Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ему на праве собственности принадлежит в квартире комната, однако, продавая комнату, ответчик не известил его, как участника долевой собственности, о предстоящей продаже, нарушил его право преимущественной покупки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В., судей Фроловой Л.А., Катковой Г.В., при секретаре О., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе Б.Р. на решение Басманного районного суда города Москвы от 29 октября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований Б.Р. к Н.А.Н., Т.А., действующей также в интересах несовершеннолетних Т.Г.Е., Т.В.Е., о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты N *** по договору купли-продажи комнаты от 12 марта *** года отказать,
установила:
Б.Р. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Н.А.А., Т.А., действующей также в интересах несовершеннолетних Т.Г.Е., Т.В.Е., о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты N ***, расположенной по адресу: ***. В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит в данной квартире комната N ***, однако, продавая комнату N ***, Т.А. не известила его как участника долевой собственности о предстоящей продаже, нарушила его право преимущественной покупки.
Представитель истца Б.Р. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик Н.А.Н. и ее представитель в судебном заседании иск не признали. Просили применить последствия пропуска трехмесячного срока для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.
Ответчик Т.А. и ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения требований и просили применить последствия пропуска трехмесячного срока для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит Б.Р. по доводам апелляционной жалобы, подписанной его представителем Т.К.
Б.Р., Н.А.Н., Т.А., представитель Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Б.Р. - по доверенности Т.К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из материалов дела следует, что Б.Р. принадлежит на праве собственности комната N *** жилой площадью *** кв. м по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным *** года.
Комната N *** жилой площадью *** кв. м в указанной квартире принадлежала по праву общей долевой собственности Т.А.М. и несовершеннолетним Т.Г.Е., Т.В.Е. по *** доле каждому на основании договора передачи N *** от 12 марта *** года и свидетельств о государственной регистрации права от 26 апреля *** года.
Согласно выписке из реестра для регистрации нотариальных действий нотариуса города Москвы Л. 22 августа *** года совершено нотариальное действие для Т.А., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей - Т.Г.Е., Т.В.Е.
Содержанием нотариального действия является свидетельствование подлинности подписи на заявлении Б.Р., зарегистрированному по адресу: ***, о доведении до него сведений о продаже принадлежащей им на праве общей долевой собственности в *** доле каждому имущества, состоящего из комнаты N ***, жилой площадью *** кв. м, в квартире коммунального заселения по адресу: *** за *** руб. с предложением купить вышеуказанную комнату на вышеуказанных условиях. В заявлении также указано, что в случае, если он откажется от покупки или не приобретет вышеуказанное имущество в течение месяца со дня получения извещения о продаже, продавцы продадут вышеуказанное имущество любому другому лицу.
Из доверенности, выданной Б.Р. 29 декабря 2014 года на представление его интересов в судах общей юрисдикции, следует, что он зарегистрирован по адресу: ***.
Т.А. в адрес Б.Р. по адресу: *** заказным письмом было направлено заявление с предложением о выкупе комнаты (***). Согласно отметке, имеющейся на конверте, письмо не вручено, истек срок хранения.
Кроме того, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы рассмотрено обращение Т.А., поступившее *** года. От преимущественного права покупки комнаты Департамент отказался.
Как следует из договора купли-продажи комнаты N *** от *** года, продавцы (Т.А.М., Т.Г.Е., Т.В.Е.) продали, а покупатель (Н.А.Н.) купила комнату N *** площадью *** кв. м, находящуюся в трехкомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ***. По соглашению сторон комната продана за *** руб.
Право собственности Н.А.Н. на указанную комнату зарегистрировано в установленном порядке и выдано свидетельство о государственной регистрации права от *** года.
Судом установлено, что Б.Р. с февраля *** года по настоящее время проходит обучение и проживает в Соединенных Штатах Америки, при этом он выдал своей матери Б.Н. доверенность, на основании которой последняя осуществляла контроль за состоянием его собственности - комнаты N ***, расположенной по адресу***, для чего посещала квартиру.
Исходя из того, что Т.А. уведомление о продаже комнаты направила по месту регистрации истца, адрес фактического проживания ей известен не был, таким образом она как продавец надлежащим образом выполнила свою обязанность по извещению в письменной форме истца о продаже комнаты, вместе с тем, Б.Р. не представил суду доказательств, свидетельствующих о наличии у него денежных средств для приобретения комнаты N ***, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии законных оснований для перевода на Б.Р. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты N *** года.
Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, представленным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что факт осуществления Б.Н. контроля за собственностью истца и факт ее пребывания на день сделки в России не доказаны, Б.Н. постоянно проживает в ***.
Эти доводы не влекут отмену решения суда, поскольку значимым для дела обстоятельством является направление продавцом собственнику комнаты N *** уведомления о предстоящей продаже комнаты.
Т.А. направила извещение в установленном законом порядке по месту регистрации Б.Р.
По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, например, в тексте договора.
В соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Таким образом, гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанному адресу.
Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Решение суда первой инстанции соответствует требованиям данной нормы процессуального права, и судебная коллегия считает его законным и обоснованным.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Басманного районного суда города Москвы от 29 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.04.2016 ПО ДЕЛУ N 33-14953/2016
Требование: О переводе прав и обязанностей покупателя комнаты по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ему на праве собственности принадлежит в квартире комната, однако, продавая комнату, ответчик не известил его, как участника долевой собственности, о предстоящей продаже, нарушил его право преимущественной покупки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. по делу N 33-14953
Судья суда первой инстанции: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Грибова Д.В., судей Фроловой Л.А., Катковой Г.В., при секретаре О., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе Б.Р. на решение Басманного районного суда города Москвы от 29 октября 2015 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований Б.Р. к Н.А.Н., Т.А., действующей также в интересах несовершеннолетних Т.Г.Е., Т.В.Е., о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты N *** по договору купли-продажи комнаты от 12 марта *** года отказать,
установила:
Б.Р. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Н.А.А., Т.А., действующей также в интересах несовершеннолетних Т.Г.Е., Т.В.Е., о переводе прав и обязанностей покупателя комнаты N ***, расположенной по адресу: ***. В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит в данной квартире комната N ***, однако, продавая комнату N ***, Т.А. не известила его как участника долевой собственности о предстоящей продаже, нарушила его право преимущественной покупки.
Представитель истца Б.Р. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик Н.А.Н. и ее представитель в судебном заседании иск не признали. Просили применить последствия пропуска трехмесячного срока для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.
Ответчик Т.А. и ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения требований и просили применить последствия пропуска трехмесячного срока для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит Б.Р. по доводам апелляционной жалобы, подписанной его представителем Т.К.
Б.Р., Н.А.Н., Т.А., представитель Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Б.Р. - по доверенности Т.К., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из материалов дела следует, что Б.Р. принадлежит на праве собственности комната N *** жилой площадью *** кв. м по адресу: ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным *** года.
Комната N *** жилой площадью *** кв. м в указанной квартире принадлежала по праву общей долевой собственности Т.А.М. и несовершеннолетним Т.Г.Е., Т.В.Е. по *** доле каждому на основании договора передачи N *** от 12 марта *** года и свидетельств о государственной регистрации права от 26 апреля *** года.
Согласно выписке из реестра для регистрации нотариальных действий нотариуса города Москвы Л. 22 августа *** года совершено нотариальное действие для Т.А., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей - Т.Г.Е., Т.В.Е.
Содержанием нотариального действия является свидетельствование подлинности подписи на заявлении Б.Р., зарегистрированному по адресу: ***, о доведении до него сведений о продаже принадлежащей им на праве общей долевой собственности в *** доле каждому имущества, состоящего из комнаты N ***, жилой площадью *** кв. м, в квартире коммунального заселения по адресу: *** за *** руб. с предложением купить вышеуказанную комнату на вышеуказанных условиях. В заявлении также указано, что в случае, если он откажется от покупки или не приобретет вышеуказанное имущество в течение месяца со дня получения извещения о продаже, продавцы продадут вышеуказанное имущество любому другому лицу.
Из доверенности, выданной Б.Р. 29 декабря 2014 года на представление его интересов в судах общей юрисдикции, следует, что он зарегистрирован по адресу: ***.
Т.А. в адрес Б.Р. по адресу: *** заказным письмом было направлено заявление с предложением о выкупе комнаты (***). Согласно отметке, имеющейся на конверте, письмо не вручено, истек срок хранения.
Кроме того, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы рассмотрено обращение Т.А., поступившее *** года. От преимущественного права покупки комнаты Департамент отказался.
Как следует из договора купли-продажи комнаты N *** от *** года, продавцы (Т.А.М., Т.Г.Е., Т.В.Е.) продали, а покупатель (Н.А.Н.) купила комнату N *** площадью *** кв. м, находящуюся в трехкомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ***. По соглашению сторон комната продана за *** руб.
Право собственности Н.А.Н. на указанную комнату зарегистрировано в установленном порядке и выдано свидетельство о государственной регистрации права от *** года.
Судом установлено, что Б.Р. с февраля *** года по настоящее время проходит обучение и проживает в Соединенных Штатах Америки, при этом он выдал своей матери Б.Н. доверенность, на основании которой последняя осуществляла контроль за состоянием его собственности - комнаты N ***, расположенной по адресу***, для чего посещала квартиру.
Исходя из того, что Т.А. уведомление о продаже комнаты направила по месту регистрации истца, адрес фактического проживания ей известен не был, таким образом она как продавец надлежащим образом выполнила свою обязанность по извещению в письменной форме истца о продаже комнаты, вместе с тем, Б.Р. не представил суду доказательств, свидетельствующих о наличии у него денежных средств для приобретения комнаты N ***, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии законных оснований для перевода на Б.Р. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты N *** года.
Суд с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, представленным доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что факт осуществления Б.Н. контроля за собственностью истца и факт ее пребывания на день сделки в России не доказаны, Б.Н. постоянно проживает в ***.
Эти доводы не влекут отмену решения суда, поскольку значимым для дела обстоятельством является направление продавцом собственнику комнаты N *** уведомления о предстоящей продаже комнаты.
Т.А. направила извещение в установленном законом порядке по месту регистрации Б.Р.
По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, например, в тексте договора.
В соответствии с абзацем 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Таким образом, гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанному адресу.
Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
Решение суда первой инстанции соответствует требованиям данной нормы процессуального права, и судебная коллегия считает его законным и обоснованным.
Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Басманного районного суда города Москвы от 29 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)