Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2016 по делу N А07-13342/2016 (судья Кузнецов Д.П.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройснаб" (далее - общество "Стройснаб", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 1 592 431,02 руб., пени за период с 11.02.2015 по 01.01.2016 в размере 403 958,47 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2016 (резолютивная часть от 03.08.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Стройснаб" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апеллянт считает, что вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности по арендной плате сделан без учета того обстоятельства, что ответчиком в период с декабря 2015 года по август 2016 года производились платежи в счет арендной платы по договору аренды. Считает также взысканную судом неустойку чрезмерной и несоответствующей последствиям нарушения обязательства.
Определением арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 судебное разбирательство по делу N А07-13342/2016 отложено на 25.10.2016 в связи с необходимостью дополнительного исследования обстоятельств дела и для предоставления Комитетом запрошенных судом пояснений относительно произведения заявленных апеллянтом оплат, порядка начисления и размера задолженности по арендной плате в заявленный период.
Определением суда от 24.10.2016 на основании ч. ч. 3 и 4 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в составе суда произведена замена судьи Карпачевой М.И. на судью Соколову И.Ю.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу общества, а также запрошенные пояснения по существу заявленных исковых требований от Комитета не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, общество "Стройснаб" просило рассмотреть апелляционную жалобу без участия своего представителя.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Стройснаб" (арендатор) заключен договор аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 (л.д. 15-21, с учетом дополнительного соглашения от 22.06.2011 - л.д. 25-26), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в аренду земельные участки из земель города Октябрьского общей площадью 43 928 кв. м, в том числе: участок с кадастровым номером 02:57:030502:70 площадью 929 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под торговлю; участок с кадастровым номером 02:57:030502:67 площадью 5 382 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под авторынок; участок с кадастровым номером 02:57:030502:66 площадью 5 427 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под торговлю строительными материалами; участок с кадастровым номером 02:57:030502:69 площадью 29 782 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под производство; участок с кадастровым номером 02:57:030502:68 площадью 2 408 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под подъездные пути.
Согласно пункту 3.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2011) арендная плата по настоящему договору исчисляется путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и на процентную ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка с учетом вида разрешенного использования земель.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее десятого числа второго месяца оплачиваемого квартала путем перечисления по указанным реквизитам (пункт 3.4. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2011).
В силу пункта 5.2.1. договора аренды в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 1.3. договора аренды земельный участок считается переданным с 27.12.2006, подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка не требуется.
Договор аренды земель города Октябрьского от 31.05.2007 N РБ-57-3764 зарегистрирован в установленном законом порядке 26.06.2007, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан от 26.06.2007 N 02-04-14/019/2007-270 (л.д. 24).
Дополнительным соглашением от 22.06.2011 срок действия договора аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 продлен до 01.07.2019.
27.05.2015 Комитет и общество "Стройснаб" оформили новое дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили, что с 01.01.2014 объектами аренды являются земельные участки из земель города Октябрьского общей площадью 43 939 кв. м из них:
- - Участок 1, площадью 2 408 (две тысячи четыреста восемь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:68, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под подъездные пути;
- - Участок 2, площадью 929 (девятьсот двадцать девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:70, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под торговлю;
- - Участок 3, площадью 4 179 (четыре тысячи сто семьдесят девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:157, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок;
- - Участок 4, площадью 1 204 (одна тысяча двести четыре) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:158, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок;
- - Участок 5, площадью 2 372 (две тысячи триста семьдесят два) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:159, расположенный по адресу, г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под торговлю строительными материалами,
- - Участок 6, площадью 3 057 (три тысячи пятьдесят семь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:160, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативной, д. 1/1, - под торговлю строительными материалами;
- - Участок 7, площадью 3 000 (три тысячи) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:161, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под строительство,
- Участок 8, площадью 26 790 (двадцать шесть тысяч семьсот девяноста) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:162, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под производство (л.д. 27-28).
Стороны также определили в дополнительном соглашении, что арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 10-го числа второго месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по РБ (КУС г. Октябрьского). В качестве доказательства оплаты арендатор должен представить копию платежного поручения в Комитет.
Ссылаясь на наличие у общества "Стройснаб" задолженности по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 1 592 431,02 руб., по пени за период с 11.02.2015 по 01.01.2016 в размере 403 958,47 руб., Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Стройснаб" (арендатор) был оформлен договор аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 (л.д. 15-21), а также дополнительные соглашения от 22.06.2011 (л.д. 25-26) и от 27.05.2015 (л.д. 27-28) к нему, по условиям которых, начиная с 01.01.2014 в арендном пользовании общества находились земельные участки из земель города Октябрьского общей площадью 43 939 кв. м из них: Участок 1, площадью 2 408 (две тысячи четыреста восемь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:68, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под подъездные пути; Участок 2, площадью 929 (девятьсот двадцать девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:70, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под торговлю; Участок 3, площадью 4 179 (четыре тысячи сто семьдесят девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:157, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок; Участок 4, площадью 1 204 (одна тысяча двести четыре) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:158, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок; Участок 5, площадью 2 372 (две тысячи триста семьдесят два) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:159, расположенный по адресу, г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под торговлю строительными материалами, Участок 6, площадью 3 057 (три тысячи пятьдесят семь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:160, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативной, д. 1/1, - под торговлю строительными материалами; Участок 7, площадью 3 000 (три тысячи) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:161, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под строительство, Участок 8, площадью 26 790 (двадцать шесть тысяч семьсот девяноста) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:162, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под производство.
Действительность и заключенность договора аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), договор исполнялся сторонами, что следует из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N N А07-7771/2009, А07-1190/2010, А07-11769/2012, А07-6699/2014 (л.д. 37-57), на основании чего апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений по аренде указанных земельных участков.
В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку арендуемые ответчиком земельные участки относятся к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельных участков является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и подлежит определению, исходя из установленных нормативными актами уполномоченных органов порядка расчета и ставок арендной платы.
Поскольку в рамках заключенного договора аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 в период 2015 г. у ответчика в арендном пользовании находились поименованные в дополнительном соглашении от 27.05.2015 (л.д. 27-28) земельные участки, и в материалы дела не представлены доказательства возврата этих земельных участков арендодателю в спорный период, общество "Стройснаб" обязано вносить за указанный период арендную плату.
Согласно представленному истцом в дело расчету суммы долга по арендной плате и пени по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 ежеквартальный размер арендной платы в 2015 г. составил 375 574,28 руб. (л.д. 12).
Указанная ставка арендной платы за земельные участки в спорный период ответчиком оспорена не была, возражения относительно методики расчета арендной платы и примененных в расчете ставок арендной платы не заявлены (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Комитетом, как следует из исковых требований (л.д. 7-10), заявлено требование о взыскании с общества "Стройснаб" задолженности по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 1 592 431,02 руб.
Суд первой инстанции удовлетворил иск Комитета и взыскал указанную сумму основного долга, указав, что ответчик документов, подтверждающих факт исполнения обязательств перед истцом по внесению арендной платы за заявленный истцом период, равно как и возражений против заявленных требований не представил, иным способом доводы истца не опроверг. Однако судом не учтено следующее.
Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Таким образом, суд, рассматривающий дело, должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить для его разрешения.
По смыслу ч. 1 ст. 4, ст. 49 и пп. 6 ч. 2 ст. 125 АПК РФ цена иска подлежит определению истцом, в том числе посредством определения периода внесения повременных платежей, за который взыскивается задолженность.
В данном случае Комитетом заявлено о взыскании с общества "Стройснаб" задолженности по договору аренды земель N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016.
По расчетам суда апелляционной инстанции, исходя из ежеквартальной ставки арендной платы в размере 375 574,28 руб., размер задолженности ответчика перед истцом по договору аренды в указанный период составил 1 502 297,12 руб., тогда как Комитетом предъявлено к взысканию 1 592 431,02 руб.
Из расчета истцом суммы иска (л.д. 12) следует, что в сумму задолженности ответчика по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за 2015 г. Комитет включил задолженность, имеющуюся у общества по состоянию на 01.01.2015 в сумме 1 277 538,32 руб.
Однако правовые основания для применения указанного механизма расчета задолженности истцом с учетом обозначенного Комитетом в исковом заявлении периода образования задолженности по арендной плате не приведены, развернутый расчет задолженности, позволяющий суду арифметически и фактически определить состав начального сальдо, истцом не представлен.
Апелляционная коллегия отмечает, что подобный порядок расчета (путем итогового определения начального сальдо за предыдущие периоды) позволяет истцу фактически заявить о взыскании задолженности за период, находящийся за пределами исковой давности, лишая тем самым ответчика права сделать соответствующее заявление (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Кроме того, апелляционным судом установлено, что ранее с того же ответчика и по тому же договору была взыскана задолженность по арендной плате в рамках дел N N А07-7771/2009, А07-1190/2010, А07-11769/2012, А07-6699/2014.
В рамках последнего из указанных дел судом с общества "Стройснаб" в пользу Комитета была взыскана задолженность за период с 01.01.2013 по 01.04.2014 в сумме 1 478 208, 72 рублей, исходя из чего при рассмотрении настоящего дела суду не представляется возможным установить, является ли начальное сальдо в сумме 1 277 538, 32 руб. по состоянию на 01.01.2015, указанное истцом в расчете задолженности, задолженностью ответчика по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014, и каким образом истцом произведен расчет такой задолженности за указанный период.
Производя расчет по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014, исходя из ежеквартального размера арендной платы в сумме 375 574, 28 руб., апелляционный суд также не может арифметически определить начальное сальдо в сумме 1 277 538, 32 руб., заявленное истцом как задолженность ответчика по состоянию на 01.01.2015.
Определением от 26.09.2016 апелляционный суд предлагал Комитету дать пояснения относительно периода, в пределах которого истцом заявлено требование о взыскании задолженности по настоящему делу; в случае, если период взыскания по настоящему делу составляет с 01.01.2015 по 01.01.2016 - представить пояснения относительно порядка образования и правовых оснований для взыскания задолженности по арендной плате с учетом начального сальдо в сумме 1 277 538, 32 руб. по состоянию на 01.01.2015; расчет арендной платы по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за соответствующий период; расчет задолженности по арендной плате за заявленный по настоящему делу период взыскания с указанием нулевого сальдо на начало периода (л.д. 130-131).
Определение апелляционного суда не исполнено, истцом запрашиваемые пояснения в дело не представлены.
Согласно ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленного им размера задолженности по арендной плате за 2015 г. в сумме 1 592 431,02 руб. По расчетам суда апелляционной инстанции размер задолженности ответчика перед истцом по договору аренды в указанный период составил 1 502 297,12 руб.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Ответчиком произведена оплата арендной платы в спорный период в общей сумме 680 000 руб., что подтверждено истцом в указанном выше расчете суммы долга по арендной плате и пени по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 (л.д. 12).
Доказательства совершения в спорный период иных платежей или погашения задолженности по арендной плате за указанный период обществом "Стройснаб" суду не представлено. В приобщении дополнительных доказательств в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ апеллянту отказано протокольным определением от 26.09.2016 (л.д. 129), в силу чего такие доказательства не могут быть предметом судебной оценки (ст. ст. 10, 71 АПК РФ).
Платежи в общей сумме 680 000 руб., как следует из расчетов истца, приняты им в качестве оплаты за второй и третий квартал 2015 г. (с учетом поквартального графика оплаты, согласованного в п. 3.4. договора аренды).
Таким образом, из изложенных расчетов следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 составляет 822 297 руб. 12 коп. (1 502 297,12 руб. - 680 000 руб.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Судом первой инстанции не выяснены все необходимые обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлен реальный размер задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за 2015 г. по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007, что привело к принятию неправильного судебного акта в части определения суммы основного долга.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что в период с декабря 2015 года по август 2016 года арендатором производились платежи в счет арендной платы по договору аренды, отклоняются судебной коллегией как неподтвержденные документально.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.2.1. договора аренды стороны установили, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, а также при рассмотрении дела не заявлено в порядке ст. 333 ГК РФ о чрезмерности договорной неустойки, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, исчисленная по предложенной истцом методике (л.д. 12), но исходя из установленных судом ежеквартальных платежей арендной платы за период 2015 г., которая по расчетам суда составляет 236 968 руб. 32 коп.
Доводы апеллянта о чрезмерности неустойки и несоответствии ее размера последствиям нарушения обязательства отклоняются, так как в силу ст. 333 ГК РФ, п. п. 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" заявление должника о чрезмерности неустойки могло быть сделано в любой форме только при рассмотрении дела судом первой инстанции, и в отсутствие данного обстоятельства, у суда не было правовых оснований для снижения взыскиваемой договорной неустойки по собственной инициативе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 7-О, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N 1850/14, от 22.10.2013 N 801/13, от 13.01.2011 N 11680/10).
На основании п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" у суда апелляционной инстанции также отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям норм ст. 333 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции подлежит изменению с учетом выводов арбитражного апелляционного суда, изложенных в настоящем постановлении.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2016 по делу N А07-13342/2016 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому задолженность по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 822 297 руб. 12 коп., пени за период с 11.02.2015 по 01.01.2016 в размере 236 968 руб. 32 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" в доход федерального бюджета 17 490 рублей государственной пошлины по иску".
Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2016 N 18АП-11910/2016 ПО ДЕЛУ N А07-13342/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. N 18АП-11910/2016
Дело N А07-13342/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2016 по делу N А07-13342/2016 (судья Кузнецов Д.П.).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройснаб" (далее - общество "Стройснаб", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 1 592 431,02 руб., пени за период с 11.02.2015 по 01.01.2016 в размере 403 958,47 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2016 (резолютивная часть от 03.08.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось общество "Стройснаб" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апеллянт считает, что вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности по арендной плате сделан без учета того обстоятельства, что ответчиком в период с декабря 2015 года по август 2016 года производились платежи в счет арендной платы по договору аренды. Считает также взысканную судом неустойку чрезмерной и несоответствующей последствиям нарушения обязательства.
Определением арбитражного апелляционного суда от 26.09.2016 судебное разбирательство по делу N А07-13342/2016 отложено на 25.10.2016 в связи с необходимостью дополнительного исследования обстоятельств дела и для предоставления Комитетом запрошенных судом пояснений относительно произведения заявленных апеллянтом оплат, порядка начисления и размера задолженности по арендной плате в заявленный период.
Определением суда от 24.10.2016 на основании ч. ч. 3 и 4 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в составе суда произведена замена судьи Карпачевой М.И. на судью Соколову И.Ю.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу общества, а также запрошенные пояснения по существу заявленных исковых требований от Комитета не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, общество "Стройснаб" просило рассмотреть апелляционную жалобу без участия своего представителя.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Стройснаб" (арендатор) заключен договор аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 (л.д. 15-21, с учетом дополнительного соглашения от 22.06.2011 - л.д. 25-26), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в аренду земельные участки из земель города Октябрьского общей площадью 43 928 кв. м, в том числе: участок с кадастровым номером 02:57:030502:70 площадью 929 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под торговлю; участок с кадастровым номером 02:57:030502:67 площадью 5 382 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под авторынок; участок с кадастровым номером 02:57:030502:66 площадью 5 427 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под торговлю строительными материалами; участок с кадастровым номером 02:57:030502:69 площадью 29 782 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под производство; участок с кадастровым номером 02:57:030502:68 площадью 2 408 кв. м по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, для использования в целях: под подъездные пути.
Согласно пункту 3.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2011) арендная плата по настоящему договору исчисляется путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и на процентную ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка с учетом вида разрешенного использования земель.
Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее десятого числа второго месяца оплачиваемого квартала путем перечисления по указанным реквизитам (пункт 3.4. договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2011).
В силу пункта 5.2.1. договора аренды в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 1.3. договора аренды земельный участок считается переданным с 27.12.2006, подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка не требуется.
Договор аренды земель города Октябрьского от 31.05.2007 N РБ-57-3764 зарегистрирован в установленном законом порядке 26.06.2007, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан от 26.06.2007 N 02-04-14/019/2007-270 (л.д. 24).
Дополнительным соглашением от 22.06.2011 срок действия договора аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 продлен до 01.07.2019.
27.05.2015 Комитет и общество "Стройснаб" оформили новое дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установили, что с 01.01.2014 объектами аренды являются земельные участки из земель города Октябрьского общей площадью 43 939 кв. м из них:
- - Участок 1, площадью 2 408 (две тысячи четыреста восемь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:68, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под подъездные пути;
- - Участок 2, площадью 929 (девятьсот двадцать девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:70, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под торговлю;
- - Участок 3, площадью 4 179 (четыре тысячи сто семьдесят девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:157, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок;
- - Участок 4, площадью 1 204 (одна тысяча двести четыре) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:158, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок;
- - Участок 5, площадью 2 372 (две тысячи триста семьдесят два) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:159, расположенный по адресу, г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под торговлю строительными материалами,
- - Участок 6, площадью 3 057 (три тысячи пятьдесят семь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:160, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативной, д. 1/1, - под торговлю строительными материалами;
- - Участок 7, площадью 3 000 (три тысячи) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:161, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под строительство,
- Участок 8, площадью 26 790 (двадцать шесть тысяч семьсот девяноста) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:162, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под производство (л.д. 27-28).
Стороны также определили в дополнительном соглашении, что арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 10-го числа второго месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по РБ (КУС г. Октябрьского). В качестве доказательства оплаты арендатор должен представить копию платежного поручения в Комитет.
Ссылаясь на наличие у общества "Стройснаб" задолженности по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 1 592 431,02 руб., по пени за период с 11.02.2015 по 01.01.2016 в размере 403 958,47 руб., Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Стройснаб" (арендатор) был оформлен договор аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 (л.д. 15-21), а также дополнительные соглашения от 22.06.2011 (л.д. 25-26) и от 27.05.2015 (л.д. 27-28) к нему, по условиям которых, начиная с 01.01.2014 в арендном пользовании общества находились земельные участки из земель города Октябрьского общей площадью 43 939 кв. м из них: Участок 1, площадью 2 408 (две тысячи четыреста восемь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:68, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под подъездные пути; Участок 2, площадью 929 (девятьсот двадцать девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:70, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, д. 1, корп. 1, - под торговлю; Участок 3, площадью 4 179 (четыре тысячи сто семьдесят девять) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:157, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок; Участок 4, площадью 1 204 (одна тысяча двести четыре) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:158, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под авторынок; Участок 5, площадью 2 372 (две тысячи триста семьдесят два) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:159, расположенный по адресу, г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под торговлю строительными материалами, Участок 6, площадью 3 057 (три тысячи пятьдесят семь) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:160, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативной, д. 1/1, - под торговлю строительными материалами; Участок 7, площадью 3 000 (три тысячи) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:161, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под строительство, Участок 8, площадью 26 790 (двадцать шесть тысяч семьсот девяноста) кв. м, с кадастровым номером 02:57:030502:162, расположенный по адресу: г. Октябрьский, ул. Кооперативная, 1/1, - под производство.
Действительность и заключенность договора аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), договор исполнялся сторонами, что следует из обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N N А07-7771/2009, А07-1190/2010, А07-11769/2012, А07-6699/2014 (л.д. 37-57), на основании чего апелляционная коллегия приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений по аренде указанных земельных участков.
В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку арендуемые ответчиком земельные участки относятся к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельных участков является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и подлежит определению, исходя из установленных нормативными актами уполномоченных органов порядка расчета и ставок арендной платы.
Поскольку в рамках заключенного договора аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 в период 2015 г. у ответчика в арендном пользовании находились поименованные в дополнительном соглашении от 27.05.2015 (л.д. 27-28) земельные участки, и в материалы дела не представлены доказательства возврата этих земельных участков арендодателю в спорный период, общество "Стройснаб" обязано вносить за указанный период арендную плату.
Согласно представленному истцом в дело расчету суммы долга по арендной плате и пени по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 ежеквартальный размер арендной платы в 2015 г. составил 375 574,28 руб. (л.д. 12).
Указанная ставка арендной платы за земельные участки в спорный период ответчиком оспорена не была, возражения относительно методики расчета арендной платы и примененных в расчете ставок арендной платы не заявлены (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Комитетом, как следует из исковых требований (л.д. 7-10), заявлено требование о взыскании с общества "Стройснаб" задолженности по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 1 592 431,02 руб.
Суд первой инстанции удовлетворил иск Комитета и взыскал указанную сумму основного долга, указав, что ответчик документов, подтверждающих факт исполнения обязательств перед истцом по внесению арендной платы за заявленный истцом период, равно как и возражений против заявленных требований не представил, иным способом доводы истца не опроверг. Однако судом не учтено следующее.
Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Таким образом, суд, рассматривающий дело, должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить для его разрешения.
По смыслу ч. 1 ст. 4, ст. 49 и пп. 6 ч. 2 ст. 125 АПК РФ цена иска подлежит определению истцом, в том числе посредством определения периода внесения повременных платежей, за который взыскивается задолженность.
В данном случае Комитетом заявлено о взыскании с общества "Стройснаб" задолженности по договору аренды земель N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016.
По расчетам суда апелляционной инстанции, исходя из ежеквартальной ставки арендной платы в размере 375 574,28 руб., размер задолженности ответчика перед истцом по договору аренды в указанный период составил 1 502 297,12 руб., тогда как Комитетом предъявлено к взысканию 1 592 431,02 руб.
Из расчета истцом суммы иска (л.д. 12) следует, что в сумму задолженности ответчика по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за 2015 г. Комитет включил задолженность, имеющуюся у общества по состоянию на 01.01.2015 в сумме 1 277 538,32 руб.
Однако правовые основания для применения указанного механизма расчета задолженности истцом с учетом обозначенного Комитетом в исковом заявлении периода образования задолженности по арендной плате не приведены, развернутый расчет задолженности, позволяющий суду арифметически и фактически определить состав начального сальдо, истцом не представлен.
Апелляционная коллегия отмечает, что подобный порядок расчета (путем итогового определения начального сальдо за предыдущие периоды) позволяет истцу фактически заявить о взыскании задолженности за период, находящийся за пределами исковой давности, лишая тем самым ответчика права сделать соответствующее заявление (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Кроме того, апелляционным судом установлено, что ранее с того же ответчика и по тому же договору была взыскана задолженность по арендной плате в рамках дел N N А07-7771/2009, А07-1190/2010, А07-11769/2012, А07-6699/2014.
В рамках последнего из указанных дел судом с общества "Стройснаб" в пользу Комитета была взыскана задолженность за период с 01.01.2013 по 01.04.2014 в сумме 1 478 208, 72 рублей, исходя из чего при рассмотрении настоящего дела суду не представляется возможным установить, является ли начальное сальдо в сумме 1 277 538, 32 руб. по состоянию на 01.01.2015, указанное истцом в расчете задолженности, задолженностью ответчика по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014, и каким образом истцом произведен расчет такой задолженности за указанный период.
Производя расчет по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.12.2014, исходя из ежеквартального размера арендной платы в сумме 375 574, 28 руб., апелляционный суд также не может арифметически определить начальное сальдо в сумме 1 277 538, 32 руб., заявленное истцом как задолженность ответчика по состоянию на 01.01.2015.
Определением от 26.09.2016 апелляционный суд предлагал Комитету дать пояснения относительно периода, в пределах которого истцом заявлено требование о взыскании задолженности по настоящему делу; в случае, если период взыскания по настоящему делу составляет с 01.01.2015 по 01.01.2016 - представить пояснения относительно порядка образования и правовых оснований для взыскания задолженности по арендной плате с учетом начального сальдо в сумме 1 277 538, 32 руб. по состоянию на 01.01.2015; расчет арендной платы по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за соответствующий период; расчет задолженности по арендной плате за заявленный по настоящему делу период взыскания с указанием нулевого сальдо на начало периода (л.д. 130-131).
Определение апелляционного суда не исполнено, истцом запрашиваемые пояснения в дело не представлены.
Согласно ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленного им размера задолженности по арендной плате за 2015 г. в сумме 1 592 431,02 руб. По расчетам суда апелляционной инстанции размер задолженности ответчика перед истцом по договору аренды в указанный период составил 1 502 297,12 руб.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Ответчиком произведена оплата арендной платы в спорный период в общей сумме 680 000 руб., что подтверждено истцом в указанном выше расчете суммы долга по арендной плате и пени по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007 (л.д. 12).
Доказательства совершения в спорный период иных платежей или погашения задолженности по арендной плате за указанный период обществом "Стройснаб" суду не представлено. В приобщении дополнительных доказательств в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ апеллянту отказано протокольным определением от 26.09.2016 (л.д. 129), в силу чего такие доказательства не могут быть предметом судебной оценки (ст. ст. 10, 71 АПК РФ).
Платежи в общей сумме 680 000 руб., как следует из расчетов истца, приняты им в качестве оплаты за второй и третий квартал 2015 г. (с учетом поквартального графика оплаты, согласованного в п. 3.4. договора аренды).
Таким образом, из изложенных расчетов следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 составляет 822 297 руб. 12 коп. (1 502 297,12 руб. - 680 000 руб.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Судом первой инстанции не выяснены все необходимые обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлен реальный размер задолженности ответчика перед истцом по арендной плате за 2015 г. по договору аренды N РБ-57-3764 от 31.05.2007, что привело к принятию неправильного судебного акта в части определения суммы основного долга.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что в период с декабря 2015 года по август 2016 года арендатором производились платежи в счет арендной платы по договору аренды, отклоняются судебной коллегией как неподтвержденные документально.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.2.1. договора аренды стороны установили, что в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, а также при рассмотрении дела не заявлено в порядке ст. 333 ГК РФ о чрезмерности договорной неустойки, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, исчисленная по предложенной истцом методике (л.д. 12), но исходя из установленных судом ежеквартальных платежей арендной платы за период 2015 г., которая по расчетам суда составляет 236 968 руб. 32 коп.
Доводы апеллянта о чрезмерности неустойки и несоответствии ее размера последствиям нарушения обязательства отклоняются, так как в силу ст. 333 ГК РФ, п. п. 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" заявление должника о чрезмерности неустойки могло быть сделано в любой форме только при рассмотрении дела судом первой инстанции, и в отсутствие данного обстоятельства, у суда не было правовых оснований для снижения взыскиваемой договорной неустойки по собственной инициативе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 7-О, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N 1850/14, от 22.10.2013 N 801/13, от 13.01.2011 N 11680/10).
На основании п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" у суда апелляционной инстанции также отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям норм ст. 333 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции подлежит изменению с учетом выводов арбитражного апелляционного суда, изложенных в настоящем постановлении.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.08.2016 по делу N А07-13342/2016 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому задолженность по арендной плате по договору аренды земель города Октябрьского N РБ-57-3764 от 31.05.2007 за период с 01.01.2015 по 01.01.2016 в размере 822 297 руб. 12 коп., пени за период с 11.02.2015 по 01.01.2016 в размере 236 968 руб. 32 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" в доход федерального бюджета 17 490 рублей государственной пошлины по иску".
Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройснаб" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)