Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,
судей Д.В. Пирожкова, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878, юр.адрес: 127254, г. Москва, Огородный проезд, д. 14) на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 апреля 2016 года по делу N А40-169293/2015, принятое судьей Скачковой Ю.А.
по иску ООО "Иланта - 21 век" к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Аникин К.Н. (по доверенности от 25.11.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Иланта - 21 век" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813 и принять п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: цена объекта составляет 10 537 872 рубля в соответствии с отчетом об оценке N 07/08-МРО/15.1 от 17.08.2015 г. подготовленным ООО "Межрегиональное управление оценки и инвестиционных проектов", обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813 по цене установленной в соответствии с Отчетом N 07/08-МРО/15.1 от 17.08.2015 г. об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, в размере 10 537 872 рублей, обязании Департамента городского имущества города Москвы привести в соответствии с указанной стоимостью проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2015 г. принят отказ ООО "Иланта - 21 век" от иска в части требований об обязании ДГИГМ заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813 по цене установленной в соответствии с отчетом N 07/08-МРО/15.1 от 17.08.2015 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, в размере 10 537 872 руб.; об обязании ДГИГМ привести в соответствие с указанной стоимостью проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813. Производство по делу по иску в указанной части прекращено.
Решением от 06 апреля 2016 г. суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) исходя из цены объекта 14 261 000 руб. 00 коп. в соответствии с представленным Департаментом отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.07.2015 N 773Г/989, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 16.07.2015 N 1478/С, подготовленным НП СРО "СВОД".
При этом суд исходил из непредставления истцом доказательств недостоверности отчета оценки Департамента.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Иланта - 21 век" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, указывая, что поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции должен был назначить судебную экспертизу для их разрешения.
В суде апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы на предмет разрешения вопроса о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества и представил письменное ходатайство.
Представитель ответчика возражал против доводов жалобы, просил ее оставить без удовлетворения, а решение суда без изменения, указывая на то, что право определения стоимости выкупаемого имущества принадлежит его собственнику, поэтому возражал и против проведения по делу экспертизы.
Определением от 11 июля 2016 года суд апелляционной инстанции:
- удовлетворил ходатайство истца о проведении оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 12, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004002:5813, общей площадью 134, 9 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 20-27);
- назначил по делу оценочную экспертизу;
- поручил проведение экспертизы ООО "Оценочная компания "ВЕТА" (г. Москва, ул. Академика Анохина, д. 64сА), экспертам Жарскому Дмитрию Павловичу и Терентьеву Александру Александровичу, тел. 8 (495) 255-14-99);
- поставил на разрешение эксперта вопросы: - какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 12, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004002:5813, общей площадью 134, 9 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 20-27), по состоянию на 11.06.2015 г.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене, на основании следующего.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорных нежилых помещений по договору аренды N 1-674/2003 от 24.07.2003 г.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился в Департамент имущества города Москвы с соответствующим заявлением от 11 июня 2015 г. (т. 1 л.д. 16).
Письмом от 28 июля 2015 года ответчик направил истцу проект договора купли-продажи со стоимостью имущества 14 261 000 рублей (т. 1 л.д. 18).
Истец, посчитав, что цена объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету N 07/08-МРО/15.1, составленному ООО "Межрегиональное управление оценки и инвестиционных проектов", стоимость спорного имущества по состоянию на 10 августа 2015 года составила 10 537 872 рублей без НДС (т. 1 л.д. 85).
В связи с установленной стоимостью истец заявлением от 26.08.2015 г. передал ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласий.
Письмом от 01 сентября 2015 года ответчик отказал истцу в выкупе имущества по цене 10 537 872 рублей без НДС (т. 1 л.д. 20).
В связи с этим возникшие между сторонами разногласия переданы на рассмотрение суда в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2003 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества суд первой инстанции руководствовался представленным Департаментом отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.07.2015 N 773Г/989, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 16.07.2015 N 1478/С, подготовленным НП СРО "СВОД".
При этом суд исходил из непредставления истцом доказательств недостоверности отчета оценки Департамента.
Суд апелляционной инстанции считает, что в целях правильного рассмотрения спора по существу суду первой инстанции необходимо было назначить оценочную экспертизу по ходатайству истца.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Предъявление настоящего иска обусловлено несогласием с достоверностью величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, составленного по заказу Департамента, поэтому для проверки достоверности этого отчета необходимо проведение по делу судебной экспертизы.
Согласно судебной экспертизе (т. 4 л.д. 116), стоимость имущества без учета НДС составила 13 737 288, 14 рублей.
Ответчиком не представлено возражений и замечаний по данному отчету эксперта.
Таким образом, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, подлежат урегулированию исходя из цены объекта 13 737 288, 14 рублей без учета НДС.
Судебные расходы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 апреля 2016 г. по делу N А40-169293/2015 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Иланта - 21 век" в отношение объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 12, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004002:5813, общей площадью 134, 9 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 20-27), приняв п. 3.1 договора в следующей редакции: "цена Объекта составляет 13 737 288 руб. 14 коп. в соответствии с заключением эксперта от 29.07.2016 г. N 02-03/16/1290. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878) 6 000 рублей в возмещение расходов на уплату госпошлины по иску, 3 000 рублей в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе и 30 000 рублей в возмещение расходов за экспертизу.
Возвратить ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878) из федерального бюджета 12 000 рублей излишне уплаченной по чек-ордеру от 07.09.2015 г. и платежному поручению от 24.09.2015 г. N 34 госпошлины по иску.
Возвратить ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 5 000 рублей излишне зачисленных платежным поручением N 14 от 08.07.2016 г. за проведение экспертизы.
Перечислить ООО "Оценочная компания "ВЕТА" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 30 000 руб. (Банк получателя: ПАО АКБ "АВАНГАРД" Москва; БИК 044525201; сч. N 30101810000000000201. Получатель - ООО "Оценочная компания "ВЕТА", ИНН 5261039837, КПП 526201001, сч. N 40702810000060031175), зачисленные на депозитный счет суда за проведение оценочной экспертизы платежным поручением N 14 от 08.07.2016 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2016 N 09АП-26630/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-169293/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. N 09АП-26630/2016-ГК
Дело N А40-169293/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2016 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,
судей Д.В. Пирожкова, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878, юр.адрес: 127254, г. Москва, Огородный проезд, д. 14) на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 апреля 2016 года по делу N А40-169293/2015, принятое судьей Скачковой Ю.А.
по иску ООО "Иланта - 21 век" к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи
при участии в судебном заседании:
от истца: Аникин К.Н. (по доверенности от 25.11.2015)
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Иланта - 21 век" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813 и принять п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: цена объекта составляет 10 537 872 рубля в соответствии с отчетом об оценке N 07/08-МРО/15.1 от 17.08.2015 г. подготовленным ООО "Межрегиональное управление оценки и инвестиционных проектов", обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813 по цене установленной в соответствии с Отчетом N 07/08-МРО/15.1 от 17.08.2015 г. об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, в размере 10 537 872 рублей, обязании Департамента городского имущества города Москвы привести в соответствии с указанной стоимостью проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2015 г. принят отказ ООО "Иланта - 21 век" от иска в части требований об обязании ДГИГМ заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813 по цене установленной в соответствии с отчетом N 07/08-МРО/15.1 от 17.08.2015 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, в размере 10 537 872 руб.; об обязании ДГИГМ привести в соответствие с указанной стоимостью проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 12, стр. 1 с кадастровым номером 77:01:0004002:5813. Производство по делу по иску в указанной части прекращено.
Решением от 06 апреля 2016 г. суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) исходя из цены объекта 14 261 000 руб. 00 коп. в соответствии с представленным Департаментом отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.07.2015 N 773Г/989, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 16.07.2015 N 1478/С, подготовленным НП СРО "СВОД".
При этом суд исходил из непредставления истцом доказательств недостоверности отчета оценки Департамента.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Иланта - 21 век" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, указывая, что поскольку у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции должен был назначить судебную экспертизу для их разрешения.
В суде апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы на предмет разрешения вопроса о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества и представил письменное ходатайство.
Представитель ответчика возражал против доводов жалобы, просил ее оставить без удовлетворения, а решение суда без изменения, указывая на то, что право определения стоимости выкупаемого имущества принадлежит его собственнику, поэтому возражал и против проведения по делу экспертизы.
Определением от 11 июля 2016 года суд апелляционной инстанции:
- удовлетворил ходатайство истца о проведении оценочной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости недвижимого имущества по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 12, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004002:5813, общей площадью 134, 9 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 20-27);
- назначил по делу оценочную экспертизу;
- поручил проведение экспертизы ООО "Оценочная компания "ВЕТА" (г. Москва, ул. Академика Анохина, д. 64сА), экспертам Жарскому Дмитрию Павловичу и Терентьеву Александру Александровичу, тел. 8 (495) 255-14-99);
- поставил на разрешение эксперта вопросы: - какова рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 12, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004002:5813, общей площадью 134, 9 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 20-27), по состоянию на 11.06.2015 г.
Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 и 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене, на основании следующего.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорных нежилых помещений по договору аренды N 1-674/2003 от 24.07.2003 г.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился в Департамент имущества города Москвы с соответствующим заявлением от 11 июня 2015 г. (т. 1 л.д. 16).
Письмом от 28 июля 2015 года ответчик направил истцу проект договора купли-продажи со стоимостью имущества 14 261 000 рублей (т. 1 л.д. 18).
Истец, посчитав, что цена объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету N 07/08-МРО/15.1, составленному ООО "Межрегиональное управление оценки и инвестиционных проектов", стоимость спорного имущества по состоянию на 10 августа 2015 года составила 10 537 872 рублей без НДС (т. 1 л.д. 85).
В связи с установленной стоимостью истец заявлением от 26.08.2015 г. передал ответчику подписанный проект договора с протоколом разногласий.
Письмом от 01 сентября 2015 года ответчик отказал истцу в выкупе имущества по цене 10 537 872 рублей без НДС (т. 1 л.д. 20).
В связи с этим возникшие между сторонами разногласия переданы на рассмотрение суда в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2003 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества суд первой инстанции руководствовался представленным Департаментом отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.07.2015 N 773Г/989, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 16.07.2015 N 1478/С, подготовленным НП СРО "СВОД".
При этом суд исходил из непредставления истцом доказательств недостоверности отчета оценки Департамента.
Суд апелляционной инстанции считает, что в целях правильного рассмотрения спора по существу суду первой инстанции необходимо было назначить оценочную экспертизу по ходатайству истца.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).
Предъявление настоящего иска обусловлено несогласием с достоверностью величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, составленного по заказу Департамента, поэтому для проверки достоверности этого отчета необходимо проведение по делу судебной экспертизы.
Согласно судебной экспертизе (т. 4 л.д. 116), стоимость имущества без учета НДС составила 13 737 288, 14 рублей.
Ответчиком не представлено возражений и замечаний по данному отчету эксперта.
Таким образом, разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, подлежат урегулированию исходя из цены объекта 13 737 288, 14 рублей без учета НДС.
Судебные расходы относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 апреля 2016 г. по делу N А40-169293/2015 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Иланта - 21 век" в отношение объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ый Самотечный пер., д. 12, стр. 1, с кадастровым номером 77:01:0004002:5813, общей площадью 134, 9 кв. м (подвал, пом. VI, комн. 20-27), приняв п. 3.1 договора в следующей редакции: "цена Объекта составляет 13 737 288 руб. 14 коп. в соответствии с заключением эксперта от 29.07.2016 г. N 02-03/16/1290. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878) 6 000 рублей в возмещение расходов на уплату госпошлины по иску, 3 000 рублей в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе и 30 000 рублей в возмещение расходов за экспертизу.
Возвратить ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878) из федерального бюджета 12 000 рублей излишне уплаченной по чек-ордеру от 07.09.2015 г. и платежному поручению от 24.09.2015 г. N 34 госпошлины по иску.
Возвратить ООО "Иланта - 21 век" (ОГРН 1037700134878) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда 5 000 рублей излишне зачисленных платежным поручением N 14 от 08.07.2016 г. за проведение экспертизы.
Перечислить ООО "Оценочная компания "ВЕТА" с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 30 000 руб. (Банк получателя: ПАО АКБ "АВАНГАРД" Москва; БИК 044525201; сч. N 30101810000000000201. Получатель - ООО "Оценочная компания "ВЕТА", ИНН 5261039837, КПП 526201001, сч. N 40702810000060031175), зачисленные на депозитный счет суда за проведение оценочной экспертизы платежным поручением N 14 от 08.07.2016 г.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
Д.В.ПИРОЖКОВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)