Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество ссылалось на переход прав требования по договорам цессии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 4 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "СтройЭнергоКомплекс" (ИНН 7710470557, ОГРН 1037710056120) - Школьного И.А. (доверенность от 01.08.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский" (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445) - Безбородова В.В. и Киселевой Т.А. (доверенности от 18.09.2015 и от 25.01.2016), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Энерготехмонтаж 2000" (ИНН 7710328504, ОГРН 1027700276273) - Школьного И.А. (доверенность от 24.11.2015), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2015 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-46528/2014, установил следующее.
ООО "Стройэнергокомплекс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Торговый дом "Черноморский 2000" (в настоящее время в связи со сменой фирменного наименования ООО "Торговый дом "Черноморский"; далее - торговый дом) о взыскании 154 703 244 рублей 91 копейки неосновательного обогащения (дело N А32-46528/2014).
Также общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к торговому дому о взыскании 258 932 836 рублей 01 копейки неосновательного обогащения и процентов (дело N А32-3354/2015).
Торговый дом в свою очередь обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительными договоров уступки прав от 01.11.2012, заключенных ООО "Энергомонтаж 2000" и обществом, и применении последствий недействительности сделок (дело N А32-16159/2015).
Определением от 13.05.2015 объединены в одно производство дела N А32-46528/2014 и N А32-16159/15.
Определением от 08.06.2015 объединены в одно производство дела N А32-46528/2014 и N А32-3354/2015.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество изменило заявленные требования и просило взыскать с торгового дома 248 876 200 рублей неосновательного обогащения и 68 358 470 рублей 20 копеек процентов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Энерготехмонтаж 2000" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015, исковые требования общества удовлетворены. В удовлетворении иска торгового дома отказано. Судебные акты мотивированы следующими выводами. Торговый дом не исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве, поэтому общество 05.12.2014 отказалось от исполнения договора и потребовало возвратить денежные средства. Уплаченные денежные средства по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома являются неосновательным обогащением торгового дома. На сумму неосновательного обогащения на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) начислены проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении иска торгового дома о признании договоров уступки права требования по договорам долевого участия в строительстве отказано, поскольку у сторон оспариваемых договоров отсутствовало намерение безвозмездно передать права требования. В дело представлены доказательства возмездности спорных договоров. У торгового дома для оспаривания договоров цессии отсутствует защищаемый законом правовой интерес.
В кассационной жалобе (с учетом дополнения к жалобе и заявления об уточнении просительной части жалобы) торговый дом просит отменить обжалуемые судебные акты, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, удовлетворяя требования общества, суды не учли, что на основании Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) строительство дома с 01.01.2013 по 01.07.2014 приостанавливалось. Данное обстоятельство в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договоров участия в долевом строительстве является форс-мажорным (непреодолимой силы), поэтому торговый дом должен быть освобожден от ответственности за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир участникам долевого строительства. Учитывая, что торговый дом, в отсутствие извещения о переходе прав по договорам долевого участия обществу, направлял ООО "Энерготехмонтаж 2000" извещение о необходимости заключить дополнительные соглашения к договорам о переносе срока строительства, от подписания которого участник уклонился, а также принимая во внимание то обстоятельство, что по договорам от 10.04.2012 N 151/89, 146/84 и от 12.07.2012 N 177/48, 176/40, 178/49 срок окончания строительства был определен как 1 квартал 2013 года, а договоры уступки прав по названным договорам заключены истцом и третьим лицом 15.01.2014 и 01.07.2013, суды должны были применить положения статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации и освободить торговый дом от договорной ответственности на основании пунктов 10.1 и 10.2 договоров участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 4, частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ и пунктом 5.1 договоров участия в долевом строительстве обязательство торгового дома передать объект недвижимости связано не только с наступлением срока, указанного в договоре, но прежде всего с необходимостью получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. В свою очередь, нарушение сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома произошло по причинам, зависящим от генподрядчика - ЗАО Группа компаний "Энерготехмонтаж" (незаконное удержание исполнительной документации). По мнению торгового дома, генподрядчик является аффилированным к обществу и ООО "Энерготехмонтаж 2000" лицом. Для подтверждения указанного довода торговый дом ходатайствовал в суде первой инстанции об истребовании у держателя реестра акционеров ЗАО Группа компаний "Энерготехмонтаж" выписки из реестра акционеров общества. Необоснованный отказ в удовлетворении указанного ходатайства не позволил судам рассмотреть вопрос о злоупотреблении обществом своим правом и применить статью 10 и пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Генподрядчик намеренно не передавал исполнительную документацию, что не позволило торговому дому получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и надлежащим образом исполнить свои обязательства перед дольщиками. На момент отказа от исполнения договоров участия в долевом строительстве (декабрь 2014 года) участники долевого строительства в январе 2014 года были извещены о полной строительной готовности многоквартирного жилого дома. Суды необоснованно отказали торговому дому в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не уменьшили подлежащие взысканию проценты.
Участвующие в деле лица отзывов на кассационную жалобу не представили.
В судебном заседании представители торгового дома поддержали доводы кассационной жалобы с учетом письменного дополнения к ней.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут до 02.02.2016.
После перерыва в судебное заседание явился представитель общества и ООО "Энерготехмонтаж 2000", который возражал против отмены обжалуемых судебных актов, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе и в письменных дополнениях к ней (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и письменных дополнений к ней, заслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Суды установили, что общество на основании договоров уступки прав требования, заключенных с ООО "Энерготехмонтаж 2000" приобрело права требования по договорам долевого участия в строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу г. Сочи, ул. Одоевского, 87 (срок сдачи I квартал 2013 года): от 10.04.2012 N 139/70 в отношении квартиры N 70 (договор уступки прав 01.11.2012 N 139/70/1У); от 10.04.2012 N 147/85 в отношении квартиры N 85 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 147/85/2У); от 10.04.2012 N 148/86 в отношении квартиры N 86 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 148/86/ЗУ); от 10.04.2012 N 149/87 в отношении квартиры N 87 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 149/87/4У); от 10.04.2012 N 145/83 в отношении квартиры N 83 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 145/83/5У; от 10.04.2012 N 150/88 в отношении квартиры N 88 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 150/88/6У); от 12.07.2012 N 159/2 в отношении квартиры N 2 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 159/2/7У); от 12.07.2012 N 160/3 в отношении квартиры N 3 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 160/3/8У); от 12.07.2012 N 161/10 в отношении квартиры N 10 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 161/10/9У); от 12.07.2012 N 163/12 в отношении квартиры N 12 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 163/12/10У); от 12.07.2012 N 166/25 в отношении квартиры N 25 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 166/25/11У); от 12.07.2012 N 169/28 в отношении квартиры N 28 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 169/28/12У); от 12.07.2012 N 158/1 в отношении квартиры N 1 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 158/1/13У); от 12.07.2012 N 167/26 в отношении квартиры N 26 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 167/26/14У); от 12.07.2012 N 174/38 в отношении квартиры N 38 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 174/38/15У); от 12.07.2012 N 175/39 в отношении квартиры N 39 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 175/39/16У); от 12.07.2012 N 179/50 в отношении квартиры N 50 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 179/50/17У); от 12.07.2012 N 178/49 в отношении квартиры N 49 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 178/49/18У); от 30.04.2013 N 203/79 в отношении квартиры N 79 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 203/79/19У); от 30.04.2013 N 197/66 в отношении квартиры N 66 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 197/66/20У); от 30.04.2013 N 199/68 в отношении квартиры N 68 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 199/68/21У); от 30.04.2013 N 198/67 в отношении квартиры N 67 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 198/67/22У); от 30.04.2013 N 196/65 в отношении квартиры N 65 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 196/65/23У); от 30.04.2013 N 204/80 в отношении квартиры N 80 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 204/80/24У); от 30.04.2013 N 202/78 в отношении квартиры N 78 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 202/78/25У); от 30.04.2013 N 205/81 в отношении квартиры N 81 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 205/81/26У); от 30.04.2013 N 201/77 в отношении квартиры N 77 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 201/77/27У); от 30.04.2013 N 193/62 в отношении квартиры N 62 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 193/62/28У); от 10.04.2012 N 151/89 в отношении квартиры N 89 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 151/89/29У); от 10.04.2012 N 146/84 в отношении квартиры N 84 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 146/84/ЗОУ); от 12.07.2012 N 176/40 в отношении квартиры N 40 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 176/40/31У); от 12.07.2012 N 177/48 в отношении квартиры N 48 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 177/48/32У); от 11.11.2012 N 102/94 в отношении квартиры N 94 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 102/94/50У); от 11.11.2012 N 103/97 в отношении квартиры N 97 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 103/97/51У); от 18.01.2012 N 111/6 в отношении квартиры N 6 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 111/6/52У); от 18.01.2012 N 113/8 в отношении квартиры N 8 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 113/8/53У); от 18.01.2012 N 112/7 в отношении квартиры N 7 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 112/7/54У); от 18.01.2012 N 109/4 в отношении квартиры N 4 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 109/4/55У; от 27.01.2012 N 116/17 в отношении квартиры N 17 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 116/17/56У); от 27.01.2012 N 115/9 в отношении квартиры N 9 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 115/9/57У); от 27.01.2012 N 117/18 в отношении квартиры N 18 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 117/18/58У); от 27.01.2012 N 120/30 в отношении квартиры N 30 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 120/30/59У); от 27.01.2012 N 124/41 в отношении квартиры N 41 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 124/41/60У); от 01.03.2012 N 127/44 в отношении квартиры N 44 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 127/44/61У); от 01.03.2012 N 126/43 в отношении квартиры N 43 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 126/43/62У); от 01.03.2012 N 125/42 в отношении квартиры N 42 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 125/42/63У); от 01.03.2012 N 129/46 в отношении квартиры N 46 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 129/46/64У); от 01.03.2012 N 128/45 в отношении квартиры N 45 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 128/45/65У); от 01.03.2012 N 131/55 в отношении квартиры N 55 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 131/55/66У); от 01.03.2012 N 132/56 в отношении квартиры N 56 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 132/56/67У); от 01.03.2012 N 133/57 в отношении квартиры N 57 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 133/57/68У); от 01.03.2012 N 130/47 в отношении квартиры N 47 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 130/47/69У); от 01.03.2012 N 134/58 в отношении квартиры N 58 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 134/58/70У); от 01.03.2012 N 136/60 в отношении квартиры N 60 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 136/60/71У); от 01.03.2012 N 137/61 в отношении квартиры N 61 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 137/61/72У); от 01.03.2012 N 138/69 в отношении квартиры N 69 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 138/69/73У); от 01.03.2012 N 135/59 в отношении квартиры N 59 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 135/59/74У); от 10.04.2012 N 142/73 в отношении квартиры N 73 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 142/73/75У); от 10.04.2012 N 141/72 в отношении квартиры N 72 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 141/72/76У); от 10.04.2012 N 140/71 в отношении квартиры N 71 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 140/71/77У); от 10.04.2012 N 143/74 в отношении квартиры N 74 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 143/74/78У); от 10.04.2012 N 144/75 в отношении квартиры N 75 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 144/75/79У); от 30.04.2012 N 190/52 в отношении квартиры N 52 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 190/52/80У); от 30.04.2012 N 191/53 в отношении квартиры N 53 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 191/53/81У); от 30.04.2012 N 206/82 в отношении квартиры N 82 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 206/82/82У); от 30.04.2012 N 188/23 в отношении квартиры N 23 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 188/23/83У); от 30.04.2012 N 208/91 в отношении квартиры N 91 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 208/91/84У); от 30.04.2012 N 186/21 в отношении квартиры N 21 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 186/21/85У); от 30.04.2012 N 192/54 в отношении квартиры N 54 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 192/54/86У); от 30.04.2012 N 189/51 в отношении квартиры N 51 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 189/51/87У); от 30.04.2012 N 187/22 в отношении квартиры N 22 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 187/22/88У); от 30.04.2012 N 194/63 в отношении квартиры N 63 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 194/63/89У); от 21.05.2013 N 234/201 в отношении квартиры N 201 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 234/201/90У); от 21.05.2013 N 229/161 в отношении квартиры N 161 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 229/161/91У); от 21.05.2013 N 236/227 в отношении квартиры N 227 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 236/227/92У); от 21.05.2013 N 228/160 в отношении квартиры N 160 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 228/160/93У); от 21.05.2013 N 230/162 в отношении квартиры N 162 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 230/162/94У); от 21.05.2013 N 237/228 в отношении квартиры N 228 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 237/228/95У).
5 декабря 2014 года общество направило застройщику телеграмму, в которой сообщило об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве (с N 47 по N 78) на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ и предложило вернуть денежные средства, оплаченные в счет цены договоров, и проценты за пользование этими денежными средствами.
8 декабря 2014 года общество уведомило застройщика о расторжении названных договоров участия в долевом строительстве недвижимого объекта, что подтверждается квитанцией, описью вложения в ценное письмо и информацией с официального сайта "Почта России" о вручении ценного письма.
Неисполнение торговым домом обязанности по возврату денежных средств послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
В свою очередь, торговый дом обратился в арбитражный суд с иском к обществу и ООО "Энерготехмонтаж 2000" о признании недействительными заключенных ими договоров уступки прав от 01.11.2012, ссылаясь на безвозмездность передачи уступаемых прав.
Суды, руководствуясь статьями 382, 388 и 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона N 214-ФЗ, разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в информационном письме от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", отказали в удовлетворении иска торгового дома и удовлетворили иск общества, взыскав с ответчика неосновательное обогащение и проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.
Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты в части отказа в удовлетворении иска торгового дома являются обоснованными и законными, поскольку заявитель жалобы документально не опроверг вывод судов о том, что у торгового дома для оспаривания договоров цессии отсутствует защищаемый законом правовой интерес.
В остальной части обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 названной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Суды не учли, что в пункте 5.2 договоров стороны согласовывали сроки строительства "объекта недвижимости", а не "объекта долевого строительства".
В соответствии с пунктом 1.1 договоров "объектом недвижимости" является 16-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87.
Согласно пункту 5.1 договоров передача объекта долевого строительства осуществляется по окончании строительства не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
По смыслу пунктов 5.1 и 5.2 договоров и статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок строительства многоквартирного дома ("объекта недвижимости") не совпадает со сроком исполнения обязательства торгового дома по передаче участнику долевого строительства определенных соглашением сторон квартир ("объектов долевого строительства").
С учетом изложенного, просрочка на стороне торгового дома наступает по прошествии двух месяцев со дня истечения срока, необходимого застройщику при обычных условиях гражданского оборота для оформления разрешительной документации на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Указанный судом кассационной инстанции промежуток времени подлежит исчислению, начиная со дня окончания срока строительства "объекта недвижимости".
Суды не учли указанное обстоятельство при рассмотрении вопроса о том, нарушил ли торговый дом на два месяца, установленный договором срок по передаче объекта долевого строительства.
В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Отклоняя довод торгового дома о том, что в договорах долевого участия в строительстве указаны различные сроки окончания строительства многоквартирного жилого дома, суды указали, что в любом случае уведомления об отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве направлены после окончания третьего квартала 2013 года - 08.12.2014.
Таким образом, суды исходили из того, что срок окончания строительства многоквартирного жилого дома должен быть единым для участников долевого строительства и таким сроком является третий квартал 2013 года.
Первоначально в договорах от 10.04.2012 срок окончания строительства согласован сторонами - первый квартал 2013 года. Однако в дальнейшем (30.04.2013) при заключении аналогичных договоров долевого участия в строительстве в отношении того же самого объекта недвижимости (16-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87) стороны изменили срок строительства и продлили его до третьего квартала 2013 года.
При таких обстоятельствах, правопредшественник общества (ООО "Энергомонтаж 2000") при подписании договоров от 30.04.2013 не мог не понимать, что согласует продление сроков строительства многоквартирного дома, дольщиком строительства которого он уже являлся по договорам от 10.04.2012. Иными словами, соглашением сторон не могут быть определены одновременно два различных срока окончания строительства одного и то же объекта. В данном случае приоритет должен быть отдан более позднему соглашению.
Исходя из императивного требования части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ о едином сроке передачи объектов долевого строительства и тождества объекта строительства по договорам долевого участия в строительстве от 10.04.2012 и 30.04.2013, торговый дом должен был завершить строительство многоквартирного дома в третьем квартале 2013 года.
Отклоняя довод торгового дома о применении статей 401 и 417 Гражданского кодекса Российской Федерации (в связи с наличием запрета на ведение строительных работ в силу предписания Управления государственного строительного надзора Краснодарского края), суды указали, что обязанность по строительству объекта торговым домом не исполнена до момента направления уведомлений об отказе от исполнения договоров, которые имели место 08.12.2014.
Однако суды не учли следующего.
Предусмотренная в статье 9 Закона N 214-ФЗ обязанность застройщика возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства, в связи с односторонним отказом от исполнения договора, является мерой имущественной ответственности за неисполнение договора.
На основании абзаца 2 пункта 1, пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Суды установили и стороны не оспорили, что строительство объекта недвижимости (16-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87) приостанавливалось с 01.01.2013 по 01.07.2014 на основании предписания Управления государственного строительного надзора Краснодарского края. Предписание мотивировано ссылкой на статью 14 Закона N 310-ФЗ.
В соответствии с названной статьей в целях обеспечения единства архитектурно-планировочной организации города Сочи как места проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр на территории муниципального образования город-курорт Сочи на период до 1 июля 2014 года устанавливаются зоны особой архитектурно-планировочной организации территории. Границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории и требования к внешнему архитектурному облику объектов капитального строительства и иных объектов, расположенных в границах таких зон, определяются органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи по согласованию с Корпорацией в порядке, установленном для утверждения правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, и устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи. При этом границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории должны отображаться в документах территориального планирования муниципального образования город-курорт Сочи, а также в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.02.2016 N Ф08-9375/2015 ПО ДЕЛУ N А32-46528/2014
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в результате неисполнения обязанности по договорам долевого участия в строительстве.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество ссылалось на переход прав требования по договорам цессии.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2016 г. по делу N А32-46528/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 4 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "СтройЭнергоКомплекс" (ИНН 7710470557, ОГРН 1037710056120) - Школьного И.А. (доверенность от 01.08.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский" (ИНН 2318029090, ОГРН 1032310482445) - Безбородова В.В. и Киселевой Т.А. (доверенности от 18.09.2015 и от 25.01.2016), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Энерготехмонтаж 2000" (ИНН 7710328504, ОГРН 1027700276273) - Школьного И.А. (доверенность от 24.11.2015), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2015 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-46528/2014, установил следующее.
ООО "Стройэнергокомплекс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Торговый дом "Черноморский 2000" (в настоящее время в связи со сменой фирменного наименования ООО "Торговый дом "Черноморский"; далее - торговый дом) о взыскании 154 703 244 рублей 91 копейки неосновательного обогащения (дело N А32-46528/2014).
Также общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к торговому дому о взыскании 258 932 836 рублей 01 копейки неосновательного обогащения и процентов (дело N А32-3354/2015).
Торговый дом в свою очередь обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительными договоров уступки прав от 01.11.2012, заключенных ООО "Энергомонтаж 2000" и обществом, и применении последствий недействительности сделок (дело N А32-16159/2015).
Определением от 13.05.2015 объединены в одно производство дела N А32-46528/2014 и N А32-16159/15.
Определением от 08.06.2015 объединены в одно производство дела N А32-46528/2014 и N А32-3354/2015.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество изменило заявленные требования и просило взыскать с торгового дома 248 876 200 рублей неосновательного обогащения и 68 358 470 рублей 20 копеек процентов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Энерготехмонтаж 2000" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015, исковые требования общества удовлетворены. В удовлетворении иска торгового дома отказано. Судебные акты мотивированы следующими выводами. Торговый дом не исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве, поэтому общество 05.12.2014 отказалось от исполнения договора и потребовало возвратить денежные средства. Уплаченные денежные средства по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома являются неосновательным обогащением торгового дома. На сумму неосновательного обогащения на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) начислены проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении иска торгового дома о признании договоров уступки права требования по договорам долевого участия в строительстве отказано, поскольку у сторон оспариваемых договоров отсутствовало намерение безвозмездно передать права требования. В дело представлены доказательства возмездности спорных договоров. У торгового дома для оспаривания договоров цессии отсутствует защищаемый законом правовой интерес.
В кассационной жалобе (с учетом дополнения к жалобе и заявления об уточнении просительной части жалобы) торговый дом просит отменить обжалуемые судебные акты, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, удовлетворяя требования общества, суды не учли, что на основании Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ) строительство дома с 01.01.2013 по 01.07.2014 приостанавливалось. Данное обстоятельство в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договоров участия в долевом строительстве является форс-мажорным (непреодолимой силы), поэтому торговый дом должен быть освобожден от ответственности за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир участникам долевого строительства. Учитывая, что торговый дом, в отсутствие извещения о переходе прав по договорам долевого участия обществу, направлял ООО "Энерготехмонтаж 2000" извещение о необходимости заключить дополнительные соглашения к договорам о переносе срока строительства, от подписания которого участник уклонился, а также принимая во внимание то обстоятельство, что по договорам от 10.04.2012 N 151/89, 146/84 и от 12.07.2012 N 177/48, 176/40, 178/49 срок окончания строительства был определен как 1 квартал 2013 года, а договоры уступки прав по названным договорам заключены истцом и третьим лицом 15.01.2014 и 01.07.2013, суды должны были применить положения статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации и освободить торговый дом от договорной ответственности на основании пунктов 10.1 и 10.2 договоров участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 4, частью 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ и пунктом 5.1 договоров участия в долевом строительстве обязательство торгового дома передать объект недвижимости связано не только с наступлением срока, указанного в договоре, но прежде всего с необходимостью получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. В свою очередь, нарушение сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома произошло по причинам, зависящим от генподрядчика - ЗАО Группа компаний "Энерготехмонтаж" (незаконное удержание исполнительной документации). По мнению торгового дома, генподрядчик является аффилированным к обществу и ООО "Энерготехмонтаж 2000" лицом. Для подтверждения указанного довода торговый дом ходатайствовал в суде первой инстанции об истребовании у держателя реестра акционеров ЗАО Группа компаний "Энерготехмонтаж" выписки из реестра акционеров общества. Необоснованный отказ в удовлетворении указанного ходатайства не позволил судам рассмотреть вопрос о злоупотреблении обществом своим правом и применить статью 10 и пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Генподрядчик намеренно не передавал исполнительную документацию, что не позволило торговому дому получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и надлежащим образом исполнить свои обязательства перед дольщиками. На момент отказа от исполнения договоров участия в долевом строительстве (декабрь 2014 года) участники долевого строительства в январе 2014 года были извещены о полной строительной готовности многоквартирного жилого дома. Суды необоснованно отказали торговому дому в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не уменьшили подлежащие взысканию проценты.
Участвующие в деле лица отзывов на кассационную жалобу не представили.
В судебном заседании представители торгового дома поддержали доводы кассационной жалобы с учетом письменного дополнения к ней.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут до 02.02.2016.
После перерыва в судебное заседание явился представитель общества и ООО "Энерготехмонтаж 2000", который возражал против отмены обжалуемых судебных актов, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе и в письменных дополнениях к ней (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и письменных дополнений к ней, заслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Суды установили, что общество на основании договоров уступки прав требования, заключенных с ООО "Энерготехмонтаж 2000" приобрело права требования по договорам долевого участия в строительстве 16-этажного многоквартирного жилого дома по адресу г. Сочи, ул. Одоевского, 87 (срок сдачи I квартал 2013 года): от 10.04.2012 N 139/70 в отношении квартиры N 70 (договор уступки прав 01.11.2012 N 139/70/1У); от 10.04.2012 N 147/85 в отношении квартиры N 85 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 147/85/2У); от 10.04.2012 N 148/86 в отношении квартиры N 86 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 148/86/ЗУ); от 10.04.2012 N 149/87 в отношении квартиры N 87 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 149/87/4У); от 10.04.2012 N 145/83 в отношении квартиры N 83 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 145/83/5У; от 10.04.2012 N 150/88 в отношении квартиры N 88 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 150/88/6У); от 12.07.2012 N 159/2 в отношении квартиры N 2 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 159/2/7У); от 12.07.2012 N 160/3 в отношении квартиры N 3 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 160/3/8У); от 12.07.2012 N 161/10 в отношении квартиры N 10 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 161/10/9У); от 12.07.2012 N 163/12 в отношении квартиры N 12 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 163/12/10У); от 12.07.2012 N 166/25 в отношении квартиры N 25 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 166/25/11У); от 12.07.2012 N 169/28 в отношении квартиры N 28 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 169/28/12У); от 12.07.2012 N 158/1 в отношении квартиры N 1 (договор уступки прав от 01.11.2012 N 158/1/13У); от 12.07.2012 N 167/26 в отношении квартиры N 26 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 167/26/14У); от 12.07.2012 N 174/38 в отношении квартиры N 38 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 174/38/15У); от 12.07.2012 N 175/39 в отношении квартиры N 39 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 175/39/16У); от 12.07.2012 N 179/50 в отношении квартиры N 50 (договор уступки прав от 25.12.2012 N 179/50/17У); от 12.07.2012 N 178/49 в отношении квартиры N 49 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 178/49/18У); от 30.04.2013 N 203/79 в отношении квартиры N 79 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 203/79/19У); от 30.04.2013 N 197/66 в отношении квартиры N 66 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 197/66/20У); от 30.04.2013 N 199/68 в отношении квартиры N 68 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 199/68/21У); от 30.04.2013 N 198/67 в отношении квартиры N 67 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 198/67/22У); от 30.04.2013 N 196/65 в отношении квартиры N 65 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 196/65/23У); от 30.04.2013 N 204/80 в отношении квартиры N 80 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 204/80/24У); от 30.04.2013 N 202/78 в отношении квартиры N 78 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 202/78/25У); от 30.04.2013 N 205/81 в отношении квартиры N 81 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 205/81/26У); от 30.04.2013 N 201/77 в отношении квартиры N 77 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 201/77/27У); от 30.04.2013 N 193/62 в отношении квартиры N 62 (договор уступки прав от 01.07.2013 N 193/62/28У); от 10.04.2012 N 151/89 в отношении квартиры N 89 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 151/89/29У); от 10.04.2012 N 146/84 в отношении квартиры N 84 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 146/84/ЗОУ); от 12.07.2012 N 176/40 в отношении квартиры N 40 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 176/40/31У); от 12.07.2012 N 177/48 в отношении квартиры N 48 (договор уступки прав от 15.01.2014 N 177/48/32У); от 11.11.2012 N 102/94 в отношении квартиры N 94 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 102/94/50У); от 11.11.2012 N 103/97 в отношении квартиры N 97 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 103/97/51У); от 18.01.2012 N 111/6 в отношении квартиры N 6 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 111/6/52У); от 18.01.2012 N 113/8 в отношении квартиры N 8 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 113/8/53У); от 18.01.2012 N 112/7 в отношении квартиры N 7 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 112/7/54У); от 18.01.2012 N 109/4 в отношении квартиры N 4 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 109/4/55У; от 27.01.2012 N 116/17 в отношении квартиры N 17 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 116/17/56У); от 27.01.2012 N 115/9 в отношении квартиры N 9 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 115/9/57У); от 27.01.2012 N 117/18 в отношении квартиры N 18 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 117/18/58У); от 27.01.2012 N 120/30 в отношении квартиры N 30 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 120/30/59У); от 27.01.2012 N 124/41 в отношении квартиры N 41 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 124/41/60У); от 01.03.2012 N 127/44 в отношении квартиры N 44 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 127/44/61У); от 01.03.2012 N 126/43 в отношении квартиры N 43 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 126/43/62У); от 01.03.2012 N 125/42 в отношении квартиры N 42 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 125/42/63У); от 01.03.2012 N 129/46 в отношении квартиры N 46 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 129/46/64У); от 01.03.2012 N 128/45 в отношении квартиры N 45 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 128/45/65У); от 01.03.2012 N 131/55 в отношении квартиры N 55 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 131/55/66У); от 01.03.2012 N 132/56 в отношении квартиры N 56 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 132/56/67У); от 01.03.2012 N 133/57 в отношении квартиры N 57 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 133/57/68У); от 01.03.2012 N 130/47 в отношении квартиры N 47 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 130/47/69У); от 01.03.2012 N 134/58 в отношении квартиры N 58 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 134/58/70У); от 01.03.2012 N 136/60 в отношении квартиры N 60 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 136/60/71У); от 01.03.2012 N 137/61 в отношении квартиры N 61 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 137/61/72У); от 01.03.2012 N 138/69 в отношении квартиры N 69 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 138/69/73У); от 01.03.2012 N 135/59 в отношении квартиры N 59 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 135/59/74У); от 10.04.2012 N 142/73 в отношении квартиры N 73 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 142/73/75У); от 10.04.2012 N 141/72 в отношении квартиры N 72 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 141/72/76У); от 10.04.2012 N 140/71 в отношении квартиры N 71 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 140/71/77У); от 10.04.2012 N 143/74 в отношении квартиры N 74 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 143/74/78У); от 10.04.2012 N 144/75 в отношении квартиры N 75 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 144/75/79У); от 30.04.2012 N 190/52 в отношении квартиры N 52 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 190/52/80У); от 30.04.2012 N 191/53 в отношении квартиры N 53 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 191/53/81У); от 30.04.2012 N 206/82 в отношении квартиры N 82 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 206/82/82У); от 30.04.2012 N 188/23 в отношении квартиры N 23 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 188/23/83У); от 30.04.2012 N 208/91 в отношении квартиры N 91 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 208/91/84У); от 30.04.2012 N 186/21 в отношении квартиры N 21 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 186/21/85У); от 30.04.2012 N 192/54 в отношении квартиры N 54 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 192/54/86У); от 30.04.2012 N 189/51 в отношении квартиры N 51 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 189/51/87У); от 30.04.2012 N 187/22 в отношении квартиры N 22 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 187/22/88У); от 30.04.2012 N 194/63 в отношении квартиры N 63 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 194/63/89У); от 21.05.2013 N 234/201 в отношении квартиры N 201 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 234/201/90У); от 21.05.2013 N 229/161 в отношении квартиры N 161 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 229/161/91У); от 21.05.2013 N 236/227 в отношении квартиры N 227 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 236/227/92У); от 21.05.2013 N 228/160 в отношении квартиры N 160 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 228/160/93У); от 21.05.2013 N 230/162 в отношении квартиры N 162 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 230/162/94У); от 21.05.2013 N 237/228 в отношении квартиры N 228 (договор уступки прав от 01.10.2013 N 237/228/95У).
5 декабря 2014 года общество направило застройщику телеграмму, в которой сообщило об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве (с N 47 по N 78) на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ и предложило вернуть денежные средства, оплаченные в счет цены договоров, и проценты за пользование этими денежными средствами.
8 декабря 2014 года общество уведомило застройщика о расторжении названных договоров участия в долевом строительстве недвижимого объекта, что подтверждается квитанцией, описью вложения в ценное письмо и информацией с официального сайта "Почта России" о вручении ценного письма.
Неисполнение торговым домом обязанности по возврату денежных средств послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
В свою очередь, торговый дом обратился в арбитражный суд с иском к обществу и ООО "Энерготехмонтаж 2000" о признании недействительными заключенных ими договоров уступки прав от 01.11.2012, ссылаясь на безвозмездность передачи уступаемых прав.
Суды, руководствуясь статьями 382, 388 и 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Закона N 214-ФЗ, разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в информационном письме от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации", отказали в удовлетворении иска торгового дома и удовлетворили иск общества, взыскав с ответчика неосновательное обогащение и проценты, предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.
Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты в части отказа в удовлетворении иска торгового дома являются обоснованными и законными, поскольку заявитель жалобы документально не опроверг вывод судов о том, что у торгового дома для оспаривания договоров цессии отсутствует защищаемый законом правовой интерес.
В остальной части обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
Частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 названной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Суды не учли, что в пункте 5.2 договоров стороны согласовывали сроки строительства "объекта недвижимости", а не "объекта долевого строительства".
В соответствии с пунктом 1.1 договоров "объектом недвижимости" является 16-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87.
Согласно пункту 5.1 договоров передача объекта долевого строительства осуществляется по окончании строительства не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
По смыслу пунктов 5.1 и 5.2 договоров и статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок строительства многоквартирного дома ("объекта недвижимости") не совпадает со сроком исполнения обязательства торгового дома по передаче участнику долевого строительства определенных соглашением сторон квартир ("объектов долевого строительства").
С учетом изложенного, просрочка на стороне торгового дома наступает по прошествии двух месяцев со дня истечения срока, необходимого застройщику при обычных условиях гражданского оборота для оформления разрешительной документации на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Указанный судом кассационной инстанции промежуток времени подлежит исчислению, начиная со дня окончания срока строительства "объекта недвижимости".
Суды не учли указанное обстоятельство при рассмотрении вопроса о том, нарушил ли торговый дом на два месяца, установленный договором срок по передаче объекта долевого строительства.
В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Отклоняя довод торгового дома о том, что в договорах долевого участия в строительстве указаны различные сроки окончания строительства многоквартирного жилого дома, суды указали, что в любом случае уведомления об отказе от исполнения договоров долевого участия в строительстве направлены после окончания третьего квартала 2013 года - 08.12.2014.
Таким образом, суды исходили из того, что срок окончания строительства многоквартирного жилого дома должен быть единым для участников долевого строительства и таким сроком является третий квартал 2013 года.
Первоначально в договорах от 10.04.2012 срок окончания строительства согласован сторонами - первый квартал 2013 года. Однако в дальнейшем (30.04.2013) при заключении аналогичных договоров долевого участия в строительстве в отношении того же самого объекта недвижимости (16-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87) стороны изменили срок строительства и продлили его до третьего квартала 2013 года.
При таких обстоятельствах, правопредшественник общества (ООО "Энергомонтаж 2000") при подписании договоров от 30.04.2013 не мог не понимать, что согласует продление сроков строительства многоквартирного дома, дольщиком строительства которого он уже являлся по договорам от 10.04.2012. Иными словами, соглашением сторон не могут быть определены одновременно два различных срока окончания строительства одного и то же объекта. В данном случае приоритет должен быть отдан более позднему соглашению.
Исходя из императивного требования части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ о едином сроке передачи объектов долевого строительства и тождества объекта строительства по договорам долевого участия в строительстве от 10.04.2012 и 30.04.2013, торговый дом должен был завершить строительство многоквартирного дома в третьем квартале 2013 года.
Отклоняя довод торгового дома о применении статей 401 и 417 Гражданского кодекса Российской Федерации (в связи с наличием запрета на ведение строительных работ в силу предписания Управления государственного строительного надзора Краснодарского края), суды указали, что обязанность по строительству объекта торговым домом не исполнена до момента направления уведомлений об отказе от исполнения договоров, которые имели место 08.12.2014.
Однако суды не учли следующего.
Предусмотренная в статье 9 Закона N 214-ФЗ обязанность застройщика возвратить участнику долевого строительства уплаченные им денежные средства, в связи с односторонним отказом от исполнения договора, является мерой имущественной ответственности за неисполнение договора.
На основании абзаца 2 пункта 1, пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Суды установили и стороны не оспорили, что строительство объекта недвижимости (16-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87) приостанавливалось с 01.01.2013 по 01.07.2014 на основании предписания Управления государственного строительного надзора Краснодарского края. Предписание мотивировано ссылкой на статью 14 Закона N 310-ФЗ.
В соответствии с названной статьей в целях обеспечения единства архитектурно-планировочной организации города Сочи как места проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр на территории муниципального образования город-курорт Сочи на период до 1 июля 2014 года устанавливаются зоны особой архитектурно-планировочной организации территории. Границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории и требования к внешнему архитектурному облику объектов капитального строительства и иных объектов, расположенных в границах таких зон, определяются органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи по согласованию с Корпорацией в порядке, установленном для утверждения правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, и устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи. При этом границы зон особой архитектурно-планировочной организации территории должны отображаться в документах территориального планирования муниципального образования город-курорт Сочи, а также в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)