Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 по делу N А32-11960/2016
(судья Миргородская О.П.) по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
(ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой" (ИНН 2309111334, ОГРН 1082309002313) о признании незаконным отказа о внесении записи о прекращении аренды
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту - Управление), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи и об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи с одной стороны и ООО "Адлеринвестстрой".
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи от 22.01.2016 N 23/050/493/2015-380. В соответствии с решением суда Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязано погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи, возникшего на основании договора аренды, заключенного между муниципальным образованием город - курорт Сочи с одной стороны и ООО "Адлеринвестстрой" с другой.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Адлеринвестстрой" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. На спорном земельном участке расположены незавершенные строительством объекты, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, находится в фактическом владении общества. По мнению заявителя, при наличии на спорном земельном участке строений, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, отсутствии владения участком муниципальным образованием, и как следствие, невозможности администрацией распорядиться участком своей волей, удаление из реестра прав записи об обременении этого земельного участка арендой права местного самоуправления не восстановит.
В силу части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Барановой Ю.И. в отпуске в составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Величко М.Г. После замены судьи рассмотрение дела начинается с самого начала.
Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи с одной стороны и ООО "Адлеринвестстрой" с другой стороны заключен договор от 14.07.2011 N 4900006882 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи.
Пунктом 2.1 договора аренды N 4900006882 срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации по 02.03.2013.
Пунктом 8.4 договора аренды N 4900006882 установлено, что срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора (а именно - 02.03.2014).
Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.
25.03.2015 в адрес ООО "Адлеринвестстрой" департаментом имущественных отношений администрации города Сочи было направлено уведомление о том, что в связи с истечением 02.03.2013 срока действия договора аренды земельного участка по улице Виноградной в Центральном районе г. Сочи, срок действия данного договора N 4900006882 продлеваться не будет, а также о том, что администрация города Сочи оставляет за собой право обращаться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении записи регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании вышеуказанного уведомления, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю направлено заявление о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды N 4900006882 от 14.07.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36.
В администрацию города Сочи из управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел по г. Сочи) поступило уведомление от 22.01.2016 N 23/050/493/2015-380 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из поступившего сообщения следует, что досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). При отсутствии возражений обе стороны оформляют соглашение о прекращении арендных отношений путем расторжения договора аренды.
Полагая, что запись о государственной регистрации договора аренды создает препятствия в осуществлении полномочий собственника, Администрации города Сочи обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Проанализировав условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что действие договора аренды прекратилось по истечении установленного в нем срока - 2.03.2013.
Суд указал, что арендатор изначально выразил свою волю на отказ от продления договора аренды на неопределенный срок и направление впоследствии в виде отдельно оформленного уведомления не требуется. Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды при наличии со стороны арендодателя возражений относительно использования земельного участка арендатором, препятствует применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд посчитал, что основания для вывода о возобновлении договора аренды на неопределенный срок отсутствуют.
В связи с чем, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование.
Апелляционный суд с выводом суда первой инстанции согласиться не может.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:
- - нарушение оспариваемым отказом управления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;
- - несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту.
При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ), Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии со ст. 4 закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 13 закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статьей 18 закона N 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу ст. 26 закона N 122-ФЗ, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 закона N 122-ФЗ).
Таким образом, в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.
Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
Судебными актами по делу N А32-13326/2016 установлено, что 23.04.2014 ООО "Адлеринвестстрой" на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36 зарегистрировало право собственности на два объекта незавершенного строительства (Блоки N 1 и N 2) площадью 1495 кв. м каждый, степенью готовности - 27% (каждый), что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 29.04.2014 серии 23-АМ N 478151 и N 478152.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 по делу N А32-13326/2016, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, администрации отказано в требованиях о признании данных объектов незавершенного строительства самовольной постройкой и обязании осуществить снос указанных объектов.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на спорном земельном участке расположены незавершенные строительством объекты, право собственности на которые зарегистрировано за ООО "Адлеринвестстрой".
Из этого следует, что земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, находится в фактическом владении общества.
В настоящее время между сторонами имеется спор по иску ООО "Адлеринвестстрой" понуждении заключить договор аренды земельного участка (дело N А32-37937/2016).
По смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
При наличие на спорном земельном участке строений, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, отсутствии владения участком муниципальным образованием, и как следствие, невозможности администрацией распорядиться участком своей волей, удаление из реестра прав записи об обременении этого земельного участка арендой права местного самоуправления не восстановит.
Невозможность восстановления нарушенного права истца является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Поскольку отказ Управления Росреестра во внесении в государственный реестр прав записи о прекращении аренды закону не противоречит, заявленные требования следует оставить без удовлетворения.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Целью обращения администрации в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды являлось погашение в ЕГРП записи об обременении к спорному земельному участку об обременении его арендой по договору аренды N 4900006882 от 14.07.2011.
Правовым основанием данного требования явилось истечение срока действия договора аренды и отказ арендодателя (администрации) от его пролонгации.
Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В свою очередь, документы, являющиеся в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закон о регистрации недвижимого имущества основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в виде аренды, представлены не были.
Согласно правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может разрешаться спор о правах, в том числе обременений (оснований возникновения) на недвижимое имущество, к которому относится спорный объект.
Согласно п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Требования заявителя, в настоящем случае, направлены на прекращение правоотношений в рамках договора по спорному объекту.
В порядке производства по делам, рассматриваемых по правилам главы 24 АПК РФ, не может разрешаться спор о правах, в том числе обременений (оснований возникновения) на недвижимое имущество, к которому относится спорный объект, фактически заявленное требование направлено на оспаривание основания зарегистрированного обременения в отношении спорного объекта, которым владеет ответчик.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ Управления о внесении записи о прекращении договора аренды является правомерным, в заявленных требованиях администрации надлежит отказать.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" судебные издержки, понесенные третьими лицами (статьи 42, 43 ГПК РФ, статьи 50, 51 АПК РФ), заинтересованными лицами (статья 47 КАС РФ), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.
При этом возможность взыскания судебных издержек в пользу названных лиц не зависит от того, вступили они в процесс по своей инициативе либо привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда.
При подаче апелляционной жалобы ООО "Адлеринвестстрой" уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб. (чек-ордер от 25.10.2016).
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся судом на администрацию и взыскиваются за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 по делу N А32-11960/2016 отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой" (ИНН 2309111334, ОГРН 1082309002313) судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2017 N 15АП-1829/2017 ПО ДЕЛУ N А32-11960/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2017 г. N 15АП-1829/2017
Дело N А32-11960/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 по делу N А32-11960/2016
(судья Миргородская О.П.) по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
(ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой" (ИНН 2309111334, ОГРН 1082309002313) о признании незаконным отказа о внесении записи о прекращении аренды
установил:
администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту - Управление), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел г. Сочи) о признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи и об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи с одной стороны и ООО "Адлеринвестстрой".
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи от 22.01.2016 N 23/050/493/2015-380. В соответствии с решением суда Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязано погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи, возникшего на основании договора аренды, заключенного между муниципальным образованием город - курорт Сочи с одной стороны и ООО "Адлеринвестстрой" с другой.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Адлеринвестстрой" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. На спорном земельном участке расположены незавершенные строительством объекты, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, находится в фактическом владении общества. По мнению заявителя, при наличии на спорном земельном участке строений, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, отсутствии владения участком муниципальным образованием, и как следствие, невозможности администрацией распорядиться участком своей волей, удаление из реестра прав записи об обременении этого земельного участка арендой права местного самоуправления не восстановит.
В силу части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нахождением судьи Барановой Ю.И. в отпуске в составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Величко М.Г. После замены судьи рассмотрение дела начинается с самого начала.
Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи с одной стороны и ООО "Адлеринвестстрой" с другой стороны заключен договор от 14.07.2011 N 4900006882 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36, расположенного по улице Виноградная в Центральном районе г. Сочи.
Пунктом 2.1 договора аренды N 4900006882 срок действия данного договора установлен с момента его государственной регистрации по 02.03.2013.
Пунктом 8.4 договора аренды N 4900006882 установлено, что срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в п. 2.1 настоящего договора (а именно - 02.03.2014).
Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.
25.03.2015 в адрес ООО "Адлеринвестстрой" департаментом имущественных отношений администрации города Сочи было направлено уведомление о том, что в связи с истечением 02.03.2013 срока действия договора аренды земельного участка по улице Виноградной в Центральном районе г. Сочи, срок действия данного договора N 4900006882 продлеваться не будет, а также о том, что администрация города Сочи оставляет за собой право обращаться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о погашении записи регистрации договора аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании вышеуказанного уведомления, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю направлено заявление о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды N 4900006882 от 14.07.2011 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:36.
В администрацию города Сочи из управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Центральный отдел по г. Сочи) поступило уведомление от 22.01.2016 N 23/050/493/2015-380 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из поступившего сообщения следует, что досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). При отсутствии возражений обе стороны оформляют соглашение о прекращении арендных отношений путем расторжения договора аренды.
Полагая, что запись о государственной регистрации договора аренды создает препятствия в осуществлении полномочий собственника, Администрации города Сочи обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.
Проанализировав условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что действие договора аренды прекратилось по истечении установленного в нем срока - 2.03.2013.
Суд указал, что арендатор изначально выразил свою волю на отказ от продления договора аренды на неопределенный срок и направление впоследствии в виде отдельно оформленного уведомления не требуется. Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды при наличии со стороны арендодателя возражений относительно использования земельного участка арендатором, препятствует применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд посчитал, что основания для вывода о возобновлении договора аренды на неопределенный срок отсутствуют.
В связи с чем, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование.
Апелляционный суд с выводом суда первой инстанции согласиться не может.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:
- - нарушение оспариваемым отказом управления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;
- - несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту.
При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ), Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии со ст. 4 закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 13 закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статьей 18 закона N 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу ст. 26 закона N 122-ФЗ, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 закона N 122-ФЗ).
Таким образом, в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В то же время, само по себе истечение срока аренды, указанного в записях Единого государственного реестра прав, не является основанием для погашения записи.
Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.
Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
Судебными актами по делу N А32-13326/2016 установлено, что 23.04.2014 ООО "Адлеринвестстрой" на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36 зарегистрировало право собственности на два объекта незавершенного строительства (Блоки N 1 и N 2) площадью 1495 кв. м каждый, степенью готовности - 27% (каждый), что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 29.04.2014 серии 23-АМ N 478151 и N 478152.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 по делу N А32-13326/2016, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, администрации отказано в требованиях о признании данных объектов незавершенного строительства самовольной постройкой и обязании осуществить снос указанных объектов.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на спорном земельном участке расположены незавершенные строительством объекты, право собственности на которые зарегистрировано за ООО "Адлеринвестстрой".
Из этого следует, что земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, находится в фактическом владении общества.
В настоящее время между сторонами имеется спор по иску ООО "Адлеринвестстрой" понуждении заключить договор аренды земельного участка (дело N А32-37937/2016).
По смыслу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 4 Кодекса целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.
При наличие на спорном земельном участке строений, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, отсутствии владения участком муниципальным образованием, и как следствие, невозможности администрацией распорядиться участком своей волей, удаление из реестра прав записи об обременении этого земельного участка арендой права местного самоуправления не восстановит.
Невозможность восстановления нарушенного права истца является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Поскольку отказ Управления Росреестра во внесении в государственный реестр прав записи о прекращении аренды закону не противоречит, заявленные требования следует оставить без удовлетворения.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Целью обращения администрации в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды являлось погашение в ЕГРП записи об обременении к спорному земельному участку об обременении его арендой по договору аренды N 4900006882 от 14.07.2011.
Правовым основанием данного требования явилось истечение срока действия договора аренды и отказ арендодателя (администрации) от его пролонгации.
Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Следовательно, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства являлось необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.
В свою очередь, документы, являющиеся в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закон о регистрации недвижимого имущества основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения в виде аренды, представлены не были.
Согласно правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может разрешаться спор о правах, в том числе обременений (оснований возникновения) на недвижимое имущество, к которому относится спорный объект.
Согласно п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Требования заявителя, в настоящем случае, направлены на прекращение правоотношений в рамках договора по спорному объекту.
В порядке производства по делам, рассматриваемых по правилам главы 24 АПК РФ, не может разрешаться спор о правах, в том числе обременений (оснований возникновения) на недвижимое имущество, к которому относится спорный объект, фактически заявленное требование направлено на оспаривание основания зарегистрированного обременения в отношении спорного объекта, которым владеет ответчик.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отказ Управления о внесении записи о прекращении договора аренды является правомерным, в заявленных требованиях администрации надлежит отказать.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" судебные издержки, понесенные третьими лицами (статьи 42, 43 ГПК РФ, статьи 50, 51 АПК РФ), заинтересованными лицами (статья 47 КАС РФ), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.
При этом возможность взыскания судебных издержек в пользу названных лиц не зависит от того, вступили они в процесс по своей инициативе либо привлечены к участию в деле по ходатайству стороны или по инициативе суда.
При подаче апелляционной жалобы ООО "Адлеринвестстрой" уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб. (чек-ордер от 25.10.2016).
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся судом на администрацию и взыскиваются за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2016 по делу N А32-11960/2016 отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой" (ИНН 2309111334, ОГРН 1082309002313) судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.Л.НОВИК
В.Л.НОВИК
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)