Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел в полном объеме права по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, денежные средства по договору истцом были уплачены в установленные договором сроки, по мнению истца, общество приняло на себя обязательства перед истцом по передаче ему соответствующей жилой площади, и в настоящее время не имеется каких-либо правовых препятствий в регистрации заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ф/судья Кармашев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
и судей Кирсановой В.А., Малыхиной Н.В.
при секретаре П.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.
дело по апелляционной жалобе А. на решение Троицкого районного суда города Москвы от 21 января 2016 года, которым постановлено: Исковые требования А. к ООО "Кампания АТН", ООО "Десна", ООО "Старкос - А" о признании права собственности - оставить без удовлетворения.
установила:
А. обратился в суд с иском к ООО "Кампания АТН", ООО "Десна", ООО "Старкос - А" о признании права собственности, в обоснование заявленных требований, он ссылался на то, что 17 октября 20хх г. между С. и ООО "Кампания АТН" был заключен договор N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, хх, который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области 04.10.20хх г., рег. N хх. ООО "Кампания АТН", заключая вышеуказанный договор, действовало по поручению ООО "Десна" как агент на основании агентского договора N хх, заключенного с ООО "Десна", которое, в свою очередь, действовало как инвестор в соответствии с инвестиционным контрактом N хх от 15.04.20хх г. По окончании строительства С. должна была получить в собственность однокомнатную квартиру, площадью хх кв. м, секция хх, этаж хх, на площадке N хх.
30 апреля 20хх г. между С. и истцом был заключен договор уступки права требования, согласно которому, истец приобрел в полном объеме права по договору N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома. Денежные средства по договору истцом были оплачены в установленные договором сроки. Согласно Дополнительному соглашению N хх от 22 октября 20хх г. об уступке прав и обязанностей Инвестора по инвестиционному контракту от 15 апреля 20хх г. N хх, обязанности ООО "Десна" перед третьими лицами в рамках заключенных договоров были переданы ООО "Старкос-А", которое, таким образом, стало новым инвестором.
Согласно п. 2.5 и п. 3 дополнительного соглашения N хх ООО "Старкос-А" приняло на себя обязанности ООО "Десна" перед третьими лицами (соинвесторами) по передаче ему соответствующего жилья в рамках инвестиционного контракта N хх от 15.04.20хх г., в связи с чем, по мнению истца, ООО "Старкос-А" приняло на себя обязательства ООО "Десна" перед истцом по передаче ему соответствующей жилой площади, и в настоящее время не имеется каких-либо правовых препятствий в регистрации заключенного договора, однако ООО "Старкос - А" уклоняется от регистрации договора N хх от 17.10.20хх г., в связи с чем, истец просил суд признать за ним право собственности на квартиру N хх, расположенную по адресу: г. Москва, г. хх, секция N хх, на этаже N хх.
Истец и его представитель по доверенности Л. в суде на удовлетворении исковых требований настаивали.
Представитель ответчика ООО "Старкос - А" по доверенности К. в суде исковые требования не признал, пояснив, что истец состоит в договорных правоотношениях только с ООО "Кампания "АТН" на основании договора о долевом участии в инвестировании строительства, при этом, инвестором - застройщиком объекта выступало ООО "Десна", сделок по замене должника - ООО "Кампания АТН" на ООО "Десна" или на ООО "Старкос - А", заключено не было, в связи с чем, договоры, заключенные между истцом с ООО "Десна" или ООО "Кампания АТН" не являются обязательными для ООО "Старкос - А". Кроме того, представитель ответчика ссылался также на то, что Договор N хх от 17.10.20хх г. о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный между ООО "Компанией АТН" и С. не прошел государственную регистрацию. Кроме того, истцом не были представлены в дело допустимые доказательства оплаты своего права, поскольку вместо оплаты инвестору - застройщику ООО "Десна", оплата истцом была произведена ООО "Кампания АТН".
Ответчики ООО "Кампания АТН", ООО "Десна" и третье лицо С. в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки в суд не представили, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица администрации г. Троицка в г. Москве в суд не явился, согласно письменным возражениям на иск, просил исковые требования оставить без удовлетворения, указывая на то, что дополнительное соглашение N хх к инвестиционному контракту N хх от 15.04.20хх не является сделкой по перемене лица во всех обязательствах (договорах о долевом участии в строительстве между ООО "Десна" и соинвесторами, в том числе - с истцом), где должником является ООО "Десна", а является сделкой о замене стороны в инвестиционном контракте, в котором истец стороной по сделке не является.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просит А. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения А., представителя А. - Л. (по доверенности от 05.05.2015 г.), представителя ООО "Старкос-А" - К. (по доверенности от 29.07.2015 г.), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и материалами дела, и нормами действующего законодательства.
Как было установлено судом первой инстанции, 15 апреля 20хх года между Министерством строительного комплекса хх области, Администрацией г. хх области и ООО "Десна" (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. хх, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельном участке хх га по адресу: хх. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных средств (заемных), и привлеченных средств произвести новое строительство объекта по указанному адресу, общей площадью ориентировочно хх кв. м, в том числе: общая площадь квартир хх кв. м. Дата ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 20хх г. (л.д. 67 - 74).
17 октября 20хх г. между С. и ООО "Кампания АТН" был заключен договор N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: хх, который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области 04.10.20хх, рег. N хх (л.д. 11 - 16).
В п. 2.2. договора N хх указаны основания его заключения: инвестиционный контракт N хх от 15.04.20хх г., договор аренды N хх от 16.08.20хх земельного участка, расположенного по адресу: хх, а также договор поручения между ООО "Кампания АТН" и ООО "Десна", оригинал которого суду при рассмотрении настоящего дела представлен не был, доказательств, заключения которого, стороной истца суду не было представлено.
По окончании строительства С. должна была получить в собственность однокомнатную квартиру, площадью хх кв. м, секция хх, этаж хх, на площадке N хх.
30.04.20хх г. между С. и истцом был заключен договор уступки права требования, согласно условиям которого, истец приобрел в полном объеме права по договору N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома. Денежные средства по договору истцом были оплачены в установленные договором сроки (л.д. 20).
По дополнительному соглашению N хх от 22 октября 20хх г. об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории хх от 15.04.20хх г., зарегистрированного в Реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя 15.04.20хх г. за N хх, заключенного между Министерством строительного комплекса хх области, Администрацией хх, ООО "Десна" (Инвестор) и ООО "Старкос - А" (Новый инвестор), был произведен переход к новому инвестору в соответствии с п. 7.2 Контракта прав и обязанностей инвестора по реализации Инвестиционного проекта, предусмотренного Контрактом, в части завершения строительства жилых домов по строительному адресу: хх, и внесений изменений и дополнений в Контракт, в связи с уточнением условий реализации Инвестиционного проекта и перераспределением прав и обязанностей между сторонами Контракта (л.д. 75-89).
Согласно п. п. 2.2 дополнительного соглашения, во исполнение обязательств по долевому участию в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области, предусмотренных п. 5.2.2 Контракта, денежные средства Инвестором не перечислялись.
Согласно п. п. 2.4 дополнительного соглашения, причитающаяся инвестору в соответствии с п. 3.1 контракта, имущественная доля в объекте была обременена правами требования третьих лиц на основании договоров, заключенных инвестором с третьими лицами. Сводный перечень договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц содержится в приложении N 1 к настоящему соглашению, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения.
Согласно п. п. 2.5 дополнительного соглашения, новый инвестор заявляет о готовности принять на себя обязательства инвестора перед третьими лицами (обязательства по правам требования третьих лиц) в рамках контракта в порядке и на условиях, установленных настоящим соглашением, согласно приложению N 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п. 4.4 настоящего соглашения).
Согласно п. 4.4. дополнительного соглашения, инвестор и новый инвестор при подтверждении законности прав требования третьих лиц на имущество создаваемого объекта обязуются заключить - не позднее двухмесячного срока трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на нового инвестора обязательств инвестора перед третьими лицами.
24.11.20хх г. истцу было направлено уведомление N х ООО "Десна" о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.04.20хх г. N хх от ООО "Десна" к новому инвестору ООО "Старкос-А" по Дополнительному соглашению N хх от 22.10.20хх г. (л.д. 51).
29.04.20хх г. ООО "Старкос-А" вторично своим уведомлением N хх, сообщило истцу о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.04.20хх N хх от ООО "Десна" к новому инвестору ООО "Старкос-А" по Дополнительному соглашению N хх от 22.10.20хх г., и предложило ему представить документы, подтверждающие права истца на спорное жилое помещение (л.д. 55).
14 июля 20хх г. ООО "Старкос - А" в третий раз своим уведомлением N хх уведомил истца о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15 апреля 20хх г. N хх от ООО "Десна" к новому инвестору ООО "Старкос-А" по Дополнительному соглашению N хх от 22 октября 20хх г., и предложило представить документы, подтверждающие права истца на спорное жилое помещение (л.д. 59).
Суд установил, что на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, истец не состоял в каких-либо договорных отношениях с ООО "Старкос-А".
Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома при соблюдении ряда условий: получения разрешения на строительство объекта; государственной регистрации договора аренды земельного участка; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.
В соответствии с договором N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, ООО "Кампания АТН" является инвестором в строительстве жилого дома и выступает стороной по договору с С., на основании инвестиционного контракта N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории хх от 15.04.20хх года, заключенного между Министерством строительного комплекса хх и ООО "Десна".
Согласно п. 3.1 инвестиционного контракта N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории хх от 15.04.20хх г., заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Троицка Московской области и ООО "Десна", соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: Администрации - 20% общей площади квартир; инвестору - 80% общей площади квартир, 100% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), 100% площади подземных помещений.
Распределение конкретных квартир и помещений объекта будет произведено сторонами после утверждения проектно-сметной документации и оформлено путем подписания дополнительного соглашения к контракту, которым будет утвержден перечень квартир и нежилых помещений, право на приобретение в собственность которых возникает у сторон по итогам реализации инвестиционного контракта.
Согласно п. 3.2 инвестиционного контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, соинвесторам и администрации по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что самостоятельного договора в отношении спорной квартиры между ООО "Кампания АТН" либо ООО "Десна" и ООО "Старкос-А", подтверждающего зачет произведенных С. в отношении данной квартиры инвестиций, не заключалось. При этом, ООО "Кампания АТН" стороной по инвестиционному контракту не являлось, а ООО "Десна" свои обязательства по инвестиционному контракту в полном объеме не исполнило, право собственности на жилые помещения, соответствующие доле ООО "Десна", к нему не перешло, следовательно, ни у ООО "Десна", ни у ООО "Кампания АТН", ни у истца не возникло прав в отношении спорной квартиры, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что истец не состоял и не состоит в каких-либо договорных отношениях с новым инвестором ООО "Старкос - А".
Суд установил, что ООО "Десна" право на спорный объект недвижимости не приобрело, в связи с неисполнением принятых обязательств по инвестиционному контракту N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области от 15 апреля 20хх г., в связи с чем, право А. требовать признания права участника долевого строительства на капитальные вложения в объеме спорной квартиры, не может быть основано только на факте уплаты денежных средств ООО "Кампания АТН" по договору долевого участия в строительстве, и зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных организациями по поводу их участия в строительстве многоквартирного дома.
Кроме того, договор от 17.10.20хх N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома между истцом и ООО "Кампания АТН" в установленном порядке государственную регистрацию не прошел, а потому он считается незаключенным в силу ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Документов, подтверждающих факт оплаты со стороны истца долевого участия по инвестиционному контракту новому инвестору ООО "Старкос - А" не представлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в решении, т.к. они подтверждены материалами дела, и в полной мере судом, в соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ мотивированы, и полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе А. об отмене решения суда.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец вправе был быть участником долевого строительства по договорам с ООО "Десна", не влечет отмену суда, поскольку договор долевого участия был заключен истцом не со ООО "Старкос-А", ООО "Десна", а с ООО "Кампания АТН". Каких-либо соглашений между ООО "Компания АТН", ООО "Десна" и ООО "Старкос - А", подтверждающих зачет произведенных истцом инвестиций в отношении объекта долевого участия, не заключалось.
Довод жалобы о том, что новый инвестор намеренно не заключает с истцом договор долевого участия в строительстве, судебная коллегия признает несостоятельным, так как оснований к понуждению заключения данного договора, у суда первой инстанции отсутствовали.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 4 данного ФЗ, договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ.
Из материалов дела усматривается, что договор N хх, на котором истец основывает свои требования, был подписан 17.10.20хх года, то есть после вступления в силу ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и на момент его заключения действующее законодательство предусматривало обязательную его государственную регистрацию.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор не прошел государственную регистрацию и учетную регистрацию является правильным, такая обязанность возникла на основании положений п. 3 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который применим к спорным правоотношениям.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что истец не был указан в приложении N хх к инвестиционному контракту, тогда как он был в нем указан за N хх, с отметкой, что документ подтверждающий факт оплаты по договору не представлен, несмотря на то, что платежные документы имеются, не влечет отмену решения суда, так как из материалов дела усматривается, что оплата по договору долевого участия в строительстве от 17 октября 20хх г. была произведена первоначально С.Р. и С. в ООО "Компанию АТМ" и ООО "СК "Ростра" через Московский филиал ООО ИКБ "Совкомбанк" (л.д. 94 - 109), а не в ООО "Десна" либо в ООО "Старкос-А".
Ссылка в жалобе на то, что договор уступки права требования, заключенный между С. и истцом от 30 апреля 2008 г. был оформлен на бланке ООО "Десна", не является основанием к отмене решения суда, так как согласно условиям данного договора, данное обстоятельство не порождает каких-либо обязательств перед истцом со стороны ООО "Десна", так как на данном договоре имеется отметка о том, что ООО "Десна" как инвестор строительства лишь уведомляется о переуступке права требования и им была оформлена квитанция о принятии от истца денежных средств в сумме хх руб. 00 коп. по приходному ордеру N хх от 30 апреля 20хх г. в целях удостоверения взаиморасчетов между С. и истцом по п. 2.1 договора уступки права требования за уступку права (л.д. 20, 21). Доказательств того, что данные денежные средства поступили на счет ООО "Десна", либо в ООО "Старкос - А", суду не было представлено.
Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны основаниям заявленных истцом в суд требований, по существу они сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда по одним только формальным соображениям в силу положений ч. 6 ст. 330 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Троицкого районного суда города Москвы от 21 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33-26076/2016
Требование: О признании права собственности.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец приобрел в полном объеме права по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, денежные средства по договору истцом были уплачены в установленные договором сроки, по мнению истца, общество приняло на себя обязательства перед истцом по передаче ему соответствующей жилой площади, и в настоящее время не имеется каких-либо правовых препятствий в регистрации заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. по делу N 33-26076
Ф/судья Кармашев В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
и судей Кирсановой В.А., Малыхиной Н.В.
при секретаре П.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.
дело по апелляционной жалобе А. на решение Троицкого районного суда города Москвы от 21 января 2016 года, которым постановлено: Исковые требования А. к ООО "Кампания АТН", ООО "Десна", ООО "Старкос - А" о признании права собственности - оставить без удовлетворения.
установила:
А. обратился в суд с иском к ООО "Кампания АТН", ООО "Десна", ООО "Старкос - А" о признании права собственности, в обоснование заявленных требований, он ссылался на то, что 17 октября 20хх г. между С. и ООО "Кампания АТН" был заключен договор N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, хх, который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области 04.10.20хх г., рег. N хх. ООО "Кампания АТН", заключая вышеуказанный договор, действовало по поручению ООО "Десна" как агент на основании агентского договора N хх, заключенного с ООО "Десна", которое, в свою очередь, действовало как инвестор в соответствии с инвестиционным контрактом N хх от 15.04.20хх г. По окончании строительства С. должна была получить в собственность однокомнатную квартиру, площадью хх кв. м, секция хх, этаж хх, на площадке N хх.
30 апреля 20хх г. между С. и истцом был заключен договор уступки права требования, согласно которому, истец приобрел в полном объеме права по договору N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома. Денежные средства по договору истцом были оплачены в установленные договором сроки. Согласно Дополнительному соглашению N хх от 22 октября 20хх г. об уступке прав и обязанностей Инвестора по инвестиционному контракту от 15 апреля 20хх г. N хх, обязанности ООО "Десна" перед третьими лицами в рамках заключенных договоров были переданы ООО "Старкос-А", которое, таким образом, стало новым инвестором.
Согласно п. 2.5 и п. 3 дополнительного соглашения N хх ООО "Старкос-А" приняло на себя обязанности ООО "Десна" перед третьими лицами (соинвесторами) по передаче ему соответствующего жилья в рамках инвестиционного контракта N хх от 15.04.20хх г., в связи с чем, по мнению истца, ООО "Старкос-А" приняло на себя обязательства ООО "Десна" перед истцом по передаче ему соответствующей жилой площади, и в настоящее время не имеется каких-либо правовых препятствий в регистрации заключенного договора, однако ООО "Старкос - А" уклоняется от регистрации договора N хх от 17.10.20хх г., в связи с чем, истец просил суд признать за ним право собственности на квартиру N хх, расположенную по адресу: г. Москва, г. хх, секция N хх, на этаже N хх.
Истец и его представитель по доверенности Л. в суде на удовлетворении исковых требований настаивали.
Представитель ответчика ООО "Старкос - А" по доверенности К. в суде исковые требования не признал, пояснив, что истец состоит в договорных правоотношениях только с ООО "Кампания "АТН" на основании договора о долевом участии в инвестировании строительства, при этом, инвестором - застройщиком объекта выступало ООО "Десна", сделок по замене должника - ООО "Кампания АТН" на ООО "Десна" или на ООО "Старкос - А", заключено не было, в связи с чем, договоры, заключенные между истцом с ООО "Десна" или ООО "Кампания АТН" не являются обязательными для ООО "Старкос - А". Кроме того, представитель ответчика ссылался также на то, что Договор N хх от 17.10.20хх г. о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный между ООО "Компанией АТН" и С. не прошел государственную регистрацию. Кроме того, истцом не были представлены в дело допустимые доказательства оплаты своего права, поскольку вместо оплаты инвестору - застройщику ООО "Десна", оплата истцом была произведена ООО "Кампания АТН".
Ответчики ООО "Кампания АТН", ООО "Десна" и третье лицо С. в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки в суд не представили, в связи с чем, суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица администрации г. Троицка в г. Москве в суд не явился, согласно письменным возражениям на иск, просил исковые требования оставить без удовлетворения, указывая на то, что дополнительное соглашение N хх к инвестиционному контракту N хх от 15.04.20хх не является сделкой по перемене лица во всех обязательствах (договорах о долевом участии в строительстве между ООО "Десна" и соинвесторами, в том числе - с истцом), где должником является ООО "Десна", а является сделкой о замене стороны в инвестиционном контракте, в котором истец стороной по сделке не является.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого как незаконного просит А. по доводам апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения А., представителя А. - Л. (по доверенности от 05.05.2015 г.), представителя ООО "Старкос-А" - К. (по доверенности от 29.07.2015 г.), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и материалами дела, и нормами действующего законодательства.
Как было установлено судом первой инстанции, 15 апреля 20хх года между Министерством строительного комплекса хх области, Администрацией г. хх области и ООО "Десна" (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. хх, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства жилого комплекса на земельном участке хх га по адресу: хх. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных средств (заемных), и привлеченных средств произвести новое строительство объекта по указанному адресу, общей площадью ориентировочно хх кв. м, в том числе: общая площадь квартир хх кв. м. Дата ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 20хх г. (л.д. 67 - 74).
17 октября 20хх г. между С. и ООО "Кампания АТН" был заключен договор N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: хх, который был зарегистрирован в Комитете по управлению имуществом города Троицка Московской области 04.10.20хх, рег. N хх (л.д. 11 - 16).
В п. 2.2. договора N хх указаны основания его заключения: инвестиционный контракт N хх от 15.04.20хх г., договор аренды N хх от 16.08.20хх земельного участка, расположенного по адресу: хх, а также договор поручения между ООО "Кампания АТН" и ООО "Десна", оригинал которого суду при рассмотрении настоящего дела представлен не был, доказательств, заключения которого, стороной истца суду не было представлено.
По окончании строительства С. должна была получить в собственность однокомнатную квартиру, площадью хх кв. м, секция хх, этаж хх, на площадке N хх.
30.04.20хх г. между С. и истцом был заключен договор уступки права требования, согласно условиям которого, истец приобрел в полном объеме права по договору N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома. Денежные средства по договору истцом были оплачены в установленные договором сроки (л.д. 20).
По дополнительному соглашению N хх от 22 октября 20хх г. об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории хх от 15.04.20хх г., зарегистрированного в Реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя 15.04.20хх г. за N хх, заключенного между Министерством строительного комплекса хх области, Администрацией хх, ООО "Десна" (Инвестор) и ООО "Старкос - А" (Новый инвестор), был произведен переход к новому инвестору в соответствии с п. 7.2 Контракта прав и обязанностей инвестора по реализации Инвестиционного проекта, предусмотренного Контрактом, в части завершения строительства жилых домов по строительному адресу: хх, и внесений изменений и дополнений в Контракт, в связи с уточнением условий реализации Инвестиционного проекта и перераспределением прав и обязанностей между сторонами Контракта (л.д. 75-89).
Согласно п. п. 2.2 дополнительного соглашения, во исполнение обязательств по долевому участию в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории Московской области, предусмотренных п. 5.2.2 Контракта, денежные средства Инвестором не перечислялись.
Согласно п. п. 2.4 дополнительного соглашения, причитающаяся инвестору в соответствии с п. 3.1 контракта, имущественная доля в объекте была обременена правами требования третьих лиц на основании договоров, заключенных инвестором с третьими лицами. Сводный перечень договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц содержится в приложении N 1 к настоящему соглашению, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения.
Согласно п. п. 2.5 дополнительного соглашения, новый инвестор заявляет о готовности принять на себя обязательства инвестора перед третьими лицами (обязательства по правам требования третьих лиц) в рамках контракта в порядке и на условиях, установленных настоящим соглашением, согласно приложению N 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (п. 4.4 настоящего соглашения).
Согласно п. 4.4. дополнительного соглашения, инвестор и новый инвестор при подтверждении законности прав требования третьих лиц на имущество создаваемого объекта обязуются заключить - не позднее двухмесячного срока трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на нового инвестора обязательств инвестора перед третьими лицами.
24.11.20хх г. истцу было направлено уведомление N х ООО "Десна" о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.04.20хх г. N хх от ООО "Десна" к новому инвестору ООО "Старкос-А" по Дополнительному соглашению N хх от 22.10.20хх г. (л.д. 51).
29.04.20хх г. ООО "Старкос-А" вторично своим уведомлением N хх, сообщило истцу о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15.04.20хх N хх от ООО "Десна" к новому инвестору ООО "Старкос-А" по Дополнительному соглашению N хх от 22.10.20хх г., и предложило ему представить документы, подтверждающие права истца на спорное жилое помещение (л.д. 55).
14 июля 20хх г. ООО "Старкос - А" в третий раз своим уведомлением N хх уведомил истца о переходе прав и обязанностей по инвестиционному контракту от 15 апреля 20хх г. N хх от ООО "Десна" к новому инвестору ООО "Старкос-А" по Дополнительному соглашению N хх от 22 октября 20хх г., и предложило представить документы, подтверждающие права истца на спорное жилое помещение (л.д. 59).
Суд установил, что на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, истец не состоял в каких-либо договорных отношениях с ООО "Старкос-А".
Согласно п. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома при соблюдении ряда условий: получения разрешения на строительство объекта; государственной регистрации договора аренды земельного участка; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.
В соответствии с договором N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, ООО "Кампания АТН" является инвестором в строительстве жилого дома и выступает стороной по договору с С., на основании инвестиционного контракта N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории хх от 15.04.20хх года, заключенного между Министерством строительного комплекса хх и ООО "Десна".
Согласно п. 3.1 инвестиционного контракта N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории хх от 15.04.20хх г., заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г. Троицка Московской области и ООО "Десна", соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: Администрации - 20% общей площади квартир; инвестору - 80% общей площади квартир, 100% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые), 100% площади подземных помещений.
Распределение конкретных квартир и помещений объекта будет произведено сторонами после утверждения проектно-сметной документации и оформлено путем подписания дополнительного соглашения к контракту, которым будет утвержден перечень квартир и нежилых помещений, право на приобретение в собственность которых возникает у сторон по итогам реализации инвестиционного контракта.
Согласно п. 3.2 инвестиционного контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору, соинвесторам и администрации по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что самостоятельного договора в отношении спорной квартиры между ООО "Кампания АТН" либо ООО "Десна" и ООО "Старкос-А", подтверждающего зачет произведенных С. в отношении данной квартиры инвестиций, не заключалось. При этом, ООО "Кампания АТН" стороной по инвестиционному контракту не являлось, а ООО "Десна" свои обязательства по инвестиционному контракту в полном объеме не исполнило, право собственности на жилые помещения, соответствующие доле ООО "Десна", к нему не перешло, следовательно, ни у ООО "Десна", ни у ООО "Кампания АТН", ни у истца не возникло прав в отношении спорной квартиры, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что истец не состоял и не состоит в каких-либо договорных отношениях с новым инвестором ООО "Старкос - А".
Суд установил, что ООО "Десна" право на спорный объект недвижимости не приобрело, в связи с неисполнением принятых обязательств по инвестиционному контракту N хх на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г. Троицка Московской области от 15 апреля 20хх г., в связи с чем, право А. требовать признания права участника долевого строительства на капитальные вложения в объеме спорной квартиры, не может быть основано только на факте уплаты денежных средств ООО "Кампания АТН" по договору долевого участия в строительстве, и зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных организациями по поводу их участия в строительстве многоквартирного дома.
Кроме того, договор от 17.10.20хх N хх о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома между истцом и ООО "Кампания АТН" в установленном порядке государственную регистрацию не прошел, а потому он считается незаключенным в силу ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Документов, подтверждающих факт оплаты со стороны истца долевого участия по инвестиционному контракту новому инвестору ООО "Старкос - А" не представлено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в решении, т.к. они подтверждены материалами дела, и в полной мере судом, в соответствии с п. 4 ст. 198 ГПК РФ мотивированы, и полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе А. об отмене решения суда.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец вправе был быть участником долевого строительства по договорам с ООО "Десна", не влечет отмену суда, поскольку договор долевого участия был заключен истцом не со ООО "Старкос-А", ООО "Десна", а с ООО "Кампания АТН". Каких-либо соглашений между ООО "Компания АТН", ООО "Десна" и ООО "Старкос - А", подтверждающих зачет произведенных истцом инвестиций в отношении объекта долевого участия, не заключалось.
Довод жалобы о том, что новый инвестор намеренно не заключает с истцом договор долевого участия в строительстве, судебная коллегия признает несостоятельным, так как оснований к понуждению заключения данного договора, у суда первой инстанции отсутствовали.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 4 данного ФЗ, договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ.
Из материалов дела усматривается, что договор N хх, на котором истец основывает свои требования, был подписан 17.10.20хх года, то есть после вступления в силу ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и на момент его заключения действующее законодательство предусматривало обязательную его государственную регистрацию.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор не прошел государственную регистрацию и учетную регистрацию является правильным, такая обязанность возникла на основании положений п. 3 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который применим к спорным правоотношениям.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что истец не был указан в приложении N хх к инвестиционному контракту, тогда как он был в нем указан за N хх, с отметкой, что документ подтверждающий факт оплаты по договору не представлен, несмотря на то, что платежные документы имеются, не влечет отмену решения суда, так как из материалов дела усматривается, что оплата по договору долевого участия в строительстве от 17 октября 20хх г. была произведена первоначально С.Р. и С. в ООО "Компанию АТМ" и ООО "СК "Ростра" через Московский филиал ООО ИКБ "Совкомбанк" (л.д. 94 - 109), а не в ООО "Десна" либо в ООО "Старкос-А".
Ссылка в жалобе на то, что договор уступки права требования, заключенный между С. и истцом от 30 апреля 2008 г. был оформлен на бланке ООО "Десна", не является основанием к отмене решения суда, так как согласно условиям данного договора, данное обстоятельство не порождает каких-либо обязательств перед истцом со стороны ООО "Десна", так как на данном договоре имеется отметка о том, что ООО "Десна" как инвестор строительства лишь уведомляется о переуступке права требования и им была оформлена квитанция о принятии от истца денежных средств в сумме хх руб. 00 коп. по приходному ордеру N хх от 30 апреля 20хх г. в целях удостоверения взаиморасчетов между С. и истцом по п. 2.1 договора уступки права требования за уступку права (л.д. 20, 21). Доказательств того, что данные денежные средства поступили на счет ООО "Десна", либо в ООО "Старкос - А", суду не было представлено.
Другие доводы апелляционной жалобы аналогичны основаниям заявленных истцом в суд требований, по существу они сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда по одним только формальным соображениям в силу положений ч. 6 ст. 330 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Троицкого районного суда города Москвы от 21 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)