Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12931/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город"
на решение Арбитражного суда Омской области от 22.09.2015 по делу N А46-6695/2015 (судья Храмцов К.В.),
принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Косача Андрея Алексеевича (ИНН 253605180150, ОГРНИП 315554300006076)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (ИНН 5503076816, ОГРН 1035504024247)
о расторжении договора N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015,
при участии в судебном заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город" - представитель Прохоров Сергей Викторович (паспорт, по доверенности от 01.07.2015 сроком действия 1 год);
- от Индивидуального предпринимателя Косача Андрея Алексеевича - представитель Косач Лариса Николаевна (паспорт, по доверенности N 55АА1298656 от 02.10.2015 сроком действия 3 года);
Индивидуальный предприниматель Косач Андрей Алексеевич (далее - ИП Косач А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (далее - ООО "Солнечный город", ответчик) о расторжении договора N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015 с 25.06.2015.
Решением Арбитражного суда Омской области от 22.09.2015 заявленные предпринимателем требования удовлетворены, договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015, заключенный между ООО "Солнечный город" и ИП Косачем Андреем Алексеевичем расторгнут.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции счел возможным применить к спорным правоотношениям положения пунктов 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с которыми сторона, поставленная в силу явного неравенства в положение, серьезно затрудняющее реализацию ее прав, вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке на основании части 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Солнечный город" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на отсутствие оснований для применения к рассматриваемым отношений положений части 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ, ввиду того, что условия договора были определены по обоюдному согласию сторон, о чем свидетельствует и заключения двух дополнительных соглашений к спорному договору. Также апеллянт указал, что выводы суда первой инстанции о том, что ответчик возражал против установки рекламных конструкций, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.
Кроме того, ООО "Солнечный город", ссылаясь на положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, указал, что датой расторжения договора следует считать дату вступления в законную силу решения суда, а не 25.06.2015.
От предпринимателя в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Индивидуального предпринимателя Косача Андрея Алексеевича поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
ООО "Солнечный город" принадлежит на праве собственности здание, назначение: нежилое, общей площадью 3880,9 кв. м, этажность: 1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА 993539 от 22.11.2013.
4 марта 2015 года между ООО "Солнечный город" (арендодатель) и ИП Косач А.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное и пользование (аренду) нежилое помещение N 2П, инвентарный номер N 52:401:002:000086760:2002, номер на поэтажном плане N 77, общей площадью 27,1 кв. м, расположенное в торговом комплексе по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 7. Целевое использование помещения: размещения магазина "Веселый кальмар" по продаже пива и сопутствующей продукции. Внешний вид магазина согласован арендодателем арендатору в Приложении N 5 к договору. Срок аренды помещения устанавливается: 11 месяцев. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока договора. Договор может расторгнут досрочно, в том числе по взаимному соглашению сторон, по решению суда (пункты 1.1, 1.3, 2.2.5, 1.5, 1.6 договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 04.03.2015 объект аренды передан арендатору.
Дополнительным соглашением N 2 от 08.04.2015 к договору аренды N 030-ОДА/2014 от 04.03.2015 пункт 1.1 изложен в новой редакции: "Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение N 2П, инвентарный номер 52:401:002:000086760:0100:20002, номер на поэтажном плане N 77, общей площадью 27,1 кв. м, в том числе торговая площадь 14,1 кв. м, площадь подсобных помещений 13 кв. м, расположенное в Торговом комплексе по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 7".
Письмом б/н от 27.05.2015 ИП Косач А.А. просил арендодателя расторгнуть договор с 25.06.2015, а также сообщил о своем намерении освободить арендуемое помещение до 25.06.2015.
Согласно ответу N 154 от 01.06.2015 ООО "Солнечный город" указало, что расторжение договора в одностороннем порядке не предусмотрено его условиями, в связи с чем ООО "Солнечный город" не дает свое согласие на расторжение договора аренды N 030-ОДА/2014 от 04.03.2015. Кроме того, указало, что датой окончания действия договора следует считать 04.02.2016.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
22.09.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Вместе с тем, как правомерно указано судом первой инстанции, из материалов дела не усматривается, что арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору, создал препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, либо допустил иные существенные нарушения договора, которые привели к невозможности эксплуатации объекта аренды.
Напротив, объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 04.03.2015; доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств невозможности или затруднительности использования объекта аренды вследствие действий арендодателя, истцом в материалы дела не представлены.
В связи с изложенными обстоятельствами, оснований для расторжения спорного договора аренды по мотиву существенного нарушения арендодателем условий договора по пункту 2 статьи 450, статье 620 ГК РФ правомерно не установлены судом первой инстанции.
Между тем, суд первой инстанции, учитывая представленные истцом в материалы дела документы, пришел к выводу о наличии явного неравенства переговорных возможностей, существенно затрудняющего согласование иного содержания отдельных условий спорного договора.
Указанное наглядно усматривается как и из объяснений истца, данных в ходе судебного разбирательства, так и возражений на отзыв ответчика и отзыва на апелляционную жалобу.
Так, по утверждению истца, как в процессе заключения спорного договора, так и в ходе его исполнения существенную роль имела возможность размещения наружной рекламы для привлечения потенциальных покупателей. При подписании договора, в отсутствие возможности для заключения договора на иных условиях, он вынужден был согласиться на предложенную редакцию арендодателя, в том числе на применение к арендным отношениям Правил для арендаторов помещений в Торговом комплексе по ул. 70 Лет Октября, д. 7 в КАО г. Омска, согласно которым размещение рекламных конструкций возможно лишь с письменного согласия арендодателя (пункты 4, 5, 6, 9 Правил). С апреля 2015 г. он вел переписку с сотрудниками ООО "Солнечный город" по согласованию мест размещения рекламы и самих макетов на придорожной стеле и на стене здания, что подтверждается представленными в материалы дела распечатками переписки по электронной почте, однако необходимого разрешения так и не получил.
Доводы апеллянта о том, что он не возражал против размещения рекламы истца, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку из материалов спора следует, что ответчик счел невозможным согласовать предлагаемые ответчиком макеты рекламы на придорожной стелле и на стене здания непосредственно над окнами арендуемого помещения, предложив размещение рекламы на крыше здания, при этом не учитывая, что подобное размещение не будет отвечать целям рекламы и привлекать внимание покупателей, а также дорогостоящий характер такого размещения.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции, при заключении договора, истец не был согласен на включение в его текст следующих пунктов:
- - пункта 2.2.4, в соответствии с которым арендатор обязан своими силами и средствами осуществлять техническое обслуживание и ремонт всех систем оборудования помещения, находящихся в зоне ответственности арендатора в соответствии с актом разграничения эксплуатационной принадлежности; в течение пяти календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения предоставить арендодателю список сотрудников арендатора, имеющих необходимую квалификацию и соответствующие допуски для надлежащего выполнения условий настоящего пункта договора, с предоставлением арендодателю надлежаще заверенных документов, подтверждающих квалификацию указанных сотрудников; в случае замены перечисленных сотрудников либо появления новых сотрудников в течение срока аренды арендатор обязан в течение десяти дней после замены или появления предоставить арендодателю копии документов, свидетельствующих о правомерности и необходимой квалификации сотрудников для надлежащего выполнения условий договора, поскольку указанные условия являются для истца чрезмерно обременительными;
- - пункта 2.2.5 договора, в соответствии с которым арендатор обязан письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока договора, поскольку истец полагал достаточным более короткий срок;
- - пункта 3.1 договора о составе арендной платы.
Об имеющихся разногласиях ИП Косач А.А. при заключении договора проинформировал арендодателя, при этом Общество на иных условиях заключить договор отказалось.
Доводы апеллянта о том, что истцом не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих наличие с его стороны возражений на включение в текст договора вышеозначенных пунктов, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными, ввиду того, что арбитражный процесс строится на состязательности сторон и их добросовестности, а, учитывая, что указанные обстоятельства ответчиком опровергнуты не были, то оснований для непринятия вышеизложенной позиции истца и признания ее недостоверной у суда апелляционной инстанции не имеется.
При указанных обстоятельствах, доводы ответчика о том, что договор аренды заключен по обоюдному согласию сторон с учетом согласования всех его условий, судом апелляционной инстанции признаются необоснованными.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что, поскольку истец при заключении договора аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015, условия которого были определены арендодателем - ООО "Солнечный город", в силу явного неравенства переговорных возможностей, был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, вправе требовать его расторжения на основании пункта 3 статьи 428 ГК РФ.
При этом, доводы апеллянта об обратном подлежат отклонению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 428 ГК РФ, который подлежит применению к спорным отношениям сторон на основании пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
В свою очередь, в пункте 2 статьи 428 ГК РФ определено, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
Учитывая вышеизложенные положения, суд апелляционной инстанции полагает установленным, что истец был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, в связи с чем вправе требовать его расторжения на основании пункта 3 статьи 428 ГК РФ.
Кроме того, следует учитывать, что возможность отказа от договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора спорным договором не предусмотрена (раздел 6 договора), а уровень профессионализма истца в сфере предпринимательской деятельности (зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.02.2015 г.) существенно ниже, чем соответствующий уровень ответчика (зарегистрирован в качестве юридического лица 24.11.2003 г.).
При указанных обстоятельствах, требование о расторжении спорного договора являются законными и обоснованными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Вместе с тем, в пункте 2 статьи 428 ГК РФ в новой редакции установлен иной срок прекращения договора: если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.
В соответствии с заявленными исковыми требованиями истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015 с 25.06.2015 г. (дата, указанная в уведомлении от 27.05.2015 г., с которой истец в связи с семейными обстоятельствами и отсутствием возможности оплачивать арендную плату и нести сопутствующие расходы просил расторгнуть договор).
Суд первой инстанции, учитывая положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ, а также отсутствие права для суда выйти за пределы заявленных исковых требований, и то, что расторжение договора с 25.06.2015 г. не противоречит существу возникших между сторонами обязательств, счел возможным признать договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015 расторгнутым после вступления настоящего решения в законную силу с 25.06.2015 г.
Доводы апеллянта о неправомерности определения судом первой инстанции даты, с которой подлежит считать расторгнутым спорный договор со ссылкой на положения пункта 3 статьи 453 ГК РФ, предусматривающие императивное правило, согласно которому обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.
Действительно, по общему правилу договор, измененный или расторгнутый по решению суда, считается соответственно измененным или расторгнутым с момента, когда решение суда об этом вступает в силу.
Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, следует учитывать, обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменения договора.
В настоящем случае основанием для расторжения договора аренды послужило установление факта формулирования условий договора в одностороннем порядке, в силу чего имеются односторонние преимущества и льготы в отношении стороны, разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительные условия для присоединившейся стороны.
Указанное свидетельствует о том, что права и законные интересы ИП Косач А.А. были нарушены невыгодными для него условиями договора аренды нежилого помещения изначально, то есть с момента заключения спорного договора.
Таким образом, учитывая, что сторона, находящаяся в невыгодном положении, вправе добиваться восстановления своих нарушенных прав и законных интересов, а такое восстановление будет весьма затруднительным, поскольку решением суда не затрагивается исполнение договора на излишне обременительных для указанной стороны условиях, которое имело место до изменения или расторжения договора, то суд первой инстанции правомерно счел возможным, с учетом положений части 2 статьи 428 ГК РФ, в целях способа защиты присоединившейся стороны признать договор расторгнутым именно с 25.06.2015.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 22.09.2015 по делу N А46-6695/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2016 N 08АП-12931/2015 ПО ДЕЛУ N А46-6695/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2016 г. N 08АП-12931/2015
Дело N А46-6695/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12931/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город"
на решение Арбитражного суда Омской области от 22.09.2015 по делу N А46-6695/2015 (судья Храмцов К.В.),
принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Косача Андрея Алексеевича (ИНН 253605180150, ОГРНИП 315554300006076)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (ИНН 5503076816, ОГРН 1035504024247)
о расторжении договора N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015,
при участии в судебном заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город" - представитель Прохоров Сергей Викторович (паспорт, по доверенности от 01.07.2015 сроком действия 1 год);
- от Индивидуального предпринимателя Косача Андрея Алексеевича - представитель Косач Лариса Николаевна (паспорт, по доверенности N 55АА1298656 от 02.10.2015 сроком действия 3 года);
- установил:
Индивидуальный предприниматель Косач Андрей Алексеевич (далее - ИП Косач А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный город" (далее - ООО "Солнечный город", ответчик) о расторжении договора N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015 с 25.06.2015.
Решением Арбитражного суда Омской области от 22.09.2015 заявленные предпринимателем требования удовлетворены, договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015, заключенный между ООО "Солнечный город" и ИП Косачем Андреем Алексеевичем расторгнут.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции счел возможным применить к спорным правоотношениям положения пунктов 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с которыми сторона, поставленная в силу явного неравенства в положение, серьезно затрудняющее реализацию ее прав, вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке на основании части 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Солнечный город" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на отсутствие оснований для применения к рассматриваемым отношений положений части 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ, ввиду того, что условия договора были определены по обоюдному согласию сторон, о чем свидетельствует и заключения двух дополнительных соглашений к спорному договору. Также апеллянт указал, что выводы суда первой инстанции о том, что ответчик возражал против установки рекламных конструкций, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.
Кроме того, ООО "Солнечный город", ссылаясь на положения пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, указал, что датой расторжения договора следует считать дату вступления в законную силу решения суда, а не 25.06.2015.
От предпринимателя в материалы дела поступил письменный отзыв, согласно которому решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель Индивидуального предпринимателя Косача Андрея Алексеевича поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
ООО "Солнечный город" принадлежит на праве собственности здание, назначение: нежилое, общей площадью 3880,9 кв. м, этажность: 1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА 993539 от 22.11.2013.
4 марта 2015 года между ООО "Солнечный город" (арендодатель) и ИП Косач А.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное и пользование (аренду) нежилое помещение N 2П, инвентарный номер N 52:401:002:000086760:2002, номер на поэтажном плане N 77, общей площадью 27,1 кв. м, расположенное в торговом комплексе по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 7. Целевое использование помещения: размещения магазина "Веселый кальмар" по продаже пива и сопутствующей продукции. Внешний вид магазина согласован арендодателем арендатору в Приложении N 5 к договору. Срок аренды помещения устанавливается: 11 месяцев. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю, не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока договора. Договор может расторгнут досрочно, в том числе по взаимному соглашению сторон, по решению суда (пункты 1.1, 1.3, 2.2.5, 1.5, 1.6 договора).
По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 04.03.2015 объект аренды передан арендатору.
Дополнительным соглашением N 2 от 08.04.2015 к договору аренды N 030-ОДА/2014 от 04.03.2015 пункт 1.1 изложен в новой редакции: "Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение N 2П, инвентарный номер 52:401:002:000086760:0100:20002, номер на поэтажном плане N 77, общей площадью 27,1 кв. м, в том числе торговая площадь 14,1 кв. м, площадь подсобных помещений 13 кв. м, расположенное в Торговом комплексе по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 7".
Письмом б/н от 27.05.2015 ИП Косач А.А. просил арендодателя расторгнуть договор с 25.06.2015, а также сообщил о своем намерении освободить арендуемое помещение до 25.06.2015.
Согласно ответу N 154 от 01.06.2015 ООО "Солнечный город" указало, что расторжение договора в одностороннем порядке не предусмотрено его условиями, в связи с чем ООО "Солнечный город" не дает свое согласие на расторжение договора аренды N 030-ОДА/2014 от 04.03.2015. Кроме того, указало, что датой окончания действия договора следует считать 04.02.2016.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
22.09.2015 Арбитражным судом Омской области вынесено решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения судебного акта, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как арендные, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Вместе с тем, как правомерно указано судом первой инстанции, из материалов дела не усматривается, что арендодатель не предоставил имущество в пользование арендатору, создал препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, либо допустил иные существенные нарушения договора, которые привели к невозможности эксплуатации объекта аренды.
Напротив, объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 04.03.2015; доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств невозможности или затруднительности использования объекта аренды вследствие действий арендодателя, истцом в материалы дела не представлены.
В связи с изложенными обстоятельствами, оснований для расторжения спорного договора аренды по мотиву существенного нарушения арендодателем условий договора по пункту 2 статьи 450, статье 620 ГК РФ правомерно не установлены судом первой инстанции.
Между тем, суд первой инстанции, учитывая представленные истцом в материалы дела документы, пришел к выводу о наличии явного неравенства переговорных возможностей, существенно затрудняющего согласование иного содержания отдельных условий спорного договора.
Указанное наглядно усматривается как и из объяснений истца, данных в ходе судебного разбирательства, так и возражений на отзыв ответчика и отзыва на апелляционную жалобу.
Так, по утверждению истца, как в процессе заключения спорного договора, так и в ходе его исполнения существенную роль имела возможность размещения наружной рекламы для привлечения потенциальных покупателей. При подписании договора, в отсутствие возможности для заключения договора на иных условиях, он вынужден был согласиться на предложенную редакцию арендодателя, в том числе на применение к арендным отношениям Правил для арендаторов помещений в Торговом комплексе по ул. 70 Лет Октября, д. 7 в КАО г. Омска, согласно которым размещение рекламных конструкций возможно лишь с письменного согласия арендодателя (пункты 4, 5, 6, 9 Правил). С апреля 2015 г. он вел переписку с сотрудниками ООО "Солнечный город" по согласованию мест размещения рекламы и самих макетов на придорожной стеле и на стене здания, что подтверждается представленными в материалы дела распечатками переписки по электронной почте, однако необходимого разрешения так и не получил.
Доводы апеллянта о том, что он не возражал против размещения рекламы истца, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку из материалов спора следует, что ответчик счел невозможным согласовать предлагаемые ответчиком макеты рекламы на придорожной стелле и на стене здания непосредственно над окнами арендуемого помещения, предложив размещение рекламы на крыше здания, при этом не учитывая, что подобное размещение не будет отвечать целям рекламы и привлекать внимание покупателей, а также дорогостоящий характер такого размещения.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции, при заключении договора, истец не был согласен на включение в его текст следующих пунктов:
- - пункта 2.2.4, в соответствии с которым арендатор обязан своими силами и средствами осуществлять техническое обслуживание и ремонт всех систем оборудования помещения, находящихся в зоне ответственности арендатора в соответствии с актом разграничения эксплуатационной принадлежности; в течение пяти календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения предоставить арендодателю список сотрудников арендатора, имеющих необходимую квалификацию и соответствующие допуски для надлежащего выполнения условий настоящего пункта договора, с предоставлением арендодателю надлежаще заверенных документов, подтверждающих квалификацию указанных сотрудников; в случае замены перечисленных сотрудников либо появления новых сотрудников в течение срока аренды арендатор обязан в течение десяти дней после замены или появления предоставить арендодателю копии документов, свидетельствующих о правомерности и необходимой квалификации сотрудников для надлежащего выполнения условий договора, поскольку указанные условия являются для истца чрезмерно обременительными;
- - пункта 2.2.5 договора, в соответствии с которым арендатор обязан письменно сообщать арендодателю не позднее чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока договора, поскольку истец полагал достаточным более короткий срок;
- - пункта 3.1 договора о составе арендной платы.
Об имеющихся разногласиях ИП Косач А.А. при заключении договора проинформировал арендодателя, при этом Общество на иных условиях заключить договор отказалось.
Доводы апеллянта о том, что истцом не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих наличие с его стороны возражений на включение в текст договора вышеозначенных пунктов, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными, ввиду того, что арбитражный процесс строится на состязательности сторон и их добросовестности, а, учитывая, что указанные обстоятельства ответчиком опровергнуты не были, то оснований для непринятия вышеизложенной позиции истца и признания ее недостоверной у суда апелляционной инстанции не имеется.
При указанных обстоятельствах, доводы ответчика о том, что договор аренды заключен по обоюдному согласию сторон с учетом согласования всех его условий, судом апелляционной инстанции признаются необоснованными.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что, поскольку истец при заключении договора аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015, условия которого были определены арендодателем - ООО "Солнечный город", в силу явного неравенства переговорных возможностей, был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, вправе требовать его расторжения на основании пункта 3 статьи 428 ГК РФ.
При этом, доводы апеллянта об обратном подлежат отклонению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 428 ГК РФ, который подлежит применению к спорным отношениям сторон на основании пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.
В свою очередь, в пункте 2 статьи 428 ГК РФ определено, что присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
В пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.
В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.
Учитывая вышеизложенные положения, суд апелляционной инстанции полагает установленным, что истец был поставлен в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, в связи с чем вправе требовать его расторжения на основании пункта 3 статьи 428 ГК РФ.
Кроме того, следует учитывать, что возможность отказа от договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора спорным договором не предусмотрена (раздел 6 договора), а уровень профессионализма истца в сфере предпринимательской деятельности (зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.02.2015 г.) существенно ниже, чем соответствующий уровень ответчика (зарегистрирован в качестве юридического лица 24.11.2003 г.).
При указанных обстоятельствах, требование о расторжении спорного договора являются законными и обоснованными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Вместе с тем, в пункте 2 статьи 428 ГК РФ в новой редакции установлен иной срок прекращения договора: если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.
В соответствии с заявленными исковыми требованиями истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015 с 25.06.2015 г. (дата, указанная в уведомлении от 27.05.2015 г., с которой истец в связи с семейными обстоятельствами и отсутствием возможности оплачивать арендную плату и нести сопутствующие расходы просил расторгнуть договор).
Суд первой инстанции, учитывая положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ, а также отсутствие права для суда выйти за пределы заявленных исковых требований, и то, что расторжение договора с 25.06.2015 г. не противоречит существу возникших между сторонами обязательств, счел возможным признать договор аренды нежилого помещения N 03-ОДА/2015 от 04.03.2015 расторгнутым после вступления настоящего решения в законную силу с 25.06.2015 г.
Доводы апеллянта о неправомерности определения судом первой инстанции даты, с которой подлежит считать расторгнутым спорный договор со ссылкой на положения пункта 3 статьи 453 ГК РФ, предусматривающие императивное правило, согласно которому обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.
Действительно, по общему правилу договор, измененный или расторгнутый по решению суда, считается соответственно измененным или расторгнутым с момента, когда решение суда об этом вступает в силу.
Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, следует учитывать, обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменения договора.
В настоящем случае основанием для расторжения договора аренды послужило установление факта формулирования условий договора в одностороннем порядке, в силу чего имеются односторонние преимущества и льготы в отношении стороны, разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительные условия для присоединившейся стороны.
Указанное свидетельствует о том, что права и законные интересы ИП Косач А.А. были нарушены невыгодными для него условиями договора аренды нежилого помещения изначально, то есть с момента заключения спорного договора.
Таким образом, учитывая, что сторона, находящаяся в невыгодном положении, вправе добиваться восстановления своих нарушенных прав и законных интересов, а такое восстановление будет весьма затруднительным, поскольку решением суда не затрагивается исполнение договора на излишне обременительных для указанной стороны условиях, которое имело место до изменения или расторжения договора, то суд первой инстанции правомерно счел возможным, с учетом положений части 2 статьи 428 ГК РФ, в целях способа защиты присоединившейся стороны признать договор расторгнутым именно с 25.06.2015.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Солнечный город" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 22.09.2015 по делу N А46-6695/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
А.Н.ЛОТОВ
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)