Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркеловой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антариум" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2017 по делу N А43-12710/2017, принятое судьей Бодровой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ОЛДИ инвест" (город Нижний Новгород, ИНН 5262137019, ОГРН 1055248051210) к обществу с ограниченной ответственностью "Антариум" (город Нижний Новгород, ИНН 5260386147, ОГРН 1145260007210) о взыскании долга и пеней,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Антариум" к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛДИ инвест" о признании незаключенным договора аренды,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Ильинка", (город Нижний Новгород, ИНН 5260245330, ОГРН 1095260000747), временный управляющий ООО "Ильинка" Попов Олег Юрьевич,
при участии представителей: от ООО "Антариум" - Новиковой А.А. по доверенности от 01.06.2017 (сроком на один год); от ООО "ОЛДИ инвест" - Мольковой Е.А. по доверенности от 25.04.2017 (сроком на три года); от третьих лиц - не явились, извещены,
Общество с ограниченной ответственностью "ОЛДИ инвест" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Антариум" о взыскании 1 169 103 руб. долга и 165 053 руб. неустойки, начисленной с 03.08.2016 по 30.04.2017, в связи с не надлежащим исполнением ответчиком договора аренды нежилого помещения от 06.07.2016 N Б103.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 07.09.2017 принято встречное исковое заявление ООО "Антариум" к ООО "ОЛДИ инвест" о признании договора аренды N Б103 от 06.07.2016 незаключенным в силу закона.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ильинка" и временный управляющий ООО "Ильинка" Попов Олег Юрьевич.
Решением от 22.09.2017 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования ООО "ОЛДИ инвест" удовлетворил в полном объеме. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Антариум" отказал.
Не согласившись с решением, ООО "Антариум" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор аренды N Б103 от 06.07.2016 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме того, договор не исполнялся сторонами.
Указывает, что 06.07.2016 ООО "ОЛДИ Инвест", ООО "Ильинка" было заключено два договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Березовская, д. 103, с ООО "ПРОДУКТ-2016" и ООО "Антариум".
ООО "ПРОДУКТ-2016" по договору N С 16/03 были переданы часть нежилого помещения ПЗ, общей площадью 914 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Березовская, д. 103, состоящая из комнат N 1, 3, 9-17, 19-23, 36-40, части комнаты SV.1 площадью 662,55 кв. м, части комнаты N 24 площадью 5,4 кв. м, части комнаты N 25 площадью 5,8 кв. м, части комнаты N 35 площадью 43 кв. м. Договор аренды заключенный с ООО "ПРОДУКТ-2016" был зарегистрирован 14.07.2016.
Помещения используются другими арендаторами. В частности помещение 18 фактически используется ООО "ПРОДУКТ-2016" как погрузо-разгрузочная зона магазина "Пятерочка", о чем известно ООО "ОЛДИ Инвест" поскольку последнее является стороной в договоре аренды N С16/03 от 06.07.16 и получателем арендных платежей. Плата за пользование зоной разгрузки входит в состав аренды. Данное помещение 18 не поименовано в предмете договора аренды нежилого помещения N С16/03 от 06.07.2016, однако сторонами согласованы существенные условия по пользованию данным помещением, а также плата за пользование данным помещением и санкции за несоблюдение условий предоставления помещения 18.
Более того, ООО "Ильинка" в октябре 2016 были заключены ряд договоров аренды в отношении помещения расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Березовская, д. 103.
Передача во временное владение и пользование (аренду) одного и того же имущества разным арендаторам противоречит действующему законодательству и свидетельствует о несогласованности предмета договора. Акт приема - передачи помещения подписан сторонами 19.07.2016 формально, для предоставления долгосрочного договора аренды на государственную регистрацию. Предмет аренды в договоре не индивидуализирован должным образом.
Суд при вынесении решения не дал правовую оценку указанным обстоятельствам.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, решение просит отменить, удовлетворить встречные исковые требования, в иске обществу "ОЛДИ инвест" отказать.
ООО "ОЛДИ инвест" в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании возразил против доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ОЛДИ инвест" и ООО "Ильинка" (арендодатели) и ООО "Антариум" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 06.07.2016 N Б103, по условиям которого в аренду передана часть нежилого помещения П3, общей площадью 1263,2 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Березовская, дом 103, кадастровый номер 52:18:0020026:1297, включающая в себя комнаты N 4-8, 18, 26-34, часть комнаты N 2 площадью 134,4 кв. м, часть комнаты N 24 площадью 10,9 кв. м, часть комнаты N 25 площадью 5,8 кв. м, часть комнаты N 35 площадью 31,4 кв. м, всего площадью 349,2 кв. м.
Указанное помещение принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве). Право собственности ООО "ОЛДИ инвест" подтверждено свидетельством от 10.02.2012.
Помещение передается для размещения розничной торговой точки.
Срок аренды составляет семь лет с момент заключения договора. Условия договора распространяются на период с момента передачи помещения по акту приема-передачи (пункты 1.6 и 5.1 договора).
Арендная плата без учета платы за коммунальные услуги установлена в размере 251 420 рублей в месяц (пункт 3.1.1 договора).
Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяц путем перевода соответствующих денежных средств на расчетный счет арендодателя, в том числе 1/2 часть общей сумму ООО "ОЛДИ инвест" и 1/2 часть общей суммы ООО "Ильинка". Оплата арендной платы за первый календарный месяц аренды производится арендатором не позднее пяти банковских дней с даты подписания акта приема-передачи помещения. Плата за коммунальные услуги состоит из суммы потребленных арендатором коммунальных услуг - электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, компенсации за содержание помещения (пункт 3.1.4 договора).
Расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора аренды помещения несет арендатор. Расходы, связанные с получением необходимых для государственной регистрации документов (кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади, план БТИ и другие документы), несет арендодатель в полном объеме (пункт 5.2 договора).
За нарушения срока оплаты более чем на пять рабочих дней арендодатель имеет право взыскать пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки от суммы задолженности.
На основании акта приема-передачи от 19.07.2016 помещение передано ООО "Антариум".
Поскольку арендная плата ООО "Антариум" по договору не оплачивалась, истец обратился к ответчику с претензией от 23.01.2017 N 22 с требованием погасить имеющуюся задолженность.
Обращение ООО "ОЛДИ инвест" оставлено без ответа, что послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.
ООО "Антариум", указывая на то, что договор аренды нежилого помещения от 06.07.2016 N Б103 является незаключенным, поскольку не прошел по вине ООО "ОЛДИ инвест" в установленном законом и договором порядке государственную регистрацию; часть спорного помещения (помещение N 18) передана в аренду еще одному арендатору - ООО "Продукт-2016" по договору аренды от 06.07.2016 N С16/03, что свидетельствует о несогласованности предмета спорного договора; фактически помещение по договору аренды от 06.07.2016 N Б103 истцом ответчику не было передано и не используется ООО "Антариум", предъявил встречные исковые требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно названным нормам права существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются объект аренды и размер арендной платы.
Исследовав и оценив условия договора аренды от 06.07.2016 N Б103, суд первой инстанции установил, что стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду (часть помещения) и установили размер ежемесячной арендной платы.
Проанализировав правоотношения сторон с учетом условий договора аренды от 06.07.2016 N Б103, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при его подписании.
Отклоняя довод ООО "Антариум" о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд руководствовался пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Факт передачи помещения в аренду по спорному договору подтверждается актом приема-передачи от 19.07.2016, подписанным сторонами без возражений.
Кроме того, из представленных истцом документов следует, что часть спорного помещения передана ООО "Антариум" для размещения банкоматов ПАО "БАНК УРАЛСИБ" и ПАО "Сбербанк".
Довод ООО "Антариум" о том, что помещение N 18 одновременно предоставлено в аренду нескольким лицам, в том числе ООО "Продукт-2016", противоречит условиям договора от 06.07.2016 N С16/03, заключенного ООО "ОЛДИ инвест" и ООО "Ильинка" (арендодатели) и ООО "ПРОДУКТ-2016" (арендатор).
Пункт 1.1 указанного договора предусматривает, что ООО "ПРОДУКТ-2016" переданы в аренду следующие помещения: N 1, 3, 9-17, 19-23, 36-40, часть комнаты N 2, часть комнаты N 24, часть комнаты N 25, часть комнаты N 35.
ООО "Антариум" не представило суду доказательств того, что доступ в помещение и использование зоны разгрузки в круглосуточном режиме осуществляется ООО "ПРОДУКТ-2016".
Как верно отметил суд первой инстанции, указанное обстоятельство не может являться основанием для признания договора незаключенным.
В удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Удовлетворяя требования ООО "ОЛДИ инвест", суд первой инстанции исходил из того, что размер задолженности ООО "Антариум" за период с 19.07.2016 по 30.04.2017 в сумме 1 169 103 рублей подтвержден материалами делами.
Арендатором, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства внесения арендных платежей и возврата объекта аренды арендодателю.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал доказанным факт нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей и удовлетворил требования истца о взыскании долга в отыскиваемом размере, а также договорной неустойки в сумме 165 053 рублей 18 копеек за период с 03.08.2016 по 30.04.2017 на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.1 договора аренды от 06.07.2016 N Б103.
Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения материалов дела, не находит правовых оснований для иных выводов.
Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были предметом исследования и получили надлежащую оценку судом первой инстанции.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2017 по делу N А43-12710/2017 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2017 по делу N А43-12710/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антариум" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2017 ПО ДЕЛУ N А43-12710/2017
Требование: О взыскании задолженности и неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2017 г. по делу N А43-12710/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маркеловой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антариум" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2017 по делу N А43-12710/2017, принятое судьей Бодровой Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ОЛДИ инвест" (город Нижний Новгород, ИНН 5262137019, ОГРН 1055248051210) к обществу с ограниченной ответственностью "Антариум" (город Нижний Новгород, ИНН 5260386147, ОГРН 1145260007210) о взыскании долга и пеней,
и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Антариум" к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛДИ инвест" о признании незаключенным договора аренды,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Ильинка", (город Нижний Новгород, ИНН 5260245330, ОГРН 1095260000747), временный управляющий ООО "Ильинка" Попов Олег Юрьевич,
при участии представителей: от ООО "Антариум" - Новиковой А.А. по доверенности от 01.06.2017 (сроком на один год); от ООО "ОЛДИ инвест" - Мольковой Е.А. по доверенности от 25.04.2017 (сроком на три года); от третьих лиц - не явились, извещены,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ОЛДИ инвест" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Антариум" о взыскании 1 169 103 руб. долга и 165 053 руб. неустойки, начисленной с 03.08.2016 по 30.04.2017, в связи с не надлежащим исполнением ответчиком договора аренды нежилого помещения от 06.07.2016 N Б103.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 07.09.2017 принято встречное исковое заявление ООО "Антариум" к ООО "ОЛДИ инвест" о признании договора аренды N Б103 от 06.07.2016 незаключенным в силу закона.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ильинка" и временный управляющий ООО "Ильинка" Попов Олег Юрьевич.
Решением от 22.09.2017 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования ООО "ОЛДИ инвест" удовлетворил в полном объеме. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Антариум" отказал.
Не согласившись с решением, ООО "Антариум" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы настаивает на том, что договор аренды N Б103 от 06.07.2016 является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме того, договор не исполнялся сторонами.
Указывает, что 06.07.2016 ООО "ОЛДИ Инвест", ООО "Ильинка" было заключено два договора аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Березовская, д. 103, с ООО "ПРОДУКТ-2016" и ООО "Антариум".
ООО "ПРОДУКТ-2016" по договору N С 16/03 были переданы часть нежилого помещения ПЗ, общей площадью 914 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Березовская, д. 103, состоящая из комнат N 1, 3, 9-17, 19-23, 36-40, части комнаты SV.1 площадью 662,55 кв. м, части комнаты N 24 площадью 5,4 кв. м, части комнаты N 25 площадью 5,8 кв. м, части комнаты N 35 площадью 43 кв. м. Договор аренды заключенный с ООО "ПРОДУКТ-2016" был зарегистрирован 14.07.2016.
Помещения используются другими арендаторами. В частности помещение 18 фактически используется ООО "ПРОДУКТ-2016" как погрузо-разгрузочная зона магазина "Пятерочка", о чем известно ООО "ОЛДИ Инвест" поскольку последнее является стороной в договоре аренды N С16/03 от 06.07.16 и получателем арендных платежей. Плата за пользование зоной разгрузки входит в состав аренды. Данное помещение 18 не поименовано в предмете договора аренды нежилого помещения N С16/03 от 06.07.2016, однако сторонами согласованы существенные условия по пользованию данным помещением, а также плата за пользование данным помещением и санкции за несоблюдение условий предоставления помещения 18.
Более того, ООО "Ильинка" в октябре 2016 были заключены ряд договоров аренды в отношении помещения расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Березовская, д. 103.
Передача во временное владение и пользование (аренду) одного и того же имущества разным арендаторам противоречит действующему законодательству и свидетельствует о несогласованности предмета договора. Акт приема - передачи помещения подписан сторонами 19.07.2016 формально, для предоставления долгосрочного договора аренды на государственную регистрацию. Предмет аренды в договоре не индивидуализирован должным образом.
Суд при вынесении решения не дал правовую оценку указанным обстоятельствам.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, решение просит отменить, удовлетворить встречные исковые требования, в иске обществу "ОЛДИ инвест" отказать.
ООО "ОЛДИ инвест" в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании возразил против доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ОЛДИ инвест" и ООО "Ильинка" (арендодатели) и ООО "Антариум" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 06.07.2016 N Б103, по условиям которого в аренду передана часть нежилого помещения П3, общей площадью 1263,2 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Березовская, дом 103, кадастровый номер 52:18:0020026:1297, включающая в себя комнаты N 4-8, 18, 26-34, часть комнаты N 2 площадью 134,4 кв. м, часть комнаты N 24 площадью 10,9 кв. м, часть комнаты N 25 площадью 5,8 кв. м, часть комнаты N 35 площадью 31,4 кв. м, всего площадью 349,2 кв. м.
Указанное помещение принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве). Право собственности ООО "ОЛДИ инвест" подтверждено свидетельством от 10.02.2012.
Помещение передается для размещения розничной торговой точки.
Срок аренды составляет семь лет с момент заключения договора. Условия договора распространяются на период с момента передачи помещения по акту приема-передачи (пункты 1.6 и 5.1 договора).
Арендная плата без учета платы за коммунальные услуги установлена в размере 251 420 рублей в месяц (пункт 3.1.1 договора).
Оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяц путем перевода соответствующих денежных средств на расчетный счет арендодателя, в том числе 1/2 часть общей сумму ООО "ОЛДИ инвест" и 1/2 часть общей суммы ООО "Ильинка". Оплата арендной платы за первый календарный месяц аренды производится арендатором не позднее пяти банковских дней с даты подписания акта приема-передачи помещения. Плата за коммунальные услуги состоит из суммы потребленных арендатором коммунальных услуг - электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, компенсации за содержание помещения (пункт 3.1.4 договора).
Расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора аренды помещения несет арендатор. Расходы, связанные с получением необходимых для государственной регистрации документов (кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади, план БТИ и другие документы), несет арендодатель в полном объеме (пункт 5.2 договора).
За нарушения срока оплаты более чем на пять рабочих дней арендодатель имеет право взыскать пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки от суммы задолженности.
На основании акта приема-передачи от 19.07.2016 помещение передано ООО "Антариум".
Поскольку арендная плата ООО "Антариум" по договору не оплачивалась, истец обратился к ответчику с претензией от 23.01.2017 N 22 с требованием погасить имеющуюся задолженность.
Обращение ООО "ОЛДИ инвест" оставлено без ответа, что послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.
ООО "Антариум", указывая на то, что договор аренды нежилого помещения от 06.07.2016 N Б103 является незаключенным, поскольку не прошел по вине ООО "ОЛДИ инвест" в установленном законом и договором порядке государственную регистрацию; часть спорного помещения (помещение N 18) передана в аренду еще одному арендатору - ООО "Продукт-2016" по договору аренды от 06.07.2016 N С16/03, что свидетельствует о несогласованности предмета спорного договора; фактически помещение по договору аренды от 06.07.2016 N Б103 истцом ответчику не было передано и не используется ООО "Антариум", предъявил встречные исковые требования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно названным нормам права существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются объект аренды и размер арендной платы.
Исследовав и оценив условия договора аренды от 06.07.2016 N Б103, суд первой инстанции установил, что стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду (часть помещения) и установили размер ежемесячной арендной платы.
Проанализировав правоотношения сторон с учетом условий договора аренды от 06.07.2016 N Б103, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при его подписании.
Отклоняя довод ООО "Антариум" о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд руководствовался пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежаще исполняться (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Факт передачи помещения в аренду по спорному договору подтверждается актом приема-передачи от 19.07.2016, подписанным сторонами без возражений.
Кроме того, из представленных истцом документов следует, что часть спорного помещения передана ООО "Антариум" для размещения банкоматов ПАО "БАНК УРАЛСИБ" и ПАО "Сбербанк".
Довод ООО "Антариум" о том, что помещение N 18 одновременно предоставлено в аренду нескольким лицам, в том числе ООО "Продукт-2016", противоречит условиям договора от 06.07.2016 N С16/03, заключенного ООО "ОЛДИ инвест" и ООО "Ильинка" (арендодатели) и ООО "ПРОДУКТ-2016" (арендатор).
Пункт 1.1 указанного договора предусматривает, что ООО "ПРОДУКТ-2016" переданы в аренду следующие помещения: N 1, 3, 9-17, 19-23, 36-40, часть комнаты N 2, часть комнаты N 24, часть комнаты N 25, часть комнаты N 35.
ООО "Антариум" не представило суду доказательств того, что доступ в помещение и использование зоны разгрузки в круглосуточном режиме осуществляется ООО "ПРОДУКТ-2016".
Как верно отметил суд первой инстанции, указанное обстоятельство не может являться основанием для признания договора незаключенным.
В удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Удовлетворяя требования ООО "ОЛДИ инвест", суд первой инстанции исходил из того, что размер задолженности ООО "Антариум" за период с 19.07.2016 по 30.04.2017 в сумме 1 169 103 рублей подтвержден материалами делами.
Арендатором, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства внесения арендных платежей и возврата объекта аренды арендодателю.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал доказанным факт нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей и удовлетворил требования истца о взыскании долга в отыскиваемом размере, а также договорной неустойки в сумме 165 053 рублей 18 копеек за период с 03.08.2016 по 30.04.2017 на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.1 договора аренды от 06.07.2016 N Б103.
Суд апелляционной инстанции по результатам проверки доводов апелляционной жалобы и повторного рассмотрения материалов дела, не находит правовых оснований для иных выводов.
Все документы и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были предметом исследования и получили надлежащую оценку судом первой инстанции.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.
Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2017 по делу N А43-12710/2017 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 22.09.2017 по делу N А43-12710/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антариум" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Е.Н.НАУМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)