апеллянта на невозможность установить из анализируемого письма действительную волю арендатора, поскольку на письме отсутствует подпись уполномоченного представителя арендатора, так как на документе имеется факсимильная подпись неизвестного лица, в силу чего уведомление не соответствует требованиям ст. 160 ГК РФ, подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п. 2 ст. 160 ГК РФ использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Согласно п. 10.1. и п. 10.2 договора аренды все уведомления, которые требуется или разрешается подавать по настоящему договору, должны быть в письменной форме и должны направляться заказным письмом с уведомлением или вручаться лично под расписку о получении соответствующей стороне по адресу, установленному для арендодателя как г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 25.
Однако, доказательств того, что содержащаяся на письме от 29.04.2016 подпись от имени истца учинена с помощью факсимильного воспроизведения подписи, ответчиком в материалы дела не представлено, из копии документа, имеющегося в материалах дела, указанное обстоятельство не следует (т. 1 л.д. 41).
Кроме того, в силу п. 2 ст. 6 и ст. 10 ГК РФ при реализации гражданских прав и обязанностей стороны договора должны действовать добросовестно и разумно.
Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Из материалов дела следует, что уведомление от 29.04.2016 об отказе от договора аренды получено ответчиком 19.05.2016 (т. 1 л.д. 42), однако доказательств того, что ответчик, при наличии у него сомнений в достоверности подписи и полномочиях подписанта документа, предпринял разумные меры по установлению действительной воли арендатора относительно действия договора аренды, в дело не представлено.
Не имеется таких доказательств и в отношении последующих уведомлений, полученных от арендатора (т. 1 л.д. 38, 47).
Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.
Поскольку в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагается, а ответчиком не представлено доказательств недобросовестного поведения истца при направлении ответчику уведомления об отказе от договора, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для его критической оценки.
С учетом изложенных фактических обстоятельств следует признать, что договор аренды прекращен не позднее 17.07.2016.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 ст. 655 ГК РФ.
Положениями ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, обязанность арендатора оплачивать арендную плату сохраняется с момента принятия имущества в арендное пользование и до момента его возврата арендодателю в порядке, установленном законом и договором.
Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика была направлена телеграмма от 15.07.2016 с уведомлением о необходимости явки 18.07.2016 для подписания акта возврата помещения (т. 2 л.д. 38).
Доказательств того, что ответчик обеспечил явку своего представителя для принятия помещения из аренды в указанную дату, в деле не имеется.
17.07.2016 истцом составлен односторонний акт приема-передачи нежилых помещений из аренды (т. 2 л.д. 47), который от имени истца подписан Пугаевой Н.А., в акте указано, что представители арендодателя на приемку помещения не явились.
Возражения апеллянта относительно отсутствия у Пугаевой Н.А. полномочий действовать от имени истца в силу представления ею копии, а не оригинала доверенности от 14.07.2016, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Из представленной в материалы дела копии доверенности от 14.07.2016 (т. 2 л.д. 27) следует наличие у Пугаевой Н.А. полномочий действовать от имени ООО "Буду Мамой" в отношениях с ООО УК "Молния-Инвест", связанных с подписанием акта возврата помещения, указанного в договоре аренды N 3-О от 15.07.2009.
Последующее направление истцом в лице генерального директора Иванова А.В. в адрес ответчика вышеуказанного одностороннего акта письмом N 13/27 от 19.08.2016 (т. 2 л.д. 48) с учетом положений ст. 183 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" также свидетельствует об одобрении единоличным исполнительным органом истца совершенной сделки.
Утверждения ответчика о непредставлении Пугаевой Н.А. оригинала доверенности при оформлении акта от 17.07.2016 соответствующими доказательствами не подтверждены. В акте от 17.07.2016 содержится информация о том, что представителя арендодателя не явились; иными доказательствами ответчиком указанные сведения не опровергнуты.
Письмо от 19.07.2016 в адрес истца (т. 2 л.д. 32) вопреки утверждению апеллянта не доказывает, а опровергает факт явки представителя ответчика на осмотр помещения 17.07.2016, поскольку из содержания письма следует воля ответчика на отказ в прекращении договорных отношений, что позволяет суду прийти к убеждению об отсутствии у арендодателя реального намерения совершать действия, направленные на прием помещения из аренды.
Кроме того, сам по себе факт непредставления оригинала доверенности не опровергает факта освобождения истцом арендуемого помещения.
На основании части 8 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.
Частью 9 ст. 75 АПК РФ установлено, что подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.
Следовательно, процессуальное законодательство допускает использование копий документов в качестве доказательств, обосновывающих требования и возражения стороны по делу, и такие документы подлежат оценке наряду с другими доказательствами в совокупности и взаимосвязи (ч. ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ) с учетом исполнения сторонами своих процессуальных обязанностей по представлению доказательств.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Доказательств того, что истец осуществлял использование помещения после 17.07.2016, апеллянтом в дело не представлено, в силу чего на основании ст. 622 ГК РФ у истца отсутствует обязанность по оплате пользования имуществом.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
В силу абз. 3 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны, а потому интересы сторон договора не нарушены.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
В силу п. п. 3 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поскольку в данном случае взаимные предоставления сторон договора аренды не являются эквивалентными в силу излишнего внесения арендной платы за период после фактического освобождения помещения, заявленная истцом сумма в размере 208 152 руб., оплаченная истцом на основании платежного поручения N 2194 от 03.06.2016 (т. 1 л.д. 46) составляет неосновательное обогащение ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Поскольку ответчик знал о неосновательности получения им денежных средств с момента получения от истца письма N 13/41 от 22.06.2016 (т. 1 л.д. 47), расчет процентов, произведенный истцом (т. 1 л.д. 14) за период с 29.06.2016 по 31.08.2016 по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, действовавшим в месте нахождения истца (кредитора), оценивается судом как правомерный, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также удовлетворены обоснованно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2017 по делу N А76-22515/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2017 N 18АП-6707/2017 ПО ДЕЛУ N А76-22515/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. N 18АП-6707/2017
Дело N А76-22515/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2017 по делу N А76-22515/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании приняла участие Рытая Е.Г. - представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" (доверенность от 26.06.2017), Никитиной Н.В. (доверенность от 23.12.2016), индивидуального предпринимателя Никитиной О.С. (доверенность от 11.08.2016).
Общество с ограниченной ответственностью "Буду Мамой" (далее - ООО "Буду Мамой", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" (далее - ООО УК "Молния-Инвест", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 208 152 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 253 руб. 82 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Никитина Наталия Владимировна, Бураковский Александр Леонидович, Рой Борис Георгиевич, Беккерман Ольга Леонидовна, Никитина Ольга Сергеевна.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2017 (резолютивная часть от 25.04.2017) исковые требования ООО "Буду Мамой" удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось ООО УК "Молния-Инвест" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.
Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о прекращении договора аренды, поскольку дал неправильную оценку ненадлежащим образом оформленному уведомлению истца от 29.04.2016 об отказе от договора. Из названного уведомления не представляется возможным установить явно выраженную волю арендатора на прекращение договора аренды, на письме отсутствует подпись уполномоченного представителя арендатора, на документе имеется факсимильная подпись неизвестного лица, тогда как такая форма переписки сторонами в договоре не установлена, в силу чего уведомление не соответствует требованиям ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд, по мнению апеллянта, необоснованно установил факт прекращения договора аренды и неправомерно квалифицировал действия ответчика как уклонение от принятия помещения из аренды, соответствующие выводы суда в решении не мотивированы. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что для возврата помещения со стороны арендатора не явился уполномоченный представитель арендодателя, арендодателю не были переданы ключи от помещения, у арендодателя имелись основания для сомнений в полномочиях представителя арендатора. Доводы истца о том, что на передачу помещения от арендодателя никто не явился, являются недостоверными, опровергаются направленным ответчиком в адрес истца письмом от 19.07.2016. Суд не мотивировал вывод о том, что ни договором, ни законом не требуется предоставление оригинала доверенности. Таким образом, фактической передачи помещения не состоялось, факт отсутствия арендатора в помещении надлежащим образом зафиксирован арендодателем актом от 31.08.2016, в силу чего оснований для возврата внесенной за июль 2016 года арендной платы не имеется.
Истец в представленном отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и иных третьих лиц не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании явившийся представитель ответчика и третьих лиц поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между ОАО Челябинский часовой завод "Молния", ИП Беккерман О.Л., ИП Рой Б.Г., ИП Никитиной Н.В., ИП Никитиной О.С. в лице ООО УК "Молния-Инвест" (арендодатель) и ООО "Буду Мамой" (арендатор) 15.07.2009 оформлен договор N 30-О аренды нежилых помещений (т. 1 л.д. 15-37).
В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие нежилые помещения:
- нежилое помещение N 99 (часть помещения N 42 (объект капитального строительства (объект капитального строительства реконструкции производственных зданий и сооружений под техно-торговый бизнес-центр) общей площадью 104,1 кв. м, литер Б, - нежилое помещение N 100 (часть помещения N 42 (объект капитального строительства (объект капитального строительства реконструкции производственных зданий и сооружений под техно-торговый бизнес-центр) общей площадью 69,8 кв. м, литер Б. Помещения расположены на 3 этаже по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25.
Общая площадь передаваемых помещений составляет 173,9 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.1 договора арендатор в порядке, определенным договором, обязуется осуществлять следующие виды платежей: арендную плату в виде:
- - постоянной части арендной платы п. 3.2 договора (фиксированная арендная плата п. 3.2., эксплуатационные расходы арендодателя 3.2.2 договора);
- - переменной части арендной платы (п. 3.3 договора);
- - обеспечительный платеж (п. 3.4 договора).
В пункте 3.2 договора стороны согласовали величину и порядок оплаты ставки фиксированной арендной платы.
Арендатор обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату в срок до 5 числа текущего месяца на основании выставленных арендодателем счетов.
В п. 3.2.2. стороны согласовали величину возмещения арендатором арендодателю эксплуатационных расходов.
Согласно п. 3.3 договора величина переменной части арендной платы состоящая из стоимости потребленной арендатором электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и иных средств коммуникаций определяется в месяц:
- - по электроэнергии, водоснабжению, водоотведению - на основании показаний приборов учета (счетчиков) с учетом услуг и потерь снабжающих организаций;
- - по электроэнергии, затраченной на общеобменную вентиляцию - пропорционально объему занимаемого помещения;
- - по теплоснабжению - пропорционально площади занимаемого помещения к общей площади комплекса;
- - по голосовым и электронным средствам коммуникаций - на основании расчетных данных по представляемым в помещение услугам, исходя из расчетов поставщиков услуг и выставленных ими счетов.
Обязательство по оплате переменной части арендной платы по договору возникает у арендатора с момента передачи помещения по акту приема-передачи помещения в аренду, подписываемому по договору, и прекращается в день подписания акта приема-передачи помещения из аренды по условиям договора. По условиям договора арендатор оплачивает арендодателю переменную часть арендной платы ежемесячно до 20-ого числа месяца, следующего за отчетным, на основании выставленных арендодателем счетов.
Оплата переменной части арендной платы по электроэнергии, водоснабжению, водоотведению производится на основании тарифов поставщиков соответствующих услуг.
Согласно п. 3.4 договора обеспечительный платеж в сумме 13 320 условных единиц с учетом НДС, внесенный арендатором по предварительному договору аренды нежилых помещений N 02/61 от 06.02.2008, засчитывается в момент вступления договора N 30-О в законную силу в счет арендной платы за два последних месяца срока аренды по договору N 30-О без составления каких-либо дополнительных документов.
Срок аренды стороны установили 5 лет с момента государственной регистрации (п. 6.1 договора).
В пункте 10.1 договора стороны согласовали, что все уведомления, которые требуется или разрешается подавать по договору, должны быть в письменной форме и должны направляться заказным письмом с уведомлением или вручаться лично под расписку о получении соответствующей стороне по адресу, указанному ниже, либо по иному адресу, который соответствующая сторона сообщит другой стороне письменно. В случае смены адреса, сторона, у которой произошло такое изменение, должна в 7-дневный срок уведомить другую сторону об этом в аналогичном порядке. Уведомления арендодателю направляются на следующий адрес: 454000, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25. (п. 10.2 договора).
Договор зарегистрирован 13.10.2009, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (т. 1 л.д. 37).
На основании акта приема передачи от 13.10.2009 помещение передано арендатору (т. 2 л.д. 25).
Между сторонами 22.07.2014 подписано дополнительное соглашение к договору N 30-О от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 38-39, далее - дополнительное соглашение от 22.07.2014).
Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 22.07.2014 нежилое помещение N 42 (объект капитального строительства реконструкции производственных зданий и сооружений под техно-торговый бизнес-центр (1-я очередь) общей площадью 47 929,70 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1, 2, 3, 4 технический Литер Б, расположенное по адресу Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25 преобразовано в помещения: нежилое помещение N 144 общей площадью 340,1 кв. м, этаж цокольный; нежилое помещение N 143 общей площадью 46 184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3,4, технический антресоль; нежилое помещение N 114 общей площадью 189,1 кв. м, этаж цокольный.
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 22.07.2014 срок договора аренды нежилого помещения N 30-О от 15.07.2009 продлен до 13.09.2019.
Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 22.07.2014 помещение N 99 общей площадью 104,1 кв. м, литер Б, 2 этаж, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25, являющееся предметом договора, является частью помещения N 143 общей площадью 46 184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3,4, технический антресоль.
Согласно п. 4 дополнительного соглашения от 22.07.2014 помещение N 100 общей площадью 69,8 кв. м, литер Б, 2 этаж, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25, являющееся предметом договора, является частью нежилого помещения N 143 общей площадью 46 184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3,4, технический антресоль.
Также дополнительным соглашением от 22.07.2014 стороны согласовали внести в договор пункт 7.6, согласно которого арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без выставления штрафных санкций, при уведомлении в письменном виде другой стороны в срок не позднее, чем за 2 месяца до планируемой даты расторжения.
Арендодатель и арендатор пришли к соглашению о величине ставки фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение в следующем порядке:
- с 01.09.2014 по 28.02.2015 года размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 3 860,58 условных единиц, с учетом НДС.
- с 01.03.2015 года и до окончания срока действия договора размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 6 434,3 условных единиц, с учетом НДС (п. 6 дополнительного соглашения от 22.07.2014).
Дополнительное соглашение от 22.07.2014 зарегистрировано 16.09.2014, о чем свидетельствует штамп Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 39).
30.09.2015 между ОАО "Челябинский часовой завод "Молния" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Никитиной Н.В. оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1-143. По условиям договора продавец продает, а покупатель покупает и оплачивает следующее имущество: 50/1000 долей в праве собственности на нежилое помещение N 143 общей площадью 46184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3.4, технический, антресоль, адрес (расположение): Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 25 (т. 2 л.д. 143-145).
Право собственности Никитиной Н.В. на указанное имущество зарегистрировано (копия свидетельства о государственной регистрации права т. 2 л.д. 142).
30.09.2015 между ОАО "Челябинский часовой завод "Молния" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Бураковским А.Л. оформлен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1-143. По условиям договора продавец продает, а покупатель покупает и оплачивает следующее имущество: 50/1000 долей в праве собственности на нежилое помещение N 143 общей площадью 46184,1 кв. м, этаж: подвал, цокольный, 1,2,3.4, технический, антресоль, адрес (расположение): Россия, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 25 (т. 2 л.д. 148-152).
Право собственности Бураковского А.Л. на указанное имущество зарегистрировано (копия свидетельства о государственной регистрации права т. 2 л.д. 146).
Как следует из указанных свидетельств о государственной регистрации права, остальные доли в праве общей собственности на указанное имущество принадлежат Рой Б.Г., Бураковскому А.Л., Беккерман О.Л., Никитиной Н.В., Никитиной О.С.
В связи с заключением указанных договоров купли-продажи изменения в договор аренды N 30-О от 15.07.2009 не вносились.
01.03.2016 сторонами по договору аренды от 15.07.2009 N 30-О от 15.07.2009 оформлено дополнительное соглашение (т. 1 л.д. 40, далее - дополнительное соглашение от 01.03.2016), по условиям которого арендодатель и арендатор пришли к соглашению о величине фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение в следующем порядке:
- - с 01.09.2013 по 28.02.2015 размер фиксированной арендной платы составляет 3 860,58 условных единиц с учетом НДС за один месяц;
- - с 01.03.2015 по 30.11.2015 размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 2 863,31 условных единиц, с учетом НДС.
- с 01.12.2015 по 31.03.2016 размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 2 573,72 условных единиц, с учетом НДС.
- с 01.04.2016 по 31.12.2016 размер фиксированной арендной платы за передаваемое арендатору помещение за один месяц составляет 1 930,29 руб.
Стороны договорились о временной фиксации условной единицы в период с 01.09.2013 по 30.06.2016 одна условная единица равняется 34 рубля (п. 2 дополнительного соглашения от 01.03.2016).
Доказательств государственной регистрации указанного соглашения суду не представлено.
По предварительному договору аренды нежилых помещений N 02/61 от 06.02.2008 и по краткосрочному договору аренды нежилых помещений N 05/71к от 10.05.2008 ЗАО "Корпорация БИНКО" произведен ответчику обеспечительный платеж в размере 403 727 руб. 87 коп. (т. 2 л.д. 74, т. 2 л.д. 88).
01.11.2008 по п. 5 соглашения о передаче прав и обязанностей указанный обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты обеспечительного платежа истцом.
В 2016 году истцом производились платежи по договору N 30-О от 15.07.2009 по платежным поручениям (т. 2 л.д. 74 оборот, л.д. 76, т. 2 л.д. 89-92).
- N 72 от 11.01.2016 в размере 130 373 руб. 00 коп. (за январь 2016 года)
- N 458 от 05.02.2016 в размере 119 165 руб. 95 коп. (за февраль 2016 года)
- N 826 от 03.03.2016 в размере 130 373 руб. 00 коп. (за март 2016 года)
- N 1316 от 05.04.2016 в размере 108 496 руб. 38 коп. (за апрель 2016 года).
Истцом по платежному поручению N 2194 от 03.06.2016 оплачено 208152 руб. 00 коп. (за июнь 2016 года) (т. 1 л.д. 46, т. 2 л.д. 76 оборот, т. 2 л.д. 93).
29.04.2016 истец направил ответчику письмо исх. N 10/06. в котором, ссылалась на п. 7.6 договора, сообщил о намерении реализовать право на досрочное расторжение договора, указав, что закрытие магазина состоится 01.07.2016.
Письмо получено ответчиком 17.05.2016 (письмо т. 1 л.д. 41, опись вложений т. 1 л.д. 43, почтовая квитанция о направлении письма о расторжении договора т. 1 л.д. 44, сведения сайта ФГУП "Почта России" т. 1 л.д. 41), почтовое уведомление т. 1 л.д. 45).
В адрес ответчика была направлена претензия исх. N 13/41 от 22.06.2016, согласно которой истец просит о возврате излишне уплаченной суммы в размере 208 152 руб.
Ответа на претензию от ответчика не поступило.
17.07.2016 истцом составлен односторонний акт приема-передачи нежилых помещений из аренды (т. 2 л.д. 47), который от имени истца подписан Пугаевой Н.А., в акте указано, что представители арендодателя на приемку помещения не явились.
Ответчик направил истцу 19.07.2016 письмо (т. 2 л.д. 32), в котором указал, что уполномоченный представитель ООО УК "Молния-Инвест" Черкащенко О.А. прибыл на место передачи помещения из аренды, но не принял помещение из аренды, поскольку явившаяся в качестве представителя Н.А. Пугаева не имела подлинных документов, подтверждающих объем ее полномочий.
Ссылаясь на то, что общество "Буду мамой" произвело перечисление ответчику денежных средств в счет оплаты арендной платы после прекращения договора аренды и освобождения помещения, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец произвел перечисленные денежных средств в счет оплаты арендной платы после прекращения по основаниям и в порядке, предусмотренном договором аренды, указанного договора (с 17.07.2016) и при прекращении пользования нежилым помещением.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды N 30-О от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 15-37), согласно которому истцу как арендатору в аренду на срок 13.09.2019 (с учетом изменения срока дополнительным соглашением от 22.07.2014) были переданы нежилые помещения N 99 общей площадью 104,1 кв. м, литер Б и N 100 общей площадью 69,8 кв. м, литер Б (общей площадью 173, 9 кв. м), расположенные на 3 этаже помещения N 42 (с учетом последующего уточнения характеристик помещения дополнительным соглашением от 22.07.2014 - помещения N 143), расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 25.
По акту приема-передачи от 13.10.2009 (т. 2 л.д. 25) помещение было передано арендатору.
Действительность и заключенность названного договора сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по соглашению сторон.
Согласно пункту 5 дополнительного соглашения от 22.07.2014 к договору аренды N 30-О от 15.07.2009 (т. 1 л.д. 38) в договор аренды включен пункт 7.6, согласно которого арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без выставления штрафных санкций, при уведомлении в письменном виде другой стороны в срок не позднее, чем за 2 месяца до планируемой даты расторжения.
Из материалов дела следует, что 29.04.2016 истец направил ответчику письмо исх. N 10/06, в котором, ссылалась на п. 7.6 договора, сообщил о намерении реализовать право на досрочное расторжение договора, указав, что закрытие магазина состоится 01.07.2016.
Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа стороны от договора договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу ст. 165. 1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Письмо получено ответчиком 17.05.2016 (письмо т. 1 л.д. 41, опись вложений т. 1 л.д. 43, почтовая квитанция о направлении письма о расторжении договора т. 1 л.д. 44, сведения сайта ФГУП "Почта России" т. 1 л.д. 41), почтовое уведомление т. 1 л.д. 45).
Применительно к норме ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из содержания указанного письма, учитывая ссылки истца на условия пункта 7.6. договора аренды (с учетом редакции дополнительного соглашения от 22.07.2014), предусматривающего право стороны на отказ от договора, а также намерение истца осуществить закрытие магазина 01.07.2016, определенно явствует воля арендатора прекратить договорные отношения в одностороннем порядке.
Указанное позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы о том, что содержание анализируемого уведомления не позволяет определить волю арендатора на прекращение договора аренды. Изложенная в апелляционной жалобе оценка данного письма основана на субъективном убеждении ответчика, которая не препятствует в порядке ст. 431 ГК РФ и ст. 71 АПК РФ судебной оценке представленных в дело доказательств.
Кроме того, из последующей переписки сторон, в частности, уведомления истца в адрес ответчика о возврате спорном суммы денежных средств, полученного ответчиком 29.06.2016 (т. 1 л.д. 47), телеграммы от 15.07.2016 о намерении осуществить возврат помещения из аренды (т. 2 л.д. 38) также усматривается явная воля арендатора на прекращение договора аренды.
Ссылки апеллянта на невозможность установить из анализируемого письма действительную волю арендатора, поскольку на письме отсутствует подпись уполномоченного представителя арендатора, так как на документе имеется факсимильная подпись неизвестного лица, в силу чего уведомление не соответствует требованиям ст. 160 ГК РФ, подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно п. 2 ст. 160 ГК РФ использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Согласно п. 10.1. и п. 10.2 договора аренды все уведомления, которые требуется или разрешается подавать по настоящему договору, должны быть в письменной форме и должны направляться заказным письмом с уведомлением или вручаться лично под расписку о получении соответствующей стороне по адресу, установленному для арендодателя как г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 25.
Однако, доказательств того, что содержащаяся на письме от 29.04.2016 подпись от имени истца учинена с помощью факсимильного воспроизведения подписи, ответчиком в материалы дела не представлено, из копии документа, имеющегося в материалах дела, указанное обстоятельство не следует (т. 1 л.д. 41).
Кроме того, в силу п. 2 ст. 6 и ст. 10 ГК РФ при реализации гражданских прав и обязанностей стороны договора должны действовать добросовестно и разумно.
Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Из материалов дела следует, что уведомление от 29.04.2016 об отказе от договора аренды получено ответчиком 19.05.2016 (т. 1 л.д. 42), однако доказательств того, что ответчик, при наличии у него сомнений в достоверности подписи и полномочиях подписанта документа, предпринял разумные меры по установлению действительной воли арендатора относительно действия договора аренды, в дело не представлено.
Не имеется таких доказательств и в отношении последующих уведомлений, полученных от арендатора (т. 1 л.д. 38, 47).
Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.
Поскольку в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагается, а ответчиком не представлено доказательств недобросовестного поведения истца при направлении ответчику уведомления об отказе от договора, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для его критической оценки.
С учетом изложенных фактических обстоятельств следует признать, что договор аренды прекращен не позднее 17.07.2016.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества оно должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 ст. 655 ГК РФ.
Положениями ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, обязанность арендатора оплачивать арендную плату сохраняется с момента принятия имущества в арендное пользование и до момента его возврата арендодателю в порядке, установленном законом и договором.
Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика была направлена телеграмма от 15.07.2016 с уведомлением о необходимости явки 18.07.2016 для подписания акта возврата помещения (т. 2 л.д. 38).
Доказательств того, что ответчик обеспечил явку своего представителя для принятия помещения из аренды в указанную дату, в деле не имеется.
17.07.2016 истцом составлен односторонний акт приема-передачи нежилых помещений из аренды (т. 2 л.д. 47), который от имени истца подписан Пугаевой Н.А., в акте указано, что представители арендодателя на приемку помещения не явились.
Возражения апеллянта относительно отсутствия у Пугаевой Н.А. полномочий действовать от имени истца в силу представления ею копии, а не оригинала доверенности от 14.07.2016, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Из представленной в материалы дела копии доверенности от 14.07.2016 (т. 2 л.д. 27) следует наличие у Пугаевой Н.А. полномочий действовать от имени ООО "Буду Мамой" в отношениях с ООО УК "Молния-Инвест", связанных с подписанием акта возврата помещения, указанного в договоре аренды N 3-О от 15.07.2009.
Последующее направление истцом в лице генерального директора Иванова А.В. в адрес ответчика вышеуказанного одностороннего акта письмом N 13/27 от 19.08.2016 (т. 2 л.д. 48) с учетом положений ст. 183 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" также свидетельствует об одобрении единоличным исполнительным органом истца совершенной сделки.
Утверждения ответчика о непредставлении Пугаевой Н.А. оригинала доверенности при оформлении акта от 17.07.2016 соответствующими доказательствами не подтверждены. В акте от 17.07.2016 содержится информация о том, что представителя арендодателя не явились; иными доказательствами ответчиком указанные сведения не опровергнуты.
Письмо от 19.07.2016 в адрес истца (т. 2 л.д. 32) вопреки утверждению апеллянта не доказывает, а опровергает факт явки представителя ответчика на осмотр помещения 17.07.2016, поскольку из содержания письма следует воля ответчика на отказ в прекращении договорных отношений, что позволяет суду прийти к убеждению об отсутствии у арендодателя реального намерения совершать действия, направленные на прием помещения из аренды.
Кроме того, сам по себе факт непредставления оригинала доверенности не опровергает факта освобождения истцом арендуемого помещения.
На основании части 8 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.
Частью 9 ст. 75 АПК РФ установлено, что подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.
Следовательно, процессуальное законодательство допускает использование копий документов в качестве доказательств, обосновывающих требования и возражения стороны по делу, и такие документы подлежат оценке наряду с другими доказательствами в совокупности и взаимосвязи (ч. ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ) с учетом исполнения сторонами своих процессуальных обязанностей по представлению доказательств.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Доказательств того, что истец осуществлял использование помещения после 17.07.2016, апеллянтом в дело не представлено, в силу чего на основании ст. 622 ГК РФ у истца отсутствует обязанность по оплате пользования имуществом.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В силу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
В силу абз. 3 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны, а потому интересы сторон договора не нарушены.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
В силу п. п. 3 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поскольку в данном случае взаимные предоставления сторон договора аренды не являются эквивалентными в силу излишнего внесения арендной платы за период после фактического освобождения помещения, заявленная истцом сумма в размере 208 152 руб., оплаченная истцом на основании платежного поручения N 2194 от 03.06.2016 (т. 1 л.д. 46) составляет неосновательное обогащение ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца.
В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Поскольку ответчик знал о неосновательности получения им денежных средств с момента получения от истца письма N 13/41 от 22.06.2016 (т. 1 л.д. 47), расчет процентов, произведенный истцом (т. 1 л.д. 14) за период с 29.06.2016 по 31.08.2016 по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, действовавшим в месте нахождения истца (кредитора), оценивается судом как правомерный, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также удовлетворены обоснованно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2017 по делу N А76-22515/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "Молния-Инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)