Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 29.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ращепкиной О.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 по делу N А09-12231/2015 (судья Данилина О.В.), установил следующее.
Брянская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (город Брянск, ОГРН 1033200003473, ИНН 3234011236) (далее - БРО ОГО ВФСО "Динамо") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (город Брянск, ОГРН 1123256013121, ИНН 3250532028) о взыскании 249 130 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате и 136 664 рублей 16 копеек задолженности по коммунальным платежам (т. 1, л.д. 4-5).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016, с учетом определения суда от 08.04.2016 об исправлении опечатки (т. 2, л.д. 161-162), исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 326 112 рублей 17 копеек задолженности, а также 10 716 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении остальной части иска отказано (т. 2, л.д. 149-160).
Не согласившись с судебным актом, ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (т. 3, л.д. 3-6).
Заявитель жалобы полагает, что суд необоснованно не принял во внимание и не дал надлежащую оценку пункту 3.5 договора долгосрочной аренды, в котором стороны предусмотрели условие об уменьшении размера арендной платы в случае невозможности использовать помещение по назначению по независящим от арендатора обстоятельствам. Указал на то, что в материалы дела представлены доказательства невозможности эксплуатации части арендуемого помещения общей площадью 61,5 кв. м по причине аварии системы канализации. Заявитель считает неправомерным увеличение арендной платы до 97 190 рублей в связи с незаключенностью дополнительного соглашения к договору; на день вынесения решения каких-либо документов, зарегистрированных в установленном законом порядке, определяющих иной размер арендной платы, чем предусмотренный договором, в материалы дела не представлено. По мнению заявителя жалобы, отнесение на ответчика расходов по уплате государственной пошлины в полном объеме незаконно, поскольку судом произведен перерасчет и было отказано в части требований.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 3, л.д. 48-49).
По мнению истца, судом первой инстанции правильно и объективно исследованы все фактические данные и обстоятельства задолженности ответчика по уплате арендных и коммунальных платежей с учетом действующего законодательства и положений договора; решение суда является законным и обоснованным.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Между БРО ОГО ВФСО "Динамо" (арендодатель) и ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 16.07.2012 (т. 1, л.д. 8-10), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды часть нежилого помещения, расположенного по адресу: город Брянск, улица Советская, 16, общей площадью 467, 4 кв. м, в том числе основная площадь 425,8 кв. м, для организации лечебно-профилактического центра.
Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование спорным имуществом в размере и сроки, установленные настоящим договором, а также возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций (подпункты в), к) пункта 2.2 договора).
Срок аренды был установлен сторонами в пункте 1.3 спорного договора на период с 16.07.2012 по 15.07.2022.
Согласно подпункту а) пункта 2.1 договора арендодатель обязался передать имущество арендатору не позднее 16.07.2012.
Во исполнение условий договора аренды нежилое помещение, расположенное по адресу: город Брянск, улица Советская, 16, было передано арендатору по акту приема-передачи от 16.07.2012 (т. 1, л.д. 11). Указанный объект недвижимости был принят арендатором без замечаний и возражений по поводу его состояния.
Порядок оплаты за пользование арендуемым помещением согласован сторонами в разделе 3 договора аренды.
Вместе с тем ответчик обязанности по своевременному внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг не исполнял надлежащим образом в установленный договором срок.
В претензии от 12.08.2015 N 259 истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг и необходимости оплатить образовавшуюся задолженность (т. 1, л.д. 15). Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в спорный период, БРО ОГО ВФСО "Динамо" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (т. 1, л.д. 4-5).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их частично, исходя из следующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт передачи истцом арендованного имущества ответчику подтверждается актом приема-передачи от 16.07.2012 (т. 1, л.д. 11).
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что часть помещения площадью 61,5 кв. м не использовалась арендатором по целевому назначению, поскольку находилась в непригодном состоянии и не соответствует условиям договора аренды, в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из материалов дела усматривается, что в пункте 3.5 договора аренды стороны согласовали, что в случае, если по вине или инициативе арендодателя арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в соответствии с разрешенным использованием, арендная плата за такой период не исчисляется и не подлежит оплате.
Арендатору было передано по акту приема-передачи от 16.07.2012, подписанному сторонами без замечаний, нежилое помещение площадью 467,4 кв. м (т. 1, л.д. 11).
Как правомерно отметил суд первой инстанции, заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, ответчик должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности.
Указанные им недоставки в части правил пожарной безопасности, послужившие основанием для исключения арендуемой площади из расчета арендной платы, должны были быть установлены арендатором при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи.
Кроме того, ответчик, полагающий непригодной к использованию части помещения согласно условиям договора, имел возможность в силу вышеуказанной нормы права потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо мог непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Имеющаяся в деле переписка сторон по этому поводу свидетельствует об отсутствии согласия арендодателя на предложенные арендатором варианты.
Действующим законодательством установлено, что все споры о внесении дополнений и изменений в договор при отсутствии согласия одной из сторон подлежат урегулированию в судебном порядке. Вместе с тем до обращения арендодателя в суд арендатор в установленном порядке спор не урегулировал. В ходе рассмотрения настоящего дела соответствующих встречных требований ответчиком заявлено не было, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали законные основания принимать во внимание возражения, основанные на невозможности использовать часть арендуемого помещения по причинам, связанным с виновными действиями (бездействием) арендодателя. При этом данные обстоятельства не лишают арендатора права на обращение в суд с самостоятельным иском в защиту своего нарушенного права.
В силу пунктов 3.1.2, 3.1.3 договора аренды плата за пользование спорным объектом недвижимости на период проведения ремонтных работ, но не более трех месяцев, не предусматривалась. Начиная с четвертого и по 12 месяц действия договора, была согласована плата в размере 45 416 рублей в месяц (без НДС), с 13 месяца аренды - в размере 90 832 рублей в месяц (без НДС).
По условиям пункта 3.2 договора арендатор обязался перечислять арендную плату до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.
В пункте 3.3 договора стороны также установили право арендодателя изменять размер арендной платы в связи с инфляцией не чаще одного раза в год, но не более, чем на 7 процентов, и не менее, чем на размер официальной ставки инфляции.
Сторонами было подписано дополнительное соглашение от 30.04.2014 N 1 к договору аренды от 16.07.2012, в пунктах 1, 2 которого установлен размер арендной платы на период с 01.05.2014 в сумме 97 190 рублей в месяц (без НДС), расчетный период указан с 1 числа и по последнее число каждого месяца (т. 1, л.д. 12).
Отклоняя доводы ответчика о неправомерном увеличении истцом арендной платы до 97 190 рублей в связи с незаключенностью дополнительного соглашения к договору, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из положений статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Судом установлено, что дополнительное соглашение от 30.04.2014 к договору аренды было подписано ответчиком без замечаний и возражений.
Кроме того, соглашение об изменении размера платы за пользование имуществом исполнялось ответчиком. Из представленных ответчиком платежных документов следует, что арендные платежи с мая 2014 года вносились ответчиком в соответствии с редакцией дополнительного соглашения (84 402 рубля ежемесячно, из расчета 97 190 рублей в месяц за минусом оспариваемой площади).
Как верно указал суд первой инстанции, применение истцом ставки арендной платы в сумме 108 202 рублей не может быть признано правомерным, поскольку условиями договора не предусмотрено право арендодателя на увеличение размера платы в одностороннем порядке. Доказательств внесения в договор соответствующих изменений по соглашению с арендатором либо на основании судебного решения истцом не представлено.
Таким образом, арендатор должен был в спорный период с января 2014 года по сентябрь 2015 года (включительно) уплатить арендодателю за пользование помещением 2 015 558 рублей, в том числе: 363 328 рублей за период с января 2014 года по апрель 2014 года, исходя из согласованного в пункте 3.1.3 договора размера арендной платы 90 832 рублей в месяц; 1 652 230 рублей за период с мая 2014 года по сентябрь 2015 года, исходя из размера арендной платы 97 190 рублей в месяц, установленного в дополнительном соглашении к договору аренды.
В пункте 3.2 договора стороны установили обязанность арендатора перечислять арендную плату до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Буквально толкуя это условие договора, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что договором была установлена ежемесячная плата без указания на то, что расчетным является период с 15 числа одного месяца по 15 число следующего месяца.
Именно плательщик наделен правом указывать цель (назначение) платежа. Действующее законодательство не предусматривает возможности изменения назначения платежа получателем денежных средств. Такое право предоставлено лишь собственнику перечисляемых денежных средств.
Принимая во внимание изложенное, суд обоснованно счел, что платежные поручения, содержащие указание на внесение платы за декабрь 2013 года - январь 2014 года, подтверждают внесение арендатором платы в счет января 2014 года в сумме 45 416 рублей (половина платежа на 48 500 рублей и половина платежа на 42 332 рубля) (т. 1, л.д. 134-162).
Также ответчик после предъявления истцом настоящего иска в суд по квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.10.2015 N 913 осуществил оплату по договору аренды на сумму 84 402 рубля (т. 2, л.д. 126).
Указанный платежный документ содержит конкретное назначение платежа - аренда за сентябрь 2015 года.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно посчитал, что поступившие денежные средства должны были быть направлены арендодателем на погашение задолженности за период, указанный арендатором. Зачет истцом поступившей суммы в счет платы за октябрь 2015 года осуществлен неправомерно.
Разногласий по иным платежам в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы за заявленный истцом период с января 2014 года по сентябрь 2015 года сторонами не высказано.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что сумма задолженности ответчика по внесению арендной платы за период с января 2014 года по сентябрь 2015 года составляет 200 499 рублей 40 копеек (начисление с января 2014 года по сентябрь 2015 года (включительно) 2 015 558 рублей за минусом произведенной ответчиком оплаты в сумме 1 815 058 рублей 60 копеек).
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Подпунктом к) пункта 2.2 договора на арендатора возложена обязанность возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций.
Задолженность ответчика по коммунальным платежам в сумме 125 612 рублей 77 копеек подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств внесения ответчиком арендной платы и коммунальных платежей в спорный период, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 200 499 рублей 40 копеек и по коммунальным платежам в размере 125 612 рублей 77 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Также Арбитражный суд Брянской области правомерно отнес на ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 716 рублей, поскольку платежи по договору, принятые судом во внимание и послужившие основанием частичного отказа в иске, произведены ответчиком после обращения истца в суд с настоящим иском.
Доводы апелляционной жалобы изучены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой суда установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей относится на заявителя - ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 по делу N А09-12231/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (город Брянск, ОГРН 1123256013121, ИНН 3250532028) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.08.2016 N 20АП-3387/2016 ПО ДЕЛУ N А09-12231/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2016 г. по делу N А09-12231/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 29.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ращепкиной О.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 по делу N А09-12231/2015 (судья Данилина О.В.), установил следующее.
Брянская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (город Брянск, ОГРН 1033200003473, ИНН 3234011236) (далее - БРО ОГО ВФСО "Динамо") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (город Брянск, ОГРН 1123256013121, ИНН 3250532028) о взыскании 249 130 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате и 136 664 рублей 16 копеек задолженности по коммунальным платежам (т. 1, л.д. 4-5).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016, с учетом определения суда от 08.04.2016 об исправлении опечатки (т. 2, л.д. 161-162), исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 326 112 рублей 17 копеек задолженности, а также 10 716 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении остальной части иска отказано (т. 2, л.д. 149-160).
Не согласившись с судебным актом, ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (т. 3, л.д. 3-6).
Заявитель жалобы полагает, что суд необоснованно не принял во внимание и не дал надлежащую оценку пункту 3.5 договора долгосрочной аренды, в котором стороны предусмотрели условие об уменьшении размера арендной платы в случае невозможности использовать помещение по назначению по независящим от арендатора обстоятельствам. Указал на то, что в материалы дела представлены доказательства невозможности эксплуатации части арендуемого помещения общей площадью 61,5 кв. м по причине аварии системы канализации. Заявитель считает неправомерным увеличение арендной платы до 97 190 рублей в связи с незаключенностью дополнительного соглашения к договору; на день вынесения решения каких-либо документов, зарегистрированных в установленном законом порядке, определяющих иной размер арендной платы, чем предусмотренный договором, в материалы дела не представлено. По мнению заявителя жалобы, отнесение на ответчика расходов по уплате государственной пошлины в полном объеме незаконно, поскольку судом произведен перерасчет и было отказано в части требований.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (т. 3, л.д. 48-49).
По мнению истца, судом первой инстанции правильно и объективно исследованы все фактические данные и обстоятельства задолженности ответчика по уплате арендных и коммунальных платежей с учетом действующего законодательства и положений договора; решение суда является законным и обоснованным.
В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Между БРО ОГО ВФСО "Динамо" (арендодатель) и ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 16.07.2012 (т. 1, л.д. 8-10), по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование на правах аренды часть нежилого помещения, расположенного по адресу: город Брянск, улица Советская, 16, общей площадью 467, 4 кв. м, в том числе основная площадь 425,8 кв. м, для организации лечебно-профилактического центра.
Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за пользование спорным имуществом в размере и сроки, установленные настоящим договором, а также возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций (подпункты в), к) пункта 2.2 договора).
Срок аренды был установлен сторонами в пункте 1.3 спорного договора на период с 16.07.2012 по 15.07.2022.
Согласно подпункту а) пункта 2.1 договора арендодатель обязался передать имущество арендатору не позднее 16.07.2012.
Во исполнение условий договора аренды нежилое помещение, расположенное по адресу: город Брянск, улица Советская, 16, было передано арендатору по акту приема-передачи от 16.07.2012 (т. 1, л.д. 11). Указанный объект недвижимости был принят арендатором без замечаний и возражений по поводу его состояния.
Порядок оплаты за пользование арендуемым помещением согласован сторонами в разделе 3 договора аренды.
Вместе с тем ответчик обязанности по своевременному внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг не исполнял надлежащим образом в установленный договором срок.
В претензии от 12.08.2015 N 259 истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг и необходимости оплатить образовавшуюся задолженность (т. 1, л.д. 15). Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в спорный период, БРО ОГО ВФСО "Динамо" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (т. 1, л.д. 4-5).
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их частично, исходя из следующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Факт передачи истцом арендованного имущества ответчику подтверждается актом приема-передачи от 16.07.2012 (т. 1, л.д. 11).
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что часть помещения площадью 61,5 кв. м не использовалась арендатором по целевому назначению, поскольку находилась в непригодном состоянии и не соответствует условиям договора аренды, в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Из материалов дела усматривается, что в пункте 3.5 договора аренды стороны согласовали, что в случае, если по вине или инициативе арендодателя арендатор не имеет возможности пользоваться арендуемым помещением в соответствии с разрешенным использованием, арендная плата за такой период не исчисляется и не подлежит оплате.
Арендатору было передано по акту приема-передачи от 16.07.2012, подписанному сторонами без замечаний, нежилое помещение площадью 467,4 кв. м (т. 1, л.д. 11).
Как правомерно отметил суд первой инстанции, заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, ответчик должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности.
Указанные им недоставки в части правил пожарной безопасности, послужившие основанием для исключения арендуемой площади из расчета арендной платы, должны были быть установлены арендатором при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи.
Кроме того, ответчик, полагающий непригодной к использованию части помещения согласно условиям договора, имел возможность в силу вышеуказанной нормы права потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо мог непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Имеющаяся в деле переписка сторон по этому поводу свидетельствует об отсутствии согласия арендодателя на предложенные арендатором варианты.
Действующим законодательством установлено, что все споры о внесении дополнений и изменений в договор при отсутствии согласия одной из сторон подлежат урегулированию в судебном порядке. Вместе с тем до обращения арендодателя в суд арендатор в установленном порядке спор не урегулировал. В ходе рассмотрения настоящего дела соответствующих встречных требований ответчиком заявлено не было, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали законные основания принимать во внимание возражения, основанные на невозможности использовать часть арендуемого помещения по причинам, связанным с виновными действиями (бездействием) арендодателя. При этом данные обстоятельства не лишают арендатора права на обращение в суд с самостоятельным иском в защиту своего нарушенного права.
В силу пунктов 3.1.2, 3.1.3 договора аренды плата за пользование спорным объектом недвижимости на период проведения ремонтных работ, но не более трех месяцев, не предусматривалась. Начиная с четвертого и по 12 месяц действия договора, была согласована плата в размере 45 416 рублей в месяц (без НДС), с 13 месяца аренды - в размере 90 832 рублей в месяц (без НДС).
По условиям пункта 3.2 договора арендатор обязался перечислять арендную плату до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.
В пункте 3.3 договора стороны также установили право арендодателя изменять размер арендной платы в связи с инфляцией не чаще одного раза в год, но не более, чем на 7 процентов, и не менее, чем на размер официальной ставки инфляции.
Сторонами было подписано дополнительное соглашение от 30.04.2014 N 1 к договору аренды от 16.07.2012, в пунктах 1, 2 которого установлен размер арендной платы на период с 01.05.2014 в сумме 97 190 рублей в месяц (без НДС), расчетный период указан с 1 числа и по последнее число каждого месяца (т. 1, л.д. 12).
Отклоняя доводы ответчика о неправомерном увеличении истцом арендной платы до 97 190 рублей в связи с незаключенностью дополнительного соглашения к договору, арбитражный суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из положений статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Судом установлено, что дополнительное соглашение от 30.04.2014 к договору аренды было подписано ответчиком без замечаний и возражений.
Кроме того, соглашение об изменении размера платы за пользование имуществом исполнялось ответчиком. Из представленных ответчиком платежных документов следует, что арендные платежи с мая 2014 года вносились ответчиком в соответствии с редакцией дополнительного соглашения (84 402 рубля ежемесячно, из расчета 97 190 рублей в месяц за минусом оспариваемой площади).
Как верно указал суд первой инстанции, применение истцом ставки арендной платы в сумме 108 202 рублей не может быть признано правомерным, поскольку условиями договора не предусмотрено право арендодателя на увеличение размера платы в одностороннем порядке. Доказательств внесения в договор соответствующих изменений по соглашению с арендатором либо на основании судебного решения истцом не представлено.
Таким образом, арендатор должен был в спорный период с января 2014 года по сентябрь 2015 года (включительно) уплатить арендодателю за пользование помещением 2 015 558 рублей, в том числе: 363 328 рублей за период с января 2014 года по апрель 2014 года, исходя из согласованного в пункте 3.1.3 договора размера арендной платы 90 832 рублей в месяц; 1 652 230 рублей за период с мая 2014 года по сентябрь 2015 года, исходя из размера арендной платы 97 190 рублей в месяц, установленного в дополнительном соглашении к договору аренды.
В пункте 3.2 договора стороны установили обязанность арендатора перечислять арендную плату до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Буквально толкуя это условие договора, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что договором была установлена ежемесячная плата без указания на то, что расчетным является период с 15 числа одного месяца по 15 число следующего месяца.
Именно плательщик наделен правом указывать цель (назначение) платежа. Действующее законодательство не предусматривает возможности изменения назначения платежа получателем денежных средств. Такое право предоставлено лишь собственнику перечисляемых денежных средств.
Принимая во внимание изложенное, суд обоснованно счел, что платежные поручения, содержащие указание на внесение платы за декабрь 2013 года - январь 2014 года, подтверждают внесение арендатором платы в счет января 2014 года в сумме 45 416 рублей (половина платежа на 48 500 рублей и половина платежа на 42 332 рубля) (т. 1, л.д. 134-162).
Также ответчик после предъявления истцом настоящего иска в суд по квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.10.2015 N 913 осуществил оплату по договору аренды на сумму 84 402 рубля (т. 2, л.д. 126).
Указанный платежный документ содержит конкретное назначение платежа - аренда за сентябрь 2015 года.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно посчитал, что поступившие денежные средства должны были быть направлены арендодателем на погашение задолженности за период, указанный арендатором. Зачет истцом поступившей суммы в счет платы за октябрь 2015 года осуществлен неправомерно.
Разногласий по иным платежам в счет исполнения обязательств по внесению арендной платы за заявленный истцом период с января 2014 года по сентябрь 2015 года сторонами не высказано.
Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что сумма задолженности ответчика по внесению арендной платы за период с января 2014 года по сентябрь 2015 года составляет 200 499 рублей 40 копеек (начисление с января 2014 года по сентябрь 2015 года (включительно) 2 015 558 рублей за минусом произведенной ответчиком оплаты в сумме 1 815 058 рублей 60 копеек).
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Подпунктом к) пункта 2.2 договора на арендатора возложена обязанность возмещать арендодателю расходы за коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду пропорционально арендуемой площади согласно выставленным счетам соответствующих организаций.
Задолженность ответчика по коммунальным платежам в сумме 125 612 рублей 77 копеек подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств внесения ответчиком арендной платы и коммунальных платежей в спорный период, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 200 499 рублей 40 копеек и по коммунальным платежам в размере 125 612 рублей 77 копеек является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Также Арбитражный суд Брянской области правомерно отнес на ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 716 рублей, поскольку платежи по договору, принятые судом во внимание и послужившие основанием частичного отказа в иске, произведены ответчиком после обращения истца в суд с настоящим иском.
Доводы апелляционной жалобы изучены судом апелляционной инстанции и отклонены, поскольку не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения суда, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой суда установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей относится на заявителя - ООО "Центр восстановления позвоночника и суставов".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 07.04.2016 по делу N А09-12231/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр восстановления позвоночника и суставов" (город Брянск, ОГРН 1123256013121, ИНН 3250532028) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
Е.В.РЫЖОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)