Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что договор купли-продажи нежилого помещения с истцом заключен не был, так как организатором торгов принято решение об отмене аукциона по продаже имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 24.10.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Красновой С.В.
при участии в заседании:
- от истца - лично, паспорт;
- от Департамента городского имущества - Иванова Е.В. по дов. от 28.12.2016 N 33-Д-1436/16, от Департамента по конкурентной политике - Прохватова Ю.В. по дов. от 01.02.2017 N 77-13-83/7-13;
- от третьих лиц - не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании 17.10.2017 кассационную жалобу
Индивидуального предпринимателя Гребенкина Александра Васильевича
на решение от 24.04.2017 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Масловым С.В.,
и постановление от 25.07.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Головкиной О.Г., Трубицыным А.И.,
по иску Индивидуального предпринимателя Гребенкина Александра Васильевича
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Департамент города Москвы по конкурентной политике, Дименков Алексей Юрьевич
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Индивидуальный предприниматель Гребенкин Александр Васильевич (далее - ИП Гребенкин А.В. или истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 59,2 кв. м (подвал, помещение IV, комната 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9.
Исковые требования были заявлены на основании статей 8, 445, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что 20.04.2017 Департаментом как организатором аукциона на электронной площадке ОАО "ЕЭТП" был проведен аукцион по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы по адресу: г. Москва, улица Ремизова, дом 9, - нежилого помещения общей площадью - 59,2 кв. м (подвал, помещение IV, комната 4), при этом истец был признан победителем аукциона, как предложивший наибольшую цену лота в размере 1 826 600 руб., после чего истцом была получена выписка из протокола N 178fz08021600009 об итогах аукциона по продаже недвижимости, находящегося в собственности города Москвы, однако договор купли-продажи нежилого помещения с истцом заключен не был, поскольку 06.05.2016 Департамент направил в адрес истца письмо, в котором сообщил, что организатором торгов принято решение об отмене аукциона по продаже имущества.
Истец указывал, что заключение договора с победителем торгов в течение пяти дней с даты подведения итогов торгов является для собственника обязательным, ссылался на то, что не только оплатил стоимость недвижимого имущества, указанную в конкурсной документации (1 826 000 руб.), но и дополнительно 2 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент города Москвы по конкурентной политике, Дименков Алексей Юрьевич.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017, в удовлетворении иска было отказано.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что поскольку итоги аукциона по продаже имущества были отменены, то у Департамента не возникло обязанности заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения.
При этом судами было отмечено, что решение Тендерного комитета об отмене итогов аукциона истцом в установленном законом порядке не оспаривалось и не обжаловалось, что также свидетельствует о том, что у ответчика не возникло обязанности заключить с истцом договор купли-продажи.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП Гребенкин А.В. обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что судами не принято во внимание, что положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность ответчика отказаться от проведения аукциона, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, тогда как в рассматриваемом случае аукцион уже был проведен; законом не предусмотрена отмена результатов состоявшегося аукциона, а только установлена возможность признания торгов недействительными в судебном порядке, однако ответчик с иском о признании торгов недействительными в связи с выявленными впоследствии обстоятельствами незначительного занижения (на 2 000 руб.) рыночной стоимости объекта не обращался.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо Дименков Алексей Юрьевич явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.
Отзывов на кассационную жалобу не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной, полагали обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. На вопросы судебной коллегии о том, какими именно положениями закона или внутренних инструкций ответчиков предусмотрена процедура отмены состоявшегося аукциона, о том, что означает процедура N 080216/0336103/53, на которую имелась ссылка в отзыве ответчика, и о том, почему в материалы дела не было представлено решение Тендерного комитета об отмене торгов, ничего пояснить не смогли. На вопрос судебной коллегии о том, чем было вызвано ошибочное указание стоимости объекта в информационном сообщении (на 2 000 руб. меньше), высказали мнение об опечатке; на вопрос о том, какой предусмотрен механизм исправления данных ошибок, пояснить не смогли, но настаивали на том, что договор, если бы он был заключен по результатам торгов, был бы недействительным, так как был бы заключен по заниженной цене.
Изучив материалы дела, выслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании частей 1 и 3 статьи 288 Кодекса.
Материалами дела подтверждено и судами установлено, что спорное нежилое помещение является собственностью города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2004 N 77-01/06-628/2004-310).
В отношении спорного помещения Департаментом было принято решение о продаже на аукционе в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации).
Департаментом выпущено распоряжение от 30.10.2015 N 19926 "О продаже на аукционе нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9, общей площадью 59,2 кв. м".
В соответствии с пунктом 3 распоряжения установлена начальная цена в размере 1 828 600 руб. согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.08.2015 N 808-129, подготовленным ЗАО "РентКонтракт".
08.02.2016 на сайте электронной торговой площадке ОАО "ЕЭТП" Тендерным комитетом была размещена информация о проведении аукциона по продаже нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9, общей площадью 59,2 кв. м с указанием начальной цены в размере 1 826 600 руб.
Таким образом, как установлено судами, в информационном сообщении, опубликованном на электронной торговой площадке, организатором торгов была неверно указана цена объекта недвижимости.
Суды указали, что данное обстоятельство является существенным нарушением условий продажи, в связи с чем аукцион был отменен, при этом суды сослались на указанную в отзыве ответчика процедуру N 080216/0336103/53.
Также суды указали на то, что сообщение об отмене итогов аукциона организатором торгов было размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru и на Едином информационном инвестиционном портале города Москвы - www.iNvestmoscow.ru.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций ограничились лишь выводами о том, что поскольку итоги аукциона по продаже имущества отменены, у Департамента не возникло обязанности заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, а также сослались на то, что решение Тендерного комитета об отмене итогов аукциона не оспорено истцом в установленном порядке.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что данные выводы судов сделаны при неполно проверенных обстоятельствах дела и при неправильном применении норм материального права, регулирующих проведение торгов.
В соответствии с положениями статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в задачи именно суда входят, в том числе определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
При этом имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства определяются арбитражным судом на основании требований и возражений участвующих в деле лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и указывает в судебном акте результаты оценки доказательств, а также мотивы, по которым суд принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы участвующих в деле лиц (пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).
Указанные положения процессуального законодательства судами обеих инстанций соблюдены не были, что привело к неприменению подлежащих применению норм права.
Отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что решение Тендерного комитета об отмене итогов аукциона не оспорено истцом в установленном порядке, однако не учли, что согласно абзацу тринадцатому статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствует указанное решение, в материалах дела имеется лишь письмо Тендерного комитета о том, что организатором торгов принято решение об отмене аукциона. Ссылка судов на указанную в отзыве ответчика процедуру N 080216/0336103/53 никакими имеющимися в деле материалами не подкреплена, что именно представляла указанная процедура и чем она предусмотрена, не проверено.
Таким образом, судами не проверено наличие такого решения, его содержание, основания для принятия такого решения, что было необходимо с учетом того, что действующее законодательство не предусматривает процедуру и правовые основания отмены аукциона после его проведения организатором торгов.
Положения пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность отказа от проведения аукциона не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения.
Аналогичное положение содержится в пункте 6.1 информационного сообщения о проведении 20.04.2016 аукциона в электронной форме, представленного в материалы дела (л.д. 68), однако судами данные положения действующего законодательства и информационного положения не анализировались, не было проверено, предусмотрен ли был какими-либо ненормативными актами ответчика и третьего лица механизм исправления допущенных при изготовлении информационного сообщения опечаток.
Без проверки указанных обстоятельств выводы судов об отказе в иске только на основании констатации факта отмены аукциона не могут быть признаны состоятельными, поскольку приводят к легализации произвольного отказа организатора торгов от заключения договора купли-продажи с победителем торгов минуя установленную законом процедуру признания торгов недействительными.
Торги являются одним из способов заключения договора. В статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен императивный порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В данном случае законом (абзац 3 пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрен специальный способ защиты нарушенного права.
Исходя из положений абзаца 3 пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Предметом настоящего спора является понуждение победителем торгов организатора торгов заключить договор купли-продажи имущества.
В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Согласно пункту 2 той же статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, основанием для признания недействительным договора, заключенного на торгах, является признание торгов недействительными в установленном законом порядке.
Из содержания статей 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что торги, даже если при их проведении были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица.
Однако судами не устанавливалось, был ли признан аукцион по продаже нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9, общей площадью 59,2 кв. м в судебном порядке недействительным, в связи с чем ссылки судов на то, что договор с истцом был бы ничтожной сделкой, не могут быть признаны состоятельными без проверки указанных обстоятельств.
Учитывая изложенное, судебные акты судов первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене на основании частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а поскольку в полномочия суда кассационной инстанции не входит установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, то дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо будет учесть вышеизложенное, проверить входящие в предмет доказывания обстоятельства, подтверждающие или опровергающие наличие оснований для отмены Тендерным комитетом аукциона после того, как он состоялся и истец был признан победителем, после чего, исследовав в полном объеме имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, включая решение Тендерного комитета об отмене аукциона, принять новый судебный акт, указав в нем мотивы, по которым суд согласится с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и представленными ими доказательствами или отклонит их.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу N А40-244150/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2017 N Ф05-12926/2017 ПО ДЕЛУ N А40-244150/2016
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что договор купли-продажи нежилого помещения с истцом заключен не был, так как организатором торгов принято решение об отмене аукциона по продаже имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N А40-244150/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2017
Постановление в полном объеме изготовлено 24.10.2017
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Денисовой Н.Д. и Красновой С.В.
при участии в заседании:
- от истца - лично, паспорт;
- от Департамента городского имущества - Иванова Е.В. по дов. от 28.12.2016 N 33-Д-1436/16, от Департамента по конкурентной политике - Прохватова Ю.В. по дов. от 01.02.2017 N 77-13-83/7-13;
- от третьих лиц - не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании 17.10.2017 кассационную жалобу
Индивидуального предпринимателя Гребенкина Александра Васильевича
на решение от 24.04.2017 Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Масловым С.В.,
и постановление от 25.07.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Головкиной О.Г., Трубицыным А.И.,
по иску Индивидуального предпринимателя Гребенкина Александра Васильевича
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Департамент города Москвы по конкурентной политике, Дименков Алексей Юрьевич
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Индивидуальный предприниматель Гребенкин Александр Васильевич (далее - ИП Гребенкин А.В. или истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 59,2 кв. м (подвал, помещение IV, комната 4), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9.
Исковые требования были заявлены на основании статей 8, 445, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что 20.04.2017 Департаментом как организатором аукциона на электронной площадке ОАО "ЕЭТП" был проведен аукцион по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы по адресу: г. Москва, улица Ремизова, дом 9, - нежилого помещения общей площадью - 59,2 кв. м (подвал, помещение IV, комната 4), при этом истец был признан победителем аукциона, как предложивший наибольшую цену лота в размере 1 826 600 руб., после чего истцом была получена выписка из протокола N 178fz08021600009 об итогах аукциона по продаже недвижимости, находящегося в собственности города Москвы, однако договор купли-продажи нежилого помещения с истцом заключен не был, поскольку 06.05.2016 Департамент направил в адрес истца письмо, в котором сообщил, что организатором торгов принято решение об отмене аукциона по продаже имущества.
Истец указывал, что заключение договора с победителем торгов в течение пяти дней с даты подведения итогов торгов является для собственника обязательным, ссылался на то, что не только оплатил стоимость недвижимого имущества, указанную в конкурсной документации (1 826 000 руб.), но и дополнительно 2 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент города Москвы по конкурентной политике, Дименков Алексей Юрьевич.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017, в удовлетворении иска было отказано.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что поскольку итоги аукциона по продаже имущества были отменены, то у Департамента не возникло обязанности заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения.
При этом судами было отмечено, что решение Тендерного комитета об отмене итогов аукциона истцом в установленном законом порядке не оспаривалось и не обжаловалось, что также свидетельствует о том, что у ответчика не возникло обязанности заключить с истцом договор купли-продажи.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП Гребенкин А.В. обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что судами не принято во внимание, что положения статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность ответчика отказаться от проведения аукциона, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, тогда как в рассматриваемом случае аукцион уже был проведен; законом не предусмотрена отмена результатов состоявшегося аукциона, а только установлена возможность признания торгов недействительными в судебном порядке, однако ответчик с иском о признании торгов недействительными в связи с выявленными впоследствии обстоятельствами незначительного занижения (на 2 000 руб.) рыночной стоимости объекта не обращался.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".
Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо Дименков Алексей Юрьевич явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этого лица.
Отзывов на кассационную жалобу не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения кассационной, полагали обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. На вопросы судебной коллегии о том, какими именно положениями закона или внутренних инструкций ответчиков предусмотрена процедура отмены состоявшегося аукциона, о том, что означает процедура N 080216/0336103/53, на которую имелась ссылка в отзыве ответчика, и о том, почему в материалы дела не было представлено решение Тендерного комитета об отмене торгов, ничего пояснить не смогли. На вопрос судебной коллегии о том, чем было вызвано ошибочное указание стоимости объекта в информационном сообщении (на 2 000 руб. меньше), высказали мнение об опечатке; на вопрос о том, какой предусмотрен механизм исправления данных ошибок, пояснить не смогли, но настаивали на том, что договор, если бы он был заключен по результатам торгов, был бы недействительным, так как был бы заключен по заниженной цене.
Изучив материалы дела, выслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании частей 1 и 3 статьи 288 Кодекса.
Материалами дела подтверждено и судами установлено, что спорное нежилое помещение является собственностью города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2004 N 77-01/06-628/2004-310).
В отношении спорного помещения Департаментом было принято решение о продаже на аукционе в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации).
Департаментом выпущено распоряжение от 30.10.2015 N 19926 "О продаже на аукционе нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9, общей площадью 59,2 кв. м".
В соответствии с пунктом 3 распоряжения установлена начальная цена в размере 1 828 600 руб. согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.08.2015 N 808-129, подготовленным ЗАО "РентКонтракт".
08.02.2016 на сайте электронной торговой площадке ОАО "ЕЭТП" Тендерным комитетом была размещена информация о проведении аукциона по продаже нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9, общей площадью 59,2 кв. м с указанием начальной цены в размере 1 826 600 руб.
Таким образом, как установлено судами, в информационном сообщении, опубликованном на электронной торговой площадке, организатором торгов была неверно указана цена объекта недвижимости.
Суды указали, что данное обстоятельство является существенным нарушением условий продажи, в связи с чем аукцион был отменен, при этом суды сослались на указанную в отзыве ответчика процедуру N 080216/0336103/53.
Также суды указали на то, что сообщение об отмене итогов аукциона организатором торгов было размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru и на Едином информационном инвестиционном портале города Москвы - www.iNvestmoscow.ru.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций ограничились лишь выводами о том, что поскольку итоги аукциона по продаже имущества отменены, у Департамента не возникло обязанности заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, а также сослались на то, что решение Тендерного комитета об отмене итогов аукциона не оспорено истцом в установленном порядке.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что данные выводы судов сделаны при неполно проверенных обстоятельствах дела и при неправильном применении норм материального права, регулирующих проведение торгов.
В соответствии с положениями статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в задачи именно суда входят, в том числе определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
При этом имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства определяются арбитражным судом на основании требований и возражений участвующих в деле лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и указывает в судебном акте результаты оценки доказательств, а также мотивы, по которым суд принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы участвующих в деле лиц (пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).
Указанные положения процессуального законодательства судами обеих инстанций соблюдены не были, что привело к неприменению подлежащих применению норм права.
Отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что решение Тендерного комитета об отмене итогов аукциона не оспорено истцом в установленном порядке, однако не учли, что согласно абзацу тринадцатому статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствует указанное решение, в материалах дела имеется лишь письмо Тендерного комитета о том, что организатором торгов принято решение об отмене аукциона. Ссылка судов на указанную в отзыве ответчика процедуру N 080216/0336103/53 никакими имеющимися в деле материалами не подкреплена, что именно представляла указанная процедура и чем она предусмотрена, не проверено.
Таким образом, судами не проверено наличие такого решения, его содержание, основания для принятия такого решения, что было необходимо с учетом того, что действующее законодательство не предусматривает процедуру и правовые основания отмены аукциона после его проведения организатором торгов.
Положения пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность отказа от проведения аукциона не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения.
Аналогичное положение содержится в пункте 6.1 информационного сообщения о проведении 20.04.2016 аукциона в электронной форме, представленного в материалы дела (л.д. 68), однако судами данные положения действующего законодательства и информационного положения не анализировались, не было проверено, предусмотрен ли был какими-либо ненормативными актами ответчика и третьего лица механизм исправления допущенных при изготовлении информационного сообщения опечаток.
Без проверки указанных обстоятельств выводы судов об отказе в иске только на основании констатации факта отмены аукциона не могут быть признаны состоятельными, поскольку приводят к легализации произвольного отказа организатора торгов от заключения договора купли-продажи с победителем торгов минуя установленную законом процедуру признания торгов недействительными.
Торги являются одним из способов заключения договора. В статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен императивный порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В данном случае законом (абзац 3 пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрен специальный способ защиты нарушенного права.
Исходя из положений абзаца 3 пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент проведения аукциона), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
Предметом настоящего спора является понуждение победителем торгов организатора торгов заключить договор купли-продажи имущества.
В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Согласно пункту 2 той же статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, основанием для признания недействительным договора, заключенного на торгах, является признание торгов недействительными в установленном законом порядке.
Из содержания статей 166, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что торги, даже если при их проведении были нарушены правила, установленные законом, не могут считаться недействительными до признания их таковыми судом по иску заинтересованного лица.
Однако судами не устанавливалось, был ли признан аукцион по продаже нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Ремизова, д. 9, общей площадью 59,2 кв. м в судебном порядке недействительным, в связи с чем ссылки судов на то, что договор с истцом был бы ничтожной сделкой, не могут быть признаны состоятельными без проверки указанных обстоятельств.
Учитывая изложенное, судебные акты судов первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене на основании частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а поскольку в полномочия суда кассационной инстанции не входит установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, то дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо будет учесть вышеизложенное, проверить входящие в предмет доказывания обстоятельства, подтверждающие или опровергающие наличие оснований для отмены Тендерным комитетом аукциона после того, как он состоялся и истец был признан победителем, после чего, исследовав в полном объеме имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, включая решение Тендерного комитета об отмене аукциона, принять новый судебный акт, указав в нем мотивы, по которым суд согласится с доводами и возражениями участвующих в деле лиц и представленными ими доказательствами или отклонит их.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2017 по делу N А40-244150/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.КРАСНОВА
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
Н.Д.ДЕНИСОВА
С.В.КРАСНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)