Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Петровой В.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца - Индивидуального предпринимателя Долговой Веры Игнатьевны: Кузенков А.В.. дов. от 02.11.2015, Долгова В.И., лично по паспорту,
от ответчика - Общества "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ": земцова А.В., дов. от 10.09.2014,
рассмотрев 7 апреля 2016 года в судебном заседании кассационные
жалобы Индивидуального предпринимателя Долговой Веры Игнатьевны и Общества "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ"
на решение от 22 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
на постановление от 23 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
по иску Индивидуального предпринимателя Долговой Веры Игнатьевны (ОГРНИП 314774623400944)
к Обществу "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" (ИНН 9909047972)
о взыскании задолженности,
по встречному иску о взыскании страхового депозита,
установил:
Индивидуальный предприниматель Долгова Вера Игнатьевна (далее - ИП Долгова В.И., истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москва к представительству общества "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" (далее - АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ", ответчик) о взыскании суммы задолженности в размере 4 500 долларов США, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 39 000 руб. (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Представительством АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" обратилось со встречным иском к ИП Долговой В.И. о взыскании страхового депозита в размере 4 500 долларов США.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2015 встречное исковое заявление принято к производству и совместному рассмотрению с первоначальным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2015 по делу N А40-84273/2015 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ИП Долговой В.И. и АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ".
В кассационной жалобе АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" просит отменить обжалуемые акты в части заявленного встречного искового заявления и принять по нему новый судебный акт, которым удовлетворить в полном объеме заявленные встречные исковые требования.
АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" полагает, что суды обоснованно установили, что у ИП Долговой В.И. отсутствуют правовые основания удержания суммы страхового депозита в качестве штрафа на основании п. 6.2. договора аренды, поскольку договор прекращен досрочно по соглашению сторон, подписанием соглашения о расторжении договора с 01.05.2015, при отсутствии действий сторон, влекущих применение каких-либо мер ответственности. Однако судом первой и апелляционной инстанции не верно установлен тот факт, что сумма долга за апрель согласно п. 4.1. договора аренды составляет 4 500 долларов США, так как арендная плата за апрель 2015 года не могла быть начислена за данный период, поскольку арендодатель не выполнил своих обязательств по поддержанию квартиры и всех ее элементов в исправном и безопасном состоянии, что подтверждается предоставленным суду ИП Долговой В.И. Актом осмотра квартиры.
АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" указывает, что квартира была подготовлена для возврата арендодателю уже в начале апреля, так как фактически сотрудник ответчика переехал и проживал в другой квартире уже с середины апреля, в связи с тем, что состояние квартиры, а также постоянный невыносимый шум от ремонтных работ, не позволяли более там постоянно находиться и проживать, у арендодателя отсутствовали правовые основания для требования арендной платы за месяц апрель 2015 года, сумма страхового депозита не может быть зачтена в качество аренды за апрель 2015 года и должна быть возвращена арендатору.
ИП Долгова В.И. в кассационной жалобе просит решение и постановление в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В обоснование кассационной жалобы ИП Долгова В.И. ссылается на существенные нарушения норм процессуального права апелляционным судом, которые повлекли принятие неправильного постановления, неисследование судами представленного арендодателем письменного доказательства факта признания арендатором долга по аренде за апрель 2015 года. Согласно тексту акта возврата квартиры от 01.05.2015 арендатор буквально признает наличие у него задолженности по оплате аренды за период с 01.04.2015 по 01.05.2015 в сумме эквивалентной 4500 долларам США.
По мнению заявителя, буквальное значение слов и выражений однозначно квалифицирует условие о страховом депозите как способ обеспечения и порядок исполнения обязательств арендатора, возникающих вследствие причинения вреда имуществу арендодателя, в связи с чем не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции об обеспечении посредством страхового депозита обязанности арендатора уплатить задолженность по внесению арендной платы. Указанный вывод является единственным доводом суда для отказа арендодателю в его требовании об уплате долга арендатора по внесению арендный платы за последний месяц пользования квартирой.
От ИП Долговой В.И. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Обсудив заявленное ходатайство, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения кассационной жалобы в настоящем судебном заседании, отсутствии предусмотренных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства по кассационной жалобе.
При рассмотрении кассационных жалоб представители сторон поддержали свои позиции по делу.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 29.09.2014 между ИП Долговой В.И. (арендодателем) и представительством АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения (квартиры) общей площадью 82 кв. м - 4 комнаты, расположенной по адресу: г. Москва, Кремлевская наб., д. 1/9, стр. 9, кв. 13.
Срок действия договора аренды установлен с 03.12.2014 по 29.11.2015 (п. 7 договора).
Согласно п. 4.2. договора в течение 7 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета индивидуального предпринимателя, арендатором осуществляется первый платеж в размере 4 500 долларов США за первый месяц срока аренды, а именно за период с 01.12.2014 по 31.12.2014 включительно. Одновременно с оплатой первого платежа арендатор обязан уплатить арендодателю страховой депозит в размере 4 500 долларов США.
В соответствии с п. 3.1. договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Размер и сроки внесения арендной платы определены в п. 4.1. договора.
В п. 4.3. договора предусмотрено, что далее выплаты будут осуществляться авансом ежемесячно до 5 дня оплачиваемого периода.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 02.04.2015 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения.
В соответствии в п. 4.5. договора аренды по окончании срока действия договора арендодатель в течение 5 дней с момента окончания срока аренды, обязан вернуть арендатору страховой депозит.
В обоснование первоначальных исковых требований истец ссылается на п. 6.2. договора аренды, согласно которому в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора до истечения 12 месяцев, при исполнении арендодателем всех условий настоящего договора, страховой депозит является невозвратным и остается у арендодателя.
Кроме того, ИП Долгова В.И. указывала на наличие задолженности за пользование арендованным помещением за апрель 2015 года.
Возражая против удовлетворения первоначального иска и в обоснование встречных требований, ответчик указывал, что расторжение договора по соглашению сторон не является односторонним расторжением договора по инициативе арендатора, что исключает применение п. 6.2 договора, в связи расторжением договора соглашением сторон правовые основания для удержания страхового депозита у арендодателя отсутствует.
Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции указал, что страховой депозит, предусмотренный п. 4.2. договора, является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых обязательств, этот способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права арендодателя.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что у ИП Долговой В.И. отсутствуют правовые основания удержания суммы страхового депозита в качестве штрафа на основании п. 6.2 договора аренды, поскольку договор прекращен досрочно по соглашению сторон, подписанием соглашения о расторжении договора с 01.05.2015, при отсутствии действий сторон, влекущих применение каких-либо мер ответственности.
Однако поскольку доказательств оплаты арендных платежей за апрель 2015 года ответчиком не представлено, страховой депозит в размере 4.500 долларов США арендодателем ответчику не возвращен, суд посчитал, что сумма задолженности по арендным платежам за апрель 2015 года должна быть удержана арендодателем из суммы страхового депозита находящегося в его распоряжении.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, указав, что договор аренды сторонами расторгнут соглашением сторон, требования истца о взыскании с арендатора арендной платы за апрель 2015 года являются обоснованными, поскольку согласно п. 4.2 договора сумма страхового депозита не подлежит зачету за последний месяц аренды.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами судов.
Согласно п. 4.2. договора назначением страхового депозита является предоставление арендодателю гарантий на случай причинения какого-либо ущерба, поломок в квартире, а также ее разрушения. Сумма страхового депозита не подлежит зачету за последний месяц аренды.
Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с доводом ИП Долговой В.И. о том, что исходя из условий договора страховой депозит является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора, возникающих вследствие причинения вреда имуществу арендодателя.
В п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В ст. ст. 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Вместе с тем, в п. 6.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив арендодателя за 30 дней до даты фактического прекращения договора. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора до истечения 12 месяцев, при исполнении арендодателем всех условий настоящего договора, страховой депозит является невозвратным и остается у арендодателя.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке. В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
Из материалов дела следует, что арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды с 01.05.2015, в котором в качестве оснований для расторжения указаны п. 6.1. и 6.2 договора.
Вместе с тем, суды, придя к выводу о том, что договор расторгнут соглашением сторон, не дали оценку представленному в материалы дела уведомлению, а также положению п. 6.6. договора, согласно которому страховой депозит возвращается только в случае прекращения настоящего договора по окончании срока аренды.
Кроме того, производя зачет страхового депозита в счет задолженности по арендной плате за апрель 2015 года судами не учтено положение п. 4.2 договора, согласно которому сумма страхового депозита не может быть зачтена арендодателем в качестве оплаты арендной платы.
В связи с чем у судов не имелось правовых оснований производить указанный зачет.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2015 года по делу N А40-84273/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2015 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 14.04.2016 N Ф05-4030/2016 ПО ДЕЛУ N А40-84273/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. по делу N А40-84273/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Петровой В.В., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
от истца - Индивидуального предпринимателя Долговой Веры Игнатьевны: Кузенков А.В.. дов. от 02.11.2015, Долгова В.И., лично по паспорту,
от ответчика - Общества "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ": земцова А.В., дов. от 10.09.2014,
рассмотрев 7 апреля 2016 года в судебном заседании кассационные
жалобы Индивидуального предпринимателя Долговой Веры Игнатьевны и Общества "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ"
на решение от 22 октября 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Кухаренко Ю.Н.,
на постановление от 23 декабря 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
по иску Индивидуального предпринимателя Долговой Веры Игнатьевны (ОГРНИП 314774623400944)
к Обществу "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" (ИНН 9909047972)
о взыскании задолженности,
по встречному иску о взыскании страхового депозита,
установил:
Индивидуальный предприниматель Долгова Вера Игнатьевна (далее - ИП Долгова В.И., истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москва к представительству общества "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" (далее - АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ", ответчик) о взыскании суммы задолженности в размере 4 500 долларов США, а также расходов на оплату услуг представителя в размере 39 000 руб. (с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Представительством АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" обратилось со встречным иском к ИП Долговой В.И. о взыскании страхового депозита в размере 4 500 долларов США.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2015 встречное исковое заявление принято к производству и совместному рассмотрению с первоначальным.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2015 по делу N А40-84273/2015 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ИП Долговой В.И. и АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ".
В кассационной жалобе АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" просит отменить обжалуемые акты в части заявленного встречного искового заявления и принять по нему новый судебный акт, которым удовлетворить в полном объеме заявленные встречные исковые требования.
АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" полагает, что суды обоснованно установили, что у ИП Долговой В.И. отсутствуют правовые основания удержания суммы страхового депозита в качестве штрафа на основании п. 6.2. договора аренды, поскольку договор прекращен досрочно по соглашению сторон, подписанием соглашения о расторжении договора с 01.05.2015, при отсутствии действий сторон, влекущих применение каких-либо мер ответственности. Однако судом первой и апелляционной инстанции не верно установлен тот факт, что сумма долга за апрель согласно п. 4.1. договора аренды составляет 4 500 долларов США, так как арендная плата за апрель 2015 года не могла быть начислена за данный период, поскольку арендодатель не выполнил своих обязательств по поддержанию квартиры и всех ее элементов в исправном и безопасном состоянии, что подтверждается предоставленным суду ИП Долговой В.И. Актом осмотра квартиры.
АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" указывает, что квартира была подготовлена для возврата арендодателю уже в начале апреля, так как фактически сотрудник ответчика переехал и проживал в другой квартире уже с середины апреля, в связи с тем, что состояние квартиры, а также постоянный невыносимый шум от ремонтных работ, не позволяли более там постоянно находиться и проживать, у арендодателя отсутствовали правовые основания для требования арендной платы за месяц апрель 2015 года, сумма страхового депозита не может быть зачтена в качество аренды за апрель 2015 года и должна быть возвращена арендатору.
ИП Долгова В.И. в кассационной жалобе просит решение и постановление в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
В обоснование кассационной жалобы ИП Долгова В.И. ссылается на существенные нарушения норм процессуального права апелляционным судом, которые повлекли принятие неправильного постановления, неисследование судами представленного арендодателем письменного доказательства факта признания арендатором долга по аренде за апрель 2015 года. Согласно тексту акта возврата квартиры от 01.05.2015 арендатор буквально признает наличие у него задолженности по оплате аренды за период с 01.04.2015 по 01.05.2015 в сумме эквивалентной 4500 долларам США.
По мнению заявителя, буквальное значение слов и выражений однозначно квалифицирует условие о страховом депозите как способ обеспечения и порядок исполнения обязательств арендатора, возникающих вследствие причинения вреда имуществу арендодателя, в связи с чем не соответствует обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции об обеспечении посредством страхового депозита обязанности арендатора уплатить задолженность по внесению арендной платы. Указанный вывод является единственным доводом суда для отказа арендодателю в его требовании об уплате долга арендатора по внесению арендный платы за последний месяц пользования квартирой.
От ИП Долговой В.И. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Обсудив заявленное ходатайство, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения кассационной жалобы в настоящем судебном заседании, отсутствии предусмотренных ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного разбирательства по кассационной жалобе.
При рассмотрении кассационных жалоб представители сторон поддержали свои позиции по делу.
Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 29.09.2014 между ИП Долговой В.И. (арендодателем) и представительством АО "Свисс Интернэшнл Эйр Лайнс АГ" (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения (квартиры) общей площадью 82 кв. м - 4 комнаты, расположенной по адресу: г. Москва, Кремлевская наб., д. 1/9, стр. 9, кв. 13.
Срок действия договора аренды установлен с 03.12.2014 по 29.11.2015 (п. 7 договора).
Согласно п. 4.2. договора в течение 7 банковских дней с момента предоставления арендодателем счета индивидуального предпринимателя, арендатором осуществляется первый платеж в размере 4 500 долларов США за первый месяц срока аренды, а именно за период с 01.12.2014 по 31.12.2014 включительно. Одновременно с оплатой первого платежа арендатор обязан уплатить арендодателю страховой депозит в размере 4 500 долларов США.
В соответствии с п. 3.1. договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Размер и сроки внесения арендной платы определены в п. 4.1. договора.
В п. 4.3. договора предусмотрено, что далее выплаты будут осуществляться авансом ежемесячно до 5 дня оплачиваемого периода.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 02.04.2015 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения.
В соответствии в п. 4.5. договора аренды по окончании срока действия договора арендодатель в течение 5 дней с момента окончания срока аренды, обязан вернуть арендатору страховой депозит.
В обоснование первоначальных исковых требований истец ссылается на п. 6.2. договора аренды, согласно которому в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора до истечения 12 месяцев, при исполнении арендодателем всех условий настоящего договора, страховой депозит является невозвратным и остается у арендодателя.
Кроме того, ИП Долгова В.И. указывала на наличие задолженности за пользование арендованным помещением за апрель 2015 года.
Возражая против удовлетворения первоначального иска и в обоснование встречных требований, ответчик указывал, что расторжение договора по соглашению сторон не является односторонним расторжением договора по инициативе арендатора, что исключает применение п. 6.2 договора, в связи расторжением договора соглашением сторон правовые основания для удержания страхового депозита у арендодателя отсутствует.
Разрешая возникший спор по существу, суд первой инстанции указал, что страховой депозит, предусмотренный п. 4.2. договора, является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых обязательств, этот способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права арендодателя.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что у ИП Долговой В.И. отсутствуют правовые основания удержания суммы страхового депозита в качестве штрафа на основании п. 6.2 договора аренды, поскольку договор прекращен досрочно по соглашению сторон, подписанием соглашения о расторжении договора с 01.05.2015, при отсутствии действий сторон, влекущих применение каких-либо мер ответственности.
Однако поскольку доказательств оплаты арендных платежей за апрель 2015 года ответчиком не представлено, страховой депозит в размере 4.500 долларов США арендодателем ответчику не возвращен, суд посчитал, что сумма задолженности по арендным платежам за апрель 2015 года должна быть удержана арендодателем из суммы страхового депозита находящегося в его распоряжении.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда, указав, что договор аренды сторонами расторгнут соглашением сторон, требования истца о взыскании с арендатора арендной платы за апрель 2015 года являются обоснованными, поскольку согласно п. 4.2 договора сумма страхового депозита не подлежит зачету за последний месяц аренды.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами судов.
Согласно п. 4.2. договора назначением страхового депозита является предоставление арендодателю гарантий на случай причинения какого-либо ущерба, поломок в квартире, а также ее разрушения. Сумма страхового депозита не подлежит зачету за последний месяц аренды.
Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с доводом ИП Долговой В.И. о том, что исходя из условий договора страховой депозит является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора, возникающих вследствие причинения вреда имуществу арендодателя.
В п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В ст. ст. 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Вместе с тем, в п. 6.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право расторгнуть договор в любое время, письменно уведомив арендодателя за 30 дней до даты фактического прекращения договора. В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора до истечения 12 месяцев, при исполнении арендодателем всех условий настоящего договора, страховой депозит является невозвратным и остается у арендодателя.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке. В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
Из материалов дела следует, что арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды с 01.05.2015, в котором в качестве оснований для расторжения указаны п. 6.1. и 6.2 договора.
Вместе с тем, суды, придя к выводу о том, что договор расторгнут соглашением сторон, не дали оценку представленному в материалы дела уведомлению, а также положению п. 6.6. договора, согласно которому страховой депозит возвращается только в случае прекращения настоящего договора по окончании срока аренды.
Кроме того, производя зачет страхового депозита в счет задолженности по арендной плате за апрель 2015 года судами не учтено положение п. 4.2 договора, согласно которому сумма страхового депозита не может быть зачтена арендодателем в качестве оплаты арендной платы.
В связи с чем у судов не имелось правовых оснований производить указанный зачет.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что при рассмотрении дела судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, в связи с чем имеются предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов.
Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам следует оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все имеющие значение для дела, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2015 года по делу N А40-84273/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2015 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)