Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевым И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2015 года по делу N А10-3672/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" (ОГРН 1130327016346, ИНН 0326517595) к индивидуальному предпринимателю Бальжинимаевой Евгении Валерьевне (ОГРН 307032627000041, ИНН 032617601149) о взыскании 662 210,97 рублей,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" о взыскании 147 160 рублей,
третьи лица: ООО "Мультиплекс на Набережной" (ОГРН 1070326004924, ИНН 0326045871), ООО "Пионер Фуд-2" (ОГРН 1120327012080, ИНН 0326507290), ООО "Сапфир" (ОГРН 1120327004808, ИНН 0326504596), ООО "Пионер-Игра" (ИНН 0326507237, ОГРН 1120327011936), ООО "Тепловодоканал" (ОГРН 1070326004913, ИНН 0326045864),
(суд первой инстанции: Гиргушкина Н.А.),
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия:
от истца - Жалсараевой О.С., представителя по доверенности от 01.02.2016,
в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц,
личность и полномочия которых установлены судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Кушнаревой Н.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смолиной Е.Р.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" (далее - общество, ООО "ТРЦ "Пионер", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бальжинимаевой Евгении Валерьевне (далее - предприниматель, ИП Бальжинимаева Е.В., ответчик) о взыскании 30 000 рублей, в том числе долга по арендной плате в сумме 5 000 рублей, пени за просрочку арендной платы в сумме 5 000 рублей, долга по оплате коммунальных платежей в сумме 5 000 рублей, долга по оплате эксплуатационных расходов в сумме 5 000 рублей, пени за просрочку внесения эксплуатационных платежей в сумме 5 000 рублей, долга по оплате маркетинговых платежей в сумме 5 000 рублей, неустойки по дату фактической оплаты долга.
Определением от 14.08.2014 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.
Определением от 10.10.2014 суд принял увеличение исковых требований до 604 840 рублей, осуществил переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил дело к предварительному судебному заседанию.
Определением суда от 16 марта 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Мультиплекс на Набережной", ООО "Пионер Фуд-2", ООО "Сапфир", ООО "Пионер-Игра", ООО "Тепловодоканал".
Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика (расчет от 07.10.2015) 573 780,81 рублей - долг по арендной плате за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, 21 808,25 рублей - неустойку за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых, 42 345,29 рублей - долг по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, 2 114,38 рублей - неустойку за несвоевременную оплату эксплуатационных расходов за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых, 10 778,07 рублей - долг по возмещению коммунальных услуг за период с 01.01.2014 по 30.06.2014, 269,24 рублей - неустойку за несвоевременное возмещение коммунальных услуг за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых, 10 586,32 рублей - долг по оплате маркетинговых платежей за декабрь 2013 года, январь, апрель, май, июнь, июль 2014 года, 528,61 рублей - неустойку за несвоевременную оплату маркетинговых акций за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых.
ИП Бальжинимаева Е.В. предъявила встречное исковое заявление, согласно которому просила взыскать с ответчика 147 160 рублей неосновательного обогащения вследствие невозврата гарантийной денежной суммы.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2015 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" удовлетворены частично в общей сумме 328 332,93 рублей, в том числе 317 968,87 рублей - сумма долга, 10 364,06 рублей - сумма неустойки.
В остальной части в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" отказано.
Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны удовлетворены полностью в общей сумме 147 160 рублей неосновательного обогащения.
В результате зачета взыскано с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" 191 536,99 рублей, том числе 181 172,93 рублей - сумму долга, 10 364,06 рублей - сумму неустойки.
Судом первой инстанции взыскана с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" неустойка, начисляемая начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства по ставке 16,5% годовых на сумму долга 181 172,93 рублей.
Судом первой инстанции взыскано с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны в доход федерального бюджета 8 054 рубля - государственной пошлины; взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" в доход федерального бюджета 11 605 рублей - государственной пошлины.
Судебный акт принят со ссылками на статьи 247, 330, 410 - 412, 421, 429, 450, 606, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" и мотивирован наличием основанием для частичного удовлетворения первоначальных исковых требований, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания эксплуатационных платежей, маркетинговых платежей, коммунальных платежей, а также неустойки на указанные платежи.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды расторгнут арендатором в одностороннем порядке, оснований для удержания арендодателем гарантийной денежной суммы в качестве штрафа не имеется, встречный иск о взыскании 147 160 рублей применительно к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.
Судом первой инстанции произведен зачет основных и встречных исковых требований, в связи с чем с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" 191 536,99 рублей, том числе 181 172,93 рублей - сумму долга, 10 364,06 рублей - сумму неустойки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ООО "ТРЦ "Пионер" о взыскании неустойки на основании пункта 10.6 договора аренды на предъявленную задолженность, начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства, исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых, с учетом ходатайства ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "ТРЦ "Пионер" не согласившись с решением суда первой инстанции обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит с учетом уточнений заявленных в судебном заседании от 03.02.2016 (протокол судебного заседания от 03.02.2016), изменить решение суда первой инстанции:
- отменить в части отказа в удовлетворении требований Общества о взыскании с предпринимателя Бальжинимаевой Е.В. суммы долга и неустойки;
- отменить в части удовлетворения встречного иска предпринимателя к обществу и проведения зачета требований;
- взыскания с предпринимателя неустойку по дату фактического исполнения обязательства на сумму долга 181 172,93 руб.
Принять в данной части новый судебный акт:
- требования общества удовлетворить в полном объеме, взыскать основной долг в сумме 573780,81 руб., неустойку 21808,25 руб.;
- в удовлетворении встречного иска и проведении зачета отказать, взыскать с предпринимателя неустойку, начисленную с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства по ставке 16,5% годовых на сумму долга 573780,81 руб.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции не обоснованно посчитал возможным принять ежемесячные акты на аренду как доказательство достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В адрес Истца и ответчика письменных обращений об уменьшении размера арендной платы, в связи с экономической невыгодностью торговой деятельности не поступало. Ежемесячные акты на аренду и акт сверки взаиморасчетов не является доказательством, на основании которого суд может принять решение о взыскании задолженности. Данное обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от исполнения своих договорных обязанностей по внесению арендной платы именно в той сумме, которая предусмотрена договором, а не актом. Обязанность арендатора выплачивать арендную плату в установленном размере основывается именно на договоре, а не на акте, который договором не является.
Общество полагает, что вывод суда об удовлетворении встречных исковых требований ответчика о зачете гарантийной денежной суммы в размере 147 160 руб. не соответствует установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что согласно пункту 4.5 договора в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора или не исполнение своих обязательств в соответствии с пунктом 13.3 договора, гарантийная денежная сумма зачету в соответствии с пунктом 4.4 настоящего договора арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа. Со стороны ответчика договор подписан, протокол разногласий к договору не составлялся, каких-либо замечаний по условиям пунктов 4.4, 4.5, 13.3 договора арендодателю не предъявлялось, следовательно, с условиями договора аренды ответчик был полностью согласен.
Предприниматель доводы апелляционной жалобы оспорила по мотивам, изложенным в отзыве, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 25.12.2015.
Предприниматель своих представителей в судебное заседание не направила, известила суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
В связи с тем, что Предприниматель не настаивала на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой обществом части.
В судебном заседании представитель общества дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила, решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, между ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) и ИП Бальжинимаевой Е.В. (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012 (л.д. 17-48 т. 1), по условиям которого (пункт 1.1) стороны обязуются заключить в будущем в срок, установленный настоящим договором, договор аренды части нежилого помещения, которое расположено в здании торгового центра "Пионер" с кадастровым (или условным) N 03:23000000:78/2003-000106 по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, N 32. Здание (объект незавершенного строительства) принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия АА-03 N 008615, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 04.05.2011. Здание расположено на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 03-АА N 129932, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 04.05.2011. Строительство здания осуществляется на основании разрешения на строительство N RU04302000-198 от 08.11.2011.
Согласно пунктам 1.2, 1.3 предварительного договора проект текста основного договора, в котором предусмотрены условия аренды помещения, согласован сторонами на дату подписания договора, прилагается к нему в виде приложения N 2 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Стороны обязаны подписать основной договор в том виде, в каком он согласован в приложении N 2 к договору, за исключением условий, указанных в пункте 2.1 основного договора, которые уточняются сторонами при его подписании на основании пунктов 1.3, 1.10 настоящего договора. Площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит ориентировочно 36,79 кв. м с отклонениями в большую или меньшую сторону в пределах 10% и будет уточнена по данным обмера БТИ. Ориентировочное расположение помещения в здании обозначено на предварительном плане 1 этажа торгового центра "Пионер", который является приложением N 1 к договору, помещение N А33.
По пунктам 1.5, 1.6, 1.6.1 - 1.6.6, 1.7, 1.7.1 - 1.7.4 договора базовая арендная плата подлежит начислению арендодателем и уплате арендатором с даты подписания акта начала коммерческой деятельности. Акт начала коммерческой деятельности подписывается сторонами по форме приложения N 3 к основному договору, при открытии помещения арендатора для допуска посетителей, но не позднее 20.02.2013. В случае не подписания арендатором в указанный срок акта начала коммерческой деятельности при отсутствии обоснованного мотивированного возражения арендодатель вправе подписать акт начала коммерческой деятельности в одностороннем порядке. Переменная часть арендной платы начисляется с даты допуска арендатора в помещение для производства подрядных работ.
Размер арендной платы, порядок и сроки периодических арендных платежей за аренду помещения определяются в порядке и на условиях, установленных настоящим договором (в том числе в приложении N 2 к договору). Размер арендной платы по настоящему договору определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. Размер базовой части арендной платы, подлежащей внесению арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: ставка базовой части арендной платы за 1 кв. м помещения в месяц х на площадь помещения арендатора, определяемую сторонами на основании акта приема-передачи помещения. Ставка базовой части арендной платы составляет 4 000 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 147 160 рублей, в том числе НДС 18%. Изменение режима налогообложения арендодателя не влияет на ставку базовой части арендной платы. При этом стороны установили, что на период, равный шести месяцам с даты начала коммерческой деятельности арендатора в помещении, ставка базовой арендной платы составит 3 500 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц в указанный период будет составлять 128 765 рублей, в том числе НДС 18%.
Переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения эксплуатационных расходов и сумму возмещения коммунальных расходов. Переменная часть арендной платы начисляется с даты допуска арендатора в помещение. Стоимость возмещения эксплуатационных расходов, рассчитываемых как произведение общей площади помещения в квадратных метрах, определенной на основании акта приема-передачи помещения, на ставку в размере 200 рублей, в том числе НДС 18%. Стоимость возмещения коммунальных расходов, потребленных арендатором, рассчитывается по тарифам, устанавливаемым для арендодателя поставщиками коммунальных услуг. В рамках действия настоящего договора арендодатель оказывает арендатору услуги по организации и проведению маркетинговых акций по ставке 50 рублей (в том числе НДС - 18%) за 1 кв. м площади помещения в месяц. Услуги по организации и проведению маркетинговых акций оплачиваются арендатором с момента подписания сторонами акта начала коммерческой деятельности.
Арендная плата и иные платежи подлежат внесению арендатором в следующем порядке. Базовая арендная плата подлежит внесению арендатором авансовым платежом за один календарный месяц не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная часть арендной платы в части возмещения эксплуатационных расходов подлежит внесению арендатором не позднее 5 рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета. Оплата услуг по организации и проведению маркетинговых акций подлежит внесению арендатором не позднее 25-го числа, предшествующего расчетному. Переменная часть арендной платы в части возмещения эксплуатационных расходов подлежит внесению арендатором авансовым платежом за один календарный месяц не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному.
Приложениями к предварительному договору являются предварительный план торгового центра с обозначением помещения, проект текста договора аренды нежилого помещения (основного договора) с приложениями, форма акта на производство работ, разделительная ведомость, состояние строительной готовности.
По акту на производство работ от 10.01.2013 (л.д. 49 т. 1) арендодатель передал, а арендатор принял помещение, указанное в предварительном договоре.
По акту начала коммерческой деятельности (л.д. 50 т. 1) ИП Бальжинимаева Е.В. приступила к использованию недвижимого имущества 20.02.2013.
Дополнительным соглашением от 01.06.2013 к предварительному договору от 03.12.2013 (л.д. 91 т. 2) стороны договорились, что в период с 01.06.2013 по 31.08.2013 ставка базовой части арендной платы составляет 2 500 рублей за 1 кв. м помещения в месяц. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 91 975 рублей.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.
При этом правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды устанавливал непосредственную обязанность общества передать предпринимателю Бальжинимаевой Е.В. во владение соответствующее помещение для целей их подготовки к торговой деятельности и осуществления коммерческой деятельности и обязанность последней вносить плату за период такого владения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключенный сторонами предварительный договор N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012 фактически является смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды нежилого помещения, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему арендатору и о внесении им платы. Получив помещение, обусловленное предварительным договором аренды от 03.12.2012, в фактическое владение и оплачивая за него в порядке, определенном предварительным договором, стороны исходили из наличия договорных арендных отношений.
Как правильно указал суд первой инстанции в части проведения маркетинговых акций указанный договор содержит элементы договора оказания услуг, регулируемого главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) и ИП Бальжинимаевой Е.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013, по условиям которого (пункт 2.1) арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 36,10 кв. м, расположенное на 1 этаже здания (номер на поэтажном плане - 55, 56), что соответствует документам БТИ и поэтажному плану, в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором.
Согласно пунктам 3.1 - 3.13 договора аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения размер арендной платы по настоящему договору определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы.
Размер базовой части арендной платы подлежит внесению арендатором за каждый отдельно взятый отчетный месяц. Продолжительность первого и последнего расчетных периодов определяется соответственно количеством дней, оставшихся с момента подписания акта приема-передачи помещения до окончания соответствующего календарного месяца, и количеством дней, истекших с начала соответствующего календарного месяца до даты прекращения действий настоящего договора.
Размер базовой части арендной платы, подлежащей внесению арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: ставка базовой части арендной платы за 1 кв. м помещения в месяц х на площадь помещения арендатора, определяемую сторонами на основании акта приема-передачи помещения.
С даты подписания акта приема-передачи ставка базовой части арендной платы составляет 4 000 рублей, в том числе НДС 18% за 1 кв. м помещения в месяц. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 144 400 рублей, в том числе НДС 18%. Изменение режима налогообложения арендодателя не влияет на ставку базовой части арендной платы.
Стороны согласовали, что на период с 01.09.2013 до 31.12.2013 размер ставки базовой части арендной платы составит 2 500 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц в указанный период будет составлять 90 250 рублей, в том числе НДС 18%.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются настоящим договором. Арендная плата подлежит внесению арендатором в следующем порядке:
- базовая часть арендной платы подлежит внесению арендатором авансовым платежом за 1 календарный месяц не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному месяцу. Неполучение/просрочка получения арендатором счета не являются основанием для неуплаты арендатором базовой части арендной платы в установленный в настоящем пункте срок.
Приложениями к договору аренды являются план торгового центра с обозначением помещения А33, единые правила ТРЦ "Пионер", перечень услуг по эксплуатации и обслуживанию здания и помещения, коммерческая деятельность арендатора в помещении, акт по разграничению эксплуатационной ответственности.
ИП Бальжинимаева Е.В. отрицала подписание договора аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013, в связи с чем заявила о его фальсификации в соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом представлен подлинник договора аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013, подписанного ответчиком, копия которого приобщена в материалы дела (л.д. 44-58 т. 3).
Впоследствии ответчик отказался от заявления о фальсификации доказательства.
Анализ условий договора свидетельствует о том, что ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) и ИП Бальжинимаева Е.В. (арендатор) вступили в правоотношения по аренде имущества по договору аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013.
Первоначально арендодателем являлся ООО "Мультиплекс на Набережной" как собственник здания, в котором находится арендуемое торговое помещение (свидетельство - л.д. 66 т. 1). Здание первоначально имело почтовый адрес: г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, 32, согласно справке (л.д. 44 т. 4) ему присвоен адрес: г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, 41.
Впоследствии 15.10.2013 в результате реорганизации ООО "Мультиплекс на Набережной" в форме выделения было зарегистрировано ООО "Торгово-развлекательный центр "Пионер" на основании решения единственного участника от 07.10.2013 (л.д. 92 т. 1). В соответствии с разделительным балансом (л.д. 65 т. 1), передаточным актом (л.д. 13-22 т. 3) право собственности на здание в размере 3/12 доли перешло к ООО "ТРЦ "Пионер" (свидетельство - л.д. 12 т. 3) в порядке универсального правопреемства.
ООО "Мультиплекс на Набережной" продало долю 2/12 в праве собственности на здание ООО "Пионер-Игра" (свидетельство - л.д. 75 т. 4), долю 4/12 в праве собственности на здание ООО "Пионер-Фуд2" (свидетельство - л.д. 77 т. 4), долю 3/12 в праве собственности на здание ООО "Сапфир" (свидетельство - л.д. 79 т. 4).
Таким образом, с 16.12.2013 здание торгового центра находится в общей долевой собственности ООО "ТРЦ "Пионер", ООО "Пионер-Игра", ООО "Пионер-Фуд2", ООО "Сапфир".
В пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Соглашением от 30.11.2013 (л.д. 43 т. 3) собственники здания установили, что арендодателем по договору аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 будет выступать ООО "ТРЦ "Пионер". Дополнительным соглашением от 16.12.2013 к соглашению от 30.11.2013 (л.д. 69 т. 4) собственник ООО "Мультиплекс на Набережной" заменен на ООО "Сапфир".
Представленное соглашение соответствует требованиям статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того по разделительному балансу при выделении ООО "ТРЦ "Пионер" в указанному лицу перешли права и обязанности по спорному договору аренды с ИП Бальжинимаевой Е.В. в порядке универсального правопреемства.
Следовательно, данное лицо имеет право на подачу рассматриваемого иска.
02.07.2014 ИП Бальжинимаева Е.В. уведомила ООО "ТРЦ "Пионер" о расторжении договора аренды торгового помещения (л.д. 146 т. 2).
28.07.2014 арендодатель в одностороннем порядке составил акт приема-передачи объекта аренды (л.д. 94-95 т. 2), о дате составления указанного акта арендодатель известил арендатора телеграммой (л.д. 97 т. 1).
Таким образом, с 29.07.2014 отношения сторон по договору аренды прекратились.
Истцом в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, неустойки по дату фактической уплаты долга, начисленной на указанную задолженность неустойки за тот же период и по дату фактической уплаты долга (уточнение исковых требований от 07.10.2015). При этом в связи с ходатайством ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации истец произвел расчет неустойки исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых.
Задолженность по базовой арендной плате за период с 01.12.2013 по 28.07.2014 по расчету истца составила 573 780,81 рублей.
По договору N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 размер базовой арендной платы составляет 90 250 рублей за декабрь 2013 года, 144 400 рублей - начиная с 01.01.2014.
Стороны в ходе исполнения предварительного договора и договора аренды подписывали ежемесячно акты о стоимости арендной платы (л.д. 113-123 т. 1, л.д. 8-14 т. 2), согласно которым размер арендной платы за период действия договора составляет (контррасчет - л.д. 101 т. 5):
Указанные акты составлены арендодателем, подписаны арендатором без замечаний. Согласованный в них размер ежемесячной арендной платы также указан истцом в направленных арендатору актах сверки.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ежемесячные акты о стоимости арендной платы являются доказательством достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из следующего.
Договором аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 предусмотрено, что на период с 01.09.2013 до 31.12.2013 размер ставки базовой части арендной платы составит 2 500 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц в указанный период будет составлять 90 250 рублей, в том числе НДС 18%.
Однако акты составлены со стоимостью аренды 91 975 рублей в месяц.
Указанный размер базовой арендной платы был предусмотрен дополнительным соглашением от 01.06.2013 к предварительному договору от 03.12.2013 на период с 01.06.2013 по 31.08.2013.
По истечении указанного периода и после заключения основного договора аренды стороны продолжали составлять акты о ежемесячной стоимости аренды 91 975 рублей.
Данные действия согласуются с пояснениями ответчика о неоднократных обращениях к арендодателю об уменьшении размера арендной платы в связи с экономической невыгодностью торговой деятельности в указанном здании.
Судом первой инстанции, исходя из принципа добросовестности, учитывая поведение сторон в ходе длительных правоотношений по аренде, их волю, выраженную в соответствующих актах, обоснованно применена за спорный период ставка базовой арендной платы 91 975 рублей в месяц.
Ответчиком за период действия договоров оплачена базовая часть арендной платы в сумме 1 470 568,75 рублей. Данное обстоятельство стороны не отрицают.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что задолженность по базовой части арендной платы составляет 235 864,19 рублей.
Доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 10.6 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы, а также выполнения иных денежных обязательств в соответствии с настоящим договором арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку (пеню) в размере 0,5% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с ходатайством ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации истец произвел расчет неустойки исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых.
В части неустойки, начисленной на базовую часть арендной платы, судом первой инстанции правомерно принят за основу расчет ответчика (л.д. 38 т. 5), произведенный исходя из размера базовой арендной платы 91 975 рублей по двойной ставке рефинансирования с учетом предусмотренных договором периодов оплаты и фактически произведенных платежей. Сумма неустойки составила 7 451,83 рублей.
Судом апелляционной инстанции расчет проверен, признан обоснованным.
Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании 147 160 рублей неосновательного обогащения вследствие невозврата гарантийной денежной суммы.
Пунктом 3.1 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012 предусмотрено, что в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя сумму в размере 147 160 рублей за все помещение, которая будет являться обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по договору. На гарантийную денежную сумму не начисляются какие-либо проценты.
Ответчик внес по платежному поручению N 1 от 17.12.2012 гарантийную денежную сумму 147 160 рублей.
По пункту 4.1 договора аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 гарантийная денежная сумма составляет денежную сумму 147 160 рублей.
Указанным условием договора стороны засчитали гарантийную денежную сумму, внесенную по предварительному договору N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012, в качестве исполнения обязанности по ее внесению по договору аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013.
Данное условие (пункт 4.1 договора) не противоречит требованиям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исполнение обязательств может обеспечиваться и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В настоящее время такой способ обеспечения регулируется §8 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (обеспечительный платеж).
Согласно пункту 4.2 договора аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 арендодатель вправе производить вычеты из гарантийной денежной суммы, в том числе при наличии задолженности арендатора по любым денежным обязательствам.
Стороны не отрицают, что в течение действия договора арендодатель правом на осуществление вычетов из гарантийной денежной суммы не воспользовался.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора или неисполнения своих обязательств в соответствии с пунктом 13.3 договора, гарантийная денежная сумма зачету в соответствии с пунктом 4.4 настоящего договора арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.
Истец указал, что удерживает данную сумму, поскольку арендатор в одностороннем порядке расторг договор аренды и не исполнил обязанность по возврату арендуемого помещения.
Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке. Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Пунктом 13.5 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель и/или арендатор вправе расторгнуть договор в любой момент по своей инициативе во внесудебном порядке при условии уведомления другой стороны не позднее, чем за 1 месяц до такого расторжения.
Указанным условием стороны установили возможность расторжения договора по инициативе арендатора во внесудебном порядке.
ИП Бальжинимаева Е.В. данным правом воспользовалась, направив уведомление от 02.07.2014 об одностороннем отказе от договора.
Штраф как разновидность неустойки, регулируемой статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, является мерой ответственности за неправомерное поведение.
В данном случае имело место правомерное поведение арендатора по расторжению договора аренды в порядке пункта 13.5.
Договор N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 не содержит условий об установлении ответственности в виде штрафа в размере гарантийной денежной суммы за нарушение арендатором обязанности по возврату арендуемого помещения.
В связи с чем отсутствуют основания для удержания арендодателем указанной суммы в качестве штрафа.
Действительно, на дату рассмотрения дела ИП Бальжинимаева Е.В. имеет задолженность перед ООО "ТРЦ "Пионер" в общей сумме 328 332,93 рублей, в том числе 317 968,87 рублей - сумма долга, 10 364,06 рублей - сумма неустойки.
Зачет гарантийной денежной суммы в счет денежных обязательств ответчика по договору аренды до подачи иска в суд произведен не был.
Поскольку договор аренды расторгнут арендатором в одностороннем порядке, оснований для удержания арендодателем гарантийной денежной суммы в качестве штрафа не имеется, встречный иск о взыскании 147 160 рублей применительно к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.
Согласно положениям статей 410 - 412 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете; в этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
Суд первой инстанции правомерно в результате зачета основных и встречных исковых требований с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны следует взыскал в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" 191 536,99 рублей, том числе 181 172,93 рублей - сумму долга, 10 364,06 рублей - сумму неустойки.
ООО "ТРЦ "Пионер" также заявило требование на основании пункта 10.6 договора аренды о взыскании неустойки на предъявленную задолженность, начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" разъяснено, что по смыслу статей 330, 395, 809 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки или иных процентов по день фактического исполнения обязательства.
Как следует из материалов дела истец с учетом ходатайства ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просит начислить неустойку, начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства, исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых.
Суд первой обоснованно пришел к выводу, что основной целью взыскания неустойки является компенсация имущественных потерь истца, что права истца будут восстановлены без дополнительного обращения в суд путем взыскания с ответчика неустойки по двойной ставке рефинансирования 16,5% годовых от суммы долга, образованной в результате зачета основного и встречного исков 181 172,93 рублей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2015 года по делу N А10-3672/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2016 N 04АП-6785/2015 ПО ДЕЛУ N А10-3672/2014
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, оплате коммунальных платежей, эксплуатационных расходов, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу N А10-3672/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 3 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевым И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2015 года по делу N А10-3672/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" (ОГРН 1130327016346, ИНН 0326517595) к индивидуальному предпринимателю Бальжинимаевой Евгении Валерьевне (ОГРН 307032627000041, ИНН 032617601149) о взыскании 662 210,97 рублей,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" о взыскании 147 160 рублей,
третьи лица: ООО "Мультиплекс на Набережной" (ОГРН 1070326004924, ИНН 0326045871), ООО "Пионер Фуд-2" (ОГРН 1120327012080, ИНН 0326507290), ООО "Сапфир" (ОГРН 1120327004808, ИНН 0326504596), ООО "Пионер-Игра" (ИНН 0326507237, ОГРН 1120327011936), ООО "Тепловодоканал" (ОГРН 1070326004913, ИНН 0326045864),
(суд первой инстанции: Гиргушкина Н.А.),
при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия:
от истца - Жалсараевой О.С., представителя по доверенности от 01.02.2016,
в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц,
личность и полномочия которых установлены судьей Арбитражного суда Республики Бурятия Кушнаревой Н.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смолиной Е.Р.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" (далее - общество, ООО "ТРЦ "Пионер", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бальжинимаевой Евгении Валерьевне (далее - предприниматель, ИП Бальжинимаева Е.В., ответчик) о взыскании 30 000 рублей, в том числе долга по арендной плате в сумме 5 000 рублей, пени за просрочку арендной платы в сумме 5 000 рублей, долга по оплате коммунальных платежей в сумме 5 000 рублей, долга по оплате эксплуатационных расходов в сумме 5 000 рублей, пени за просрочку внесения эксплуатационных платежей в сумме 5 000 рублей, долга по оплате маркетинговых платежей в сумме 5 000 рублей, неустойки по дату фактической оплаты долга.
Определением от 14.08.2014 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.
Определением от 10.10.2014 суд принял увеличение исковых требований до 604 840 рублей, осуществил переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил дело к предварительному судебному заседанию.
Определением суда от 16 марта 2015 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Мультиплекс на Набережной", ООО "Пионер Фуд-2", ООО "Сапфир", ООО "Пионер-Игра", ООО "Тепловодоканал".
Впоследствии истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика (расчет от 07.10.2015) 573 780,81 рублей - долг по арендной плате за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, 21 808,25 рублей - неустойку за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых, 42 345,29 рублей - долг по оплате эксплуатационных расходов за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, 2 114,38 рублей - неустойку за несвоевременную оплату эксплуатационных расходов за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых, 10 778,07 рублей - долг по возмещению коммунальных услуг за период с 01.01.2014 по 30.06.2014, 269,24 рублей - неустойку за несвоевременное возмещение коммунальных услуг за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых, 10 586,32 рублей - долг по оплате маркетинговых платежей за декабрь 2013 года, январь, апрель, май, июнь, июль 2014 года, 528,61 рублей - неустойку за несвоевременную оплату маркетинговых акций за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, а также с 29.07.2014 по день фактической уплаты долга по ставке 16,5% годовых.
ИП Бальжинимаева Е.В. предъявила встречное исковое заявление, согласно которому просила взыскать с ответчика 147 160 рублей неосновательного обогащения вследствие невозврата гарантийной денежной суммы.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2015 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" удовлетворены частично в общей сумме 328 332,93 рублей, в том числе 317 968,87 рублей - сумма долга, 10 364,06 рублей - сумма неустойки.
В остальной части в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" отказано.
Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны удовлетворены полностью в общей сумме 147 160 рублей неосновательного обогащения.
В результате зачета взыскано с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" 191 536,99 рублей, том числе 181 172,93 рублей - сумму долга, 10 364,06 рублей - сумму неустойки.
Судом первой инстанции взыскана с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" неустойка, начисляемая начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства по ставке 16,5% годовых на сумму долга 181 172,93 рублей.
Судом первой инстанции взыскано с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны в доход федерального бюджета 8 054 рубля - государственной пошлины; взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" в доход федерального бюджета 11 605 рублей - государственной пошлины.
Судебный акт принят со ссылками на статьи 247, 330, 410 - 412, 421, 429, 450, 606, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" и мотивирован наличием основанием для частичного удовлетворения первоначальных исковых требований, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013. Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания эксплуатационных платежей, маркетинговых платежей, коммунальных платежей, а также неустойки на указанные платежи.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды расторгнут арендатором в одностороннем порядке, оснований для удержания арендодателем гарантийной денежной суммы в качестве штрафа не имеется, встречный иск о взыскании 147 160 рублей применительно к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.
Судом первой инстанции произведен зачет основных и встречных исковых требований, в связи с чем с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" 191 536,99 рублей, том числе 181 172,93 рублей - сумму долга, 10 364,06 рублей - сумму неустойки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ООО "ТРЦ "Пионер" о взыскании неустойки на основании пункта 10.6 договора аренды на предъявленную задолженность, начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства, исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых, с учетом ходатайства ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "ТРЦ "Пионер" не согласившись с решением суда первой инстанции обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит с учетом уточнений заявленных в судебном заседании от 03.02.2016 (протокол судебного заседания от 03.02.2016), изменить решение суда первой инстанции:
- отменить в части отказа в удовлетворении требований Общества о взыскании с предпринимателя Бальжинимаевой Е.В. суммы долга и неустойки;
- отменить в части удовлетворения встречного иска предпринимателя к обществу и проведения зачета требований;
- взыскания с предпринимателя неустойку по дату фактического исполнения обязательства на сумму долга 181 172,93 руб.
Принять в данной части новый судебный акт:
- требования общества удовлетворить в полном объеме, взыскать основной долг в сумме 573780,81 руб., неустойку 21808,25 руб.;
- в удовлетворении встречного иска и проведении зачета отказать, взыскать с предпринимателя неустойку, начисленную с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства по ставке 16,5% годовых на сумму долга 573780,81 руб.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции не обоснованно посчитал возможным принять ежемесячные акты на аренду как доказательство достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В адрес Истца и ответчика письменных обращений об уменьшении размера арендной платы, в связи с экономической невыгодностью торговой деятельности не поступало. Ежемесячные акты на аренду и акт сверки взаиморасчетов не является доказательством, на основании которого суд может принять решение о взыскании задолженности. Данное обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от исполнения своих договорных обязанностей по внесению арендной платы именно в той сумме, которая предусмотрена договором, а не актом. Обязанность арендатора выплачивать арендную плату в установленном размере основывается именно на договоре, а не на акте, который договором не является.
Общество полагает, что вывод суда об удовлетворении встречных исковых требований ответчика о зачете гарантийной денежной суммы в размере 147 160 руб. не соответствует установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что согласно пункту 4.5 договора в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора или не исполнение своих обязательств в соответствии с пунктом 13.3 договора, гарантийная денежная сумма зачету в соответствии с пунктом 4.4 настоящего договора арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа. Со стороны ответчика договор подписан, протокол разногласий к договору не составлялся, каких-либо замечаний по условиям пунктов 4.4, 4.5, 13.3 договора арендодателю не предъявлялось, следовательно, с условиями договора аренды ответчик был полностью согласен.
Предприниматель доводы апелляционной жалобы оспорила по мотивам, изложенным в отзыве, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 25.12.2015.
Предприниматель своих представителей в судебное заседание не направила, известила суд о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
В связи с тем, что Предприниматель не настаивала на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой обществом части.
В судебном заседании представитель общества дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы, просила, решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, между ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) и ИП Бальжинимаевой Е.В. (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012 (л.д. 17-48 т. 1), по условиям которого (пункт 1.1) стороны обязуются заключить в будущем в срок, установленный настоящим договором, договор аренды части нежилого помещения, которое расположено в здании торгового центра "Пионер" с кадастровым (или условным) N 03:23000000:78/2003-000106 по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, N 32. Здание (объект незавершенного строительства) принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серия АА-03 N 008615, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 04.05.2011. Здание расположено на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 03-АА N 129932, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 04.05.2011. Строительство здания осуществляется на основании разрешения на строительство N RU04302000-198 от 08.11.2011.
Согласно пунктам 1.2, 1.3 предварительного договора проект текста основного договора, в котором предусмотрены условия аренды помещения, согласован сторонами на дату подписания договора, прилагается к нему в виде приложения N 2 к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Стороны обязаны подписать основной договор в том виде, в каком он согласован в приложении N 2 к договору, за исключением условий, указанных в пункте 2.1 основного договора, которые уточняются сторонами при его подписании на основании пунктов 1.3, 1.10 настоящего договора. Площадь помещения, передаваемого в аренду по основному договору, составит ориентировочно 36,79 кв. м с отклонениями в большую или меньшую сторону в пределах 10% и будет уточнена по данным обмера БТИ. Ориентировочное расположение помещения в здании обозначено на предварительном плане 1 этажа торгового центра "Пионер", который является приложением N 1 к договору, помещение N А33.
По пунктам 1.5, 1.6, 1.6.1 - 1.6.6, 1.7, 1.7.1 - 1.7.4 договора базовая арендная плата подлежит начислению арендодателем и уплате арендатором с даты подписания акта начала коммерческой деятельности. Акт начала коммерческой деятельности подписывается сторонами по форме приложения N 3 к основному договору, при открытии помещения арендатора для допуска посетителей, но не позднее 20.02.2013. В случае не подписания арендатором в указанный срок акта начала коммерческой деятельности при отсутствии обоснованного мотивированного возражения арендодатель вправе подписать акт начала коммерческой деятельности в одностороннем порядке. Переменная часть арендной платы начисляется с даты допуска арендатора в помещение для производства подрядных работ.
Размер арендной платы, порядок и сроки периодических арендных платежей за аренду помещения определяются в порядке и на условиях, установленных настоящим договором (в том числе в приложении N 2 к договору). Размер арендной платы по настоящему договору определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. Размер базовой части арендной платы, подлежащей внесению арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: ставка базовой части арендной платы за 1 кв. м помещения в месяц х на площадь помещения арендатора, определяемую сторонами на основании акта приема-передачи помещения. Ставка базовой части арендной платы составляет 4 000 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 147 160 рублей, в том числе НДС 18%. Изменение режима налогообложения арендодателя не влияет на ставку базовой части арендной платы. При этом стороны установили, что на период, равный шести месяцам с даты начала коммерческой деятельности арендатора в помещении, ставка базовой арендной платы составит 3 500 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц в указанный период будет составлять 128 765 рублей, в том числе НДС 18%.
Переменная часть арендной платы представляет собой сумму возмещения эксплуатационных расходов и сумму возмещения коммунальных расходов. Переменная часть арендной платы начисляется с даты допуска арендатора в помещение. Стоимость возмещения эксплуатационных расходов, рассчитываемых как произведение общей площади помещения в квадратных метрах, определенной на основании акта приема-передачи помещения, на ставку в размере 200 рублей, в том числе НДС 18%. Стоимость возмещения коммунальных расходов, потребленных арендатором, рассчитывается по тарифам, устанавливаемым для арендодателя поставщиками коммунальных услуг. В рамках действия настоящего договора арендодатель оказывает арендатору услуги по организации и проведению маркетинговых акций по ставке 50 рублей (в том числе НДС - 18%) за 1 кв. м площади помещения в месяц. Услуги по организации и проведению маркетинговых акций оплачиваются арендатором с момента подписания сторонами акта начала коммерческой деятельности.
Арендная плата и иные платежи подлежат внесению арендатором в следующем порядке. Базовая арендная плата подлежит внесению арендатором авансовым платежом за один календарный месяц не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному. Переменная часть арендной платы в части возмещения эксплуатационных расходов подлежит внесению арендатором не позднее 5 рабочих дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета. Оплата услуг по организации и проведению маркетинговых акций подлежит внесению арендатором не позднее 25-го числа, предшествующего расчетному. Переменная часть арендной платы в части возмещения эксплуатационных расходов подлежит внесению арендатором авансовым платежом за один календарный месяц не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному.
Приложениями к предварительному договору являются предварительный план торгового центра с обозначением помещения, проект текста договора аренды нежилого помещения (основного договора) с приложениями, форма акта на производство работ, разделительная ведомость, состояние строительной готовности.
По акту на производство работ от 10.01.2013 (л.д. 49 т. 1) арендодатель передал, а арендатор принял помещение, указанное в предварительном договоре.
По акту начала коммерческой деятельности (л.д. 50 т. 1) ИП Бальжинимаева Е.В. приступила к использованию недвижимого имущества 20.02.2013.
Дополнительным соглашением от 01.06.2013 к предварительному договору от 03.12.2013 (л.д. 91 т. 2) стороны договорились, что в период с 01.06.2013 по 31.08.2013 ставка базовой части арендной платы составляет 2 500 рублей за 1 кв. м помещения в месяц. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 91 975 рублей.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.
При этом правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора аренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор аренды устанавливал непосредственную обязанность общества передать предпринимателю Бальжинимаевой Е.В. во владение соответствующее помещение для целей их подготовки к торговой деятельности и осуществления коммерческой деятельности и обязанность последней вносить плату за период такого владения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Суд первой инстанции правильно исходил из того, что заключенный сторонами предварительный договор N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012 фактически является смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора аренды нежилого помещения, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему арендатору и о внесении им платы. Получив помещение, обусловленное предварительным договором аренды от 03.12.2012, в фактическое владение и оплачивая за него в порядке, определенном предварительным договором, стороны исходили из наличия договорных арендных отношений.
Как правильно указал суд первой инстанции в части проведения маркетинговых акций указанный договор содержит элементы договора оказания услуг, регулируемого главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) и ИП Бальжинимаевой Е.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013, по условиям которого (пункт 2.1) арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор принимает во временное пользование помещение общей площадью 36,10 кв. м, расположенное на 1 этаже здания (номер на поэтажном плане - 55, 56), что соответствует документам БТИ и поэтажному плану, в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором.
Согласно пунктам 3.1 - 3.13 договора аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения размер арендной платы по настоящему договору определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы.
Размер базовой части арендной платы подлежит внесению арендатором за каждый отдельно взятый отчетный месяц. Продолжительность первого и последнего расчетных периодов определяется соответственно количеством дней, оставшихся с момента подписания акта приема-передачи помещения до окончания соответствующего календарного месяца, и количеством дней, истекших с начала соответствующего календарного месяца до даты прекращения действий настоящего договора.
Размер базовой части арендной платы, подлежащей внесению арендатором за каждый календарный месяц, определяется по следующей формуле: ставка базовой части арендной платы за 1 кв. м помещения в месяц х на площадь помещения арендатора, определяемую сторонами на основании акта приема-передачи помещения.
С даты подписания акта приема-передачи ставка базовой части арендной платы составляет 4 000 рублей, в том числе НДС 18% за 1 кв. м помещения в месяц. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц составляет 144 400 рублей, в том числе НДС 18%. Изменение режима налогообложения арендодателя не влияет на ставку базовой части арендной платы.
Стороны согласовали, что на период с 01.09.2013 до 31.12.2013 размер ставки базовой части арендной платы составит 2 500 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц в указанный период будет составлять 90 250 рублей, в том числе НДС 18%.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются настоящим договором. Арендная плата подлежит внесению арендатором в следующем порядке:
- базовая часть арендной платы подлежит внесению арендатором авансовым платежом за 1 календарный месяц не позднее 25 числа месяца, предшествующего отчетному месяцу. Неполучение/просрочка получения арендатором счета не являются основанием для неуплаты арендатором базовой части арендной платы в установленный в настоящем пункте срок.
Приложениями к договору аренды являются план торгового центра с обозначением помещения А33, единые правила ТРЦ "Пионер", перечень услуг по эксплуатации и обслуживанию здания и помещения, коммерческая деятельность арендатора в помещении, акт по разграничению эксплуатационной ответственности.
ИП Бальжинимаева Е.В. отрицала подписание договора аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013, в связи с чем заявила о его фальсификации в соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом представлен подлинник договора аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013, подписанного ответчиком, копия которого приобщена в материалы дела (л.д. 44-58 т. 3).
Впоследствии ответчик отказался от заявления о фальсификации доказательства.
Анализ условий договора свидетельствует о том, что ООО "Мультиплекс на Набережной" (арендодатель) и ИП Бальжинимаева Е.В. (арендатор) вступили в правоотношения по аренде имущества по договору аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013.
Первоначально арендодателем являлся ООО "Мультиплекс на Набережной" как собственник здания, в котором находится арендуемое торговое помещение (свидетельство - л.д. 66 т. 1). Здание первоначально имело почтовый адрес: г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, 32, согласно справке (л.д. 44 т. 4) ему присвоен адрес: г. Улан-Удэ, ул. Корабельная, 41.
Впоследствии 15.10.2013 в результате реорганизации ООО "Мультиплекс на Набережной" в форме выделения было зарегистрировано ООО "Торгово-развлекательный центр "Пионер" на основании решения единственного участника от 07.10.2013 (л.д. 92 т. 1). В соответствии с разделительным балансом (л.д. 65 т. 1), передаточным актом (л.д. 13-22 т. 3) право собственности на здание в размере 3/12 доли перешло к ООО "ТРЦ "Пионер" (свидетельство - л.д. 12 т. 3) в порядке универсального правопреемства.
ООО "Мультиплекс на Набережной" продало долю 2/12 в праве собственности на здание ООО "Пионер-Игра" (свидетельство - л.д. 75 т. 4), долю 4/12 в праве собственности на здание ООО "Пионер-Фуд2" (свидетельство - л.д. 77 т. 4), долю 3/12 в праве собственности на здание ООО "Сапфир" (свидетельство - л.д. 79 т. 4).
Таким образом, с 16.12.2013 здание торгового центра находится в общей долевой собственности ООО "ТРЦ "Пионер", ООО "Пионер-Игра", ООО "Пионер-Фуд2", ООО "Сапфир".
В пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Соглашением от 30.11.2013 (л.д. 43 т. 3) собственники здания установили, что арендодателем по договору аренды нежилого помещения N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 будет выступать ООО "ТРЦ "Пионер". Дополнительным соглашением от 16.12.2013 к соглашению от 30.11.2013 (л.д. 69 т. 4) собственник ООО "Мультиплекс на Набережной" заменен на ООО "Сапфир".
Представленное соглашение соответствует требованиям статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того по разделительному балансу при выделении ООО "ТРЦ "Пионер" в указанному лицу перешли права и обязанности по спорному договору аренды с ИП Бальжинимаевой Е.В. в порядке универсального правопреемства.
Следовательно, данное лицо имеет право на подачу рассматриваемого иска.
02.07.2014 ИП Бальжинимаева Е.В. уведомила ООО "ТРЦ "Пионер" о расторжении договора аренды торгового помещения (л.д. 146 т. 2).
28.07.2014 арендодатель в одностороннем порядке составил акт приема-передачи объекта аренды (л.д. 94-95 т. 2), о дате составления указанного акта арендодатель известил арендатора телеграммой (л.д. 97 т. 1).
Таким образом, с 29.07.2014 отношения сторон по договору аренды прекратились.
Истцом в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки за период с 01.12.2013 по 28.07.2014, неустойки по дату фактической уплаты долга, начисленной на указанную задолженность неустойки за тот же период и по дату фактической уплаты долга (уточнение исковых требований от 07.10.2015). При этом в связи с ходатайством ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации истец произвел расчет неустойки исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых.
Задолженность по базовой арендной плате за период с 01.12.2013 по 28.07.2014 по расчету истца составила 573 780,81 рублей.
По договору N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 размер базовой арендной платы составляет 90 250 рублей за декабрь 2013 года, 144 400 рублей - начиная с 01.01.2014.
Стороны в ходе исполнения предварительного договора и договора аренды подписывали ежемесячно акты о стоимости арендной платы (л.д. 113-123 т. 1, л.д. 8-14 т. 2), согласно которым размер арендной платы за период действия договора составляет (контррасчет - л.д. 101 т. 5):
Указанные акты составлены арендодателем, подписаны арендатором без замечаний. Согласованный в них размер ежемесячной арендной платы также указан истцом в направленных арендатору актах сверки.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ежемесячные акты о стоимости арендной платы являются доказательством достижения сторонами соглашения относительно размера арендной платы в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из следующего.
Договором аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 предусмотрено, что на период с 01.09.2013 до 31.12.2013 размер ставки базовой части арендной платы составит 2 500 рублей, в том числе НДС 18%. Размер базовой части арендной платы за помещение в месяц в указанный период будет составлять 90 250 рублей, в том числе НДС 18%.
Однако акты составлены со стоимостью аренды 91 975 рублей в месяц.
Указанный размер базовой арендной платы был предусмотрен дополнительным соглашением от 01.06.2013 к предварительному договору от 03.12.2013 на период с 01.06.2013 по 31.08.2013.
По истечении указанного периода и после заключения основного договора аренды стороны продолжали составлять акты о ежемесячной стоимости аренды 91 975 рублей.
Данные действия согласуются с пояснениями ответчика о неоднократных обращениях к арендодателю об уменьшении размера арендной платы в связи с экономической невыгодностью торговой деятельности в указанном здании.
Судом первой инстанции, исходя из принципа добросовестности, учитывая поведение сторон в ходе длительных правоотношений по аренде, их волю, выраженную в соответствующих актах, обоснованно применена за спорный период ставка базовой арендной платы 91 975 рублей в месяц.
Ответчиком за период действия договоров оплачена базовая часть арендной платы в сумме 1 470 568,75 рублей. Данное обстоятельство стороны не отрицают.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что задолженность по базовой части арендной платы составляет 235 864,19 рублей.
Доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 10.6 договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы, а также выполнения иных денежных обязательств в соответствии с настоящим договором арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку (пеню) в размере 0,5% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с ходатайством ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации истец произвел расчет неустойки исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых.
В части неустойки, начисленной на базовую часть арендной платы, судом первой инстанции правомерно принят за основу расчет ответчика (л.д. 38 т. 5), произведенный исходя из размера базовой арендной платы 91 975 рублей по двойной ставке рефинансирования с учетом предусмотренных договором периодов оплаты и фактически произведенных платежей. Сумма неустойки составила 7 451,83 рублей.
Судом апелляционной инстанции расчет проверен, признан обоснованным.
Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании 147 160 рублей неосновательного обогащения вследствие невозврата гарантийной денежной суммы.
Пунктом 3.1 предварительного договора N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012 предусмотрено, что в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора арендатор обязуется перечислить на расчетный счет арендодателя сумму в размере 147 160 рублей за все помещение, которая будет являться обеспечением исполнения арендатором своих обязательств по договору. На гарантийную денежную сумму не начисляются какие-либо проценты.
Ответчик внес по платежному поручению N 1 от 17.12.2012 гарантийную денежную сумму 147 160 рублей.
По пункту 4.1 договора аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 гарантийная денежная сумма составляет денежную сумму 147 160 рублей.
Указанным условием договора стороны засчитали гарантийную денежную сумму, внесенную по предварительному договору N 01/ПДА/УУ-А33 от 03.12.2012, в качестве исполнения обязанности по ее внесению по договору аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013.
Данное условие (пункт 4.1 договора) не противоречит требованиям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исполнение обязательств может обеспечиваться и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В настоящее время такой способ обеспечения регулируется §8 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (обеспечительный платеж).
Согласно пункту 4.2 договора аренды N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 арендодатель вправе производить вычеты из гарантийной денежной суммы, в том числе при наличии задолженности арендатора по любым денежным обязательствам.
Стороны не отрицают, что в течение действия договора арендодатель правом на осуществление вычетов из гарантийной денежной суммы не воспользовался.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора или неисполнения своих обязательств в соответствии с пунктом 13.3 договора, гарантийная денежная сумма зачету в соответствии с пунктом 4.4 настоящего договора арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.
Истец указал, что удерживает данную сумму, поскольку арендатор в одностороннем порядке расторг договор аренды и не исполнил обязанность по возврату арендуемого помещения.
Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке. Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Пунктом 13.5 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель и/или арендатор вправе расторгнуть договор в любой момент по своей инициативе во внесудебном порядке при условии уведомления другой стороны не позднее, чем за 1 месяц до такого расторжения.
Указанным условием стороны установили возможность расторжения договора по инициативе арендатора во внесудебном порядке.
ИП Бальжинимаева Е.В. данным правом воспользовалась, направив уведомление от 02.07.2014 об одностороннем отказе от договора.
Штраф как разновидность неустойки, регулируемой статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, является мерой ответственности за неправомерное поведение.
В данном случае имело место правомерное поведение арендатора по расторжению договора аренды в порядке пункта 13.5.
Договор N 01/ДДА/УУ-А33 от 01.09.2013 не содержит условий об установлении ответственности в виде штрафа в размере гарантийной денежной суммы за нарушение арендатором обязанности по возврату арендуемого помещения.
В связи с чем отсутствуют основания для удержания арендодателем указанной суммы в качестве штрафа.
Действительно, на дату рассмотрения дела ИП Бальжинимаева Е.В. имеет задолженность перед ООО "ТРЦ "Пионер" в общей сумме 328 332,93 рублей, в том числе 317 968,87 рублей - сумма долга, 10 364,06 рублей - сумма неустойки.
Зачет гарантийной денежной суммы в счет денежных обязательств ответчика по договору аренды до подачи иска в суд произведен не был.
Поскольку договор аренды расторгнут арендатором в одностороннем порядке, оснований для удержания арендодателем гарантийной денежной суммы в качестве штрафа не имеется, встречный иск о взыскании 147 160 рублей применительно к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.
Согласно положениям статей 410 - 412 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете; в этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
Суд первой инстанции правомерно в результате зачета основных и встречных исковых требований с индивидуального предпринимателя Бальжинимаевой Евгении Валерьевны следует взыскал в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный центр "Пионер" 191 536,99 рублей, том числе 181 172,93 рублей - сумму долга, 10 364,06 рублей - сумму неустойки.
ООО "ТРЦ "Пионер" также заявило требование на основании пункта 10.6 договора аренды о взыскании неустойки на предъявленную задолженность, начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта" разъяснено, что по смыслу статей 330, 395, 809 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки или иных процентов по день фактического исполнения обязательства.
Как следует из материалов дела истец с учетом ходатайства ответчика об уменьшении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просит начислить неустойку, начиная с 29.07.2014 по дату фактического исполнения обязательства, исходя из двойной ставки рефинансирования 16,5% годовых.
Суд первой обоснованно пришел к выводу, что основной целью взыскания неустойки является компенсация имущественных потерь истца, что права истца будут восстановлены без дополнительного обращения в суд путем взыскания с ответчика неустойки по двойной ставке рефинансирования 16,5% годовых от суммы долга, образованной в результате зачета основного и встречного исков 181 172,93 рублей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 20 октября 2015 года по делу N А10-3672/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Бурятия.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)