Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.
судей Аристовой Е.В., Глухих А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7056/2017) общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-15988/2016 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (ОГРН 1077203055181, ИНН 7204116415) к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (ОГРН 1037200599512, ИНН 7204057368) о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" соразмерном уменьшении стоимости имущества,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" - представитель Материкина О.С. по доверенности от 09.01.2017 сроком действия на три года;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" - представитель Алексеев Я.В. по доверенности N 24 от 20.03.2017,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (далее - ООО "АвтоСфера", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (далее - ООО "ТАДК", ответчик) о взыскании 15000 000 руб. задолженности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, 711 991,91 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение сроков оплаты.
На основании статьи 132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят к рассмотрению встречный иск ООО "ТАДК" к ООО "АвтоСфера" (с учетом уточнений):
- - о соразмерном уменьшении цены приобретенного объекта незавершенного строительства на сметную величину затрат по переносу электрокабеля за границы земельного участка;
- - о внесении изменений в заключенный между сторонами договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, изложив пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2. в следующей редакции:
- "3.1. Общая стоимость Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего Договора составляет 90 616 558 (Девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%";
- "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект";
- "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются Покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в Договоре, при условии предоставления Продавцом Покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора";
- - об обязании обеспечить явку уполномоченного представителя в компетентный орган для совершения государственной регистрации изменений в договор купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-15988/2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ООО "ТАДК" в пользу ООО "АвтоСфера" взыскано 360 181 рубль 32 копеек неустойки, 2 328 рублей расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. ООО "АвтоСфера" из федерального бюджета возвращено 98 440 рублей государственной пошлины.
Встречный иск удовлетворен частично: уменьшена стоимость имущества по договору купли-продажи N 76/16 от 04.10.2016 до 90 616 558 рублей 63 копеек; договор купли-продажи N 76/16 от 04.10.2016 изменен, пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2. изложены в следующей редакции:
- "3.1. Общая стоимость Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего Договора составляет 90 616 558 (Девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%";
- "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект";
- "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются Покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в Договоре, при условии предоставления Продавцом Покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора".
В удовлетворении остальных встречных исковых требований отказано.
С ООО "АвтоСфера" в пользу ООО "ТАДК" взыскано 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины. В результате зачета с ООО "ТАДК" в пользу ООО "АвтоСфера" взыскано 354 181 рубль 32 копейки.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "АвтоСфера" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что факт нарушения продавцом условий договора купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16 в части предоставления непригодного для целей строительства торгового комплекса земельного участка, является недоказанным: в деле отсутствуют доказательства предоставления продавцом заведомо ложной информации относительно земельного участка; письмо общества с ограниченной ответственностью "Газпромэнерго" от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 не подтверждает невозможность осуществления на земельном участке строительных работ, более того указанное письмо не содержит отказа в переносе инженерных сетей из зоны строительного участка; размещение подземной линии электропередачи на земельном участке не нарушает права ответчика, не препятствует его использованию в соответствии с видом разрешенного использования. ООО "ТАДК" не представило доказательств наличия реальной угрозы нарушения права пользования земельным участком, а нахождение в части участка подземного электрического кабеля не может рассматриваться в качестве достаточного основания для удовлетворения встречного иска. Отмечает, что покупатель, приобретая земельный участок, не был лишен возможности установить все значимые для него свойства участка и ограничения в использовании. Кроме того, ответчиком, как пользователем земельного участка, не предъявлены требования к владельцам инженерных сетей, размещенных на земельном участке, с целью защиты своего права.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу, истец просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика высказался согласно отзыву.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Фактически обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно.
Между ООО "АвтоСфера" (продавцом) и ООО "ТАДК" (покупателем) заключен договор купли-продажи N 76/16 недвижимого имущества от 04 октября 2016 (т. 1 л.д. 15-16), согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 123,2 кв. м, степень готовности объекта 15%, кадастровый номер 72:23:0432003:5432, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Народная.
В соответствии с пунктом 1.3 договора продаваемый объект незавершенного строительства расположен на земельном участке (город Тюмень, ул. Народная), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 28 843 кв. м, кадастровый номер 72:23:0432003:3911. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды.
В соответствии с пунктом 3.1. договора общая стоимость объекта недвижимости составляет 106 0000 руб., в том числе НДС.
Указанная стоимость определена на основании отчета об оценке объектов оценки N 08-1016-О от 18.10.2016, подготовленного ООО "Агентство оценки "Эксперт" (т. 2 л.д. 34-40).
Согласно пункту 1.5 договора продавец гарантировал, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю по акту от 04.10.2016 (т. 1 л.д. 17).
В материалы дела представлена копия разрешения на строительство от 17.06.2016 N 72-304-218-2016, согласно которому ООО "АвтоСфера" разрешается строительство торгового комплекса в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 (т. 1 л.д. 87-90), а также распоряжения Администрации города Тюмени от 21.11.2016 N 774 о внесении изменения в указанное разрешение на строительство в части замены ООО "АвтоСфера" на ООО "ТАДК" (т. 1 л.д. 91).
В соответствии с пунктом 3.3 договора, оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 50% от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, оставшиеся 50% от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке отчуждаемого объекта.
Государственная регистрация перехода права собственности на отчужденный объект незавершенного строительства состоялась 13.10.2016. Государственная регистрация соглашения от 24.10.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.08.2016 N 23-20/3270, согласно которому была произведена замена арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 с истца на ответчика, была осуществлена 31.10.2016. Отчет об оценке отчуждаемого объекта незавершенного строительства был передан истцом ответчику по акту от 24.11.2016 (т. 1 л.д. 19).
ООО "ТАДК" оплата произведена 08.11.2016 - в сумме 53 000 000,00 руб. (платежное поручение N 3014, т. 1 л.д. 81) и 21.12.2016 - в сумме 38 000 000,00 руб. (платежное поручение 3532, т. 1 л.д. 82).
Истец, ссылаясь на наличие задолженности в размере 15 000 000 руб., обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.
Встречные исковые требования ООО "ТАДК" обоснованы тем, что в при проведении инженерно-геодезических изысканий покупателем было выявлено размещение на земельном участке двухцепной кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1", Тюменская область, город Тюмень, эп. 2 - улица Николая Ростовцева 21.
Письмом от 06.10.2016 N 496 ООО "ТАДК" уведомило об указанном обстоятельстве Сургутский филиал ООО "ГазпромЭнерго", потребовало в срок до 20.10.2016 перенести инженерные сети за границы земельного участка (т. 1 л.д. 78).
В ответном письме от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 (т. 1 л.д. 96-97) ООО "Газпромэнерго" указало, что кабельная линия 10 кВ от ПС 110/10 кВ "Широтная" обеспечивает энергоснабжение микрорайона "Ямальский-1", и повреждение кабельной линии может привести к полному обесточиванию микрорайона. А также отметило, что требования общества не могут быть рассмотрены ввиду отсутствия подтверждающих документов на владение земельным участком и разрешительных документов на проведение строительных работ.
Письмом N 580 от 24.11.2016 ООО "ТАДК" предложило ООО "АвтоСфера" урегулировать вопрос переноса сетей, либо возместить последующие затраты покупателя, связанные с переносом сетей (т. 1 л.д. 130-131).
Намерений на урегулирование вопроса продавец не выразил.
21 декабря 2016 года покупатель направил в адрес продавца проект дополнительного соглашения N 1 к договору купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 (л.д. 127-128) с предложением об изменении стоимости по договору.
Неполучение ответа в установленный срок послужило основанием для обращения в суд со встречным иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой разновидность договора купли-продажи, регулируемого нормами главы 30 ГК РФ, в связи с чем, на него распространяются общие положения о купле-продаже, установленные параграфом первым указанной главы.
Пунктами 1, 2 статьи 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Оценив условия заключенного сторонами договора, суд апелляционной инстанции считает, что правовые основания для удовлетворения встречного иска имеются, при этом, исходит из следующего.
Судом первой инстанции установлена действительная воля сторон при заключении спорного договора, которая была направлена на передачу имущества (объекта незавершенного строительства), ценность которого как такового заключается в возможности завершить строительство.
Из материалов дела усматривается, что ООО "АвтоСфера" намеревалось использовать объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором расположен объект, - для строительства торгового центра, о чем свидетельствует полученное им разрешение на строительство (т. 1 л.д. 87-90) и письмо в адрес ООО "ГазпромЭнерго" (т. 1 л.д. 79). ООО "ТАДК" после заключения договора также немедленно приступило к оформлению документации для осуществления строительства торгового комплекса (т. 1 л.д. 91).
Из договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 следует, что предметом договора является передача истцу в собственность объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Как указывалось ранее, стоимость объекта определена на основании отчета об оценке объектов оценки N 08-1016-О от 18.10.2016, согласно которому по состоянию на 06.10.2016, рыночная стоимость объектов оценки, являющихся предметом договора, составляет 106 631 000 рублей, в т.ч., 604 000 рублей - объект незавершенного строительства и 106 027 000 рублей - земельный участок.
То есть, при определении цены договора производилась также оценка земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, при этом, стоимость права пользования земельным участком земельного участка составляет существенную часть цены договора, поэтому, право пользования земельным участком также являлось объектом купли-продажи.
Следовательно, основания прийти к выводу о том, что по договору купли-продажи передавался только объект незавершенного строительства, у суда отсутствуют. Кроме того, представитель истца в судебном заседании на вопрос апелляционной коллегии не отрицал указанное обстоятельство.
Соответственно, предметом договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 является объект незавершенного строительства и право пользования земельным участком для завершения строительства.
При таких обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, у ООО "ТАДК" применительно к абзацу 1 пункта 1 статьи 475 ГК РФ возникло право на соразмерное уменьшение покупной цены в связи с наличием недостатков земельного участка, который наряду с объектом незавершенного строительства является предметом спорного договора, и подлежит оплате покупателем.
Как указывалось выше, при заключении спорного договора продавец гарантировал, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства (пункт 1.5.).
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 2).
Как верно отмечено судом первой инстанции, при заключении договора, стороны особым образом согласовали условие об отсутствии на земельном участке других объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащих продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства.
Таким образом, указанное условие, касающееся характеристики (свойств) земельного участка было существенным ввиду внесения его в договор.
В пользу указанного вывода свидетельствует и то, что ответчик по встречному иску как продавец в добровольном порядке осуществил вынос за границы земельного участка газопровода, то есть, своими действиями подтвердил наличие у себя обязанности по передаче земельного участка без имущества третьих лиц.
В связи с чем, суд отклоняет доводы жалобы о том, что нахождение на земельном участке подземных кабельный линий не препятствует завершению строительства и не нарушает разрешенное использование земельного участка, поскольку указанное не означает, что земельный участком был передан в соответствии с характеристиками, оговоренными сторонами в договоре специально по собственной воле и в своем интересе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о доказанности несоответствия пункту 1.5 договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 земельного участка, переданного покупателю.
Как усматривается из материалов дела, ООО "АвтоСфера" факт нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1" по существу не оспаривается (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).
Факт размещения указанной кабельной линии электропередачи на спорном земельном участке подтверждается также письмом от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 ООО "Газпромэнерго" (т. 1 л.д. 96-97).
При этом, до заключения договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 с ответчиком истец знал о размещении на передаваемом земельном участке инженерных сетей, принадлежащих иному лицу.
Об изложенном свидетельствует письменное обращение ООО "АвтоСфера" от 30.08.2016 в Сургутский филиал ООО "ГазпромЭнерго" с требованием выдать технические условия на вынос за границы земельного участка кабельных линий 10 кВ с ВОЛС от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-2 "Ямал" (т. 1 л.д. 79).
Между тем, продавец, будучи осведомленным о цели приобретения объектов недвижимости (для строительства торгового комплекса), не уведомил покупателя о факте расположения на передаваемом земельном участке иного имущества.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о несоответствии условиям договора характеристик переданного земельного участка. То обстоятельство, что объект недвижимости по договору был принят покупателем без возражений, не влияет на обоснованность исковых требований, учитывая отсутствие доказательств того, что существование в границах земельного участка кабельной линии могло быть обнаружено при обычном осмотре, а также того, что истец предоставил соответствующую информацию ответчику либо, что ответчик должен был обладать такой информацией или получить ее в соответствии с законом, договором или обычаем.
Как верно отметил суд первой инстанции, в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ, пункта 1.5 договора покупатель был вправе полагаться на утверждение продавца о том, что на земельном участке, на котором расположен продаваемый объект незавершенного строительства, отсутствуют любые иные объекты движимого или недвижимого имущества.
По смыслу статьи 475 ГК РФ претензии по качеству товара могут быть заявлены в отношении неоговоренного недостатка, что имеет место быть в настоящем случае.
Возражая против встречного удовлетворения иска, истец ссылается на то, что размещение на спорном земельном участке кабельной линии электропередачи не препятствует его использованию в соответствии с видом разрешенного использования (для размещения торговых объектов), по мнению заявителя, права ответчика, как собственника объекта незавершенного строительства и пользователя земельного участка не нарушены.
Суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный довод и отмечает, что в данном случае, исходя из оснований заявленных требований, существенное значение для разрешения спора имеют обстоятельства исполнения истцом условий пункта 1.5 договора. Истец по встречному иску ссылается не на отсутствие возможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, а на то, что свойства земельного участка не соответствуют требованиям договора. При не оспаривании того, что для завершения строительства требуется вынос сетей, ответчиком по встречному иску не обосновано, что расходы на вынос в случае, если бы такое условий было оговорено в договоре, не учитывались были определении цены договора.
Наличие у покупателя права требовать от продавца возмещения своих расходов в соответствии с пунктом 4.4. договора не лишает его права на обращение в суд с заявленным требованием, поскольку выбор способа защиты принадлежит, которое обращается в суд за защитой нарушенного или оспоренного права. В настоящем случае избранный способ защиты соответствует характеру нарушенного права и прямо предусмотрен специальными нормами закона о купле-продаже.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают обоснованность изложенных в решении выводов.
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 475 ГК РФ соразмерным уменьшением цены является, в частности, ее уменьшение на стоимость затрат по устранению выявленных недостатков качества.
ООО "ТАДК" в материалы дела представлен локальный сметный расчет на вынос кабеля за границы земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 (т. 1 л.д. 83-86), согласно которому сметная стоимость такого переноса составляет 15 383 441,37 руб.
Данный расчет ответчиком по встречному иску не оспорен, другого способа определения стоимости переноса кабеля или другой стоимости переноса не представлено.
Учитывая изложенное, требование о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Удовлетворение встречных исковых требований ООО "ТАДК" исключает удовлетворение первоначальных исковых требований ООО "АвтоСфера" о взыскании 15 000 000 руб. задолженности по договору купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016.
Истцом заявлено требование ООО "АвтоСфера" о взыскании 711 991,91 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение сроков оплаты.
Как установлено судом, ООО "ТАДК" оплата по договору осуществлена с нарушением установленных сроков: сумма задолженности в размере 53 000 000 руб. оплачена с просрочкой в 5 дней (08.11.2016 вместо 04.11.2016), оставшаяся сумма в 37 616 558,63 руб. (с учетом уменьшения покупной цены) с просрочкой в 28 дней (21.12.2016 вместо 24.11.2016).
Согласно статье 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку ООО "ТАДК" допущена просрочка в исполнении обязательств по оплате, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлено правомерно.
С учетом уменьшения покупной цены до 90 616 558,63 руб. и полной уплаты ответчиком долга 21.12.2016, требование о взыскании процентов удовлетворено судом в части - 360 181, 32 руб.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-15988/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2017 N 08АП-7056/2017 ПО ДЕЛУ N А70-15988/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. N 08АП-7056/2017
Дело N А70-15988/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.
судей Аристовой Е.В., Глухих А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7056/2017) общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-15988/2016 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (ОГРН 1077203055181, ИНН 7204116415) к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (ОГРН 1037200599512, ИНН 7204057368) о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" соразмерном уменьшении стоимости имущества,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" - представитель Материкина О.С. по доверенности от 09.01.2017 сроком действия на три года;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" - представитель Алексеев Я.В. по доверенности N 24 от 20.03.2017,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (далее - ООО "АвтоСфера", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (далее - ООО "ТАДК", ответчик) о взыскании 15000 000 руб. задолженности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, 711 991,91 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение сроков оплаты.
На основании статьи 132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят к рассмотрению встречный иск ООО "ТАДК" к ООО "АвтоСфера" (с учетом уточнений):
- - о соразмерном уменьшении цены приобретенного объекта незавершенного строительства на сметную величину затрат по переносу электрокабеля за границы земельного участка;
- - о внесении изменений в заключенный между сторонами договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, изложив пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2. в следующей редакции:
- "3.1. Общая стоимость Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего Договора составляет 90 616 558 (Девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%";
- "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект";
- "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются Покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в Договоре, при условии предоставления Продавцом Покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора";
- - об обязании обеспечить явку уполномоченного представителя в компетентный орган для совершения государственной регистрации изменений в договор купли-продажи.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-15988/2016 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ООО "ТАДК" в пользу ООО "АвтоСфера" взыскано 360 181 рубль 32 копеек неустойки, 2 328 рублей расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. ООО "АвтоСфера" из федерального бюджета возвращено 98 440 рублей государственной пошлины.
Встречный иск удовлетворен частично: уменьшена стоимость имущества по договору купли-продажи N 76/16 от 04.10.2016 до 90 616 558 рублей 63 копеек; договор купли-продажи N 76/16 от 04.10.2016 изменен, пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2. изложены в следующей редакции:
- "3.1. Общая стоимость Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего Договора составляет 90 616 558 (Девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%";
- "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект";
- "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются Покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в Договоре, при условии предоставления Продавцом Покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора".
В удовлетворении остальных встречных исковых требований отказано.
С ООО "АвтоСфера" в пользу ООО "ТАДК" взыскано 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины. В результате зачета с ООО "ТАДК" в пользу ООО "АвтоСфера" взыскано 354 181 рубль 32 копейки.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "АвтоСфера" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что факт нарушения продавцом условий договора купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16 в части предоставления непригодного для целей строительства торгового комплекса земельного участка, является недоказанным: в деле отсутствуют доказательства предоставления продавцом заведомо ложной информации относительно земельного участка; письмо общества с ограниченной ответственностью "Газпромэнерго" от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 не подтверждает невозможность осуществления на земельном участке строительных работ, более того указанное письмо не содержит отказа в переносе инженерных сетей из зоны строительного участка; размещение подземной линии электропередачи на земельном участке не нарушает права ответчика, не препятствует его использованию в соответствии с видом разрешенного использования. ООО "ТАДК" не представило доказательств наличия реальной угрозы нарушения права пользования земельным участком, а нахождение в части участка подземного электрического кабеля не может рассматриваться в качестве достаточного основания для удовлетворения встречного иска. Отмечает, что покупатель, приобретая земельный участок, не был лишен возможности установить все значимые для него свойства участка и ограничения в использовании. Кроме того, ответчиком, как пользователем земельного участка, не предъявлены требования к владельцам инженерных сетей, размещенных на земельном участке, с целью защиты своего права.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу, истец просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика высказался согласно отзыву.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Фактически обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно.
Между ООО "АвтоСфера" (продавцом) и ООО "ТАДК" (покупателем) заключен договор купли-продажи N 76/16 недвижимого имущества от 04 октября 2016 (т. 1 л.д. 15-16), согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 123,2 кв. м, степень готовности объекта 15%, кадастровый номер 72:23:0432003:5432, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Народная.
В соответствии с пунктом 1.3 договора продаваемый объект незавершенного строительства расположен на земельном участке (город Тюмень, ул. Народная), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 28 843 кв. м, кадастровый номер 72:23:0432003:3911. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды.
В соответствии с пунктом 3.1. договора общая стоимость объекта недвижимости составляет 106 0000 руб., в том числе НДС.
Указанная стоимость определена на основании отчета об оценке объектов оценки N 08-1016-О от 18.10.2016, подготовленного ООО "Агентство оценки "Эксперт" (т. 2 л.д. 34-40).
Согласно пункту 1.5 договора продавец гарантировал, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю по акту от 04.10.2016 (т. 1 л.д. 17).
В материалы дела представлена копия разрешения на строительство от 17.06.2016 N 72-304-218-2016, согласно которому ООО "АвтоСфера" разрешается строительство торгового комплекса в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 (т. 1 л.д. 87-90), а также распоряжения Администрации города Тюмени от 21.11.2016 N 774 о внесении изменения в указанное разрешение на строительство в части замены ООО "АвтоСфера" на ООО "ТАДК" (т. 1 л.д. 91).
В соответствии с пунктом 3.3 договора, оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 50% от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, оставшиеся 50% от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке отчуждаемого объекта.
Государственная регистрация перехода права собственности на отчужденный объект незавершенного строительства состоялась 13.10.2016. Государственная регистрация соглашения от 24.10.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.08.2016 N 23-20/3270, согласно которому была произведена замена арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 с истца на ответчика, была осуществлена 31.10.2016. Отчет об оценке отчуждаемого объекта незавершенного строительства был передан истцом ответчику по акту от 24.11.2016 (т. 1 л.д. 19).
ООО "ТАДК" оплата произведена 08.11.2016 - в сумме 53 000 000,00 руб. (платежное поручение N 3014, т. 1 л.д. 81) и 21.12.2016 - в сумме 38 000 000,00 руб. (платежное поручение 3532, т. 1 л.д. 82).
Истец, ссылаясь на наличие задолженности в размере 15 000 000 руб., обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.
Встречные исковые требования ООО "ТАДК" обоснованы тем, что в при проведении инженерно-геодезических изысканий покупателем было выявлено размещение на земельном участке двухцепной кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1", Тюменская область, город Тюмень, эп. 2 - улица Николая Ростовцева 21.
Письмом от 06.10.2016 N 496 ООО "ТАДК" уведомило об указанном обстоятельстве Сургутский филиал ООО "ГазпромЭнерго", потребовало в срок до 20.10.2016 перенести инженерные сети за границы земельного участка (т. 1 л.д. 78).
В ответном письме от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 (т. 1 л.д. 96-97) ООО "Газпромэнерго" указало, что кабельная линия 10 кВ от ПС 110/10 кВ "Широтная" обеспечивает энергоснабжение микрорайона "Ямальский-1", и повреждение кабельной линии может привести к полному обесточиванию микрорайона. А также отметило, что требования общества не могут быть рассмотрены ввиду отсутствия подтверждающих документов на владение земельным участком и разрешительных документов на проведение строительных работ.
Письмом N 580 от 24.11.2016 ООО "ТАДК" предложило ООО "АвтоСфера" урегулировать вопрос переноса сетей, либо возместить последующие затраты покупателя, связанные с переносом сетей (т. 1 л.д. 130-131).
Намерений на урегулирование вопроса продавец не выразил.
21 декабря 2016 года покупатель направил в адрес продавца проект дополнительного соглашения N 1 к договору купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 (л.д. 127-128) с предложением об изменении стоимости по договору.
Неполучение ответа в установленный срок послужило основанием для обращения в суд со встречным иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой разновидность договора купли-продажи, регулируемого нормами главы 30 ГК РФ, в связи с чем, на него распространяются общие положения о купле-продаже, установленные параграфом первым указанной главы.
Пунктами 1, 2 статьи 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Оценив условия заключенного сторонами договора, суд апелляционной инстанции считает, что правовые основания для удовлетворения встречного иска имеются, при этом, исходит из следующего.
Судом первой инстанции установлена действительная воля сторон при заключении спорного договора, которая была направлена на передачу имущества (объекта незавершенного строительства), ценность которого как такового заключается в возможности завершить строительство.
Из материалов дела усматривается, что ООО "АвтоСфера" намеревалось использовать объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором расположен объект, - для строительства торгового центра, о чем свидетельствует полученное им разрешение на строительство (т. 1 л.д. 87-90) и письмо в адрес ООО "ГазпромЭнерго" (т. 1 л.д. 79). ООО "ТАДК" после заключения договора также немедленно приступило к оформлению документации для осуществления строительства торгового комплекса (т. 1 л.д. 91).
Из договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 следует, что предметом договора является передача истцу в собственность объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Как указывалось ранее, стоимость объекта определена на основании отчета об оценке объектов оценки N 08-1016-О от 18.10.2016, согласно которому по состоянию на 06.10.2016, рыночная стоимость объектов оценки, являющихся предметом договора, составляет 106 631 000 рублей, в т.ч., 604 000 рублей - объект незавершенного строительства и 106 027 000 рублей - земельный участок.
То есть, при определении цены договора производилась также оценка земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, при этом, стоимость права пользования земельным участком земельного участка составляет существенную часть цены договора, поэтому, право пользования земельным участком также являлось объектом купли-продажи.
Следовательно, основания прийти к выводу о том, что по договору купли-продажи передавался только объект незавершенного строительства, у суда отсутствуют. Кроме того, представитель истца в судебном заседании на вопрос апелляционной коллегии не отрицал указанное обстоятельство.
Соответственно, предметом договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 является объект незавершенного строительства и право пользования земельным участком для завершения строительства.
При таких обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, у ООО "ТАДК" применительно к абзацу 1 пункта 1 статьи 475 ГК РФ возникло право на соразмерное уменьшение покупной цены в связи с наличием недостатков земельного участка, который наряду с объектом незавершенного строительства является предметом спорного договора, и подлежит оплате покупателем.
Как указывалось выше, при заключении спорного договора продавец гарантировал, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства (пункт 1.5.).
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 2).
Как верно отмечено судом первой инстанции, при заключении договора, стороны особым образом согласовали условие об отсутствии на земельном участке других объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащих продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства.
Таким образом, указанное условие, касающееся характеристики (свойств) земельного участка было существенным ввиду внесения его в договор.
В пользу указанного вывода свидетельствует и то, что ответчик по встречному иску как продавец в добровольном порядке осуществил вынос за границы земельного участка газопровода, то есть, своими действиями подтвердил наличие у себя обязанности по передаче земельного участка без имущества третьих лиц.
В связи с чем, суд отклоняет доводы жалобы о том, что нахождение на земельном участке подземных кабельный линий не препятствует завершению строительства и не нарушает разрешенное использование земельного участка, поскольку указанное не означает, что земельный участком был передан в соответствии с характеристиками, оговоренными сторонами в договоре специально по собственной воле и в своем интересе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о доказанности несоответствия пункту 1.5 договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 земельного участка, переданного покупателю.
Как усматривается из материалов дела, ООО "АвтоСфера" факт нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1" по существу не оспаривается (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).
Факт размещения указанной кабельной линии электропередачи на спорном земельном участке подтверждается также письмом от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 ООО "Газпромэнерго" (т. 1 л.д. 96-97).
При этом, до заключения договора купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016 с ответчиком истец знал о размещении на передаваемом земельном участке инженерных сетей, принадлежащих иному лицу.
Об изложенном свидетельствует письменное обращение ООО "АвтоСфера" от 30.08.2016 в Сургутский филиал ООО "ГазпромЭнерго" с требованием выдать технические условия на вынос за границы земельного участка кабельных линий 10 кВ с ВОЛС от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-2 "Ямал" (т. 1 л.д. 79).
Между тем, продавец, будучи осведомленным о цели приобретения объектов недвижимости (для строительства торгового комплекса), не уведомил покупателя о факте расположения на передаваемом земельном участке иного имущества.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о несоответствии условиям договора характеристик переданного земельного участка. То обстоятельство, что объект недвижимости по договору был принят покупателем без возражений, не влияет на обоснованность исковых требований, учитывая отсутствие доказательств того, что существование в границах земельного участка кабельной линии могло быть обнаружено при обычном осмотре, а также того, что истец предоставил соответствующую информацию ответчику либо, что ответчик должен был обладать такой информацией или получить ее в соответствии с законом, договором или обычаем.
Как верно отметил суд первой инстанции, в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ, пункта 1.5 договора покупатель был вправе полагаться на утверждение продавца о том, что на земельном участке, на котором расположен продаваемый объект незавершенного строительства, отсутствуют любые иные объекты движимого или недвижимого имущества.
По смыслу статьи 475 ГК РФ претензии по качеству товара могут быть заявлены в отношении неоговоренного недостатка, что имеет место быть в настоящем случае.
Возражая против встречного удовлетворения иска, истец ссылается на то, что размещение на спорном земельном участке кабельной линии электропередачи не препятствует его использованию в соответствии с видом разрешенного использования (для размещения торговых объектов), по мнению заявителя, права ответчика, как собственника объекта незавершенного строительства и пользователя земельного участка не нарушены.
Суд апелляционной инстанции отклоняет изложенный довод и отмечает, что в данном случае, исходя из оснований заявленных требований, существенное значение для разрешения спора имеют обстоятельства исполнения истцом условий пункта 1.5 договора. Истец по встречному иску ссылается не на отсутствие возможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, а на то, что свойства земельного участка не соответствуют требованиям договора. При не оспаривании того, что для завершения строительства требуется вынос сетей, ответчиком по встречному иску не обосновано, что расходы на вынос в случае, если бы такое условий было оговорено в договоре, не учитывались были определении цены договора.
Наличие у покупателя права требовать от продавца возмещения своих расходов в соответствии с пунктом 4.4. договора не лишает его права на обращение в суд с заявленным требованием, поскольку выбор способа защиты принадлежит, которое обращается в суд за защитой нарушенного или оспоренного права. В настоящем случае избранный способ защиты соответствует характеру нарушенного права и прямо предусмотрен специальными нормами закона о купле-продаже.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают обоснованность изложенных в решении выводов.
В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 475 ГК РФ соразмерным уменьшением цены является, в частности, ее уменьшение на стоимость затрат по устранению выявленных недостатков качества.
ООО "ТАДК" в материалы дела представлен локальный сметный расчет на вынос кабеля за границы земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 (т. 1 л.д. 83-86), согласно которому сметная стоимость такого переноса составляет 15 383 441,37 руб.
Данный расчет ответчиком по встречному иску не оспорен, другого способа определения стоимости переноса кабеля или другой стоимости переноса не представлено.
Учитывая изложенное, требование о соразмерном уменьшении цены по договору купли-продажи обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Удовлетворение встречных исковых требований ООО "ТАДК" исключает удовлетворение первоначальных исковых требований ООО "АвтоСфера" о взыскании 15 000 000 руб. задолженности по договору купли-продажи N 76/16 от 19.12.2016.
Истцом заявлено требование ООО "АвтоСфера" о взыскании 711 991,91 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение сроков оплаты.
Как установлено судом, ООО "ТАДК" оплата по договору осуществлена с нарушением установленных сроков: сумма задолженности в размере 53 000 000 руб. оплачена с просрочкой в 5 дней (08.11.2016 вместо 04.11.2016), оставшаяся сумма в 37 616 558,63 руб. (с учетом уменьшения покупной цены) с просрочкой в 28 дней (21.12.2016 вместо 24.11.2016).
Согласно статье 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку ООО "ТАДК" допущена просрочка в исполнении обязательств по оплате, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлено правомерно.
С учетом уменьшения покупной цены до 90 616 558,63 руб. и полной уплаты ответчиком долга 21.12.2016, требование о взыскании процентов удовлетворено судом в части - 360 181, 32 руб.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 05 апреля 2017 года по делу N А70-15988/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
Е.В.АРИСТОВА
А.Н.ГЛУХИХ
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
Е.В.АРИСТОВА
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)