Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ложкиной Н.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Очаева С.В., действующего на основании доверенности от 15.08.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-3744/2016, принятое судом в составе судьи Вихаревой С.М.,
по иску акционерного общества "Военторг-Центр" (ИНН 6670266695, ОГРН 1096658012076)
к обществу с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл" (ИНН 4338008712, ОГРН 1114329000796)
об освобождении нежилого помещения,
установил:
акционерное общество "Военторг-Центр" (далее - истец, АО "Военторг-Центр") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл" (далее - ответчик, ООО "Алый парус-ритейл", заявитель жалобы) об обязании освободить нежилое помещение-здание магазина N 11, площадью 373,8 кв. м, расположенное по адресу: Кировская область, пос. Первомайский (Юрья-2), ул. Советская, 18, Литер А.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 исковые требования удовлетворены.
ООО "Алый парус-ритейл" с принятым решением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
По мнению заявителя жалобы, возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, истец подменяет присутствующую в договоре формулировку о порядке для одностороннего отказа на его право. Необходимое право для такого отказа арендатором и арендодателем, обязательное волеизъявление которого в договоре регламентировано в законе, отсутствует в договоре аренды N 51/15А. В пункте 6.1 договора определен порядок отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок, а не право на односторонний отказ от договора. Право на отказ от договора аренды арендодателю не предоставлено.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные доводы и возражения.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, 25.03.2015 АО "Военторг-Центр" (арендодатель) и ООО "Алый парус-ритейл" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 51/15А (далее - договор), в соответствии которым арендатору передается во временное владение и пользование нежилое помещение - здание магазина N 11 площадью 373,8 кв. м, расположенное по адресу: Кировская область, пос. Первомайский (Юрья-2), ул. Советская, 18, Литер А (л.д-19-25).
По пункту 2.1 договора срок его действия составляет 18 месяцев.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Нежилое помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2015 (л.д. -24, оборотная сторона).
Истец уведомлением от 02.10.2015 уведомил ответчика о расторжении договора аренды 16.11.2015 в порядке пункта 6.1 договора аренды и необходимости освобождения нежилого помещения и передаче его по акту в течение 2 дней с даты расторжения договора аренды.
Данное уведомление направлено арендодателем арендатору по адресу (указанному в разделе 13 договора аренды): Кировская область, пгт. Мурыгино, ул. Набережная, д. 1А.
Указанное уведомление получено ответчиком 28.10.2015 (письмо отделения связи от 20.07.2016) (л.д. -54-57).
Уведомлением от 22.12.2015 АО "Военторг-Центр" повторно уведомило ответчика о расторжении договора аренды 16.11.2015 в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды.
Данное уведомление направлено ответчику по адресам: г. Киров, ул. К. Маркса, д. 3 и Кировская область, пгт. Мурыгино, ул. Набережная, д. 1А, и получено ответчиком 30.12.2015 и 28.12.2015 соответственно (л.д. -63).
В материалы дела представлен акт осмотра объекта недвижимого имущества от 20.01.2016, согласно которому нежилое помещение - здание магазина N 11, расположенное по адресу: Кировская область, пос. Первомайский (Юрья-2), ул. Советская, 18, Литер А на дату осмотра эксплуатируется ответчиком в качестве магазина самообслуживания (л.д. -62).
В связи с не освобождением ответчиком помещений после расторжения договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.
По пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В пункте 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Исходя из текста пункта 6.1 договора, сторонами согласовано, что в случае отказа любой из сторон от исполнения договора, когда такой отказ соответствует условиям договора и действующему законодательству, настоящий договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления об отказе от исполнения договора, направленном в порядке определенном пунктом 1.4 договора.
Выше указано, что АО "Военторг-Центр" направило ответчику уведомление от 02.10.2015, в котором сообщило о расторжении данного договора в порядке пункта 6.1 договора аренды, а также о необходимости освободить и возвратить нежилое помещение.
Из данного уведомления ясно следует, что воля истца направлена на отказ от договора аренды и его расторжение.
Данное уведомление получено ответчиком.
Следовательно, суд правильно пришел к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает основания и порядок расторжения (изменения) договора для случаев, когда отсутствует соответствующее соглашение самих сторон, в то время как применительно к настоящему спору сторонами в пункте 6.1 договора достигнуто соглашение о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.
Предоставление сторонам договора досрочного, в одностороннем порядке расторжения, без определенных условий и (или) оснований расторгнуть его, является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ и не противоречит положениям статей 310, 450, 452 и 619 ГК РФ (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2010 N ВАС-1037/10, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09).
При таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что необходимое право для такого отказа арендатором и арендодателем, отсутствует в договоре аренды N 51/15А, не принимается апелляционным судом, поскольку противоречит условиям договора и положениям законодательства.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в пункте 6.1 договора определен порядок отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок, а не право на односторонний отказ от договора, отклоняется апелляционной инстанцией, как основанная на неверном толковании норм права.
Таким образом, на момент обращения АО "ВоенторгЦентр" в суд и рассмотрения дела в суде договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом истца.
Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-3744/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.11.2016 N 02АП-8905/2016 ПО ДЕЛУ N А28-3744/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2016 г. по делу N А28-3744/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ложкиной Н.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Очаева С.В., действующего на основании доверенности от 15.08.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл"
на решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-3744/2016, принятое судом в составе судьи Вихаревой С.М.,
по иску акционерного общества "Военторг-Центр" (ИНН 6670266695, ОГРН 1096658012076)
к обществу с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл" (ИНН 4338008712, ОГРН 1114329000796)
об освобождении нежилого помещения,
установил:
акционерное общество "Военторг-Центр" (далее - истец, АО "Военторг-Центр") обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл" (далее - ответчик, ООО "Алый парус-ритейл", заявитель жалобы) об обязании освободить нежилое помещение-здание магазина N 11, площадью 373,8 кв. м, расположенное по адресу: Кировская область, пос. Первомайский (Юрья-2), ул. Советская, 18, Литер А.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 исковые требования удовлетворены.
ООО "Алый парус-ритейл" с принятым решением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
По мнению заявителя жалобы, возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, истец подменяет присутствующую в договоре формулировку о порядке для одностороннего отказа на его право. Необходимое право для такого отказа арендатором и арендодателем, обязательное волеизъявление которого в договоре регламентировано в законе, отсутствует в договоре аренды N 51/15А. В пункте 6.1 договора определен порядок отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок, а не право на односторонний отказ от договора. Право на отказ от договора аренды арендодателю не предоставлено.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные доводы и возражения.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из материалов дела, 25.03.2015 АО "Военторг-Центр" (арендодатель) и ООО "Алый парус-ритейл" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 51/15А (далее - договор), в соответствии которым арендатору передается во временное владение и пользование нежилое помещение - здание магазина N 11 площадью 373,8 кв. м, расположенное по адресу: Кировская область, пос. Первомайский (Юрья-2), ул. Советская, 18, Литер А (л.д-19-25).
По пункту 2.1 договора срок его действия составляет 18 месяцев.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Нежилое помещение передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2015 (л.д. -24, оборотная сторона).
Истец уведомлением от 02.10.2015 уведомил ответчика о расторжении договора аренды 16.11.2015 в порядке пункта 6.1 договора аренды и необходимости освобождения нежилого помещения и передаче его по акту в течение 2 дней с даты расторжения договора аренды.
Данное уведомление направлено арендодателем арендатору по адресу (указанному в разделе 13 договора аренды): Кировская область, пгт. Мурыгино, ул. Набережная, д. 1А.
Указанное уведомление получено ответчиком 28.10.2015 (письмо отделения связи от 20.07.2016) (л.д. -54-57).
Уведомлением от 22.12.2015 АО "Военторг-Центр" повторно уведомило ответчика о расторжении договора аренды 16.11.2015 в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды.
Данное уведомление направлено ответчику по адресам: г. Киров, ул. К. Маркса, д. 3 и Кировская область, пгт. Мурыгино, ул. Набережная, д. 1А, и получено ответчиком 30.12.2015 и 28.12.2015 соответственно (л.д. -63).
В материалы дела представлен акт осмотра объекта недвижимого имущества от 20.01.2016, согласно которому нежилое помещение - здание магазина N 11, расположенное по адресу: Кировская область, пос. Первомайский (Юрья-2), ул. Советская, 18, Литер А на дату осмотра эксплуатируется ответчиком в качестве магазина самообслуживания (л.д. -62).
В связи с не освобождением ответчиком помещений после расторжения договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Как разъяснено в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.
По пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В пункте 2 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Исходя из текста пункта 6.1 договора, сторонами согласовано, что в случае отказа любой из сторон от исполнения договора, когда такой отказ соответствует условиям договора и действующему законодательству, настоящий договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления об отказе от исполнения договора, направленном в порядке определенном пунктом 1.4 договора.
Выше указано, что АО "Военторг-Центр" направило ответчику уведомление от 02.10.2015, в котором сообщило о расторжении данного договора в порядке пункта 6.1 договора аренды, а также о необходимости освободить и возвратить нежилое помещение.
Из данного уведомления ясно следует, что воля истца направлена на отказ от договора аренды и его расторжение.
Данное уведомление получено ответчиком.
Следовательно, суд правильно пришел к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ устанавливает основания и порядок расторжения (изменения) договора для случаев, когда отсутствует соответствующее соглашение самих сторон, в то время как применительно к настоящему спору сторонами в пункте 6.1 договора достигнуто соглашение о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.
Предоставление сторонам договора досрочного, в одностороннем порядке расторжения, без определенных условий и (или) оснований расторгнуть его, является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ и не противоречит положениям статей 310, 450, 452 и 619 ГК РФ (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2010 N ВАС-1037/10, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13057/09).
При таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что необходимое право для такого отказа арендатором и арендодателем, отсутствует в договоре аренды N 51/15А, не принимается апелляционным судом, поскольку противоречит условиям договора и положениям законодательства.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в пункте 6.1 договора определен порядок отказа от договора аренды, заключенного на определенный срок, а не право на односторонний отказ от договора, отклоняется апелляционной инстанцией, как основанная на неверном толковании норм права.
Таким образом, на момент обращения АО "ВоенторгЦентр" в суд и рассмотрения дела в суде договор аренды прекратил свое действие в связи с отказом истца.
Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 18.08.2016 по делу N А28-3744/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алый парус-ритейл" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
О.П.КОБЕЛЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
В.Г.САНДАЛОВ
Судьи
О.П.КОБЕЛЕВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)