Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туголуковым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от апреля 2016 года по делу N А78-739/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (ОГРН 1027501067505 ИНН 7530001771) о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" (ОГРН 1027501067758 ИНН 753002937), изложенного в письме от 16.12.2015 N 1827, в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: часть нежилого помещения N 4 на 1-ом и 2-ом этажах общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 149,6 кв. м и часть нежилого помещения N 4 на 1-ом этаже общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 546,2 кв. м, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 115; обязании устранить нарушенные права и законные интересы заявителя,
(суд первой инстанции: судья Горкин Д.С.),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" - Белоусова С.В. - представителя по доверенности от 01.12.2015,
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" - Кириловой Е.В. - представителя по доверенности от 10.10.2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (далее - заявитель, ООО "Центр бытовой техники "Спектр" или общество) обратилось в суд с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" (далее также - КУМИ Администрации МР "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" или Комитет), изложенного в письме от 16.12.2015 N 1827, в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: часть нежилого помещения N 4 на 1-ом и 2-ом этажах общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 149,6 кв. м и часть нежилого помещения N 4 на 1-ом этаже общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 546,2 кв. м, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 115; обязании устранить нарушенные права и законные интересы заявителя.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2016 года заявленные обществом требования удовлетворены.
Отказ Комитета, изложенный в письме от 16.12.2015 N 1827, в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: признан незаконным, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
На Комитет возложена обязанность устранить нарушенные права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр".
Принимая данное решение, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае отсутствие зарегистрированных в установленном порядке договоров аренды, не может служить основанием для отказа в праве заявителю на преимущественное приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку по предыдущим договорам аренды арендные отношения не прекращались, арендатор исправно платил арендодателю арендную плату при отсутствии со стороны арендодателя возражений по пользованию предоставленным имуществом.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обжаловал его в апелляционном порядке.
В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразило свое согласие с решением суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель общества изложил свою позицию согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 13 июля 2016 года был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 15 июля 2016 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Центр бытовой техники "Спектр" владел частью нежилого помещения N 4 (1 этаж) в бывшем клубе "Ровесник" на основании договора аренды N 42 от 31.01.2007.
С 2008 по 2012 включительно общество владело полностью всем нежилым помещением N 4 (включая и 1-ый этаж и 1-ый и 2-ой этажи) в бывшем клубе "Ровесник". Право аренды на данный период подтверждается договорами аренды N 31 от 14.01.2008 и N 61 от 25.03.2008, указанные договоры аренды прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю.
25.12.2012 сторонами (Комитетом и обществом) заключены договоры аренды N 18 и N 19, в соответствии с которыми ООО "Центр бытовой техники "Спектр" использует на праве аренды муниципальное имущество - нежилое помещение N 4, кадастровый номер 75:09:302301:464, общей площадью 695,8 кв. м, находящееся по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 115, пом. 4. Помещение предоставлено в пользование обществу в полном объеме двумя частями на срок с 01.01.2013 по 30.06.2015 площадью 546,2 кв. м и 149,6 кв. м.
Указанный объект недвижимости находится в муниципальной собственности муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края. От имени собственника полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления осуществляет КУМИ Администрации МР "Город Краснокаменск и Краснокаменский район".
24.04.2015 общество обратилось в Комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества.
Письмом от 24.04.2015 N 690 Комитет подтвердил обществу наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества.
Комиссией по проведению аукционов, конкурсов и выработке решений о способе отчуждения объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в собственности муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" (далее - Комиссия) 13.08.2015 было рассмотрено обращение общества о преимущественном выкупе арендуемого объекта недвижимости.
Комиссией было установлено, что заявитель не исполнил установленную пунктом, 2.2.12. вышеуказанных договоров аренды обязанность по их государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.
Комиссией было принято решение отложить процедуру приватизации до исполнения арендатором обязанностей по государственной регистрации договоров аренды.
Затем Комитет письмом от 16.12.2015 N 1827 отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества, указав причиной отказа - отсутствие зарегистрированных в установленном порядке договоров аренды, подтверждающих права заявителя на преимущественное приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимого имущества.
Полагая, что между Комитетом и обществом действуют арендные правоотношения, заявитель обратился в суд в порядке главы 24 АПК РФ с настоящим заявлением.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
1) несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту;
2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
По общему правилу, установленному статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как уже указывалось выше, основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества послужило отсутствие зарегистрированного права аренды на спорные объекты.
Относительно условия, определенного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, договорами аренды от 14.01.2008 N 31 и от 25.03.2008 N 61 установлен срок аренды по 30.12.2008.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 5.6. договоров аренды от 14.01.2008 N 31 и от 25.03.2008 N 61 установлено, что если арендатор намерен использовать арендуемое нежилое помещение после истечения срока действия договора, он обязан за месяц до окончания срока его действия обратиться к арендодателю с заявкой о заключении договора аренды на новый срок.
Арендатор обратился в Комитет с заявлением от 19.12.2012 о заключении новых договоров аренды.
25.12.2012 сторонами заключены новые договоры аренды N N 18 и 19, в которых стороны предусмотрели изменения существенных условий договоров, по сравнению с предыдущими договорами аренды, связанные с изменением срока действия и размера арендной платы. Арендатор, используя муниципальное имущество в 2013 году и позднее, оплачивал арендную плату в соответствии с данными договорами аренды, что указывалось в основании платежных документов на оплату арендной платы.
Следовательно, действие договоров аренды от 14.01.2008 N 31 и от 25.03.2008 N 61 прекратилось в связи с истечением срока в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса также предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Договоры аренды 25.12.2012 N N 18 и 19 заключены на срок с 01.01.2013 по 30.06.2015, то есть на срок более одного года. Кроме того, согласно пункту 2.2.12. договоров аренды 25.12.2012 N N 18 и 19 арендатор обязан провести государственную регистрацию договоров аренды.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация по договорам 25.12.2012 N N 18 и 19 обществом не осуществлена, следовательно, такие договоры не могут быть признаны в качестве основания возникновении у арендатора соответствующего права.
В силу приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел выводу о том, что Комитет имел установленные законом основания для отказа в реализации обществом преимущественного права на приобретение спорного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение имущества является законным, соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции, как принятого при неправильном применении норм материального права, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2016 года по делу N А78-739/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований обществом с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (ОГРН 1027501067505 ИНН 7530001771) отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (ОГРН 1027501067505, ИНН 7530001771) государственную пошлину в размере 3000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 18.01.2016 N 17 при подаче заявления.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2016 N 04АП-3113/2016 ПО ДЕЛУ N А78-739/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2016 г. по делу N А78-739/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сидоренко В.А.,
судей Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Туголуковым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от апреля 2016 года по делу N А78-739/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (ОГРН 1027501067505 ИНН 7530001771) о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" (ОГРН 1027501067758 ИНН 753002937), изложенного в письме от 16.12.2015 N 1827, в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: часть нежилого помещения N 4 на 1-ом и 2-ом этажах общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 149,6 кв. м и часть нежилого помещения N 4 на 1-ом этаже общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 546,2 кв. м, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 115; обязании устранить нарушенные права и законные интересы заявителя,
(суд первой инстанции: судья Горкин Д.С.),
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" - Белоусова С.В. - представителя по доверенности от 01.12.2015,
от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" - Кириловой Е.В. - представителя по доверенности от 10.10.2013,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (далее - заявитель, ООО "Центр бытовой техники "Спектр" или общество) обратилось в суд с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" (далее также - КУМИ Администрации МР "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" или Комитет), изложенного в письме от 16.12.2015 N 1827, в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: часть нежилого помещения N 4 на 1-ом и 2-ом этажах общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 149,6 кв. м и часть нежилого помещения N 4 на 1-ом этаже общественно-торгового центра 1 мкр. общей площадью 546,2 кв. м, находящегося по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 115; обязании устранить нарушенные права и законные интересы заявителя.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2016 года заявленные обществом требования удовлетворены.
Отказ Комитета, изложенный в письме от 16.12.2015 N 1827, в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: признан незаконным, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
На Комитет возложена обязанность устранить нарушенные права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр".
Принимая данное решение, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае отсутствие зарегистрированных в установленном порядке договоров аренды, не может служить основанием для отказа в праве заявителю на преимущественное приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимого имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку по предыдущим договорам аренды арендные отношения не прекращались, арендатор исправно платил арендодателю арендную плату при отсутствии со стороны арендодателя возражений по пользованию предоставленным имуществом.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обжаловал его в апелляционном порядке.
В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.
Общество представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразило свое согласие с решением суда первой инстанции.
В судебном заседании представитель общества изложил свою позицию согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу.
О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 13 июля 2016 года был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 15 июля 2016 года. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО "Центр бытовой техники "Спектр" владел частью нежилого помещения N 4 (1 этаж) в бывшем клубе "Ровесник" на основании договора аренды N 42 от 31.01.2007.
С 2008 по 2012 включительно общество владело полностью всем нежилым помещением N 4 (включая и 1-ый этаж и 1-ый и 2-ой этажи) в бывшем клубе "Ровесник". Право аренды на данный период подтверждается договорами аренды N 31 от 14.01.2008 и N 61 от 25.03.2008, указанные договоры аренды прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю.
25.12.2012 сторонами (Комитетом и обществом) заключены договоры аренды N 18 и N 19, в соответствии с которыми ООО "Центр бытовой техники "Спектр" использует на праве аренды муниципальное имущество - нежилое помещение N 4, кадастровый номер 75:09:302301:464, общей площадью 695,8 кв. м, находящееся по адресу: Забайкальский край, г. Краснокаменск, 115, пом. 4. Помещение предоставлено в пользование обществу в полном объеме двумя частями на срок с 01.01.2013 по 30.06.2015 площадью 546,2 кв. м и 149,6 кв. м.
Указанный объект недвижимости находится в муниципальной собственности муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" Забайкальского края. От имени собственника полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления осуществляет КУМИ Администрации МР "Город Краснокаменск и Краснокаменский район".
24.04.2015 общество обратилось в Комитет с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества.
Письмом от 24.04.2015 N 690 Комитет подтвердил обществу наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества.
Комиссией по проведению аукционов, конкурсов и выработке решений о способе отчуждения объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов, находящихся в собственности муниципального района "Город Краснокаменск и Краснокаменский район" (далее - Комиссия) 13.08.2015 было рассмотрено обращение общества о преимущественном выкупе арендуемого объекта недвижимости.
Комиссией было установлено, что заявитель не исполнил установленную пунктом, 2.2.12. вышеуказанных договоров аренды обязанность по их государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.
Комиссией было принято решение отложить процедуру приватизации до исполнения арендатором обязанностей по государственной регистрации договоров аренды.
Затем Комитет письмом от 16.12.2015 N 1827 отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества, указав причиной отказа - отсутствие зарегистрированных в установленном порядке договоров аренды, подтверждающих права заявителя на преимущественное приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимого имущества.
Полагая, что между Комитетом и обществом действуют арендные правоотношения, заявитель обратился в суд в порядке главы 24 АПК РФ с настоящим заявлением.
Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).
Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования заявителя могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:
1) несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту;
2) нарушение прав и законных интересов заявителя этим отказом.
При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
По общему правилу, установленному статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлены действия, которые обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления, и сроки их совершения.
Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как уже указывалось выше, основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества послужило отсутствие зарегистрированного права аренды на спорные объекты.
Относительно условия, определенного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, договорами аренды от 14.01.2008 N 31 и от 25.03.2008 N 61 установлен срок аренды по 30.12.2008.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 5.6. договоров аренды от 14.01.2008 N 31 и от 25.03.2008 N 61 установлено, что если арендатор намерен использовать арендуемое нежилое помещение после истечения срока действия договора, он обязан за месяц до окончания срока его действия обратиться к арендодателю с заявкой о заключении договора аренды на новый срок.
Арендатор обратился в Комитет с заявлением от 19.12.2012 о заключении новых договоров аренды.
25.12.2012 сторонами заключены новые договоры аренды N N 18 и 19, в которых стороны предусмотрели изменения существенных условий договоров, по сравнению с предыдущими договорами аренды, связанные с изменением срока действия и размера арендной платы. Арендатор, используя муниципальное имущество в 2013 году и позднее, оплачивал арендную плату в соответствии с данными договорами аренды, что указывалось в основании платежных документов на оплату арендной платы.
Следовательно, действие договоров аренды от 14.01.2008 N 31 и от 25.03.2008 N 61 прекратилось в связи с истечением срока в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса также предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Такой договор аренды может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Договоры аренды 25.12.2012 N N 18 и 19 заключены на срок с 01.01.2013 по 30.06.2015, то есть на срок более одного года. Кроме того, согласно пункту 2.2.12. договоров аренды 25.12.2012 N N 18 и 19 арендатор обязан провести государственную регистрацию договоров аренды.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация по договорам 25.12.2012 N N 18 и 19 обществом не осуществлена, следовательно, такие договоры не могут быть признаны в качестве основания возникновении у арендатора соответствующего права.
В силу приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел выводу о том, что Комитет имел установленные законом основания для отказа в реализации обществом преимущественного права на приобретение спорного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение имущества является законным, соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции, как принятого при неправильном применении норм материального права, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2016 года по делу N А78-739/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований обществом с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (ОГРН 1027501067505 ИНН 7530001771) отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Центр бытовой техники "Спектр" (ОГРН 1027501067505, ИНН 7530001771) государственную пошлину в размере 3000 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 18.01.2016 N 17 при подаче заявления.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Председательствующий судья
В.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)